Plan General de Ordenación Urbana de Alicante

El Plan General de Ordenación Urbana de Alicante (PGOU) regula las actividades de edificación y uso del suelo en el municipio (Normas Urbanísticas, Art. 1.1). Sus determinaciones son de obligado cumplimiento para la Administración y para los administrados (Art. 1.2), y su aplicación se extiende a la totalidad del municipio (Art. 1.1). Para consultar una parcela hay que relacionar la clase de suelo, la calificación y la clave de zona, casi todas en el Título V de las Normas Urbanísticas.

¿Qué es el PGOU de Alicante?

El PGOU es el instrumento de ordenación que regula las actividades de edificación y uso del suelo en Alicante (Art. 1.1). Sus determinaciones son de obligado cumplimiento para la Administración y los administrados, y su vigencia es indefinida sin perjuicio de modificaciones o revisiones (Arts. 1.2 y 3.1).

Las Normas Urbanísticas se organizan en títulos, capítulos y secciones, con anejos técnicos. El Título I regula las normas de carácter general y el control del desarrollo; el II, el régimen del suelo; el III, las condiciones generales de la edificación y de los usos; el IV, las condiciones de los usos e instalaciones; y el Título V, las condiciones particulares de cada zona (clave).

Qué problemas resuelve el PGOU de Alicante

El Plan ordena las consultas sobre régimen del suelo, usos, parámetros de edificación, el control del desarrollo y las condiciones de cada zona. El Título I regula la ejecución y el control, con el derecho a la información urbanística y la cédula urbanística (Art. 12); el II, el régimen del suelo, con la calificación (Art. 20); el III, las condiciones generales; el IV, los usos e instalaciones; y el Título V, las condiciones particulares de cada clave, como el Área Central, los Ensanches, la Edificación Abierta o la Vivienda Unifamiliar.

Para casi cualquier consulta de parcela, el dato que dirige la respuesta es la clave de zona. Por eso el primer paso es identificar la calificación de la parcela, porque de ella dependen los usos, la edificabilidad, la altura, la ocupación y los retranqueos.

Cómo está organizado el PGOU de Alicante

Las Normas Urbanísticas se distribuyen por títulos. El Título I regula las normas de carácter general: clases de actuaciones, instrumentos de ordenación (Programas de Actuación Urbanística, Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle) y el control del desarrollo (Arts. 5, 6, 12 y 13). El Título II regula el régimen del suelo: divisiones urbanísticas, calificación y aprovechamiento (Arts. 20, 22 y 24), y el régimen del suelo urbanizable y no urbanizable (Arts. 36, 42 y 47). El Título III establece las condiciones generales de la edificación y de los usos (Art. 50). El Título IV regula los usos e instalaciones, incluido el impacto ambiental (Art. 83). El Título V regula las condiciones particulares de cada zona.

Las condiciones particulares se organizan por claves del plano de calificación: Área Central (AC), Ensanches (ES), Edificación Abierta (EA), Vivienda Unifamiliar (VU), Renovación de Periferias (RP), Conservación de Periferias (CP), Áreas Industriales (AI) y otros. Cada capítulo del Título V fija los usos y las condiciones de volumen de su zona.

La relación con la normativa es jerárquica. La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP, Decreto Legislativo 1/2021) es el marco autonómico, que divide la ordenación en estructural y pormenorizada. La Ley de Suelo estatal (Real Decreto Legislativo 7/2015) fija las condiciones básicas de igualdad y las situaciones básicas del suelo.

Qué necesito saber primero: guía para consultar una parcela

La secuencia evita aplicar a una parcela un parámetro de otra zona:

1. Identifica la clase de suelo. Comprueba si la parcela es suelo urbano, urbanizable o no urbanizable (Título II).
2. Comprueba si el suelo urbano se ordena de forma directa o diferida. Determina si puede pedirse licencia o si depende de un planeamiento de desarrollo (Art. 22).
3. Localiza la clave de zona. La calificación en el plano de calificación asigna una clave (AC, ES, EA, VU, etc.) (Art. 20).
4. Consulta las condiciones particulares de esa zona. Cada capítulo del Título V fija usos y condiciones de volumen.
5. Comprueba el uso permitido. El uso se lee contra la calificación y la compatibilidad de la zona (Arts. 20 y 111).
6. Solicita la cédula urbanística si necesitas los valores exactos. Da el régimen aplicable por escrito (Art. 12).

Principales temas regulados

Régimen del suelo y su calificación

El Título II regula la clasificación y calificación del suelo. El Art. 20 establece los usos globales y pormenorizados y asigna a cada parcela su calificación, con usos predominantes, complementarios, compatibles y prohibidos. El aprovechamiento urbanístico se regula en el Art. 24.

Condiciones generales de la edificación y de los usos

El Título III y IV regulan las condiciones técnicas. La edificabilidad se determina en superficie útil (Art. 54), con locales no computables como garajes en sótanos, circulación común e instalaciones técnicas. La altura se regula en plantas y en metros (Art. 55), de modo que la altura de la edificación comprende las plantas de pisos más la planta baja, sin incluir el ático. La ocupación se define como la superficie dentro del perímetro de la proyección de los planos de fachada (Art. 53).

Condiciones particulares por zona

El Título V regula cada clave. Las condiciones concretas (alturas según ancho de calle, fondos edificables, retranqueos, ocupación y edificabilidad) se fijan por zona: por ejemplo, el Área Central regula sus usos y compatibilidades (Art. 120), los Ensanches sus condiciones de volumen (Art. 123), la Edificación Abierta sus parámetros para bloques aislados (Art. 141) y la Vivienda Unifamiliar sus parcelas y agrupaciones (Art. 156).

Régimen del suelo no urbanizable

El Título II, Capítulo 7º, regula el suelo no urbanizable, distinguiendo el común (rústico y de tolerancia de actividades diversas) y fijando sus usos permitidos y edificabilidad (Art. 47).

Aspectos clave del PGOU de Alicante

1. La clave de zona dirige la consulta. La calificación asigna una clave (AC, ES, EA, VU, etc.) y el Título V fija sus condiciones (Art. 20).
2. La altura excluye el ático. La altura en plantas comprende los pisos más la baja, sin contar el ático (Art. 55).
3. La edificabilidad computa en superficie útil. Se determinan los locales que no computan (Art. 54).
4. Los usos son predominantes, complementarios, compatibles o prohibidos. El régimen de cada zona define la combinación posible (Art. 20).
5. La cédula urbanística da los valores por escrito. Todo administrado puede solicitarla para conocer el régimen aplicable (Art. 12).

Cómo consultar e interpretar el PGOU de Alicante

Empieza identificando la clase de suelo y la clave de zonificación, y sigue la secuencia de parcela. Para parámetros, el Título II y III dan las condiciones generales y el Título V las específicas de cada zona. La cédula urbanística, a la que se puede acceder por escrito (Art. 12), detalla el régimen aplicable a una finca concreta cuando no basta la lectura de las normas.

La relación con la normativa autonómica la marca la LOTUP, que divide la ordenación en estructural y pormenorizada y distribuye las competencias de aprobación entre el Ayuntamiento y la Generalitat. En una consulta concreta conviene añadir la LOTUP y, según el caso, la Ordenanza Municipal de Licencias Urbanísticas.

Preguntas frecuentes sobre el PGOU de Alicante

¿Cómo saber qué clave de zona se aplica a una parcela?

Localiza la parcela en el Plano de Calificación de Suelo o en el Plano de Alineaciones y Usos Dotacionales Pormenorizados (Art. 20). La calificación asigna una clave de zona.

¿Dónde consultar la edificabilidad de una parcela?

En las condiciones particulares de su zona del Título V. La edificabilidad se determina en superficie útil, con los locales no computables del Art. 54 (garajes en sótanos, circulación común, instalaciones).

¿Qué altura máxima permite el PGOU?

Depende de la zona. La altura en plantas comprende los pisos más la planta baja, sin contar el ático (Art. 55), y sobre ella se permiten solo determinados elementos según la zona.

¿Cómo se calcula la ocupación?

Es la superficie dentro del perímetro de la proyección de los planos de fachada (Art. 53). Las construcciones subterráneas pueden ocupar la totalidad de la parcela como norma general.

¿Qué diferencia hay entre suelo urbano consolidado y no consolidado?

El PGOU de 1987 usa los términos de áreas ordenadas o diferidas. En el marco actual de la LOTUP, el consolidado tiene condición de solar o puede alcanzarla mediante actuaciones aisladas, y en el no consolidado hay que participar en una actuación integrada o de dotación antes de edificar (LOTUP, Arts. 73 y 74).

¿Cómo se clasifican los usos?

En usos globales y pormenorizados, admitidos como predominantes, complementarios, compatibles o prohibidos según la zona (Art. 20).

¿Cómo saber si un inmueble está protegido?

Consulta el Catálogo y las condiciones de la zona de Área Central o de conservación. La protección limita las obras permitidas.

¿Qué plazo tiene una licencia de obra mayor?

El plazo máximo para otorgar licencias de obra mayor (nueva planta, ampliación o edificios catalogados) es de 2 meses, y de 1 mes para el resto; las licencias caducan al año si no se inician las obras (Art. 17).

¿Qué se puede construir en suelo no urbanizable?

Lo regula el Título II, Capítulo 7º, que distingue el suelo no urbanizable común y fija sus usos permitidos y edificabilidad (Art. 47).

Consultas habituales y casos de uso

Quiero saber la altura máxima de una parcela

Identifica la clave de zona y consulta sus condiciones de volumen en el Título V. Recuerda que la altura en plantas excluye el ático (Art. 55).

Voy a calcular la edificabilidad

Localiza la zona y aplica su coeficiente o sus condiciones de volumen en superficie útil (Art. 54). Comprueba qué locales no computan antes de calcular.

Quiero cambiar el uso de un local

Consulta la compatibilidad del uso con la zona (Arts. 20 y 111). El régimen de títulos habilitantes distingue licencia de declaración responsable según el tipo de actuación.

Voy a ampliar un edificio

Las obras de ampliación no pueden superar la ocupación, la altura ni la edificabilidad máxima de la zona (Art. 111.2). En las áreas de conservación, la ampliación solo se admite si la edificación actual no supera el límite de edificabilidad de su zona (Art. 113).

Quiero conocer el régimen exacto de una finca

Solicita la cédula urbanística, que detalla el régimen urbanístico aplicable por escrito (Art. 12).

Conceptos clave del PGOU de Alicante

• Calificación del suelo: asignación de usos e intensidades a cada parcela (Art. 20).
• Clave de zona: código de las condiciones particulares del Título V (AC, ES, EA, VU, etc.).
• Uso global y pormenorizado: niveles de clasificación de usos (Art. 20).
• Edificabilidad: cuantía edificable en superficie útil (Art. 54).
• Altura de la edificación: altura en plantas y metros, sin ático (Art. 55).
• Ocupación: superficie dentro del perímetro de los planos de fachada (Art. 53).
• Retranqueo: separación de la edificación a alineaciones o linderos (Art. 52).
• Cédula urbanística: documento del régimen aplicable a una finca (Art. 12).

Resumen

El PGOU de Alicante ordena el municipio y condiciona toda intervención a la clave de zona de la parcela. La consulta parte de la clase de suelo y su calificación, sigue por las condiciones particulares del Título V y llega a los parámetros de volumen y usos. La edificabilidad computa en superficie útil, la altura excluye el ático y la cédula urbanística permite confirmar los valores por escrito. El Plan se lee dentro del marco de la LOTUP y de la Ley de Suelo estatal.