Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla

El PGOU de Sevilla es el instrumento que ordena urbanísticamente el término municipal y organiza la gestión necesaria para ejecutar esa ordenación (PGOU de Sevilla, art. 1.1.1). Para usarlo en un proyecto no conviene empezar leyendo el articulado de principio a fin. Primero necesitas saber qué clase de suelo tienes, qué calificación aparece en los planos y qué ordenanza corresponde a la parcela. Después puedes comprobar el uso, la edificabilidad, la altura, la ocupación, los retranqueos y las protecciones que entren en juego.

¿Qué es el PGOU de Sevilla?

Las Normativas Urbanísticas del PGOU de Sevilla forman parte de un sistema más amplio de documentos: memoria, planos, normas, ordenación detallada, catálogo de protección y estudio de impacto ambiental. Su función no se reduce a decir qué puede construirse. También fija la estructura general del territorio, los sistemas generales, los instrumentos de desarrollo y el régimen urbanístico de cada clase de suelo (arts. 1.2.1, 1.2.3 y 1.2.4).

El Plan clasifica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. El suelo urbano se divide, a su vez, en consolidado y no consolidado. En el suelo urbanizable distingue las categorías ordenado, sectorizado y no sectorizado. El suelo no urbanizable puede tener especial protección o carácter natural o rural (art. 1.2.4). Esa primera clasificación cambia la forma de continuar la consulta.

También asigna usos globales y pormenorizados. Entre los usos globales aparecen el residencial, las actividades productivas, el terciario, el dotacional y el agropecuario. La calificación concreta la actividad o el destino de una zona, una parte del suelo o un edificio (arts. 1.2.3 y 6.1.2). Por eso una parcela no se interpreta solo por su ubicación o por el edificio vecino.

El artículo 1.2.3 fija el régimen urbanístico y jurídico de la propiedad dentro del Plan. En la práctica, esto significa que la consulta de un proyecto debe relacionar el texto normativo con los planos y con la ordenanza concreta, sin sustituir esa comprobación por una regla general del municipio.

Qué problemas resuelve el PGOU de Sevilla

El PGOU sirve para ordenar consultas que suelen llegar mezcladas en una memoria o en una conversación con la propiedad:

• Qué clase de suelo tiene la parcela. La clasificación aparece en la ordenación estructural y en la documentación pormenorizada, con las categorías definidas en el artículo 1.2.4 y desarrolladas para el suelo urbano en los artículos 11.1.2 y 11.1.3.
• Qué ordenanza corresponde. La zona de ordenanza se localiza en los planos de ordenación pormenorizada. El Libro II reúne las normas particulares de las clases de suelo y de las zonas de ordenanza (art. 1.2.1).
• Qué uso puede plantearse. Los usos globales y pormenorizados, junto con sus condiciones de compatibilidad e intensidad, se consultan en los artículos 1.2.3, 6.1.2 y en el título de la zona que corresponda.
• Qué parámetros de edificación revisar. La edificabilidad, la ocupación, la altura, el fondo edificable y los retranqueos se definen en las normas generales de edificación y se concretan en las ordenanzas particulares (arts. 7.3.4, 7.3.12, 7.3.17, 7.3.25 y título XII).
• Qué protección puede afectar a una intervención. El título X distingue la protección del Conjunto Histórico, del patrimonio edificado, de los espacios urbanos y del patrimonio arqueológico (art. 10.1.1).
• Qué instrumento de desarrollo entra en juego. El Plan Parcial, el Plan Especial, el Estudio de Detalle y el Plan de Sectorización tienen funciones distintas según la clase de suelo y el ámbito (arts. 2.2.1, 2.2.7, 2.2.8 y 2.2.9).

La utilidad del Plan está en relacionar esas respuestas. Una edificabilidad aislada no resuelve la consulta si todavía no has identificado la zona, el régimen de suelo o una protección específica.

Cómo están organizadas las Normativas Urbanísticas

El artículo 1.2.1 describe la documentación del Plan. Incluye la Memoria General, los planos de información y ordenación, las Normas Urbanísticas, la ordenación detallada del suelo urbanizable ordenado, el Catálogo de Protección y el Estudio de Impacto Ambiental. Para una consulta de parcela interesan especialmente los planos, las normas y el catálogo.

Las Normas Urbanísticas se dividen en Libro I, Libro II y dos anexos (art. 1.2.1):

• Libro I. Normas Urbanísticas Generales. Reúne las disposiciones generales, los instrumentos de desarrollo, las condiciones de los usos, los sistemas generales y la protección del patrimonio. Los instrumentos de desarrollo se describen en el título II, los usos en el título VI y la protección del Conjunto Histórico en el artículo 10.2.4.
• Libro II. Normas Urbanísticas Particulares. Ordena el régimen de cada clase de suelo y las zonas de ordenanza. El suelo urbano se inicia en el título XI y las condiciones particulares de las zonas de ordenanza se desarrollan en el título XII. El suelo no urbanizable se trata en el título XIV.
• Anexo I. Contiene las fichas de ámbitos de planeamiento de desarrollo y de gestión.
• Anexo II. Reúne disposiciones complementarias sobre condiciones generales de las edificaciones, obras de urbanización y documentación para intervenciones arqueológicas.

La división permite separar la regla general de la condición concreta de una zona. Si buscas una definición de ocupación o edificabilidad, empieza por el título VII. Si buscas el valor que corresponde a una parcela, continúa en la ordenanza particular y vuelve a los planos para comprobar la aplicación espacial.

Qué necesito saber primero: guía para consultar una parcela

Este orden evita saltar directamente a una cifra que puede pertenecer a otra zona:

1. Identifica la clase de suelo. Comprueba la categoría en los planos o.e.01 y o.e.02. Puede ser urbano consolidado, urbano no consolidado, urbanizable o no urbanizable (arts. 1.2.4, 11.1.2 y 11.1.3).
2. Localiza la zona o calificación. Consulta la ordenación pormenorizada para saber qué zona de ordenanza se grafía sobre la parcela. La calificación relaciona el suelo con un uso global o pormenorizado (arts. 1.2.3 y 6.1.2).
3. Busca la ordenanza de la zona. En el Libro II, título XII, localiza la sección que corresponde a esa zona. La edificación residencial en manzana, Ciudad Jardín y vivienda unifamiliar aislada no comparte los mismos parámetros (arts. 12.3.9, 12.6.3, 12.6.6 y 12.8.3).
4. Comprueba el uso. Cruza el uso que quieres implantar con la regulación de usos globales, pormenorizados y compatibles (arts. 6.1.2, 6.3.1, 6.4.1 y 6.5.1).
5. Revisa los parámetros de edificación. Consulta edificabilidad, altura, ocupación, alineaciones, fondo edificable y retranqueos en la ordenanza concreta y en los planos, porque el Plan remite a estos últimos para plantas y alineaciones exactas (arts. 7.3.4, 7.3.12, 7.3.17, 7.3.25 y 12.9.3).
6. Comprueba las protecciones específicas. Revisa si el inmueble aparece con las letras A, B, C o D, si se encuentra en un sector del Conjunto Histórico o si existe cautela arqueológica (arts. 10.2.2, 10.3.1, 10.3.7, 10.5.10 y 10.5.11).

Principales temas regulados

Clasificación y régimen del suelo

La clasificación distingue suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. Dentro del urbano, el Plan separa el suelo urbano consolidado y el no consolidado (art. 1.2.4). Para una parcela concreta, la categoría se consulta en los planos de ordenación estructural o.e.01, denominado "Clasificación y Categorías" (arts. 11.1.2 y 11.1.3).

El suelo urbano consolidado comprende terrenos urbanizados o con condición de solar. El desarrollo se realiza mediante actuaciones aisladas y la edificación se plantea cuando la parcela reúne la condición de solar, con la posibilidad excepcional de edificación simultánea si se presta fianza (arts. 11.1.3, 11.1.11 y 11.2.2). El suelo urbano no consolidado carece de urbanización consolidada o está previsto para una transformación sustancial. Su desarrollo puede realizarse mediante actuaciones integradas, unidades de ejecución o transferencias de aprovechamiento (arts. 11.1.4 y 11.1.11).

El artículo 11.2.7 concreta deberes del suelo urbano no consolidado, entre ellos las cesiones de viales, espacios libres y dotaciones, la cesión del 10 % del aprovechamiento medio del área de reparto y el coste de urbanización. Ese conjunto de condiciones cambia la consulta de una parcela: antes de calcular una edificación conviene saber si el ámbito tiene cargas de gestión pendientes.

Usos urbanísticos y compatibilidad

El Plan distingue uso global y uso pormenorizado. El primero expresa el destino dominante de áreas completas. El segundo identifica la actividad o destino concreto de una zona, una porción de suelo o un edificio (arts. 1.2.3 y 6.1.2). Esta distinción ayuda a no confundir el uso general de un ámbito con el uso concreto que puede admitirse en una parcela.

En residencial, el Plan distingue vivienda plurifamiliar y unifamiliar. Entre los usos compatibles aparecen talleres artesanales, pequeño comercio y oficinas o despachos profesionales domésticos, con la limitación de un tercio de la superficie útil para estos últimos en los supuestos citados por la respuesta normativa (arts. 6.3.1, 6.5.18 y 12.6.5). La compatibilidad debe comprobarse junto con la zona de ordenanza, no solo con la etiqueta "residencial".

Condiciones de edificación por zonas de ordenanza

Las condiciones de edificación no son uniformes en Sevilla. La zona y la tipología determinan la cifra que procede consultar. El Plan define la ocupación como la superficie proyectada de los planos de fachada y el coeficiente de ocupación como la relación entre superficie ocupable y superficie total de parcela (art. 7.3.12). Define también el coeficiente de edificabilidad neta como la relación entre superficie total edificable y superficie neta, expresada en m²t/m²s (art. 7.3.17).

En ordenación en manzana, la edificabilidad neta se fija, según el número de plantas, en 2,40 m²t/m²s para 3 plantas, 3,20 para 4, 4,00 para 5 y 4,80 para 6 o más plantas (art. 12.3.9). Esos valores no deben trasladarse a cualquier parcela residencial: dependen del supuesto de ordenación en manzana indicado por el artículo.

En Ciudad Jardín, la ocupación máxima sobre rasante es del 50 %. Para parcelas de superficie inferior a 110 m², el artículo 12.6.6 contempla una ocupación de hasta el 80 % (arts. 12.6.3 y 12.6.6). En vivienda unifamiliar aislada, la ocupación máxima es del 30 %, la edificabilidad máxima es de 0,60 m²t/m²s, el retranqueo frontal es de 6,00 m y los demás retranqueos son de 5,00 m (art. 12.8.3).

La altura también depende de la ordenanza. En Centro Histórico, el número de plantas se consulta en los planos del Centro Histórico; la planta baja se mueve entre 3,40 y 4,40 m y las plantas de piso entre 3,00 y 3,50 m (art. 12.2.11). Para vivienda unifamiliar aislada, el plano fija la altura y el límite indicado por el artículo es de 9,00 m (art. 12.8.3). En manzana, la edificación se alinea a vial salvo que los planos grafíen otra línea de edificación o un retranqueo (art. 12.9.3).

Actividades productivas y terciarias

Las actividades productivas incluyen elaboración, transformación, tratamiento, reparación, manipulación, almacenaje y distribución. El Plan distingue también los Servicios Avanzados, como tecnologías de la información, servicios empresariales e investigación, desarrollo e innovación. Los servicios terciarios comprenden, entre otros, comercio, oficinas, uso hotelero, recreativo, espectáculos y garaje-aparcamiento (arts. 6.4.1 y 6.5.1).

Los parámetros cambian según la zona industrial o terciaria. En industria abierta, el artículo 12.10.3 fija, para nuevas subdivisiones, una parcela mínima de 1.000 m² y un frente mínimo de 20 m. También contempla una altura máxima de 15 m, con excepción técnica de 30 m, y retranqueos de 6 m al frente y 5 m al resto. En industria compacta, el artículo 12.10.4 fija una parcela mínima de 400 m² y un frente mínimo de 10 m. La altura máxima es de 12 m, ampliable a 15 m en manzana completa, con retranqueos laterales y traseros de al menos 3 m.

En servicios terciarios, la zona ST-A abierta parte de una parcela mínima de 5.000 m² y una ocupación máxima del 60 %, que baja al 30 % si la parcela supera 5 ha. La zona ST-C compacta contempla una parcela de 800 m² y una ocupación de hasta el 100 % (arts. 12.12.2 y 12.12.3). Son datos de ordenanzas concretas, no una regla para todo uso terciario.

Protección del Conjunto Histórico y del patrimonio

El título X organiza la protección en cuatro ámbitos: Conjunto Histórico, patrimonio edificado, espacios urbanos y patrimonio arqueológico (art. 10.1.1). El Conjunto Histórico se divide en 27 sectores (art. 10.2.2). Algunos cuentan con Plan Especial de Protección y catálogo propio, mientras que en otros el PGOU aplica una ordenación directa cautelar conforme al artículo 10.2.8 (arts. 10.2.3 y 10.2.8).

Para comprobar si un inmueble está protegido, consulta los planos de ordenación detallada. Los edificios aparecen identificados con las letras A, B, C o D y el grado correspondiente determina la intervención permitida (arts. 10.3.1, 10.3.2 y 10.3.7). Si aparece patrimonio arqueológico emergente, el Plan prevé investigación arqueológica antes de una obra integral y distingue grados de intervención I y II (arts. 10.5.10, 10.5.11 y 10.5.12).

Medio ambiente

El PGOU relaciona las actividades productivas y terciarias con la prevención acústica, el control de contaminantes atmosféricos, las molestias derivadas del tráfico y la gestión de residuos peligrosos (arts. 6.4.1.6, 6.5.1.4 y 9.1.3). En suelos industriales regula, entre otras cuestiones, vertidos y emisiones, y prevé un "punto limpio" para la gestión de residuos peligrosos (art. 9.1.3.5 y 9.1.3.8).

La separación física entre actividades residenciales o recreativas y ciertos usos productivos puede resolverse mediante franjas arboladas en los supuestos que recoge el artículo 9.1.3.7. El Plan también identifica actividades incompatibles en medio urbano, entre ellas refinerías, centrales nucleares, instalaciones químicas integradas, grandes plantas eólicas de 1 MW o más y determinados almacenamientos mayoristas de productos químicos peligrosos (art. 6.1.6).

Aspectos clave del PGOU de Sevilla

• La edificabilidad depende de la ordenanza. El dato de 2,40, 3,20, 4,00 o 4,80 m²t/m²s corresponde a la ordenación en manzana según el número de plantas del artículo 12.3.9. No debe emplearse para una vivienda unifamiliar aislada o para Ciudad Jardín, que tienen reglas distintas (arts. 12.3.9, 12.6.3 y 12.8.3).
• La parcela pequeña tiene una excepción concreta en Ciudad Jardín. Para superficies inferiores a 110 m², el artículo 12.6.6 permite llegar al 80 % de ocupación. El artículo 12.6.3 fija el 50 % para el supuesto general de la zona.
• La altura exacta se localiza en planos cuando la norma remite a ellos. Ocurre en el Centro Histórico y en la vivienda unifamiliar aislada, donde la lectura del artículo debe completarse con el plano correspondiente (arts. 12.2.11 y 12.8.3).
• La protección no se deduce solo por estar en el centro. Hay que comprobar el sector del Conjunto Histórico y la letra de protección que aparezca en los planos de ordenación detallada (arts. 10.2.2, 10.3.1 y 10.3.7).
• El suelo no consolidado añade gestión. La cesión del 10 % del aprovechamiento medio, las cesiones de suelo y el coste de urbanización forman parte de la consulta del ámbito (art. 11.2.7).

Cómo consultar e interpretar el PGOU

Empieza por los planos, no por una cifra aislada. El plano de clasificación y categorías permite distinguir el régimen de suelo. La ordenación pormenorizada permite localizar la zona de ordenanza, la alineación y otras condiciones espaciales. El artículo 1.2.1 identifica estas piezas dentro de la documentación del Plan y los artículos 11.1.2 y 11.1.3 sitúan la clasificación y las categorías del suelo urbano.

Después busca la ordenanza en el Libro II. Para una parcela residencial, el título XII permite pasar de la zona identificada a sus usos y parámetros. Para una actividad productiva o terciaria, consulta primero los títulos VI y XII, porque necesitas relacionar el uso con la ordenanza concreta (arts. 6.4.1, 6.5.1 y 12.10.2 a 12.12.3).

Si la intervención afecta a un inmueble protegido, abre también el título X antes de cerrar la solución. La letra A, B, C o D del plano no es un dato decorativo: remite al grado de protección y a las obras admisibles según el artículo 10.3.7. Si aparece cautela arqueológica, revisa los artículos 10.5.10 a 10.5.12.

El Plan utiliza instrumentos de desarrollo para concretar distintos ámbitos. El Plan Parcial se vincula a sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable sectorizado. Los Planes Especiales pueden afectar a cualquier clase de suelo y a materias como patrimonio o sistemas generales. El Estudio de Detalle permite reajustar alineaciones, rasantes y volúmenes en áreas reducidas (arts. 2.2.7, 2.2.8 y 2.2.9). La ficha del ámbito y su instrumento deben leerse junto con la norma general que corresponda.

Preguntas frecuentes sobre el PGOU de Sevilla

¿Cómo saber qué ordenanza se aplica a una parcela?

Localiza primero la parcela en los planos de ordenación pormenorizada y comprueba la zona de ordenanza que se grafía sobre ella. Después consulta la norma particular de esa zona en el Libro II, especialmente en el título XII (arts. 1.2.1, 11.1.2 y título XII). La proximidad a otra parcela no sustituye a esa identificación.

¿Dónde consultar la edificabilidad de una parcela?

En la ordenanza de la zona, una vez identificada en los planos. Para ordenación en manzana, el artículo 12.3.9 relaciona la edificabilidad neta con el número de plantas: 2,40 m²t/m²s para 3 plantas, 3,20 para 4, 4,00 para 5 y 4,80 para 6 o más. Esos valores se refieren a ese supuesto de ordenación, no a cualquier parcela residencial.

¿Qué diferencia hay entre suelo urbano consolidado y no consolidado?

El suelo urbano consolidado comprende terrenos urbanizados o con condición de solar y se desarrolla mediante actuaciones aisladas. El no consolidado carece de urbanización consolidada o prevé una transformación sustancial, y puede desarrollarse mediante actuaciones integradas, unidades de ejecución o transferencias de aprovechamiento (arts. 11.1.3, 11.1.4 y 11.1.11).

¿Qué implica el suelo urbano no consolidado para un proyecto?

Conviene revisar el ámbito de gestión antes de calcular la edificación. El artículo 11.2.7 contempla cesiones de suelo, cesión del 10 % del aprovechamiento medio, costes de urbanización y distribución equitativa de cargas. La edificación simultánea aparece regulada en el artículo 11.2.9 en los supuestos que contempla el Plan.

¿Qué edificabilidad tiene una vivienda unifamiliar aislada?

El artículo 12.8.3 fija una edificabilidad máxima de 0,60 m²t/m²s para la vivienda unifamiliar aislada o agrupada en el supuesto de esa ordenanza. El mismo artículo establece una ocupación máxima del 30 %, límite de altura de 9,00 m según la condición indicada y retranqueos de 6,00 m al frente y 5,00 m al resto de linderos.

¿Qué ocupación permite Ciudad Jardín?

La ocupación máxima sobre rasante es del 50 % en la regulación general de Ciudad Jardín. Para parcelas de superficie inferior a 110 m², el artículo 12.6.6 contempla hasta un 80 % (arts. 12.6.3 y 12.6.6). Antes de aplicar el porcentaje conviene comprobar que la parcela encaja en esa zona y en el supuesto de superficie previsto.

¿Cómo saber si un edificio está protegido?

Consulta los planos de ordenación detallada y el Catálogo General del Patrimonio Edificado. Los inmuebles protegidos aparecen con las letras A, B, C o D; el grado determina la intervención permitida (arts. 10.3.1, 10.3.2 y 10.3.7). Si el inmueble está en el Conjunto Histórico, revisa también el sector y el instrumento de protección que corresponda (arts. 10.2.2 y 10.2.3).

¿Qué debo revisar si aparece protección arqueológica?

Comprueba la cautela arqueológica del ámbito en el catálogo y revisa los artículos 10.5.10 a 10.5.12. Para patrimonio emergente, el artículo 10.5.11 prevé investigación arqueológica antes de una obra integral. La intervención debe relacionarse con el grado que corresponda y con la documentación arqueológica indicada en el Anexo II.

¿Qué altura permite una vivienda unifamiliar aislada?

La altura se consulta en los planos de ordenación y el artículo 12.8.3 fija un límite de 9,00 m para la ordenanza de vivienda unifamiliar aislada. No es el dato aplicable a todas las zonas residenciales. En Centro Histórico, por ejemplo, el número de plantas se vincula a los planos del Centro Histórico y las alturas de planta tienen los intervalos del artículo 12.2.11.

¿Qué instrumento de desarrollo corresponde a un ámbito?

Depende de la clase de suelo y del tipo de actuación. El Plan Parcial se aplica a los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable sectorizado (art. 2.2.7). El Plan Especial puede ordenar ámbitos de cualquier clase de suelo y materias como patrimonio o sistemas generales (art. 2.2.8). El Estudio de Detalle actúa sobre áreas urbanas reducidas para reajustar alineaciones, rasantes u ordenación de volúmenes (art. 2.2.9).

Consultas habituales y casos de uso

Quiero conocer la altura máxima antes de encargar el anteproyecto

Localiza la zona de ordenanza en los planos y busca su regulación particular. Si es vivienda unifamiliar aislada, revisa el artículo 12.8.3. Si está en Centro Histórico, consulta los planos del Centro Histórico junto con el artículo 12.2.11. La misma etiqueta residencial puede llevar a parámetros distintos según la zona.

Voy a comprar una parcela y necesito saber si el desarrollo es directo

Empieza por el plano o.e.01 para identificar la clase y categoría del suelo. Si es suelo urbano consolidado, consulta la condición de solar y el régimen de actuaciones aisladas de los artículos 11.1.3, 11.1.11 y 11.2.2. Si es no consolidado, revisa la unidad de ejecución, las cesiones y las cargas del artículo 11.2.7 antes de valorar la edificación.

Quiero implantar un pequeño comercio en una vivienda

Comprueba el uso residencial, el uso compatible y la ordenanza de la zona. El Plan incluye el pequeño comercio entre los usos compatibles citados para determinadas condiciones residenciales, pero la compatibilidad debe cruzarse con la regulación concreta de la zona (arts. 6.3.1, 6.5.18 y 12.6.5).

Necesito proyectar una nave industrial

Identifica primero si la zona es IA, IS o IC. Para industria abierta, revisa los parámetros del artículo 12.10.3. Para industria singular, el artículo 12.10.2. Para industria compacta, el artículo 12.10.4. Después consulta las condiciones ambientales de los artículos 6.4.1.6 y 9.1.3 sobre emisiones, vertidos, molestias y residuos.

Voy a intervenir en un inmueble del centro

Busca el sector del Conjunto Histórico y la letra de protección del inmueble. Consulta el catálogo y el artículo 10.3.7 para relacionar el grado con la intervención. Si el ámbito tiene protección arqueológica, añade la revisión de los artículos 10.5.10 a 10.5.12 antes de cerrar la documentación de la obra.

La parcela está cerca de una actividad productiva

Revisa las condiciones ambientales y de separación que el Plan vincula a actividades productivas y terciarias. Los artículos 9.1.3.5, 9.1.3.7 y 9.1.3.8 tratan, respectivamente, vertidos y emisiones, separación mediante franjas arboladas y residuos peligrosos en los supuestos que describen.

Conceptos clave del PGOU de Sevilla

• Uso global: destino o actividad dominante asignada a áreas completas, como residencial o terciario (arts. 1.2.3 y 6.1.2).
• Uso pormenorizado: actividad o destino concreto de cada zona, porción de suelo o edificio (art. 1.2.3).
• Suelo urbano consolidado: terreno urbanizado o con condición de solar, desarrollado mediante actuaciones aisladas en los supuestos del Plan (arts. 11.1.3 y 11.1.11).
• Suelo urbano no consolidado: terreno sin urbanización consolidada o previsto para una transformación sustancial, sujeto a los instrumentos y deberes de gestión que correspondan (arts. 11.1.4 y 11.2.7).
• Fondo edificable: línea que separa la parte ocupable por la edificación del espacio libre (art. 7.3.4).
• Coeficiente de ocupación: relación entre la superficie ocupable y la superficie total de la parcela (art. 7.3.12).
• Coeficiente de edificabilidad neta: relación entre la superficie total edificable y la superficie neta, expresada en m²t/m²s (art. 7.3.17).
• Altura reguladora: altura medida desde la cota de referencia hasta la cara superior del último forjado (art. 7.3.25).
• Sistemas generales: elementos de la estructura general, como la red viaria principal, los espacios libres, los equipamientos y los servicios técnicos (art. 6.7.3).
• Actividades productivas: actividades de elaboración, transformación, tratamiento, reparación, manipulación, almacenaje y distribución, en los términos del artículo 6.4.1.

Resumen

El PGOU de Sevilla combina clasificación del suelo, calificación de usos, ordenanzas de zona, condiciones de edificación, instrumentos de desarrollo y protección patrimonial y ambiental. Para resolver una consulta de parcela, empieza por la clase de suelo y los planos de ordenación. Después identifica la zona, consulta su ordenanza, comprueba el uso y revisa los parámetros de edificación. El título X y los catálogos completan la consulta cuando existe patrimonio protegido o cautela arqueológica. Esta secuencia permite llegar al artículo que responde a la pregunta concreta sin tratar como general un valor que solo pertenece a una zona o a un supuesto determinado.