Disposición adicional segunda. El informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística.

La Junta de Comunidades y los Municipios que tengan la obligación de contar con Junta de Gobierno Local, deberán elevar anualmente a sus respectivos órganos colegiados de gobierno, antes del día 1 de diciembre, el informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística de su competencia desarrollada en el año en curso, y que deberá considerar al menos la sostenibilidad ambiental y económica de las actuaciones a las que se refiera.

El informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística se adecuará a la regulación del sistema público de información sobre suelo y urbanismo a que se refiere el apartado 6 del artículo 22 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

El informe a que se refieren los párrafos anteriores podrá surtir los efectos propios del seguimiento a que se refiere la legislación de evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, cuando cumpla todos los requisitos en ella exigidos.

Disposición adicional tercera. Condición de beneficiaria en expropiaciones de la Empresa Pública de Gestión de Infraestructuras de Castilla-La Mancha.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.2 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, se reconoce la condición de beneficiaria a la Empresa Pública de Gestión de Infraestructuras de Castilla-La Mancha, pudiendo adquirir bienes o derechos expropiados al efecto de llevar a cabo el cumplimiento de su objeto social.

Disposición adicional cuarta. Régimen de desclasificación de ámbitos de suelos urbanizables y urbanos no consolidados no programados para los que haya transcurrido la fecha legalmente establecida para ello.

1. Los terrenos que, a la fecha de entrada en vigor de esta ley, se encuentren clasificados como urbanizables o urbanos no consolidados y se encuentren sin programar pese a haber transcurrido los plazos legalmente establecidos para ello, siempre que sus características específicas y localización lo aconsejen, podrán ser objeto de desclasificación a suelo rústico, por medio de procedimiento específico que, fundamentado en un documento compuesto de memoria informativa y justificativa y planos, se someterá a los siguientes trámites:
   1. Incoación por acuerdo del Pleno del municipio correspondiente.
   2. Sometimiento a información pública por plazo de veinte días, con simultánea audiencia a los titulares de derechos reales sobre los terrenos afectados.
   3. Informe preceptivo y vinculante de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
   4. Resolución por el Pleno del municipio correspondiente.

   Para estos procedimientos no será necesario el sometimiento a evaluación ambiental en los términos contemplados en la Ley 2/2020, de 7 de febrero, de Evaluación Ambiental de Castilla-La Mancha, siempre que su resultado sea el mantenimiento de la clasificación y de la situación originaria del suelo afectado.

2. En los términos de la presente disposición, los acuerdos de incoación de procedimientos de resolución de Programas de Actuación Urbanizadora podrán incluir entre sus determinaciones la propuesta de:
   1. Desclasificación de los suelos del correspondiente ámbito a suelo rústico cuando se diesen o se propiciasen las circunstancias fácticas para ello, incluyendo la demolición de las obras de urbanización que, en su caso, resultaren precisas a tal fin.
   2. Derogación de la ordenación contenida en el planeamiento aprobado en el seno del Programa de Actuación Urbanizadora.

Disposición adicional quinta. Viviendas en núcleos rurales tradicionales no irregulares.

1. Previa obtención de calificación urbanística, podrán concederse licencias para viviendas en suelo rústico incluido en los ámbitos de núcleos rurales tradicionales no irregulares definidos en el apartado 17 de la disposición preliminar de esta ley, así delimitados y ordenados por el planeamiento general municipal, bien por planes especiales, en las condiciones que se determinen por estos. En cualquier caso, el planeamiento habrá de preservar la idiosincrasia y los caracteres típicos originarios de dicho núcleo, incluyendo ordenanzas específicas de la edificación que regulen sus aspectos constructivos, estéticos y paisajísticos con prohibición de cualquier uso no acorde con su carácter rural.
2. Las nuevas viviendas en estos núcleos no podrán superar el número de las previamente existentes, entendiéndose por estas las que, tomando como referencia los datos del catastro y de otros registros públicos, recoja y ordene el planeamiento tanto a efectos de su conservación como, en su caso, de su rehabilitación. Las parcelas vinculadas a las edificaciones del núcleo, una vez configuradas como tales, no podrán ser objeto de ningún acto adicional de parcelación o segregación, debiendo constar en la inscripción que se practique la vinculación de superficie total de la parcela a la construcción, expresando las concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad impuestas tanto por la calificación como por la correspondiente licencia urbanística.
3. No podrán autorizarse nuevas viviendas en parcelas donde existan edificaciones con uso residencial. No obstante, una edificación con uso residencial podrá englobar dos unidades de vivienda por parcela cuando entre sus titulares exista una relación de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad.
4. Tanto las obras correspondientes a elementos complementarios, tales como desmontes, taludes y vallados, como las propias de dotaciones de servicios y el acceso a las viviendas deben ser resueltas por los propietarios de forma autónoma e individualizada a partir de la acometida a las infraestructuras existentes, sin alterar los valores que han motivado la protección o preservación del suelo rústico y respetando las normas de protección de dicho suelo.
5. Del número total de viviendas que permita el planeamiento que ordene estos núcleos podrán destinarse a alojamientos de turismo rural hasta un tercio de éstas. Estos alojamientos deberán contar con acabados finales propios de la arquitectura tradicional y popular de la zona donde se vayan a implantar y tener en cuenta su adecuación paisajística tanto a dicha zona como al núcleo rural tradicional en el que se integran.
6. En estos núcleos, a pesar de ubicarse en suelo rústico, no será exigible acreditar la inexistencia de riesgo de formación de núcleo de población. Tampoco será aplicable la exigencia contemplada respecto de la superficie mínima de los usos en suelo rústico.

Disposición adicional sexta. Regularización de los polígonos ganaderos existentes.

1. Los polígonos ganaderos existentes a la entrada en vigor de la presente ley, promovidos dentro de las obras reguladas en el Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y demás normativa complementaria, y también aquellos otros de titularidad pública, podrán ordenarse urbanísticamente mediante el planeamiento general o un plan especial que, a fin de su regularización, deberá cumplir los siguientes requisitos mínimos:
   1. Su delimitación se realizará en atención a los planes de construcción, demás proyectos y documentos técnicos en su día formulados y a la realidad actualmente existente.
   2. Podrá mantenerse la original clasificación de suelo rústico de los terrenos que conforman el ámbito del polígono.
   3. Se mantendrá como uso principal el ganadero sin perjuicio de posibilitar otros usos compatibles con el mismo y vinculados a su original destino agropecuario.
   4. Definirá las características de las edificaciones del ámbito mediante ordenanzas específicas que regulen sus aspectos constructivos, estéticos y paisajísticos con prohibición de cualquier uso no acorde con los establecidos en la letra anterior y, en cualquier caso, con su carácter rural.
   5. Se dotará de un sistema de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo ajustarse las instalaciones que para estos sistemas a lo establecido en la normativa de aplicación.

      Cuando el sistema de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, estos deberán reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación.

   6. Dispondrá de un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales.

      Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.

   7. Establecerá el régimen de parcelación en su ámbito, siendo la parcela mínima la existente en el momento de la aprobación del plan especial en los casos de parcelas que cuenten ya con edificación.
2. Las edificaciones existentes en el ámbito del polígono deberán regularizarse de conformidad con las determinaciones del plan especial en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de este, pasando, en otro caso, a la situación de fuera de ordenación total.

Disposición adicional séptima. Contenido de la memoria de viabilidad económica.

La memoria de viabilidad económica tendrá el siguiente contenido:

1. Mediante la aplicación del método residual estático realizará un análisis comparado entre los valores de repercusión de suelo en situación de origen y en la propuesta final, justificado en un estudio de mercado actualizado y acreditado por una sociedad de tasación homologada o por un perito tasador especializado de reconocido prestigio en valoraciones urbanísticas.
2. En el caso de actuaciones de rehabilitación, renovación o regeneración urbana, el análisis comparado se basará en los parámetros urbanísticos vigentes y en los eventuales incrementos a atribuir con la finalidad de garantizar la rentabilidad de la actuación, considerando el importe total de la inversión a realizar así como el importe de las ayudas públicas directas e indirectas que la actuación pudiera recibir y las eventuales indemnizaciones que hubiera que asumir, teniendo en cuenta el límite del deber legal de conservación.
3. El análisis referido en la letra anterior hará constar, en su caso, la posible participación de empresas en la rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua o telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.

Disposición adicional octava. Complejos inmobiliarios urbanísticos.

1. Además de los complejos inmobiliarios privados regulados en la legislación estatal, una o varias fincas podrán constituirse en complejos inmobiliarios urbanísticos cuando superficies superpuestas en la rasante, el subsuelo o el vuelo se destinen a la edificación o uso privado y al dominio público, en el que aquellas y esta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, con las limitaciones y servidumbres que puedan proceder para la protección de dicho dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones, como por suelos no edificados, integrantes o no del dominio público, previa la desafectación si procediera.
2. La constitución de un complejo inmobiliario urbanístico, que podrá tener lugar a través del proyecto de reparcelación en su caso, deberá cumplir los requisitos mínimos siguientes:
   1. Que se trate de usos compatibles socialmente, debiendo los usos privados respetar el interés general que representan los usos de dominio público.
   2. Que se trate de usos compatibles funcionalmente, cumpliéndose que las instalaciones técnicas y estructurales de ambos usos coexistan de manera correcta.
   3. Que, para el caso de la constitución de un complejo inmobiliario urbanístico a partir de un suelo ya calificado como uso dotacional público, se conformará una actuación de dotación que deberá satisfacer las cargas y deberes legales que comporta la incorporación de los usos privativos, determinándose los estándares correspondientes al suelo dotacional y al porcentaje público de plusvalías en función del aprovechamiento derivado del uso lucrativo privado atribuido.
   4. Cuando sea imposible la cesión en terrenos en el propio ámbito del complejo, se podrán sustituir estas por la entrega de una superficie edificada integrada en el seno del mismo de valor equivalente al valor legal del suelo sustituido o del aprovechamiento adicional atribuido. Excepcionalmente, en el caso de que tampoco fuera posible materializar el deber de cesión en los términos referidos en el párrafo anterior, este podrá sustituirse motivadamente, y previo informe favorable de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, por la entrega de su equivalente económico en los términos del apartado 1.3 del artículo 69.1 de esta ley.

Disposición adicional novena. Inscripción y coordinación de las Representaciones Gráficas según la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Las representaciones gráficas georreferenciadas relativas a la gestión urbanística de las fincas afectadas por las normas contenidas en este texto refundido serán objeto de presentación e inscripción independiente en el folio real de las fincas registrales afectadas, al efecto de lo dispuesto en la legislación hipotecaria y su coordinación con el Catastro.

Disposición adicional décima. Actuaciones urbanizadoras en municipios con planeamiento anterior a la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

En los municipios que cuenten con planeamiento general en vigor que no clasifique suelo urbanizable, y siempre que se acredite por parte del Ayuntamiento el inicio de los trabajos de redacción de un nuevo planeamiento general, se permitirá con carácter previo a la aprobación de éste, la tramitación y, en su caso, aprobación de actuaciones urbanizadoras exclusivamente de uso global productivo industrial o terciario, que implicaren una modificación de la ordenación estructural. A estos efectos, se entienden iniciados los trabajos de redacción del nuevo Planeamiento Municipal con la formalización del correspondiente contrato de servicios.

Disposición adicional undécima. Fondo del Patrimonio Público del Suelo de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

1. Los ingresos a los que se refieren los artículos 76 y 77 constituyen el Fondo del Patrimonio Público del Suelo de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha. Este es el instrumento presupuestario que centraliza los créditos del presupuesto de gastos que se destinarán a los fines legalmente establecidos.
2. La gestión del fondo corresponderá a la consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística.

Disposición adicional undécima [sic]. Proyectos Especiales de Vivienda en Entornos Rurales (PEVER).

1. Los Proyectos Especiales de Vivienda en Entornos Rurales (PEVER) tienen por objeto facilitar el acceso a la vivienda mediante la ordenación y diseño, para su inmediata ejecución, de actuaciones de uso global residencial. Se desarrollarán en municipios, dotados o no de planeamiento general, en los que concurra una acreditada necesidad de vivienda, que estén incluidos en zonas escasamente pobladas o en riesgo de despoblación de acuerdo con la normativa vigente en la materia y que cuenten con una población de hasta 5.000 habitantes de derecho.

   Los Proyectos Especiales de Vivienda en Entornos Rurales abarcarán uno o varios términos municipales, pudiendo desarrollarse en cualquier clase de suelo, salvo en aquel clasificado como rústico no urbanizable de especial protección, por medio de ámbitos continuos o discontinuos que se definirán en el propio proyecto.

   Asimismo, podrán incluir actuaciones de edificación, tanto de obra nueva como de rehabilitación, así como de transformación urbanística, pudiendo, en su caso, innovar el planeamiento urbanístico vigente. Igualmente, cuando sea necesario, podrán incluir previsiones destinadas a la obtención de dotaciones públicas.

   Para municipios de más de mil habitantes de derecho, no podrán plantearse incrementos de población superiores al 5 %, calculado con arreglo a los criterios de densidad poblacional, bien mediante una única actuación bien mediante la suma de las aprobadas en los dos últimos años. Para municipios con población inferior, y a efectos del cálculo anterior, se tendrá como cifra de referencia la de mil habitantes de derecho.

2. El contenido de los Proyectos Especiales de Vivienda en Entornos Rurales se expresará en los siguientes documentos:
   1. Memoria descriptiva y justificativa de la actuación que incluirá:
      1. Descripción del objeto del Proyecto, así como de las actuaciones planteadas, y adecuación de éstas a los fines y objetivos previstos en la normativa en materia de despoblación y desarrollo del medio rural, así como con las determinaciones sobre desarrollo sostenible y social de la normativa de ordenación del territorio y la actividad urbanística; forma de gestión y plazo de inicio y de finalización de las actuaciones, con determinación, en su caso, de las fases en que se divida su ejecución.
      2. Estudio de las características físicas generales de los inmuebles afectados por las actuaciones proyectadas.
      3. Fundamentación de la utilidad pública o el interés social de su objeto, si procediera, a los posibles efectos expropiatorios.
      4. Estructura jurídica de la propiedad de los inmuebles afectados.
      5. Determinaciones de la ordenación urbanística aplicables a los inmuebles conforme a los planes vigentes, o en su caso, justificación de su innovación.
      6. Impacto territorial de la actuación y de las obras previstas por el Proyecto.
   2. Pronunciamiento expreso del órgano municipal competente sobre la idoneidad de la propuesta en relación con la necesidad existente de vivienda en el municipio, motivado en cuantos informes técnicos municipales sea preciso recabar.
   3. Estudio justificativo de la viabilidad económico-financiera del Proyecto.
   4. En el caso de actuaciones de nueva urbanización, planos de información y de ordenación, así como normas urbanísticas aplicables al ámbito de la actuación.
   5. En su caso, anteproyecto de urbanización que contemple las obras necesarias para ejecutar la eficaz conexión de la actuación con las correspondientes redes generales de servicios, así como para mantener la operatividad y calidad del servicio prestado por las infraestructuras existentes.
   6. En su caso, proyecto de equidistribución, el cual deberá reunir los requisitos exigidos en la legislación hipotecaria para que acceda al Registro de la Propiedad.
   7. Proyectos básicos de las obras de demolición, edificación o rehabilitación que precise la totalidad de la actuación, o, cuando ésta se desarrolle por fases, al menos los que se refieran a la primera de ellas.
   8. Documento de asunción expresa, fehaciente y en firme por el promotor del Proyecto de todas las obligaciones que comporte la ejecución de la actuación y, en particular, las que se refieran a los deberes legales derivados del régimen de la clase de suelo en que se desarrollen las actuaciones.
   9. Cuando proceda, la documentación exigida por la normativa ambiental.
   10. Cuando se trate de proyectos de promoción privada, garantía financiera o real que asegure el cumplimiento de sus previsiones y que no será inferior al siete por ciento del coste total de las actuaciones previstas en el Proyecto.
3. Podrán elaborar y promover Proyectos Especiales de Vivienda en Entornos Rurales tanto las personas privadas, físicas y jurídicas, como las Administraciones públicas, sus organismos autónomos y cualesquiera otras organizaciones descentralizadas de ellas dependientes, así como las sociedades cuyo capital les pertenezca íntegra o mayoritariamente, siempre que, en este último caso, las actuaciones de urbanización y edificación formen parte de su objeto social.
4. Los Proyectos Especiales de Vivienda en Entornos Rurales se presentarán ante la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanismo para su tramitación, solicitando de ésta su aprobación inicial, que se realizará por la persona titular de la Dirección General competente en materia de urbanismo.

   Una vez producida dicha aprobación, el Proyecto se someterá de forma inmediata a información pública durante el plazo de un mes, mediante anuncio en el "Diario Oficial de Castilla-La Mancha" y al menos en un medio de comunicación de mayor difusión regional. En el supuesto de que el Proyecto deba someterse a evaluación ambiental, y a fin de realizar de manera conjunta la información pública de ambos procedimientos, el plazo anterior se ampliará al que señale la legislación ambiental.

   Simultáneamente y por el mismo plazo, se dará audiencia a los propietarios de los inmuebles afectados por la actuación y se evacuará trámite de consulta al municipio o municipios y demás administraciones sectoriales afectadas, cuando no sean éstos los promotores del Proyecto. Si alguna de las Administraciones citadas no hiciera uso del trámite de consulta, se presumirá su conformidad con el Proyecto formulado.

5. La persona titular de la consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanismo, a la vista de las alegaciones e informes presentados en el período de información pública y de las demás actuaciones practicadas, previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, aprobará definitivamente, si procede, el Proyecto Especial de Vivienda en Entornos Rurales. En aquellos supuestos en los que se actúe mediante expropiación la aprobación definitiva del Proyecto corresponderá al Consejo de Gobierno.

   La aprobación definitiva expresará el organismo, entidad o sociedad pública a que se encomiende la ejecución o, en su caso, la persona o entidad particular promotora responsable; conllevará la clasificación y la calificación urbanística de los terrenos a que afecte el Proyecto conforme a los destinos para estos previstos; y podrá declarar la utilidad pública e interés social y la necesidad de ocupación de los terrenos afectados, así como, en su caso, su urgente ocupación.

   La resolución de aprobación definitiva se publicará íntegramente en el "Diario Oficial de Castilla-La Mancha" y, al menos, en un medio de comunicación de mayor difusión regional.

   La persona responsable de la ejecución de un Proyecto Especial de Vivienda en Entornos Rurales estará obligada a la completa realización de las obras e instalaciones previstas en éste. Excepcionalmente, en virtud de circunstancias sobrevenidas, cuando sea indispensable para el aseguramiento de la conclusión de la ejecución, y por resolución de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanismo, adoptada a instancias de la persona interesada, podrá autorizarse la sustitución, total o parcial, de ésta en los derechos y las obligaciones derivadas del acto de aprobación de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 21 de esta Ley.

6. La ejecución de los Proyectos Especiales de Vivienda en Entornos Rurales se realizará sobre la base del propio Proyecto, en atención a las fases en su caso previstas en éste, y con arreglo al proyecto o proyectos técnicos que concreten las obras e instalaciones que comprendan, incluidas en su caso las de urbanización.

   Los proyectos técnicos a que se refiere el párrafo anterior se aprobarán por la Consejería competente en materia de vivienda, ordenación territorial y urbanismo, no estando sujetos a licencia municipal, si bien, previamente a dicha aprobación, serán trasladados a los Ayuntamientos afectados, a fin de que puedan formular las consideraciones que estimen procedentes. En todo caso, la realización de las obras objeto de la actuación se someterá a comunicación previa ante el municipio correspondiente.

7. En los supuestos del artículo 23 de esta Ley, y con el procedimiento y efectos recogidos en éste, el Consejo de Gobierno podrá declarar caducado un Proyecto Especial de Vivienda en Entornos Rurales con prohibición expresa de cualquier acto ulterior de ejecución de este, realizando además cuantos pronunciamientos procedan sobre la responsabilidad en que se hubiera podido incurrir.