Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo 234. Obligaciones relativas a la urbanización.

1. Los propietarios o promotores de actuaciones integradas están obligados a presentar a su aprobación los instrumentos de planeamiento de desarrollo o el programa de actuación en los plazos previstos en el plan general, y en su defecto, en los plazos previstos en esta ley.
2. Los urbanizadores de actuaciones integradas están obligados a ejecutar la urbanización en los plazos fijados por el planeamiento urbanístico y el programa de actuación.
3. Los urbanizadores así como los propietarios están obligados a la conservación de las obras de urbanización cuando se den las circunstancias previstas en el apartado 4 del artículo 188 de esta ley.
4. El incumplimiento de las obligaciones establecidas en los dos apartados anteriores dará lugar, además de a la ejecución de las garantías prestadas, a alguna de las siguientes medidas:
   1. Ejecución subsidiaria de la ejecución de la urbanización por parte del ayuntamiento a costa del urbanizador.
   2. Cambio del sistema de actuación
   3. Expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Artículo 235. Obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación.

1. Los propietarios de parcelas están obligados a edificarlas en los plazos previstos por el planeamiento, y, en su defecto, en el plazo de cinco años desde que la parcela merezca la condición de solar.
2. Los propietarios de edificaciones están obligados a realizar las obras de conservación y de rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes, en los instrumentos de planeamiento y, en su caso, en las órdenes de ejecución.
3. El incumplimiento de las obligaciones establecidas en los dos apartados anteriores dará lugar a cualquiera de las siguientes medidas:
   1. Ejecución subsidiaria a costa del obligado.
   2. Expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
   3. Venta forzosa.
   4. Sustitución forzosa.
4. (Sin efecto)

Artículo 236. Requisito para la aplicación de las medidas por incumplimiento.

1. Para la aplicación de las medidas previstas en los dos artículos anteriores será requisito previo la declaración por el ayuntamiento, de oficio o a instancia de persona interesada, del incumplimiento de que se trate, mediante el procedimiento regulado en el capítulo siguiente.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, cuando el incumplimiento sea el relativo a la presentación de planeamiento de desarrollo o del programa de actuación y la medida a adoptar sea la del cambio del sistema de actuación, no será preciso tramitar el procedimiento para la declaración de incumplimiento.
   En estos supuestos el sistema de actuación se modificará conforme al procedimiento previsto en el artículo 197 de esta ley, en el que deberá acreditarse que se han incumplido los plazos correspondientes.

Capítulo II. Procedimiento para la declaración de incumplimiento de obligaciones urbanística

Artículo 237. Procedimiento para la declaración de incumplimiento.

1. El procedimiento para la declaración de incumplimiento podrá iniciarse de oficio o a instancia de persona interesada.
2. Iniciado el procedimiento para la declaración de incumplimiento, se solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de los terrenos correspondientes, debiendo hacerse constar por nota marginal el comienzo del procedimiento para la declaración de incumplimiento.
3. El órgano municipal competente acordará la apertura de un trámite información pública de 20 días. El anuncio de información pública se publicará en el «Boletín Oficial de la Región de Murcia» y en la sede electrónica del ayuntamiento.
   Asimismo, y de manera simultánea a la información pública se acordará la apertura de un trámite de audiencia de quince días a las personas propietarias y demás titulares de bienes y derechos afectados.
4. Ultimados los períodos de audiencia y de información pública, el ayuntamiento deberá resolver sobre la declaración de incumplimiento en el plazo máximo de dos meses.
5. No obstante lo anterior y en los supuestos de incumplimiento de obligaciones de edificación, conservación y rehabilitación, el procedimiento podrá terminarse, sin acuerdo de alguna otra medida, si con anterioridad a la declaración se hubiera solicitado por parte de los propietarios licencia para edificar.
6. El plazo máximo para resolver y notificar la declaración del incumplimiento del deber de edificar será de 6 meses.
7. Si el procedimiento se hubiera iniciado a solicitud de persona interesada, el transcurso del plazo máximo para resolver y notificar dará lugar a la desestimación de su solicitud por silencio administrativo.
   Si el procedimiento se hubiera iniciado de oficio, el transcurso del plazo máximo para resolver y notificar dará lugar a la caducidad del procedimiento.

Artículo 238. Efectos y contenido de la declaración del incumplimiento.

La declaración del incumplimiento contenida en resolución que agote la vía administrativa:

1. Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable y mediante certificación administrativa de la resolución dictada, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.
2. Incorporará una valoración de los terrenos conforme a la normativa estatal.
3. Declarará, según proceda, la aplicación de la ejecución subsidiaria, la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa.

Capítulo III. Expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad

Artículo 239. Características de la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.

La expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad se llevará a cabo por lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa con las siguientes especialidades:

1. La declaración de incumplimiento surtirá los efectos del acuerdo de necesidad de ocupación y contendrá la relación individualizada de bienes y derechos a expropiar.
2. Se podrá proceder a la liberación de propiedades en aquellos supuestos que sus titulares garanticen que van a contribuir a la actuación.
   En estos casos se podrá expropiar únicamente cuotas indivisas de los solares.
3. El justiprecio a abonar será el setenta y cinco por ciento de la valoración a que se refiere el artículo anterior.

Capítulo IV. Venta forzosa

Artículo 240. Venta forzosa.

1. El ayuntamiento, en el plazo máximo de 6 meses desde la declaración de incumplimiento, sacará los terrenos o solares a subasta pública.
   El tipo de licitación será el 100 por cien de la valoración contenida en el artículo 238.b). El 75 por ciento del precio obtenido se entregará al propietario, una vez deducidos los gastos ocasionados y, en su caso, las sanciones aplicables, correspondiendo el resto a la administración.
2. Si la subasta se declarase desierta, se convocará de nuevo en el plazo de seis meses, con una rebaja del 25 por 100 del tipo.
3. Si también quedara desierta, el ayuntamiento, en el plazo de seis meses, podrá adquirirla para el patrimonio municipal de suelo.
4. Transcurridos los anteriores plazos sin que se haya obtenido la venta, quedará sin efecto la inclusión en el Registro.

Artículo 241. Obligaciones del adquirente.

1. El adquirente de inmuebles a que se refiere el artículo anterior quedará obligado a comenzar las obras en el plazo de seis meses a partir de la toma de posesión de la finca y a edificarla en el plazo fijado en la licencia.
2. El incumplimiento por el adquirente de estos deberes determinará, previa declaración de incumplimiento, que el solar queda en situación de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad o de venta forzosa. Previa valoración realizada conforme a la normativa estatal corresponderá al propietario el 50 por ciento dicha valoración o de la cantidad obtenida en la subasta.

Capítulo V. Sustitución forzosa

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 242. Concepto de sustitución forzosa.

1. La sustitución forzosa tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber de edificar, conservar o rehabilitar edificaciones, mediante la imposición de su ejercicio en régimen de copropiedad con el propietario actual del suelo.
2. La sustitución forzosa se llevará a cabo por un agente edificador seleccionado mediante un procedimiento con publicidad y concurrencia.

Artículo 243. Contenido del pliego de condiciones.

La convocatoria del concurso requerirá la aprobación del pliego de condiciones, conforme a la normativa de régimen local, determinando las que hayan de cumplir los Programas de Actuación Edificatoria que se presenten y las personas que pretendan resultar adjudicatarias de su ejecución, en el que habrán de contemplarse los siguientes extremos:

1. Con carácter obligatorio:
   1. La identificación del solar a que se refiere y normativa urbanística que regula sus condiciones edificatorias.
   2. Plazos de ejecución de la edificación.
   3. Garantías provisional y definitiva que deberán ser constituidas y modo en que habrán de serlo.
   4. Importe máximo de los costes de elaboración del proyecto.
   5. Modo o modos de retribución del agente edificador.
   6. Criterios de adjudicación del Programa de Actuación Edificatoria.
   7. Documentación que deberá presentarse para la acreditación de la capacidad de obrar de la persona proponente y determinación de los requisitos que, en su caso, se exijan para acreditar la solvencia técnica, profesional, financiera y económica requeridas.
   8. Lugar de presentación de los Programas de Actuación Edificatoria.
2. Con carácter potestativo:
   1. Prescripciones técnicas, tipológicas y estéticas que deberán respetarse en la redacción del proyecto de edificación y, en su caso, de urbanización de las obras complementarias previas. A tal fin expresará:
      1. Los criterios orientativos relativos al diseño arquitectónico de la construcción a realizar, incluyendo las características básicas de la distribución interior y la expresión formal de las fachadas.
      2. La calidad mínima de los materiales constructivos.
      3. Los criterios básicos de integración volumétrica de la construcción a realizar en su entorno y paisaje urbanos.
   2. Usos a que deberá destinarse la edificación de entre los permitidos por el planeamiento.
   3. Criterios de eficiencia energética y ecológica que deba respecta el proyecto.

Sección 2.ª Programas de Actuación Edificatoria

Artículo 244. Definición, objeto y función de los Programas de Actuación Edificatoria.

1. Los Programas de Actuación Edificatoria determinan y organizan la actividad de edificación de las parcelas o solares en el caso de que se haya declarado la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar de sus propietarios, estableciendo las condiciones para su efectivo desarrollo e identificando al agente edificador sustituto del propietario incumplidor.
2. Los Programas de Actuación Edificatoria deberán comprender la totalidad de la parcela o solar y satisfacer, al menos, los siguientes objetivos básicos:
   1. La ejecución inmediata de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística para la parcela o solar correspondiente y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, incluso el pago de las tasas e impuestos que graven la construcción, en todo caso.
   2. La ejecución simultánea de las obras de urbanización complementarias que, en su caso, estuvieran aún pendientes.
   3. El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos deberá afrontarse por la persona propietaria o propietarias de la parcela o solar, en el modo que se establezca al aprobar el programa, con la finalidad de cumplimentar el régimen urbanístico de la propiedad y su función social.
3. Los Programas de Actuación Edificatoria:
   1. Determinarán el proyecto básico de edificación que habrá de ser ejecutado y, en su caso, describirán las obras de urbanización complementarias a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.
   2. Preverán el inicio de la ejecución material de las obras de edificación dentro de su primer año de vigencia y previa aprobación del proyecto de ejecución de la edificación, del proyecto de urbanización simplificado en su caso, así como del proyecto de reparcelación edificatoria, y la conclusión de la totalidad de las obras antes de los cinco años desde la fecha establecida para su inicio.
      Por causas excepcionales, el ayuntamiento podrá aprobar Programas de Actuación Edificatoria con plazos más amplios o prórrogas de los que hubiere aprobado.
   3. Determinarán el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la actividad de ejecución.
   4. En aquellos casos en que la ejecución de la edificación no sea promovida directamente por los ayuntamientos, por sí mismos o a través de sus propios organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público o adscritos a otras Administraciones públicas, asegurarán el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como agente edificador. El importe de la garantía provisional será del dos por ciento del coste de ejecución material por contrata, de las obras de edificación y urbanización complementarias; mientras que la definitiva será del diez por ciento de la referida cantidad.

Artículo 245. Contenido de los Programas de Actuación Edificatoria.

Los Programas de Actuación Edificatoria estarán integrados por los siguientes documentos:

1. Una alternativa técnica con el siguiente contenido:
   1. Proyecto básico de edificación acompañado, en su caso, de proyecto o anteproyecto de urbanización para definir las obras precisas para la adquisición por la parcela de la condición de solar.
      Ambos documentos contendrán una memoria de calidades, tanto de las obras de edificación como, en su caso, de las de urbanización, describiendo como mínimo los elementos más significativos y relevantes que permitan estimar el coste total de la actuación, cuyo presupuesto se incluirá en la proposición jurídico-económica en todo caso.
   2. Los proyectos, estudios o informes complementarios que, en su caso, sean exigibles por razón del uso a que se vaya a destinar el inmueble y que sean precisos para la obtención de autorizaciones de cualesquiera Administraciones o compañías suministradoras, de conformidad a la normativa aplicable.
   3. Potestativamente, el proyecto de reparcelación edificatoria que deberá tramitarse para la adjudicación de las diferentes fincas o locales, en su caso, a las personas propietarias y a la Administración o, en caso de no incluirse el proyecto, la determinación de los plazos para su presentación a trámite.
2. Propuesta de contrato a suscribir entre la persona adjudicataria, el ayuntamiento y las personas propietarias afectadas que voluntariamente se adhieran al mismo, en la que se hará constar los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación, incluyendo el desarrollo de las eventuales relaciones entre la persona adjudicataria y la propiedad de la finca y expresando, en su caso los acuerdos ya alcanzados.
   En el caso de sustitución forzosa por gestión directa, dicha propuesta de contrato se sustituirá por una relación de los compromisos adquiridos.
3. Proposición jurídico-económica, que deberá precisar los siguientes aspectos:
   1. Desarrollo de las relaciones entre el edificador y la persona propietaria de la finca, expresando, en su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados y las disposiciones relativas al modo de financiación de la actuación y retribución del agente edificador.
   2. Determinación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación edificatoria, en los que se comprenderán los de edificación; los de ejecución de la urbanización complementaria, en su caso; los honorarios de los profesionales que deban intervenir y de las empresas de control de calidad; los de formalización de los seguros legalmente exigibles y los gastos financieros; las indemnizaciones por extinción de derechos incompatibles, en su caso; las tasas e impuestos que graven la concesión de la licencia y la construcción; y los gastos generales y el beneficio empresarial que el edificador proponga por la actividad de promoción de la actuación edificatoria.
   3. Determinación de las causas tasadas y excepcionales que podrán determinar la variación de los costes de la actuación edificatoria.
   4. Cuando en la edificación se prevean usos heterogéneos o el valor de sus diversas partes, por razón de su localización en planta o en altura, orientación u otros análogos, resulte muy diferente, se aplicarán coeficientes correctores de uso y localización, justificándolos en función de sus valores relativos de repercusión, con la finalidad de homogeneizar cada uno de los metros cuadrados edificables lucrativos de la construcción de que se trate.
   5. En su caso, propuesta de división horizontal en la que se identificarán las partes del edificio.
4. En los casos que proceda, tras la aprobación del programa, si no lo hubiera sido ya, se formulará el proyecto de reparcelación edificatoria correspondiente, en los plazos establecidos en el propio programa.

Sección 3.ª Procedimiento para la aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificatoria

Artículo 246. Procedimiento para la aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificatoria.

1. El procedimiento para la aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificatoria se tramitará conforme a los artículos 217 y 218 de esta ley.
2. La convocatoria del concurso y la aprobación inicial del Programa de Actuación Edificatoria deberá realizarse en el plazo máximo de 6 meses desde que adquiera firmeza en vía administrativa la declaración de incumplimiento.
3. La aprobación administrativa del Programa de Actuación Edificatoria producirá, para la parcela o solar, los efectos de la reparcelación y, en particular:
   1. La adjudicación de la parcela o solar en proindiviso y en la proporción resultante al adjudicatario junto con el propietario o propietarios.
   2. La ocupación de la parcela o solar por el adjudicatario del concurso a los efectos de la realización de las obras.
   3. Designación como agente edificador, con carácter provisional, al adjudicatario del concurso.
   4. Concesión de la correspondiente licencia de obras. A estos efectos la aprobación definitiva del Programa de Actuación Edificatoria fijará los plazos para proceder al pago de las tasas e impuestos que graven la concesión de la licencia.
4. El cómputo del plazo establecido para la ejecución de la actuación edificatoria comenzará a contar desde la fecha en que se firme el contrato a que se refiere el artículo 218 de esta ley.

Sección 4.ª Relaciones entre el agente edificador y los propietarios

Artículo 247. Relaciones entre el edificador y las personas propietarias. Formas de retribución.

1. El Programa de Actuación Edificatoria deberá regular las relaciones entre el edificador y las personas propietarias afectadas, conforme en todo caso a las siguientes reglas:
   1. El edificador deberá soportar la totalidad de los gastos derivados de la edificación.
   2. El Programa de Actuación Urbanizadora deberá determinar el modo o modos en que deberá retribuirse la labor edificatoria.
   3. Las personas propietarias deberán satisfacer la labor edificatoria retribuyendo al agente edificador la totalidad de los costes derivados de la ejecución de dicha actuación. El beneficio del edificador no podrá ser superior al diez por ciento de los gastos de la actuación.
2. Los propietarios deben participar en la actuación retribuyendo al edificador, bien en solares bien en metálico.
3. Los propietarios que expresamente renuncien a participar en la actuación o que no cumplan sus obligaciones serán expropiados en beneficio del edificador, de oficio o a instancia de este.
   En este caso, el ayuntamiento debe iniciar el expediente de expropiación antes de seis meses desde la solicitud.

Artículo 248. Facultades del edificador.

El edificador puede ejercer las siguientes facultades:

1. Someter a tramitación y aprobación administrativa cuantos instrumentos sean precisos para la ejecución de la actuación edificatoria y, entre ellos, proyectos de ejecución y simplificados de urbanización y uno o varios proyectos de reparcelación edificatoria, así como a ser oído antes de dicha aprobación.
2. Exigir los pagos en metálico cuando procedan.
3. Solicitar la ocupación de los terrenos para la realización de estudios geotécnicos, arqueológicos o cualesquiera otros, así como de los necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización complementaria.

Artículo 249. Proyecto de reparcelación edificatoria.

1. El proyecto de reparcelación que el edificador deberá someter a la aprobación administrativa, siempre y cuando no se contuviera en el Programa de Actuación Edificatoria, se redactará y tramitará con aplicación de las normas relativas a la reparcelación previstas en esta ley y demás normativa aplicable, con la salvedad de que podrán constituir fincas resultantes los diferentes pisos o locales que conformen el edificio que se construya conforme al proyecto de ejecución aprobado.
2. A tal fin, el proyecto de reparcelación edificatoria, como una operación complementaria más, declarará la obra nueva en construcción y, previa su división en el régimen de propiedad horizontal, determinará los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios resultante y adjudicará las fincas constituidas de acuerdo con este régimen, haciendo constar la obligación del edificador de ejecutarlas. El proyecto realizará tales operaciones en la forma dispuesta por la normativa hipotecaria aplicable a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad.
   El pago de los saldos resultantes de la cuenta de liquidación y la ocupación de la parcela o solar para la ejecución de las obras se regirán por lo dispuesto en el referido título V esta ley y demás normativa aplicable a la reparcelación. Si la persona propietaria se negare a recibir la compensación económica que, en su caso, se le reconozca, surtirá los efectos del pago la consignación de su importe.
3. No será preciso aprobar un proyecto de reparcelación edificatoria si todas las personas titulares afectadas comparecen voluntariamente al otorgamiento de escritura pública en que se materialicen todas las operaciones precisas de modo que puedan acceder al Registro de la Propiedad.

Artículo 250. Retribución del urbanizador mediante cesión de terrenos edificables u otros inmuebles resultantes.

1. En los casos en que se establezca la contribución al pago de los gastos de edificación en terrenos edificables u otros inmuebles resultantes, la proporción de estos que corresponda ceder a los propietarios se determinará mediante el establecimiento de un porcentaje del aprovechamiento privativo calculado como el resultado de multiplicar por cien el cociente entre el valor de los gastos de edificación y el valor en venta de los inmuebles resultantes de la correspondiente actuación edificatoria.
2. Los propietarios que expresen su disconformidad con la proporción de terrenos u otros inmuebles que les corresponda entregar al edificador podrán solicitar el pago en metálico mediante comunicación fehaciente dirigida al edificador y al ayuntamiento, dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación definitiva del Programa de Actuación.
   En estos supuestos se exigirá al propietario que preste garantía en la misma proporción que la exigida al edificador, salvo que se acredite haber alcanzado un acuerdo con éste que le exima de tal requisito.
3. El ayuntamiento debe resolver motivadamente dicha solicitud en el plazo de un mes, transcurrido el cual los propietarios podrán entender concedida su solicitud por silencio administrativo.

Artículo 251. Pago en metálico de los costes de la actuación edificatoria.

1. El pago en metálico de los costes de edificación se adecuará a las reglas siguientes:
   1. El importe de las cuotas y la forma de su liquidación serán aprobados por el ayuntamiento, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada y previa audiencia de las personas interesadas. El importe deberá corresponder con la retribución fijada para el edificador en el acuerdo de aprobación definitiva del programa o, en su caso, con la modificación aprobada por la Administración actuante.
      El procedimiento se podrá subsumir en el de tramitación del proyecto de reparcelación, toda vez que este asigna a cada finca de resultado la cuota de participación en los gastos de edificación de que debe responder. En todo caso, una vez aprobado el proyecto de reparcelación edificatoria el agente edificador podrá exigir el pago de los costes de edificación ya devengados.
      El agente edificador podrá solicitar, en cualquier momento, que se preste garantía, en la misma cuantía exigida para este, para asegurar el pago de los gastos que le corresponde asumir a cada propietario.
      Las fincas adjudicadas a los propietarios están al pago de los costes de edificación que no se encuentren garantizados, como carga real que se inscribirá en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
   2. Las cuotas de edificación se requerirán con la periodicidad que establezca el Programa de Actuación Edificatoria.
      El requerimiento de pago que practique el edificador a las personas propietarias concederá a estos un plazo de un mes para efectuarlo.
   3. No podrá reclamarse el pago anticipado de las inversiones previstas ni de los acopios efectuados.
   4. Todas las cuotas que se reclamen se entenderán practicadas con carácter provisional a reserva de la liquidación definitiva. La retribución fijada en el programa será el importe a que ascienda la liquidación definitiva si no se ha producido su revisión.
   5. El impago de las cuotas dará lugar a la ejecución sin más trámites de la garantía prestada, sin perjuicio de que el edificador pueda promover su recaudación mediante apremio sobre la persona titular de la finca correspondiente por el ayuntamiento y en el procedimiento civil que corresponda.
2. La demora en el pago devengará el interés legal del dinero en favor del edificador. Incurrirá en mora la cuota impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice su cobro inmediato.
   Acreditado por el edificador haber realizado el requerimiento de pago en legal forma, el ayuntamiento ejecutará el aval prestado. Caso de que se hubiese agotado la garantía prestada, dictará providencia de apremio sin conceder nuevos plazos para el pago y no suspenderá el procedimiento sino en los casos excepcionales previstos en la legislación aplicable, previa prestación de garantía en cuantía suficiente para responder de la totalidad de las responsabilidades reclamadas. Es obligación del ayuntamiento llevar a término la vía de apremio.
3. Cada persona propietaria deberá abonar las cuotas que correspondan a las fincas que les hayan sido adjudicadas. El importe de las cuotas devengadas por cada finca se determinará repartiendo entre todas las resultantes de la actuación, en directa proporción a su superficie edificada y sin perjuicio de las compensaciones que correspondan a los titulares por sus derechos iniciales, las cargas totales del programa.

Artículo 252. Retasación de costes de Programas de Actuación Edificatoria.

1. Solo se podrá modificar la previsión inicial de gastos estimada en el Programa de Actuación Edificatoria aprobado por razón de causas excepcionales y objetivas que lo justifiquen, previamente establecidas en el propio programa.
2. La retasación de cargas, que deberá aprobarse previamente por el ayuntamiento, previa audiencia de las personas interesadas por plazo de veinte días, deberá abonarse, en todo caso, en efectivo.

Sección 5.ª Ejecución de la actuación edificatoria

Artículo 253. Culminación del proceso de ejecución de la actuación edificatoria.

1. Terminada la edificación de acuerdo con el proyecto de ejecución aprobado y las condiciones establecidas en el programa, el agente edificador lo pondrá en conocimiento del ayuntamiento, aportando el certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa de las obras.
2. El ayuntamiento, en el plazo de quince días a contar desde dicha comunicación, procederá a realizar la inspección técnica de la misma.
   En caso de observar alguna deficiencia, la pondrá en conocimiento del agente edificador para que proceda a su subsanación.
3. Una vez informada favorablemente su conclusión, procederá la recepción de las obras de urbanización si estas forman parte del Programa de Actuación Edificatoria, y con respecto a la edificación, procederá otorgar la licencia de ocupación y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa que surtirá los mismos efectos de escritura de obra nueva terminada. En este momento se procederá a devolver las garantías prestadas.
4. Si el proyecto de reparcelación edificatoria aprobado no la contuviere, el agente edificador estará legitimado para el otorgamiento por sí solo, en representación de todas las personas propietarias de los inmuebles resultantes y de los terceros hipotecarios, de la escritura de división horizontal y aprobación de los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios.

Artículo 254. Responsabilidad del edificador e incumplimiento.

1. El edificador será responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquellos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.
2. En caso de incumplimiento de los plazos establecidos para la ejecución de la actuación, si el mismo se debe a causas no imputables al edificador, el ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido.
   Si la prórroga no se concede, o si una vez transcurrida se mantiene el incumplimiento, el ayuntamiento debe declarar la caducidad de la adjudicación, ejecutará la garantía prestada e impondrá las sanciones que procedan.
3. Una vez declarada la adjudicación de la actuación, sin necesidad de una nueva declaración de incumplimiento el ayuntamiento podrá optar por la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa. En los tres casos el derecho de propiedad del incumplidor será del cincuenta por ciento de la valoración que se realice.