Capítulo 1. Disposiciones generales

Sección 1.ª La actividad de ejecución

Artículo 79. La actividad de ejecución.

1. Actividad de ejecución del planeamiento es la materialización de las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial o urbanística, general o de desarrollo, utilizando para ello el conjunto de procedimientos, técnicas e instrumentos descritos y regulados en la presente Ley.
2. La ejecución del planeamiento se rige por los principios básicos de la justa distribución de los beneficios y cargas generados por la ordenación urbanística y por el de la participación de la comunidad en las plusvalías derivadas de aquella, en su caso.

Artículo 80. Contenido de la actividad de ejecución.

La actividad administrativa de ejecución de los planes comprende:

1. La determinación por la Administración de la modalidad de ejecución requerida, del régimen de gestión de la actividad y del sistema de ejecución y la tramitación y aprobación, cuando proceda, de los Programas de Ejecución.
2. La organización temporal de la ejecución y el orden de las actuaciones, cuando dichas determinaciones no se contengan ya en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística o proceda modificarlas.
3. La definición del ámbito físico de la actuación de transformación urbanística mediante la delimitación de unidades de actuación.
4. La ejecución de los sistemas generales que, sin perjuicio de ser ejecutados por gestión directa, podrán ser incluidos o adscritos a Unidades de Actuación Integral y realizarse en el contexto de las mismas de acuerdo con lo previsto en la presente ley.
5. La conservación de las obras de urbanización y el control de las actuaciones edificatorias.

Artículo 81. Modalidades de la actividad de ejecución.

La ejecución de las previsiones de los instrumentos de ordenación puede llevarse a cabo conforme a las siguientes modalidades:

1. Actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización. Son operaciones destinadas a la generación de nuevo suelo urbanizado en forma de solares a partir de suelo carente de urbanización. En función del municipio donde se actúe, de la clase de suelo al que afecte y de la entidad de la operación de transformación, las actuaciones pueden ser:
   1. Actuaciones Sistemáticas de nueva urbanización, para la ejecución del planeamiento dentro del ámbito de un sector delimitado en suelo urbano de los núcleos de relevancia territorial y en suelo urbanizable de cualquier núcleo.

      El sector se desarrollará completa o parcialmente mediante la delimitación de una o varias unidades de actuación integral. Cuando no se especifique, se considerará que el sector es una única unidad de actuación.

   2. Actuaciones Simplificadas de nueva urbanización, para la ejecución del planeamiento dentro del ámbito de un sector delimitado en el suelo urbano de núcleos de base del sistema territorial.

      El sector se desarrollará completa o parcialmente mediante la delimitación de una o varias unidades de actuación simplificada, que podrán ser discontinuas. Cuando no se especifique, se considerará que el sector es una única unidad de actuación.

      También será la modalidad para la ejecución, en los núcleos de relevancia territorial, de pequeñas actuaciones de transformación urbanística que permitan completar la trama urbana en un ámbito no superior a una manzana. En este caso, el planeamiento deberá justificar la innecesariedad de la modalidad de actuación sistemática de nueva urbanización y determinará, en su caso, las cesiones a la Administración de conformidad con la presente Ley.

2. Actuaciones de transformación urbanística de reforma o renovación de la urbanización. Son operaciones destinadas a la renovación total, ampliación o mejora de la urbanización o de las dotaciones públicas en un ámbito de suelo urbano preexistente en el que se dan procesos de obsolescencia o degradación. En función de la entidad de la actuación y del municipio donde se opere pueden ser:
   1. Actuaciones Sistemáticas de reforma, para la actuación dentro del ámbito de un sector delimitado en suelo urbano de los núcleos de relevancia territorial.

      El sector se desarrollará completa o parcialmente mediante la delimitación de una o varias unidades de actuación integral, que podrán ser discontinuas.

   2. Actuaciones Simplificadas de reforma, para la actuación dentro del ámbito de un sector delimitado en suelo urbano de los núcleos de base del sistema territorial.

      El sector se desarrollará completa o parcialmente mediante la delimitación de una o varias unidades de actuación simplificada, que podrán ser discontinuas.

      También será la modalidad para la ejecución, en los núcleos de relevancia territorial, de actuaciones de reordenación del tejido preexistente de escasa entidad que afecten a un ámbito no superior a una manzana. En este caso, el planeamiento deberá justificar la innecesariedad de la modalidad de actuación sistemática de reforma y determinará, en su caso, las cesiones a la Administración de conformidad con la presente Ley.

3. Actuaciones Aisladas. Son actuaciones puntuales que no precisan establecer un sistema ni la previa aprobación de un programa de ejecución y pueden incluir o no urbanización, ejecutadas en régimen de gestión directa por la Administración o con la colaboración de particulares.

   Será la modalidad de ejecución del planeamiento en el suelo urbano sometido a pequeñas actuaciones para corrección de alineaciones, culminación de la apertura de un vial u obtención de espacio libre público no incluido en una actuación sistemática o simplificada, y en la remodelación de la urbanización y espacios públicos preexistentes mediante el correspondiente Proyecto de Obras Públicas, así como para la ejecución de los sistemas generales, no adscritos o incluidos en ámbitos de gestión sistemática, en cualquier tipo de suelo.

   Se incluyen también en esta modalidad de ejecución las actuaciones de dotación, entendidas como operaciones de renovación de la ordenación de ámbitos del suelo urbano que supongan un aumento del aprovechamiento superior al 10% del preexistente y no requieran la reforma o renovación de su urbanización. Estas actuaciones conllevarán el deber de ceder los terrenos destinados a las dotaciones públicas necesarias para compensar el incremento de aprovechamiento o su equivalente en metálico.

4. Actuaciones Edificatorias. Son actuaciones aisladas de nueva edificación o rehabilitación de la existente en suelo urbano, incluso cuando requieran obras de urbanización accesorias para completar los servicios urbanísticos existentes o conectarse a ellos de modo que la parcela adquiera la condición de solar.
5. Cuando la Administración sea propietaria o disponga de todos los bienes y derechos integrados en una unidad de actuación, ya sea de nueva urbanización o reforma, podrá actuar en la modalidad de actuaciones simplificadas.
6. Con carácter general, en los núcleos de relevancia territorial las actuaciones de transformación se llevarán a cabo como actuaciones sistemáticas. No obstante, en suelo urbano el Ayuntamiento podrá, justificadamente, decidir la instrumentación de alguna como actuación simplificada. Inversamente, en los núcleos de base del sistema territorial se aplicará como regla la actuación simplificada, si bien, el Ayuntamiento podrá decidir, en casos concretos, la actuación sistemática.

Artículo 82. Régimen de gestión.

La ejecución del planeamiento puede realizarse en alguno de los siguientes regímenes:

1. Gestión directa, que implica la acción directa de las administraciones con competencia en materia urbanística, para el desarrollo de la actuación de acuerdo con uno de los sistemas de ejecución pública.
2. Gestión indirecta, que consiste en la atribución por la administración de la condición de agente urbanizador a una persona física o jurídica, sea o no la propietaria de los terrenos a transformar, para el desarrollo de la actuación de acuerdo con uno de los sistemas de ejecución privada.

Artículo 83. Sistemas de ejecución.

Los sistemas de ejecución son los siguientes:

1. En el régimen de gestión directa:
   1. Cooperación.
   2. Expropiación.
2. En el régimen de gestión indirecta:
   1. Compensación.
   2. Concertación.

Artículo 84. Participación privada y dirección y control públicos en la actividad de ejecución.

1. Las personas o entidades titulares de derechos sobre el suelo o bienes inmuebles intervienen en la actividad de ejecución del planeamiento en la forma y términos previstos en esta ley.
2. Las Administraciones públicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigirán, inspeccionarán y controlarán la actividad privada de ejecución para exigir y asegurar que ésta se produce de conformidad con los planes de ordenación y los demás instrumentos y acuerdos aprobados o adoptados para la ejecución de éstos, así como, en su caso, los correspondientes proyectos técnicos de obras.
3. Las Administraciones con competencia en materia de urbanismo y ordenación del territorio tienen el deber de facilitar y promover la iniciativa privada en el desarrollo de actividad de ejecución del planeamiento.

Artículo 85. Presupuestos de la actividad de ejecución.

El desarrollo de la actividad de ejecución requerirá la aprobación o autorización, con carácter previo o simultáneo y respecto de la totalidad de los terrenos a que se refiera de:

1. El planeamiento de ordenación territorial y urbanística idóneo, conforme a esta ley, para establecer la ordenación detallada en la clase de suelo de que se trate, en todos los casos.
2. El Programa de Ejecución en el caso de las unidades a ejecutar mediante actuaciones sistemáticas de nueva urbanización o reforma.
3. El proyecto de urbanización en todos los supuestos. En el caso de actuaciones edificatorias que requieran urbanización, el proyecto podrá formar parte del proyecto de edificación.
4. El proyecto de edificación que legalmente proceda, en el caso de actuaciones edificatorias.

Artículo 86. Gastos de urbanización.

1. Los gastos de urbanización a cuyo pago deben contribuir las personas que ostenten la propiedad de los terrenos comprendidos en una unidad de actuación, por estar éstos afectados legalmente al cumplimiento de los deberes de promoción de dicha actuación, son los correspondientes a los siguientes conceptos:
   1. Obras de vialidad, comprensivas en todo caso de la explanación, afirmado y pavimentación de calzadas; construcción y encintado de aceras, incluyendo las obras precisas para facilitar su accesibilidad para las personas de movilidad reducida; y construcción de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras.
   2. Obras de saneamiento, inclusivas de las de construcción de colectores generales y parciales, acometidas, alcantarillas, ramales, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que corresponda a la unidad de actuación.
   3. Obras para la instalación y el funcionamiento de los servicios públicos de suministro de agua, incluyendo, en su caso, las de potabilización y, en todo caso, las de distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios; de suministro de energía eléctrica, comprendiendo la conducción y la distribución, así como el alumbrado público, comunicación telefónica y cualquiera otra que estuvieran previstas por el planeamiento.
   4. Obras de ajardinamiento y arbolado, así como de amueblamiento urbano, de parques y jardines y vías públicas.
   5. Redacción técnica y anuncios preceptivos en la tramitación administrativa de los diferentes instrumentos de planeamiento de desarrollo precisos para la ordenación detallada y de los proyectos de reparcelación y urbanización, así como de la dirección técnica de las obras.
   6. Gastos de promoción y gestión de la actuación urbanizadora, incluyendo el beneficio o la retribución empresarial de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador.
   7. Indemnizaciones que procedan a favor de las personas propietarias o titulares de derechos, incluidos los de arrendamiento, referidos a edificios y construcciones legalmente ejecutadas que deban ser demolidos con motivo de la ejecución del planeamiento, así como de plantaciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con éste.
   8. Costes del realojo y retorno, cuando procedan.
   9. Cuando así se prevea expresamente en el planeamiento de ordenación urbanística a ejecutar o en el programa de ejecución, además, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la unidad de actuación que sean precisas tanto para la conexión adecuada de las redes de la unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la funcionalidad de éstas, así como cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan a los terrenos y, en concreto, las infraestructuras de transporte público que requiera una movilidad sostenible, conforme a los criterios sobre movilidad contenidos en el apartado 2 del artículo 10.
2. Los gastos de conservación de la urbanización que corresponden a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y a las personas propietarias de los solares resultantes hasta la recepción por la Administración de las obras realizadas, son los correspondientes al mantenimiento de todas las obras y los servicios previstos en el apartado anterior.
3. Las personas propietarias de los solares resultantes y, en su caso, la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador tendrán derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los correspondientes servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de energía eléctrica y gas y, en su caso, telefonía y telecomunicaciones, en la parte que, conforme a la reglamentación o las condiciones de prestación de éstos, no deba ser asumida por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservación se acreditan mediante certificación expedida por la Administración.

Artículo 87. Terminación y recepción de las obras de urbanización.

1. La recepción de las obras de urbanización corresponderá siempre al Municipio, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, conservación y entrega de dichas obras.
2. La entrega de las obras de urbanización incumbirá a la persona o entidad, pública o privada, responsable de la actuación cuando se trate de obras resultantes de una actuación sistemática de nueva urbanización o reforma, incluida la Administración actuante si es distinta de la municipal. En otro caso, a la persona que materialmente las haya ejecutado.
3. El plazo máximo para resolver el procedimiento de recepción será de tres meses a contar desde la comunicación al Municipio de la finalización de las obras interesando su recepción, aunque será ampliable hasta la mitad de dicho plazo por razones justificadas en las necesarias comprobaciones del estado de las obras, construcciones e instalaciones. El transcurso del plazo máximo aplicable en cada caso sin que se haya producido el levantamiento del acta de recepción, positiva o negativa, de las obras ejecutadas determinará la recepción a todos los efectos por acto presunto producido por silencio administrativo positivo.
4. La recepción producirá todos sus efectos con el levantamiento de acta de recepción de las obras ejecutadas, la cual expresará el resultado de todas las actuaciones dirigidas a la comprobación de aquéllas. Cuando con motivo de su práctica se observen deficiencias, el acta deberá determinar éstas y fijar un plazo determinado para su subsanación, quedando en suspenso su eficacia hasta que esta última se produzca.

Artículo 88. Conservación de las obras de urbanización.

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, incumbe en todo caso al Municipio. Se exceptúan de esta regla los supuestos de actuaciones urbanísticas autónomas de uso mayoritario turístico o residencial de baja densidad de carácter aislado o consistentes en complejos industriales o terciarios de similar carácter, en los que se deberán constituir entidades urbanísticas de conservación integradas por las personas propietarias de terrenos, edificaciones e instalaciones, de manera obligatoria.
2. En las obras de urbanización realizadas en régimen de gestión indirecta y, en todo caso, por particulares, el deber previsto en el párrafo anterior comienza en el momento de la recepción definitiva por el Municipio de las correspondientes obras.
3. En las obras de urbanización realizadas por Administraciones o entidades públicas distintas del municipio el deber previsto en el párrafo primero comienza a partir de la entrega efectiva a éste, por la actuante, de las obras de urbanización.

Sección 2.ª Sujetos de la actividad pública y privada

Artículo 89. Actuación pública y privada.

1. Corresponderá a las Administraciones públicas, dentro de sus respectivos ámbitos de competencia:
   1. La actividad de ejecución del planeamiento completa en la modalidad de actuaciones sistemáticas de nueva urbanización o reforma en régimen de gestión directa, así como en la modalidad de actuación simplificada de nueva urbanización o reforma ejecutada mediante obra pública.
   2. La dirección, la supervisión y el control de la actividad de ejecución en la modalidad de actuaciones sistemáticas de nueva urbanización o reforma en régimen de gestión indirecta.
   3. La intervención de la actividad de ejecución de las personas propietarias en las modalidades de actuaciones edificatorias y actuaciones simplificadas de nueva urbanización o reforma ejecutadas por particulares mediante convenio con la Administración.
2. Los actos jurídicos y materiales de ejecución del planeamiento en la modalidad de actuaciones sistemáticas de nueva urbanización o reforma sólo podrán ser realizados por la Administración en régimen de gestión directa y por los sujetos privados legitimados para ello en régimen de gestión indirecta y según el sistema de ejecución elegido, que son:
   1. En el sistema de compensación: las personas que ostenten la propiedad de más del 50% de la superficie de la unidad de actuación.
   2. En el sistema de concertación: la persona que resulte seleccionada en el proceso concurrencial para la adjudicación de la ejecución de la actuación sistemática.
3. Los particulares, a petición propia y previa creación de una entidad urbanística colaboradora integrada por las personas propietarias de los terrenos sometidos a la actuación de transformación urbanística, podrán intervenir en la ejecución de actuaciones simplificadas de nueva urbanización o reforma, siempre que así lo decida la administración actuante por considerar que de este modo se agiliza y garantiza la gestión y mediante la aprobación del correspondiente convenio urbanístico de gestión.
4. Los actos de edificación, junto con los de previa o simultánea urbanización para la conversión de parcelas en solares, corresponden a las personas propietarias titulares de derechos suficientes al efecto.

Artículo 90. Modalidades de gestión directa.

1. En el régimen de gestión directa la Administración podrá utilizar, en el marco de su respectiva competencia, todas las formas o modalidades admitidas por la legislación de régimen jurídico y de contratación de las Administraciones públicas y de régimen local. Todas ellas estarán habilitadas para crear Organismos Autónomos de carácter gerencial y entidades mercantiles de capital íntegramente público, de duración limitada o por tiempo indefinido y con carácter general o sólo para determinadas actuaciones. En particular, podrán crear sociedades anónimas según la normativa mercantil vigente para alguno de los fines siguientes:
   1. Redacción, gestión y ejecución del planeamiento.
   2. Consultoría y asistencia técnica.
   3. Prestación de servicios.
   4. Actividad urbanizadora, ejecución de equipamientos, gestión y explotación de las obras resultantes.
2. Para el desarrollo cooperativo de la actividad de ejecución y conforme a la misma legislación a que se refiere el apartado anterior, las Administraciones previstas en este podrán, además:
   1. Celebrar convenios interadministrativos de colaboración cuando la actividad a desarrollar no requiera la creación de una organización específica.
   2. En concreto, la Administración de la comunidad autónoma de Extremadura y los municipios podrán convenir la creación de Oficinas Técnicas Urbanísticas.
   3. Constituir, por mutuo acuerdo, consorcios urbanísticos.
   4. Transferir y delegar competencias propias en otras Administraciones, organismos de ellas dependientes o entidades por ellas fundadas o controladas.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en los números anteriores, las Administraciones públicas podrán suscribir convenios urbanísticos con sujetos privados para el mejor desarrollo de la actividad urbanística, conforme a lo regulado en el artículo siguiente.

Artículo 91. Convenios con particulares para la ejecución del planeamiento.

1. La comunidad autónoma y los Municipios podrán suscribir, conjunta o separadamente, y siempre en el ámbito de sus respectivas competencias, convenios con particulares, tengan éstos o no la condición de propietarios de los terrenos correspondientes, para su colaboración en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad administrativa urbanística.
2. La negociación, la formalización y el cumplimiento de los convenios urbanísticos se rigen por los principios de transparencia, publicidad y, cuando proceda, de concurrencia.
3. Los convenios urbanísticos se diferenciarán según tengan por objeto:
   1. Los términos y las condiciones de la gestión y la ejecución del planeamiento en vigor en el momento de la celebración del convenio, exclusivamente, sin que de su contenido o cumplimiento pueda derivarse o resultar innovación de dicho planeamiento. A los compromisos asumidos por las partes del convenio les será de aplicación la subrogación legal de los terceros adquirentes de unidades aptas para la edificación, parcelas, solares o inmuebles.
   2. La determinación del contenido de posibles innovaciones o alteraciones del planeamiento en vigor, bien directamente, bien por ser éstas precisas para la viabilidad de lo estipulado.
4. Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que contravengan, infrinjan o defrauden objetivamente en cualquier forma normas imperativas legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanístico, en especial las reguladoras del régimen urbanístico objetivo del suelo y del subjetivo de las personas propietarias de éste. Las estipulaciones previstas en la letra b) del párrafo anterior sólo tienen el efecto de vincular a las partes del convenio para la iniciativa y tramitación de los pertinentes procedimientos para la innovación del planeamiento sobre la base del acuerdo sobre la oportunidad, conveniencia y posibilidad de una nueva solución de ordenación.
5. Los convenios urbanísticos que deban formar parte de Programas de Ejecución de iniciativa privada se regirán por las normas reguladoras de éstos. No obstante, para todo lo no previsto en dichas normas reguladoras les serán de aplicación las reglas contenidas en los apartados anteriores.
6. Todo convenio deberá ir acompañado de una memoria justificativa donde se analice su necesidad y oportunidad, su impacto económico, el carácter no contractual de la presente ley, el acuerdo aprobatorio de los convenios y su texto definitivo. Independientemente que el Registro será de consulta y acceso público, las diferentes administraciones harán públicos los citados convenios en sus respectivos portales electrónicos de transparencia.

Capítulo 2. Las actuaciones sistemáticas de nueva urbanización o reforma

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 92. Actuación sistemática de nueva urbanización o reforma.

1. Se entiende por actuación sistemática de nueva urbanización o de reforma el conjunto de operaciones, tanto de urbanización como jurídicas o económicas, sujetas a la previa aprobación de un Programa de Ejecución, para la transformación del suelo carente de urbanización en suelo urbanizado o para la reforma o renovación de la urbanización del suelo urbanizado, con el empleo de las técnicas y los procedimientos establecidos en esta ley para cada uno de los sistemas de ejecución. Puede desarrollarse por la administración en régimen de gestión directa o por particulares en régimen de gestión indirecta.
2. La actuación sistemática de nueva urbanización o reforma garantiza la distribución equitativa de las cargas y beneficios del planeamiento entre las personas propietarias de los terrenos incluidos en la unidad de actuación y conlleva la entrega a la administración de los viales, las zonas verdes y demás espacios libres y los suelos para dotaciones públicas establecidos por el planeamiento, así como la entrega al Ayuntamiento, y con destino a patrimonio público de suelo, del suelo libre de cargas sobre el que materializar el porcentaje de aprovechamiento del sector en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento.

   Cuando la actuación sistemática sea de reforma, y las características de la actuación imposibiliten el cumplimiento del deber en el ámbito correspondiente, el suelo destinado a la cesión al Ayuntamiento de aprovechamiento con destino a patrimonio público de suelo, puede ser sustituido por su valor en metálico, cuantificado de acuerdo con las reglas de valoración establecidas en la legislación estatal de suelo.

Artículo 93. Unidad de Actuación Integral.

1. Los sectores delimitados por los instrumentos de planeamiento se podrán dividir en unidades de actuación integral para la ejecución de las actuaciones sistemáticas de nueva urbanización o reforma. Cada unidad, o conjunto de unidades, de actuación integral sujetas a una única programación deberán incluir los terrenos dotacionales correspondientes al aprovechamiento materializable sobre los solares que se generen con la obra urbanizadora, de modo que todo ámbito de suelo urbanizado de nueva creación resultado de una única programación esté suficientemente dotada.
2. La Unidad de Actuación Integral opera como el ámbito de referencia en cuyo seno se produce el cumplimiento de los deberes de equidistribución y cesión, con la entrega de los terrenos que corresponden al Municipio, así como el cumplimiento conjunto del deber de urbanizar la misma; y posibilita, tras la aprobación del instrumento de redistribución dominical, la localización y cuantificación concreta del aprovechamiento que corresponde a cada persona propietaria o a otras participantes en la operación transformadora y, en su caso, a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador.
3. La delimitación de las unidades de actuación integral puede estar contenida en los Planes Generales cuando establezcan la ordenación detallada, o pueden establecerse o modificarse en el programa de ejecución tramitado para su desarrollo, o en el instrumento de desarrollo que defina la ordenación detallada.
4. El Ayuntamiento podrá delimitar, a instancia propia, una unidad de actuación integral en todo momento, por el procedimiento que se determine reglamentariamente que, en todo caso, incluirá los trámites de aprobación inicial, información pública y audiencia a las personas propietarias afectadas por plazo común de 20 días y publicación de la aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Provincia y en la sede electrónica del Ayuntamiento.
5. Las unidades de actuación integral deberán contener todos los terrenos objeto de trasformación y los sistemas generales incluidos o adscritos a las mismas.

Artículo 94. Obtención de terrenos dotacionales.

1. Los terrenos afectos a dotaciones públicas de carácter local incluidos en unidades de actuación integral son de cesión obligatoria y gratuita. La entrega al Ayuntamiento se producirá por ministerio de la Ley con la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación.
2. Los terrenos afectos a sistemas generales incluidos o adscritos a unidades de actuación integral se obtendrán mediante cesión obligatoria en el marco de la reparcelación. La entrega al Ayuntamiento se producirá por ministerio de la Ley con la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación.
3. No obstante, cuando interese adelantar su obtención sin esperar al proceso de reparcelación se podrán obtener mediante expropiación, ocupación directa o permuta forzosa.

Artículo 95. Consulta previa para la determinación del sistema de ejecución.

1. Los particulares podrán formular al Ayuntamiento consulta sobre la viabilidad de la actuación de transformación urbanística de un sector o una unidad de actuación integral. En la solicitud de consulta se especificarán, al menos, la propuesta del sector afectado, la delimitación de la unidad de actuación integral, los plazos indicativos, régimen y sistema de ejecución y cualificación técnica de los consultantes.
2. En el caso de sectores de suelo urbanizable para los que el planeamiento general no haya proyectado la ordenación detallada, la consulta previa propondrá la misma mediante un avance de Plan Parcial, así como las unidades de actuación en las que, en su caso, se pretende dividir el sector y aquella para la que se solicita la determinación de la viabilidad y establecimiento del sistema de actuación.
3. El Ayuntamiento, valorando los aspectos especificados en la consulta, declarará su viabilidad o su inviabilidad en el plazo de dos meses. El acuerdo deberá publicarse en el Diario Oficial de Extremadura y en la sede electrónica del Ayuntamiento o de la Consejería competente, según el caso.

Artículo 96. Elección del sistema de ejecución.

1. La ejecución del planeamiento en la modalidad de actuaciones sistemáticas de urbanización o reforma exige la redacción del correspondiente Programa de Ejecución, la determinación del régimen de gestión y la elección de uno de los sistemas de ejecución establecidos en la presente Ley.
2. El sistema de ejecución se determinará por la Administración, de oficio o a instancia de particular y en los términos prescritos en la presente Ley, conforme a los siguientes criterios:
   1. Si se opta por uno de los sistemas de ejecución en régimen de gestión directa, la resolución debe contener los compromisos de tipo económico y técnico y los plazos y las condiciones que permitan garantizar la ejecución pública de la actuación. La resolución implicará la incoación del procedimiento para la formulación y aprobación del preceptivo programa de ejecución en el sistema de cooperación y del proyecto correspondiente en el sistema de expropiación y autorizará a la Administración a inadmitir a trámite las solicitudes de consulta que se formulen, incluso por las personas propietarias, para el desarrollo de esa unidad de actuación integral.
   2. Se determinará el sistema de compensación cuando la consulta previa regulada en el artículo anterior hubiera sido formulada en primer lugar por las personas propietarias de más del 50% de la superficie de la unidad de actuación comprometidas en la constitución de una agrupación de interés urbanístico.

      La determinación del sistema de compensación implicará la obligación para las personas propietarias consultantes de constituirse en agrupación de interés urbanístico y de presentar el correspondiente Programa de Ejecución junto con la restante documentación técnica, garantías y compromisos económicos para asegurar el completo desarrollo de la actuación, todo ello en el plazo de dos meses a contar desde la publicación del acuerdo de determinación del sistema.

      Este plazo, podrá ampliarse, excepcionalmente, por una sola vez y por periodo no superior a un mes cuando, por imposibilidad justificada de constitución de la Agrupación de Interés Urbanístico en el plazo inicial, así se solicite por las personas propietarias consultantes antes de la finalización del mismo.

      Transcurrido este plazo y en su caso, su prórroga, sin que se hubiera presentado en tiempo y forma toda la documentación exigible por la agrupación debidamente constituida, el procedimiento se entiende paralizado por causa imputable a las personas interesadas, a los efectos de poder acordar la caducidad del mismo en los términos previstos en la legislación reguladora del Procedimiento Administrativo común de las Administraciones Públicas.

   3. Se determinará el sistema de concertación cuando la consulta previa hubiera sido formulada en primer lugar por una o varias personas propietarias de terrenos que no alcancen el 50% de la superficie de la actuación o por la persona interesada que no sea propietaria de terrenos en ella, así como, en todo caso, cuando así lo decida motivadamente el Ayuntamiento.

      La determinación del sistema de concertación comportará la apertura de un periodo de dos meses para la presentación en competencia por cualquier persona interesada, tenga o no la condición de propietaria, de la documentación correspondiente a la Propuesta Técnica de un Programa de Ejecución y restantes documentos técnicos y garantías preceptivas para la selección de la persona adjudicataria de la condición de agente urbanizador de la actuación.

      Cuando no estuvieran previstas ya en el planeamiento, la resolución por la que se determine el sistema establecerá las bases orientativas de la actuación que determinarán las condiciones objetivas para el desarrollo y la programación de la actividad de ejecución.

Sección 2.ª Los sistemas de ejecución en régimen de gestión directa

Artículo 97. Sistema de cooperación.

1. El sistema de cooperación es aquel en que la Administración actuante asume la condición propia de agente urbanizador público en el desarrollo de una unidad de actuación integral completa. Las personas propietarias aportan el suelo de cesión obligatoria y asumen los gastos derivados de la actuación de transformación urbanística, que es ejecutada por la Administración.
2. La gestión directa por cooperación se aplicará por unidades de actuación integral completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos o adscritos a las mismas.
3. El expediente de reparcelación forzosa se entenderá incoado con la aprobación del Programa de Ejecución, cuyo acuerdo podrá considerar otorgar a las personas que ostenten la propiedad del suelo un plazo no superior a seis meses para que presenten propuesta de reparcelación voluntaria.
4. La Administración actuante podrá exigir el pago anticipado de las inversiones previstas para los seis meses siguientes a las personas titulares de bienes y derechos de la unidad de actuación que hayan de sufragar los costes de urbanización, así como convenir con los mismos aplazamientos del pago por plazo nunca superior a cinco años, que requerirán en todo caso la prestación de garantía suficiente a juicio de la Administración y devengarán el interés legal correspondiente desde que la Administración reciba definitivamente las obras de urbanización.
5. El impago de las cuotas dará lugar a su recaudación mediante apremio por la Administración actuante. La demora en el pago devengará el interés legal del dinero.
6. El programa de ejecución sólo podrá ser formulado y ejecutado por la Administración en cualquiera de las formas reguladas en esta ley con las siguientes especificidades:
   1. La Propuesta Técnica del Programa de ejecución contendrá el Proyecto de Urbanización.
   2. La propuesta de convenio urbanístico será sustituida por una relación precisa de los compromisos asumidos por la administración para el desarrollo de la actuación urbanizadora.

Artículo 98. Sistema de expropiación.

1. El sistema de expropiación es aquel en que la Administración expropia la totalidad o parte de los bienes y derechos incluidos en el ámbito de la unidad de actuación integral y realiza las obras de urbanización y, en su caso, de edificación.
2. La Administración podrá acordar motivadamente, antes de proceder a la ocupación de los bienes, derechos y aprovechamientos sujetos a expropiación, liberar de la expropiación determinados bienes, derechos o aprovechamientos mediante la imposición de las condiciones urbanísticas que procedan para la ejecución del planeamiento. El procedimiento será desarrollado reglamentariamente.
3. El justiprecio de los bienes y derechos afectados se determinará por el procedimiento de tasación conjunta mediante la aplicación de los criterios establecidos por la legislación básica para la valoración por razón de urbanismo.
4. En caso de acuerdo con la persona o entidad expropiada, el pago del justiprecio podrá realizarse mediante la adjudicación diferida de terrenos ya urbanizados de valor equivalente a los bienes expropiados, situados en la misma unidad de actuación integral.
5. La delimitación de unidades de actuación deberá ir acompañada de una relación de las personas propietarias y una descripción de bienes y derechos, redactadas con arreglo a lo dispuesto en la legislación de expropiación forzosa. Los bienes de dominio público se identificarán, relacionarán y describirán de forma separada e independiente.
6. La Administración podrá otorgar a una persona o entidad concesionaria privada la ejecución del sistema de expropiación, en cuyo caso, dicha concesionaria tendrá la condición de beneficiaria de la expropiación.

Sección 3.ª Los sistemas de ejecución en régimen de gestión indirecta

Artículo 99. Sistema de compensación.

1. El sistema de compensación tiene por objeto fomentar la participación directa de las personas propietarias en la ejecución del planeamiento e incentivar su inmediata realización.
2. En el sistema de compensación la persona propietaria única de los terrenos incluidos en la unidad de actuación integral o las personas propietarias que representen más del 50% de la superficie de la misma, integrados en este caso en una agrupación de interés urbanístico, aportan los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones establecidos en el Programa de Ejecución aprobado, asumiendo la condición de agente urbanizador.
3. La agrupación de interés urbanístico a que se refiere el número anterior, en nombre y por cuenta de las personas que ostenten la propiedad que formen parte de ella y para quienes actúa, asume las prerrogativas y obligaciones propias de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador de la actuación, siempre que cumpla los siguientes requisitos:
   1. Integrar a las personas propietarias de terrenos que representen más de la mitad de la superficie afectada por la iniciativa.
   2. Tener por objeto la adjudicación de un Programa de Ejecución.
   3. Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de las personas propietarias integradas. La afectación de una finca a los fines y obligaciones de una agrupación de interés urbanístico podrá ser anotada en el Registro de la Propiedad.
   4. Reconocer a las personas propietarias no fundadoras, el derecho a adherirse a la agrupación en las mismas condiciones y análogos derechos que éstas. Para ello, tras la constitución de la agrupación, se les comunicará dicha facultad en su domicilio fiscal adjuntándose a la comunicación copia de los estatutos. A partir de la recepción de la comunicación, las personas receptoras dispondrán de un plazo de 20 días para optar por la integración en la agrupación. El transcurso de dicho plazo no impedirá a las personas propietarias no adheridas hacerlo con posterioridad, pero habilitará a la agrupación a ejercer respecto de ellas las prerrogativas propias de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador.
4. Las normas de constitución y actuación de las agrupaciones de interés urbanístico se desarrollarán reglamentariamente.

Artículo 100. Sistema de concertación.

En el sistema de concertación la persona adjudicataria de la ejecución de la actuación sistemática de nueva urbanización o reforma asume y lleva a cabo la ejecución en la condición de agente urbanizador y en los términos del Programa de Ejecución aprobado al efecto, obteniendo su retribución de las personas propietarias afectadas por la actuación.

Capítulo 3. Actuaciones simplificadas de nueva urbanización o reforma

Artículo 101. Actuación simplificada de nueva urbanización o reforma. Unidad de actuación simplificada.

1. Se entiende por actuación simplificada de nueva urbanización o reforma el conjunto de operaciones no sujetas a previa aprobación de un Programa de Ejecución necesarias para completar la urbanización o el nivel de dotaciones de un sector de suelo urbano.
2. Las obras que sean de urbanización se ejecutarán en régimen de gestión directa por la administración, aunque en caso de acuerdo, suscrito en el correspondiente Convenio de Gestión, podrán ser ejecutadas por una entidad urbanística colaboradora integrada por las personas propietarias de los terrenos afectados o beneficiarias de la actuación urbanística.
3. El ámbito físico de la actuación simplificada de nueva urbanización o reforma se determinará mediante la delimitación de una Unidad de Actuación Simplificada dentro de un sector, que se constituirá en el área de referencia para la equidistribución de beneficios y cargas y, en su caso, cesión de suelos con destino dotacional, y para el establecimiento de las cuotas de urbanización a satisfacer por las personas propietarias de los bienes afectados o beneficiadas por la actuación.
4. La delimitación de las unidades de actuación simplificadas deberá incluir todos los terrenos objeto de transformación o reforma y podrá estar contenida en los Planes Generales Municipales o en los instrumentos de desarrollo o de gestión, o bien efectuarse por el municipio, de oficio o a instancia de parte interesada, previos los trámites de aprobación inicial, información pública y audiencia a las personas propietarias afectadas por plazo común de 20 días y publicación en el Boletín Oficial de la Provincia y la sede electrónica municipal.
5. Cuando las características de la actuación imposibiliten el cumplimiento, en el ámbito correspondiente, del deber de entrega al Ayuntamiento del suelo libre de cargas sobre el que materializar el porcentaje de aprovechamiento del ámbito en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento, si procediera, puede ser sustituido por el valor en metálico de dicho suelo, cuantificado de acuerdo con las reglas de valoración establecidas en la legislación estatal de suelo y con destino, en todo caso, a patrimonio público de suelo.

Artículo 102. Obtención de terrenos dotacionales.

Los suelos afectos a dotaciones públicas de carácter local comprendidos en el ámbito de una actuación simplificada de nueva urbanización se obtendrán por la Administración actuante, en virtud de:

1. Cesión mediante compromiso asumido en el convenio urbanístico que deberá suscribirse entre la Administración y las personas propietarias afectadas.
2. Cesión por determinación del proyecto de reparcelación, voluntaria o forzosa, aprobado.
3. Expropiación por la Administración actuante.

Artículo 103. Gestión y ejecución de la urbanización y pago de las obras de urbanización.

1. Las personas propietarias de terrenos comprendidos en el ámbito de una actuación simplificada de nueva urbanización y beneficiarias de ésta deberán costear las obras que sean de urbanización mediante el pago de las correspondientes cuotas de urbanización.
2. Las cuotas de urbanización se fijarán en el convenio urbanístico suscrito, en el proyecto de reparcelación o en el propio proyecto de urbanización o de obras públicas redactado al efecto.
3. La Administración actuante podrá disponer el pago aplazado de las cuotas hasta un máximo de diez años, previa constitución de las garantías que procedan.
4. En cualquier caso, los solares edificables resultantes de la urbanización quedarán afectos con carácter real al pago de las cuotas de urbanización.

Capítulo 4. Otras formas de ejecución del planeamiento

Sección 1.ª Ejecución de los sistemas generales

Artículo 104. Obtención del suelo y ejecución de los sistemas generales.

1. El suelo destinado a sistemas generales se obtendrá según las determinaciones establecidas en función de la modalidad de ejecución.
   1. Cuando esté incluido o adscrito a un sector o unidad de actuación integral, en virtud de cesión obligatoria, con ocasión de la reparcelación para la justa distribución de los beneficios y cargas en la correspondiente unidad de actuación.
   2. Cuando estando adscrito a un sector o unidad de actuación sea necesario anticipar su obtención al proceso de reparcelación, mediante expropiación, ocupación directa o permuta forzosa. Efectuada la expropiación o permuta forzosa, la administración expropiante se incorporará a la unidad de actuación que corresponda y por la superficie en cada caso expropiada.
   3. Cuando no esté adscrito a sector o unidad de actuación algunos, se obtendrán por expropiación o permuta forzosa.
   4. Cuando esté incluido o adscrito a una unidad de actuación simplificada, se obtendrá por expropiación.
2. Si el sistema previsto por el planeamiento para la obtención del suelo destinado a sistemas generales es el de expropiación, ocupación directa o permuta forzosa, ésta deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento de ordenación que legitime la actividad de ejecución. Transcurrido dicho plazo sin efecto, el procedimiento se entenderá incoado por ministerio de la Ley si, efectuado requerimiento a tal fin por la persona propietaria afectada o sus causahabientes, transcurren seis meses desde dicho requerimiento sin que la incoación se produzca. Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio, las personas propietarias pueden presentar sus correspondientes hojas de aprecio, y transcurridos tres meses sin que el Ayuntamiento notifique su aceptación o bien sus hojas de aprecio contradictorias, las personas que ostenten la propiedad pueden dirigirse al jurado de valoraciones para que fije el justiprecio correspondiente. La valoración debe entenderse referida al momento del inicio del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en los supuestos en que no hubieren transcurrido 5 años desde la aprobación del planeamiento de ordenación que legitime la expropiación o, cuando habiendo transcurrido el citado plazo, la persona propietaria afectada o sus causahabientes no hubieren efectuado el requerimiento previsto a tal fin, la aprobación inicial de la modificación o revisión del planeamiento que comporte la supresión de la determinación que implique la expropiación suspenderá por un plazo de 2 años la posibilidad de aquéllos de instar la expropiación forzosa de sus terrenos. La misma suspensión y por igual plazo se producirá en los supuestos en los que la persona propietaria afectada o sus causahabientes hubieren formulado ya el requerimiento previsto a tal fin, pero aún no hubieren presentado su correspondiente hoja de aprecio ante la administración expropiante.

   Para que tenga lugar esta suspensión deberá recogerse un pronunciamiento expreso en este sentido en el acuerdo de aprobación inicial previsto en los artículos 49.3.c y 49.4.c de esta ley o en un acuerdo complementario de aquél que sea adoptado posteriormente por el mismo órgano. En este último caso, el inicio del plazo de 2 años de suspensión quedará referido a la fecha en que se hubiere acordado la aprobación inicial y no a la fecha en que se hubiere adoptado el acuerdo complementario.

   Excepcionalmente, la suspensión prevista en este apartado podrá anticiparse al momento en que se adopte el acuerdo de avance de Plan General Estructural a que se refieren los artículos 49.3.b y 49.4.b de esta ley cuando así se recoja expresa y motivadamente en el mismo. En este caso, la suspensión no podrá tener una duración superior a 1 año. Transcurrido este plazo de suspensión se entenderá la misma, salvo que antes de su finalización se hubiere adoptado el acuerdo de aprobación inicial previsto en los artículos 49.3.c y 49.4.c de esta ley, en cuyo caso, habrá de estarse a lo previsto anteriormente. Esta suspensión excepcional podrá ser igualmente acordada de forma motivada mediante acuerdo complementario posterior adoptado por el mismo órgano que hubiere adoptado el acuerdo de avance de Plan General Estructural. En este último caso, el inicio del plazo de 1 año de suspensión quedará referido a la fecha en que se hubiere acordado el citado avance y no a la fecha en que se hubiere adoptado el acuerdo complementario.

4. Si durante el plazo de suspensión de 2 años el Ayuntamiento aprobara definitivamente la modificación o revisión del planeamiento que comporte la supresión de la determinación que implique la expropiación, decaerá definitivamente la posibilidad de las personas propietarias o sus causahabientes de instar la expropiación forzosa de sus terrenos o de presentar las correspondientes hojas de aprecio. Cuando no se hubiera producido esta aprobación definitiva, el transcurso del plazo de 2 años supondrá la reanudación de los plazos que aún no estuvieren cumplidos y de la posibilidad de los propietarios de instar la expropiación forzosa de sus terrenos.
5. Cuando el ejercicio de la expropiación forzosa prevista en el apartado 2 comprometiera seriamente los principios de estabilidad presupuestaria, sostenibilidad financiera, de eficiencia en la asignación y utilización de los recursos públicos o de responsabilidad, en los términos de la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera, la Administración competente podrá declarar la imposibilidad material de dar cumplimiento a lo previsto en este precepto en orden a la materialización de la expropiación de bienes y derechos por ministerio de la ley.

   Dicha declaración, deberá acordarse previa audiencia del interesado y producirse antes de trascurrir los plazos previstos en este precepto y, en todo caso, antes de la resolución del Jurado Autonómico de Valoraciones. La declaración comportará el derecho del titular a percibir los intereses legales calculados conforme al justiprecio aprobado de los terrenos afectados, hasta una efectiva adquisición en el plazo máximo de cinco años.

6. Las obras correspondientes a los sistemas generales se realizarán en régimen de gestión directa por la Administración, como obras públicas; o en régimen de gestión indirecta por las personas propietarias o la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, cuando así se establezca por el planeamiento.

Sección 2.ª La expropiación forzosa asistemática

Artículo 105. Objeto.

1. Las Administraciones públicas pueden desarrollar actuaciones aisladas de expropiación en cualquier clase de suelo, con alguna de las siguientes finalidades:
   1. Ejecutar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas.
   2. Sustituir a las personas propietarias del suelo que incumplan sus deberes urbanísticos.
2. Las actuaciones aisladas de expropiación pueden desarrollarse por el procedimiento individual regulado en la legislación sobre expropiación forzosa o por el procedimiento de tasación conjunta desarrollado reglamentariamente.
3. A solicitud de la persona interesada, la Administración actuante podrá, previo trámite de información pública, liberar de la expropiación determinados bienes o derechos, mediante la imposición de las condiciones urbanísticas que procedan para asegurar la ejecución del planeamiento.

Artículo 106. Requisitos y efectos.

1. La ejecución de las actuaciones aisladas de expropiación requiere:
   1. Que su ámbito se delimite por un instrumento de planeamiento urbanístico o, en su defecto, por un Proyecto de Expropiación aprobado conforme al procedimiento que se determina reglamentariamente.
   2. Que el Proyecto de Expropiación incluya la relación de personas propietarias y demás personas titulares afectadas por la expropiación y la descripción de los bienes y derechos a expropiar.
   3. En particular, cuando se trate de actuaciones que tengan por objeto ejecutar los sistemas generales u otras dotaciones urbanísticas públicas, que el Proyecto de Expropiación las defina así y califique los terrenos necesarios con dicha finalidad.
2. El acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Expropiación produce los siguientes efectos, en cuanto no se deriven del planeamiento urbanístico previamente aprobado:
   1. La declaración de utilidad pública e interés social de las obras previstas en los mismos.
   2. La necesidad de ocupación de los bienes y derechos necesarios para su ejecución.

Sección 3.ª La ocupación directa y la permuta forzosa

Artículo 107. La ocupación directa.

1. El Ayuntamiento puede desarrollar en cualquier clase de suelo actuaciones aisladas mediante el procedimiento de ocupación directa, con la finalidad de obtener terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones públicas.
2. La ocupación directa consiste en el reconocimiento a la persona propietaria de estos terrenos, de su derecho a integrarse en una unidad de actuación integral de suelo urbano o de suelo urbanizable, en la que el aprovechamiento permitido por el planeamiento exceda del que corresponda a las personas propietarias de aquella. En dicha unidad, la persona propietaria ocupada se subroga en los derechos y obligaciones que correspondían al Ayuntamiento en su condición de titular de los excesos de aprovechamiento.
3. Requisitos de la ejecución de las actuaciones aisladas de ocupación directa:
   1. Que esté aprobado el instrumento de ordenación urbanística que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación en la que haya de integrarse la persona propietaria de los terrenos afectados por la ocupación. No obstante, este requisito podrá excusarse si dicha persona propietaria accede a ello.
   2. Que los terrenos que se vayan a ocupar estén calificados como dotaciones públicas y se determine el aprovechamiento urbanístico que les asigne el planeamiento y corresponda a la persona propietaria de aquellos.
4. Las actuaciones aisladas de ocupación directa deben iniciarse antes de transcurridos cinco años desde la entrada en vigor del instrumento de ordenación que establezca la ordenación detallada.
5. La ejecución de las actuaciones aisladas de ocupación directa produce los siguientes efectos:
   1. El levantamiento del acta de ocupación directa produce los efectos propios de la reparcelación.
   2. Las cargas o derechos existentes sobre las fincas ocupadas pueden quedar liberadas, recibiendo sus titulares aprovechamiento en proporción al valor de su derecho, si en el momento de la ocupación la persona propietaria de la finca y las personas titulares de las cargas presentan escritura pública otorgada por ellas en la que se repartan el aprovechamiento de la finca ocupada a título de dominio. En tal caso, todas ellas tienen la consideración de propietarias al efecto de hacer efectivo su derecho en la unidad de actuación en que han de integrarse.
   3. Las personas propietarias afectadas por la ocupación directa tienen derecho a indemnización por ocupación temporal, conforme a la legislación del Estado, desde el levantamiento del acta de ocupación hasta la aprobación definitiva del instrumento de gestión urbanística que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación de la unidad de actuación en la que se hayan integrado.

Artículo 108. La permuta forzosa.

1. Los terrenos destinados a sistemas generales o locales podrán obtenerse también mediante la permuta forzosa con terrenos pertenecientes al patrimonio público de suelo y que sean de características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento urbanístico subjetivo que corresponda a la persona propietaria, salvo que ésta aceptase voluntariamente la entrega de terrenos que no cumplan este requisito.
2. La permuta forzosa de terrenos requiere que medie acuerdo con la persona que sea la titular de la propiedad y que se determine previamente:
   1. El aprovechamiento urbanístico que corresponde a la persona propietaria afectada.
   2. Los terrenos pertenecientes al patrimonio público de suelo que van a ser permutados por los ocupados y en los que se pueda materializar todo o parte del aprovechamiento urbanístico de éstos.
   3. De no poder ser materializada la totalidad del aprovechamiento, la indemnización a satisfacer en metálico por la parte de aprovechamiento no materializable en los mismos.
3. La permuta forzosa de terrenos debe iniciarse antes de transcurridos cinco años desde la aprobación del instrumento de ordenación que establezca la ordenación detallada y se llevará a cabo por el procedimiento establecido reglamentariamente.

Capítulo 5. Instrumentos y técnicas para la gestión urbanística

Sección 1.ª Los programas de ejecución

Artículo 109. Programa de Ejecución.

1. El programa de ejecución es el instrumento de gestión urbanística que identifica y organiza la concreta actuación sistemática de nueva urbanización o reforma, para lo que delimita definitivamente el ámbito espacial objeto de la actuación y las condiciones de su desarrollo.
2. El Programa de Ejecución puede englobar una o varias unidades de actuación integral.
3. La aprobación del Programa de Ejecución determina el cambio del régimen urbanístico aplicable al suelo al que afecta.

Artículo 110. Contenido funcional del Programa de Ejecución.

1. El Programa de Ejecución tendrá el siguiente contenido funcional:
   1. Describirá las obras de urbanización a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.
   2. Establecerá el plazo total de ejecución de la actuación sistemática de nueva urbanización o reforma.
   3. Garantizará el cumplimiento de sus previsiones, según el régimen de gestión de la actuación, mediante:
      • 1.º En el régimen de gestión directa: crédito retenido con cargo al presupuesto de la Administración actuante por importe equivalente a la totalidad de los gastos de urbanización estimados para la ejecución de la actuación urbanizadora correspondiente.
      • 2.º En el régimen de gestión indirecta: garantía financiera o real, prestada y mantenida por quien actúe como agente urbanizador, por importe igual al 7% del coste de las obras de urbanización, excluidos los impuestos, si bien dicho porcentaje podrá reducirse en proporción al mayor importe de los costes de la actuación urbanizadora como se establezca reglamentariamente.

   Las garantías referidas se prestarán en cualquiera de las formas permitidas por la legislación reguladora de la contratación del sector público.

2. Cuando programe una actuación de transformación urbanística de reforma o renovación de la urbanización, justificará la viabilidad económica de la actuación.

Artículo 111. Contenido documental del Programa de Ejecución.

El programa de Ejecución contendrá los siguientes documentos:

1. Propuesta Técnica, que contendrá un documento en el que se exprese la asunción de la ordenación detallada incluida en los planes de ordenación; o bien una propuesta de ordenación detallada alternativa o definitoria si no estuviese definida, concretada en un Plan Parcial o Especial, y el anteproyecto de urbanización.
2. Proposición jurídico-económica que comprenda el desarrollo de las relaciones entre la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y las personas propietarias y la estimación de los gastos de urbanización indicando el beneficio empresarial de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador. Cuando se programe una actuación de transformación urbanística de reforma o renovación de la urbanización, incluirá una memoria en la que se justifique la viabilidad económica de la actuación de acuerdo con las determinaciones de la legislación estatal de suelo en materia de la garantía de viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano.
3. Propuesta de convenio urbanístico, a suscribir entre la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, la Administración actuante y, en su caso, las personas propietarias afectadas que acepten colaborar con la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, en el que se hará constar los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación, en el caso de régimen de gestión indirecta con aplicación de cualquiera de los sistemas de ejecución privada.

   En el caso de régimen de gestión directa con aplicación del sistema de cooperación, este convenio será sustituido por una relación precisa de los compromisos asumidos por la administración actuante.

Artículo 112. Iniciativa del Programa de Ejecución.

Podrán formular y promover Programas de Ejecución:

1. Los Municipios o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes o de los que formen parte para la ejecución del planeamiento municipal. Cuando la entidad promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendrá como Administración actuante al Municipio.
2. La Junta de Extremadura o cualquiera de los organismos o entidades, públicos o privados, de ella dependientes o adscritos a la misma o de los que forme parte, para el desarrollo de las competencias propias con relevancia territorial y, en todo caso, la promoción de suelo con destino a dotaciones públicas o a actuaciones de urbanización que fomenten la industrialización o la vivienda social, de promoción pública o sujeta a cualquier régimen de protección pública.
3. Las restantes Administraciones públicas, para el ejercicio de sus competencias mediante la realización de actuaciones urbanizadoras.
4. Las personas físicas, sean o no propietarias de los terrenos, individualmente o constituidas en una agrupación de interés urbanístico.

Cualquier persona que pretenda elaborar una propuesta de Programa de Ejecución podrá ser autorizada por el Municipio para ocupar temporalmente terrenos a fin de obtener la información precisa, en los términos dispuestos por la legislación expropiatoria. Asimismo, tendrá acceso a la información y documentación que obre en los registros y archivos de las Administraciones Públicas, conforme a la legislación general sobre régimen jurídico de éstas, pudiendo, además, formular consulta y obtener de las Administraciones completa información sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el desarrollo de cada actuación.

Artículo 113. Tramitación del Programa de Ejecución.

El procedimiento para la tramitación de los programas de ejecución se determinará reglamentariamente para sus modalidades de gestión directa, indirecta.

Artículo 114. Causas de resolución del Programa de Ejecución.

1. Serán causas de resolución del contrato para la realización del Programa de Ejecución las siguientes:
   1. La falta de prestación por la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador de las garantías legalmente exigibles en los plazos establecidos para ello.
   2. La falta de suscripción del contrato en que se materialicen los compromisos de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y el municipio.
   3. El incumplimiento grave de los compromisos y obligaciones asumidos por la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador apreciado por el municipio.
   4. La caducidad del Programa de Ejecución por transcurso del plazo total para acometerlo y, en su caso, la prórroga.
   5. El mutuo acuerdo entre el municipio y la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, sin perjuicio de las indemnizaciones que, en su caso, procedan en beneficio de las personas propietarias de terrenos u otros afectados.
   6. La incapacidad sobrevenida de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, en los casos y términos análogos a los aplicables a la persona o entidad contratista en el contrato de concesión de servicios, incluso por declaración de su insolvencia, o la extinción de la persona jurídica que ostente la condición de agente urbanizador. Sin perjuicio de ello, el municipio podrá acordar que la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador continúe la ejecución del contrato, bajo sus mismas condiciones, durante el tiempo indispensable para evitar perjuicios al interés público.
2. A su vez, la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador podrá instar la resolución de la adjudicación del Programa de Ejecución, con las compensaciones procedentes, cuando:
   1. La Administración apruebe planes o proyectos incompatibles con el desarrollo del programa.
   2. La inactividad de la Administración en el cumplimiento de sus obligaciones o para la adopción de las resoluciones administrativas precisas para la ejecución del Programa impidan proseguirlo o paralicen su desarrollo material o económico de modo relevante.
3. El procedimiento para la resolución del Programa de Ejecución se desarrollará reglamentariamente.

Sección 2.ª Agente urbanizador

Artículo 115. Agente urbanizador.

1. Agente urbanizador es aquella persona o entidad, responsable de ejecutar la actuación de urbanización por cuenta de la Administración en la gestión indirecta. Podrá ser o no titular del suelo afectado por la actuación y será seleccionado en pública competencia conforme a lo establecido en esta ley y, en lo que resulte de aplicación, la normativa de contratación del sector público.
2. La persona o entidad con la condición de agente urbanizador podrá ceder, total o parcialmente, su condición en favor de tercera persona que se subrogue en todas sus obligaciones ante el municipio previa aprobación por éste, siempre que las cualidades técnicas o personales de la persona cedente no hayan sido razón determinante de la adjudicación.
3. La persona o entidad con la condición de agente urbanizador pueda contratar prestaciones accesorias de su gestión con tercera persona, sin transmitirle sus responsabilidades ante la Administración actuante, sin más que dar cuenta de ello a ésta.
4. En el sistema de cooperación, la Administración actuante asume la condición propia de agente urbanizador público en el desarrollo de una unidad de actuación.

Artículo 116. Prerrogativas y facultades de la persona o entidad que ostenta la condición de agente urbanizador.

La persona o entidad con la condición de agente urbanizador puede ejercer las siguientes prerrogativas y facultades:

1. Redactar y someter a la aprobación del órgano competente cuantos instrumentos urbanísticos sean precisos para la ejecución de la actuación, así como ser oído, antes de dicha aprobación.
2. Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del programa.
3. Exigir, prestando las garantías exigibles, que las personas propietarias le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la actuación. La persona o entidad con condición como agente urbanizador, en cuanto perceptora de dicha retribución, tendrá la consideración legal de entidad urbanística colaboradora a los efectos tributarios y registrales determinados por la legislación estatal.
4. Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización.
5. Instar de la Administración, en los términos que resulten del programa, el ejercicio de sus potestades públicas en relación con la actuación y, especialmente, la expropiación o la imposición forzosa de la reparcelación.
6. Ostentar la condición de persona o entidad beneficiaria de las expropiaciones que sea necesario llevar a cabo para la ejecución de la urbanización ordenada en el programa. El municipio podrá revocar la condición de beneficiaria de la persona o entidad que ostenta la condición de agente urbanizador.

Artículo 117. Relación de la persona o entidad que ostenta la condición de agente urbanizador con la Administración.

1. La relación entre la persona o entidad con la condición de agente urbanizador y la Administración se rige por lo establecido en esta ley y, supletoriamente, en la normativa sobre contratación del sector público para el contrato de concesión de servicios.
2. La capacidad de obrar y la solvencia técnica y financiera de las personas y entidades aspirantes a adquirir la condición de agente urbanizador se acreditará en la forma establecida en la normativa de contratación del sector público, sin que resulte exigible la clasificación. Esta acreditación no será necesaria en el caso de las agrupaciones de interés urbanístico.
3. En ningún caso podrán promover Programas de Ejecución ni resultar adjudicatarias de los mismos las personas o entidades que carezcan de capacidad de obrar, estén inhabilitadas para contratar de acuerdo con el ordenamiento jurídico o se encuentren comprendidas en alguna de las prohibiciones de contratar establecidas en la legislación de contratos del sector público.
4. La Administración ostentará la prerrogativa de interpretar los Programas de Ejecución, resolviendo aquellas dudas que se planteen en su cumplimiento, previa audiencia a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, dentro de los límites y con sujeción a los requisitos establecidos en esta ley y en la normativa de contratación del sector público.

Artículo 118. Relación de la persona o entidad que ostenta la condición de agente urbanizador con las personas propietarias.

1. Las relaciones entre la persona o entidad con la condición de agente urbanizador y las personas propietarias afectadas se regirán por las siguientes bases:
   1. La persona o entidad con la condición de agente urbanizador deberá soportar la totalidad de los gastos derivados de la urbanización, en la medida en que le sean compensados mediante retribución en terrenos edificables o en metálico por las personas que ostenten la propiedad de terrenos edificables resultantes de la actuación urbanizadora.
   2. Las personas propietarias podrán cooperar con la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador mediante la aportación de sus fincas o parcelas originarias, en el estado en que se encontrarán con arreglo a las dos modalidades genéricas siguientes:
      • 1.º Abonando en metálico y como retribución a favor de la persona o entidad con la condición de agente urbanizador su cuota parte de las cargas de la urbanización y garantizando esta deuda, para recibir a cambio la o las parcelas urbanizadas o solares que le correspondan de acuerdo con el Programa de Ejecución.
      • 2.º Contribuyendo proporcionalmente a los gastos de urbanización mediante cesión de terrenos edificables. En este caso les corresponderá recibir, libre de cargas, menor superficie de solar que en la modalidad anterior, constituyendo la diferencia la retribución la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador.
2. Las personas propietarias podrán renunciar a participar en la ejecución de la actuación de urbanización mediante solicitud formalizada en documento público y presentada antes del acuerdo aprobatorio del Programa de Ejecución, instando la expropiación de sus terrenos a cargo de la actuación. Dicha solicitud determinará la incoación del expediente de determinación del justiprecio para la finca correspondiente según el valor que corresponda al suelo conforme a la legislación aplicable. Cuando más de una persona propietaria decline cooperar, el expediente expropiatorio podrá tramitarse por el procedimiento de tasación conjunta mediante la incorporación de las sucesivas fincas o parcelas al expediente incoado con motivo de la primera solicitud formulada.
3. Las personas propietarias tendrán derecho a recibir, en todo momento, información debidamente documentada sobre los gastos de urbanización que hayan de abonar.
4. La persona propietaria que contribuya a los gastos de la urbanización podrá exigir que la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador la ejecute con diligencia y que la Administración actuante supervise la ejecución de la actuación en los términos previstos por la Ley. El derecho de las personas propietarias afectadas por la actuación se determinará en función de su aprovechamiento subjetivo.
5. Los conflictos derivados de la ejecución de Programa de Ejecución que se produzcan entre la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y las personas propietarias acerca de sus derechos y obligaciones serán resueltos por el municipio.
6. En lo no dispuesto por esta ley, las relaciones entre la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y las personas propietarias se regirán por lo que libremente convengan, con sujeción a la ordenación territorial y urbanística y la programación aprobada.

Artículo 119. Retribución a la persona o entidad que ostenta la condición de agente urbanizador.

1. La retribución la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador tendrá lugar en terrenos edificables o en metálico conforme a lo que establezca el Programa de Ejecución aprobado.
2. La retribución a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador deberá tener lugar en metálico en los siguientes supuestos:
   1. Cuando, habiéndose establecido en el programa la retribución en terrenos edificables, alguna persona propietaria exprese su disconformidad con la proporción de terrenos que le corresponda ceder. La persona propietaria podrá solicitar el pago en metálico por conducto notarial dirigido a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y al municipio dentro del mes siguiente a la aprobación del Programa de Ejecución, asegurando dicho pago mediante la prestación de garantía financiera o real proporcional a la garantía de promoción prestada por la que ostente la condición de agente urbanizador.
   2. Cuando, tras la aprobación del proyecto de reparcelación, se produzcan variaciones al alza en los costes de urbanización debidas a cambios en el proyecto de urbanización no imputables a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador. Las diferencias se aprobarán por el municipio y se saldarán mediante compensaciones en metálico, pudiendo procederse a su recaudación mediante cuotas de urbanización cuando sean positivas.
3. La retribución a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador tendrá lugar en terrenos edificables cuando éste asuma el compromiso de promover viviendas protegidas o usos de interés social sobre dichos terrenos, de acuerdo con lo que señale el Programa de Ejecución. Cuando la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador asuma el compromiso de promover viviendas protegidas tendrá derecho preferente en la reparcelación a la adjudicación de los terrenos en los que se ubique el aprovechamiento correspondiente a las mismas.
4. La retribución mediante cuotas de urbanización se adecuará a las reglas siguientes:
   1. El importe de las cuotas y la forma de su liquidación serán aprobados por el municipio, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada y previa audiencia de las personas interesadas. El importe deberá corresponderse con la previsión inicial de costes de urbanización o, en su caso, con la modificada cuando se den las circunstancias previstas en el apartado 5 siguiente. La aprobación del importe de las cuotas y su forma de liquidación deberá tener lugar en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual sin efecto podrá entenderse producida por acto presunto, cuya acreditación surtirá efectos para la reclamación por la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador de las correspondientes cuotas líquidas en vía judicial civil.
   2. La tramitación del procedimiento correspondiente podrá hacerse conjuntamente con la del proyecto de reparcelación. Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, podrá exigir también, en su caso, el desembolso de las indemnizaciones sustitutivas previstas en el mismo, y las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones sustitutivas quedarán afectadas a dichos pagos, como carga real que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, por el importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional. La persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique nueva afección real en la cuantía que apruebe el municipio, hasta cubrir el importe total adeudado con cargo a cada parcela, con excepción de los débitos que las personas o entidades dueñas tengan afianzados o avalados.
   3. Podrá reclamarse el pago anticipado de las inversiones previstas para los seis meses siguientes a las personas propietarias de las parcelas directamente servidas por las obras correspondientes, así como también a los de las indirectamente afectadas por éstas, en este último caso en proporción estimada a dicha afectación. Las liquidaciones que así se giren se entenderán practicadas con carácter provisional, a reserva de la liquidación definitiva que se tramitará conforme a lo dispuesto en la letra a).
   4. Sin perjuicio de lo establecido en la letra a, el impago de las cuotas dará lugar a su recaudación mediante apremio sobre la finca correspondiente por el municipio y en beneficio de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador La demora en el pago devengará el interés legal del dinero en favor de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador Incurrirá en mora la cuota impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice su cobro inmediato.
   5. El municipio, al aprobar el programa, podrá establecer la posibilidad de aplazamiento en el pago de las cuotas de urbanización, sin que pueda postergarse al inicio de la edificación, salvo fianza o aval que garantice dicho pago.
5. El Municipio podrá aprobar, previa audiencia de las personas propietarias, la modificación de la previsión inicial de gastos de urbanización en el caso de aparición de circunstancias técnicas objetivas, cuya previsión por la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador no hubiera sido posible con ocasión de la elaboración del proyecto de urbanización. La retasación de los costes no podrá superar los límites máximos establecidos en la legislación reguladora de la contratación del sector público ni tampoco podrá suponer modificación o incremento en la cuantía del beneficio empresarial de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador.
6. El importe final de las cuotas devengadas por cada parcela se determinará repartiendo entre todas las resultantes de la actuación, en directa proporción a su aprovechamiento, las cargas totales del programa o unidad de ejecución, aunque excepcionalmente podrá corregirse este criterio de reparto según reglas objetivas y generales, estipuladas en el programa o al aprobarse el proyecto de urbanización o de reparcelación, para compensar las situaciones diferenciales que reporten para determinadas parcelas su proximidad respecto de equipamientos o servicios comunes u otras circunstancias urbanísticas que se determinen reglamentariamente.
7. También podrá imponer y liquidar las cuotas de urbanización reguladas en este artículo la Administración que ejecute cualquier obra de infraestructura que dote de los servicios propios de la condición de solar a parcelas determinadas. Si las obras así financiadas sirvieran para una posterior actuación integrada, las personas propietarias que las hubieran sufragado tendrán derecho a que se les compense en el marco de ésta por el valor actual de aquéllas.

Artículo 120. Garantías de promoción y retribución.

1. La persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador ha de prestar y mantener garantía financiera o real del cumplimiento de las previsiones del Programa, en los términos y cuantía establecidos en éste, por importe mínimo no inferior al siete por ciento de las cargas de urbanización, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo 2.º del apartado 1.c) del artículo 110. Cuando actúen como agente urbanizador las Administraciones públicas o sus entidades instrumentales, el cumplimiento de las previsiones del programa que le incumba podrá garantizarse en la forma que establezca su normativa específica.
2. La persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador, para percibir de las personas propietarias sus retribuciones, ha de ir asegurando, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solar las parcelas de quienes deban retribuirle, mediante garantías que:
   1. Se irán constituyendo, con independencia de la garantía definitiva general de promoción del apartado anterior, al aprobarse la reparcelación forzosa o expediente de gestión urbanística de efectos análogos en cuya virtud se adjudiquen a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador terrenos en concepto de retribución y, en todo caso, antes de la liquidación administrativa de la cuota de urbanización.
   2. Se prestarán por valor igual al de la retribución que las motive y, en su caso, por el superior que resulte de aplicar el interés legal del dinero en función del tiempo que previsiblemente vaya a mediar entre la percepción de la retribución y el inicio efectivo de las obras correspondientes.
   3. Consistirán en primera hipoteca sobre los terrenos adjudicados a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador o en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la contratación del sector público.
   4. Serán canceladas, previa resolución de la Administración actuante, a medida que se realicen, en plazo, cada una de las obras que sean el objeto de la correspondiente obligación garantizada. Procede la cancelación parcial según el precio de la obra realizada conforme al presupuesto de cargas aprobado administrativamente.

Artículo 121. Responsabilidades de la persona o entidad que ostenta la condición de agente urbanizador.

1. Sin perjuicio de las demás medidas procedentes, la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador que incumpla la obligación expresada en el artículo anterior adeudará a la Administración actuante:
   1. En caso de resolución del Programa de Ejecución, el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento del de las obras realizadas; y
   2. Cuando incurra en mora en su obligación de urbanizar, los intereses de la cantidad que resulten conforme a la letra anterior, según el tipo de interés legal.
2. La deuda será declarada mediante resolución de la Administración actuante previa audiencia de la persona interesada y, en caso de impago, podrá ser recaudada por vía de apremio. Las cantidades así recaudadas se destinarán preferentemente a garantizar o sufragar la total ejecución de las obras o, subsidiariamente, a compensar a las personas propietarias por los perjuicios sufridos.
3. Lo dispuesto en los dos apartados anteriores y en el apartado 2 del artículo 120 no será de aplicación en los casos de gestión indirecta en los que la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador y la persona propietaria así lo hubieran convenido, a reserva de las acciones civiles que les asistan, así como en aquéllos en los que se haya declarado resuelta la adjudicación del Programa de Ejecución, mientras la retribución de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador se encuentre depositada a disposición de la Administración actuante o sujeta a afección real que impida la persona o entidad que ostenta la condición de agente urbanizador disponer libremente del terreno con que se le haya retribuido y bajo condición resolutoria que asegure su retorno al dueño inicial. Esta última afección se establecerá en la resolución aprobatoria de la reparcelación, siempre que la persona o entidad con la condición de agente urbanizador así lo solicite, y se cancelará, a instancia de la Administración actuante, tan pronto aquél asuma el régimen de responsabilidades y garantías regulado en esta Ley.
4. Las personas o entidades distintas de aquella que tenga la condición de agente urbanizador que presten garantías a favor de ésta, no podrán utilizar el beneficio de excusión a que se refieren el artículo 1.830 y concordantes del Código Civil.
5. La persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador será responsable de los daños causados a las personas propietarias o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquéllos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración actuante o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.

Sección 3.ª Los proyectos de urbanización

Artículo 122. Proyecto de urbanización.

1. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras que definen los detalles técnicos de las obras de urbanización con la amplitud y detalle suficiente para poder ser ejecutadas en desarrollo de su contenido.
2. La ejecución de cualquier obra pública de urbanización requerirá la elaboración y aprobación administrativa del mismo y la publicación.
3. Los proyectos de urbanización contendrán la documentación precisa para definir y justificar sus determinaciones, que se formalizará en los siguientes documentos:
   1. Memoria descriptiva y justificativa de las obras.
   2. Mediciones y presupuesto.
   3. Pliego de condiciones.
   4. Planos de proyecto y detalle adecuados a las obras a definir.
4. Formulación y aprobación:
   1. Los proyectos de urbanización podrán ser de iniciativa pública o privada.
   2. Los proyectos de urbanización se tramitarán conforme al procedimiento previsto para los Planes Parciales salvo en lo que se refiere a la iniciativa, y salvo los que formen parte de un programa de ejecución de una actuación sistemática de nueva urbanización o reforma que se tramitarán como parte de los mismos.
   3. Los proyectos de urbanización precisos para las actuaciones edificatorias se aprobarán junto con el proyecto de edificación por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales.

Sección 4.ª Instrumentos de equidistribución en el suelo objeto de obras de urbanización

Artículo 123. La reparcelación urbanística.

1. La reparcelación es la operación urbanística consistente en la agrupación de la totalidad de las fincas incluidas en una unidad de actuación para su nueva división conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, con cesión al municipio de los terrenos destinados a sistemas generales y demás dotaciones públicas, y con adjudicación de las parcelas resultantes a las personas propietarias de las fincas, a la nueva división conforme a las en su caso a la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador en proporción a sus respectivos derechos.
2. La reparcelación podrá tener cualquiera de los siguientes objetos:
   1. La regularización de las fincas, parcelas y solares existentes para adaptar su configuración a las determinaciones del planeamiento.
   2. La justa distribución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, incluidos los gastos de urbanización y gestión.
   3. La localización del aprovechamiento urbanístico en solares conforme al planeamiento.
   4. La adjudicación al Municipio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, al agente urbanizador, en pago de su gestión y de la urbanización.
   5. La sustitución en el patrimonio de las personas propietarias, en su caso forzosa y en función de los derechos de éstos y con arreglo a los criterios empleados en la reparcelación, de las parcelas iniciales por solares resultantes de la ejecución, conforme a dos posibles modalidades:
      • 1.º Recibiendo la superficie de solares precisa para servir de soporte a todo el aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho la persona que ostente la propiedad, quedando aquélla afecta al pago de los costes de urbanización y gestión.
      • 2.º Recibiendo la superficie de solares precisa para servir de soporte a la parte del aprovechamiento urbanístico correspondiente a la persona propietaria que reste una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de urbanización y gestión.
3. La delimitación de la unidad de actuación tras la aprobación del acto que autorice el inicio de la actuación de transformación urbanística correspondiente coloca los terrenos en situación de reparcelación, con prohibición de otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de la operación reparcelatoria. La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, así como en suelo o mediante indemnización sustitutoria de adjudicación de suelo.

Artículo 124. Reparcelación voluntaria y reparcelación forzosa.

1. La reparcelación podrá ser voluntaria o forzosa. La voluntaria gozará en todo caso de preferencia.
2. Será voluntaria la propuesta de reparcelación en los siguientes supuestos:
   1. La presentada al Municipio por las personas propietarias de común acuerdo y formalizada en documento público, en el plazo no superior a tres meses desde la fecha de aprobación del correspondiente Programa de Ejecución en el sistema de cooperación o, en el caso de actuaciones simplificadas de nueva urbanización o reforma, desde la delimitación de la unidad de actuación simplificada.
   2. La presentada al Municipio, de común acuerdo y formalizada en documento público, por las personas propietarias constituidas en agrupación de interés urbanístico en el sistema de compensación o en unión de la persona o entidad con la condición de agente urbanizador en el de concertación, en el plazo no superior a tres meses desde la fecha de aprobación del correspondiente Programa de Ejecución.
   3. La presentada por las personas propietarias incluidas en actuaciones derivadas de la necesidad de reajuste de la proporción de las dotaciones públicas existentes y de la participación en las plusvalías, por aumentos del aprovechamiento o densidad de usos preexistente.
   4. La reparcelación voluntaria será sometida a información pública por veinte días e informada por los servicios competentes. Recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública o certificación administrativa del acuerdo municipal aprobatorio.
3. La reparcelación será forzosa cuando el municipio la imponga por ser necesaria para la ejecución del planeamiento y las personas propietarias no hayan presentado propuesta de reparcelación voluntaria conforme al apartado anterior y dentro del plazo otorgado para ello.

Artículo 125. Reparcelación económica.

1. La reparcelación económica podrá aplicarse cuando, por las circunstancias de la edificación adecuada al Plan, en una actuación urbanística no fuera posible llevar a cabo la reparcelación material de los terrenos en un porcentaje superior a un 50 por 100 de la superficie de la unidad de ejecución o cuando, aun no concurriendo dichas circunstancias, así lo acepten las personas propietarias que representen ese mismo porcentaje.
2. En este caso la reparcelación se limitará a la redistribución material de los terrenos restantes y a establecer las cesiones en favor de la Administración y las indemnizaciones entre las personas afectadas, incluidos los titulares de las superficies edificadas conforme al planeamiento.

Artículo 126. Normalización de fincas.

1. La normalización de fincas procederá siempre que no sea necesaria la redistribución de beneficios y cargas de la ordenación éntrelas personas propietarias afectadas, pero sea preciso regularizar la configuración física de las fincas para adaptarlas a las exigencias del planeamiento.
2. La normalización de fincas se limitará a definir los nuevos linderos de las fincas afectadas de conformidad con el planeamiento, siempre que no afecte el valor de las mismas en proporción superior al 15 por 100 ni a las edificaciones existentes., en caso contrario deberá seguirse el procedimiento general de la reparcelación. Las diferencias se compensarán en metálico.
3. La normalización se tramitará por el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de todos o alguno de las personas propietarias, con trámite de audiencia de quince días y citación personal a las partes interesadas.

Artículo 127. Vías públicas.

1. Las vías no urbanas que queden comprendidas en el ámbito de la unidad de actuación se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario.
2. Las vías urbanas comprendidas en la unidad de actuación que deben desaparecer se entenderán sustituidas por las nuevas previstas por el planeamiento en ejecución y transmitidas de pleno derecho a la Administración actuante.

Artículo 128. Efectos de la reparcelación.

1. El acuerdo aprobatorio del Proyecto de Reparcelación producirá los siguientes efectos:
   1. Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.
   2. Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia.
   3. Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes a la actuación de transformación urbanística, que podrá ser sustituida por otra garantía que el Ayuntamiento considere suficiente.
2. La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la unidad o ámbito de actuación y, en todo caso, antes de que transcurran los plazos establecidos en el proyecto de reparcelación.

Sección 5.ª Instrumentos de equidistribución en suelo urbanizado

Artículo 129. Transferencias de aprovechamiento.

1. Si así lo estableciera el planeamiento, las personas propietarias de suelo urbano calificado como dotacional público podrán transferir el aprovechamiento subjetivo que les corresponda a otras parcelas o solares que cuenten con excedentes de aprovechamiento objetivo. La transferencia determina la adquisición del correspondiente exceso de aprovechamiento objetivo y la autorización su materialización.
2. La transferencia de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Ayuntamiento, según propuesta suscrita por las personas interesadas y formalizada en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las parcelas o solares implicados.
3. Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio público de suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. La eficacia de toda transferencia dependerá de la cesión gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de los terrenos cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad, en términos de valor urbanístico, entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento objetivo que es objeto de adquisición mediante la transferencia.

Artículo 130. Reservas de aprovechamiento.

Con motivo de la incorporación al dominio público de terrenos con destino dotacional, conforme a esta ley, podrá hacerse reserva, para su posterior transferencia, del aprovechamiento subjetivo correspondiente a la titularidad de dichos terrenos.

Artículo 131. Compensaciones monetarias sustitutivas.

1. En el suelo urbano sujeto a actuaciones de dotación los Municipios podrán, por razones de interés público local y con motivo de la solicitud de licencia de edificación, transmitir, directamente y por precio a satisfacer en metálico, el excedente de aprovechamiento objetivo materializable sobre parcelas o solares.
2. El pago por el excedente de aprovechamiento deberá ser previo o simultáneo a la obtención de la licencia de obras.
3. Los recursos así obtenidos se destinarán con preferencia a actuaciones de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
4. Los Municipios podrán aprobar un cuadro indicativo de valores de repercusión de suelo expresivo de los precios máximos que el Municipio prevé pagar por la adquisición o expropiación de suelo para el patrimonio público de suelo.
5. El excedente en suelo urbano y suelo urbanizable que, en su caso, pueda existir, sólo podrá ser adquirido cumpliendo los siguientes requisitos:
   1. Que el planeamiento, si lo adscribe a la compensación de personas propietarias de suelo con aprovechamiento inferior al medio del área de reparto, no determine qué personas propietarias tienen derecho a la adjudicación en cada ámbito o sector excedentario.
   2. Que se tase de acuerdo con las reglas de valoración establecidas en la legislación estatal de suelo.
   3. Que los recursos obtenidos se destinen a compensar a las personas propietarias del área de reparto con aprovechamiento objetivo inferior al medio de la misma.
6. La adquisición de excedentes de aprovechamiento objetivo en metálico tendrá en todo caso carácter subsidiario respecto de la adquisición mediante transferencias o reserva de aprovechamiento y de las cesiones a la Administración del suelo necesario para la materialización de los excedentes.