Artículo 22. Definiciones.

1. 1. Tendrán la consideración de viviendas protegidas las que así sean calificadas por la Administración de la Comunidad Autónoma y cumplan los requisitos de calidad, diseño, superficie, uso, precio máximo de venta o renta y demás condiciones que se establecen en la presente ley, en sus disposiciones de desarrollo y en la normativa sectorial aplicable. Todo ello con independencia de que provengan de actuaciones de nueva construcción, de rehabilitación, se trate de viviendas en proceso de construcción o ya construidas, que tuvieran previamente la condición de viviendas libres o que obtengan o no financiación pública.
2. 2. La obtención de la licencia de primera ocupación o título habilitante de naturaleza urbanística que dicte la Administración local, para aquellas viviendas que provengan de actuaciones de nueva construcción y que hayan obtenido previamente la calificación provisional, equivaldrá a la calificación administrativa con la que finaliza el procedimiento de declaración de vivienda protegida.
3. 3. En el plazo de un mes, la Administración local deberá comunicar a la dirección general con competencias en materia de vivienda aquellas licencias o títulos habilitantes que haya dictado de acuerdo con lo establecido en el punto anterior.

Artículo 23. Régimen de uso de las viviendas protegidas.

Las viviendas protegidas podrán ser destinadas a venta, uso propio, arrendamiento –con o sin opción de compra– u otras formas de uso justificadas por razones sociales, conforme a su correspondiente régimen jurídico.

Artículo 24. Clases de viviendas protegidas.

Las viviendas protegidas, con independencia de quien las promueva, podrán calificarse en las clases que reglamentariamente se establezcan, en función de sus destinatarios, régimen de uso y precios máximos de venta o renta. Se calificarán en todo caso como viviendas protegidas de régimen especial aquellas destinadas a los adquirentes con menores niveles de ingresos.

Artículo 25. Régimen legal de protección de viviendas protegidas.

1. 1. El régimen legal de protección de las viviendas protegidas será establecido reglamentariamente e incluirá la duración de este, las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer de las viviendas y los supuestos de descalificación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 49 de esta ley.
2. 2. En todo caso, las viviendas protegidas edificadas sobre suelos destinados por el planeamiento urbanístico a la construcción de vivienda protegida estarán sujetas al régimen legal de protección mientras se mantenga la calificación del suelo.

Artículo 25 bis. Régimen legal de protección de viviendas de protección oficial.

(Sin efecto)

Artículo 25 ter. Régimen legal de protección de viviendas asequibles de la Región de Murcia.

(Sin efecto)

Artículo 26. Precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas.

El precio máximo de venta o el precio de referencia para el alquiler de las viviendas protegidas y sus anejos, por metro cuadrado de superficie útil, tanto en primera como en segunda y posteriores transmisiones se establecerá mediante orden de la consejería competente en materia de vivienda.

Artículo 27. Destino y uso de las viviendas protegidas.

Las viviendas protegidas se destinarán exclusivamente a residencia habitual y permanente de sus adquirentes o arrendatarios y, en su caso, de los miembros de su unidad familiar, debiendo ser usadas con esta finalidad en el plazo que se establezca reglamentariamente

Artículo 28. Adquisición de derechos relacionados con las viviendas protegidas.

En ningún caso podrán adquirirse por silencio administrativo derechos relacionados con las viviendas protegidas en contra de lo dispuesto en la presente ley y sus disposiciones de desarrollo.

CAPÍTULO II. Promoción de viviendas protegidas

Artículo 29. Promoción de las viviendas protegidas.

1. 1. Las viviendas protegidas podrán ser de promoción pública o promoción privada.
2. 2. Tendrán la consideración de promoción pública aquellas viviendas que sean promovidas por una administración pública o por entidades del sector público.
3. 3. Tendrán la consideración de promoción privada las viviendas promovidas por una persona física o jurídica distinta de las señaladas en el apartado anterior.
4. 4. Podrán ser promotores para uso propio las personas físicas, individualmente considerada o agrupadas en cooperativas de vivienda, comunidades de propietarios o cualquier otra entidad cuya naturaleza determine que sus socios o partícipes resulten adjudicatarios o arrendatarios de las viviendas, que decida, impulse, programe y financie con medios propios o ajenos la construcción, reforma o rehabilitación, directa o indirectamente, de una vivienda protegida, destinada a satisfacer su necesidad de vivienda.

Sección 1.ª Promoción privada

Artículo 30. Medidas de fomento para la promoción de viviendas protegidas.

Las administraciones públicas, dentro de su respectivo ámbito de competencias, fomentarán la promoción de viviendas protegidas a las que se refiere la presente ley mediante el establecimiento de medidas económicas, fiscales, urbanísticas y de cualquier otra naturaleza que favorezcan tales actuaciones.

Artículo 31. Acceso a las viviendas protegidas.

1. 1. Las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, podrán ser titulares de viviendas protegidas.
2. 2. Los destinatarios o usuarios de las viviendas protegidas serán personas físicas, individualmente consideradas, o unidades familiares que cumplan los requisitos que se establezca en las disposiciones de desarrollo de la presente ley.
3. 3. Excepcionalmente, por razones de interés público o social, podrán ser destinatarias de viviendas protegidas las personas jurídicas públicas o las privadas sin ánimo de lucro, con las condiciones establecidas reglamentariamente.

Artículo 32. Medidas de fomento para adquirentes.

Las administraciones públicas, dentro de su respectivo ámbito de competencias, impulsarán y fomentarán el establecimiento de medidas económicas, fiscales y de cualquier otra naturaleza que incentiven la adquisición de viviendas protegidas.

Artículo 33. Registro de demandantes de viviendas protegidas de la Región de Murcia.

1. 1. El Registro de demandantes de viviendas protegidas de la Región de Murcia tiene como finalidad contribuir a garantizar, en la adjudicación y adquisición o arrendamiento protegido de viviendas, el cumplimiento de los principios de igualdad, transparencia, objetividad y concurrencia, al tiempo que constituye un instrumento que proporcionará a la Administración regional información actualizada que permitirá programar las actuaciones de vivienda protegida, adecuándolas a las necesidades existentes, y en atención a la reserva de suelo regulada en la legislación urbanística.
2. 2. Reglamentariamente se establecerá el régimen de inscripción y del funcionamiento del Registro de demandantes de viviendas protegidas de la Región de Murcia.

Artículo 34. Facultades de la Administración sobre la vivienda protegida.

1. 1. La Administración de la Comunidad Autónoma de Murcia ostenta un derecho de adquisición preferente y de retracto en la segunda y posterior transmisión de las viviendas protegidas y sus anejos vinculados, en los términos que se establezcan reglamentariamente.
2. 2. Corresponde al titular de la consejería competente en materia de vivienda el ejercicio del derecho de adquisición preferente y de retracto previsto en el apartado anterior.

Sección 2.ª Promoción pública

Artículo 35. Promoción pública de viviendas.

La promoción pública de viviendas es una actuación sin ánimo de lucro dirigida a facilitar el acceso al uso de una vivienda a familias, personas y colectivos con escasos recursos económicos, mediante la promoción y/o adquisición de inmuebles de nueva construcción, en fase de proyecto, en construcción o terminados, la rehabilitación o reposición y la adquisición de viviendas usadas, que cumplan los requisitos objetivos para su calificación.

Artículo 36. Promoción pública de suelo.

La Comunidad Autónoma directamente o mediante convenios con las entidades locales y empresas públicas de ambas administraciones podrá adquirir suelo y/o inmuebles con destino a la promoción y/o calificación pública de viviendas y la formación de patrimonios públicos de suelo para uso dotacional de vivienda pública, entendida esta como bien de servicio público.

Artículo 37. Concepto de viviendas de promoción pública o social.

1. 1. Son viviendas de promoción pública o social aquellas viviendas de titularidad pública que lleve a cabo, sin ánimo de lucro, la Administración de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, los ayuntamientos o por cualquier entidad pública vinculada o dependiente de los anteriores y cuya adjudicación estará sujeta a un procedimiento público y reglado.
2. 2. Las viviendas se destinarán a domicilio habitual y permanente, sin que pueda destinarse a segunda residencia o cualquier otro uso y deberán ser utilizadas en los plazos que reglamentariamente se determinen.
3. 3. La Administración regional, en coordinación con el resto de administraciones públicas, deberá velar por la efectiva utilización de las viviendas de promoción pública o social por las personas legítimamente seleccionadas para su uso y disfrute.

Artículo 38. La calificación administrativa.

La calificación administrativa que se dicte con carácter definitivo acreditará que una vivienda de promoción pública o social cumple las condiciones establecidas en la normativa

reguladora de las mismas y, en consecuencia, es apta para ser destinada a residencia. Para habitar una vivienda es necesario haber obtenido previamente dicha acreditación.

Artículo 39. Régimen de acceso.

En atención al destino de las viviendas de promoción pública o social, el acceso principal a las mismas se realizará por cualquiera de los siguientes títulos:

1. a) Arrendamiento.
2. b) Compraventa.
3. c) Precario.
4. d) Cualquier otro título admitido en el ordenamiento jurídico vigente.

Artículo 40. Criterios de adjudicación.

1. 1. El procedimiento y requisitos para la adjudicación de las viviendas de promoción pública o social serán establecidos reglamentariamente y se ajustará a los principios de objetividad, publicidad, concurrencia, transparencia, igualdad y solidaridad, de forma que se garantice el acceso a las mismas de las familias más necesitadas.

   No obstante, en caso de pérdida de la vivienda a título de propiedad, alquiler o usufructo a causa de catástrofes naturales u otros acontecimientos extraordinarios no imputables al solicitante, la Consejería de Fomento e Infraestructuras, a través de la Dirección General de Vivienda, podrá realizar la adjudicación directa a los damnificados, mediante resolución motivada, de las viviendas de promoción pública o social de titularidad de la Comunidad Autónoma que se encuentren vacantes, en cualquiera de los regímenes previstos en esta Ley, entre los solicitantes que acrediten el resto de requisitos exigibles para ser adjudicatario de una vivienda de promoción pública o social, sin necesidad de seguir el procedimiento ordinario de adjudicación.

2. 2. Para el cumplimiento de estos objetivos se tendrán en cuenta al menos los siguientes aspectos de la unidad familiar del solicitante:
   1. a) Composición.
   2. b) Recursos económicos.
   3. c) Régimen de uso y condiciones de habitabilidad de los alojamientos que ocupe.
   4. d) Hacinamiento.
   5. e) Riesgo de exclusión o marginación social.
3. 3. Dentro de cada promoción se podrán establecer reservas de viviendas, que tendrán la consideración de cupos especiales, para atender a personas con necesidades especiales en atención a sus circunstancias económicas, sociales y/o personales, así como en procesos de desahucio.

Artículo 41. Arrendamiento.

1. 1. Las viviendas de promoción pública o social se adjudicarán en régimen de arrendamiento cuando la calificación definitiva establezca este régimen de uso o tenencia en función de la capacidad económica del adjudicatario.
2. 2. La Administración cederá la propiedad de las viviendas de titularidad de la Comunidad Autónoma adjudicadas en régimen de arrendamiento a aquellos arrendatarios que sean titulares de un contrato de alquiler durante 25 años o más y que no adeudan pagos en las rentas de alquiler.

   En las mismas condiciones, se cederá la propiedad a los titulares de un contrato de alquiler durante 10 años o más, que no adeuden pagos en las rentas de alquiler y que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

   Mayores de 65 años.

   Mayores de 50 años en situación de desempleo de larga duración.

   Familias monoparentales.

   Mujeres víctimas de violencia de género

   Víctimas del terrorismo.

   Familias numerosas.

   Familias con una o más personas con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por 100.

3. 3. Para ser beneficiario de las cesiones descritas en el punto anterior el titular o los titulares del contrato de alquiler deben aceptar la cesión de la titularidad de la vivienda, no deben poseer una segunda residencia y deben disponer de unos ingresos inferiores medios de 2 veces el IPREM.

   En casos de contratos adjudicados a un solo titular pero casado en régimen de gananciales, a efectos de la cesión de la propiedad, ambos cónyuges serán considerados como titulares.

4. 4. La competencia para el procedimiento de cesión establecido en los puntos anteriores recaerá en el consejero competente en materia de vivienda.

Artículo 42. Propiedad.

1. 1. Las viviendas de promoción pública o social se adjudicarán en régimen de propiedad en función de la capacidad económica del adjudicatario.
2. 2. Asimismo, la Administración regional dará por amortizados aquellos contratos de venta con una antigüedad igual o superior a diez años siempre que no exista deudas en el pago de sus recibos y que sus titulares se encuentren en alguna de las situaciones relacionadas en el punto 2 del artículo anterior. El consejero competente en materia de vivienda establecerá mediante orden el procedimiento para la realización de las adjudicaciones descritas anteriormente.

Artículo 43. Precario.

Las viviendas de promoción pública o social se podrán adjudicar en régimen de precario en atención a las circunstancias excepcionales que impidan temporalmente su adjudicación en régimen de arrendamiento o propiedad, siempre que sus beneficiarios estén incluidos en actuaciones específicas de integración o ayuda social, desarrolladas por la Administración regional o por las administraciones locales donde se ubique la vivienda.

Artículo 44. Precio de venta o renta.

1. 1. Las viviendas de promoción pública o social están sujetas a un precio máximo de venta y renta.
2. 2. Por orden de la consejería competente en materia de vivienda se fijarán los criterios de cálculo y depreciación de dichos precios máximos.
3. 3. Reglamentariamente se determinará el plazo en el que las viviendas de promoción pública o social en régimen de venta podrán transmitirse inter vivos.

Artículo 45. Duración del régimen de la vivienda de promoción pública o social.

1. 1. Las viviendas, sus anejos y el resto de elementos constitutivos de cada promoción que sean objeto de calificación con arreglo a lo previsto en la presente ley mantendrán permanentemente su naturaleza de vivienda de promoción pública o social y, por tanto, su sujeción a tal régimen.
2. 2. Las viviendas calificadas como viviendas de promoción pública o social, sea cual sea su régimen de acceso, no podrán ser posteriormente descalificadas.

Artículo 46. Parque público de viviendas.

El conjunto de viviendas protegidas y sus anejos calificados como viviendas de promoción pública constituye el parque público de viviendas cuya finalidad es atender las necesidades de vivienda de las personas y los grupos concretos de destinatarios que sin la intervención pública difícilmente podrían disfrutar del derecho a la vivienda constitucionalmente protegido, por sus circunstancias personales, sociales, laborales y económicas.

Artículo 47. Personas beneficiarias.

El disfrute de una vivienda de promoción pública o social por parte de personas físicas requerirá del cumplimiento de los requisitos y condiciones que se establecen en la presente ley y su normativa de desarrollo.

Artículo 48. Requisitos para el acceso.

1. 1. Los requisitos mínimos exigibles a las personas físicas para ser titulares de una vivienda de promoción pública o social serán los siguientes:
   1. a) Ser mayor de edad o emancipado.
   2. b) Estar empadronado en alguno de los municipios de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
   3. c) No superar los ingresos máximos ponderados que se establezcan reglamentariamente.
   4. d) Tener necesidad de vivienda en los términos establecidos reglamentariamente.
   5. e) No ser titular de una vivienda libre o protegida con anterioridad o posteriormente a la adjudicación de una vivienda de promoción pública o social.
   6. f) No estar incurso en causa de exclusión para ser adjudicatario de una vivienda de promoción pública.
   7. g) No haber sido condenado mediante sentencia firme por allanamiento de morada o usurpación de vivienda o sancionado mediante resolución administrativa firme en los últimos diez años.
   8. h) Cualquier otro que se establezca reglamentariamente.
2. 2. Excepcionalmente, podrán ser beneficiarias de una vivienda de promoción pública o social personas jurídicas públicas o privadas sin ánimo de lucro por razones de interés público o social.

Artículo 49. Derechos de la Administración en la transmisión de las viviendas de promoción pública o social.

(Suprimido).

Artículo 50. Pérdida del derecho de uso.

1. 1. Podrá promoverse la pérdida del derecho de uso de las viviendas de promoción pública o social en régimen de arrendamiento por las siguientes causas:
   1. a) Falta de pago de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento o de las cantidades a que esté obligado el cesionario precarista por las cuotas complementarias que sean exigibles por servicios, gastos comunes o cualquier otra que se determine reglamentariamente. No obstante, cuando la falta de pago venga motivada por la insuficiencia de recursos económicos debidamente acreditada, se permitirá al adjudicatario que continúe con la permanencia en el uso de la vivienda en calidad de precarista.
   2. b) No destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente del beneficiario o arrendatario u ocupantes por cualquier título.
   3. c) La cesión fraudulenta o el subarriendo total o parcial de la vivienda.
   4. d) El desarrollo en la vivienda o en el resto del inmueble de actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad que resulten dañosas para la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas.
   5. e) Cuando el beneficiario sea titular de la propiedad o del derecho de uso o disfrute de otra vivienda construida con financiación pública o libre.
   6. f) Cuando los beneficiarios de la vivienda hubiesen dejado de reunir los requisitos exigidos para la adjudicación de las viviendas o se encuentren incursos en cualquiera de los motivos de exclusión para su adjudicación.
   7. g) Cualesquiera otras que se determinen reglamentariamente.
2. 2. En las viviendas adjudicadas en régimen de venta serán causas de resolución del contrato las siguientes:
   1. a) No destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente o tenerla deshabitada sin justa causa durante el plazo que se determine reglamentariamente.
   2. b) Dedicar la vivienda a usos no autorizados o la alteración del régimen de uso de la misma, establecido en la cédula de calificación definitiva.
   3. c) Cuando sus adquirentes sean propietarios o tengan el uso y disfrute de otra vivienda construida con financiación pública o libre.
   4. d) Cualesquiera otras que se determinen reglamentariamente.