Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Marbella (Málaga), aprobado en 2026 mediante resolución de la Junta de Andalucía.
De aplicación en Marbella (Málaga, Andalucía).
159.786 habitantes · 117 km²
Instrumento municipal de planeamiento urbanístico que regula el uso del suelo, la edificación y la ordenación integral de todo el territorio del municipio de Marbella.
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El PGOM de Marbella fija el modelo general de ordenación urbanística del municipio y orienta su evolución a medio y largo plazo. Su objeto incluye la clasificación del suelo, las zonas de suelo rústico, los elementos estructurantes y la identificación de bienes y espacios con protección singular (artículo 1.1.2). Su ámbito territorial es el término municipal (artículo 1.1.1).
Para consultar una parcela no basta con localizar una cifra de edificabilidad o altura. Primero conviene identificar la clase de suelo y el régimen de ordenación que le corresponde. En suelo urbano, el plan remite parte de la ordenación detallada al Plan de Ordenación Urbana (POU), mientras que el planeamiento anterior conserva determinadas reglas hasta que se aprueben los instrumentos que las sustituyan. En suelo rústico, las categorías y zonas condicionan la compatibilidad de los usos. El documento también concreta cómo medir parámetros de edificación y cómo comprobar si un bien está incluido en el Catálogo. Las secciones siguientes indican qué buscar y dónde, sin convertir una referencia aislada en una respuesta para cualquier parcela.
El PGOM fija el modelo general de ordenación y las estrategias para su desarrollo. Combina determinaciones estructurales, reglas para suelo rústico, protección de bienes y directrices para la planificación posterior. El artículo 1.1.2 distingue modelo general, planificación estratégica y determinaciones complementarias.
El plan reúne introducción, memorias, normativa, planos, anexos y resumen ejecutivo. Los anexos incluyen el Estudio Ambiental Estratégico, el Catálogo y estudios de movilidad e infraestructuras (artículo 1.1.3). La Normativa y los planos localizan las determinaciones; la Memoria de Ordenación ayuda a interpretar el conjunto.
Cada determinación se identifica como norma (N), directriz (D) o recomendación (R). Las normas tienen aplicación directa; las directrices vinculan por sus objetivos y las recomendaciones son indicativas. Si una determinación no indica categoría, el artículo 1.1.4 fija el carácter de recomendación, salvo que una regla legal le asigne rango de norma. Esta distinción evita tratar igual una pauta y una norma.
El plan regula suelo y edificaciones, usos, suelo rústico y protección de bienes. También aborda elementos estructurantes, criterios de ordenación, condicionantes ambientales y calidad urbana. Sus disposiciones finales incluyen reglas transitorias.
La clase de suelo y la ordenación detallada orientan la lectura de usos. El Título 10 regula altura, ocupación y edificabilidad; el Catálogo identifica protecciones patrimoniales. En suelo rústico, categoría y zona organizan las condiciones de implantación.
El plan divide el municipio en suelo urbano y suelo rústico (artículo 2.1.1). La clase orienta qué reglas consultar. En suelo urbano, el artículo 2.2.1 distingue actuaciones urbanísticas y de transformación. Las edificatorias comprenden conservación, rehabilitación, reforma, ampliación, sustitución y nueva edificación (artículo 2.2.2). Mejora urbana y reforma interior tienen reglas propias sobre aprovechamiento, dotaciones y urbanización (artículos 2.2.6 y 2.2.7).
En suelo urbano, el PGOM fija el marco general y remite la ordenación pormenorizada al POU (artículo 7.2.1). El artículo 2.1.2 y el plano O.01.2 identifican qué ordenación se mantiene transitoriamente, cuál queda diferida y dónde hay instrumentos en redacción. La clase urbana no basta para identificar la ordenanza aplicable.
El Título 3 ordena los usos. El artículo 3.1.3 trata los usos pormenorizados, y el artículo 3.1.4 diferencia los dominantes, complementarios, compatibles y prohibidos. La etiqueta del uso global no equivale por sí sola a la compatibilidad concreta de una actividad. Para comprobarla, hay que localizar la ordenación detallada de la zona y leer la categoría de uso asignada allí.
El Título 10 reúne definiciones y reglas generales para medir la edificación. La altura se mide desde el plano de rasante hasta la cara inferior del último forjado. Como referencia, el artículo 10.1.9 fija máximos de 4,50 m para planta baja, 7,50 m para planta baja más una y 11,00 m para planta baja más dos, con incrementos regulados para edificios de más plantas. Estos valores no sustituyen la comprobación de la ordenación de la parcela ni de las reglas transitorias que puedan afectarla.
La edificabilidad se expresa en metros cuadrados de techo y se calcula conforme a las superficies que el plan incluye o excluye (artículo 10.1.5). Los sótanos no computan a estos efectos en los supuestos descritos por el artículo; las plantas bajo cubierta con elementos estructurales pueden computar cuando superan 1,50 m de altura. La ocupación, en cambio, compara la proyección de la edificación con la superficie de parcela. Su cómputo incluye, entre otros elementos, vuelos, cuerpos salientes y porches, con las exclusiones que detalla el artículo 10.1.6. No conviene usar una misma superficie para ambos parámetros sin revisar sus reglas específicas.
También importa la definición de planta. El artículo 10.1.11 establece para planta baja una altura libre mínima de 2,50 m y máximos generales que varían según el uso; el artículo 10.1.12 regula las plantas altas. La ficha urbanística y las condiciones de ordenación de la zona siguen siendo relevantes para aplicar estas reglas al proyecto concreto.
El suelo rústico se organiza en categorías y zonas (artículo 4.1.2). Las categorías agrupan protección sectorial, riesgos y ordenación urbanística o territorial, además del suelo rústico común. Las zonas permiten consultar compatibilidades: valor ambiental, conservación natural, desarrollo rural, relación urbano-natural, cauces, costas e infraestructuras (artículos 4.3.1 y 4.3.7).
El plan distingue usos ordinarios y extraordinarios y define sus condiciones (artículo 4.1.3). Los usos ordinarios se vinculan a la utilización de recursos naturales sin transformar la naturaleza rústica del terreno; los extraordinarios incluyen, entre otros, usos dotacionales, industriales, terciarios, turísticos y determinados usos residenciales. La compatibilidad concreta depende de la categoría y la zona, así que una descripción genérica del uso no basta para concluir que cabe en una parcela.
Para una actuación agraria, el artículo 4.4.2.1 limita la ocupación al 2% de la parcela. El artículo 4.4.4 fija las condiciones particulares: una planta y 6 m de altura máxima, salvo justificación técnica por la actividad. También conviene revisar la protección del suelo y la prevención de asentamientos.
El Catálogo de bienes y espacios protegidos forma parte de los anexos del plan y el Título 5 establece su régimen (artículo 5.2.1). El artículo 5.2.4 agrupa los elementos en bienes de interés cultural, yacimientos arqueológicos y otros elementos con niveles de protección Integral y grados I, II o III. La categoría orienta qué reglas consultar, pero la intervención se debe contrastar con la ficha del bien y con el artículo correspondiente. Por ejemplo, el régimen Integral se regula en el artículo 5.2.9; los grados I y II, en los artículos 5.2.10 y 5.2.11.
La protección arqueológica se distribuye en tipos. El Tipo 1 tiene su regulación en el artículo 5.2.6, el Tipo 2 en el artículo 5.2.7 y el Tipo 3 en el artículo 5.2.8. La distinción importa porque el plan asocia condiciones diferentes a cada tipo de yacimiento.
La Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) establece el marco autonómico de transición entre instrumentos. Su disposición transitoria segunda regula la continuidad del planeamiento vigente y su sustitución por los nuevos instrumentos (LISTA, disposición transitoria segunda). El PGOM ordena Marbella con las clases de suelo urbano y rústico; no utiliza una clase municipal llamada suelo urbanizable.
En Marbella, la disposición derogatoria única sustituye las determinaciones de ordenación general del PGOU de 1986, pero mantiene su ordenación detallada hasta que entre en vigor el POU o los planes que la reemplacen (disposición derogatoria única). La disposición transitoria novena establece reglas transitorias para instrumentos de desarrollo y normas de urbanización y edificación (disposición transitoria novena). Para planes de desarrollo aprobados antes del nuevo plan, la disposición transitoria quinta describe su régimen de continuidad. La fecha y situación de cada instrumento concreto condicionan qué regla transitoria revisar.
Tres distinciones evitan respuestas parciales. Primero, la clase de suelo no equivale a la ordenación detallada: en suelo urbano, parte de esta se remite al POU o conserva transitoriamente reglas previas. Segundo, categoría y zona de suelo rústico cumplen funciones diferentes: una expresa el régimen de protección y la otra orienta la compatibilidad de usos. Tercero, edificabilidad y ocupación no computan necesariamente los mismos elementos.
Las cifras generales de altura no asignan por sí solas la altura de una parcela. El artículo 10.1.9 relaciona altura y plantas; la ordenación de zona y el régimen transitorio aportan el contexto. En patrimonio, el nivel debe leerse junto con la ficha del bien y el artículo correspondiente.
El artículo 1.1.5 fija criterios para resolver discrepancias. Si texto y plano no pueden armonizarse, prevalece el texto; entre planos de distinta escala, el más detallado; y entre planos de igual escala, el más específico por materia. La Memoria de Ordenación sirve de referencia para interpretar el contenido global. El Ayuntamiento puede dictar instrucciones y criterios interpretativos en los términos del artículo.
Para ordenar una consulta de parcela, sigue esta secuencia como ruta de lectura:
La secuencia separa cuestiones que el plan trata en títulos y documentos diferentes. Si una contradicción entre plano y texto altera la respuesta, aplica los criterios de interpretación antes de trasladar el dato a una memoria.
Suelo urbano y suelo rústico. La clasificación se establece en el artículo 2.1.1. En suelo rústico, la consulta continúa con las categorías y zonas; en suelo urbano, con la ordenación detallada que corresponda.
Consulta primero la ordenación detallada y después aplica las reglas de cómputo del artículo 10.1.5. La cifra atribuida a una zona y la superficie construida computable son preguntas distintas.
No. La ocupación se calcula sobre la proyección de la edificación y la parcela; la edificabilidad suma superficies construidas según sus propias reglas. Los artículos 10.1.6 y 10.1.5 regulan esos cómputos por separado.
Para comprobar altura, el artículo 10.1.9 recoge 7,50 m como máximo general para planta baja más una. Contrasta la cifra con la ordenación detallada, las condiciones de zona y el régimen transitorio.
Localiza la ordenación detallada de la parcela y consulta la clasificación de usos del artículo 3.1.4. El nombre del uso global no determina por sí solo la compatibilidad de una actividad concreta.
La categoría organiza el régimen de protección o preservación. La zona permite consultar la compatibilidad de usos. El artículo 4.1.2 explica la división y los artículos 4.3.1 y 4.3.7 desarrollan categorías y zonas.
La disposición derogatoria única del PGOM mantiene la ordenación detallada del plan anterior hasta la entrada en vigor del POU o de los planes que la sustituyan. Para una parcela concreta, comprueba además la disposición transitoria aplicable y el estado del instrumento de desarrollo.
Identifica su ficha y nivel en el Catálogo, y contrástalos con los artículos del Título 5. Las reglas varían entre BIC, protección Integral, grados de protección y tipos arqueológicos.
El artículo 1.1.5 establece la prevalencia de las determinaciones escritas cuando la discrepancia no pueda resolverse de forma armónica. El mismo artículo contiene criterios distintos para planos de escalas iguales o diferentes.
Distingue el número de plantas de la altura en metros. Consulta el artículo 10.1.9 para la relación general y localiza la ordenación detallada de la zona. Revisa también las reglas transitorias que puedan afectar a la parcela.
Empieza por identificar la ordenación detallada y la clasificación del uso propuesto. Los artículos 3.1.3 y 3.1.4 ayudan a localizar la categoría del uso; la compatibilidad final depende de la regulación de la zona y del instrumento que la ordena.
Determina categoría y zona y si el uso es ordinario. El artículo 4.4.2.1 limita la ocupación al 2%; el 4.4.4.1.b fija una planta y 6 m, salvo justificación técnica motivada. Revisa también la protección del suelo y la prevención de asentamientos.
Localiza el elemento en el Catálogo y distingue si figura como BIC, Integral, Grado I, Grado II o elemento arqueológico. Después consulta el artículo específico del nivel y las condiciones de la ficha. Una referencia general al Título 5 no describe por sí sola las obras admisibles para cada bien.
Para edificabilidad, revisa el artículo 10.1.5 y sus condiciones de cómputo. Para ocupación, aplica por separado el artículo 10.1.6. El resultado puede cambiar según la geometría o la condición de cubierta, por lo que conviene identificar el parámetro que se está justificando antes de sumar superficies.
El PGOM fija el modelo urbanístico general y ordena la consulta mediante clase de suelo, ordenación detallada, usos, parámetros de edificación y protecciones. En suelo urbano, parte de la ordenación previa continúa transitoriamente hasta que entre en vigor el POU o el instrumento sustitutorio. En suelo rústico, categoría y zona orientan la consulta de usos y actuaciones. Altura, edificabilidad y ocupación tienen reglas de cómputo propias; los bienes catalogados, un régimen vinculado a su ficha y nivel. El artículo 1.1.5 proporciona criterios para interpretar discrepancias entre texto y planos.
Título original: Anuncio de 25 de septiembre de 2026, del Ayuntamiento de Marbella, sobre la aprobación definitiva por el Pleno del Plan General de Ordenación Municipal y resto de documentos complementarios, al objeto de cumplimentar el art. 38.7 de la legislación ambiental de Andalucía. (PP. 1881/2026).
El anuncio da cuenta de la aprobación definitiva por el Pleno del Plan General de Ordenación Municipal. La documentación del expediente se publica como anexo de cumplimiento del artículo 38.7 de la Ley 7/2007, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, tras la evaluación ambiental estratégica ordinaria. El texto resume la integración de los aspectos ambientales, la consideración de alegaciones y consultas, y las medidas de seguimiento ambiental del plan.
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