Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Marbella (Málaga), aprobado en 2026 mediante resolución de la Junta de Andalucía.
De aplicación en Marbella (Málaga, Andalucía).
159.786 habitantes · 117 km²
Instrumento municipal de planeamiento urbanístico que regula el uso del suelo, la edificación y la ordenación integral de todo el territorio del municipio de Marbella.
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El PGOM de Marbella fija el modelo general de ordenación y la planificación estratégica a medio y largo plazo (art. 1.1.2). Para consultar una parcela hay que relacionar clase de suelo, zona, uso, parámetros y protecciones. La transición PGOU 86, PGOM y POU cambia dónde se encuentra la respuesta: la edificabilidad y la ocupación por zona se remiten al POU o, mientras tanto, al PGOU 86 (art. 7.2.3 y disposición derogatoria única).
El PGOM establece el modelo general y las decisiones estratégicas de Marbella. Clasifica el suelo urbano y rústico, delimita sistemas generales de áreas libres, movilidad y equipamientos. También protege bienes con valor histórico, cultural o arquitectónico y orienta la regeneración urbana, los desarrollos en suelo rústico, la vivienda protegida y la movilidad sostenible (art. 1.1.2).
El Plan reúne Memoria de Ordenación, Normativa Urbanística, Planos de Ordenación y Anexos, incluido el Catálogo de bienes protegidos (art. 1.1.2). Una consulta de parcela puede exigir cruzar texto, plano y ficha del Catálogo. El artículo 1.1.4 distingue Normas N, Directrices D y Recomendaciones R. Las primeras son vinculantes; las segundas fijan objetivos y criterios; las terceras son indicativas salvo que la legislación les dé rango de norma. La interpretación corresponde al Ayuntamiento y prevalece el texto sobre el plano (art. 1.1.5).
El PGOM ordena consultas sobre régimen del suelo, uso, parámetros de edificación, suelo rústico, patrimonio y sistemas. El Título 2 trata el suelo; el 3 separa usos globales y pormenorizados; el 10 define parámetros (arts. 2.1.2, 2.3.6, 3.1.3 y 10.1.x).
La respuesta depende de clase de suelo, zona, ordenación detallada, uso y protecciones. En suelo rústico se cruzan categoría, usos y regulación territorial; en un inmueble catalogado, la obra se contrasta con el grado de protección (arts. 2.3.1, 4.1.3, 4.3.1, 4.4.4 y 5.2.4 a 5.2.11).
El Plan se reparte entre Memoria, Normativa, Planos y Anexos. La Normativa se organiza en Títulos, Capítulos y Secciones, con determinaciones N, D o R (arts. 1.1.2, 1.1.4 y 1.1.5). Los Títulos 1 y 2 tratan disposiciones generales y régimen del suelo; los 3 y 4, usos y suelo rústico; el 5, patrimonio; los 6 y 7, sistemas y estrategias; el 9, urbanización; y el 10, edificación.
La disposición derogatoria única concentra la transición PGOU 86, PGOM y POU. El PGOM sustituye la ordenación general, pero la ordenación detallada del PGOU 86 se mantiene hasta que los POU la sustituyan, incluidos alineaciones, alturas y usos pormenorizados. Los artículos 2.3.6 y 2.3.7 tratan los ámbitos en ejecución y en trámite.
La secuencia evita aplicar un parámetro de otra zona o de otro régimen transitorio:
El artículo 4.3.1 distingue cinco categorías de suelo rústico: especialmente protegido por legislación sectorial, SREP; preservado por riesgos, SRPR; preservado por ordenación urbanística, SRPU; preservado por ordenación territorial, ZCAct; y suelo rústico común, SRC. Si se superponen regímenes, se aplica la regulación más restrictiva (art. 2.3.1). En suelo urbano, el tipo de actuación determina deberes como completar la urbanización, ceder terrenos para viales o edificar en plazo (arts. 2.2.6 y 7.2.2).
El artículo 3.1.3 clasifica los usos globales en residencial, turístico, productivo, servicios y dotacional. El global expresa el destino general; el pormenorizado concreta usos y compatibilidades. La regulación detallada se remite al POU, por lo que una etiqueta residencial o turística no resuelve una intervención concreta (arts. 3.1.3, 3.2.5 y 7.2.3).
El Título 10 define edificabilidad, ocupación, rasante, altura y plantas. La edificabilidad suma superficies cubiertas y cerradas sobre y bajo rasante, expresada en m²t, con las reglas del artículo 10.1.5. Los sótanos no computan en el supuesto definido por el Plan. La ocupación es el cociente porcentual entre la proyección de la edificación y la superficie de la parcela (arts. 10.1.2 y 10.1.5).
El artículo 10.1.9 fija, para los supuestos que regula, hasta 4,50 m en planta baja, 7,50 m en planta baja más una planta y 11,00 m en planta baja más dos plantas, con 3,25 m por cada planta posterior. La altura se mide hasta la cara inferior del último forjado. Las alturas libres mínimas son de 2,50 m; los máximos son 5,00 m en planta baja y 3,50 m en plantas altas (arts. 10.1.9, 10.1.11 y 10.1.12). La edificabilidad y ocupación de cada zona se consultan en el POU o en el PGOU 86 transitorio (art. 7.2.3 y disposición derogatoria única).
El artículo 4.1.3 distingue usos ordinarios, como agrícola, ganadero, forestal y de aprovechamiento hidráulico, y usos extraordinarios de interés público o social, entre ellos determinados usos residenciales, turísticos, industriales, terciarios y dotacionales. El artículo 4.2.2 prohíbe la parcelación urbanística y sitúa las nuevas viviendas no vinculadas a más de 200 m del suelo urbano en los supuestos que regula.
Para edificaciones agrícolas y ganaderas, el artículo 4.4.4 fija un máximo de una planta y 6 m de altura. Las casetas de aperos tienen un máximo de 20 m² y 4 m. Los establos se sitúan a 500 m del suelo urbano y a 100 m de los cursos fluviales en los supuestos del artículo. Estas cifras se leen después de identificar categoría y protecciones.
El Catálogo conserva y protege los elementos catalogados (art. 5.2.1). El artículo 5.2.4 distingue BIC, yacimientos arqueológicos de tipos 1, 2 y 3, y otros elementos con protección Integral o grados I, II y III. Para un BIC, el artículo 5.2.5 contempla conservación, mantenimiento, consolidación y restauración, con proyecto de conservación y autorización autonómica.
La protección Integral limita las actuaciones a restauración, mantenimiento y conservación y prohíbe demoliciones totales o parciales (art. 5.2.9). El Grado I conserva fachada y primera crujía, patios y escaleras; el Grado II protege elementos concretos como huecos, portadas o rejería, conforme a los artículos 5.2.10 y 5.2.11.
Los sistemas generales estructuran áreas libres, movilidad y equipamientos (arts. 1.1.2, 6.1.1 y 6.3.3). El modelo también incorpora regeneración urbana, movilidad sostenible y reserva de vivienda protegida (arts. 1.1.2, 7.4.1 y 7.5.3). En suelo rústico, la lectura se cruza con el POTA y el POT de la Costa del Sol Occidental, incluida ZCAct, en los términos del artículo 4.3.1 y de la LISTA (art. 40 y disposición transitoria segunda, apartado 5).
Empieza por el régimen de suelo y sigue la secuencia de parcela. Para usos, el artículo 3.1.3 sirve para distinguir el destino global, pero el reenvío al POU forma parte de la respuesta. Para parámetros, el Título 10 funciona como diccionario técnico y el POU o el PGOU 86 transitorio aporta el valor de zona (arts. 3.1.3, 7.2.3 y 10.1.x).
Si hay protecciones, revisa el Título 5 y el Anexo 4. En un ámbito de actuación, añade el Título 2 y sus reglas sobre urbanización, cesiones y aprovechamiento (arts. 2.2.6, 2.2.7 y 2.2.8). Ante una discrepancia entre plano y texto, prevalecen las determinaciones escritas y la Memoria de Ordenación es la referencia (art. 1.1.5).
Empieza por identificar si es suelo urbano o una de las cinco categorías rústicas: SREP, SRPR, SRPU, ZCAct y SRC. El Título 2 y el artículo 4.3.1 sitúan el régimen que debe consultarse (arts. 2.3.6 y 4.3.1).
En la regulación de zona del POU. Mientras opera la transición, la ordenación detallada del PGOU 86 aporta el valor en los términos de la disposición derogatoria única. El Título 10 explica el cómputo, pero no sustituye a la ordenanza de zona (arts. 7.2.3, 10.1.2, 10.1.5 y disposición derogatoria única).
El artículo 10.1.9 fija hasta 4,50 m para PB, 7,50 m para PB+1 y 11,00 m para PB+2, con 3,25 m por planta posterior. La parcela puede quedar sujeta además a la ordenación detallada del POU o del PGOU 86 transitorio.
Es el cociente porcentual entre la proyección de la edificación sobre un plano horizontal y la superficie de la parcela. Los artículos 10.1.6 y 10.1.7 precisan elementos que computan o se excluyen, como vuelos, porches y aleros de hasta 50 cm (arts. 10.1.2, 10.1.6 y 10.1.7).
El global expresa el destino general, como residencial, turístico, productivo, servicios o dotacional. El pormenorizado concreta usos y compatibilidades y se remite al POU (arts. 3.1.3 y 3.2.5).
Depende de la categoría y del uso. El artículo 4.1.3 separa usos ordinarios de usos extraordinarios de interés público o social, y el artículo 4.3.1 identifica las categorías que deben cruzarse antes de continuar.
Para los supuestos del artículo 4.4.4, el máximo es una planta y 6 m. Las casetas de aperos tienen un máximo de 20 m² y 4 m; los establos se separan 500 m del suelo urbano y 100 m de los cursos fluviales.
Busca el inmueble en el Catálogo y determina su clasificación conforme al artículo 5.2.4: BIC, yacimiento arqueológico, Integral o grados I, II y III. Después contrasta la obra con el artículo del grado correspondiente, como el 5.2.9 para protección Integral.
Se aplica la regulación más restrictiva, según el artículo 2.3.1. Primero identifica las categorías del artículo 4.3.1 y después cruza la planificación territorial y sectorial del ámbito.
El PGOM sustituye la ordenación general, pero la ordenación detallada del PGOU 86 se mantiene hasta que los POU la sustituyan, en los términos de la disposición derogatoria única. Puede abarcar alineaciones, alturas y usos pormenorizados; los artículos 2.3.6 y 2.3.7 regulan los ámbitos en ejecución y en trámite.
Localiza primero la zona y su ordenación detallada. Después consulta la relación general del artículo 10.1.9 y completa la respuesta con el POU o el PGOU 86 transitorio (arts. 7.2.3 y disposición derogatoria única).
Comprueba si el valor de zona procede del POU o del régimen transitorio del PGOU 86. Después aplica las reglas del Título 10 para superficies cubiertas y cerradas, sótanos y porches (arts. 7.2.3, 10.1.2 y 10.1.5).
Identifica la categoría y consulta el artículo 4.1.3 para distinguir uso ordinario y extraordinario. Cruza la respuesta con las protecciones y la planificación territorial aplicables (arts. 2.3.1, 4.1.3 y 4.3.1).
La referencia inicial es el artículo 4.4.4. Comprueba que el caso encaja en su supuesto antes de trasladar los límites de una planta, 6 m, 20 m², 4 m y las separaciones de establos.
Localiza la ficha y determina si es BIC, yacimiento, Integral o grado I, II o III. Luego contrasta la intervención con el artículo aplicable. Para un BIC, consulta el artículo 5.2.5; para protección Integral, el 5.2.9 (arts. 5.2.4, 5.2.5 y 5.2.9).
El PGOM de Marbella fija la ordenación, pero una consulta de parcela exige cruzar clase de suelo, zona, uso, parámetros y protecciones. La transición del PGOU 86 al PGOM y a los POU condiciona la fuente: la edificabilidad y la ocupación por zona se localizan en el POU o, transitoriamente, en el PGOU 86. El suelo rústico añade cinco categorías y la regla de aplicar la regulación más restrictiva. El Título 10 aporta la altura y las definiciones edificatorias; el Catálogo determina qué obras puede admitir cada nivel de protección.
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