Título XI. Régimen del suelo urbano.

Capítulo I. Disposiciones generales.

Artículo 11.1.1. Determinaciones generales del Plan General en el Suelo Urbano.

1. Al objeto de definir la ordenación y proceder al desarrollo urbanístico del suelo urbano el Plan General dispone las siguientes determinaciones:
   1. La delimitación de los perímetros de las superficies que lo conforman.
   2. La delimitación de los ámbitos de Suelo Urbano Consolidado por la urbanización, así como los ámbitos de Suelo Urbano No Consolidados.
   3. El señalamiento de los ámbitos de planeamiento específico, distinguiendo entre aquellos ámbitos cuya ordenación pormenorizada y detallada, en el momento de la entrada en vigor del Plan se difiere a un momento posterior, de aquellos ámbitos en los que se procede a incorporar un planeamiento de desarrollo anterior. En los Ámbitos de Planeamiento Diferido se requiere la formulación de un instrumento de planeamiento de desarrollo para el establecimiento de la completa ordenación pormenorizada y detallada; en estos ámbitos de planeamiento diferido se diferencian de una parte, las áreas en las que se prevén operaciones integradas de reforma interior, que precisan la formulación de Planeamiento Especial, y en los que se fijan los objetivos que la reforma propone y los usos e intensidades previstos; y de otra, los sectores del Suelo Urbano No Consolidado no ordenado que precisan de la formulación de un Plan Parcial y para los que se establece igualmente los criterios y objetivos. Por su parte, los Ámbitos de Planeamiento Incorporado son ámbitos territoriales en los que el Plan General asume genéricamente las determinaciones del planeamiento de desarrollo del planeamiento general anterior, así como su gestión.
   4. La delimitación de Áreas de Reparto y fijación del aprovechamiento medio en Suelo Urbano No Consolidado.
   5. La delimitación de zonas con usos, características y aprovechamiento determinado, con expresa definición de la utilización de los terrenos incluidos en cada una de ellas.
   6. La identificación y delimitación de los Sistemas Generales en el suelo urbano consolidado y no consolidado, señalando si son usos existentes o previstos.
   7. La delimitación de los espacios libres y zonas verdes, así como de las zonas deportivas, puntualizando el carácter público o privado de la titularidad de cada una de ellas, con independencia de los sistemas generales.
   8. El emplazamiento de los centros de servicios y equipamientos, públicos y privados, que forman parte del equipamiento urbano comunitario.
   9. La determinación de las características morfológicas y tipológicas de la edificación y de la ordenación urbana de cada zona definida.
   10. El trazado y características de la red viaria pública, con jerarquización en función del tráfico previsto; el señalamiento de alineación y rasante para los terrenos con ordenación detallada precisando la anchura de los viales; los criterios para su fijación en aquellas zonas objeto de planeamiento detallado posterior.
   11. La previsión y localización de los aparcamientos públicos con justificación de su localización y adecuada relación con el transporte público.
   12. La reglamentación detallada en el Suelo Urbano ordenado del uso pormenorizado, volumen o aprovechamiento y condiciones edificatorias de los terrenos y construcciones, así como las características tipológicas y estéticas de la ordenación, de la edificación y de su entorno.
   13. Los criterios, objetivos y directrices para la ordenación detallada de las áreas de reforma interior no ordenadas.
   14. Los criterios, objetivos y directrices para la ordenación detallada de los sectores del suelo urbano no consolidado que precisan de Plan Parcial para el establecimiento de la completa ordenación pormenorizada.
   15. Las características y trazado estructurante de las redes de infraestructura básica (agua, alcantarillado y energía eléctrica).
   16. Previsiones sobre programación del desarrollo urbanístico de las zonas, consolidadas o no consolidadas.
   17. Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización.
2. Todos los terrenos clasificados como Suelo Urbano vienen ordenados y estructurados en virtud del número 1 anterior en zonas de ordenanzas, mediante la superposición espacial de los siguientes grupos o niveles de determinaciones específicas:
   1. Zonas por uso actividad global dominante del suelo o de la edificación, señaladas en espacios continuos y cerrados por cada tipo de uso.
   2. Intensidad de uso o utilización del espacio, expresada en parámetros de edificabilidad por unidad de superficie del suelo, que identifica la capacidad de los "contenedores" o "continentes" de la actividad "ocupada" o "contenida". Zonas de distinto uso pueden tener la misma capacidad o intensidad de edificación.
   3. Tipología de la edificación dominante o estructurante ambiental de cada zona, en tanto que determinación del diseño de los contenedores o espacios ocupados por la edificación, relacionada directamente con el uso puede ser contenido en diferentes tipologías de contenedores y la misma tipología puede ser ocupada por diferentes usos pormenorizados o, incluso globales, sin perjuicio de leves adaptaciones interiores. También puede ofrecerse que una misma tipología aparezca en zonas con distinta intensidad e, inversamente, zonas del mismo aprovechamiento tengan edificación en distintas tipologías.
   4. Zonas o unidades geográficas y urbanísticas homogéneas, identificadas como objetos específicos del planeamiento de desarrollo, o Estudios de Detalles.
   5. Morfología urbana estructurante de la ordenación integral del Suelo Urbano, que otorga una imagen finalista de congruencia espacial y ambiental en la trama urbana, favorece la coherencia de relaciones y referencias estéticas, simbólicas, sociales o históricas, garantiza la integración espacial con los sectores de nuevo crecimiento y con el tejido heredado entre sí y, limita las tipologías de edificación y ordenación a su mejor adecuación al entorno ambiental o histórico.

Artículo 11.1.2. La clasificación y delimitación del Suelo Urbano.

1. Constituyen el Suelo Urbano del presente Plan aquellas áreas o terrenos del territorio municipal, delimitados expresamente en los Planos de Ordenación Pormenorizada, y en el de Ordenación Estructural o.e.01 con su perímetro, por encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias:
   1. Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporar a él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos básicos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento de aguas residuales y suministro de energía eléctrica en baja tensión, teniendo estos servicios características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos existe o se prevé construir.
   2. Estar comprendidos en áreas en las que, aún careciendo de algunos de los servicios citados en el párrafo anterior, se encuentran ya consolidadas por la edificación, al menos, en las dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, según la ordenación que este Plan propone y que al tiempo se encuentren integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos señalados reseñados en el apartado anterior.
   3. Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento y de conformidad con sus determinaciones.
2. La delimitación de los perímetros de la clase de Suelo Urbano se realiza en los Planos de Ordenación siguientes: Plano de Ordenación Estructural: Clasificación y Categoría del Suelo Urbano o.e.01, y en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa.
3. Los terrenos clasificados como urbanizables que, en ejecución de los Planes Parciales que desarrollen el presente Plan, lleguen a disponer de los mismos elementos de urbanización a que se refieren los párrafos anteriores, tendrán la consideración de suelo urbano a partir del momento en el que, tras aprobarse el oportuno proyecto redistributivo, las obras de urbanización sean recepcionadas por la Administración Urbanística Municipal. La nueva clasificación de estos terrenos se expresará en los textos refundidos que del documento del Plan General se realice y en el que se expresará con claridad la causa de su reconocimiento.
4. Los terrenos clasificados como suelo urbano por reunir algunas de las circunstancias expresadas en el apartado 1 de este artículo, se adscriben a las siguientes categorías, de conformidad con lo previsto en el artículo 45.2 de la Ley andaluza 7/2002, a los efectos de atribución de un estatuto de derechos y deberes urbanísticos:
   1. Suelo Urbano consolidado por la urbanización.
   2. Suelo Urbano no consolidado

Artículo 11.1.3. La categoría de Suelo Urbano Consolidado.

1. Tendrán la consideración de suelo urbano consolidado por la urbanización, los terrenos clasificados como urbanos cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares, y no queden adscritos a la categoría de suelo urbano no consolidado conforme al siguiente artículo.
2. El presente Plan General delimita los perímetros del Suelo Urbano Consolidado en los Planos de Ordenación siguientes: Plano de Ordenación Estructural: Clasificación y Categoría del Suelo Urbano o.e.01, y en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa.

Artículo 11.1.4. La categoría de Suelo Urbano No Consolidado.

1. Tienen la categoría de Suelo urbano no consolidado, los terrenos que el Plan adscribe la clase de suelo urbano en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
   1. Carecer de urbanización consolidada por:
      1. No comprender la urbanización existente todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos, o unos u otras no tengan la proporción o las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.
      2. Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones.
   2. Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el presente Plan les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente con anterioridad a su entrada en vigor, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes.
2. El presente Plan General delimita los perímetros del Suelo Urbano No Consolidado en los Planos de Ordenación Estructural o.e.01, o.e.02 y en el Plano de Ordenación General o.g.06, diferenciando:
   1. Sectores de Ordenación (SOU).
   2. Áreas de Reforma Interior (ARI).
   3. Áreas de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos constituidas por áreas homogéneas de edificación en las que se incrementa el aprovechamiento incluidas en Áreas de Repartos (ATA).
   4. Actuaciones Urbanizadoras No Integradas, en Suelo Urbano No Consolidado e incluidas en Áreas de Reparto, identificadas como Actuaciones Simples (AS), que podrán ser de Equipamiento (ASE), de Espacios Libres (ASEL) y de Viario (ASV).
   5. Suelo Urbano No Consolidado de carácter Transitorio correspondiente a Áreas de Planeamiento Incorporado (API) en esta categoría.

Artículo 11.1.5. División en Zonas de Ordenanzas.

1. El Suelo Urbano ordenado pormenorizadamente de forma completa se divide en las Zonas de Ordenanzas que se establecen y regulan en el Título XII en cuanto a condiciones de ordenación generales y específicas, condiciones de volumen, de uso, estéticas y de la edificación y sus plazos.
2. Las zonas de ordenanzas se subdividen, cuando proceda, en subzonas en función de caracteres específicos de condiciones de edificación. Las condiciones generales establecidas para cada zona de ordenanzas serán de aplicación en cada subzona que la integran, salvo en los casos de contradicción con las determinaciones específicas establecidas en cada subzona.

Artículo. 11.1.6. Ámbitos de ordenación detallada en suelo urbano no consolidado.

1. Los ámbitos con ordenación pormenorizada completa del suelo urbano no consolidado coinciden con las Áreas de Reforma Interior y Sectores de esta categoría de suelo para los que el Plan General establece su ordenación pormenorizada completa y sin perjuicio de Estudio de Detalle.
2. Las Áreas de Reforma Interior (ARI) con ordenación pormenorizada completa directamente establecida por el Plan General son:
   • Distrito Centro (DC)
     • ARI-DC-01 Vascongadas
     • ARI-DC-02 Naves San Luis
     • ARI-DC-03 Pasaje Mallol
     • ARI-DC-04 Fábrica de Sombreros
     • ARI-DC-06 Naves Muro Navarros
   • Distrito Bellavista-Palmera (DBP)
     • ARI-DBP-02 Gasolinera Bellavista
     • ARI-DBP-03 Avd. La Palmera
     • ARI-DBP-04 Cooperativa de Astilleros
     • ARI-DBP-06 C.D.M. San Fernando
   • Distrito Cerro-Amate (DCA)
     • ARI-DCA-01 Fábrica de Contadores
     • ARI-DCA-02 P.I. Amate 3
     • ARI-DCA-03 P.I. Amate 2
     • ARI-DCA-08 Bª Nª Sª del Águila 2
     • ARI-DCA-09 Bª Nª Sª del Aguila 3
     • ARI-DCA-10 Avda. Andalucía - Satsumas
   • Distrito Este (DE)
     • ARI-DE-01 Virgen de los Reyes
     • ARI-DE-04 ONCE
     • ARI-DE-05 Torres Albas 2
     • ARI-DE-06 Ctra. Málaga-Granada
     • ARI-DE-07 Merkamueble
   • Distrito Macarena (DM)
     • ARI-DM-01 Polígono Norte - Orotava
     • ARI-DM-02 Avd. Pino Montano
     • ARI-DM-03 Polig. Norte - A. Asenjo
   • Distrito Macarena Norte (DMN)
     • ARI-DMN-01 P.I. San Jerónimo
     • ARI-DMN-02 Salmón
     • ARI-DMN-03 Instituto de Toxicología
     • ARI-DMN-05 Arteferro - Citroen
     • ARI-DMN-07 Camino de Rojas
     • ARI-DMN-08 Cataluña-San Jerónimo
   • Distrito Nervión (DN)
     • ARI-DN-02 Antigua E. Magisterio
   • Distrito Remedios (DR)
     • ARI-DR-01 Escuela Técnica Universitaria
   • Distrito Sur (DS)
     • ARI-DS-01 Cocheras de Tussam
     • ARI-DS-02 Tamarguillo
   • Distrito San Pablo (DSP)
     • ARI-DSP-01 Carmona - Kansas City
     • ARI-DSP-05 PICA
   • Distrito Triana (DT)
     • ARI-DT-01 Pagés del Corro - Alfarería
     • ARI-DT-02 Viveros Municipales
     • ARI-DT-03 Troya
     • ARI-DT-04 Tejares
     • ARI-DT-05 San Vicente de Paul
     • ARI-DT-06 Trabajo - Lealtad
3. Las Áreas de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos son:
   • Distrito Centro (DC)
     • ATA-DC-01 Arjona
   • Distrito Bellavista-Palmera (DBP)
     • ATA-DBP-01 Logroño - San Antonio Abad
     • ATA-DBP-02 San Antonio Abad - Plata
     • ATA-DBP-03 Gaspar Calderas - Isabel Cheiz
     • ATA-DBP-04 Rosas- Agujas
     • ATA-DBP-05 Agujas - Marte
     • ATA-DBP-06 Marte - Alonso Mingo
     • ATA-DBP-07 Alonso Mingo - Pamplona
     • ATA-DBP-08 Miguel Ángel - Alvar Negro
     • ATA-DBP-09 Enamorados
     • ATA-DBP-10 Bulevar Bellavista - Fauno
   • Distrito Cerro-Amate (DCA)
     • ATA-DCA-01 P.I. Amate 1
     • ATA-DCA-02 P.I. Amate 4
   • Distrito Este (DE)
     • ATA-DE-01 P.I. La Chaparrilla
   • Distrito Macarena (DM)
     • ATA-DM-01 León XIII
     • ATA-DM-02 Maimónides
   • Distrito Macarena Norte (DMN)
     • ATA-DMN-01 Rey Baltasar
   • Distrito San Pablo (DSP)
     • ATA-DSP-01 Plaza Antonio Martelo
     • ATA-DSP-02 P. Saharaui - Alcalde M. Valle
   • Distrito Triana (DT)
     • ATA-DT-01 El Turruñuelo
     • ATA-DT-02 Trabajo - Febo
4. Con carácter general las normas particulares de aplicación en la mayor parte de los suelos edificables lucrativos resultantes de la ordenación detallada de los diferentes Sectores de Ordenación, Áreas de Reforma Interior y de Transferencia de Aprovechamientos coinciden con las establecidas para zonas de ordenanza del suelo urbano consolidado de caracterización tipomorfológica similar, sin perjuicio de las especificaciones necesarias para asegurar objetivos de ordenación específicos.

Artículo 11.1.7. Ámbitos de ordenación con Planeamiento Específico en Suelo Urbano.

1. Los Ámbitos de Ordenación con Planeamiento Específico son los ámbitos territoriales en los que el presente Plan remite su ordenación pormenorizada y en detalle a un instrumento de planeamiento de desarrollo futuro o a uno anterior ya aprobado definitivamente en el momento de la entrada en vigor del mismo. Se distinguen Ámbitos de Ordenación Diferida y Ámbitos de Planeamiento Incorporado.
2. Ámbitos de Ordenación Diferida. Son los ámbitos territoriales que precisan de la formulación y aprobación de un instrumento de planeamiento de desarrollo para establecer su ordenación pormenorizada completa y detallada. El régimen del planeamiento de desarrollo diferido se realizará desarrollando las condiciones específicas de ordenación establecidas en las fichas correspondientes para cada sector o área de reforma interior de conformidad con las previsiones del Título I y II de estas Normas.
3. Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API). Se trata de ámbitos territoriales del Suelo Urbano en los que el presente Plan General de Ordenación Urbanística asume genéricamente las determinaciones del planeamiento de desarrollo aprobado con anterioridad a su entrada en vigor, sin perjuicio de que, en su caso, realice alteraciones puntuales en la ordenación detallada.

Artículo 11.1.8. Ámbitos de ordenación diferida en Suelo Urbano No Consolidado.

1. Los Ámbitos de Ordenación Diferida coinciden con las Áreas de Reforma Interior y Sectores de Ordenación identificados en el suelo urbano no consolidado en los que el presente Plan remite su ordenación completa y detallada a un instrumento de planeamiento de desarrollo futuro.
2. En los sectores y áreas de reforma interior del Suelo Urbano No Consolidado, se elaborarán los Planes Parciales y Especiales que se señalan a continuación, y cuyas determinaciones preceptivas se contienen en los planos de ordenación pormenorizada y en las fichas del Anexo I de estas Normas Urbanísticas:
   • PLANES PARCIALES
     • Plan Parcial de Ordenación SOU-DBP-01 Banda del FF.CC.-Guadaira
     • Plan Parcial de Ordenación SOU-DCA-01 FFCC La Negrilla-Palmete
     • Plan Parcial de Ordenación SOU-DE-01 Mercasevilla
     • Plan Parcial de Ordenación SOU-DMN-01 Valdezorras Norte
     • Plan Parcial de Ordenación SOU-DMN-02 Valdezorras Sur
     • Plan Parcial de Ordenación SOU-DMN-03 Valdezorras Este
     • Plan Parcial de Ordenación SOU-DR-01 Los Gordales
   • PLANES ESPECIALES
     • Distrito Centro (DC)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DC-05 Huerta del Rey Moro
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI DC-07-08 Castellar-Dueñas
     • Distrito Bellavista-Palmera (DBP)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DBP-01 Cuartel de Caballería
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DBP-05 Laboratorio análisis aguas
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DBP-07 Regimiento de Artillería
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DBP-08 Avda. de las Razas
     • Distrito Cerro-Amate (DCA)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DCA-05 Colegio S.José de Palmete
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DCA-06 La Plata 1
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DCA-07 Bª Nª Sª del Aguila 1
     • Distrito Este (DE)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DE-02 SE 30-Montesierra
     • Distrito Macarena Norte (DMN)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DMN-04 Estación Transformadora
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DMN-06 El Gordillo
     • Distrito Nervión (DN)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DN-01 Fábrica Santa Bárbara
     • Distrito Remedios (DR)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DR-02 Ctra. Esclusa
     • Distrito Sur (DS)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DS-03 Hytasal
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DS-04 Nave de HYTASA
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DS-05 Su Eminencia
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DS-06 Nudo Ctra. Su Eminencia
     • Distrito San Pablo (DSP)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DSP-02 Santa Justa
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DSP-03 La Cruz del Campo
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DSP-04 ABENGOA-IBISA
     • Distrito Triana (DT)
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DT-07 Cartuja - Canal Expo
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DT-08 Cartuja - Avda Carlos III
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DT-09 Caracolas - Cartuja
       • Plan Especial de Reforma Interior ARI-DT-10 Puerto Triana
3. En las Áreas de Transferencias de Aprovechamientos que cuentan con una delimitación continua se deberá elaborar un Estudio de Detalle para la mejor ordenación volumétrica de la edificabilidad atribuida a las parcelas edificables.

Artículo 11.1.9. Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API) en Suelo Urbano Consolidado y Suelo Urbano No Consolidado Transitorio.

1. Se trata de ámbitos territoriales del Suelo Urbano en los que el presente Plan General de Ordenación Urbanística asume genéricamente las determinaciones del planeamiento de desarrollo aprobado con anterioridad a su entrada en vigor, sin perjuicio de la alteración puntual de algunas de sus determinaciones. Los Ámbitos de Planeamiento Incorporado aparecen identificados en los Planos de Ordenación Completa con las siglas API y en el Plano de Ordenación General o.g.10.
2. Son Ámbitos de Planeamiento Incorporado los siguientes:
   1. En Suelo Urbano Consolidado:
      • Distrito Centro (DC)

        Los Planes Especiales de Protección aprobados definitivamente, que se detallan en el artículo 10.2.3. apartado A de las presentes Normas, y que se refieren al Conjunto Histórico Declarado.

      • Distrito Sur (DS)

        API-DS-02 Hytasa, que se corresponde con el PERI-AM-2 del Plan General de 1987

   2. En Suelo Urbano No Consolidado de carácter Transitorio:
      • Distrito Bellavista-Palmera (DBP)
        • API-DBP-01 Cuartel Su Eminencia, que se corresponde con el PERI-SU-7
        • API-DBP-02 Carretera Cádiz, que se corresponde con el PERI-GU-2
        • API-DBP-03 Bermejales, que se corresponde con el Plan Parcial del SUP-GU-4.
        • API-DBP-04 SE-30- N-IV, que se corresponde con el Plan Parcial del SUP-GU-2.
        • API-DBP-05 Bellavista- Paso Territorial Sur, que se corresponde con el Plan Parcial del SUP-GU-5.
        • API-DBP-06 Bellavista- N-IV, que se corresponde con el Plan Parcial del SUP-GU-3.
      • Distrito Cerro-Amate (DCA)
        • API-DCA-01 Jesús, María y José, que se corresponde con el PERI AM-1 del Plan General de 1987
      • Distrito Este (DE)
        • API-DE-02 Torrelaguna, que se corresponde con el Estudio de Detalle de la UA-TO-2 del Plan General de 1987
        • API-DE-04 P.I. El Pino (Oeste), que se corresponde con el Plan parcial SUP-TO-2 y Modificado del Plan General de 1987
        • API-DE-05 P.I. El Pino (Este), que se corresponde con el PERI-TO-1 del Plan General de 1987
        • API-DE-06 Bda. Parque Alcosa, que se corresponde con el Estudio de Detalle de la UA-AE-1 del Plan General de 1987
        • API-DE-07 Santa Pola, que se corresponde con el Estudio de Detalle de la UA-TO-1 del Plan General de 1987
      • Distrito Macarena (DM)
        • API-DM-01 Fábrica de Vidrio, que se corresponde con el PERI-NO-5
        • API-DM-02 Cisneo Alto, que se corresponde con el Modificado del PERI-NO-4
        • API-DM-03 Ronda Norte- Dr.Fedriani, que se corresponde con el PERI de la UA-NO-2
      • Distrito Macarena Norte (DMN)
        • API-DMN-01 San Jerónimo- Alamillo, que se corresponde con el Plan Parcial del SUP-PM-4
        • API-DMN-02 Cross-San Jerónimo, que se corresponde con el PERI-PM-201
        • API-DMN-04 Pino Montano Norte, que se corresponde con el Modificado del Plan Parcial del SUP-PM-6.
      • Distrito Remedios (DR)
        • API-DR-01 Avda. Juan Pablo II, que se corresponde con el PERI-TR-6
      • Distrito Sur (DS)
        • API-DS-01 R. Cajal, Guadarrama, V. Sol, que se corresponde con el PERI Avda. Ramón y Cajal, Guadarrama, Virgen del Sol
        • API-DS-03 P.I. Su Eminencia, que se corresponde con el PERI-UA-AM-3
3. El régimen de los Ámbitos de Planeamiento Incorporado es el siguiente:
   1. Las condiciones particulares por las que se rigen las API, son las correspondientes al planeamiento pormenorizado inmediatamente antecedente, aprobado y vigente que el presente Plan General asume con carácter general en los términos de la Disposición Transitoria Primera de las Normas y sin perjuicio de aquellas alteraciones puntuales que se expresan en el Anexo I. Las condiciones particulares se encuentran detalladas en los documentos de planeamiento originales, cuyas referencias se relacionan en las fichas contenidas en el Anexo I de las presentes Normas Urbanísticas.
   2. A efectos de una interpretación cabal de las determinaciones de Ámbito de Planeamiento Incorporado en lo concerniente a aquellos aspectos concretos y específicos a las mismas, se utilizarán las determinaciones particulares del planeamiento pormenorizado asumido interpretadas conforme a los antecedentes administrativos del mismo, sin perjuicio de que las remisiones que en su caso realicen al Planeamiento General debe entenderse sustituidas por la regulación establecida en las presentes Normas.
   3. Particularmente las representaciones gráficas que figuran en las fichas y Planos de Ordenación correspondientes, tienen exclusivo valor de mera referencia de la situación del ámbito de planeamiento en relación con la ciudad. Las determinaciones gráficas de la ordenación, son las que expresamente se reflejan en el planeamiento pormenorizado de origen asumido salvo que en la ficha del API correspondiente contenida en el Anexo I de las presentes Normas se exprese la voluntad de alterarlas.
   4. Cuando la casilla de Objetivos y Criterios de la ficha del API en el Anexo I de estas Normas esté en blanco, se sobreentiende que el planeamiento pormenorizado inmediatamente antecedente se asume íntegramente, sin perjuicio de que las lagunas y las remisiones que en su caso realicen al Planeamiento General deben entenderse sustituido por la regulación establecida por las presentes del Normas.
   5. En el caso de discrepancia entre el planeamiento antecedente y el Plan de Ordenación se consideran predominantes las determinaciones específicas de los expedientes de origen, en todo lo que no figure expresamente indicado en la casilla de Objetivos y Criterios de la Ficha del API en el Anexo I de estas Normas. En todo caso prevalecerá lo dispuesto en las fichas del API correspondiente cuando se deduzca la voluntad de revisar las determinaciones específicas de los expedientes de origen.
   6. Los Ámbitos de Planeamiento Incorporado quedan sometidas al cumplimiento de las condiciones generales de uso e higiene, de los edificios, y de protección definidas en los correspondientes Títulos de las presentes Normas Urbanísticas. No obstante, se mantiene el régimen de usos compatibles regulado en las Ordenanzas Particulares del planeamiento incorporado, si bien, a efectos de su integración en el régimen general de usos instituido por el Plan General, dichos usos compatibles tienen el carácter de permitidos, según se admitan en parte o en todo el edificio, y ello sin perjuicio de que en función de las condiciones particulares de los usos regulados en estas Normas, dichos usos compatibles puedan tener otro carácter.
   7. En los Ámbitos de Planeamiento Incorporado de Suelo Urbano que se contienen en las Fichas del Anexo I que tienen calificaciones de uso residencial, la densidad máxima de viviendas en dicho ámbito será la establecida en la Ficha, que se corresponde con la asignada por el documento asumido de planeamiento pormenorizado aprobado definitivamente con anterioridad. De igual forma el número máximo de viviendas en cada parcela resultante, será el establecido por el instrumento asumido de planeamiento pormenorizado. No obstante, y considerando la derogación del artículo 4.14.2 de las Ordenanzas del Plan General anterior, podrá aplicarse para contabilizar el número máximo de viviendas en cada parcela la regulación establecida en la Disposición Transitoria Primera apartado 6 de estas Normas siempre que se cumplimenten los requisitos establecidos en ésta.
   8. En los Ámbitos de Planeamiento Incorporado localizados en el Suelo Urbano No Consolidado podrán alterarse de forma puntual las determinaciones urbanísticas de las fincas incluidas en estos ámbitos mediante la tramitación de una modificación puntual del instrumento de planeamiento de desarrollo incorporado excepto cuando tenga por objeto sustituir la innovación incorporada en este Plan respecto al planeamiento antecedente reflejada en el apartado de determinaciones complementarias, en cuyo caso para su válida modificación deberá tramitarse el correspondiente expediente de Modificación de Plan General.
   9. En los Ámbitos de Planeamiento Incorporado localizados en terrenos con la clasificación de Suelo Urbano Consolidado, la alteración de cualquiera de sus determinaciones requerirá la Modificación Puntual del Plan General, sin perjuicio de aquellos reajustes que puedan realizarse mediante la formulación de un Estudio de Detalle conforme a las determinaciones de estas Normas establecidas en el Título II.
4. Ámbitos de Planeamiento Especial de Protección Incorporado (APEPI). El régimen de los Planes Especiales de Protección y Catálogos aprobados con anterioridad a la entrada en vigor del presente Plan General se regula de modo específico en el artículo 10.2.3 y siguiente de estas Normas.
5. Se reconoce como suelo urbano no consolidado en régimen transitorio el ámbito de la Unidad de Ejecución UE-2 (Castilla- Alfarería) delimitada por el Plan Especial de Protección del Sector 14 actualmente en proceso de ejecución urbanística.

Artículo 11.1.10. Actuaciones Urbanizadoras No Integradas en Suelo Urbano Consolidado y Suelo Urbano No consolidado.

1. Se trata de ámbitos territoriales del suelo urbano consolidado y del suelo urbano no consolidado donde se plantean actuaciones para las que el Plan General no prevé la delimitación de unidades de ejecución y cuya ejecución se llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias, de acuerdo con la legislación que sea aplicable por razón de la Administración Pública actuante.
2. En el suelo urbano consolidado se identifican dos tipos de actuaciones urbanizadoras no integradas:
   1. Actuaciones Simples (de Viario, Espacios Libres o de Equipamiento).
   2. Actuaciones de Mejora Urbana en áreas de ciudad homogéneas que presentan síntomas de cierta marginalidad y/o deficiencias puntuales en la cualificación de su sistema de espacios públicos, así como en su nivel de urbanización e infraestructural.
3. En suelo urbano no consolidado se delimitan actuaciones urbanizadoras no integradas que se corresponden con Actuaciones Simples de Viario, Espacios Libres o de Equipamiento, y que se expresan en el Anexo I y en el Plano de Ordenación General o.g.08.

Artículo 11.1.11. División del Suelo Urbano a los efectos de la ejecución urbanística.

1. A los efectos de la gestión urbanística del presente Plan en Suelo Urbano se distingue:
   1. 1.1. El suelo urbano consolidado, cuya ejecución del Plan se desarrolla siempre por actuaciones aisladas. En esta categoría de suelo los propietarios de las parcelas con aprovechamiento objetivo pueden solicitar la licencia de obras si merece la condición de solar, y la Administración Urbanística puede incoar el oportuno expediente expropiatorio para la adquisición de terrenos calificados con uso y destino públicos e identificados como Actuaciones Urbanizadoras No Integradas.
   2. 1.2. En suelo urbano no consolidado por la urbanización se presentan las siguientes situaciones diferenciadas a las que les corresponde un estatuto específico a efectos de su ejecución urbanística:
      1. Los terrenos incluidos en Unidades de Ejecución delimitadas directamente en el presente Plan o prevista su delimitación posterior. Las unidades delimitadas por el presente Plan General se expresan en los planos de ordenación, las cuales se desarrollarán por el sistema de actuación que se señalan en las fichas de planeamiento. De igual modo, se expresan los sectores y áreas de reforma interior en los que se prevé la delimitación de unidades de ejecución ya sea por el propio instrumento de planeamiento de desarrollo o por el procedimiento previsto en el artículo 106 de la LOUA.
      2. Los terrenos incluidos en ámbitos en los que no se ha delimitado ni previsto como necesaria la delimitación de unidades de ejecución, y en las que siendo cada una de ellos Áreas de Reparto, el presente Plan posibilita el cumplimiento de los deberes básicos exigidos a los propietarios del Suelo Urbano no consolidado mediante transferencias de aprovechamientos urbanísticos, sin que sea obligatoria la ejecución sistemática.
      3. Las parcelas que se encuentran sujetas a Actuaciones Urbanizadoras No Integradas en esta categoría de suelo de urbano no consolidado se adscriben a las distintas Áreas de Reparto. Estas parcelas pueden ser objeto de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos si se localizan en un ámbito delimitado como Área de Transferencia; en otro caso, podrán adscribirse para su adquisición a la gestión de unidades de ejecución excedentarias pertenecientes a su Área de Reparto, sin perjuicio, de la aplicación de la expropiación u ocupación directa.
2. En los ámbitos de planeamiento incorporado del suelo urbano no consolidado transitorio, la gestión se desarrollará de acuerdo con las previsiones de los instrumentos de ejecución urbanística que se encontrasen aprobados antes de la entrada en vigor del presente Plan. En otro caso, se ejecutarán conforme a las previsiones generales de ejecución establecidas en estas Normas para el suelo urbano no consolidado.

Capítulo II. Régimen jurídico del suelo urbano.

Sección Primera. El suelo urbano consolidado.

Artículo 11.2.1. Estatuto de derechos y deberes de los propietarios de terrenos del Suelo Urbano Consolidado.

1. El propietario del suelo urbano consolidado cuanta con los siguientes derechos:
   1. La facultad de materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico correspondiente atribuido por el planeamiento, previo cumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos en esta categoría de suelo.
   2. La facultad de destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la ordenación urbanística, desarrollando en ella las actividades precisas.
2. Son deberes urbanísticos del propietario de terrenos del suelo urbano consolidado:
   1. Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo.
   2. Realizar la edificación en los plazos y condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga la condición de solar.
   3. Completar la urbanización en el supuesto de que la parcela no mereciera la condición de solar.
   4. Conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.

Artículo 11.2.2. Régimen del Suelo Urbano Consolidado.

1. El suelo urbano consolidado por la urbanización, además de las limitaciones específicas de uso y edificación que le impone las presentes Normas, estará sujeto a la de no poder ser edificado hasta que la respectiva parcela mereciera la calificación de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación, mediante las garantías contenidas en las presentes Normas.
2. Para autorizar la ejecución de obras de edificación simultáneas a las de urbanización en terrenos urbanos que no hayan adquirido la condición de solar se exigirá:
   1. Compromiso de ejecutar las obras de urbanización de modo simultáneo a las de edificación.
   2. Compromiso de no utilizar la construcción en tanto no estén concluidas las de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
   3. Acreditación de la titularidad registral de la finca sobre la que se pretende construir por parte del solicitante de licencia.
   4. La presentación de fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local, en cuantía suficiente para garantizar la ejecución en su integridad de las obras de urbanización pendientes.
   5. El incumplimiento del deber de completar la urbanización de forma simultánea a la edificación comportará la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado, sin perjuicio del derecho de los terceros adquirentes al resarcimiento de los daños y perjuicios que se les hubieren irrogado. Asimismo, comportará la pérdida de las fianzas prestadas.
3. Con la finalidad de facilitar el cumplimiento del deber de completar la urbanización al propietario del suelo urbano consolidado para que su parcela alcance la condición de solar, la Administración Urbanística Municipal podrá asumir la ejecución de las obras precisas mediante el abono por aquél de su coste económico. Esta asunción por la Administración de la ejecución de las obras de urbanización será obligatoria en aquellos supuestos en los que las mismas sirvan a una pluralidad de parcelas y no puedan o resulte desaconsejable ejecutarlas de forma separada, conservando en todo caso la Administración el derecho al reintegro que se exigirá proporcionalmente a cada propietario de parcela beneficiada en el momento de la solicitud de licencia debidamente actualizado. La Administración Urbanística Municipal podrá elaborar tarifas oficiales de precios de las distintas unidades de obras para aplicarlas en función de los distintos elementos que sean necesarios ejecutar para alcanzar la condición de solar.
4. El Plan establece plazos de edificación en el suelo urbano consolidado. La no iniciación en el plazo fijado al efecto de la edificación de las parcelas y solares, incluidos los que cuenten con edificación deficiente o inadecuada, comporta la inclusión de la parcela o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, y habilitará a la Administración Urbanística Municipal para formular a los propietarios requerimiento para el cumplimiento del deber de edificación en un último y definitivo plazo a establecer por Ordenanza Municipal, que en ningún caso podrá ser superior a un año.
5. Los propietarios de solares sin edificar, ubicados en el Suelo Urbano consolidado, deberán presentar el proyecto definitivo con petición de licencia de edificación e inicio de la edificación dentro de los plazos máximos establecidos en la Ordenanza Municipal reguladora del Registro de Solares y Edificaciones Ruinosas. De forma subsidiaria, en ausencia de esta Ordenanza, se aplicarán los siguientes plazos, que en todo caso se entenderán como máximos: los localizados en el Centro Histórico, en el plazo de un año desde la entrada en vigor del Plan para la solicitud de licencia, e inicio de las obras en el plazo establecido en la propia licencia; los ubicados en el resto de zonas del Urbano Consolidado, el plazo de solicitud de licencia, dos años desde la entrada en vigor del Plan, y de inicio en el plazo establecido en aquélla. Los plazos señalados no se alterarán aunque durante los mismos se efectuaran varias transmisiones de dominio.
6. En el caso de que las parcelas del suelo urbano consolidado estuviesen calificadas con destino a usos públicos, el régimen de utilización de las edificaciones existentes será el correspondiente a la categoría de fuera de ordenación integral, pudiendo ejercitar su propietario la facultad de instar la expropiación de los terrenos y edificaciones una vez transcurrido el plazo de cuatro años desde la aprobación del presente Plan sin que la Administración hubiese iniciado el correspondiente expediente a tal efecto. Hasta tanto se proceda a su efectiva adquisición por la Administración, el propietario estará obligado a conservar el terreno y las edificaciones en él existentes en las debidas condiciones de seguridad y ornato.

Sección SEGUNDA. EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO.

Artículo 11.2.3. Régimen del Suelo Urbano no consolidado ordenado.

1. En el suelo urbano con ordenación detallada, la entrada en vigor del Plan General determina:
   1. La vinculación legal de los terrenos al proceso urbanizador y edificatorio del sector o área del suelo urbano en el marco de una unidad de ejecución.
   2. La afectación legal de los terrenos al cumplimiento de la justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios en los términos que se deriven del sistema de actuación elegido así como de los deberes del artículo anterior.
   3. El derecho de los propietarios al aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación a las superficies de sus fincas originarias del 90% del aprovechamiento medio del área de reparto al que se adscriba, bajo la condición del cumplimiento de los deberes establecidos en el artículo anterior.
   4. El derecho de los propietarios a la iniciativa y promoción de su transformación en los términos del sistema de actuación elegido.
   5. La afectación legal de los terrenos obtenidos por el municipio a los destinos previstos en el planeamiento.
2. Para el otorgamiento de licencia de obras de edificación en ámbitos de unidades de ejecución se precisa que tras la aprobación del correspondiente proyecto de reparcelación y de urbanización, las parcelas se urbanicen de forma completa para que alcancen la condición de solar. Únicamente se admitirá la urbanización y edificación simultanea previo cumplimiento de las condiciones establecidas en estas normas.

Artículo 11.2.4. Régimen del Suelo Urbano no consolidado con ordenación detallada diferida.

1. La formulación y redacción del planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada y detallada precisa para legitimar la actividad de ejecución se realizará en los plazos establecidos en las previsiones de programación de este Plan. Cuando en la ficha correspondiente se adscriba el desarrollo del sector o área de reforma interior de forma genérica a uno de los dos cuatrienios, se entenderá que el deber de formulación y presentación del correspondiente instrumento de ordenación pormenorizada detallada debe cumplimentarse en el plazo máximo de dos años desde el inicio del respectivo cuatrienio. De no establecerse ningún plazo en las fichas correspondientes del Anexo I; la Gerencia de Urbanismo determinará de forma bianual los Planes Especiales y Parciales que deben formularse en los dos años siguientes conforme a los criterios relativos al orden preferencial del desarrollo establecidos en este Plan.
2. Hasta tanto se proceda a la aprobación definitiva del Plan Parcial o en su caso del Plan Especial, se impedirá la realización de obras que dificulten la ejecución posterior del mismo.
3. Una vez aprobado el correspondiente Plan Parcial o en su caso Plan Especial, los terrenos quedarán sometidos al régimen del suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida, siéndoles de aplicación lo dispuesto en el artículo anterior.

Artículo 11.2.5. Delimitación de Áreas de Reparto y determinación del Aprovechamiento Medio.

En Suelo Urbano No Consolidado por la urbanización se establecen las Áreas de Reparto que a continuación se indica, siendo su delimitación la que se establece en el Plano de Ordenación Estructural. Áreas de Reparto. y la determinación de su Aprovechamiento Medio, la que también se señala a continuación:

Artículo 11.2.6. El estatuto del Suelo Urbano no consolidado en ámbitos en los que se establezca o prevea la delimitación de unidades de ejecución.

1. Son derechos y facultades de los propietarios del suelo urbano no consolidado de terrenos incluidos o adscritos a los ámbitos de unidades de ejecución:
   1. El aprovechamiento urbanístico al que tendrán derecho el conjunto de propietarios de terrenos comprendidos en una unidad de ejecución, será el que resulte de aplicar a su superficie el 90 % del aprovechamiento tipo del área de reparto.
   2. En el sistema de compensación, a instar el establecimiento del sistema y competir, en la forma determinada legalmente, por la adjudicación de la gestión del mismo, y en todo caso, adherirse a la Junta de Compensación o solicitar la expropiación forzosa.
   3. En el sistema de cooperación, a decidir si la financiación de los gastos de urbanización y gestión, los realiza mediante pago en metálico o mediante aportación de parte de sus aprovechamientos urbanísticos subjetivos.
   4. En el sistema de expropiación por gestión indirecta, a competir en unión con los propietarios afectados por la adjudicación del sistema, pudiendo ejercitar el derecho de adjudicación preferente en los términos legalmente formulados; y en todo caso, a instar la efectiva expropiación en los plazos previstos para la ejecución de la unidad, pudiendo solicitar la liberación de la misma para que sea evaluada por la Administración su procedencia.
   5. Ceder los terrenos voluntariamente por su valor o, en todo caso, percibir el correspondiente justiprecio, en el caso de no participar en la ejecución de la urbanización.
2. Los deberes del propietario del suelo urbano no consolidado en ámbitos en los que el presente Plan establezca o prevea la delimitación de unidades de ejecución, son:
   1. Cuando el sistema de ejecución sea el de compensación, promover la transformación de los terrenos en las condiciones y con los requerimientos exigibles establecidos en la legislación urbanística y en el presente Plan; este deber integra el de presentación del correspondiente Plan Parcial o Plan Especial, cuando se trate de un ámbito de planeamiento específico sin ordenación detallada, así como la presentación de la documentación requerida para el establecimiento del sistema.
   2. Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos destinados por la ordenación urbanística a viales como dotaciones, y que comprenden tanto las destinadas al servicio del sector o ámbito de actuación como los sistemas generales incluidos, e incluso los excluidos pero adscritos a la unidad de ejecución a los efectos de su obtención.
   3. Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio la superficie de los terrenos, ya urbanizados, en que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico lucrativo correspondiente a dicha Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actividad pública de planificación y que asciende al 10% del aprovechamiento medio del área de reparto en que se integra la unidad de ejecución.
   4. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad a la ejecución material del mismo, lo cual exigirá la aprobación del proyecto de reparcelación de modo previo al inicio de las obras de urbanización.
   5. Ceder la superficie de terrenos en los que deban localizarse los excedentes de aprovechamiento que tenga la unidad de ejecución respecto del aprovechamiento medio del área de reparto. Estos excesos se podrán destinar a compensar a propietarios afectados por sistemas generales y restantes dotaciones no incluidas en unidades de ejecución, así como a propietarios de terrenos con un aprovechamiento objetivo inferior.
   6. Costear la urbanización, y en el caso del sistema de compensación ejecutarla en el plazo establecido al efecto.
   7. Conservar las obras de urbanización y mantenimiento de las dotaciones y servicios públicos hasta su recepción municipal, y cuando así proceda, conforme a este Plan, con posterioridad a dicha recepción.
   8. Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
   9. Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación.
   10. Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga la condición de solar.
   11. Conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.
3. Los propietarios de parcelas localizadas en ámbitos con la ordenación detallada establecida por el Plan General en los que éste no ha procedido a delimitar directamente los ámbitos de las unidades de ejecución pero se prevea su ejecución sistemática, podrán solicitar a la Administración Urbanística que proceda a la delimitación de la unidad y al establecimiento del sistema de ejecución a fin de que pueda operarse de forma simultánea la distribución de beneficios y cargas que se deriven del planeamiento. En todo caso, la delimitación de los ámbitos de la unidad de ejecución se realizará antes de que finalice el plazo establecido en las previsiones de programación para la aprobación del correspondiente proyecto de reparcelación.
4. Los propietarios de parcelas localizadas en suelo urbano no consolidado que deben desarrollarse mediante unidades de ejecución, cuando en el cálculo del aprovechamiento objetivo se haya aplicado el coeficiente de urbanización de 0,95 ( que representa un menor coste de urbanización -en atención a la edificabilidad y uso asignado- comparativamente con otros ámbitos), deberán satisfacer en el proceso de ejecución urbanística a la Administración Urbanística Actuante la carga suplementaria de 32,09 euros por unidad de aprovechamiento objetivo asignada con destino a asegurar la adecuada integración urbana de la actuación en el entorno del suelo urbano consolidado conforme a las exigencias del artículo 113.1.j de la LOUA. Esta cantidad se actualizará anualmente conforme al índice de precios que se aplica en la contratación de la obra pública. De no abonarse antes de la aprobación del Proyecto de Reparcelación, en el ajuste de aprovechamientos que, de conformidad con el artículo 2.2.4 de las Normas, debe realizarse con ocasión de la aprobación del Estudio de Detalle (o en su caso, Plan Especial o Plan Parcial) y del mencionado Proyecto de Reparcelación, se aplicará como Coeficiente de Urbanización uno (1), y los excesos de aprovechamientos que se generen por este ajuste por encima del aprovechamiento objetivo calculado en la ficha del Anexo I, pertenecerán íntegramente a la Administración Urbanística Actuante.

Artículo 11.2.7. El estatuto del Suelo Urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecución con delimitación de Área de Reparto.

1. Los deberes del propietario del suelo urbano no consolidado en ámbitos en los que no se delimiten unidades de ejecución, son:
   1. Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos destinados por la ordenación urbanística a viales como dotaciones, y que comprenden tanto los calificados de sistemas locales como los sistemas generales incluidos en el Área de Reparto.
   2. Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio la superficie de los terrenos, ya urbanizados, en que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico lucrativo correspondiente a dicha Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actividad pública de planificación y que asciende al 10% del aprovechamiento medio del área de reparto.
   3. Ceder la superficie de terrenos en los que deban localizarse los excedentes de aprovechamiento que tenga atribuido la parcela con respecto del aprovechamiento medio del área de reparto. Estos excesos se podrán destinar a compensar a propietarios afectados por sistemas generales y restantes dotaciones de las áreas de reparto, así como a propietarios de terrenos con un aprovechamiento objetivo inferior.
   4. Proceder a ajustar el aprovechamiento subjetivo con el objetivo, mediante la aplicación de las transferencias de aprovechamientos urbanísticos.
   5. Ejecutar la urbanización, que alcanza a las obras que afectan a la vía o vías que den frente la parcela, así como las correspondientes a todas las demás infraestructuras, nuevas o complementarias a las existentes, necesarias para la prestación de los servicios preceptivos, hasta el punto de enlace con las redes que estén en funcionamiento, así como el refuerzo de estas redes, si fuera preciso para la correcta utilización de los servicios públicos.
   6. Conservar las obras de urbanización y mantenimiento de las dotaciones y servicios públicos hasta su recepción municipal.
   7. Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
   8. Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación.
   9. Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga la condición de solar.
   10. Conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.
2. Los propietarios en esta subcategoría de suelo urbano no consolidado tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio atribuido por el Plan al área de reparto en la que se incluya la parcela de la que son titulares.
3. La materialización del aprovechamiento mediante la edificación podrá autorizarse aún cuando la parcela correspondiente no tenga todavía la condición de solar, siempre que se cumplan los requisitos señalados en el artículo 11.2.9., y además se proceda a la cesión o compensación económica del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanístico imputable al Municipio por razón de su participación en las plusvalías y la adquisición mediante transferencias de aprovechamiento, de los excedentes de aprovechamiento o sus equivalentes económicos.
4. Los propietarios de las parcelas podrán materializar el total aprovechamiento urbanístico objetivo atribuido por el planeamiento a la parcela mediante:
   1. La cesión por parte del Ayuntamiento de su derecho al aprovechamiento mediante compensación económica, y además por
   2. Transferencia del aprovechamiento urbanístico subjetivo correspondiente a otra parcela y que le permita adquirir el exceso del aprovechamiento objetivo atribuido sobre el medio del área de reparto.
5. El régimen de las transferencias de aprovechamientos urbanísticos se regula en el artículo 4.3.4 de estas Normas.
6. Las Áreas de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos son las indicadas en el artículo 11.1.6 apartado 3.
7. Los ámbitos de las Áreas de Transferencias que sean continuos y sean objeto de Estudio de Detalle, podrán satisfacer los deberes de distribución de beneficios y cargas mediante reparcelación voluntaria.

Artículo 11.2.8. El estatuto del suelo urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecución y sin delimitación de área de reparto.

1. Los propietarios de parcelas en el suelo urbano no consolidado no incluidas en Unidad de Ejecución y además no adscritas a Área Reparto alguna, están obligados a:
   1. Ejecutar la urbanización, que alcanza a las obras que afectan a la vía o vías que den frente la parcela, así como las correspondientes a todas las demás infraestructuras, nuevas o complementarias a las existentes, necesarias para la prestación de los servicios preceptivos, hasta el punto de enlace con las redes que estén en funcionamiento, así como el refuerzo de estas redes, si fuera preciso para la correcta utilización de los servicios públicos.
   2. Ceder la superficie de suelo ya urbanizada para materializar el aprovechamiento lucrativo correspondiente a la participación del Municipio en las plusvalías -que será del diez por ciento del aprovechamiento objetivo que tuviera asignada la parcela- o su equivalente económico.
   3. Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
   4. Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación.
   5. Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga la condición de solar.
   6. Conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.
2. Los propietarios en esta subcategoría de suelo urbano no consolidado tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo atribuido por el Plan a la parcela de la que son titulares.
3. La materialización del aprovechamiento subjetivo mediante la edificación podrá autorizarse aún cuando la parcela correspondiente no tenga todavía la condición de solar, siempre que se cumplan los requisitos señalados en el artículo siguiente y además se proceda a hacer efectiva la cesión del suelo correspondiente al aprovechamiento imputable al Municipio por razón de su participación en las plusvalías o sus equivalentes económicos.
4. Los propietarios de las parcelas edificables podrán materializar el total aprovechamiento urbanístico objetivo atribuido por el planeamiento a la parcela mediante cesión del Ayuntamiento de su derecho al aprovechamiento.
5. Los propietarios de las parcelas con destinos a usos públicos serán indemnizados en el correspondiente expediente de expropiación.
6. Estarán sometidos a este régimen, los propietarios de parcelas localizadas en aquellos ámbitos del suelo urbano en los que se pudieran desarrollar, conforme a estas Normas Particulares, Planes Especiales no expresamente exigidos como necesarios por el presente Plan General, siempre que no pudiera delimitarse una unidad de ejecución.

Artículo 11.2.9. La urbanización y edificación simultáneas en el Suelo Urbano no consolidado.

1. Excepcionalmente podrá autorizarse la ejecución de obras de edificación simultáneas a las de urbanización en terrenos urbanos que no hayan adquirido la condición de solar, siempre que se de la concurrencia de las siguientes circunstancias:
   1. Que se encuentre establecida la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución.
   2. Que se encuentre aprobado el proyecto de urbanización del ámbito de la ordenación.
   3. Que por el estado de ejecución de las obras de urbanización la Administración Urbanística Municipal estime previsible que a la conclusión de la edificación la parcela de que se trate contará con todos los servicios necesarios para ostentar la condición de solar.
   4. Que se presente compromiso de ejecutar las obras de urbanización en los plazos previstos por el planeamiento de modo simultáneo a las de edificación.
   5. Que se presente compromiso de no utilizar la construcción en tanto no esté concluida íntegramente la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
   6. Que se acredite la titularidad registral de la finca sobre la que se pretende construir por parte del solicitante de licencia.
   7. Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local, en cuantía suficiente para garantizar la ejecución en su integridad de las obras de urbanización pendientes.
2. En actuaciones asistemáticas la fianza a prestar habrá de cubrir todas las obras a las que alcanza el deber de urbanizar.
3. En actuaciones sistemáticas, se exigirá además:
   1. La aprobación e inscripción registral del proyecto de reparcelación.
   2. Que, al menos, en la unidad de ejecución correspondiente esté ejecutada la urbanización básica, entendiéndose por tal la configurada por los siguientes servicios urbanos:
      • Explanación
      • Saneamiento
      • Encintado de aceras y base del firme de calzada
      • Cruces de calzadas de los servicios
      • Galerías de servicios
      • Acometidas de servicios a terrenos para dotación de equipamientos
      • Tendrá también la consideración de urbanización básica la conexión con las redes exteriores, así como aquellos otros servicios urbanos que con tal carácter se hayan establecido en el proyecto de urbanización. El resto de servicios urbanos, complementarios con los anteriores, se podrán ejecutar simultáneamente con la edificación.
4. En el sistema de compensación la fianza se extenderá a todas las obras pendientes de ejecución, y su determinación se obtendrá considerando:
   1. Las obras pendientes de ejecución, su duración y su coste, incrementando por aplicación del IPC.
   2. Las obras ya ejecutadas, su adecuación al planeamiento, su correcta ejecución y conservación y los daños que en las mismas puede ocasionar la ejecución simultánea de las obras de edificación.
   3. Los gastos de conservación precisos hasta la recepción municipal de las obras de urbanización.
5. En actuaciones sistemáticas por cooperación, el solicitante habrá de haber financiado en su integridad los gastos de urbanización y gestión que resulten de la cuenta de liquidación provisional del proyecto de reparcelación.
6. El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación comportará la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado, sin perjuicio del derecho de los terceros adquirentes al resarcimiento de los daños y perjuicios que se les hubieren irrogado. Asimismo, comportará la pérdida de las fianzas prestadas.

Artículo 11.2.10. Orden de prioridades en el desarrollo de las actuaciones sistemáticas.

1. El desarrollo del suelo urbano no consolidado por la urbanización incluido en unidades de ejecución se llevará a cabo de acuerdo con el programa y plazos establecidos en el Plan General o, en su defecto, en las figuras de planeamiento, o conforme a las previsiones del artículo 88 de la Ley andaluza 7/2002.
2. En los ámbitos de suelo urbano no consolidado en los que su ordenación detallada se encuentra diferida a la formulación de un Plan Especial o Plan Parcial, los plazos de ejecución de la urbanización y demás deberes se realizarán conforme al plan de etapa contenidos en dichos planes de desarrollo, que deberán respetar el orden de prioridades establecidos en este Plan.
3. De no fijarse plazos de ejecución concretos, por dichos Planes Especiales o Parciales, se entenderá que el plazo para la aprobación del proyecto redistributivo y proyecto de urbanización correspondiente será de 18 de meses, a contar desde la aprobación definitiva del instrumento de ordenación que establezca la ordenación pormenorizada completa. Las obras de urbanización, deberán iniciarse en el plazo de 12 meses de la aprobación del proyecto de urbanización y acabados en el plazo de treinta (30) meses.
4. Igual regla que la establecida en el apartado anterior se aplicará en los supuestos en los que el presente Plan General establezca directamente la ordenación urbanística pormenorizada completa de los ámbitos sujetos a unidades de ejecución en el suelo urbano no consolidado, a contar desde el inicio del respectivo cuatrienio al que esté adscrito a efectos de programación.

Artículo 11.2.11. Plazos de edificación en el suelo urbano no consolidado.

1. Los propietarios de las parcelas resultantes tras la ejecución del planeamiento en el Suelo Urbano No Consolidado en ámbitos en los que se delimite una unidad de ejecución, deberán solicitar y obtener la licencia de edificación dentro del plazo que se señale en cada caso concreto por el planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada completa y contado desde que la parcela mereciese la calificación de solar. Para los casos en que no se establezca expresamente, se considera como plazo de edificación, el de tres años, a contar desde la finalización de la urbanización, salvo que las Ordenanzas Municipales establezcan otro inferior.
2. Los propietarios de las parcelas en el Suelo Urbano No Consolidado a ejecutar mediante actuaciones asistemáticas deberán solicitar y obtener la licencia de edificación en el plazo de tres años desde el momento de aprobación del planeamiento que establezca la ordenación detallada, salvo que las Ordenanzas Municipales establezcan otro inferior.
3. Los plazos señalados no se alterarán aunque durante los mismos se efectuaran varias transmisiones de dominio.

Capítulo III. Las actuaciones urbanizadoras no integradas en suelo urbano.

Artículo 11.3.1. Disposiciones Generales.

Se incluyen en este apartado aquellos terrenos del suelo urbano consolidado y del suelo urbano no consolidado en las que se prevén actuaciones urbanizadoras para las que el Plan General no prevé la delimitación de unidades de ejecución y cuya ejecución se llevará a cabo mediante obras públicas ordinarias, de acuerdo con la legislación que sea aplicable por razón de la Administración Pública actuante.

Artículo 11.3.2. Clases de Actuaciones Urbanizadoras No Integradas en Suelo Urbano.

En el suelo urbano se identifican dos clases de actuaciones urbanizadoras no integradas: Actuaciones Simples y Actuaciones de Mejora Urbana.

1. Son Actuaciones Simples, aquellas que se dirigen a la obtención de suelo y consiguiente urbanización en parcelas calificadas con usos públicos previstos en el Plan para la mejora puntual de la red viaria, del sistema de espacios libres o los equipamientos. Las Actuaciones Simples se contemplan en suelo urbano consolidado y en el no consolidado por la urbanización.
2. Son Actuaciones de Mejora Urbana, las que tienen como finalidad principal la reurbanización de los espacios públicos y su nivel infraestructural en áreas de la ciudad que presentan síntomas de deterioro y/o deficiencias puntuales, sin perjuicio de que en su interior puedan desarrollarse actuaciones simples para la adquisición de terrenos con destino a la mejora dotacional o de la red de espacios y viarios públicos.

Artículo 11.3.3. Actuaciones Simples en Suelo Urbano consolidado.

1. Los objetivos de ordenación de las Actuaciones Simples son la obtención, y consiguiente urbanización, de espacios públicos destinados la apertura de nuevos viarios o ensanche puntual de los existentes para mejorar la conectividad y permeabilidad de la trama urbana, así como la obtención de nuevos suelos para espacios libres y/o equipamientos. Las Actuaciones Simples del presente Plan General de Ordenación Urbanística en el suelo urbano consolidado se identifican con la leyenda ASV (Actuación Simple de Viario), ASEL (Actuación Simple de Espacio Libre) y ASE (Actuación Simple de Equipamiento), y se concretan en las fichas del Anexo I estas Normas.
2. La obtención de terrenos para las actuaciones simples en suelo urbano consolidado se realizará mediante la expropiación forzosa. También se podrán obtener mediante reserva de aprovechamiento, compra o permuta con los propietarios y cesión gratuita en virtud de convenio urbanístico.
3. A efectos expropiatorios todas las actuaciones simples del suelo urbano consolidado que impliquen obtención del suelo, se consideran de utilidad pública e interés social.
4. Los costes de urbanización de determinadas actuaciones aisladas del suelo urbano consolidado podrán ser incorporados como cargas suplementarias de las unidades de ejecución localizadas en sus proximidades siempre que exista vinculación con las mismas en aplicación de lo dispuesto en el artículo 113. 1. j) de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Artículo 11.3.4. Actuaciones Simples en el Suelo Urbano no consolidado.

1. Son Actuaciones Simples en Suelo Urbano No Consolidado, aquellas actuaciones puntuales, no incluidas en unidades de ejecución, que se dirigen a la obtención de suelo y consiguiente urbanización en parcelas calificadas con usos públicos previstos en el Plan para la mejora puntual de la red viaria, del sistema de espacios libres o los equipamientos.
2. Las Actuaciones Simples en esta categoría de suelo se encuentran incluidas en Áreas de Reparto.
3. El presente Plan identifica las Actuaciones Simples en suelo urbano no consolidado en las fichas del Anexo I de estas Normas.
4. La obtención de terrenos para las actuaciones simples en suelo urbano no consolidado se realizará mediante la expropiación forzosa u ocupación directa, mediante transferencias de aprovechamientos si se incorpora a un ámbito de aplicación de esta técnica, o bien, mediante cesión gratuita mediante adscripción expresa a unidades de ejecución excedentarias pertenecientes a su misma Área de Reparto.

Artículo 11.3.5. Actuaciones de Mejora Urbana en Suelo Urbano consolidado.

1. Son Actuaciones de Mejora Urbana en suelo urbano consolidado aquellas que afectan a ámbitos homogéneos de ciudad sobre los que se proponen actuaciones de reurbanización y recualificación del sistema de espacios públicos, al objeto de mejorar los actuales niveles de urbanización y resolver carencias puntuales del sistema de infraestructuras y servicios básicos, en aplicación de las Normas de Urbanización que se contienen en las presentes Normas Urbanísticas.
2. Las áreas de mejora urbana identificadas en el suelo urbano consolidado por el Plan General de Ordenación Urbanística son las señaladas en las fichas anexas a estas Normas.
3. En cada una de las áreas que se identifican como Actuaciones de Mejora Urbana será preceptiva la formulación de un Programa de Reurbanización que programe y defina las obras necesarias, sin perjuicio de que se ejecuten mediante proyectos ordinarios.
4. La Administración Urbanística Municipal podrá acordar la formulación de un Plan Especial de Mejora Urbana que adopte medidas reguladoras que incidan en la mejora de la escena y el paisaje urbano, de las que podrían resultar nuevas calificaciones urbanísticas de espacios libres y/o dotaciones de carácter puntual que se consideren imprescindibles para dar respuesta a los objetivos generales de la ordenación del área.
5. A estas Actuaciones podrán, conforme a las previsiones del artículo 75.2.d de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, destinarse parte de los recursos del Patrimonio Municipal del Suelo siempre que se dividan a la mejora, conservación y rehabilitación de las zonas degradadas en la ciudad consolidada.

Título XII. Condiciones particulares de las distintas zonas de ordenanza del suelo urbano.

Capítulo I. Disposiciones preliminares.

Artículo 12.1.1. Condiciones particulares de las ordenaciones.

1. Las condiciones particulares establecidas para cada ordenación morfo-tipológica son aquellas que, junto con las generales que se establecen en los Títulos Sexto y Séptimo, regulan las condiciones a que deben sujetarse los edificios en función de su ordenación. Las condiciones de cada ordenación atienden tanto a los aspectos cuantitativos y cualitativos de los edificios como al régimen de uso de las parcelas calificadas y de la edificación que se realice sobre ellas. Junto con el Uso Pormenorizado constituyen el contenido de la calificación urbanística.
2. Las condiciones particulares que establezcan usos incompatibles no son de aplicación a los usos existentes, salvo que se declararan expresamente fuera de ordenación, que, sin embargo, no podrán sustituir su actividad salvo por otra compatible con cada zona de ordenación.
3. Las Normas contenidas en este Título se aplican en Suelo Urbano Consolidado, en el Suelo Urbano No Consolidado y en el Urbanizable Ordenado en todo aquello que no se oponga a las condiciones particulares establecidas en las fichas anexas para cada sector o área de reforma interior.

Artículo 12.1.2. Alteración de las condiciones particulares.

1. Mediante Planes Especiales podrán alterarse puntualmente las condiciones particulares de ordenanza siempre que no impliquen incremento de la edificabilidad ni de la densidad ni supongan alteraciones sustanciales que desnaturalicen la configuración que para cada una de ellas se establecen en los Capítulos siguientes.
2. La preexistencia de espacies arbóreas de buen porte puede justificar, a juicio del Ayuntamiento, el incumplimiento de alguna de las disposiciones relativas a retranqueos, alineaciones y distancia de los volúmenes edificados, debiéndose, en ese caso, ordenar el volumen resultante mediante un Estudio de Detalle, sin que ello implique modificación del Plan.
3. Podrán establecerse usos dotacionales en cualquiera de las ordenaciones en parcelas con dimensiones disconformes con las establecidas en las ordenanzas correspondientes, siempre que las características del servicio que preste lo justificare.
4. En parcelas de suelo urbano consolidado que resulten parcialmente afectadas por una calificación de uso y dominio público, podrá el titular, voluntariamente, ceder gratuitamente a la administración la parte de la misma afecta al uso y dominio público, en cuyo caso el cómputo de la edificabilidad total materializable en el resto de la parcela calificada con usos privados se aplicará sobre la superficie íntegra de los terrenos de su titularidad. Esta regla no podrá ser aplicada si la parte de la parcela afecta a usos públicos es superior a un veinte por ciento (20%) de la original. En todo caso, se mantendrán el resto de las condiciones generales de la zona de ordenanza y sin alteración de la altura asignada, sin perjuicio de que la ocupación establecida podrá en estos casos incrementarse en un cinco por ciento (5%). En parcelas resultantes de superficie igual o superior a setecientos (700m²) metros cuadrados será necesario elaborar un Estudio de Detalle para la ordenación de los volúmenes.

Artículo 12.1.3. Ordenaciones.

El Plan General, en función de los objetos que persigue, distingue las siguientes ordenaciones, correspondientes a su uso pormenorizado principal:

1. Ordenaciones del Uso Pormenorizado Vivienda
   • Centro Histórico (CH).
   • Edificación en manzana (M), con la sub-ordenación (Mp), que se corresponde con las manzanas en que se establece alineación interior.
   • Edificación abierta (A)
   • Suburbana (SB)
   • Ciudad jardín (CJ)
   • Vivienda unifamiliar adosada (AD)
   • Vivienda unifamiliar aislada (UA)
   • Conservación tipológica (C)
2. Ordenaciones del Uso Pormenorizado Industria y Almacenamiento
   • Industria Singular (IS)
   • Cuando los edificios responden a la tipologías de edificación aislada (IA).
   • Cuando los edificios responden a la tipología en edificación compacta o entre medianeras (IC).
3. Ordenaciones del Uso Pormenorizado Servicios Avanzados
4. Ordenaciones del Uso Pormenorizado Servicios Terciarios
   • Edificación de servicios terciarios compacta (ST-C)
   • Edificación de servicios terciarios abierta (ST-A)
5. Ordenaciones del Uso Pormenorizado Grandes Superficies Comerciales
6. Ordenaciones del Uso Pormenorizado Estaciones de Servicio

Capítulo II. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN CENTRO HISTÓRICO (CH).

Artículo 12.2.1. Ámbito y delimitación.

1. El ámbito de esta zona es el área comprendida dentro de el perímetro de las antiguas murallas de la ciudad (excepto el renovado Polígono de San Julián) y los arrabales históricos de Triana, Macarena y San Bernardo. También se excluyen de su aplicación los edificios que han sido incluidos dentro de cualquiera de los niveles de protección del Título Décimo, sin perjuicio en estos casos de su aplicación supletoria.
2. Se trata, pues, de sectores significados por el carácter histórico de sus tramas, siendo el objetivo fundamental de la ordenación la protección de los valores y de las tramas, del control de proceso de sustitución de su caserío de forma que pueda conservarse la relación arquitectónica-espacio urbano que es propia de los distintos tejidos que comprende esta zona.
3. Estas condiciones particulares se aplicarán en el Centro Histórico que es el sector comprendido dentro de las calles Resolana, San Julián, San Hermenegildo, Santa Lucía, Trinidad, María Auxiliadora, Recaredo, San Agustín, Menéndez y Pelayo, San Fernando, Almirante Lobo, Paseo de Colón, Arjona, Plaza de Armas, Marqués de Paradas y Torneo, y los arrabales históricos de Triana, Macarena y San Bernardo. La zona se delimita en el correspondiente Plano del Conjunto Histórico.

Artículo 12.2.2. Unidad de intervención.

1. Las unidades de intervención a efectos edificatorios son las parcelas catastrales constituidas a la entrada en vigor del Plan General cuyas formas y dimensiones aproximadas se recogen en el Plano del Conjunto Histórico. No obstante se permitirán modificaciones o ajuste de pequeña entidad en los límites de la parcela catastral siempre que estén debidamente justificados.
2. Ninguna parcela de las constituidas a la entrada en vigor del Plan General será no edificable por causa de sus dimensiones, tanto superficiales como de fachada o fondo.
3. No se admitirán proyectos parciales. Todos los proyectos serán unitarios es decir tendrán por objeto parcelas catastrales completas o las que resulten de las agregaciones y segregaciones que se lleven a efecto de conformidad con las presentes Normas.
4. A los solos efectos de obras de sustitución y ampliación, se entenderá como unidad edificatoria única el conjunto de las parcelas que tuvieren una edificación unitaria.
5. En áreas sujetas a procesos de rehabilitación podrán definirse nuevas unidades edificatorias mediante Planes Especiales de Reforma Interior.

Artículo 12.2.3. Parcelas exteriores e interiores.

A los efectos de estas condiciones particulares, las parcelas pueden ser:

1. Exteriores, si más del siete por ciento (7%) de su superficie total está situada entre la línea de fachada y su paralela a cinco (5m) metros.
2. Interiores, si por el contrario tiene siete por ciento (7%) o menor porcentaje de su superficie total situada entre la línea de fachada y su paralela a cinco (5m) metros.

Artículo 12.2.4. Condiciones para la agregación de parcelas.

La agregación de parcelas deberá reunir los siguientes requisitos:

1. No podrán agregarse las parcelas incluidas en las áreas tramadas en el Plano del Centro Histórico como "Mantenimiento del Parcelario", salvo que, por su reducido tamaño, no permita el desarrollo de uso alguno, en cuyo caso le será de aplicación las condiciones de agregación de las parcelas catalogadas con los niveles C y D.
2. Agregación de parcelas exteriores:
   1. A una (1) parcela exterior sólo se podrá agregar una (1) parcela exterior y por una (1) sola vez, salvo que fueran parcelas con edificaciones que podrán agregarse entre sí.
   2. La resultante será una sola parcela cuya superficie máxima será de ochocientos (800m²) metros cuadrados.
3. Agregación de parcelas interiores.
   1. Las parcelas interiores podrán agregarse entre sí, sin limitación en cuanto a número y superficie, y en ningún caso el producto de la agregación podrá tener más de una (1) parcela que a la entrada en vigor del Plan tenga la condición de exterior.
   2. Si la parcela resultante tuviera una superficie superior a los mil doscientos (1.200m²) metros cuadrados y fachadas a más de una calle, deberá aprobarse, previamente a la edificación, un Estudio de Detalle que deberá contar con informe favorable de la Consejería de Cultura.
4. Agregación de parcelas catalogadas: Son de aplicación a este supuesto las condiciones particulares de agregación del artículo $10.3.12$ de estas Normas, si bien, además la parcela resultante de agregar una parcela interior catalogada con una parcela exterior no catalogada, o viceversa, no superará los ochocientos (800m²) metros cuadrados de superficie. A la parcela resultante le serán de aplicación, como mínimo, las condiciones de tipo de obra que correspondieren a la parcela catalogada.
5. Sótanos mancomunados: Siempre que se mantenga la independencia catastral, se podrá permitir la mancomunidad de sótanos, exclusivamente para garaje-aparcamiento.

Artículo 12.2.5. Condiciones de segregación de parcelas.

Podrán segregarse parcelas siempre que todas las parcelas resultantes cumplan las siguientes condiciones.

1. La longitud mínima de la línea de fachada será de cuatro (4m) metros, quedando excluida por tanto, la aparición de parcelas sin fachadas a la calle.
2. El fondo mínimo de la parcela será superior a seis (6m) metros. En todo caso los límites de la parcela admitirán la inscripción de un círculo cuyo diámetro no podrá ser inferior a cinco (5m) metros.
3. La superficie mínima de la parcela será de ochenta (80m²) metros cuadrados.
4. La parcela segregada no podrá estar incluida dentro de las áreas tramadas en el Plano del Centro Histórico como de "Mantenimiento del Parcelario".

Artículo 12.2.6. Alineación a vial.

1. Las edificaciones dispondrán las fachadas sobre las alineaciones y se adosarán a las medianerías colindantes.
2. Las alineaciones de los edificios de nueva planta serán las consolidadas por la edificación existente, excepto las grafiadas en el Plano del Centro Histórico como alineaciones de nuevo trazado, en las que se ajustarán a éste. Para estas nuevas alineaciones, y hasta tanto no se apruebe por el Ayuntamiento un Proyecto de Alineaciones, será preceptiva, antes de solicitar la licencia, el señalamiento de alineaciones y rasantes.
3. Se prohíbe la apertura de adarves o calles en fondo de saco, ya sean públicos o privados.
4. En las agregaciones de parcelas podrán regularizarse las pequeñas diferencias de alineaciones primitivas entre una y otra parcela.

Artículo 12.2.7. Retranqueos.

Se admitirán retranqueos en aquellas plantas bajas que a la entrada en vigor del Plan General tuvieran soportales. También se permitirá el retranqueo de la última planta para conformar las construcciones por encima de la altura máxima en las condiciones fijadas en el Artículo $12.2.13$ de estas Normas.

Artículo 12.2.8. Fondos edificables o alineaciones interiores.

Las edificaciones podrán llegar hasta el lindero trasero de la parcela, excepto en aquellas que tuvieren señalada alineación interior o fondo edificable en el Plano del Centro Histórico.

Artículo 12.2.9. Ocupación máxima de parcela.

1. En las obras de nueva edificación, según lo establecido en el Artículo $7.1 .2$ de las presentes Normas, la superficie mínima libre de edificación en cada parcela será la equivalente al treinta y tres por ciento (33%) de la superficie de un solar teórico, construido trazando a una distancia de cinco metros hacia el interior de la parcela una paralela a la alineación exterior. Por tanto, la máxima ocupación (Mocp) en cada parcela será:

   $Mocp = \text{Superficie de la parcela} - 0,33 \times \text{Superficie del solar teórico}$

2. Se exceptúan los siguientes casos:
   1. Las parcelas de superficie menor o igual a cien (100m²) metros cuadrados, que podrán ocupar, la totalidad de la parcela, sin perjuicio de lo que establezcan las Normas de Protección del Patrimonio Arquitectónico si la obra afectara a un edificio catalogado con cualquier nivel de protección, y de las condiciones generales de higiene.
   2. Las parcelas de superficie mayor de cien (100m²) metros y menor o igual a ciento veinte (120m²) metros cuadrados, que podrán ocupar, como máximo, cien (100m²) metros cuadrados, sin perjuicio de lo que establezcan las Normas de Protección del Patrimonio Arquitectónico si la obra afectara a un edificio catalogado con cualquier nivel de protección, y de las condiciones generales de higiene.
   3. Las parcelas de hasta doscientos (200m²) metros cuadrados de superficie que se edifiquen para uso exclusivo de vivienda unifamiliar, que podrán igualmente ocupar la totalidad de la parcela.
   4. Las parcelas interiores, cuya superficie libre estará en función de su superficie de conformidad con el siguiente cuadro:

      Superficie libre en parcelas interiores

      Superficie de parcela	Superficie libre
      Menores de $800\text{ m}^2$	$30\%$ del total de la parcela
      Entre $800$ y $1.200\text{ m}^2$	$35\%$ del total de la parcela
      Superiores a $1.200\text{ m}^2$	$40\%$ del total de la parcela

3. En los supuestos de agregación de parcelas interiores y exteriores la superficie libre será la resultante de aplicar las reglas del epígrafe anterior a la parcela resultante de la agregación.
4. En obras de ampliación y, en casos excepcionales a juicio de los servicios técnicos competentes, en obras de nueva planta, la superficie libre de parcela podrá reducirse hasta un veinte por ciento (20%), siempre que no incremente la edificabilidad de la parcela y que la disminución de tal porcentaje no fuese en perjuicio de espacios y elementos catalogados. En cualquier caso, el incremento de edificabilidad que dicha disminución pudiera conllevar deberá compensarse con una disminución del número de plantas de la totalidad o parte del edificio proyectado, sin que ello pueda suponer una infracción de las condiciones de altura establecidas en estas condiciones particulares.
5. En las parcelas resultantes de la agregación de parcelas catalogadas con otras no catalogadas, la superficie libre de parcela será la que corresponda en función del carácter exterior o interior de la parcela resultante y del tipo de obra que sobre ésta se realice. A efecto de este cómputo se podrán contabilizar los espacios libres y patios catalogados aunque no cumplieran las condiciones mínimas aquí exigidas.
6. Si se proyectasen soluciones similares a los tradicionales zaguanes, galerías porticadas, galerías de uso común y abiertas a patio, podrá computarse dentro del treinta y tres por ciento (33%) de superficie libre de parcela a que hace referencia el apartado 1 del Artículo $12.2.9$, una superficie equivalente al cincuenta por ciento (50%) de su superficie dividida por el número de plantas. Igualmente, si se proyectasen soluciones similares a los tipos tradicionales con galerías porticadas en todas las plantas al servicio de la unidad edificatoria, podrá computarse la superficie de las galerías dentro del treinta y tres por ciento (33%) de superficie libre de parcela. Los patios a los que den las galerías deberán cumplir las condiciones que se establecen en estas condiciones particulares.

Artículo 12.2.10. Superficie Libre de Parcela.

1. La Superficie Libre de Parcela estará separada de las líneas de fachada exteriores, como mínimo, por una crujía, y podrá fragmentarse en distintos recintos siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
   1. Que el recinto o recintos estructuren y organicen la edificación dentro de la parcela.
   2. Que el lado menor de, al menos, uno de los recintos no sea inferior a cinco (5m) metros.
2. La superficie libre de edificación sólo podrá cubrirse a la altura del último forjado y con los elementos tradicionales de su cubrición, es decir, monteras de cristal no transitables o toldos. No se considerarán superficies cubiertas las proyecciones de cornisas que, con un vuelo máximo de cincuenta (50cm) centímetros, pudieran proyectarse.
3. La cota de la superficie libre de parcela estará situada por encima de la cota de la rasante de la calle y a menos de cincuenta (50cm) centímetros por debajo de la solería de planta baja.
4. La superficie libre de parcela no podrá estar ocupada, ni total ni parcialmente, por la rampa de acceso al sótano, si lo hubiere.

Artículo 12.2.11. Altura y número de plantas.

1. La cota de referencia se determinará por las reglas establecidas en el apartado 1 del Artículo $7.3 .25$ de estas Normas para la edificación alineada a vial.
2. El número de plantas que podrán autorizarse como máximo es el marcado para cada parcela en el Plano del Centro Histórico, que en el supuesto de solares en esquina o con fachada a dos calles se refiere a parcelas catastrales completas, salvo que específicamente los planos indiquen lo contrario, en cuyo caso la línea de división de alturas vendrá marcada en ellos.
3. Con carácter de mínimo obligatorio sólo podrá edificarse una (1) planta menos del máximo que corresponda de conformidad con el apartado anterior, siempre que no queden medianeras vistas de más de una planta.
4. En parcelas señaladas con un máximo de dos (2) plantas este parámetro adquiere el carácter de mínimo obligatorio. En este caso se permitirán áticos en planta tercera para usos residenciales siempre que estén retranqueados como mínimo tres (3) metros de la fachada. Por encima de este ático no podrá aparecer ningún cuerpo edificado, ni siquiera los previstos en el artículo $12.2.13$.
5. La altura máxima en unidades métricas vendrá determinada en función de los parámetros que a continuación se establecen:
   • La altura de piso de planta baja tendrá un máximo de cuatrocientos cuarenta (440cm) centímetros y un mínimo de trescientos cuarenta (340cm) centímetros.
   • Desde la cota de referencia a la cara superior del forjado que cubra la planta baja no habrá una distancia superior a cuatrocientos cuarenta y cinco (445cm) centímetros.
   • Las plantas de piso tendrán una altura mínima de tres (3m) metros y una máxima de trescientos cincuenta (350cm) centímetros de suelo a suelo.
   • La solería de planta baja podrá elevarse como máximo un (1) metro sobre rasante, no pudiendo situarse por debajo de la misma.
6. Dentro de las condiciones señaladas en los apartados anteriores, las alturas totales y parciales deberán establecerse en relación con las colindantes, particular que deberá justificarse gráficamente.
7. En los supuestos de agregación de parcelas con fachadas a la misma calle o en esquinas que tengan asignadas diferentes números de plantas, las parcelas resultantes podrán igualar el número de plantas de cualquiera de las parcelas agregadas, si bien la edificabilidad del conjunto no podrá ser superior a la suma de las edificabilidades que correspondería a cada una de las parcelas de forma individualizada.
8. Excepcionalmente la administración urbanística municipal podrá autorizar en plantas bajas alturas superiores a las que en cada caso correspondan cuando se justifique su procedencia por necesidades especiales, funcionales y directamente vinculadas a un uso. En todo caso la altura total del edificio deberá mantenerse dentro de la que le corresponda de conformidad con lo establecido en los apartados anteriores.
9. Para el caso de inexistencia de determinación de altura en los planos, el número máximo de plantas se determinará mediante la redacción de un Estudio de Detalle, que armonice la edificabilidad permitida y demás condiciones de edificación a la morfología y tipologías del entorno. En todo caso se requerirá informe favorable de la Consejería de Cultura.

Artículo 12.2.12. Edificabilidad y densidad máxima.

1. La máxima edificabilidad de cada parcela será la resultante de aplicar los parámetros de máxima ocupación sobre rasante y de altura máxima que se establecen en los artículos anteriores. No podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación, salvo en obras de rehabilitación integral del edificio, donde la edificabilidad será la existente, si fuera mayor, incrementada con la posibilidad de edificar las construcciones que se señalan en el artículo siguiente.
2. Cuando el uso pormenorizado principal de la parcela sea el de vivienda, se establece una densidad máxima de viviendas aplicable sobre la misma. La densidad de viviendas permitida en cada parcela será la resultante de dividir la máxima superficie construible sobre rasante por los siguientes promedios:
   1. Para vivienda libre: ochenta (80m²) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta y cinco (35m²) metros cuadrados.
   2. Para vivienda protegida; setenta (70m²) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30m²) metros cuadrados.
   3. Para rehabilitación: setenta (70m²) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30m²) metros cuadrados.

Artículo 12.2.13. Construcciones e instalaciones por encima de la altura máxima.

1. Por encima de la altura señalada en el artículo $12.2.11$ sólo podrán elevarse pérgolas, elementos ligeros y desmontables, instalaciones (aire acondicionado, placas solares, de telecomunicación, de radiocomunicación, etc.) y piscinas. De igual modo podrán elevarse cuartos de máquinas de ascensor, cajas de escaleras y servicios generales de la finca, que no computarán a efectos de edificabilidad si se ajustan a las dimensiones mínimas exigidas por las normativas sectoriales.

   En las obras de rehabilitación integral podrán elevarse, además, trasteros así como cualquier otro uso admitido, vinculado funcionalmente a la planta inferior que no computarán a efectos de edificabilidad neta.

   En las obras de sustitución y nueva planta, podrán elevarse trasteros así como usos vinculados funcionalmente a la planta inmediatamente inferior; computando la edificabilidad así consumida a los efectos del artículo anterior.

   La autorización de las anteriores instalaciones y edificaciones, en todos los casos, estará condicionada a que todos sus puntos estén retranqueados de la línea de fachada a la calle como mínimo una crujía, o en su defecto tres (3m) metros, y cuya superficie total no excederá de un veinticinco por ciento (25%) de la superficie teóricamente edificable en la planta inmediatamente inferior.

2. La altura máxima de las construcciones o instalaciones a que hace referencia el punto 1 anterior será de tres (3m) metros a cara superior del forjado, admitiéndose un pretil de altura máxima sesenta (60cm) centímetros.
3. No se permitirá sobre la altura anteriormente definida ningún cuerpo adicional de edificación, depósitos o cualquier tipo de construcción o instalaciones, que deberán ser incluidas en la altura y superficie máxima construible a que se hace referencia en los apartados anteriores.

Artículo 12.2.14. Patios.

1. En las viviendas plurifamiliares se permiten únicamente los patios de parcela en las condiciones fijadas en las normas generales de edificación, si bien los patios vivideros tendrán unas dimensiones mínimas de hasta los dos tercios de la altura (2/3), con un mínimo de cinco (5m) metros. En las viviendas unifamiliares y en las plurifamiliares de hasta dos viviendas, se permitirán únicamente los patios de parcela, que deberán permitir la inscripción de un círculo de diámetro igual a un cuarto de la altura (1/4), con un mínimo de dos (2m) metros.
2. En ambos casos, cuando existan construcciones en ático que se eleven sobre las paredes de los patios en más del cincuenta por ciento (50%) de su contorno, la altura se medirá incluyendo dichas construcciones.
3. Se prohíben los patios abiertos a fachada.
4. En los casos en que la planta baja se destine a usos no residenciales, los patios que no computen a los efectos de lo definido en el Artículo $10.2 .9$ de las presentes Normas como superficie libre de parcela, podrán cubrirse a nivel del forjado de planta primera con elementos translúcidos que ocupen la totalidad o parte de la superficie libre o que garanticen la iluminación natural y ventilación del local. En los edificios catalogados sólo se permitirá dicha cubrición cuando no suponga una alteración sustancial de los espacios y elementos protegidos.

Artículo 12.2.15. Tolerancias en el cumplimiento de las condiciones de posición y forma de los edificios.

1. En consideración a las dificultades que pueden presentar las construcciones en un parcelario tan significativo como el de zona Centro Histórico, se permitirán una tolerancia de hasta el cinco por ciento (5%) en el ajuste de los parámetros establecidos en los anteriores epígrafes, siempre que se justifique una solución arquitectónica más adecuada a los fines de las presentes condiciones particulares. Como consecuencia de este ajuste no podrán incrementarse las edificabilidades máximas resultantes de la estricta aplicación de los parámetros de estas condiciones particulares.
2. En áreas en rehabilitación podrán redactarse Planes Especiales de Reforma Interior que modifiquen las determinaciones de este capítulo, siempre que las condiciones de ordenación lo aconsejen y no se supere la edificabilidad máxima que le corresponda por aplicación de esta ordenanza.

Artículo 12.2.16. Composición de fachadas.

1. Con carácter general se prohíben los eclecticismos en la obra de nueva planta, entendiendo por esto, la utilización de los lenguajes arquitectónicos miméticos de los históricos para la composición de fachada. Se prohíbe expresamente la combinación de elementos historicistas y tradicionales con otros racionalistas y modernos. Se recomienda una morfología sencilla y una ordenación esquemática, reduciendo al mínimo la diversidad tipológica de vanos y carpintería para ofrecer un soporte neutro sobre el que se valoren los edificios con valor histórico y artístico.
2. La fachada de los edificios deberá componerse unitariamente en todas las plantas del edificio, incluidos los locales comerciales si los hubiere, debiendo resolverse totalmente el proyecto que se presente para la obtención de la licencia. Queda expresamente prohibida la composición incompleta, dejando pendiente la fachada de los bajos comerciales.
3. Las alturas libres de plantas bajas y altas deberán adaptarse, en lo posible, al orden de las edificaciones colindantes.
4. La fachada deberá implantarse en el suelo mediante tramos macizos bien dimensionados, evitando la sucesión de pilares como zona de composición. Requerirá especial cuidado evitar que los huecos del local comercial lleguen hasta las paredes medianeras. A tales efectos el tramo de fachada entre medianería y hueco habrá de tener una dimensión mínima de setenta (70cm) centímetros.
5. Se recomienda establecer un orden modular para la fachada, manteniendo el pequeño zócalo corrido y el empleo, en las plantas piso, del hueco rasgado vertical. Igualmente se recomienda el dominio del macizo sobre el hueco en la composición de la fachada.

Artículo 12.2.17. Materiales de la fachada.

1. Se permiten todos los materiales tradicionalmente utilizados en el Casco con las siguientes limitaciones que se establecen en este artículo. En el caso de optarse por fábrica de ladrillo visto éste deberá responder a las siguientes condiciones:
   1. El ladrillo ha de ser recocho, quedando prohibido los santos y vitrificados, escalificados, pintones, pardos y porteros. No tendrán hendiduras, grietas ni oquedades.
   2. Su coloración será roja, rojiza u ocre claro, se prohíben los ladrillos de color negro, se prohíbe también la composición exterior pintoresquista con ladrillo de tejar basto, incluso si sólo es en bajos comerciales.
   3. El llagueado será preferentemente a hueso, quedando el mortero oculto. En caso contrario su espesor visible no será superior a cinco (5mm) milímetros.
2. Se prohíbe el bloque de hormigón visto.
3. Se prohíbe la fachada total o mayoritariamente alicatada. En el caso de utilizarse elementos de azulejería será como parte de composición (recercos, tiras ornamentales, etc.).
4. Se recomienda el uso de revocos de pigmentos naturales tradicionales. En el caso de emplearse pinturas sintéticas la coloración deberá ser análoga a los colores tradicionales, evitando los tonos intensos y brillantes, que habrán de rebajarse a tal fin.
5. La textura del paramento será preferentemente lisa, quedando prohibido los acabados a la tirolesa y similares.
6. Las jambas, molduras, cornisas y zócalos podrán pintarse con colores distintos a fin de resaltar los huecos y elementos de la composición.
7. Las jambas y recercos moldurados en huecos podrán tener un realce sobre el plano de fachada inferior a seis (6cm) centímetros.
8. Se admiten zócalos tratados con revoco, planchas de acero o fundición, ladrillo visto o pintado, aplacados con piezas prefabricadas de hormigón y cantería, quedando prohibido los aplacados de azulejerías. El realce máximo del zócalo será de seis (6cm) centímetros respecto del plano de fachada.
9. La cerrajería de los huecos será de hierro para pintar o de madera, prohibiéndose los elementos de aluminio y otros materiales metálicos que no cumplan aquella condición.
10. Las carpinterías serán de perfiles metálicos pintados o lacados en los tonos tradicionales (marrón, verde, sepia, blanco, beige, etc.), o de madera, también pintada en los tonos tradicionales, o en su color natural si son maderas nobles, tales como caoba, roble, iroco, etc. Se prohíben los tonos brillantes (amarillos, anaranjados, rojos, etc.) y los anodizados y similares.
11. Se recomienda el uso de contraventanas. Se admiten las persianas de librillo en madera o metal pintados. En caso de utilizarse persianas enrolladas, el tambor nunca quedará visto ni sobresaldrá del plano de fachada.
12. Los huecos de garaje en edificios exclusivamente residenciales tendrán un ancho máximo de tres (3m) metros medidos entre jambas y quedarán a una distancia mínima de setenta (70cm) centímetros de la línea medianera o, en su caso, un (1) metro de la esquina de la parcela. Quedan prohibidas las embocaduras abiertas, debiéndose disponer la puerta de entrada en el paramento de fachada y serán, preferentemente, de hojas con giro vertical abriendo hacia dentro. Las pinturas de las puertas de garaje cumplirán las mismas condiciones que las establecidas para las carpinterías y cerrajerías.

Artículo 12.2.18. Salientes de huecos.

1. Las jambas de portadas, podrán sobresalir de la alineación un máximo de diez (10cm) centímetros.
2. Las rejas voladas y molduras, se consentirán hasta un vuelo máximo de quince (15cm) centímetros siempre que sobresalgan a una altura no inferior a dos (2m) metros, de la rasante de la calle. Por debajo de dicha altura, dichos salientes se sujetarán a las condiciones del párrafo anterior.

Artículo 12.2.19. Cuerpos salientes.

1. El vuelo máximo en balcones, terrazas, cornisas, marquesinas y viseras, será, con relación a la alineación de calle, el siguiente:
   1. Calles de menos de nueve (9m) metros: treinta y cinco (35cm) centímetros máximo.
   2. Calles de más de nueve (9m) metros: cincuenta (50cm) centímetros máximo.
2. No se permitirán fuera de las alineaciones definidas cuerpos volados cerrados. Se permitirá la colocación de cierres de balcones, siempre que se efectúe en la forma tradicional, es decir, como elementos singulares dentro de la composición general de la fachada.
3. Si la finca tuviera más de una fachada se aplicará para cada una de ellas en lo referente a vuelos, las condiciones del apartado 1 de este epígrafe. La anchura de la calle, en los casos en que no sea uniforme, se considerará, a efectos de determinar los salientes y vuelos, como la media aritmética correspondiente a la longitud de la fachada del edificio.
4. Las cornisas o impostas, cuyo vuelo exceda de treinta (30cm) centímetros deberán volverse antes de llegar a la medianería, salvo que coincidan en altura con la de la casa colindante, en cuyo caso podrán componerse con ésta.
5. Los salientes y vuelos en los espacios libres y patios se regirán por las condiciones fijadas en el epígrafe 1.

Artículo 12.2.20. Cubiertas.

1. Las cubiertas serán planas admitiéndose las inclinadas siempre que cumplan las siguientes condiciones:
   1. La pendiente máxima admisible de los planos inclinados será de treinta grados (30%).
   2. Como material de cubrición se recomienda la teja curva en su color natural o vidriada. Los acabados con planchas metálicas serán de color cobre oxidado.
   3. Se prohíben los acabados en piezas de fibrocemento o similar, así como las láminas asfálticas revestidas con metalizados.
2. Las aguas pluviales de cubiertas se recogerán en canalones y se conducirán mediante bajantes al alcantarillado. Los bajantes no se recomiendan vistos. En caso de serlo se recomienda alojarlos en cajas cubiertas en el parámetro de la fachada y, en planta baja, embutidas dentro del parámetro de fachada. Los canalones y bajantes vistos serán de zinc o de chapa metálica pintados, prohibiéndose expresamente las piezas de fibrocemento y los plásticos.
3. Se prohíben los usos habitables en las plantas abuhardilladas.
4. Se prohíben las buhardillas y los lucernarios en castillete sobre la línea de cumbrera.

Artículo 12.2.21. Aleros.

El canto máximo de los aleros será de doce (12cm) centímetros si no tiene moldura y de veinte (20cm) centímetros en caso contrario.

Artículo 12.2.22. Balcones.

1. El canto máximo del vuelo será de doce (12cm) centímetros si no tiene molduras y, en caso contrario su canto máximo será de veinte (20cm) centímetros.
2. La anchura del balcón será la correspondiente al hueco incrementado en cada lado un máximo de treinta (30cm) centímetros, salvo en el caso en que el balcón sea corrido, lo cual deberá estar justificado en base a la composición de la fachada.
3. La distancia del balcón a la medianera será como mínimo de cuarenta (40cm) centímetros.
4. En los cierros, el vuelo y canto del suelo se ajustará a lo previsto para los balcones. No obstante, la protección situada por encima de cota ciento cinco (105cm) centímetros sobre la losa volada podrá sobresalir a su vez diez (10cm) centímetros respecto al vuelo de aquella.
5. Se prohíbe el tratamiento de marquesinas en forma de pequeños tejados. La marquesina no será corrida, sino de anchura referida al hueco que protege. El canto de las marquesinas no excederá de doce (12cm) centímetros.

Artículo 12.2.23. Toldos.

Los toldos de las tiendas quedarán por dentro del bordillo de la acera cuarenta (40cm) centímetros respetando además el arbolado, si lo hubiere, y quedando el punto más bajo a una altura no inferior a dos (2m) metros sobre la rasante de la acera. Los elementos de sustentación, una vez plegados, no podrán sobresalir sobre los máximos permitidos para salientes de portadas especificados en el epígrafe 1 del artículo $12.2 .18$.

Artículo 12.2.24. Condiciones particulares de los Equipamientos y Servicios Públicos.

1. Por su carácter dotacional y representativo, los equipamientos de titularidad pública podrán adoptar las regulaciones y las formas arquitectónicas que se consideren más adecuadas, incluyendo las que sean expresión de tendencias contemporáneas, cuya implantación en el Conjunto Histórico contribuya al enriquecimiento de la amalgama de culturas arquitectónicas integradas en la ciudad.
2. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior, las disposiciones de las presentes Normas relativas a composición, morfología y uso de los materiales tendrán mero carácter indicativo. No obstante, el proyecto deberá justificar suficientemente la opción arquitectónica elegida.

Artículo 12.2.25. Condiciones particulares de uso.

Además del uso pormenorizado de vivienda en sus dos categorías, vivienda plurifamiliar y vivienda unifamiliar, y de los otros usos pormenorizados expresamente grafiados en los planos de ordenación del presente Plan General, se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:

1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
   1. Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Artículo $6.4.9$, apartado 2 de las presentes Normas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permite en la planta baja.
   2. Almacenamiento, en las condiciones establecidas en el artículo $6.4.10$ de las presentes Normas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en la planta baja.
   3. Taller doméstico. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
2. Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo $6.4.10$. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
3. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
   1. Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en la planta baja.
   2. Oficinas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. Los servicios personales y despachos domésticos, en las condiciones establecidas en el Artículo $6.5 .18$, se admiten en todas las plantas.
   3. Hotelero. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
   4. Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas Especiales o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
   5. Agrupaciones Terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo.
   6. Garaje-Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos, salvo en rehabilitaciones de edificaciones existentes donde se admiten en planta baja, con un único acceso, y siempre que no ocupen los patios y espacios libres de parcela. En viviendas unifamiliares y bifamiliares también se admiten en la planta baja, con un único acceso, y sin ocupar los espacios libres de parcela.
4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos, salvo las tipologías de instalaciones deportivas singulares y grandes centros hospitalarios.
5. Espacios Libres.
6. Viario.
7. Transportes e Infraestructuras Básicas.

Artículo 12.2.26. Normativa específica para corrales industriales.

1. Son Corrales industriales las parcelas calificadas para actividades productivas en el presente Plan General en el ámbito del Conjunto Histórico Declarado, constituido por agrupaciones mixtas de vivienda y pequeños locales artesanales que constan de una casa tapón, que organiza el contacto con la calle y un espacio interior al que se abren los locales artesanales. El espacio interior tiene suficiente magnitud como para poder desarrollar actividades al aire libre conectadas con las actividades artesanales, carga y descarga e, incluso, aparcamiento.
2. Los Corrales de uso de actividades productivas quedarán sujetos a la siguiente normativa:
   1. Los corrales de pequeña industria artesanal deberán mantener la tipología original, contando con la casa tapón con pasaje, espacio libre interior y talleres alrededor de dicho espacio.
   2. Deberán ser locales artesanales o de pequeña industria no contaminante. Constarán de una planta baja con un máximo de $6\text{ m}$ de altura y uso artesanal, artístico o de servicios avanzados y de una planta alta con posibilidad de vivienda ligada a la actividad productiva de planta baja, con un máximo de $3,5\text{ m}$ de altura.
   3. Los conjuntos industriales podrán dedicar a uso residencial el inmueble destinado a casa tapón y el $30\%$ de su superficie neta a uso comercial. En los locales industriales, se podrá construir una entreplanta para oficina y otros servicios en el $25\%$ de la superficie. En todo caso, el conjunto mantendrá la superficie de espacio libre actual.
   4. Los locales industriales deberán cumplir las Normas de Protección Ambiental y los Usos del presente Plan así como las que se derivan de la Legislación Sectorial en la materia.
   5. Las actividades desarrolladas en ellos deberán ser compatibles con la residencia en cuanto a niveles de riesgo, ruido, vibraciones, emisión de polvo y humos, bien por el propio desarrollo de la actividad o por la adopción de las medidas correctoras necesarias.
   6. Los locales industriales deberán cumplir las ordenanzas municipales en cuanto a ventilación, iluminación, servicios higiénicos para el público y el personal.
   7. Todos los locales deberán cumplir la Norma Básica de Protección contra Incendios vigente.
   8. Los residuos sólidos y líquidos derivados de la actividad industrial tendrán un tratamiento acorde con el uso residencial compatible.

Capítulo III. Condiciones particulares de la ordenación de edificación en manzana (M).

Artículo 12.3.1. Definición y aplicación.

1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con suelos residenciales colmatados en los que la edificación se dispone alineada a vial y entre medianeras, configurando manzanas cerradas, de tipos muy diferentes según el parcelario de origen, las condiciones de ocupación y los procesos de renovación producidos. Las condiciones particulares reconocen y consolidan esta estructura, teniendo en consideración la incidencia de la nueva edificación en altura en orden a una adecuada recomposición del paisaje urbano.
2. También integran esta ordenación áreas de suelo vacante. En estos supuestos se pretende, mediante la edificación alineada a vial, reforzar el carácter ordenador y estructurante que el Plan General encomienda a significados ejes viarios.
3. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o parcelas identificados en los Planos de Ordenación con la letra (M) o (Mp), correspondiente esta última sigla a las manzanas en que se establece alineación interior.

Artículo 12.3.2. Condiciones particulares de parcelación.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2 del Artículo 7.2.6. de estas Normas, serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del Plan General.
2. Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones habrán de cumplir con las siguientes determinaciones:
   1. En manzanas exteriores a la delimitación del Conjunto Histórico Declarado, referido en el Artículo 10.2.1 de estas Normas: La longitud mínima del lindero frontal será de diez (10) metros. Será preceptiva la previa aprobación de un Estudio de Detalle para la edificación de parcelas superiores a tres mil (3.000) metros cuadrados, salvo en el caso de la ordenación (Mp).
   2. Manzanas incluidas en la delimitación del Conjunto Histórico Declarado. Se han de cumplir las siguientes condiciones:
      • A una (1) parcela sólo se podrá agregar una (1) parcela, y por una sola vez.
      • La longitud mínima del lindero frontal no será inferior a diez (10) metros.
      • La superficie máxima de la parcela resultante será de ochocientos (800) metros cuadrados.
      Será preceptiva la previa aprobación de un Estudio de Detalle para la edificación de parcelas superiores a tres mil (3.000) metros cuadrados, salvo en el caso de la ordenación Mp.

Artículo 12.3.3. Alineaciones a vial.

Las construcciones dispondrán su línea de edificación sobre las alineaciones exteriores establecidas en los Planos de Ordenación del Plan General, y se adosarán a las medianerías colindantes.

Artículo 12.3.4. Alineaciones interiores.

Las edificaciones de la sub-ordenación (Mp) deberán ajustarse a las alineaciones interiores grafiadas en los Planos de Ordenación del Plan General. Estas alineaciones interiores se entenderán obligatorias cuando se representan con línea continua, y como alineaciones máximas cuando la línea es discontinua.

Artículo 12.3.5. Retranqueos.

1. No obstante la obligación de alinearse a vial, por motivos de composición estética de la fachada, y sin que ello dé lugar, en ningún caso, a aumento de altura en la edificación. Se permitirán los retranqueos en los siguientes casos:
   1. En la planta baja del edificio, siempre que el retranqueo se produzca al tratar el bajo como soportal, quedando los pilares en la alineación del vial y el paramento retranqueado situado a una distancia de aquella igual o superior a tres (3) metros y, en todo caso, en tramos de fachadas de longitud igual o superior a veinticinco (25) metros.
   2. A lo largo de las fachadas, en todas las plantas altas, siempre que en sus extremos quede garantizada la ocultación, con cuerpos y volúmenes edificados, de los muros medianeros colindantes. En todo caso este retranqueo no será superior a cinco (5) metros.
   3. Cuando el retranqueo lo sea en todo el frente de alineación de una manzana, la fachada podrá retranquearse en todas sus plantas un máximo de cinco (5) metros desde la alineación del vial.
   4. Las dos últimas plantas contenidas dentro de la altura reguladora máxima podrán retranquearse libremente. Se permite la formación de pérgolas, barandas, belvederes o similares, siempre que la medianería vista tenga tratamiento de fachada.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el epígrafe anterior, será obligatorio el retranqueo cuando así esté fijado por los Planos de Ordenación del Plan General.

Artículo 12.3.6. Ocupación sobre rasante.

1. Se establecen los siguientes criterios de ocupación máxima para la ordenación de edificación en manzana (M) y (Mp):
   1. En Manzanas (M):
      • Cien por cien (100%) de la superficie de la parcela en planta baja, cuando se destine en su totalidad a usos no residenciales. Y hasta el ochenta por ciento (80%) en el resto de los casos.
      • Hasta el ochenta por ciento (80%) de la superficie de la parcela en resto de plantas.
   2. En la subzona (Mp), la edificación podrá ocupar la totalidad del espacio comprendido entre las alineaciones exteriores e interiores. La alineación exterior será obligatoria en los términos del Artículo 10.3.5. La alineación interior será obligatoria cuando aparezca grafiada con línea continua, y será alineación máxima cuando se represente como línea discontinua. No se podrá edificar más allá de la alineación interior.
2. En edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del Plan General, la instalación de ascensores no computará a efectos de ocupación si se ajustan a las dimensiones mínimas exigidas por las normativas sectoriales.

Artículo 12.3.7. Ocupación bajo rasante.

1. La ocupación bajo rasante se ajustará a los siguientes parámetros:
   1. En la subzona (M) se podrá ocupar la totalidad de la parcela.
   2. En la subzona (Mp) sólo se podrá ocupar la totalidad del espacio comprendido entre las alineaciones exteriores e interiores.
2. Cuando el uso del sótano sea el de garaje, se podrá ocupar la totalidad de la parcela, sin que ello implique exceder de la dotación máxima de aparcamientos que establecen las presentes Normas.

Artículo 12.3.8. Altura de las edificaciones.

1. La altura de las edificaciones se fija en número de plantas en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa del Plan General. El ámbito de fijación de altura será el de la manzana, o submanzana, cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana. La cota de referencia se fijará por las reglas establecidas por el apartado 1 del Artículo 7.3.25 de estas Normas para los edificios con alineación obligatoria a vial.
2. Para el caso de inexistencia de determinación de altura en los planos, el número máximo de plantas se determinará mediante la redacción de un Estudio de Detalle, que armonice la edificabilidad permitida y demás condiciones de edificación a la morfología y tipologías del entorno.
3. Las alturas máximas serán de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros en plantas bajas y de trescientos cincuenta (350) centímetros en plantas superiores.
4. En los supuestos de agregación de parcelas que tengan asignadas diferentes números de plantas, las parcelas resultantes podrán igualar el número de plantas de cualquiera de las parcelas agregadas, si bien la edificabilidad del conjunto no podrá ser superior a la suma de las edificabilidades que correspondería a cada una de las parcelas de forma individualizada. En este caso, será necesario la redacción de un Estudio de Detalle.

Artículo 12.3.9. Edificabilidad y densidad máxima.

1. En manzanas (M). La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

   Edificabilidad máxima en Manzanas (M)

   Nº de plantas	Edif. m2t/m2s
   3	2,40
   4	3,20
   5	4,00
   6 y más	4,80

2. En manzanas (Mp). La edificabilidad máxima sobre parcela será la resultante del producto de la máxima ocupación permitida sobre rasante por el número de plantas establecida en los planos de ordenación.
3. Cuando el uso pormenorizado principal de la parcela sea el de vivienda, se establece una densidad máxima residencial aplicable sobre la misma. La densidad de viviendas permitida en cada parcela será la resultante de dividir la máxima superficie construible sobre rasante por los siguientes promedios:
   1. Para vivienda libre: ochenta y cinco (85) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a cuarenta (40) metros cuadrados.
   2. Para vivienda protegida: setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.
   3. Para rehabilitación: setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.
4. En edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del Plan General, la instalación de ascensores no computará a efectos de ocupación y edificabilidad, siempre que se ajusten a las dimensiones mínimas exigidas por las normativas sectoriales.

Artículo 12.3.10. Patios.

1. En ningún caso se permitirán patios ingleses.
2. En la subzona Mp se permitirán patios de manzana y patios de luces y ventilación. En el caso de alineaciones interiores máximas se permitirán además patios abiertos a líneas de fondos edificable.
3. Aquellos patios de manzana que por condiciones de protección contra incendios deban ser accesibles a los vehículos de extinción y salvamento, contarán con un adecuado acceso desde el exterior para tal fin. De igual forma, se organizará el patio de modo que permita la aproximación y maniobra de los mismos en su interior.

Artículo 12.3.11. Áticos y construcciones por encima de la altura máxima.

1. Sobre la altura máxima establecida en los Planos de Ordenación sólo se permitirán las construcciones e instalaciones definidas en el Artículo 7.3.24 de estas Normas, salvo en los casos previstos en el apartado siguiente.
2. Cuando la altura de la nueva construcción sea inferior a la de las colindantes, y la diferencia de altura sea superior a dos (2) plantas o seis (6) metros, en al menos en uno de los lados, podrá edificarse una (1) planta por encima de las máximas establecidas por el Plan, sin que ello suponga, en ningún caso, un incremento de la edificabilidad total, que deberá respetar el máximo establecidos en el Artículo 12.3.9.
   1. La superficie de ésta planta no será superior al cincuenta por ciento (50%) de la planta piso y en ella estarán incluidas las instalaciones auxiliares referidas en el párrafo anterior.
   2. Esta planta adicional deberá situar su fachada coplanaria con la del resto del edificio en toda su longitud.

Artículo 12.3.12. Construcciones auxiliares.

No se permitirán edificaciones auxiliares en los espacios libres de edificación.

Artículo 12.3.13. Condiciones particulares de estética.

1. En las edificaciones en manzana exteriores a la Delimitación del Conjunto Histórico Declarado, referido en el Artículo 10.2.1 de estas Normas:
   1. Se permitirá la construcción de soportales, en las condiciones indicadas sobre retranqueo. Se buscarán soluciones arquitectónicas con plantas bajas caladas con el fin de proveer a los espacios interiores de manzanas de vida comunitaria.
   2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido para ello en el Título VII de las presentes Normas.
2. En las edificaciones en manzana incluidas en la Delimitación del Conjunto Histórico Declarado: Se ajustarán a lo establecido en los Artículos 12.2.7, 12.2.16, 12.2.17, 12.2.18, 12.2.19, 12.2.20, 12.2.21 y 12.2.22 del presente Título.

Artículo 12.3.14. Condiciones particulares de uso.

Además del uso pormenorizado de vivienda en sus dos categorías, vivienda plurifamiliar y vivienda unifamiliar, y de los otros usos pormenorizados expresamente grafiados en los planos de ordenación del presente Plan General, se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:

1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
   1. Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.9, apartado 2 de las presentes Normas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permite en la planta baja.
   2. Almacenamiento, en las condiciones establecidas en el artículo 6.4.10 de las presentes Normas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en la planta baja.
   3. Taller doméstico. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
2. Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
3. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
   1. Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en la planta baja y primera.
   2. Oficinas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. Los servicios personales y los despachos profesionales, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.5.18, se admiten en todas las plantas.
   3. Hotelero. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja, primera y segunda.
   4. Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas Especiales o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
   5. Agrupaciones Terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo.
   6. Garaje-Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos, salvo en rehabilitaciones de edificaciones existentes donde se admiten en planta baja, con un único acceso, y siempre que no ocupen los patios y espacios libres de parcela. En viviendas unifamiliares y bifamiliares también se admiten en la planta baja, con un único acceso, y sin ocupar los espacios libres de parcela
4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo IV. Condiciones particulares de la ordenación de edificación abierta (A)

Artículo 12.4.1. Definición y aplicación.

1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden en su mayoría con sectores de extensión que han sido objeto de los Planes Parciales y Especiales que desarrollaron los planeamientos generales anteriores. Son suelos en muchos casos consolidados mediante ordenación abierta de edificios o polígonos de vivienda plurifamiliar en altura, generalmente en bloques aislados.
2. Las condiciones particulares de la ordenación reconocen como situaciones de hecho las ordenaciones abiertas ya ejecutadas e incluso aquellas que pese a no estar materializadas tienen, a la entrada en vigor del Plan General, una ordenación de volúmenes definitivamente aprobadas. En esta calificación, las parcelas edificadas se ajustarán a sus condiciones de edificación efectivamente materializadas pudiendo realizarse en ellas obras de conservación y rehabilitación. Las obras de sustitución se ajustarán también a sus condiciones de edificación materializadas excepto en el caso de que se actúe sobre el conjunto de la manzana en la que se aplicarán las condiciones previstas en este capítulo (en particular las de separación a linderos y entre edificios, la edificabilidad máxima y el número de plantas), siendo necesaria la tramitación de un Estudio de Detalle. Si a la entrada en vigor del presente Plan quedase alguna parcela existente sin edificar en el seno de una manzana en parte edificada, las condiciones de edificación serán las establecidas en el Estudio de Detalle o Plan Parcial o Especial aprobado definitivamente con anterioridad a este Plan en desarrollo del Plan General de 1987. No obstante, si la parcela existente, con o sin edificación, constituye en si misma una manzana o tiene una superficie mayor a 3.000 m (tres mil metros) se ajustará a las condiciones de edificación establecidas en este Capítulo. Por causas de fuerza mayor, la sustitución de edificaciones en el seno de la manzana, podrá realizarse conservando la edificabilidad anteriormente materializada en la edificación existente.
3. Por otra parte, también se pretende consolidar con esta ordenación piezas de suelo aún vacantes o en transformación en ordenaciones en suelo urbano no consolidado.
4. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o áreas identificadas en los Planos de Ordenación con la letra A.

Artículo 12.4.2. Condiciones particulares de parcelación.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2 del Artículo 7.2.6 de estas Normas, serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan General. No se entienden como parcelas edificables los espacios libres de unidades edificadas con anterioridad, que aún no hayan sido cedidas, en su caso, a la titularidad pública, o bien que no se hayan registrado como espacios libres privados afectos a la edificación.
2. Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones deberán tener una extensión superficial mínima de mil metros cuadrados. (1.000). No se permitirá la segregación de parcelas que mantengan edificaciones existentes o que pretendan la constitución como parcela independiente de espacios libres privados afectos a la edificación existente.
3. Cuando en una parcela se proyecte la ejecución de dos o más bloques, el proyecto o Estudio de Detalle deberá garantizar la efectiva mancomunación de los espacios libres interiores de la parcela. En todo caso será preciso la previa aprobación de un Estudio de Detalle cuando se actúe sobre parcelas de más de cinco mil (5.000) metros cuadrados.

Artículo 12.4.3. Separación a linderos.

1. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se medirá a partir del eje de la calle.
2. La edificación deberá alinearse a vial cuando así se disponga por el Plan General o en otros instrumentos de planeamiento de desarrollo, siempre que la separación a la edificación situada en el frente opuesto del vial sea, como mínimo, una distancia igual a la altura de la edificación más alta.
3. Cuando sobre uno (1) de los linderos de la parcela haya una medianería vista, la nueva edificación se adosará a ella.

Artículo 12.4.4. Separación entre edificios.

1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fueren diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor.
2. Cuando sobre las primeras plantas edificadas se levanten volúmenes construidos exentos éstos se separarán la mitad de la altura (h/2) en los paramentos con huecos a piezas vivideras.

Artículo 12.4.5. Alturas máximas.

1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en el apartado 2 del artículo 7.3.25 de estas Normas para los edificios exentos.
2. Las alturas máximas de las edificaciones se fija en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa del Plan General. El ámbito de fijación de altura será el de la manzana, o submanzana cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana. Para el caso de inexistencia de determinación de altura en los planos, el número máximo de plantas se determinará mediante la redacción de un Estudio de Detalle, que armonice la edificabilidad permitida y demás condiciones de edificación a la morfología y tipologías del entorno.
3. Las alturas máximas serán de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros en plantas bajas y de trescientos veinte (320) centímetros en plantas superiores.
4. En los supuestos de agregación de parcelas que tengan asignadas diferentes números de plantas, las parcelas resultantes podrán igualar el número de plantas de cualquiera de las parcelas agregadas, si bien la edificabilidad del conjunto no podrá ser superior a la suma de las edificabilidades que correspondería a cada una de las parcelas de forma individualizada. En este caso, será necesario la redacción de un Estudio de Detalle.

Artículo 12.4.6. Ocupación sobre rasante.

1. Para ocupaciones no predeterminadas por el propio Plan General, bien mediante ordenación pormenorizada, bien mediante las condiciones impuestas a la Áreas de Reforma Interior o Sectores del Suelo Urbano no Consolidado, se establece la ocupación máxima sobre rasante en un sesenta por ciento (60%) de la superficie de la parcela.
2. Previo Estudio de Detalle podrá permitirse una ocupación mayor, siempre que el espacio que debiera ser libre de parcela sea destinado a espacio libre de uso y dominio público.
3. En edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del Plan General, la instalación de ascensores no computará a efectos de ocupación si se ajustan a las dimensiones mínimas exigidas por las normativas sectoriales.

Artículo 12.4.7. Ocupación bajo rasante.

1. La superficie ocupada bajo rasante coincidirá con la edificada sobre rasante.
2. Cuando el uso del sótano sea el de garaje, se podrá ocupar hasta el setenta y cinco por ciento (75) de la parcela. En todo caso se garantizará un mínimo del veinticinco (25) por ciento de la parcela exenta de edificación sobre y bajo rasante.
3. Para los casos de ocupaciones predeterminadas por el propio Plan General, bien mediante ordenación pormenorizada, bien mediante las condiciones impuestas a la Áreas de Reforma Interior o Sectores del Suelo Urbano no Consolidado, o para los casos a los que se refiere el punto 2 del artículo anterior la ocupación bajo rasante podrá llegar hasta el cien por cien (100%).

Artículo 12.4.8. Edificabilidad y densidad máxima.

1. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

   Edificabilidad máxima en Ordenación Abierta (A)

   Nº de Plantas	Edif. m2t/m2s
   3	1,50
   4	2,00
   5	2,50
   6	3,00
   7	3,50
   8	4,00
   9 y más	4,50

2. Cuando el uso pormenorizado principal de la parcela sea el de vivienda, se establece una densidad máxima residencial aplicable sobre la misma. La densidad de viviendas permitida en cada parcela será la resultante de dividir la máxima superficie construible sobre rasante por los siguientes promedios:
   1. Para vivienda libre: ochenta y cinco (85) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a cuarenta (40) metros cuadrados.
   2. Para vivienda protegida: setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.
   3. Para rehabilitación: setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.
3. En edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del Plan General, la instalación de ascensores no computará a efectos de ocupación y edificabilidad, siempre que se ajusten a las dimensiones mínimas exigidas por las normativas sectoriales.

Artículo 12.4.9. Patios.

Se permiten los patios de luces, de ventilación y abiertos.

Artículo 12.4.10. Construcciones auxiliares.

Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones:

1. No podrán exceder de una (1) planta ni de trescientos cincuenta (350) centímetros de altura.
2. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela. Se cumplirá además el apartado 2 del Artículo 12.4.7 anterior.
3. En ningún caso podrá situarse a menos de ocho (8) m. de los linderos frontales de la parcela, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse sobre dichos linderos.

Artículo 12.4.11. Aparcamientos en espacios libres de parcela.

1. El espacio libre de parcela podrá acondicionarse como aparcamiento con capacidad máxima para cubrir el veinte por ciento (20%) de las plazas de aparcamientos que demanden los usos implantados en el edificio.
2. En caso de ser requerido por las normas de protección contra incendios, el diseño de los espacios libres y la distribución de plazas de aparcamiento posibilitará la aproximación y maniobra de los vehículos de extinción y salvamento.

Artículo 12.4.12. Condiciones estéticas.

1. Las plantas bajas podrán ser porticadas.
2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido para ello en el Título VII de estas Normas.
3. No se permite el adosamiento parcial por las medianeras en las tipologías de bloque en H.
4. La fachada de mayor longitud del edificio no podrá rebasar los sesenta (60) metros, sin considerar los cuerpos y elementos salientes admitidos, y excluyéndose también de este cómputo los zócalos compuestos por planta baja o planta baja y primera, con destino a usos permitidos no residenciales, cuya longitud de fachada podrá elevarse a cien (100) metros.
5. La forma de la edificación será tal que pueda inscribirse un círculo de diámetro igual o inferior a cien (100) metros, excluyéndose de este cómputo los zócalos definidos en el apartado anterior, que deberán estar inscritos en un círculo de diámetro igual o inferior a ciento cincuenta (150) metros.
6. La orientación de los volúmenes edificatorios de uso residencial será tal que, al menos el noventa por ciento (90%) de las viviendas tengan una fachada orientada en el sector ENE-S-ONO, o bien que queden dispuestas las vivienda con doble ventilación exterior. Todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en las presentes Normas.
7. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido.
8. Las parcelas edificadas sólo podrán vallarse con elementos de cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán rebasarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite máximo total de dos (2) metros.
9. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie.

Artículo 12.4.13. Condiciones particulares de uso.

Además del uso pormenorizado de vivienda en la categoría de vivienda plurifamiliar y de los otros usos pormenorizados expresamente grafiados en los Planos de Ordenación del presente Plan General, se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:

1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
   1. Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.9, apartado 2 de estas Normas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permite en la planta baja.
   2. Almacenamiento, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.10 de estas Normas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permite en la planta baja.
2. Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
3. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
   1. Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en la planta baja.
   2. Oficinas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. Los servicios personales y los despachos profesionales, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.5.18, se admiten en todas las plantas.
   3. Hotelero. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja, primera y segunda.
   4. Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas Especiales o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
   5. Agrupaciones terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo.
   6. Garaje-Aparcamiento. En edificio de uso no exclusivo sólo se admiten en sótanos.
4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo V. Condiciones particulares de la ordenación suburbana.

Artículo 12.5.1. Definición y aplicación.

1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con suelos colmatados por una tipología edificatoria a imagen de las viviendas tradicionales entre medianeras: edificaciones de una, dos y tres plantas, y en algunos casos cuatro plantas, con alineación a vial rigurosa, con alto porcentaje de ocupación de la parcela, dejando un espacio libre trasero para patio de ventilación y servicio.
2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con la letra SB.

Artículo 12.5.2. Condiciones particulares de parcelación.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2 del Artículo 7.2.6 de estas Normas, serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan General.
2. Agregaciones y Segregaciones de Parcelas.
   1. Todas las parcelas resultantes de nuevas agregaciones y segregaciones deberán, en todo caso, tener una superficie mínima de noventa (90) metros cuadrados y un lindero frontal igual o superior a seis (6) metros.
   2. No se podrán agregar más de cinco (5) parcelas, y la parcela resultante no podrá sobrepasar los quinientos (500) metros cuadrados de superficie.

Artículo 12.5.3. Alineaciones.

Las edificaciones se dispondrán sobre las alineaciones a vial o sobre la línea de edificación si ésta determinación estuviera grafiada en los Planos de Ordenación y, en todo caso, adosadas a las medianeras colindantes. No se permitirán retranqueos delanteros.

Artículo 12.5.4 Ocupación sobre rasante.

1. Sobre rasante, las construcciones podrán ocupar los siguientes porcentajes de la superficie total de la parcela:
   1. Parcelas de superficie inferior o igual a ciento diez (110) metros cuadrados: el cien por cien (100%).
   2. Parcelas de superficie mayor de ciento diez (110) metros cuadrados: el cien por cien (100%) de la parcela en planta baja, cuando se destine en su totalidad a usos no residenciales, y hasta el ochenta por ciento (80%) en el resto de los casos. En el resto de plantas, hasta el ochenta por ciento (80%) de la superficie de la parcela.
2. Los patios de ventilación, a estos efectos, computan como superficie ocupada.

Artículo 12.5.5. Ocupación bajo rasante.

Se permiten las construcciones bajo rasante que podrán ocupar la totalidad de la parcela. Los usos permitidos serán los definidos en el Artículo 6.2.3 de estas Normas.

Artículo 12.5.6. Separación a lindero trasero.

1. Además de cumplir las condiciones de ocupación, las construcciones de la ordenación SB, en parcelas de superficie superior a ciento diez (110) metros cuadrados y con un fondo superior a quince (15) metros, deberán separarse del lindero trasero una distancia equivalente al cuarenta por ciento (40%) de la altura máxima permitida por la ordenación para dicha parcela, y como mínimo tres (3) metros. En aquellas parcelas en las que se determina que la edificación deberá alinearse sobre la línea de edificación grafiada en los planos de ordenación pormenorizada completa, podrán no separarse del lindero trasero, siempre y cuando el fondo de la edificación sea inferior a diecisiete (17) metros A estos efectos se entiende como fondo de parcela la distancia medida perpendicularmente desde la línea de edificación o la alineación exterior, al punto más alejado del lindero trasero.
2. Se considera igualmente, que las parcelas en esquina sólo tienen linderos frontales y laterales, y no traseros.

Artículo 12.5.7. Altura.

1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en el apartado 2 del artículo 7.3.25 de estas Normas para los edificios alineados a vial.
2. Las alturas máximas de las edificaciones se fija en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa del Plan General. El ámbito de fijación de altura será el de la manzana, o submanzana cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana. Para el caso de inexistencia de determinación de altura en los planos, el número máximo de plantas se determinará mediante la redacción de un Estudio de Detalle, que armonice la edificabilidad permitida y demás condiciones de edificación a la morfología y tipologías del entorno.
3. Las alturas máximas serán de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros en plantas bajas y de trescientos veinte (320) centímetros en plantas superiores.
4. En los supuestos de agregación de parcelas que tengan asignadas diferentes números de plantas, las parcelas resultantes podrán igualar el número de plantas de cualquiera de las parcelas agregadas, si bien la edificabilidad del conjunto no podrá ser superior a la suma de las edificabilidades que correspondería a cada una de las parcelas de forma individualizada. En este caso, será necesario la redacción de un Estudio de Detalle.
5. Dentro de las condiciones señaladas en los apartados anteriores, las alturas totales y parciales deberán establecerse en relación con las colindantes, particular que deberá justificarse gráficamente.
6. Excepcionalmente la administración urbanística municipal podrá autorizar en plantas bajas alturas superiores a las que en cada caso correspondan cuando se justifique su procedencia por necesidades especiales, funcionales y directamente vinculadas a un uso. En todo caso la altura total del edificio deberá mantenerse dentro de la que le corresponda de conformidad con lo establecido en los apartados anteriores.

Artículo 12.5.8. Edificaciones por encima de la altura máxima.

1. Por encima de la altura señalada en el artículo anterior sólo podrán elevarse pérgolas, elementos ligeros y desmontables, instalaciones (aire acondicionado, placas solares, de telecomunicación, de radiocomunicación, etc.) y piscinas. De igual modo podrán elevarse cuartos de máquinas de ascensor, cajas de escaleras, trasteros, servicios generales de la finca, así como cualquier otro uso admitido. La autorización de estas instalaciones y edificaciones, en todos los casos, estará condicionada a que todos sus puntos estén retranqueados de la línea de fachada a la calle un mínimo de tres (3) metros, y cuya superficie total no excederá de un veinticinco por ciento (25%) de la superficie teóricamente edificable en la planta inmediatamente inferior.
2. La altura máxima de las construcciones o instalaciones a que hace referencia el punto 1 anterior será de tres (3) metros a cara superior del forjado, admitiéndose un pretil de altura máxima sesenta (60) centímetros.
3. No se permitirá sobre la altura anteriormente definida ningún cuerpo adicional de edificación, depósitos o cualquier tipo de construcción o instalaciones, que deberán ser incluidas en la altura y superficie máxima construible a que se hace referencia en los apartados anteriores.
4. Excepcionalmente, en parcelas a las que se haya fijado una altura máxima de dos (2) plantas, se admitirá un ático con uso vinculado a la vivienda de la segunda planta y una ocupación máxima del ochenta por ciento (80) de la planta inferior. Esta planta deberá retranquearse obligatoriamente del lindero frontal una distancia mínima de tres (3) metros.

Artículo 12.5.9. Edificabilidad.

1. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

   Edificabilidad máxima en Ordenación Suburbana (SB)

   Sup. Parcela	Nº Plantas	Edific (m2t/m2s)
   Menor o igual a 110 m2	2	2,5
   	3	3,0
   	4	3,5
   Mayor de 110 m2	2	2,2
   	3	2,5
   	4	3,2

2. Cuando el uso pormenorizado principal de la parcela sea el de vivienda, se establece una densidad máxima residencial aplicable sobre la misma. La densidad de viviendas permitida en cada parcela será la resultante de dividir la máxima superficie construible sobre rasante por los siguientes promedios:
   1. Para vivienda libre: ochenta y cinco (85) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a cuarenta (40) metros cuadrados.
   2. Para vivienda protegida: setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.
   3. Para rehabilitación: setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.

Artículo 12.5.10. Patios.

Se permiten únicamente los patios de parcela en todas sus modalidades.

Artículo 12.5.11. Edificaciones Auxiliares.

No se permitirán construcciones de ningún tipo en los espacios libres de parcela.

Artículo 12.5.12. Condiciones particulares de estética.

1. Las nuevas edificaciones se adaptarán a la arquitectura original circundante mediante la adecuación a su estilo y principios de composición arquitectónica, así como la utilización de los mismos materiales o en todo caso similares. Estos extremos deberán venir justificados en la memoria de los proyectos que hubieran de redactarse de conformidad con estas condiciones particulares.
2. Los criterios compositivos de las fachadas se establecerán con carácter unitario en toda la finca, a cada una de sus plantas y a cada elemento de cada planta. Se recomienda una morfología sencilla y una ordenación esquemática, reduciendo al mínimo la diversidad tipológica de vanos y carpinterías. Se prohíben las balaustradas, tejaroces y aplacados completos de fachadas.
3. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes no podrá ser superior a un veinteavo (1/20) del ancho de la calle, con un máximo, en todo caso de sesenta (60) centímetros.
4. Se prohíben los soportales y plantas bajas porticadas.
5. Los edificios se rematarán preferentemente mediante azotea plana transitable o no transitable. Se admitirán lucernarios que no superen el 10% de la superficie construida en planta inferior. Los materiales empleados deberán ser de la misma calidad que los elementos de fachada. La formación de pendientes se hará hacia la propia finca o hacia espacios libres privados y siempre mediante sistema de recogida de aguas y canalización interior.
6. Tratamiento de acabados en azoteas transitables. Los materiales acabados de cubierta corresponderán al ladrillo prensado, según los tradicionales tonos pajizos, ocres y pardos. Asimismo se admitirán cubiertas flotantes de madera u hormigón. En ningún caso se admitirán las telas impermeables vistas ni las chapas de protección alumínica reflectante o similares.
7. Tratamiento de acabados en azoteas no transitables. A las azoteas no transitables se aplicarán las limitaciones relacionadas en el punto anterior, aunque también se admitirán acabados homogéneos de guijarros o similares y otros, siempre y cuando su textura y color no sean causa de ruptura o impacto visual significativo.
8. Cubiertas inclinadas. Se prohíbe la formación de buhardillas independientes bajo cubierta para usos habitacionales o segregados de los inmediatamente inferiores.

Artículo 12.5.13. Condiciones particulares de uso.

Además del uso pormenorizado de vivienda en sus dos categorías, vivienda plurifamiliar y vivienda unifamiliar, y de los otros usos pormenorizados expresamente grafiados en los planos de ordenación del presente Plan General, se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:

1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
   1. Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Art. 6.4.9, apartado 2 de estas Normas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permite en la planta baja.
   2. Taller doméstico.
2. Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11.
3. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
   1. Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En edificios de uso no exclusivo sólo se permite en planta baja.
   2. Oficinas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. Los servicios personales y los despachos profesionales, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.5.18, se admiten en todas las plantas.
   3. Hotelero. En edificios de uso no exclusivo sólo se permite en planta baja y primera.
   4. Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas Especiales o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
   5. Agrupaciones terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo.
   6. Garaje-Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos, salvo en rehabilitaciones de edificaciones existentes donde se admiten en planta baja, con un único acceso, y siempre que no ocupen los patios y espacios libres de parcela. En viviendas unifamiliares y bifamiliares también se admiten en la planta baja, con un único acceso, y sin ocupar los espacios libres de parcela
4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo VI. Condiciones particulares de la ordenación de ciudad jardín.

Artículo 12.6.1. Definición y aplicación.

1. El elemento común a esta ordenación es la regulación de una tipología edificatoria de carácter mixto, unifamiliares y plurifamiliares, con edificios exentos que, en su conjunto, ocupan menos suelo que los edificios de los sectores de ordenación plurifamiliar abierto, permitiendo la aparición de grandes espacios libres privados cuyo ajardinamiento imprime a estas áreas su carácter más significativo.
2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con las letras CJ.

Artículo 12.6.2. Condiciones particulares de parcelación.

1. Ninguna parcela será inedificable por razón de su forma y dimensiones, si dicha situación fuera anterior a la aprobación definitiva del Plan, y cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.
2. Segregación de parcelas. Podrán segregarse parcelas siempre que todas las resultantes reúnan las siguientes condiciones:
   1. Superficie mínima: Ochocientos (800) metros cuadrados.
   2. Frente mínimo: Veinticinco (25) metros.
   3. Cuando se segreguen más de tres (3) parcelas será precisa la aprobación de un Estudio de Detalle, donde se defina la posición de cada una de las edificaciones.
3. Agregación de parcelas. Podrán, también, agregarse parcelas siempre ninguna de las parcelas resultantes exceda de los mil seiscientos (1.600) metros cuadrados, ni sus linderos frontales excedan de cuarenta (40) metros de fachada.

Artículo 12.6.3. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.

1. Ocupación máxima sobre rasante: El cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela.
2. Ocupación bajo rasante: En viviendas unifamiliares en caso de construirse un sótano se destinará a garaje y trasteros. Por el contrario en los destinados a viviendas plurifamiliares será obligatoria la construcción del citado sótano para garaje. En ambos casos los sótanos tendrán la misma ocupación que la edificación sobre rasante, incrementada en un veinte por ciento (20%), como máximo, del espacio libre de parcela.
3. Separación a linderos: La separación mínima a linderos será equivalente a la mitad de la altura (h / 2), salvo al lindero frontal, debiendo las construcciones situarse obligatoriamente a cuatro (4) metros de éste.
4. Alturas: Las que se señalan en los Planos de Ordenación Detallada. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en estas Normas para la edificación exenta. La altura de la planta baja en viviendas unifamiliares podrá reducirse hasta tres (3) metros.
5. Edificabilidad neta: La que resulte de los parámetros de ocupación y altura que le sean de aplicación.
6. En los términos establecidos en las Normas Generales de Edificación se permitirán los usos residenciales en las plantas bajo cubierta.
7. Construcciones Auxiliares. Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela con las siguientes condiciones:
   1. No podrán exceder de una (1) planta ni de trescientos cincuenta (350) centímetros de altura.
   2. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el 5% de la superficie de la parcela o el 10% de la superficie libre de la parcela.
   3. Deberán situarse a partir de la línea de edificación si existiere. Si no apareciese grafiada esta línea en los planos, las construcciones auxiliares deberán situarse como mínimo a cuatro (4) metros del lindero o linderos frontales de las parcelas excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse sobre dichos linderos.

Artículo 12.6.4. Condiciones particulares de estética.

1. Se permiten las plantas bajas porticadas, siempre que sean en parcelas de más de ochocientos (800) metros cuadrados.
2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en el Título VII de estas Normas.
3. Será obligatorio vallar las parcelas siempre que la edificación no esté alineada a vial. En todo caso sólo podrá vallarse con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura que podrán superarse con setos o protección diáfanas estéticamente admisibles con el límite total de dos (2) metros.
4. Las parcelas incluidas dentro de la delimitación del Conjunto Histórico Declarado, referido en el artículo 10.2.1, deberán cumplir con lo determinado en los artículos 12.2.16, 12.2.17, 12.2.18, 12.2.19, 12.2.20, 12.2.21, 12.2.22 de estas Normas. Con el objeto de conservar los rasgos característicos de estas áreas, deberá predominar el arbolado y la vegetación en los espacios libres de las parcelas.

Artículo 12.6.5. Condiciones particulares de uso.

Además del uso pormenorizado de vivienda y de los otros usos pormenorizados expresamente grafiados en los Planos de Ordenación del presente Plan General, se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:

1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
   1. Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Art. 6.4.9, apartado 2 de estas Normas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permite en la planta baja.
   2. Taller doméstico. En edificios no exclusivos sólo en planta baja y primera.
2. Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11.
3. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
   1. Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En los edificios de uso no exclusivo sólo se permite en planta baja.
   2. Oficinas. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. Los servicios personales y los despachos profesionales, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.5.18, se admiten en todas las plantas.
   3. Hotelero. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
   4. Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
   5. Agrupaciones terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo.
   6. Garaje-Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos, salvo en rehabilitaciones de edificaciones existentes donde se admiten en planta baja, con un único acceso, y siempre que no ocupen los patios y espacios libres de parcela. En viviendas unifamiliares y bifamiliares también se admiten en la planta baja, con un único acceso, y sin ocupar los espacios libres de parcela
4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Artículo 12.6.6. Condiciones Particulares para parcelas existentes inferiores a la mínima.

En parcelas existentes a la entrada en vigor del Plan con una superficie inferior a ochocientos metros cuadrados (800) se aplicarán las siguientes condiciones:

1. Parcelas con menos de ciento diez (110) metros cuadrados de superficie:
   1. Ocupación sobre rasante: Podrá llegar hasta el ochenta por cien (80%) de su superficie. Los patios de ventilación, a estos efectos, computan como superficie ocupada.
   2. Ocupación bajo rasante: El cien por cien (100%) de la superficie de la parcela.
   3. Separación a linderos: las edificaciones se dispondrán obligatoriamente sobre la línea de edificación. Si no tuvieran grafiada la línea de edificación, las edificaciones se alinearán a vial quedando prohibido todo retranqueo. Deberán adosarse a los dos (2) linderos laterales.
   4. Edificabilidad: La que resulte de los parámetros de ocupación y altura que sean de aplicación.
2. Parcelas con más de ciento diez (110) metros cuadrados y menos de seiscientos (600) metros cuadrados de superficie.
   1. Ocupación máxima sobre rasante: $0,60 \times (\text{Superficie de parcela} - 110\text{ m}^2) + (0,80 \times 110\text{ m}^2)$. Los patios de ventilación, a estos efectos, computan como superficie ocupada.
   2. Ocupación bajo rasante: La resultante de la aplicación del Artículo 12.6.3, apartado 2, anterior.
   3. Separación a linderos: Las edificaciones se dispondrán obligatoriamente sobre la alineación o la línea de edificación si existiere, excepto las viviendas unifamiliares aisladas que se podrán situar a cualquier distancia a partir de la línea de edificación o alineación. Deberán adosarse al lindero lateral cuando exista medianería. Las construcciones se separarán de los linderos traseros y laterales sin medianería una distancia equivalente al cuarenta por ciento (40%) de su altura, y un mínimo de tres metros.
   4. Edificabilidad: La que resulte de los parámetros de ocupación y altura que sean de aplicación.
3. Parcelas con superficie igual o superior a los seiscientos (600) metros cuadrados, y menor de ochocientos (800) metros cuadrados.
   1. Ocupación máxima sobre rasante: $0,50 \times (\text{Superficie de parcela} - 110\text{ m}^2) + (0,80 \times 110\text{ m}^2)$. Los patios de ventilación, a estos efectos, computan como superficie ocupada.
   2. Ocupación bajo rasante: La resultante de la aplicación del Artículo 12.6.3, apartado 2, anterior.
   3. Separación a linderos: las edificaciones se dispondrán obligatoriamente sobre la alineación o la línea de edificación si existiere, excepto las viviendas unifamiliares aisladas que se podrán situar a cualquier distancia a partir de la línea de edificación o alineación. Deberán adosarse al lindero lateral cuando exista medianería. Las construcciones se separarán de los linderos traseros y laterales sin medianería una distancia equivalente al cuarenta por ciento (40%) de su altura, y un mínimo de tres metros.
   4. Edificabilidad: La que resulte de los parámetros de ocupación y altura que sean de aplicación.
4. Otras condiciones de los edificios comunes a todas las parcelas.
   1. Ocupación bajo rasante: En viviendas unifamiliares en caso de construirse un sótano se destinará a garaje y trasteros. Por el contrario en los destinados a viviendas plurifamiliares será obligatoria la construcción del citado sótano para garaje.
   2. Alturas: Las que se señalan en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en estas Normas para la edificación exenta.
   3. La altura de la planta baja en viviendas unifamiliares podrá reducirse hasta tres (3) metros.
   4. En los términos establecidos en las Normas Generales de Edificación se permitirán los usos residenciales en las plantas bajo cubierta.
   5. Construcciones Auxiliares. Sólo en parcelas de superficie igual o superior a cuatrocientos (400) metros cuadrados se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela en las mismas condiciones establecidas en el Artículo 12.6.2 anterior.
5. Condiciones particulares de uso: En estas parcelas el uso pormenorizado principal es el de vivienda, en la categoría de vivienda unifamiliar. De la categoría de vivienda plurifamiliar se admiten las viviendas bifamiliares. Sólo cuando la parcela sea igual o superior a seiscientos (600) metros cuadrados se permitirá la vivienda plurifamiliar, en número mayor a dos (2) viviendas o apartamentos. Se admiten como compatibles los usos pormenorizados relacionados en el Artículo 12.6.5 y en las mismas condiciones.

Capítulo VII. Condiciones particulares de la ordenación de vivienda unifamiliar adosada.

Artículo 12.7.1. Definición y aplicación.

1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con suelos colmatados o destinados a ocuparse con edificación residencial unifamiliar, cuya morfología se caracteriza por la correlación entre parcelas y unidades de edificación, con viviendas adosadas, en las que la calle ha sido el elemento ordenador fundamental en la mayoría de los casos.
2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o parcelas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa con las letras AD.

Artículo 12.7.2. Condiciones particulares de parcelación.

1. Ninguna parcela será inedificable por razón de su forma y dimensiones, si dicha situación fuera anterior a la aprobación definitiva del Plan, y cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.
2. Para nuevas subdivisiones la superficie de todas las parcelas deberá ser, como mínimo, de ciento veinte (120) metros cuadrados y cumplir, además, las siguientes condiciones:
   • Frente mínimo: Siete metros (7) metros.
   • Forma de la parcela: Será tal que permitirá inscribir en su interior un círculo de siete (7) metros de diámetro.

Artículo 12.7.3. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.

1. La edificación se dispondrá en hilera entre medianeras con la proporción una a uno (1:1) entre unidades de viviendas y número de parcelas.
2. Ocupación sobre rasante: El sesenta por ciento (60%) de la superficie de la parcela.
3. Ocupación bajo rasante: Bajo rasante únicamente podrá construirse un sótano con destino a garaje, cuya ocupación no podrá exceder del perímetro de la edificación sobre rasante.
4. Separación a linderos:
   • Linderos con frente a vía pública: Cuatro (4) metros.
   • Lindero trasero: Cuatro (4) metros.
   • Linderos laterales: En la ordenación las edificaciones se adosarán a los linderos laterales.
5. Alturas: Las establecidas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, sin que, en ningún caso pueda sobrepasar los siete (7) metros. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas por el Título VII de estas Normas para los edificios que obligatoriamente deban alinearse a vial. Se permite:
   1. Que la altura de las plantas bajas, en viviendas unifamiliares, pueda reducirse hasta tres (3) metros.
   2. Las piezas habitables en la planta bajo cubierta.
6. Edificabilidad neta: La máxima edificabilidad neta será de 1,20 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo de parcela neta.
7. Previa a la edificación de parcelas en áreas vacías o remodelación total de superficie superior a los cinco mil (5.000) metros cuadrados será preceptiva la previa aprobación de un Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes y complexión del viario. Este Estudio de Detalle podrá destinar hasta un veinte por ciento (20%) de la edificabilidad a vivienda colectiva u otras tipologías mixtas, siempre que ello no suponga un aumento del número de viviendas ni de la superficie edificable. La altura máxima de este porcentaje de edificaciones será, en este caso, de PB+3 y hasta de trece (13) metros.

Artículo 12.7.4. Condiciones particulares de estética.

1. Se permiten las edificaciones con soportales.
2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en el Título VII de estas Normas.
3. Cuando la cubierta sea azotea podrán disponerse torreones o áticos, cuya superficie computará dentro de la máxima edificada.
4. Será obligatorio vallar las parcelas siempre que la edificación no esté alineada a vial. En todo caso sólo podrán vallarse con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite total de dos (2) metros.

Artículo 12.7.5. Condiciones particulares de uso.

1. El uso pormenorizado principal será el de viviendas, en la categoría de viviendas unifamiliares, pudiendo también destinarse a viviendas plurifamiliares o bifamiliares en el supuesto previsto en el punto 7 del Artículo 12.7.3 anterior.
2. Además de los expresamente grafiados en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa se permiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
   1. 2.1 Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
      1. Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Art. 6.4.9, apartado 2 de estas Normas y sólo en edificios de uso exclusivo.
      2. Taller doméstico.
   2. 2.2 Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11.
   3. 2.3 Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
      1. Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En los edificios de uso no exclusivo sólo se permite en planta baja.
      2. Oficinas, servicios personales y despachos profesionales.
      3. Hotelero. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
      4. Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
      5. Agrupaciones terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo.
      6. Garaje-Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos. En viviendas unifamiliares también se admiten en la planta baja.
   4. 2.4 Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
   5. 2.5 Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo VIII. Condiciones particulares de la ordenación de vivienda unifamiliar aislada y/o agrupada

Artículo 12.8.1. Definición y aplicación.

1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con suelos colmatados con edificaciones residenciales unifamiliares -aisladas o agrupadas-, cuyo espacio libre ajardinado constituye uno de los elementos característicos de la trama urbana en la que se encuentran. El objetivo fundamental de la ordenación propuesta es el mantenimiento de estas tramas, siendo consecuentemente los parámetros que se establecen el resultado de un proceso de decantación por áreas de las magnitudes más significativas de la edificación unifamiliar.
2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o parcelas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa con las letras UA.

Artículo 12.8.2. Condiciones particulares de parcelación.

1. Ninguna parcela será inedificable por razón de su forma y dimensiones, si dicha situación fuera anterior a la aprobación definitiva del Plan, y cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.
2. Segregación de parcelas: Para nuevas subdivisiones la superficie de todas las parcelas deberá ser, como mínimo, de ochocientos (800) metros cuadrados y cumplir, además, las siguientes condiciones:
   • Frente mínimo: Veinte metros (20) metros.
   • Forma de la parcela: Será tal que permitirá inscribir en su interior un círculo de veinte (20) metros de diámetro.
3. Agregación de parcelas: Sólo podrá agregarse una (1) parcela a otra (1) parcela y por una (1) sola vez.

Artículo 12.8.3. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.

1. Disposición de las edificaciones.
   1. Las edificaciones se dispondrán de forma aislada en las parcelas, respetando los parámetros de ocupación y separación a linderos que se establecen en estas condiciones particulares.
   2. Podrán parearse viviendas siempre que cada una de ellas individualmente consideradas respeten todas las condiciones particulares establecidas para esta ordenación, salvo el de separación al lindero medianero. No podrán quedar medianerías vistas.
2. Ocupación sobre rasante: Sobre rasantes las edificaciones podrán ocupar el treinta por ciento (30%) de la superficie total de la parcela.
3. Ocupación bajo rasante: Bajo rasante podrá edificarse una planta con la misma ocupación que tenga la edificación sobre rasante.
4. Separación a linderos: Salvo que en los Planos de Ordenación Pormenorizada se contuviere grafiada la línea de edificación, en cuyo caso la construcción deberá disponerse sobre ella, las edificaciones se situarán respetando las siguientes distancias mínimas:
   1. Al lindero frontal: Seis (6) metros.
   2. Al resto de los linderos: Cinco (5) metros.
5. Alturas: Las establecidas en los Planos de Ordenación Detallada sin que, en ningún caso, pueda sobrepasar los nueve (9) metros. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas por el Título VII de estas Normas para la edificación exenta. Se permiten las piezas habitables en las plantas bajo cubierta.
6. Edificabilidad: La máxima edificabilidad neta será de 0,60 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo de parcela neta.
7. Condiciones particulares para parcelas existentes inferiores a la mínima.
   1. Ocupación sobre rasante: El cuarenta por ciento (40%).
   2. Ocupación bajo rasante: Bajo rasante podrá edificarse una planta con la misma ocupación.
   3. Separación a lindero frontal: Cuatro (4) metros.
   4. Separación al resto de linderos: Tres (3) metros.
   5. Edificabilidad: La que resulte de los parámetros de ocupación y altura que sean de aplicación.

Artículo 12.8.4. Agrupaciones residenciales.

1. Se podrán agrupar unidades residenciales. Estas agrupaciones deberán, en todo caso, vincular a cada unidad residencial la superficie de parcela considerada como mínima por estas condiciones particulares, y no podrá agrupar más de diez (10) unidades.
2. Las unidades residenciales en estas agrupaciones de viviendas deberán separarse entre ellas una distancia equivalente a la altura máxima.
3. Previa a la edificación de parcelas en áreas vacías o remodelación total de superficie superior a los diez mil (10.000) metros cuadrados será preceptiva la previa aprobación de un Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes y complexión del viario. Este Estudio de Detalle podrá destinar hasta un diez por ciento (10%) de la edificabilidad a vivienda colectiva u otras tipologías mixtas, siempre que ello no suponga un aumento del número de viviendas ni de la superficie edificable. La altura máxima de este porcentaje de edificaciones será, en este caso, de PB+3 y hasta de trece (13) metros.
4. En estas subordenaciones los titulares de unidades residenciales agrupadas constituirán un condominio sobre la propiedad de las parcelas que deberán inscribir en el Registro de la Propiedad.

Artículo 12.8.5. Construcciones auxiliares.

Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela con las siguientes condiciones:

1. No podrán exceder de una (1) planta ni de trescientos cincuenta (350) centímetros de altura.
2. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el 5% de la superficie de la parcela o el 10% de la superficie libre de la parcela.
3. Deberán respetar la distancia mínima al lindero frontal que se establece en estas condiciones particulares, excepto las casetas de guardas y control de acceso que podrán ubicarse sobre dicho lindero.

Artículo 12.8.6. Condiciones particulares de estética.

1. Se permiten los pórticos, porches, etc., así como las terrazas y cuerpos cubiertos cualquiera que sean sus dimensiones.
2. Será obligatorio vallar las parcelas con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite máximo total de dos (2) metros.
3. Las parcelas incluidas dentro de la delimitación del Conjunto Histórico Declarado deberán cumplir con lo determinado en los artículos 12.2.16, 12.2.17, 12.2.18, 12.2.19, 12.2.20, 12.2.21, 12.2.22 de estas Normas.
4. Con el objeto de conservar los rasgos característicos de estas áreas, deberá predominar el arbolado y la vegetación en los espacios libres de las parcelas.

Artículo 12.8.7. Condiciones particulares de uso.

1. El uso pormenorizado principal será el de viviendas, en la categoría de viviendas unifamiliares, pudiendo también destinarse a viviendas plurifamiliares o bifamiliares en el supuesto previsto en el punto 3 del Artículo 12.8.4 anterior.
2. Además de los expresamente grafiados en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa se permiten los siguientes usos pormenorizados.
   1. 2.1 Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
      1. Talleres artesanales, en las condiciones establecidas en el Art. 6.4.9, apartado 2 de estas Normas y sólo en edificios de uso exclusivo.
      2. Taller doméstico.
   2. 2.2 Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11.
   3. 2.3 Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
      1. Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En los edificios de uso no exclusivo sólo se permite en planta baja.
      2. Oficinas, servicios personales y despachos profesionales.
      3. Hotelero. Sólo edificios de uso exclusivo.
      4. Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
      5. Agrupaciones terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo.
      6. Garaje- Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos. En viviendas unifamiliares también se admiten en la planta baja.
   4. 2.4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
   5. 2.5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo IX. Condiciones particulares de la ordenación de conservación tipológica.

Artículo 12.9.1. Definición y aplicación.

1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con barriadas construidas en los primeros años del presente siglo, con voluntad funcional autosuficiente en el momento de su ejecución. El objetivo básico de la ordenación es el mantenimiento el mantenimiento del ambiente urbano, mediante la conservación de alineaciones, ocupación y alturas de la edificación, con especial cuidado en la relación edificado-vacío en las parcelas. En el entendimiento de que la conservación de estas barriadas no pueden realizarse sin la adecuación a nuevos usos y a nuevas soluciones tipológicas la ordenación que se propone es generalmente permisiva a este aspecto.
2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o parcelas identificadas en los Planos de Ordenación Detallada con la letra CT.

Artículo 12.9.2. Condiciones de parcelación.

Se prohíbe la agregación o segregación de las parcelas existentes, excepto que estos actos tuvieren como finalidad restituir las condiciones originales de la parcelación conforme a sus proyectos primitivos.

Artículo 12.9.3. Condiciones de posición y forma de los edificios.

1. Alineaciones: Las alineaciones exteriores, retranqueos y alineaciones interiores de las parcelas serán las grafiadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa.
2. Ocupación sobre rasante. Sobre rasante las edificaciones podrán ocupar la parte de parcela no señalada como superficie libre, con las condiciones de retranqueos antes indicadas.
3. Ocupación bajo rasante. No se permite ocupación bajo rasante, salvo que se permita la sustitución de la edificación, en cuyo caso la ocupación bajo rasante habrá de coincidir con la ocupación sobre rasante.
4. Altura. El número máximo de plantas será el establecido en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa. La altura en unidades métricas se acomodará a la del entorno, y por encima de esta altura se permitirá una sola planta más con una ocupación máxima del veinticinco por ciento (25%) de la planta inmediatamente inferior.
5. Edificabilidad. Será la que resulte de los parámetros de ocupación y altura.
6. Patios. Con independencia de la superficie libre de parcela indicada en los planos, se permitirán los patios de luces y de ventilación.
7. Edificaciones auxiliares. Se permiten las edificaciones auxiliares sobre el espacio libre de parcela con un máximo de una (1) planta de altura y con las siguientes condiciones:
   1. La ocupación no podrá en ningún caso superar el diez por ciento (10%) de la superficie de la parcela o el veinte por ciento (20%) de la superficie libre de la parcela.
   2. En ningún caso podrá situarse a menos de ocho (8) metros de las alineaciones exteriores.

Artículo 12.9.4. Tipos de obras permitidas.

Se permitirán las obras tendentes a la buena conservación de la edificación, las de reforma en todos sus grados, incluso ampliaciones y sustituciones, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 12.9.3 anterior.

Artículo 12.9.5. Condiciones estéticas.

1. Justificadamente y previa la aprobación de un Estudio de Detalle, el espacio libre de parcela podrá modificar su forma sin disminuir su superficie ni alterar las condiciones de adosamiento o aislamiento de la edificación en la parcela.
2. La modificación de las anteriores condiciones no podrá suponer, en ningún caso, el aumento de la edificabilidad que se obtendría de conformidad con las condiciones determinadas. Del mismo modo la modificación no podrá suponer la tala del arbolado existente.
3. Las nuevas construcciones se adaptarán a la arquitectura original circundante mediante la adecuación a su estilo y principios de composición arquitectónica así como la utilización de los mismos materiales o, en todo caso, similares. Estos extremos deberán venir justificados en la memoria de los proyectos que hubieren de redactarse de conformidad con estas condiciones particulares.
4. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes no podrá ser superior a un veinteavo (1/20) del ancho de la calle con un máximo, en todo caso, de setenta (70) centímetros.
5. Se prohíben los soportales y plantas bajas porticadas.

Artículo 12.9.6. Condiciones particulares de uso.

1. El uso pormenorizado principal será el de viviendas, en la categoría de viviendas unifamiliares y/o plurifamiliares.
2. Además de los expresamente grafiados en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa se permiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
   1. 2.1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
      1. Talleres artesanales y de pequeña industria, en las condiciones establecidas en el Art. 6.4.9, apartado 2 de estas Normas.
      2. Taller doméstico.
   2. 2.2 Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11.
   3. 2.3. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
      1. Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En los edificios de uso no exclusivo sólo se permite en planta baja.
      2. Oficinas, servicios personales y despachos profesionales.
      3. Hotelero. Sólo edificios de uso exclusivo.
      4. Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
      5. Agrupaciones terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo.
      6. Garaje-Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos, salvo en rehabilitaciones de edificaciones existentes donde se admiten en planta baja, con un único acceso, y siempre que no ocupen los patios y espacios libres de parcela. En viviendas unifamiliares y bifamiliares también se admiten en la planta baja, con un único acceso, y sin ocupar los espacios libres de parcela
   4. 2.4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
   5. 2.5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo X. Condiciones particulares de la ordenación industrial.

Artículo 12.10.1. Definición y aplicación.

1. Comprende esta zona las áreas o enclaves destinados a actividades productivas, y dedicados en su mayoría a actividades de pequeña industria y almacenaje. Se incluyen también en esta zona las grandes industrias existentes.
2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o áreas identificadas en los Planos de Ordenación con la letra I, que comprende a su vez las subzonas:
   • IS: Industria Singular
   • IA: Cuando los edificios responden a la tipologías de edificación abierta.
   • IC: Cuando los edificios responden a la tipología en edificación compacta o entre medianeras.

Artículo 12.10.2. Condiciones Particulares de la subzona de Industria Singular (IS).

1. Condiciones particulares de la parcelación: Las unidades parcelarias serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan General.
2. Condiciones de posición y forma de los edificios.
   1. 2.1. Alineación exterior. La alineación exterior, que es la señalada en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa, vendrá marcada en todos los casos con elementos de cerramientos tales como verjas, arbolado, jardinería, etc, que garanticen una adecuada integración ambiental con la trama urbana circundante.
   2. 2.2. Separaciones a linderos. Se admiten las edificaciones medianeras y alineadas a vial que estuvieran construidas con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan. Las nuevas edificaciones deberán estar separadas a todos los linderos de parcela una distancia mínima de cinco (5) metros. El espacio libre resultante del retranqueo, podrá dedicarse a aparcamiento en superficie, jardín o muelles de carga y descarga. No cabrá realizar en el mismo almacenaje al aire libre de productos, salvo depósitos de combustible destinados al uso de la instalación cuando así lo permita la legislación sectorial y ocultos a la vista por pantallas de arbolado. Podrán construirse en el mismo casetas de portería, control de accesos y seguridad, de las superficies necesarias para el efectivo cumplimiento de esa función, y no superando la altura de una (1) planta. La utilización del retranqueo por porterías, muelles de carga o depósitos, deberá hacerse en consonancia con el respeto al tratamiento de espacios libres.
   3. 2.3. Ocupación. La máxima ocupación vendrá determinada por la separación a linderos establecida en el punto 2.2 anterior. Bajo rasante podrá ocuparse el cien por cien (100%) de la superficie máxima comprendida por el perímetro de la ocupación sobre rasante.
   4. 2.4. Edificabilidad. La edificabilidad será de $3 m^2$ de techo por cada $2 m^2$ de suelo de parcela neta. En casos de justificada necesidad por razones técnicas de ampliación ineludibles, la edificabilidad asignada podrá ser superada a condición de cumplir con el exceso mediante la transferencia del aprovechamiento necesario por operaciones de reparcelación voluntaria y siempre que no supere su tope máximo en más de un diez por ciento (10%).
   5. 2.5. Alturas. En este caso no se señalan alturas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, admitiéndose una altura máxima de las construcciones e instalaciones, medidas en unidades métricas de veinte (20) metros. Excepcionalmente, y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria (montajes especiales, torres de almacenamiento y transformación, tolvas, etc.), se podrá autorizar una altura máxima de hasta treinta y cinco (35) metros.
   6. 2.6. Cuando se trate de ampliaciones de las fábricas existentes que requieran prolongación de estructuras, guías, cintas, trenes o procesos lineales se podrá hacer excepción de los retranqueos y alturas absolutamente necesarios, manteniendo las demás condiciones sobre el total de las parcelas agregadas o existentes.
3. Condiciones particulares de estética.
   1. 3.1. La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno en que se sitúen y los paramentos que sean visibles desde la calle deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las fachadas.
   2. 3.2. Se prohíben los cuerpos salientes.
   3. 3.3. Se dedicará a jardín arbolado el 25% de la superficie de parcela libre de edificación arbolándose con una densidad mínima de un árbol cada 40 m². En el espacio libre resultante de las separaciones a linderos y retranqueo, deberá realizarse la plantación de una hilera de arbolado, en proximidad a las líneas de cerramiento de la parcela, sin que pueda dificultar el paso de vehículos de emergencia.
4. Condiciones particulares de uso.
   1. 4.1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento, el uso principal de la subzona será el de industrias manufactureras no incompatibles ni con el modelo territorial ni el medio urbano tal como se establece en el Artículo 6.1.6, y con las únicas limitaciones que se deriven de la aplicación de la Ley 7/ 1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental de Andalucía y de los Decretos 292/1995, 297/1995 y 153/1996 por los que se aprueban los Reglamentos de Evaluación de Impacto Ambiental, de Informe Ambiental y de Calificación Ambiental, así como del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas y de las condiciones generales de calidad e higiene de dotaciones y servicios, de seguridad y ambientales establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposición municipal, autonómica o estatal.
   2. 4.2. Se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados, siempre que se mantengan como principal el que justifica esta calificación de Industria Singular:
      1. Del uso pormenorizado Industrial y almacenamiento: Talleres artesanales.
      2. Servicios avanzados en todas sus categorías, integrado en el principal.
      3. Vivienda: Se admite el uso de vivienda, sujeto a las siguientes condiciones:
         • Estar adscrita al edificio industrial, y estar justificada su instalación a criterio de la Administración.
         • La proporción máxima será de dos viviendas por industria, con límite de ciento veinte (120) metros cuadrados de superficie construida por vivienda.
      4. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios: Garaje-Aparcamiento integrado en el principal.
      5. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
      6. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.
   3. 4.3. Las operaciones de carga y descarga deberán quedar resueltas en el interior de la parcela o edificación.
   4. 4.4. Es obligatorio la conservación del uso que justifica la calificación de Industria Singular.

Artículo 12.10.3. Condiciones particulares para la subzona de Industria en Edificación Abierta (IA).

1. Condiciones particulares de parcelación.
   1. 1.1. La unidad mínima de intervención a efectos edificatorios es la parcela catastral de forma y dimensiones recogidas en los planos. Ninguna parcela será inedificable por razón de su forma y dimensiones, si dicha situación fuera anterior a la aprobación definitiva del Plan, y cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.
   2. 1.2. Para nuevas subdivisiones la superficie de todas las parcelas deberá ser, como mínimo, de mil (1.000) metros cuadrados, y cumplir, además las siguientes condiciones:
      • Frente mínimo: Veinte (20) metros.
      • Forma de la parcela: Será tal que permitirá inscribir un su interior un círculo de veinte (20) metros de diámetro.
   3. 1.3. Podrán agregarse cuantas parcelas se estimen convenientes, siempre que todas las parcelas resultantes sean iguales o superiores a la parcela mínima.
   4. 1.4. La ordenación de parcelas de superficie superior a los diez mil (10.000) metros cuadrados deberá realizarse mediante Estudio de Detalle, que no podrá introducir viarios en fondo de saco, siempre que se pretenda su segregación posterior. Esta segregación será objeto del correspondiente proyecto de parcelación.
2. Condiciones de posición y forma de los edificios.
   1. 2.1. Separación a linderos. Las construcciones e instalaciones se separarán seis (6) metros del lindero frontal y cinco (5) metros de los linderos laterales y traseros. El espacio libre resultante del retranqueo, podrá dedicarse a aparcamiento en superficie, jardín o muelles de carga y descarga. No cabrá realizar en el mismo almacenaje al aire libre de productos, salvo depósitos de combustible destinados al uso de la instalación cuando así lo permita la legislación sectorial y ocultos a la vista por pantallas de arbolado. Podrán construirse en el mismo casetas de portería o control de accesos, con superficie máxima en planta de 2.50 metros por 2.50 metros y altura de coronación inferior a 3.50 metros. La utilización del retranqueo por porterías, muelles de carga o depósitos, deberá hacerse en consonancia con el respeto al tratamiento de espacios libres.
   2. 2.2. Ocupación. La máxima ocupación vendrá determinada por la separación a linderos establecida en el punto 2.1 anterior. Bajo rasante podrá ocuparse el cien por cien (100%) de la superficie máxima comprendida por el perímetro de la ocupación sobre rasante.
   3. 2.3. Edificabilidad. La edificabilidad neta será de tres (3) metros cuadrados de techo por cada dos (2) metros cuadrados de suelo de parcela neta. En casos de justificada necesidad por razones técnicas de ampliación ineludibles, la edificabilidad asignada podrá ser superada a condición de cumplir con el exceso mediante la transferencia del aprovechamiento necesario por operaciones de reparcelación voluntaria y siempre que no supere su tope máximo en más de un diez por ciento (10%).
   4. 2.4. Alturas. La que se señala en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, con una altura máxima de las construcciones e instalaciones en unidades métricas de quince (15) metros. Excepcionalmente, y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria (torres de almacenamiento y transformación, tolva, etc.), se podrá autorizar una altura máxima de hasta treinta (30) metros en el veinte por ciento (20%) de la planta de los edificios.
   5. 2.5. Cuando se trate de ampliaciones de las fábricas existentes que requieran prolongación de estructuras, guías, cintas, trenes o procesos lineales se podrá hacer excepción de los retranqueos y alturas absolutamente necesarios, manteniendo las demás condiciones sobre el total de las parcelas agregadas o existentes.
   6. 2.6. La preexistencia de especies arbóreas de buen porte puede justificar, a juicio de la Administración, el incumplimiento de alguna de las disposiciones relativas a retranqueos, alienaciones y distancias de los volúmenes edificatorios, debiéndose ordenar el volumen resultante mediante un Estudio de Detalle, sin que ello implique modificación de Plan.
   7. 2.7. Cuando la parcela constituya una manzana completa la edificación podrá, justificadamente, disponerse libremente en ella, fijándose las condiciones de posición y forma de la misma mediante un Estudio de Detalle.
3. Condiciones particulares de estética.
   1. 3.1. La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno en que se sitúen y los paramentos que sean visibles desde la calle deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las fachadas. Además las parcelas con frente al viario principal, tal como se define en el Artículo 6.6.19 teniendo en cuenta su componente publicitaria o expositiva y su condición de configurar tramos importantes de fachada urbana, se cuidará en el diseño y materiales empleados, el tratamiento de su volumen y fachadas en un proyecto que habrá de incluir el de la jardinería de los espacios circundantes.
   2. 3.2. Se prohíben los cuerpos salientes.
   3. 3.3. Las vallas de las parcelas serán de elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite máximo total de dos (2) metros. Las vallas de espacios libres traseros que no den a viales o espacios exteriores podrán ser de elementos de hasta dos (2) metros de altura prohibiéndose su coronación con objetos punzantes o cortantes.
   4. 3.4. Se dedicará a jardín arbolado el 25% de la superficie de parcela libre de edificación arbolándose con una densidad mínima de un árbol cada 40 m2. En el espacio libre resultante de las separaciones a linderos y retranqueo, deberá realizarse la plantación de una hilera de arbolado, en proximidad a las líneas de cerramiento de la parcela, sin que pueda dificultar el paso de vehículos de emergencia.
   5. 3.5. Los rótulos o carteles anunciadores de los distintos establecimientos, tanto si se localizan sobre sus fachadas como si se ubican en soportes exentos, no podrán situarse en ningún caso por encima de la altura máxima de la cubierta de la edificación principal.
4. Condiciones particulares de uso.
   1. 4.1. El uso principal de la subzona será el Industrial y Almacenamiento en todas sus categorías, no incompatibles ni con el modelo territorial ni el medio urbano tal como se establece en el Artículo 6.1.6, y con las únicas limitaciones que se deriven de la aplicación de la Ley 7/ 1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental de Andalucía y de los Decretos 292/1995, 297/1995 y 153/1996 por los que se aprueban los Reglamentos de Evaluación de Impacto Ambiental, de Informe Ambiental y de Calificación Ambiental, así como del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas y de las condiciones generales de calidad e higiene de dotaciones y servicios, de seguridad y ambientales establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposición municipal, autonómica o estatal.
   2. 4.2. Se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
      1. Servicios avanzados en todas sus categorías.
      2. Vivienda: Se admite el uso de vivienda, sujeto a las siguientes condiciones:
         • Estar adscrita al edificio industrial, y estar justificada su instalación a criterio de la Administración.
         • La proporción máxima será de una viviendas por industria, siempre que ésta se ubique en parcelas de superficie igual o mayor a diez mil (10.000) metros cuadrados, y con un límite de ciento cincuenta ( 150) metros cuadrados de superficie construida por vivienda.
      3. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios.
         • Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio. En los edificios de uso no exclusivo sólo se permite en planta baja.
         • Oficinas.
         • Hotelero. Sólo en edificios de uso exclusivo.
         • Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
         • Agrupaciones terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo y en parcelas de superficie igual o superior a los dos mil (2.000) metros cuadrados.
         • Garaje-Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos.
         La edificabilidad máxima de edificios con destino exclusivo a Servicios Terciarios que se pretendan localizar en parcelas con la calificación de Industria en Edificación Abierta (IA) será de 1,15 m2t/m2s.
      4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
      5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.
   3. 4.3. Las operaciones de carga y descarga deberán quedar resueltas en el interior de la parcela o edificación.

Artículo 12.10.4. Condiciones particulares de la subzona de Industria en Edificación Compacta (IC).

1. Condiciones particulares de parcelación.
   1. 1.1. La unidad mínima de intervención a efectos edificatorios es la parcela catastral de forma y dimensiones recogidas en los planos. Ninguna parcela será inedificable por razón de su forma y dimensiones, si dicha situación fuera anterior a la aprobación definitiva del Plan, y cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.
   2. 1.2. Para nuevas subdivisiones la superficie de todas las parcelas deberá ser, como mínimo, de cuatrocientos (400) metros cuadrados, y cumplir, además las siguientes condiciones:
      • Frente mínimo: Diez (10) metros.
      • Forma de la parcela: Será tal que permitirá inscribir un su interior un círculo de diez (10) metros de diámetro.
   3. 1.3. Podrán agregarse y segregarse cuantas parcelas se estimen convenientes, siempre que todas las parcelas resultantes sean iguales o superiores a la parcela mínima.
   4. 1.4. La ordenación de parcelas de superficie superior a los cinco mil (5.000) metros cuadrados deberá realizarse mediante Estudio de Detalle, que no podrá introducir viarios en fondo de saco, siempre que se pretenda su segregación posterior. Esta segregación será objeto del correspondiente proyecto de parcelación.
2. Condiciones de posición y forma de los edificios.
   1. 2.1. Alineación. Las construcciones se dispondrán alineadas a vial.
   2. 2.2. Separación a los linderos laterales y traseros. Las construcciones que se edifiquen a partir de la entrada en vigor del Plan General en parcelas de superficie superior a los mil (1.000) metros cuadrados se separarán de los linderos laterales y traseros una distancia equivalente a la mitad de su altura, y un mínimo de tres (3) metros.
   3. 2.3. No obstante, podrán adosarse a estos linderos laterales y traseros si esta circunstancia es objeto de un proyecto unitario de edificación en manzana completa.
   4. 2.4. Ocupación bajo rasante. La ocupación bajo rasante no superará la ocupación en planta de la edificación sobre rasante.
   5. 2.5. Edificabilidad. La edificabilidad neta será de tres (3) metros cuadrados de techo por cada dos (2) metros cuadrados de suelo de parcela neta.
   6. 2.6. Alturas. La que se señala en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa y con máximo de doce (12) metros.
   7. 2.7. Cuando la parcela constituya una manzana completa la edificación podrá, justificadamente, disponerse libremente en ella, fijándose las condiciones de posición y forma de la misma mediante un Estudio de Detalle, pudiendo en este caso alcanzar una altura máxima de quince (15) metros.
3. Condiciones particulares de estética.
   1. 3.1. La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno en que se sitúen y los paramentos que sean visibles desde la calle deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las fachadas.
   2. 3.2. Se prohíben los cuerpos salientes.
   3. 3.3. Los rótulos o carteles anunciadores de los distintos establecimientos, tanto si se localizan sobre sus fachadas como si se ubican en soportes exentos, no podrán situarse en ningún caso por encima de la altura máxima de la cubierta de la edificación principal.
4. Condiciones Particulares de Uso.
   1. 4.1. El uso principal de la subzona será el Industrial y Almacenamiento en todas sus categorías (excepto taller doméstico), no incompatibles ni con el modelo territorial ni el medio urbano tal como se establece en el Artículo 6.1.6, y con las únicas limitaciones que se deriven de la aplicación de la Ley 7/ 1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental de Andalucía y de los Decretos 292/1995, 297/1995 y 153/1996 por los que se aprueban los Reglamentos de Evaluación de Impacto Ambiental, de Informe Ambiental y de Calificación Ambiental, así como del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas y de las condiciones generales de calidad e higiene de dotaciones y servicios, de seguridad y ambientales establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposición municipal, autonómica o estatal.
   2. 4.2. Se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
      1. Servicios Avanzados en todas sus categorías.
      2. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios.
         • Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio.
         • Oficinas y servicios personales.
         • Hotelero. Sólo en edificios de uso exclusivo, y en parcelas de superficie igual o superior a mil (1.000) metros cuadrados.
         • Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
         • Agrupaciones terciarias. Sólo se admiten en edificios de uso exclusivo, en parcelas de superficie igual o superior a dos mil (2.000) metros cuadrados y en manzana completa.
         • Garaje-Aparcamiento. En edificio no exclusivo, sólo en sótanos.
         La edificabilidad máxima de edificios con destino exclusivo a Servicios Terciarios que se pretendan localizar en parcelas con la calificación de Industria en Edificación Compacta (IC) será de 1,15 m2t/m2s.
      3. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
      4. Espacios Libres.
      5. Viario.
      6. Transportes e Infraestructuras Básicas.
   3. 4.3. Las operaciones de carga y descarga deberán quedar resueltas en el interior de la parcela o edificación.

Artículo 12.10.5. Áreas de Actividades Óptim@s en polígonos industriales existentes.

1. El presente Plan identifica como áreas de oportunidad para la implantación de actividades óptimas para Sevilla las siguientes zonas industriales consolidadas:
   1. Polígono Calonge.
   2. Polígono Navisa.
   3. Polígono Store.
   4. Polígono Industrial Aeropuerto.
   5. Polígono Carretera Amarilla.
   6. Polígono Industrial Tablada
2. En dichos ámbitos sus condiciones particulares son las correspondientes a los dos artículos anteriores que resulten de aplicación conforme a los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa. No obstante, la implantación del uso pormenorizado de Servicios Avanzados, se ajustará a las siguientes condiciones si se plantea en parcelas de superficie igual o superior a tres mil (3.000) metros cuadrados, se regulará por las siguientes condiciones:
   1. Elaboración de un Plan Especial de Reforma Interior, que puede regular sobre las condiciones de parcelación, de forma y posición de la edificación, de uso, estéticas, de urbanización, etc.
   2. Incremento de la edificabilidad neta en los siguientes porcentajes:
      • En parcelas hasta 3.500 m2 de superficie: 25%.
      • En parcelas hasta 4.000 m2 de superficie: 30%.
      • En parcelas hasta 4.500 m2 de superficie: 35%.
      • En parcelas hasta 5.000 m2 de superficie: 40%.
      • En parcelas de más de 5.000 m2 de superficie: 50%.
   3. La apropiación social de una parte del espacio liberado para mejorar los niveles de equipamiento y espacios libres del Polígono. A tal fin se establecen los siguientes estándares de dotaciones, que deberán ser cedidos de forma gratuita:
      • Dieciocho (18) metros cuadrados de suelo con destino a espacios libres por cada cien (100) metros cuadrados edificables de usos lucrativos.
      • Dieciocho (18) metros cuadrados de suelo con destino a equipamientos por cada (100) metros cuadrados edificables de usos lucrativos. Subsidiariamente, cuando se justifique la imposibilidad o inconveniencia del cumplimiento del anterior estándar por razones de la mejor ordenación, podrá sustituirse por la cesión de 6 m2 de equipamiento construido por cada 100 m2 edificables de uso lucrativos. Los equipamientos se destinarán preferentemente a dar soporte de suelo a las actividades vinculadas a la formación, investigación y difusión del conocimiento.
   4. Con el objetivo de propiciar un cambio de tendencia y una modernización de la imagen, se admitirán otros usos en estas operaciones de renovación, como son los usos hoteleros, de talleres artesanales y domésticos, de oficinas, servicios personales y despachos profesionales, y de equipamientos privados, hasta un máximo de un 35% de la edificabilidad total.
3. De igual forma, en los ámbitos de los polígonos industriales a que se refiere el apartado primero de este artículo se procederá a la constitución de Entidades Urbanísticas de Conservación a fin de garantizar que las obras que deben de ejecutarse con ocasión de las Actuaciones de Mejora Urbana previstas en este Plan se conserven adecuadamente.

Capítulo XI. Condiciones particulares de la ordenación servicios avanzados.

Artículo 12.11.1. Definición y aplicación.

1. Reconoce aquellas áreas donde se implantan edificaciones para acoger actividades basadas fundamentalmente en nuevas tecnologías, cuyo objeto de producción es el manejo de información, el desarrollo y producción de sistemas informáticos, audiovisuales y otros similares, cálculo y proceso de datos y, en general, actividades de investigación, desarrollo e innovación, así como servicios empresariales cualificados, en un entorno adecuado. Recoge, básicamente, el ámbito del Parque Tecnológico Cartuja 93.
2. Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en los Planos de Ordenación Detallada con las letras (SA).

Artículo 12.11.2. Condiciones de parcelación.

1. La unidad mínima de intervención a efectos edificatorios es la parcela catastral de forma y dimensiones recogidas en los planos. Ninguna parcela será inedificable por razón de su forma y dimensiones, si dicha situación fuera anterior a la aprobación definitiva del Plan, y cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.
2. Para nuevas subdivisiones la superficie de todas las parcelas deberá ser, como mínimo, de mil quinientos (1.500) metros cuadrados, y cumplir, además las siguientes condiciones:
   • Frente mínimo: Veinticinco (25) metros.
   • Forma de la parcela: Será tal que permitirá inscribir un su interior un círculo de veinticinco (25) metros de diámetro.

Artículo 12.11.3. Condiciones de posición y forma de los edificios.

1. Separación a linderos. Las construcciones e instalaciones se separarán un mínimo de cinco (5) metros a todos los linderos para frontal y cuatro (4) metros de los linderos laterales y traseros. Cuando sobre uno (1) de los linderos de la parcela haya una medianería vista, la nueva edificación se adosará a ella. La planta baja deberá alinearse a vial cuando así se disponga por el Plan General o en otros instrumentos de planeamiento de desarrollo.
2. Ocupación. La máxima ocupación vendrá determinada por la separación a linderos establecida en el punto 2.1 anterior. Bajo rasante podrá ocuparse el cien por cien (100%) de la superficie máxima comprendida por el perímetro de la ocupación sobre rasante.
3. Alturas. Las que se grafían en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, con un máximo de veinticinco (25) metros, y atendiendo a la siguiente relación:
   1. Para el caso de inexistencia de determinación de altura en los planos, el número máximo de plantas se determinará mediante la redacción de un Estudio de Detalle, que armonice la edificabilidad permitida y demás condiciones de edificación a la morfología y tipologías del entorno.
   2. Excepcionalmente, y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la actividad se podrá autorizar una altura superior. Todo ello sin aumentar la máxima edificabilidad permitida.
4. Edificabilidad. La edificabilidad neta será de dos (2) metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo de parcela neta. En casos de justificada necesidad por razones técnicas de ampliación ineludibles, la edificabilidad asignada podrá ser superada a condición de cumplir con el exceso mediante la transferencia del aprovechamiento necesario por operaciones de reparcelación voluntaria y siempre que no supere su tope máximo en más de un diez por ciento (10%).

Artículo 12.11.4. Condiciones de estética y de uso.

1. Condiciones particulares de estética.
   1. 1.1. Se permitirá las construcciones con soportales.
   2. 1.2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido para ello en el Título VII de estas Normas.
   3. 1.3. Será obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros.
   4. 1.4. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido.
   5. 1.5. Los espacios libres de parcela deberán ajardinarse, al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie.
2. Condiciones particulares de usos.
   1. 2.1. El único uso permitido es el de Servicios Avanzados en todas sus categorías, así como otros no descritos en el Título VI, Capítulo IV, de actividades basadas, fundamentalmente, en procesos de Investigación+Desarrollo+Innovación. Como usos complementarios del uso principal se admiten los Garajes-Aparcamientos privados, los Servicios Terciarios asociados a la actividad principal hasta un máximo de un cinco por ciento (5%).
   2. 2.2. Además del uso pormenorizado principal se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
      1. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
      2. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo XII. Condiciones particulares de la ordenación servicios terciarios.

Artículo 12.12.1. Definición y aplicación.

1. Comprende esta zona las áreas ocupadas o destinadas a ocuparse con edificaciones para usos terciarios de diferente tipo, comerciales, oficinas, agrupaciones terciarias, etc. El objetivo de la ordenación es el reconocimiento, mantenimiento y creación de ámbitos en posiciones en las que por su accesibilidad, situación, densidad, etc., puedan concebirse estas actividades con peculiares características, que la diferencian de las que se integran sin solución de continuidad en la trama residencial. Por lo demás, las subzonas responden a distintas formas de implantación de las actividades terciarias.
2. Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa con la letra ST, que comprende las subzonas:
   • Edificación terciaria compacta (ST-C)
   • Edificación terciaria abierta (ST-A)
3. En las parcelas calificadas con uso pormenorizado de Servicios Terciarios en las que no se especifique su pertenencia a alguna de las subzonas previstas en el apartado anterior, se aplicarán, excepto en las determinaciones de uso, las condiciones de edificación pertenecientes a la zona de ordenanza en la que se incluyan el resto de las parcelas de la manzana en la que se encuentre. En todo caso si la calificación de Servicios Terciarios sin especificar subzona, se encuentra en el ámbito de la delimitación del Conjunto Histórico, se aplicarán las condiciones particulares del Capítulo II de este Título excepto en lo relativo a los usos admisibles que se regulará por lo dispuesto en el apartado 4. del artículo siguiente.

Artículo 12.12.2. Condiciones particulares de la subzona de edificación de servicios terciarios compacta (ST-C).

1. Condiciones particulares de parcelas.

   En el suelo urbano consolidado las unidades mínimas parcelarias serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan. En los ámbitos del suelo urbano no consolidado con ordenación diferida se estará a lo dispuesto en su Plan Parcial o Plan Especial. Cuando se trate de ámbitos del urbano no consolidado con ordenación pormenorizada completa se admitirán segregaciones siempre que la parcela mínima resultante sean como mínimo de ochocientos metros cuadrados (800).

2. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.
   1. 2.1. Ocupación. Las edificaciones y construcciones podrán ocupar la totalidad de la superficie de la parcela, siempre que no supere la edificabilidad neta que le corresponde.
   2. 2.2. Alturas. Las que se grafían en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, atendiendo a la siguiente relación:

      Alturas máximas en subzona ST-C

      Nº de plantas	Altura máxima en metros
      1	4,50
      2	9,00
      3	12,50
      N > 3 plantas	(N x 3,5m) + 2,00

   3. 2.3. Edificabilidad. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

      Edificabilidad en subzona ST-C

      Nº de plantas	Edificabilidad
      1	1,00 m2t/ m2s.
      2	1,80 m2t/ m2s.
      N > 2, y menor o igual a 5 plantas	0,7x N plantas
      6 y más	4,00 m2t/ m2s.

3. Condiciones particulares de estética.
   1. 3.1. Se permitirá las construcciones con soportales.
   2. 3.2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido para ello en el Título VII de estas Normas.
   3. 3.3. Será obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros.
4. Condiciones particulares de usos.
   1. 4.1. El uso principal será el uso pormenorizado de Servicios Terciarios, en todas sus categorías, de acuerdo a lo especificado en el Título VI, Capítulo V, de las presentes Normas.
   2. 4.2. Además del uso pormenorizado principal se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
      1. Vivienda: Se admite el uso de vivienda, sujeto a las siguientes condiciones:
         • Estar adscrita al edificio de servicios terciarios, no pudiendo constituir una unidad registral independiente, y estar justificada su instalación a criterio de la Administración.
         • La proporción máxima será de una viviendas por cada ocho mil (8.000) metros cuadrados edificables, y con un límite de ciento cincuenta ( 150) metros cuadrados de superficie construida por vivienda.
      2. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
         • Talleres de mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.9, apartado 2 de las presentes Normas.
         • Taller doméstico. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
      3. Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11.
      4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
      5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Artículo 12.12.3. Condiciones particulares de la subzona de edificación de servicios terciarios abierta (ST-A).

1. Condiciones particulares de parcelas.
   1. 1.1. En el suelo urbano consolidado las unidades parcelarias serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan. En los ámbitos del suelo urbano no consolidado con ordenación diferida se estará a lo dispuesto en su Plan Parcial o Plan Especial. Cuando se trate de ámbitos del urbano no consolidado con ordenación pormenorizada completa se admitirán segregaciones siempre que la parcela mínima resultante sean como mínimo de cinco mil metros cuadrados (5.000).
   2. 1.2. Cuando en una parcela se proyecte la ejecución de dos o más bloques, el proyecto o Estudio de Detalle deberá garantizar la efectiva mancomunación de los espacios libres interiores de la parcela. En todo caso, será preciso la previa aprobación de un Estudio de Detalle cuando se actúe sobre parcelas de más de cinco mil (5.000) metros cuadrados.
2. Condiciones de posición y forma de los edificios.
   1. 2.1. Ocupación sobre rasante.
      1. Para ocupaciones no predeterminadas por el propio Plan General, bien mediante ordenación pormenorizada, bien mediante las condiciones impuestas a la Áreas de Reforma Interior o Sectores del Suelo Urbano no Consolidado, se establece la ocupación máxima sobre rasante en un sesenta por ciento (60%) de la superficie de la parcela. Para parcelas de superficie superior a cinco (5) hectáreas la máxima ocupación será del treinta por ciento (30%).
      2. Previo Estudio de Detalle podrá permitirse una ocupación mayor, siempre que el espacio que debiera ser libre de parcela sea destinado a espacio libre de uso y dominio público.
   2. 2.2. Ocupación bajo rasante. Bajo rasante podrá ocuparse la totalidad de la parcela con sótano para garaje.
   3. 2.3. Separación a linderos. Las edificaciones se separarán de las parcelas colindantes las siguientes dimensiones mínimas:
      1. En parcelas de superficie inferior a dos mil (2.000) metros cuadrados: cuatro (4) metros.
      2. En parcelas de superficies comprendidas entre los dos mil uno (2.001) y los cinco mil (5.000) metros cuadrados: seis (6) metros.
      3. En parcelas de superficie comprendida entre los cinco mil uno (5.001) y siete mil (7.000) metros cuadrados: ocho (8) metros.
      4. En parcelas de superficie superiores a siete mil (7.000) metros cuadrados: diez (10) metros.
      5. La planta baja deberá alinearse a vial cuando así se disponga por el Plan General o en otros instrumentos de planeamiento de desarrollo.
      6. Cuando sobre uno (1) de los linderos de la parcela haya una medianería vista, la nueva edificación se adosará a ella.
   4. 2.4. Separación entre edificios.
      1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a dos tercios de su altura $(2h/3)$. Si sus alturas fueren diferentes, esta distancia será equivalente a un tercio de la suma de ambas $[(h_1+h_2)/3]$.
      2. Cuando sobre las primeras plantas edificadas se levanten volúmenes construidos exentos éstos se separarán la mitad de la altura $(h/2)$ en los paramentos con huecos a piezas vivideras
   5. 2.5. Alturas. Las que se grafían en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, atendiendo a la siguiente relación:

      Alturas máximas en subzona ST-A

      Nº de plantas	Altura máxima en metros
      1	4,50
      2	9,00
      3	12,50
      N > 3 plantas	(Nx3,5m) + 2,00

      Para el caso de inexistencia de determinación de altura en los planos, el número máximo de plantas se determinará mediante la redacción de un Estudio de Detalle, que armonice la edificabilidad permitida y demás condiciones de edificación a la morfología y tipologías del entorno. Sin que en ningún caso pueda ser superior a las cuatro (4) plantas.
   6. 2.6. Edificabilidad máxima. Para parcelas de superficie inferior a cinco (5) hectáreas, la edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

      Edificabilidad máxima en subzona ST-A para parcelas < 5 hectáreas

      Nº de Plantas	Edif. m2t/m2s
      1	0,50
      2	1,00
      3	1,50
      4	2,00
      5	2,50
      6	3,00
      7	3,50
      8	4,00
      9 y más	4,50

      Para parcelas de superficie superior a cinco (5) hectáreas, y con independencia de las alturas máximas señaladas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, la máxima edificabilidad será de 0,5 metros cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo de parcela neta.
3. Condiciones particulares de estética.
   1. 3.1. Se permiten las construcciones con soportales, así como las plantas bajas porticadas.
   2. 3.2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido para ello en el Título VII de estas Normas.
   3. 3.3. La superficie de la parcela libre de edificación podrá ser ocupada por plazas de aparcamiento hasta un diez por ciento (10%) como máximo de las dotaciones exigidas por los usos implantados. El resto deberá ajardinarse.
   4. 3.4. Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones:
      1. Que sean casetas de guarda y control de acceso, por lo que podrán ubicarse sobre los linderos frontales, y que no excedan de una (1) planta ni de trescientos cincuenta (350) centímetros de altura.
      2. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela.
   5. 3.5. Las parcelas edificadas sólo podrán vallarse con elementos de cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán rebasarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite máximo total de dos (2) metros.
   6. 3.6. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido.
4. Condiciones particulares de uso.
   1. 4.1. El uso principal será el uso pormenorizado de Servicios Terciario, en todas sus categorías, de acuerdo a lo especificado en el Título VI, Capítulo V, de las presentes Normas.
   2. 4.2. Además del uso pormenorizado principal se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
      1. Vivienda: Se admite el uso de vivienda, sujeto a las siguientes condiciones:
         • Estar adscrita al edificio de servicios terciarios, no pudiendo constituir una unidad registral independiente, y estar justificada su instalación a criterio de la Administración.
         • La proporción máxima será de una viviendas por cada ocho mil (8.000) metros cuadrados edificables, y con un límite de ciento cincuenta ( 150) metros cuadrados de superficie construida por vivienda.
      2. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
         • Talleres de mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.9, apartado 2 de las presentes Normas.
         • Taller doméstico. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.
      3. Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías y en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.11.
      4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
      5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo XIII. Condiciones particulares de la ordenación grandes superficies comerciales.

Artículo 12.13.1. Definición y aplicación.

1. 1. Comprende esta zona las áreas ocupadas o destinadas a ocuparse con edificaciones para uso terciario, fundamentalmente de grandes superficies comerciales, es decir, de actividades relacionadas con el suministro directo de mercancías al público, mediante ventas al por menor, y que tiene lugar en locales independientes o agrupados cuya superficie de venta, individual o del conjunto de locales agrupados, es igual o superior a los mil setecientos cincuenta (1.750) metros cuadrados. El objetivo de la ordenación es el reconocimiento, mantenimiento y mejora de grandes centros existentes.
2. 2. Estas condiciones particulares, además de las establecidas en el Título VI, Artículo 6.5.38, se aplicarán en las manzanas o áreas así identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa.

Artículo 12.13.2. Condiciones particulares de parcelación.

Las parcelas edificables serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan General, no permitiéndose ninguna nueva agregación o segregación de parcelas.

Artículo 12.13.3. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.

1. Alineación exterior. La alineación exterior, que es la señalada en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, vendrá marcada en todos los casos con elementos de cerramientos que garanticen una adecuada integración ambiental con la trama urbana circundante.
2. Separación a Linderos. Se admiten las edificaciones medianeras y alineadas a vial que estuvieran construidas con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan. Las nuevas edificaciones e instalaciones se separarán, como mínimo, diez (10) metros de todos los linderos de la parcela.
3. Ocupación. La máxima ocupación vendrá determinada por la separación a linderos establecida en el punto 2 anterior. Bajo rasante podrá ocuparse el cien por cien (100%) de la superficie máxima comprendida por el perímetro de la ocupación sobre rasante.
4. Edificabilidad. La existente a la aprobación definitiva del Plan General. En casos de justificada necesidad por razones técnicas de ampliación ineludibles, la edificabilidad asignada podrá ser superada a condición de cumplir con el exceso mediante la transferencia del aprovechamiento necesario por operaciones de reparcelación voluntaria y siempre que no supere su tope máximo en más de un veinte por ciento (20%). En casos de parcelas no edificadas la máxima edificabilidad será de 0,5 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo de parcela neta.
5. Altura. La señalada en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa. Excepcionalmente, y por las justificadas razones técnicas a que se refiere el punto 4 anterior, se podrá autorizar una planta más en el veinte por ciento (20%) de los edificios.
6. La preexistencia de especies arbóreas de buen porte puede justificar, a juicio de la Administración, el incumplimiento de alguna de las disposiciones relativas a retranqueos, alienaciones y distancias de los volúmenes edificatorios, debiéndose ordenar el volumen resultante mediante un Estudio de Detalle, sin que ello implique modificación de Plan.

Artículo 12.13.4. Condiciones particulares de estética.

1. La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno en que se sitúen y todos sus parámetros deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las fachadas.
2. Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.
3. Se permitirán las construcciones con soportales.
4. Se dedicará a jardín arbolado el veinticinco por ciento (25%) de la superficie de parcela libre de edificación arbolándose con una densidad mínima de un árbol cada 40 m2. Y los aparcamientos, con la dotación fijada por estas Normas para este uso pormenorizado deberán protegerse con arbolado al menos el cincuenta por ciento (50%) y el resto con marquesinas.
5. Será obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos con una altura mínima de cincuenta (50) centímetros.

Artículo 12.13.5. Condiciones particulares de Uso.

1. El uso principal será el terciario, uso pormenorizado de grandes superficies comerciales.
2. Se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
   1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
      • Talleres de mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.9, apartado 2 de las presentes Normas y sólo en la planta baja.
      • Actividades de almacenamiento y distribución, en las condiciones establecidas en el artículo 6.4.10 de las presentes Normas y sólo en planta baja.
   2. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
      • Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio.
      • Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.
      • Garaje- Aparcamiento. Los garajes-aparcamientos de las Grandes Superficies Comerciales se regirán por las condiciones de los Aparcamientos Públicos.
   3. Uso de estaciones de servicio y unidades de suministro de venta de carburantes, con un máximo de dos aparatos surtidores, y que en ningún caso podrán tener acceso directo desde los viales públicos, ni podrán ser objeto de segregación de la parcela a la que se vinculan.
   4. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
   5. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Capítulo XIV. Condiciones particulares de la ordenación estaciones de servicio.

Artículo 12.14.1. Definición y aplicación.

1. 1. Comprende esta zona las áreas ocupadas o destinadas a ocuparse con edificaciones para uso terciario, fundamentalmente estaciones de servicio y unidades de suministro de venta de carburantes, es decir, actividades relacionadas con el suministro directo al público de combustibles hidrocarburantes, pudiendo además brindar otros servicios o suministros para vehículos.
2. 2. Estas condiciones particulares, además de las establecidas en el Título VI, Artículo 6.5.39, se aplicarán en las manzanas o áreas así identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa.

Artículo 12.14.2. Condiciones particulares de parcelación.

Las parcelas edificables serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan General, no permitiéndose ninguna nueva agregación o segregación de parcelas.

Artículo 12.14.3. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.

1. Alineación exterior. La alineación exterior, que es la señalada en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa, vendrá marcada en todos los casos con elementos físicos que garanticen una adecuada integración ambiental con la trama urbana circundante, y que no podrán sobrepasar los sesenta (60) centímetros de altura.
2. Separación a Linderos. Se admiten las edificaciones medianeras y alineadas a vial que estuvieran construidas con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan. Las nuevas edificaciones e instalaciones se separarán, como mínimo, seis (6) metros de todos los linderos de la parcela.
3. Ocupación. La máxima ocupación vendrá determinada por la separación a linderos establecida en el punto 2 anterior y en ningún caso podrán las edificaciones permitidas superar el cuarenta por ciento (40%) de la superficie de la parcela. Bajo rasante podrá ocuparse el cien por cien (100%) de la superficie máxima comprendida por el perímetro de la ocupación sobre rasante. Todas las actividades relacionadas con la Estación de Servicio y destinos complementarios deberán desarrollarse dentro de la parcela, aún las vinculadas con las maniobras de los vehículos, no admitiéndose en ningún caso la ocupación de las aceras ni de las calzadas.
4. Edificabilidad. La máxima edificabilidad para las edificaciones e instalaciones cubiertas será de 0,35 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo., con las siguiente particularidades:
   1. Si cuenta con una superficie mayor de dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados de parcela, el índice de edificabilidad anterior se aplicará a los primeros dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados, y a los restantes, 0,15 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.
   2. En parcelas existentes con superficie inferior a mil (1.000) metros cuadrados, la edificabilidad será de 0,40 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo
5. Altura. Las construcciones se desarrollarán con carácter general en una sola planta de altura, pudiendo, si así lo estableciera la ordenanza de la zona, autorizarse una segunda planta, que no podrá ocupar más del cincuenta por ciento (50%) de la primera.

Artículo 12.14.4. Condiciones particulares de estética.

1. La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno en que se sitúen y todos sus paramentos deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las fachadas.
2. La altura de la cubierta no podrá ser inferior a cuatro (4) metros ni superior a siete (7) metros. Las alturas máximas y mínimas establecidas anteriormente se medirán a partir del nivel de la acera en el punto medio del frente de la parcela y hasta la parte superior de la cubierta o hasta la mitad de la altura de la misma si ésta fuera inclinada o curva. En los casos en que por las características propias del terreno, la altura de las cubiertas no se pueda determinar en la forma establecida anteriormente, el Ayuntamiento, a través de la Gerencia de Urbanismo, podrá resolver la altura que corresponda aplicar a las cubiertas.
3. Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.
4. En ningún caso la proyección de la cubierta podrá sobresalir del límite fijado por la alineación oficial de la calle.
5. En todos los casos el diseño de las cubiertas deberá armonizar con el entorno urbano-arquitectónico, evitando generar impactos negativos en el mismo.
6. Se dedicará a jardín arbolado por lo menos el quince por ciento (15%) de la superficie de parcela libre de edificación.

Artículo 12.14.5. Condiciones particulares de Uso.

1. El uso principal será el terciario, uso pormenorizado de estaciones de servicio y unidades de suministro de carburantes.
2. Se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
   1. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:
      • Talleres de mantenimiento del automóvil, en las condiciones establecidas en el Artículo 6.4.9, apartado 2 de las presentes Normas
   2. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:
      • Comercio, en la categoría de pequeño comercio.
   3. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

Título XIII. Régimen del suelo urbanizable.

Capítulo I. El suelo urbanizable con delimitación de sectores: ordenado y sectorizado.

Artículo 13.1.1. Delimitación del Suelo Urbanizable Ordenado y Sectorizado.

1. Constituyen el Suelo Urbanizable con delimitación de Sectores del presente Plan General los terrenos, específicamente delimitados en los planos en sectores, que contienen las determinaciones de ordenación precisas y suficientes para garantizar su adecuada inserción en el modelo territorial, formando parte necesaria de su estructura general y destinados a absorber con suficiencia las necesidades de suelo urbanizado apto para la edificación según las proyecciones, dimensiones y características del desarrollo urbano del municipio previstas durante la vigencia mínima del Plan General, que a estos efectos se considera de doce años, mediante su desarrollo directo o en virtud de Planes Parciales.
2. En concordancia con el párrafo anterior, y en previsión de los largos períodos normalmente requeridos para la urbanización del suelo desde la clasificación de éste, se han incrementado las superficies o ámbitos anteriores estrictamente imprescindibles para el período de los doce años, con la clasificación, además, de ciertas zonas sin sectorizar que puedan satisfacer las demandas de suelo en el trienio posterior. La regulación del suelo urbanizable sin sectorizar se contiene en el Capítulo siguiente.

Artículo 13.1.2. División de los Sectores del Suelo Urbanizable.

1. Los terrenos clasificados como urbanizables en las categorías de Ordenado y Sectorizado vienen ordenados y divididos por sectores, los cuales constituyen unidades geográficas y urbanísticas con características homogéneas dentro de cada uno de ellos y diferenciables de los demás, señalándose cada uno expresamente mediante la delimitación de su perímetro preciso en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa y en el de Ordenación Estructural o.e.02.
2. El Suelo Urbanizable con delimitación de sectores se divide en:
   1. Suelo Urbanizable Ordenado: es el suelo urbanizable con delimitación sectorial en el que el presente Plan General establece su ordenación pormenorizada completa para su ejecución inmediata en los primeros años de las previsiones temporales del mismo por existir garantías suficientes para ello y contar aquélla con una aceptación generalizada de los sujetos interesados en su ejecución.
   2. Suelo Urbanizable Sectorizado: es el suelo urbanizable con delimitación de sectores respecto al cual el presente Plan General establece las determinaciones pertenecientes de la ordenación estructural y las pormenorizadas preceptivas exigidas por la Ley de Ordenación Urbanística, para su desarrollo, a corto o medio plazo, mediante la formulación del correspondiente Plan Parcial.
   3. Suelo Urbanizable Ordenado Transitorio: es el suelo urbanizable que proviene del Plan General anteriormente vigente que cuenta, a la entrada en vigor del presente Plan General, con su ordenación pormenorizada completamente establecida y no reúne condiciones para ser considerado como urbano.
3. Tendrán igualmente y de modo automático la consideración de Suelo Urbanizable Sectorizado, o en su caso Ordenado, los terrenos de la categoría del Suelo Urbanizable No Sectorizado previstos en el Plan General, cuando se incorporen al proceso urbanístico mediante la aprobación definitiva de sus Planes de Sectorización.

Artículo 13.1.3. Relación de los Sectores delimitados en el Suelo Urbanizable.

Los ámbitos de planeamiento del suelo urbanizable con delimitación de sectores son:

1. Suelo Urbanizable Ordenado
   • Distrito Bellavista-Palmera (DBP)
     • SUO-DBP-01 Palmas Altas Norte
   • Distrito Este (DE)
     • SUO-DE-01 Santa Bárbara 1
   • Distrito Macarena Norte (DMN)
     • SUO-DMN-01 Buenaire
2. Suelo Urbanizable Sectorizado
   • Distrito Bellavista-Palmera (DBP)
     • SUS-DBP-02 Palmas Altas Sur
     • SUS-DBP-03 Cortijo Cuarto Norte
     • SUS-DBP-04 Cortijo Cuarto Sur
     • SUS-DBP-05 Hospital de Valme
     • SUS-DBP-06 Villanueva del Pítamo
     • SUS-DBP-07 Pítamo Sur
   • Distrito Cerro-Amate (DCA)
     • SUS-DCA-01 Palmete
   • Distrito Este (DE)
     • SUS-DE-02 Santa Bárbara 2
     • SUS-DE-03 Santa Bárbara 3
     • SUS-DE-04 Santa Bárbara 4
     • SUS-DE-05 Santa Bárbara 5
     • SUS-DE-06 Torreblanca Este
     • SUS-DE-07 Torreblanca Oeste
     • SUS-DE-08 Hacienda Santa Bárbara
     • SUS-DE-09 Hacienda El Rosario
     • SUS-DE-10 Heineken
     • SUS-DE-11 San Rafael
   • Distrito Macarena Norte (DMN)
     • SUS-DMN-02 San Nicolás Este
     • SUS-DMN-03 San Nicolás Oeste
     • SUS-DMN-04 Aeropuerto Viejo
     • SUS-DMN-05 Higuerón Sur
     • SUS-DMN-06 Higuerón Norte
     • SUS-DMN-07 Polígono de Reciclaje

Artículo 13.1.4. Determinaciones del Plan General en el Suelo Urbanizable con delimitación de Sectores.

1. Para la determinación de la estructura general y desarrollo del Suelo Urbanizable Ordenado y Sectorizado en el presente Plan se establecen las siguientes determinaciones:
   1. Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural:
      1. La delimitación de su ámbito y su adscripción a cada una de las categorías.
      2. Fijación de la edificabilidad total de cada uno de los sectores.
      3. Delimitación de las distintas Áreas de Reparto y determinación de su Aprovechamiento Medio.
      4. La asignación de los usos globales en cada sector.
      5. Asignación de intensidades o densidades de ocupación.
      6. Establecimiento de la reserva de viviendas protegidas en los sectores con el uso global residencial.
      7. Delimitación e identificación de los Sistemas Generales.
      8. Delimitación e identificación de los ámbitos, espacios y elementos que requieren especial protección por sus singulares valores arquitectónicos, históricos o culturales.
      9. Delimitación e identificación de los bienes de dominio público y sus servidumbres.
      10. Previsiones y orden de prioridades de la ejecución de los Sistemas Generales.
   2. Las determinaciones pertenecientes a la ordenación pormenorizada preceptiva:
      1. Para todos los sectores, los criterios, objetivos y directrices para la ordenación detallada de los sectores del suelo urbanizable, incluyendo las reservas dotacionales y la asignación de las características morfológicas y tipológicas de la edificación, y en su caso, de las propuestas de ubicación y diseño estructural de los equipamientos públicos de zonas verdes y espacios libres calificados de sistemas locales para su conexión y coherencia.
      2. De igual modo, y para todos los sectores, las previsiones de programación y gestión de la ejecución de la ordenación.
      3. También para todos los sectores, la identificación, en su caso, de los ámbitos, espacios y elementos para los que el Plan General prevea medidas de protección por sus valores urbanísticos, arquitectónicos, históricos o culturales, y no pertenezcan a la ordenación estructural.
   3. El resto de las determinaciones pertenecientes a la ordenación pormenorizada que, con el carácter de potestativas, establece en el Suelo Urbanizable Ordenado:
      • La asignación de los usos pormenorizados.
      • La definición de los sistemas locales.
      • La determinación de la altura de las edificaciones.
      • Señalamiento de alineaciones y rasantes.
      • Establecimiento de las tipologías y ordenanzas.
      • Establecimiento, en su caso, del sistema de actuación.
      • Establecimiento de plazos para la ejecución urbanística.
      • Identificación, en su caso, de los edificios declarados expresamente fuera de ordenación y los de necesaria conservación.
2. Todos los terrenos clasificados como Suelo Urbanizable Sectorizado u Ordenado vienen ordenados y estructurados, en virtud del número 1 anterior, en sectores de ordenación mediante la superposición espacial de los siguientes grupos o niveles de determinaciones específicas:
   1. Zonas por cada uso o actividad global dominante del suelo o de la edificación. Los Sistemas Generales incluidos en la delimitación del sector se considerarán como zonas del sector en que se hallen enclavados, salvo que por sí mismos constituyan un sector de planeamiento especial. Cada sector puede tener varias zonas diferentes, incluso con usos globales distintos y distintos sectores pueden poseer zonas de igual clase de uso.
   2. Intensidad o densidad de uso o utilización del espacio, expresada en parámetros de edificabilidad, número de unidades o volumen por unidad de superficie de suelo, que identifica la capacidad de los "contenedores" o "continentes" de la actividad "ocupada" o "contenida". Zonas de distintos usos pueden tener la misma capacidad o intensidad de edificación.
   3. Tipología de la edificación dominante o estructurante ambiental de cada zona, en tanto que determinación del diseño de los contenedores o espacios ocupados por la edificación, relacionada directamente con el uso contenido, aunque no en exclusiva. El mismo uso puede ser contenido en diferentes tipologías de contenedores y la misma tipología de contenedor puede ser ocupada por diferentes usos pormenorizados o, incluso globales, sin perjuicio de leves adaptaciones interiores. También puede ofrecerse que una misma tipología se produzca en zonas de distinta intensidad e, inversamente, zonas de la misma intensidad o aprovechamiento tengan edificaciones con distintas tipologías.
   4. Sectores o unidades geográficas y urbanísticas homogéneas, identificados como objetos específicos de ordenación detalla, ya sea de forma directa o mediante planeamiento parcial, diferenciables entre sí por razones geográficas, territoriales o temporales, según la etapa en que convenga su promoción, y por los operadores que en cada uno deban o puedan iniciar su promoción.
   5. Morfología urbana estructurante de la ordenación integral de cada sector y del Suelo Urbanizable interesado que otorga una imagen finalista de congruencia espacial y ambiental en la trama urbana a crear, favorece la coherencia de relaciones y referencias estéticas, simbólicas, sociales o históricas, garantiza la integración espacial con los sectores nuevos entre sí y con el tejido urbano heredado, limita las tipologías de edificación y ordenación a su mejor adecuación al entorno ambiental o histórico con el que deberá armonizar y trata de evitar las interrupciones lingüísticas o sintácticas en la lectura histórica del medio urbano heredado y de su patrimonio cultural en sentido amplio. La asignación al territorio de la morfología urbana estructuradora de su ordenación global se expresa en los planos y fichas que integran el Plan.
3. No obstante lo anterior, de forma excepcional, algunos terrenos calificados de Sistemas Generales adscritos al suelo urbanizable pueden quedar excluidos de la delimitación de los respectivos sectores, sin perjuicio de su necesaria adscripción a efectos de su gestión urbanística a las distintas Áreas de Reparto del urbanizable.
4. En la redacción de los respectivos Planes Parciales del Suelo Urbanizable Sectorizado serán de aplicación las normas sobre grado de vinculación establecidas en los artículos 1.2.5, 1.2.6, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 y 2.2.7. De igual modo, se seguirán las normas contenidas en el artículo 1.2.6 y 1.1.7 para la innovación de la ordenación detallada de los Suelos Urbanizables Ordenados.
5. Los Sistemas Generales en Suelo Urbanizable Sectorizado u Ordenado o adscritos al mismo, cuando no vengan incluidos en sectores, se ejecutarán directamente, sin necesidad de formular planeamiento especial.
6. La ordenación estructural y pormenorizada preceptiva de los Sectores Suelo Urbanizable Ordenado (SUO-DBP-01, SUO-DE-01, SUO-DMN-01) se expresa en las fichas del Anexo I. La ordenación detallada completa de carácter potestativa se contiene en el Documento de este Plan denominado "Ordenación Detallada del Suelo Urbanizable Ordenado".

Artículo 13.1.5. Unidad mínima de planeamiento del suelo urbanizable sectorizado.

1. Las unidades mínimas de ordenación y desarrollo urbanístico del Suelo Urbanizable Sectorizado son los sectores pertenecientes a esta categoría expresamente delimitados en los planos respectivos. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado siguiente cada uno de los sectores deberá ser desarrollado mediante un Plan Parcial para la totalidad de su ámbito, debiendo integrar, en su caso, a los elementos de sistemas generales interiores al mismo. También deberán integrar elementos de los sistemas generales exteriores cuando concurran circunstancias urbanísticas vinculadas al propio desarrollo del sector, que hagan aconsejable su ordenación conjunta y se trate de elementos contiguos al sector que tengan determinada la obtención de su suelo con cargo al suelo urbanizable programado del cuatrienio en que se haya desarrollado el sector.
2. Sectores de planeamiento integrado o simultáneo. En desarrollo del Plan podrán identificarse aquellos sectores que deben coordinarse e integrar su ordenación de desarrollo, a fin de asegurar los objetivos generales y específicos definidos en el presente Plan para cada zona y garantizar la correcta solución de continuidad en los tratamientos de bordes intersticiales. A tal fin el desarrollo de la planificación en estos sectores se realizará mediante la formulación de un Plan Parcial que englobará aquellos sectores de una misma zona que deben coordinarse, incluso perteneciendo a cuatrienios distintos. Alternativamente, podrá llevarse a cabo esta coordinación mediante la tramitación conjunta y simultánea de planes parciales individualizados para cada sector. También podrá llevarse a cabo la mencionada coordinación con la previa formulación y aprobación de un Avance de Planeamiento para el Área, que establezca los criterios a los que han de ajustarse los Planes Parciales de los sectores que lo integran y que podrán, entonces, tramitarse y desarrollarse de forma autónoma.

   En las unidades de planeamiento integrado o simultáneo, el cómputo de las dotaciones de equipamiento y demás usos públicos exigidos por la legislación vigente, se podrá hacer de forma global como si se tratase de un único sector, a fin de determinar la localización y tamaño de las dotaciones con la máxima optimización social, si bien cada uno de ellos deberá contener la superficie total de suelos de cesión gratuita que proporcionalmente le corresponden afín de asegurar la justa distribución de cargas.

3. La programación temporal de los sectores del Urbanizable Sectorizado se realizará conforme a las previsiones de programación y prioridades expresadas en estas Normas y en las fichas individualizadas de cada uno de ellos anexas; no obstante podrá anticiparse la ejecución de algún sector siempre que se realice sin perjuicio del resto de la estrategia de la programación y se garantice por el promotor la conexión a los sistemas generales.

   Cuando en la ficha correspondiente se adscriba el desarrollo del sector de forma genérica a uno de los dos cuatrienios, se entenderá que el deber de formulación y presentación del Plan Parcial debe cumplimentarse en el plazo de dos años desde el inicio del cuatrienio señalado.

Artículo 13.1.6. Delimitación de Áreas de Reparto y Aprovechamiento Medio en el Suelo Urbanizable con delimitación de Sectores.

1. En el suelo urbanizable con delimitación de sectores se establecen 17 Áreas de Reparto integrada cada una de ellas por los sectores y los sistemas generales adscritos o incluidos en aquéllos para su gestión que a continuación se indican:
   • Distrito Bellavista-Palmera (DBP)
     • Área de Reparto: BP-01/UZ. Sectores: SUO-DBP-01 Palmas Altas Norte.
     • Área de Reparto: BP-02/UZ. Sectores: SUS-DBP-02 Palmas Altas Sur.
     • Área de Reparto: BP-03/UZ. Sectores: SUS-DBP-03 Cortijo Cuarto Norte, SUS-DBP-04 Cortijo Cuarto Sur, SUS-DBP-05 Hospital de Valme.
     • Área de Reparto: BP-04/UZ. Sectores: SUS-DBP-06 Villanueva del Pítamo.
     • Área de Reparto: BP-05/UZ. Sectores: SUS-DBP-07 Pítamo Sur.
   • Distrito Cerro-Amate (DCA)
     • Área de Reparto: CA-01/UZ. Sectores: SUS-DCA-01 Palmete.
   • Distrito Este (DE)
     • Área de Reparto: E-01/UZ. Sectores: SUO-DE-01 Santa Bárbara 1, SUS-DE-02 Santa Bárbara 2, SUS-DE-03 Santa Bárbara 3, SUS-DE-04 Santa Bárbara 4, SUS-DE-05 Santa Bárbara 5.
     • Área de Reparto: E-02/UZ. Sectores: SUS-DE-06 Torreblanca Este, SUS-DE-07 Torreblanca Oeste, SUS-DE-08 Hacienda Santa Bárbara.
     • Área de Reparto: E-03/UZ. Sectores: SUS-DE-09 Hacienda El Rosario.
     • Área de Reparto: E-04/UZ. Sectores: SUS-DE-10 Heineken.
     • Área de Reparto: E-05/UZ. Sectores: SUS-DE-11 San Rafael.
   • Distrito Macarena Norte (DMN)
     • Área de Reparto: MN-01/UZ. Sectores: SUO-DMN-01 Buenaire.
     • Área de Reparto: MN-02/UZ. Sectores: SUS-DMN-02 San Nicolás Este, SUS-DMN-03 San Nicolás Oeste.
     • Área de Reparto: MN-03/UZ. Sectores: SUS-DMN-04 Aeropuerto Viejo.
     • Área de Reparto: MN-04/UZ. Sectores: SUS-DMN-05 Higuerón Sur.
     • Área de Reparto: MN-05/UZ. Sectores: SUS-DMN-06 Higuerón Norte.
     • Área de Reparto: MN-06/UZ. Sectores: SUS-DMN-07 Polígono de Reciclaje.
   • Distrito Triana (DT)
     • Área de Reparto: TA-DT-01 El Turruñuelo.
     • Área de Reparto: TA-DT-02 Trabajo - Febo.
2. El Aprovechamiento Medio para cada área de reparto de los suelos urbanizables con delimitación de sectores es:

   Aprovechamiento Medio por Áreas de Reparto

   Distrito / Área de Reparto	Valor (UA/M2)
   Distrito Bellavista-Palmera (BP-01/UZ)	$0,4000 \text{ UA/M}^2$ (1)
   Distrito Bellavista-Palmera (BP-02/UZ)	$0,4595 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Bellavista-Palmera (BP-03/UZ)	$0,4567 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Bellavista-Palmera (BP-04/UZ)	$0,4607 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Bellavista-Palmera (BP-05/UZ)	$0,4537 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Cerro-Amate (CA-01/UZ)	$0,4592 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Este (E-01/UZ)	$0,4629 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Este (E-02/UZ)	$0,4594 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Este (E-03/UZ)	$0,4419 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Este (E-04/UZ)	$0,4803 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Este (E-05/UZ)	$0,4405 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Macarena Norte (MN-01/UZ)	$0,4798 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Macarena Norte (MN-02/UZ)	$0,4506 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Macarena Norte (MN-03/UZ)	$0,4369 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Macarena Norte (MN-04/UZ)	$0,4377 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Macarena Norte (MN-05/UZ)	$0,4359 \text{ UA/M}^2$
   Distrito Macarena Norte (MN-06/UZ)	$0,2443 \text{ UA/M}^2$
   (1) Se respeta el aprovechamiento medio establecido en el Plan de Sectorización tramitado. No obstante, a efecto de equivalencia con el cálculo de aprovechamiento medio realizado de forma general, le correspondería al AR-BP-01/UZ un aprovechamiento medio de $0,4410 \text{ UA/M}^2$.

Artículo 13.1.7. Suelo Urbanizable Ordenado Transitorio.

1. Tienen la consideración de Suelo Urbanizable Ordenado Transitorio, los siguientes Sectores que constituyen Ámbitos de Planeamiento Incorporado:
   • Distrito Este (DE)
     • API-DE-01 Aeropuerto (SUNP-AE-1 con aprobación definitiva 29-10-04)
     • API-DE-03 Torreblanca Sur (Plan Parcial del SUNP-TO-2)
   • Distrito Macarena Norte (DMN)
     • API-DMN-03 Valdezorras (Plan Parcial del SUP-PM3)
2. Las condiciones particulares por las que se rigen las API, son las correspondientes al planeamiento pormenorizado inmediatamente antecedente, aprobado y vigente que el presente Plan General asume con carácter general.
3. Su Aprovechamiento Medio es el derivado del instrumento de planeamiento general del que traen su causa.
4. El aprovechamiento subjetivo será el correspondiente al patrimonializado derivado del Proyecto de Reparcelación que estuviese aprobado al tiempo de la entrada en vigor del Plan General.
5. Se aplicarán idénticas reglas de interpretación y resolución de dudas que las expresadas en el artículo 11.1.9 para los Ámbitos de Planeamiento Incorporado del Urbano.
6. En los Ámbitos de Planeamiento Incorporado del Suelo Urbanizable Ordenado Transitorio podrán alterarse de forma puntual las determinaciones urbanísticas pertenecientes a las fincas incluidas en estos ámbitos mediante la tramitación de una modificación puntual del instrumento de planeamiento de desarrollo incorporado.
7. En los Ámbitos de Planeamiento Incorporado del Suelo Urbanizable Transitorio que se contienen en las Fichas del Anexo I que tienen calificaciones de uso residencial, la densidad máxima de viviendas en dicho ámbito será la establecida en su Ficha respectiva. Podrá aplicarse para contabilizar el número máximo de viviendas en cada parcela la regulación establecida en la Disposición Transitoria Primera apartado 6 de estas Normas.

Artículo 13.1.8. El estatuto del Suelo Urbanizable Ordenado y Sectorizado.

1. Son derechos y deberes de los propietarios del suelo urbanizable en las categorías de ordenado y sectorizado:

   A. Derechos

   Los derechos y facultades del propietario del suelo urbanizable en las categorías de ordenado y sectorizado, son:

   1. El aprovechamiento urbanístico al que tendrán derecho el conjunto de propietarios de terrenos comprendidos en un sector, será el que resulte de aplicar a su superficie el $90\%$ del aprovechamiento tipo del área de reparto.
   2. En el sistema de compensación, a instar el establecimiento del sistema y competir, en la forma determinada legalmente, por la adjudicación de la gestión del mismo, y en todo caso, adherirse a la Junta de Compensación o solicitar la expropiación forzosa.
   3. En el sistema de cooperación, a decidir si la financiación de los gastos de urbanización y gestión, los realiza mediante pago en metálico o mediante aportación de parte de sus aprovechamientos urbanísticos subjetivos.
   4. En el sistema de expropiación por gestión indirecta, a competir en unión con los propietarios afectados por la adjudicación del sistema, pudiendo ejercitar el derecho de adjudicación preferente en los términos legalmente formulados.
   5. Ceder los terrenos voluntariamente por su valor o, en todo caso, percibir el correspondiente justiprecio, en el caso de no participar en la ejecución de la urbanización.

   B. Deberes

   Los deberes del propietario del suelo urbanizable en las categorías de ordenado y sectorizado, son:

   1. Cuando el sistema de ejecución sea el de compensación, promover la transformación de los terrenos en las condiciones y con los requerimientos exigibles establecidos en la legislación urbanística y en el presente Plan.
   2. Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio los terrenos destinados por la ordenación urbanística a viales como dotaciones.
   3. Ceder obligatoria y gratuitamente al Municipio la superficie de los terrenos, ya urbanizados, en que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico lucrativo correspondiente a dicha Administración (10% del aprovechamiento medio).
   4. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad a la ejecución material del mismo.
   5. Ceder la superficie de terrenos en los que deban localizarse los excedentes de aprovechamiento que tenga la unidad de ejecución respecto al aprovechamiento medio del área de reparto.
   6. Costear la urbanización, y en el caso del sistema de compensación ejecutarla en el plazo establecido al efecto.
   7. Financiar la parte proporcional que corresponda a los diversos sectores sobre participación en la financiación de las obras de los sistemas generales previstos. Se establece una participación por importe de $30,51$ euros por unidad de aprovechamiento urbanístico.
   8. Conservar las obras de urbanización y mantenimiento de las dotaciones y servicios públicos hasta su recepción municipal.
   9. Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal.
   10. Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación.
   11. Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga la condición de solar.
   12. Conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.
2. De igual forma será exigible la financiación de la ejecución de los Sistemas de Espacios Libres interiores del Sector a aquellos sectores que cuenten en el cálculo del Aprovechamiento Medio y Objetivo con un Coeficiente de Urbanización inferior a uno (1).

Artículo 13.1.9. Régimen del Suelo Urbanizable Ordenado.

1. La aprobación de la ordenación detallada del suelo urbanizable determina:
   1. Los terrenos quedarán vinculados al proceso urbanizador y edificatorio.
   2. Los terrenos por ministerio de la ley quedarán afectados al cumplimiento de la distribución justa de los beneficios y cargas.
   3. Los propietarios tendrán derecho al aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación del noventa por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto.
   4. Los terrenos obtenidos por el Municipio quedarán afectados a los destinos previstos en el instrumento de planeamiento correspondiente.
2. En la categoría de suelo urbanizable ordenado las cesiones de terrenos a favor del Municipio o Administración actuante comprenden:
   1. La superficie total de los sistemas generales y demás dotaciones (viales, aparcamientos, parques, equipamientos, etc.).
   2. La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo, ya urbanizada, precisa para materializar el diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto.
   3. La superficie de suelo correspondiente a los excedentes de aprovechamientos atribuidos al sector por encima del aprovechamiento medio del área de reparto.
3. Salvo para la ejecución anticipada de los Sistemas Generales o locales incluidos en el sector, quedan prohibido la realización de actos de edificación o de implantación de usos antes de la aprobación del correspondiente Proyecto de Urbanización y de Reparcelación.
4. Quedan prohibidas las obras de edificación antes de la culminación de las obras de urbanización salvo en los supuestos de realización simultánea (artículo 11.2.9).
5. El proyecto de edificación de cualquier licencia deberá incluir el acondicionamiento de los espacios libres de carácter privado que formen parte integrante de la parcela.

Artículo 13.1.10. Ejecución del Suelo Urbanizable Ordenado.

1. Salvo determinación en contrario, el ámbito de cada sector del suelo urbanizable ordenado coincidirán con el de la unidad de ejecución.
2. La gestión de la unidad de ejecución se realizará por el sistema de actuación establecido en cada caso.
3. De no fijarse plazos concretos, se entenderá que el plazo para la aprobación del proyecto redistributivo y proyecto de urbanización será de dieciocho (18) meses. Las obras de urbanización deberán iniciarse en doce (12) meses y acabarse en treinta (30) meses.

Artículo 13.1.11. Régimen del Suelo Urbanizable Sectorizado.

1. Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, sólo podrán autorizarse construcciones e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional.
2. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin la previa aprobación del Plan Parcial correspondiente.
3. No se podrá edificar hasta cumplir:
   1. Aprobación definitiva del Plan Parcial y Proyecto de Urbanización.
   2. Trámites del sistema de actuación.
   3. Aprobación del Proyecto de Reparcelación.
   4. Ejecución de las obras de urbanización.
4. Una vez aprobado definitivamente el Plan Parcial los terrenos tendrán la consideración de suelo urbanizable ordenado.

Artículo 13.1.12. Ejecución del Suelo Urbanizable Sectorizado.

1. El ámbito del Sector se corresponderá con el ámbito de la unidad de ejecución.
2. El Plan Parcial pueda establecer, de forma justificada, más de una unidad de ejecución. No podrán delimitarse unidades con diferencias de aprovechamiento medio superiores al quince por ciento (15%).
3. El Plan Parcial determinará el sistema de actuación de cada unidad de ejecución.

Capítulo II. El suelo urbanizable no sectorizado.

Artículo 13.2.1. Definición.

1. Constituye el Suelo Urbanizable No Sectorizado (SUNS), el restante suelo apto para urbanizar del Municipio no sectorizado en ámbitos para su desarrollo preciso. Queda sometido a condiciones precisas de desarrollo y garantías públicas. Algunos ámbitos podrán tener un desarrollo anticipado si se indica en la ficha para atender usos de actividades económicas de interés municipal.
2. Su localización se justifica en áreas de reserva o expansión del entorno del Suelo Urbano o Urbanizable para dirigir el crecimiento urbano de forma racionalizadora.
3. La delimitación del SUNS se señala en el plano de clasificación, indicándose los usos globales incompatibles.
4. En el acuerdo de formulación del Plan de Sectorización se deberá incorporar la justificación de la delimitación para garantizar que constituya una unidad urbanística integrada.

Artículo 13.2.2. Condiciones urbanísticas generales para la sectorización.

1. No podrá iniciarse el desarrollo del SUNS en detrimento de las previsiones de programación del Plan General.
2. La delimitación del ámbito de los Planes de Sectorización se decidirá de forma que no se dejen superficies residuales que no permitan el desarrollo ulterior mediante otros Planes de Sectorización en unidades urbanísticas integradas autosuficientes.
3. Serán prioritarios los ámbitos del SUNS más próximos al Suelo Urbano y Urbanizable Ordenado. La sectorización del ámbito del Nodo Logístico Norte se considera de interés público y puede acometerse de modo inmediato.
4. La Administración Municipal podrá determinar el sistema de ejecución y la forma de gestión. Igualmente, fijará el porcentaje mínimo de viviendas sometidas a algún régimen de protección.
5. Sólo nacerá el derecho a la transformación tras los acuerdos de formulación del Plan de Sectorización y su aprobación definitiva.

Artículo 13.2.3. Relación de los ámbitos en el Suelo Urbanizable No Sectorizado.

Los ámbitos del Suelo Urbanizable No Sectorizado establecidos en el presente Plan General son:

• Distrito Este (DE)
  • SUNS-DE-01 Peromingo
  • SUNS-DE-02 Aeropuerto N IV
• Distrito Macarena Norte (DMN)
  • SUNS-DMN-01 Nodo Logístico Norte
  • SUNS-DMN-02 Miraflores
  • SUNS-DMN-03 Camino de Brenes

Artículo 13.2.4. Limitaciones.

Las exigencias mínimas de planeamiento son las especificadas en el presente Plan con carácter general y en las fichas individualizadas que se incluyen como anexo.

Artículo 13.2.5. Incorporación al Patrimonio Municipal del Suelo.

Todos los terrenos clasificados como Suelo Urbanizable No Sectorizado, son susceptibles de incorporarse al Patrimonio Municipal del Suelo mediante la expropiación forzosa.

Artículo 13.2.6. Facultades de los propietarios de terrenos clasificados como Urbanizable No Sectorizado.

1. A los propietarios les corresponde:
   1. El derecho de formular al Municipio consulta no vinculante sobre la viabilidad de transformación de sus terrenos. El plazo máximo para responder es de tres meses (silencio negativo).
   2. El derecho a la iniciativa para promover su transformación mediante su adscripción a la categoría de sectorizado u ordenado. Requiere la aprobación del Plan de Sectorización.

Artículo 13.2.7. Régimen del Suelo Urbanizable No Sectorizado.

1. Mientras no cuenten con la aprobación del Plan de Sectorización, sólo podrán autorizarse:
   1. Obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos (Sistemas Generales).
   2. Construcciones e instalaciones de naturaleza provisional con materiales fácilmente desmontables. Requiere garantía por importe de los costes de demolición.
   3. Actuaciones de interés público cuando concurran supuestos de utilidad pública e interés social.
2. Una vez aprobado el Plan de Sectorización, el régimen de aplicación será el correspondiente al del suelo urbanizable sectorizado u ordenado.

Título XIV. Régimen del suelo no urbanizable.

Capítulo I. Normas generales del suelo no urbanizable.

Sección PRIMERA. Aspectos generales.

Artículo 14.1.1. Ámbito.

Las Normas contenidas en el presente Título serán de aplicación a los suelos clasificados por el vigente Plan General como no urbanizables.

Artículo 14.1.2. Delimitación y limitaciones.

Constituyen el Suelo No Urbanizable del presente Plan General, aquellas áreas del territorio municipal que deben ser activamente preservadas del proceso de desarrollo urbano, bien con medidas de protección tendentes a evitar la transformación degradante de la naturaleza y destino rústico que lo caracteriza, o bien con medidas de potenciación y regeneración para la mejora de sus condiciones de aprovechamiento integrado. Sus límites, categorías y subcategorías de suelo y áreas, vienen grafiados en los planos de ordenación del Suelo No Urbanizable.

Artículo 14.1.3. Categorías del Suelo No Urbanizable.

1. Se distinguen tres categorías dentro de la clase de Suelo No Urbanizable de Sevilla:

   1. 1.1. Suelo No Urbanizable de Especia7 Protección por legislación específica

      incluyen los siguientes terrenos:

      1. Aquellos que tienen la condición de bienes de dominio público natural o están sujetos a limitaciones o servidumbres por razón de éstos, cuando su régimen jurídico demande, para su integridad y efectividad, la preservación de sus características.
      2. Aquellos que están sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislación administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres así como las declaraciones formales o medidas administrativas que, de conformidad con dicha legislación, estén dirigidas a la preservación de la naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histórico o cultural o del medio ambiente en general.

   2. 1.2. Suelo No Urbanizable de Especia7 Protección por planificación territorial o urbanística

      son aquellos terrenos que merecen un régimen de especial protección otorgado por:

      1. Bien directamente por este Plan General por contar con valores e intereses específicos de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico, o histórico.
      2. Bien por algún planeamiento de ordenación del territorio, que establezca disposiciones que impliquen su exclusión del proceso urbanizador o que establezcan directrices de ordenación de usos, de protección o mejora del paisaje y del patrimonio histórico y cultural, y de utilización racional de los recursos naturales en general, incompatibles con cualquier clasificación distinta a la de suelo no urbanizable.

   3. 1.3. Suelo No Urbanizable de preservació7 del carácter natural o rural

      Es aquel suelo que, sin presentar especiales valores naturales, debe mantener su destino primordial, que no es otro sino el agropecuario, por ser inadecuados para un desarrollo urbano, al tiempo que cumplen una función equilibradora del sistema territorio, por:

      1. Ser necesario preservar su carácter rural porque existan valores (actuales o potenciales) agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos o análogos.
      2. Ser necesario mantener sus características por contribuir a la protección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público.
      3. Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales.
      4. La existencia de riesgos de accidentes mayores derivados de actividades y usos artificiales del suelo o por la simple presencia de usos que medioambientalmente sean incompatibles con los usos a los que otorga soporte la urbanización.
      5. Ser improcedente su transformación, teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del Municipio.
2. Las determinaciones específicas para cada una de estas categorías, se desarrollan en las normas particulares establecidas en el capítulo siguiente.

Sección Segunda. Condiciones generales de uso y edificación.

Artículo 14.1.4. Destino.

Los terrenos clasificados como no urbanizables no podrán ser destinados a fines distintos del agrícola, forestal, ganadero y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales conforme a lo establecido en la legislación que los regula, sin perjuicio de lo establecido en los artículos siguientes.

Artículo 14.1.5. Régimen general de uso y de las edificaciones en Suelo No Urbanizable.

1. En la clase de suelo no urbanizable, además de las limitaciones que resulten aplicables en virtud de otras normas se observarán las siguientes reglas, que constituyen el régimen general:
   1. No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas, ganaderas o avícolas, que guarden relación con la naturaleza, extensión y utilización de la finca y se ajusten en su caso a los planes o normas de los órganos competentes en materia de agricultura, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas.
   2. Excepcionalmente, podrán autorizarse edificaciones e instalaciones que tengan la consideración de interés público que hayan de emplazarse en el medio rural en lugares en los que no exista posibilidad de formación de un núcleo de población.
2. En Suelo No Urbanizable de Especial Protección sólo podrán llevarse a cabo segregaciones, obras y construcciones o edificaciones e instalaciones previstas y permitidas por el planeamiento urbanístico, que sean en todo caso compatibles con su régimen de protección. En consecuencia, estará prohibida cualquier utilización que implique transformación de su destino o naturaleza, lesione el valor específico que se quiera proteger o infrinja el concreto régimen limitativo establecido en las presentes Normas, pudiendo en consecuencia quedar limitado el régimen general de uso y edificación establecido en el apartado anterior.

Artículo 14.1.6. Condiciones generales de la edificación.

1. Las edificaciones habrán de ser adecuadas y proporcionadas al uso a que se vinculen.
2. Las edificaciones deberán tener el carácter de aisladas, debiendo contar con una parcela suficiente para evitar la formación de nuevos núcleos de población y la construcción separarse de sus linderos. Por ello las edificaciones cualesquiera que sea su naturaleza, se situarán como mínimo a 10 metros de los linderos de la finca y a 50 metros de la edificación más cercana, sin perjuicio de lo dispuesto en las normas específicas que regulan los usos en el no urbanizable.
3. Las edificaciones no podrán tener más de dos plantas.
4. Tendrán las características tipológicas y estéticas adecuadas a su ubicación y para su integración en el entorno. A tal efecto, las construcciones en el medio rural a que se refiere esta clase de suelo, utilizarán soluciones constructivas, materiales, colores, textura, formas, proporciones, huecos y carpintería, tomadas de la arquitectura tradicional o típica, en consonancia con las muestras autóctonas próximas en la misma zona. En general queda prohibida la utilización de fibrocemento o pizarras para las cubiertas o fachadas —salvo instalaciones industriales— y elementos o soluciones formalmente disonantes, llamativas u ostentosas no acordes con el ambiente en que se hallaren.
5. Los cerramientos o vallados de la parcela de cualquier uso (vivienda, industria, etc.), serán como los tradicionales con materiales autóctonos de la zona o, en otro caso, serán diáfanos o de vegetación, o llevarán un murete de fábrica no superior a sesenta centímetros (60cm) de alto en cada punto del terreno, con pilares, postes o machones, en su caso, de hasta ciento setenta (170cm) centímetros de alto, medidos de igual forma, y entre éstos se colocarán reja metálica o de madera hasta dicha altura, completándose solamente con vegetación por detrás y por encima. En determinados lugares de protección de vistas, podrán ser prohibidos los cerramientos que de uno u otro material sobrepasen los ciento veinte (120cm) centímetros.
6. En todos los casos de edificaciones o instalaciones autorizadas en esta clase de suelo, se estará obligatoriamente a lo dispuesto con carácter general en las normas generales de protección del paisaje para evitar la limitación del campo visual y la ruptura o desfiguración del paisaje.
7. El presente Plan General regula además, en sus normas particulares, las condiciones y limitaciones que han de concurrir y exigirse en cada caso, para autorizar los citados usos y edificaciones.

Artículo 14.1.7. Las Actuaciones de Interés Público en Suelo No Urbanizable.

1. Cuando el presente Plan General posibilite en algunas de las categorías del Suelo No Urbanizable la realización de obras o instalaciones no vinculados a las explotaciones naturales de los suelos rústicos, que sean consideradas actuaciones de interés público, sólo se podrán autorizar en las condiciones determinadas en las presentes Normas, así como en las fijadas en el correspondiente Plan Especial o en su caso, Proyecto de Actuación.
2. Las actuaciones que pueden considerarse de interés público son las actividades de intervención singular, de promoción pública o privada, con incidencia en la ordenación urbanística, en las que concurran los requisitos:
   1. De utilidad pública o interés social.
   2. Procedencia o necesidad de implantación en esta clase de suelo.
   3. Resulten compatibles con el régimen particular de la categoría de suelo no urbanizable que corresponda.
   4. No induzca a la formación de nuevos asentamientos.
3. Los usos susceptibles de ser autorizados como actuaciones de interés público son los usos industriales no incompatibles con el modelo territorial, tal como están definidos en el Artículo 6.1.6 de las presentes Normas, los equipamientos públicos y privados, y servicios terciarios conforme a la definición contenida en el Capítulo II del presente Título del Suelo No Urbanizable.
4. Las Actuaciones de Interés Público requieren para su autorización, como trámite previo al otorgamiento de la licencia, la aprobación de un Plan Especial o Proyecto de Actuación, con la finalidad de apreciar la concurrencia de las circunstancias que legitiman la consideración de la actividad como de Actuación de Interés Público.
5. Para la autorización, además de la admisibilidad expresa del uso en la categoría de suelo no urbanizable atribuida al terreno donde pretenda localizarse, ha de apreciarse en cada caso concreto el carácter de interés público de la instalación y la concurrencia del resto de requisitos expresados en el apartado 2. De igual modo se ponderarán las siguientes circunstancias:
   1. Incidencia de las actividades a desarrollar y edificaciones necesarias para las mismas sobre la ordenación territorial establecida, valorándose su relación con los núcleos urbanos y las redes generales de infraestructuras, servicios y dotaciones.
   2. Incidencia de la actividad sobre el destino del Suelo No Urbanizable general, y evaluación del impacto en el medio físico.
   3. Oportunidad y conveniencia de las actividades de que se trate desde el punto de vista del desarrollo económico-social.
6. La aprobación del Plan Especial o del Proyecto de Actuación determina una declaración específica de aptitud de los terrenos en los que se pretende desarrollar la actuación y la legitimación para ejercer esa posibilidad. La habilitación se realiza por el plazo temporal establecido en la aprobación del Plan Especial o Proyecto de Actuación. En ningún caso será inferior al tiempo que sea indispensable para la amortización de la inversión. Una vez que culmine este plazo, la actividad debe cesar, sin perjuicio de que se solicite y se obtenga la renovación, si siguen persistiendo las causas que motivaron la declaración de interés público.
7. Procede la formulación de Plan Especial en el caso de actividades en las que concurra alguna de las circunstancias siguientes:
   1. Comprender terrenos pertenecientes a Sevilla y otro término municipal adyacente.
   2. Tener, por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o trascendencia territoriales supramunicipales a juicio de la Administración Municipal o Autonómica.
   3. Afectar a la ordenación estructural del Plan General en concreto, cuando se plantee la autorización en el Suelo No Urbanizable de Especial Protección.
   4. En todo caso, cuando comprendan una superficie superior a $50\text{ hectáreas}$.

   En los demás casos, la autorización se realizará mediante Proyecto de Actuación de Interés Público.

8. Las determinaciones que, con carácter de mínimos, debe contener el Plan Especial, o en su caso, el Proyecto de Actuación, sin perjuicio de las previsiones del artículo 42 de la LOUA, son:
   1. Justificación de la utilidad pública o interés social de su objeto.
   2. Viabilidad económica-financiera y plazo de duración de la cualificación urbanística de los terrenos.
   3. Justificación procedencia o necesidad de la implantación en suelo no urbanizable.
   4. Justificación de la ubicación concreta propuesta.
   5. Estudio de la incidencia urbanístico-territorial y ambiental, así como las medidas para la corrección de los impactos territoriales o ambientales.
   6. Justificación de la compatibilidad con el régimen urbanístico de la categoría de suelo no urbanizable concreta en la que se sitúe.
   7. Justificación de la no inducción de la formación de nuevos asentamientos.
9. El promotor de la actividad de interés público, además de los deberes legales derivados de la clasificación del suelo no urbanizable, deberá asumir las siguientes obligaciones:
   1. El pago a la Administración Urbanística de una prestación compensatoria por el uso y aprovechamiento de carácter excepcional del suelo no urbanizable en cuantía mínima del cinco por ciento (5%) y máxima del diez por ciento (10%) del importe total de la inversión a realizar para la implantación efectiva del uso, excluido el coste de las maquinarias y equipos. Este pago se devenga en el momento de otorgamiento de la licencia. La cuantía se determinará por el Ayuntamiento en función del carácter de la actividad y condiciones de implantación aprobando a tal fin una Ordenanza reguladora.
   2. La prestación de garantía por cuantía mínima del $10\%$ del importe de la inversión para responder de los gastos derivados de los incumplimientos e infracciones, así como de los resultantes de las labores de restitución de los terrenos.
   3. La solicitud de licencia en el plazo máximo de un año a partir de la aprobación de la autorización de la Actuación.
   4. La ejecución de las obras exteriores necesarias para la adecuada funcionalidad de la actividad.

Artículo 14.1.8. Régimen concurrente de la legislación sectorial agraria.

1. En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos calificados como urbanizables, mientras no posean ordenación pormenorizada, o Suelos No Urbanizables, no se podrán realizar fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria o en otra aplicable, para la consecución de sus correspondientes fines.
2. La unidad mínima de cultivo del régimen sectorial agrario y las parcelaciones rústicas, fraccionamientos, segregaciones o divisiones que a su amparo pudieran hacerse, no son equiparables, a la parcela mínima susceptible o no de ser edificada que se señala en cada zona del Suelo No Urbanizable del presente Plan.
3. La condición de edificable de toda parcela viene regulada por la legislación urbanística, con salvaguarda de los planes o normas de la Administración de Agricultura.
4. En consecuencia, las parcelas mínimas edificables y el concepto de núcleo de población, en el régimen urbanístico del Suelo No Urbanizable o del Urbanizable, hasta que posea ordenación pormenorizada, no es necesariamente coincidente con la eventual división rústica propia de las unidades mínimas de cultivo. En todo caso, las dimensiones de las unidades mínimas de cultivo de la legislación agraria deberán ser respetadas como mínimas indivisibles para sus fines agrarios que le son propios, y a sus meros efectos registrables y civiles en las transferencias de propiedad.
5. Con independencia de las unidades mínimas de cultivo, cuando sobre un espacio agrario existiese un plan del Ministerio de Agricultura o de la Consejería de Agricultura y Pesca sobre mejora de la explotación, el régimen jurídico de la propiedad, unidades indivisibles, requisitos y demás condiciones, serán en todo caso las que en tales planes y en sus documentos públicos se exijan, respetándose sus determinaciones y limitaciones en el planeamiento de las presentes Normas o en los Planes que las desarrollen siempre que sean más restrictivas que las del presente Plan.
6. En las enajenaciones o segregaciones de fincas rústicas deberá hacerse constar expresamente, en el correspondiente título de enajenación, las condiciones de edificación y uso derivadas del presente Plan, así como las referente a cultivos protegidos y cláusulas sobre la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes, junto con las limitaciones y deberes derivados por los que el adquirente quedará subrogado en lugar y puesto del anterior propietario.
7. Toda parcelación o segregación de fincas deberá contar con licencia municipal o certificado de innecesariedad.
8. La publicidad que se realice por cualquier medio de difusión que se refiera a ventas de parcelas edificadas, edificables y no edificables, deberá hacer constar las condiciones urbanísticas a que se refiere el número anterior y las derivadas al presente Plan; el incumplimiento será considerado infracción urbanística a los efectos de su sanción.

Sección Tercera. Régimen jurídico de la propiedad en el suelo no urbanizable.

Artículo 14.1.9. Régimen Jurídico.

1. Cualquiera que sea la zona, el Suelo No Urbanizable carece de aprovechamiento urbanístico. Las facultades de utilización de los predios en esta clase de suelo se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las presentes Normas, sin que sobre dicho suelo se reconozca contenido edificatorio distinto del que en cada zona puede ser autorizado.
2. La aplicación de estas Normas y sus limitaciones a la edificación, al uso y a las transformaciones que sobre el Suelo No Urbanizable impone este Plan y los instrumentos que lo desarrollen, no darán derecho a indemnización alguna, siempre que tales limitaciones no afecten al valor inicial que posee por el rendimiento rústico que le es propio por su explotación efectiva, o no constituyen una enajenación o expropiación forzosa del dominio.

Artículo 14.1.10. Derechos y Deberes de los propietarios.

Integran el contenido urbanístico del derecho de propiedad del Suelo No Urbanizable, las siguientes facultades y deberes:

1. Facultades:
   1. Realizar los actos de uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o cinegética, en la forma establecida en la legislación sectorial y en las normas urbanísticas.
   2. Realizar las obras y construcciones de edificaciones e instalaciones, en los términos establecidos en el presente Plan, requeridas para una adecuada explotación de los recursos naturales de los terrenos. En ningún caso, el contenido de estas facultades se extiende a la realización de actos de uso o edificación que impliquen la transformación de su destino o lesione el valor específico protegido por el planeamiento.
2. Deberes:
   1. Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística.
   2. Conservar y mantener las construcciones o edificaciones e instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
   3. Conservar y mantener el suelo y, en su caso su masa vegetal, y cuantos valores en él concurran en condiciones precisas para evitar riesgos de erosión, de incendios o cualquier otra perturbación medioambiental, así como para garantizar la seguridad y salubridad pública. A tal efecto, y de conformidad con la legislación forestal, se ejecutará por el titular del terreno las actuaciones necesarias para la conservación de los suelos, para la prevención, detección y extinción de incendios, así como para la recuperación de las áreas incendiadas. Igualmente se efectuarán los tratamientos fitosanitarios adecuados para combatir las plagas y enfermedades forestales.
   4. Realizar las actuaciones de repoblación forestal contenidas en los Planes de Ordenación de Recursos Naturales.
   5. Abstenerse de realizar cualquier acto o actividad que pueda tener como efecto la contaminación de la tierra, el agua o el aire.
   6. Abstenerse de realizar cualquier acto que potencialmente contribuya a crear riesgos de formación de núcleo de población.
   7. Respetar las limitaciones de uso que deriven de la legislación administrativa aplicable por razón de la colindancia del dominio público natural, en los que estén establecidos obras o servicios públicos.

Capítulo II. Regulación de los usos y la edificación

Artículo 14.2.1. Clases de Usos.

1. El uso global del Suelo No Urbanizable de Sevilla es el Uso Agropecuario, definido conforme a los Artículos 6.1.1 y 6.1.3 del Capítulo I, del Título VI.
2. Se establecen los siguientes usos pormenorizados:
   1. Actividades agrícolas: Se incluyen dentro de esta actividad las ligadas directamente al cultivo de recursos vegetales. Distinguiéndose:

      a.1. Agrícola Tradicional

      cuando la actividad se realiza sin la instalación o construcción de ningún elemento, ni la alteración de la condiciones topográficas.

      a.2. Instalación o construcción d7 invernaderos y viveros

      Se trata de instalaciones o construcciones fijas o semipermanentes para el abrigo de los cultivos, así como las instalaciones destinadas al cultivo de plantones para su posterior trasplante.

      a.3. Actividades forestales

      Se incluyen dentro de esta categoría las ligadas directamente a la explotación de especies arbóreas y arbustivas o de matorral y pastos forestales susceptibles de explotación o aprovechamiento controlado.

   2. Actividades ganaderas

      Se incluyen en esta actividad la cría de todo tipo de ganado. Dentro de la misma se prevén específicamente los establos, granjas avícolas y similares, incluyéndose aquellas construcciones destinadas a la producción comercial o sus productos. En ella pueden diferenciarse: la ganadería extensiva y la estabulada o intensiva, la ganadería de especies tradicionales y las ganaderías de especies exóticas.

   3. Actividades vinculadas a la explotación agraria:

      1. Obras e instalaciones anejas a la explotación

         se incluyen en esta denominación aquellas instalaciones para el desarrollo de las actividades primarias, tales como almacenes de productos, embalajes y maquinaria, cuadras, establos, vaquerías, etc.

         Los establos y vaquerías no podrán situarse en ningún caso a menos de mil (1000metros) respecto al límite del suelo urbano o urbanizable de uso global residencial y a menos de setecientos cincuenta (750metros) en el caso de uso de actividades económicas. Las cuadras no podrán situarse a menos de quinientos (500metros) del suelo urbano o urbanizable.

      2. Obras e instalaciones de transformación de productos agrícolas

         se incluyen aquí instalaciones industriales para la primera transformación de productos, tales como almazaras, bodegas, secaderos, aserraderos, etc.; así como unidades para la clasificación, preparación, embalaje y comercialización de productos. Se incluyen igualmente los almacenes, depósitos, comercios, etc. de productos necesarios para el desarrollo del uso agropecuario.

         Las instalaciones industriales de primera transformación no podrán situarse en ningún caso a menos de mil (1000metros) respecto al límite del suelo urbano o urbanizable de uso global residencial y a menos de setecientos cincuenta (750metros) de uso de actividades económicas. Los almacenes y depósitos necesarios para el uso agropecuario, deberán separarse al menos quinientos (500metros) del suelo urbano o urbanizable, excepto en el caso de que se destinen al almacenaje de productos peligrosos o que causen molestias en cuyo caso se exigirá igual separación que la que se establece a continuación para las balsas.

         Las balsas de decantación vinculadas a las actividades industriales de primera transformación deberán situarse al menos a mil quinientos (1.500metros) del suelo urbano o urbanizable.

      3. Infraestructura de servicio a la explotación

         se consideran como tales aquellas infraestructuras (eléctricas, viarias, de abastecimiento o saneamiento, etc.) que han de desarrollarse para el servicio de una explotación o de un reducido número de ellas. En general supondrán obras de conexión de determinadas explotaciones y los sistemas generales que les sirven o pueden servirles.

      4. Desmontes, aterramientos y rellenos

         en general se incluyen aquí todos aquellos movimientos de tierras que supongan la transformación de la cubierta vegetal y edáfica del suelo, alterando o no sus características morfotopográficas. Están sujetos a licencia urbanística, cuando las obras superen una superficie de dos mil quinientos (2.500m³) metros cúbicos de tierra.

      5. Captaciones de agua

         se consideran aquí aquellas obras e instalaciones que posibiliten captaciones de aguas subterráneas o superficiales. Se incluyen dentro de éstas, entre otras, los pequeños represamientos de aguas superficiales para el abastecimiento y utilización de las propias explotaciones, así como cualquier tipo de sondeo o pozo para la captación de aguas subterráneas.

   4. Actividades medioambientales

      Se incluyen las actividades relacionadas con los objetivos de conservación, mantenimiento y preservación del medio ambiente natural, incluyendo, cuando así lo requieran dichos objetivos, cuantas actividades específicas sean necesarias para la regeneración de espacios degradados. (regeneración de canteras, áreas quemadas, etc.). El uso medioambiental está relacionado con la conservación, protección y regeneración de áreas ecológicamente valiosas, incluyendo actividades de investigación y culturales, regeneración de la fauna, flora, suelo y paisaje, y cualquier otra actividad que permita la recuperación de sus valores naturales y ambientales, distinguiéndose:

      1. Actividades de conservación, regeneración y restauración

         Su objetivo es conservar, o en su caso, regenerar y restaurar los recursos naturales eliminando aquello que perjudica la restauración natural o favoreciendo esta a través de tareas que la propician como la repoblación (con especies autóctonas o con especies "nodrizas"), el cuidado y la introducción de fauna autóctona, el restablecimiento del régimen de inundación mareal, etc. Estas actividades aunque redunda en el incremento de los recursos renovables no tienen como finalidad el aprovechamiento directo de dichos recursos.

      2. Uso público de ocio y esparcimiento

         Agrupa a las actividades de disfrute activo y pasivo de la naturaleza, como la contemplación de la misma, el excursionismo, senderismo, el cicloturismo, la escalada, y en general todos aquellos, individual, familiar o en pequeño grupo, que no supongan una alteración relevante del ambiente donde se desarrollan. También se incluye las actividades de estudio científico y la educación ambiental.

      3. Actividades de mantenimiento relacionadas con el aprovechamiento de los recursos naturales

         Se trata de actividades que tienen por objeto reparar o restablecer las estructuras y elementos indispensables para la continuidad el aprovechamiento tradicional de que venían siendo objeto, tales como el mantenimiento y reparación de esteros o de corrales de pesca, etc.

3. Según su mayor o menor posibilidad de implantación en el Suelo No Urbanizable, los usos pueden ser:

   Usos característicos

   Son aquellos que, previa licencia municipal, pueden implantarse en esta clase de suelo por ser acordes con las características naturales del mismo.

   Usos autorizables

   Son aquellos que, previa licencia municipal, pueden implantarse en esta clase de suelos, siempre y cuando se acredite específicamente en cada supuesto que el impacto producido es admisible en relación con las normas de carácter general establecidas para cada zona.

   Usos prohibidos

   Son aquellos cuya implantación está expresamente excluida.

Artículo 14.2.2. Otros usos regulados en el Suelo No Urbanizable.

1. Además de los usos pormenorizados establecidos en el Artículo 14.2.1 anterior, en el Suelo No Urbanizable se regulan los siguientes usos:
   1. Usos vinculados a las obras públicas.
   2. Equipamientos públicos.
   3. Actividades extractivas.
   4. Usos de carácter Industrial.
   5. Equipamientos privados.
   6. Servicios terciarios.
   7. Uso de vivienda agropecuaria.
2. En todo lo que no colisione con lo regulado en la normativa especial de usos y edificación para el Suelo No Urbanizable, serán de aplicación a estos usos las determinaciones de las normas generales.
3. Los usos de carácter industrial, los de equipamientos y los servicios terciarios sólo son usos autorizables si se incorporan en una actuación merecedora de la calificación de interés público, se justifica la procedencia o necesidad de implantación en suelo no urbanizable, no induzcan a la formación de nuevos asentamientos y resulten compatibles con el régimen particular de la categoría de suelo no urbanizable que corresponda.

Artículo 14.2.3. Usos vinculados a las obras públicas.

1. Engloban todo tipo de actividades relacionadas con la ejecución, mantenimiento y servicio de las obras públicas y, específicamente, el uso del suelo donde se implantan las infraestructuras recogidas en la Sección Cuarta del Capítulo VI, del Título VI de estas Normas.
2. Las actividades vinculadas a la ejecución de obras públicas, se considerarán como usos provisionales. De este modo en el otorgamiento de la licencia se establecerá el período de tiempo que permanecerán estas construcciones y las medidas necesarias para el restablecimiento de las condiciones agropecuarias y/o naturales originales de los suelos afectados, una vez demolida o desmantelada la construcción de que se trate.
3. Cuando las construcciones a las instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas admitan localizaciones alternativas, se deberá justificar en la solicitud de la licencia la idoneidad de la ubicación elegida. Igualmente, Las instalaciones o construcciones para el mantenimiento o entretenimiento de las obras públicas deberán justificar su vinculación funcional a la misma. En ningún caso se incluye en este concepto los usos residenciales.
4. Las infraestructuras no previstas por el presente Plan, sólo se autorizarán si son congruentes con el modelo territorial propuesto en el mismo y facilitan la ejecución de sus objetivos.
5. Se considerarán construcciones o instalaciones al servicio de las obras públicas, aquéllas que sean de dominio público o de concesionarios de la Administración. Las edificaciones e instalaciones de servicios privados destinadas a los usuarios de carreteras deberán cumplir las condiciones establecidas en los apartados 2 y 3 del precepto que regula las actividades de interés público.
6. Dentro de este uso, se prevén las siguientes actividades específicas:
   • Instalaciones provisionales para la ejecución de la obra pública: de carácter temporal, vienen normalmente previstas en el proyecto global unitario. No precisan de cimentación en masa y van ligadas funcionalmente al hecho constructivo de la obra pública o infraestructura territorial.
   • Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de la obra pública: son de carácter permanente y han de venir previstas en el proyecto unitario. Se vinculan funcionalmente al mantenimiento de las condiciones originarias de la obra pública o la infraestructura territorial.
   • Instalaciones o construcciones al servicio de la carretera: bajo este concepto se entienden exclusivamente las básculas de pesaje, los puntos de socorro en las carreteras y las áreas de servicio en el caso de las autopistas, que han de estar vinculadas al proyecto de construcción.
   • Instalaciones o construcciones de transporte e infraestructuras básicas: se incluyen en este concepto las de las infraestructuras energética, de abastecimiento y saneamiento de agua, de oleoductos y gaseoductos, de reciclaje de residuos y de las redes de comunicaciones y telecomunicaciones.
   • Sistemas de comunicación de carácter general: se entiende como tal todas aquellas vías que no son de servicio a una instalación o infraestructura determinada, o que son imprescindibles para la gestión del territorio, y que en cualquier caso tienen una utilización general.
   • Obras de protección hidrológica: se incluyen todas las actuaciones destinadas a proteger el territorio frente a las avenidas (encauzamientos, plantaciones de setos en riberas, construcción de pequeños azudes, etc) en defensa del suelo.

Artículo 14.2.4. Usos de equipamientos públicos.

1. Los equipamientos públicos son dotaciones de uso y dominio público en suelo no urbanizable. Se entenderá que son usos característicos cuando su localización se prevé expresamente en el presente Plan en ámbitos determinados del suelo no urbanizable. Se entenderá que es un uso autorizable cuando simplemente, el presente Plan los admite en el régimen general de la categoría de suelo de que se trate para su eventual implantación previa justificación de su conveniencia en expediente similar a las actuaciones de interés público.
2. Se consideran usos de equipamientos públicos, al conjunto de dotaciones destinadas a satisfacer necesidades o a mejorar la calidad de vida de la población tanto en el aspecto de ocio, como en el cultural, sanitario, deportivo, asistencial, etc. Se trata de dotaciones sin edificación significativa y ligadas con el esparcimiento al aire libre y con ocupación de grandes espacios, tales como:
   1. Adecuaciones naturalistas y recreativas: Se incluyen obras e instalaciones menores en general fácilmente desmontables, destinadas a facilitar la observación, estudio y disfrute de la naturaleza, tales como senderos y recorridos peatonales, casetas de observación etc. Se excluyen construcciones o instalaciones de carácter permanente.
   2. Equipamientos deportivos. Se trata de un conjunto integrado de obras e instalaciones permanentes destinadas a posibilitar el esparcimiento, recreo y la realización de prácticas deportivas al aire libre. Las edificaciones e instalaciones propias de estos equipamientos no podrán superar una edificabilidad de $0,02\text{ metros cuadrado}$ de techo por cada metro cuadrado de suelo.
   3. Centros asistenciales especiales vinculados a la explotación natural de los recursos: se trata de explotaciones agropecuarias convencionales que, paralelamente a su finalidad ordinaria, desarrollan otra consistente en la curación y reinserción social de toxicómanos.
   4. Centros de enseñanza técnicas de explotación del medio: Se trata de explotaciones agropecuarias especiales destinadas a la divulgación de las técnicas de explotación del medio rural, a su innovación y a la experimentación.
   5. Equipamientos sanitarios que resulte aconsejable implantar en el medio rural: sanatorios, etc.
   6. Albergues públicos: Equipamientos destinados a la sensibilización de la población con la naturaleza y que integran instalaciones para la enseñanza y la estancia.
   7. Equipamientos vinculados a la seguridad y la defensa: establecimientos penitenciarios, cuarteles, etc.
3. Con carácter general, las instalaciones y edificaciones autorizables deberán cumplir las siguientes condiciones:
   1. El $30\%$ de la parcela deberá destinarse a arbolado y zonas ajardinadas, pudiendo sólo ser ocupada por edificaciones el $20\%$ de la misma.
   2. Las que se señalen en la declaración según las circunstancias concurrentes y las características de la actividad, a fin de salvaguardar los valores naturales.
4. La autorización de la implantación de los equipamientos públicos a que se refiere la letra g del apartado 2 requerirá en todo caso la elaboración de un Plan Especial.

Artículo 14.2.5. Actividades extractivas.

1. Son aquellas cuya localización viene condicionada por la necesidad de explotación directa e indirecta de los recursos minerales del suelo. Dentro de esta categoría se prevén específicamente los siguientes usos o actividades:
   1. Las canteras: se trata de excavaciones a cielo abierto para la extracción de rocas y minerales.
   2. Extracción de arenas o áridos: se trata de movimientos de tierra conducentes a la obtención de arenas y áridos de todo tipo.
   3. Instalaciones anexas a la explotación: comprenden las edificaciones e instalaciones de maquinarias propias para el desarrollo de la actividad extractiva.
   4. Infraestructuras de servicios: se consideran como tales aquellas infraestructuras (eléctricas, viarias, de abastecimiento o saneamiento, etc.) que han de desarrollarse para el servicio de una determinada explotación extractiva.
   5. Se incluyen en este uso los vertederos y escombreras.
2. Las condiciones de implantación son las siguientes:
   1. Se consideran en todo caso como "uso autorizable" en el Suelo No Urbanizable, y su implantación exigirá el procedimiento de prevención ambiental previsto en la Ley Ambiental 7/1994 de la Comunidad Autónoma.
   2. El proyecto técnico, además de las condiciones generales establecidas en estas Normas, deberá hacer referencia a los siguientes aspectos:
      • Extensión y límites del terreno objeto de la autorización.
      • Clases de recursos a obtener, uso de dichos productos y áreas de comercialización.
      • Condiciones que resulten necesarias para la protección del medio ambiente, con especial referencia a las medidas a adoptar en evitación de obstrucciones en la red de drenaje.
      • Compromisos que se asuman, una vez concluida la explotación, para la reposición del terreno o, en su caso, para la restauración del mismo.

Artículo 14.2.6. Usos de carácter industrial en Suelo No Urbanizable.

1. Es el que corresponde al conjunto de operaciones que se ejecuten para la obtención y transformación de primeras materias, así como para su preparación para posteriores transformaciones, incluso envasado, transporte, almacenamiento y distribución, que resulten incompatibles con el medio urbano.
2. Se trata de un uso autorizable únicamente en el Suelo No urbanizable de preservación del carácter rural o natural siempre que sus normas particulares no lo prohíban y previa declaración expresa de actuación de interés social.
3. Dentro del mismo se prevén las siguientes categorías:

   A. Industrias no compatibles con el medio urbano

   de acuerdo a lo definido en el Artículo 6.1.6 del Capítulo I, del Título VI de estas Normas, y que pese a cumplir con las condiciones de prevención ambiental, deban obligatoriamente ubicarse a una distancia superior a un (1km) kilómetro de cualquier núcleo de población agrupada. Las condiciones para su implantación son:

   1. Se consideran en todo caso como "uso autorizable" en el Suelo No Urbanizable previa autorización de actuación de interés público, y su implantación exigirá el procedimiento de prevención ambiental previsto en la Ley de Protección Ambiental 7/1994 de la Comunidad Autónoma.
   2. Cumplirán los requisitos y condiciones exigidos por la legislación específica de la actividad que desarrollan y demás normativa general o sectorial que le sea de aplicación.
   3. Sólo se admitirá el emplazamiento en el medio rural de actividades de estas características cuando se justifique la imposibilidad de implantación en los suelos calificados como industriales urbanos o urbanizables.
   4. No podrán situarse en ningún caso a menos de mil (1000m) metros de cualquier núcleo de población agrupada o de doscientos cincuenta (250m) metros de la vivienda más próxima.
   5. Parcela mínima: Diez (10hectáreas) hectáreas.
   6. Edificabilidad máxima: Una superficie equivalente al quince por ciento 15) de la superficie de la parcela.
   7. Ocupación máxima: El quince por ciento (15%) de la parcela, y con separación suficiente a linderos de fincas y edificaciones existentes para garantizar la seguridad y salubridad.
   8. Plantación de arbolado en el 20% de la parcela y en los linderos, para evitar el impacto visual.
   9. El coste de la solución de acceso rodado, abastecimiento de agua, así como de la recogida, tratamiento, eliminación y depuración de toda clase de residuos, deberá ser garantizado y asumido como coste a cargo del establecimiento de la propia actividad.

   B. Grandes industrias de difícil implantación en el medio urbano.

   Son aquellas que desarrollan una actividad fabril que representen una importante contribución al progreso económico y social del municipio, medido en términos de empleo directo (con un mínimo de 100 trabajadores) e indirecto y que precisando al menos una parcela de más de 10Has para su implantación, se acredite la inexistencia de parcelas en el suelo urbano y urbanizable para ello. Las condiciones para su implantación son:

   1. Se consideran en todo caso como "uso autorizable" en el Suelo No Urbanizable previa autorización de actuación de interés público, y su implantación exigirá el procedimiento de prevención ambiental previsto en la Ley de Protección Ambiental 7/1994 de la Comunidad Autónoma.
   2. Cumplirán los requisitos y condiciones exigidos por la legislación específica de la actividad que desarrollan y demás normativa general o sectorial que le sea de aplicación.
   3. Sólo se admitirá el emplazamiento en el medio rural de actividades de estas características cuando se justifique la imposibilidad o alta dificultad de implantación en los suelos calificados como industriales urbanos o urbanizables.
   4. No podrán situarse en ningún caso a menos de mil metros del suelo urbano.
   5. Parcela mínima: Diez (10hectáreas}$) hectáreas.
   6. Edificabilidad máxima: Una superficie equivalente al diez por ciento (10%) de la superficie de la parcela. En parcelas superiores a veinte (20hectáreas) hectáreas podrá edificarse una superficie equivalente al doce por ciento (12%) de la parcela. En parcelas superiores a treinta (30hectáreas) hectáreas, podrá edificarse una superficie equivalente al quince (15%) por ciento. En parcelas superiores a cuarenta y cinco (45hectáreas) hectáreas, podrá edificarse una superficie equivalente al veintidós (22%) por ciento de la superficie de la parcela.
   7. Ocupación máxima: El veintidós por ciento (22%) de la parcela, y con separación suficiente a linderos de fincas y edificaciones existentes para garantizar la seguridad y salubridad.
   8. Plantación de arbolado en el 10% de la parcela y en los linderos, para evitar el impacto visual.
   9. El coste de la solución de acceso rodado, abastecimiento de agua, así como de la recogida, tratamiento, eliminación y depuración de toda clase de residuos, deberá ser garantizado y asumido como coste a cargo del establecimiento de la propia actividad.
4. A las balsas de decantación vinculadas a los usos industriales les será de aplicación la distancia mínima señalada en la letra A.d. del apartado 3 del presente artículo.

Artículo 14.2.7. Usos de equipamientos privados y servicios terciarios.

1. Los equipamientos privados y los servicios terciarios son susceptibles de ser declarados usos autorizables de interés público, previa justificación de la necesidad de implantación en el suelo no urbanizable, resulten compatibles con el régimen particular de la categoría de suelo no urbanizable que corresponda y no induzca a la formación de nuevos asentamientos.
2. Equipamientos privados: Se consideran como tales al conjunto de actividades destinadas a satisfacer necesidades o a mejorar la calidad de vida de la población de los núcleos urbanos, tanto en el aspecto de ocio, como en el cultural, sanitario, deportivo, asistencial, etc. Se trata de dotaciones sin edificación significativa y ligadas con el esparcimiento al aire libre y con ocupación de grandes espacios, tales como:
   1. Equipamientos deportivos turísticos: Se trata de un conjunto integrado de obras e instalaciones destinadas a posibilitar el esparcimiento, recreo y la realización de prácticas deportivas al aire libre. Supone la construcción de instalaciones de carácter permanente. Son casos propios y genuinos de esta modalidad de instalaciones los campos de golf, los centros ecuestres, los parques de agua y otros análogos. Su implantación exigirá la elaboración de un Plan Especial que incluirá un Programa de Mejora Continua de la Calidad Ambiental. Las edificaciones e instalaciones propias de estos equipamientos no podrán superar una edificabilidad de 0,02 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.
   2. Centros asistenciales especiales vinculados a la explotación natural de los recursos, centros de enseñanza técnica de explotación del medio y equipamientos sanitarios que resulten aconsejable su implantación en el medio rural, tal como se definen en los apartados c, d, y e del punto 2 del Artículo 14.2.6 anterior. La parcela mínima será de cinco (5hectáreas) hectáreas.
3. Servicios Terciarios: Son las destinadas al desarrollo de la vida social y al divertimento. Deberán cumplir la normativa que le sea de aplicación según la actividad de que se trate, en razón de las circunstancias de seguridad, salubridad y explotación y se regirán por el contenido de las Normas Generales de uso y edificación. Engloba a las siguientes actividades:
   1. Hoteles Rurales: Hoteles cuyo recurso básico sea las posibilidades de contacto con la naturaleza. Se adecuarán a lo dispuesto en la legislación sectorial aplicable. La parcela mínima será de cinco (5hectáreas) hectáreas. No obstante, cuando se trate de la rehabilitación de edificaciones existentes para su adecuación, se admitirá la parcela existente.
   2. Las instalaciones permanentes de pernoctación y restauración (hostales, moteles y las casas de comidas y bebidas en general) al servicio de los usuarios del viario local o comarcal, que comportan instalaciones de carácter permanente. Pueden incluir discotecas, pubs, terrazas al aire libre, piscinas y similares. La parcela mínima será de tres(3hectáreas) hectáreas, con un edificabilidad máxima de $0,035\text{ metros cuadrados}$ de techo por metro cuadrado de suelo.
   3. Otras instalaciones de turismo rural, de acuerdo con lo definido para este uso por la legislación sectorial de aplicación, localizándose preferentemente en edificaciones existentes.
   4. Campamentos de turismo, en las condiciones establecidas en el Decreto 164/2003 de 17 de junio, de ordenación de Campamentos de Turismo o norma que lo sustituya.
   5. Las estaciones de servicio y unidades de suministro de venta de carburantes y productos petrolíferos.
4. Con carácter general, las instalaciones y edificaciones autorizables deberán cumplir las siguientes condiciones:
   1. El $30\%$ de la parcela deberá destinarse a arbolado y zonas ajardinadas, pudiendo sólo ser ocupada por edificaciones el $20\%$ de la misma.
   2. Las que se señalen en la declaración según las circunstancias concurrentes y las características de la actividad, a fin de salvaguardar los valores naturales.

Artículo 14.2.8. Uso de vivienda agropecuaria.

1. Vivienda ligada a la explotación agropecuaria

   Se entiende como tal el edificio residencial aislado de carácter familiar y uso permanente, vinculado a explotaciones de superficie suficiente y cuyo promotor ostenta la actividad agropecuaria principal. Se incluyen también las instalaciones agrarias mínimas de uso doméstico que normalmente conforman los usos mixtos en estas edificaciones, tales como garajes, habitaciones de almacenamiento, lagares, etc., siempre que formen una unidad física integrada.

2. Condiciones de la parcela y edificabilidades máximas:
   • Parcela mínima: única y continua de seis (6hectáreas) hectáreas en secano y tres (3hectárea) en regadío.
   • Superficie máxima construida para vivienda, incluso construcciones auxiliares: En las parcelas mínimas, doscientos (200m²) metros cuadrados; en parcela superiores a seis (6hectáreas) hectáreas, trescientos cincuenta (350m²) metros cuadrados.
   • Altura máxima: dos plantas y nueve (9m) metros.
   • Separación mínima a linderos: (15m) metros
   • Separación mínima a carretera: (50m) metros
   • Separación mínima respecto al límite de Suelo urbano y urbanizable: (500m) metros
   • Separación mínima a edificaciones en otras parcelas: (250m) metros
3. Condiciones generales de implantación.
   1. Se deberá presentar siempre de modo aislado, evitando la formación de núcleos de población en la acepción del término que regulan las presentes Normas.
   2. Garantía de vinculación a la explotación.
   3. Observancia de las normas de protección de los recursos naturales y del dominio público.
   4. Previsión del abastecimiento de agua, la depuración de residuos y los servicios precisos.
   5. Mantenimiento de suelo sin construir en su uso agrario o con plantación de arbolado.
   6. Afectación real con inscripción registral de la superficie de la parcela a la construcción.
4. Previamente al otorgamiento de licencia deberá obtenerse autorización específica mediante un procedimiento análogo al que se establece para el Proyecto de Actuación de Interés Público.

Capítulo III. Condiciones particulares del suelo no urbanizable de especial protección.

Artículo 14.3.1. Delimitación y Objetivos.

1. Delimitación. Comprende este apartado aquellas unidades que se consideran con un alto valor ecológico, medioambiental y/o paisajístico.
2. Objetivos. Armonizar la conservación de los valores naturales y paisajísticos con el aprovechamiento de formas tradicionales de explotación (cuando los hubiera) manteniendo su estado actual, mejorándolo por incremento de los elementos naturales y procurando la restauración hacia ese estado cuando hubiera áreas degradadas que así lo exigieran.

Artículo 14.3.2. Zonas del Suelo No Urbanizable de Especial Protección.

1. Las categorías del suelo no urbanizable de especial protección, ya sea la que se deriva por legislación específica, o por el planeamiento territorial o urbanístico se estructuran, a los efectos del otorgamiento de su régimen jurídico establecidos por el presente Plan General en las siguientes zonas:
   • Espacios de Especial Protección Integral. Son aquellas en las que, dada la excepcionalidad de sus valores naturales, los objetivos normativos vendrán a garantizar la total preservación de sus caracteres actuales y la potenciación de los usos medioambientales.
   • Espacios de Especial Protección Compatible. Son aquellas en las que los especiales valores naturales merecedores de protección se pueden compatibilizar con el desarrollo de los aprovechamientos socioeconómicos vinculados a su explotación racional y natural de que son objeto, siendo en la mayoría de los casos estos aprovechamientos los que mantienen y dan razón de ser a los mencionados valores naturales.

Artículo 14.3.3. Especial Protección Integral. Régimen y ámbitos.

1. Atendiendo a sus características tienen la consideración de Suelo No Urbanizable de Especial Protección Integral los ámbitos delimitados en el Plano de Ordenación Estructural. Clasificación del Suelo No Urbanizable. Categorías. Protección que a continuación se relacionan, siendo sus condiciones particulares se detallan en los apartados siguientes:
   1. Por legislación específica:
      1. Los terrenos pertenecientes en esta clase de suelo al dominio público hidráulico.
      2. Los terrenos pertenecientes en esta clase de suelo al dominio público marítimo-terrestre y su zona de servidumbre de protección del río Guadalquivir (el Río Funcional) y del río Rivera de Huelva que cuenta con este régimen.
      3. Las vías pecuarias conforme a la propuesta de nuevos trazados formuladas en este Plan.
      4. Los Yacimientos Arqueológicos en esta clase de suelo.
   2. Por Planificación Territorial y Urbanística:
      1. La Lagunilla de Miraflores.
      2. Los márgenes de los arroyos Ranillas, Buitrago y Tamarguillo - Miraflores en esta clase de suelo y hasta los límites del término.
2. El régimen genérico de los espacios calificados como de Especial Protección Integral, se ajustará a las siguientes condiciones generales:
   1. Usos característicos. Los de carácter medioambiental.
   2. Usos autorizables. Las adecuaciones naturísticas y recreativas; las obras encaminadas a potenciar los valores paisajísticos protegidos y las de infraestructuras públicas, previo Estudio de Impacto Ambiental y conforme a su régimen particular.
   3. Usos prohibidos. De forma general se prohíbe cualquier actividad constructiva o transformadora del medio. Se entienden incluidas en esta prohibición las siguientes actividades y usos: actividades extractivas; viviendas de cualquier tipo; instalaciones o edificaciones de utilidad pública o interés social; movimientos de tierra (excepto los imprescindibles para los asentamientos ganaderos o forestales, si los hubiera).
3. Las condiciones particulares de utilización y protección de los bienes pertenecientes al dominio público hidráulico se especifican en la Sección Segunda del Título Noveno. En el caso del Guadaira, se prohibirá el acceso al interior del canal para evitar afección a la fauna protegida allí existente y riesgo a las personas.
4. Las condiciones particulares de utilización y protección de los bienes pertenecientes al dominio público marítimo-terrestre se especifican en el artículo 9.5.3. de estas Normas.
5. Las condiciones particulares de utilización y protección de los bienes pertenecientes al dominio público víapecuario se especifican en el artículo 9.5.2. de estas Normas.
6. De forma complementaria los terrenos incorporados en la delimitación del Río Guadalquivir Funcional y del tramo del río Rivera de Huelva con delimitación DPMT se regulan por las condiciones particulares establecidas en el artículo siguiente.
7. Las condiciones particulares de utilización y protección de los terrenos localizados en los ámbitos calificados de Yacimientos Arqueológicos se regulan por las disposiciones contenidas en la Sección Tercera del Capítulo Quinto del Título Décimo y en todo caso estarán prohibidas las siguientes actividades:
   1. Movimientos de tierra de cualquier naturaleza, excepto los directamente relacionados con la investigación científica del yacimiento.
   2. En general, cualquier obra o actividad que pueda afectar a las labores de conservación e investigación del yacimiento arqueológico.
   3. El vertido incontrolado de residuos de cualquier naturaleza.
   4. Explanaciones y aterrazamientos
   5. Construcciones o instalaciones de obras relacionadas con la explotación de recursos vivos, incluyendo dentro de las mismas las de primera transformación, invernadero, establos, etc.
   6. las obras e instalaciones turístico-recreativas, así como las prácticas deportivas con vehículos a motor.
   7. Las construcciones y edificaciones públicas singulares.
   8. Las construcciones residenciales en cualquiera de sus supuestos o modalidades.
   9. Todo tipo de infraestructura que requiera movimientos de tierra, para su realización, ya sean de carácter temporal o permanente.
   10. Instalaciones de soportes de antenas, tendidos y publicidad u otros elementos análogos, excepto aquellos de carácter institucional que proporciones información sobre el espacio objeto de protección y no supongan un deterioro del paisaje.
8. Las condiciones complementarias de los ámbitos del Suelo No Urbanizable de Especial Protección por planificación territorial y urbanística son:
   • De forma general no se autorizarán actividades no ligadas a la conservación del medio natural salvo las permitidas por la legislación sectorial que le es de aplicación.
   • El ámbito de protección en estos espacios se extiende:
     1. En La Lagunilla de Miraflores: a la lámina de agua más una banda de 50 metros desde su perímetro.
     2. En los márgenes de los arroyos Ranillas, Buitrago y Tamarguillo - Miraflores en esta clase de suelo: una banda de 50 metros desde el dominio público hidráulico.

Artículo 14.3.4. Normas Particulares del Suelo No Urbanizable de Especial Protección Integral del ámbito del Río Guadalquivir Funcional y del río Rivera de Huelva en el tramo con delimitación de dominio público marítimo terrestre.

Ámbito de aplicación de la Protección: El Guadalquivir y el Río Rivera de Huelva y sus orillas en una banda de 100 metros paralela al dominio público marítimo-terrestre

1. Uso característico de conservación del medio natural en las condiciones siguientes:
   1. Los usos didácticos o científicos. En el caso de exigir instalaciones desmontables de cualquier clase deberán ser autorizadas por el organismo competente en el marco de un Plan o Proyecto específico.
   2. Competiciones deportivas de remo y piragua en los tramos habilitados a tal fin.
   3. Observación de la naturaleza y Ocio en áreas permitidas.
   4. La navegación de catamaranes y embarcaciones de recreo en los tramos autorizados
   5. La navegación fluvial comercial en los tramos acondicionados y autorizados.
   6. La pesca con fines no comerciales.
2. Usos autorizables
   1. Vertidos de aguas residuales depuradas.
   2. Repoblaciones de fauna bajo control científico.
   3. La ejecución de "carril bici" paralelo a los ejes fluviales.
   4. Modificaciones de trazado y rigidización de márgenes sujetas a autorización por parte del organismo competente y con las correspondientes garantías ambientales.
   5. Sobrevuelo con infraestructuras territoriales con su estudio de impacto ambiental. No obstante, se prohíbe en todo caso, el tendido aéreo de líneas de alta tensión.
3. Usos prohibidos. Todos aquellos que no estén admitidos.

Artículo 14.3.5. Especial Protección Compatible. Régimen y ámbitos.

1. Atendiendo a sus características tienen la consideración de Suelo No Urbanizable de Especial Protección Compatible los ámbitos delimitados en el Plano de Ordenación Estructural. Clasificación del Suelo No Urbanizable. Categorías. Protección, que a continuación se indican siendo sus condiciones particulares se detallan en los apartados siguientes:
   1. Vega inundable del Guadalquivir
   2. Corredores fluviales

   Estos ámbitos se adscriben a la categoría de suelo no urbanizable de especial Protección por Planificación territorial o urbanística y lo integran los suelos del aluvial más reciente del Guadalquivir, Rivera de Huelva, el Ranilla y el Miraflores-Buitrago muy productivos y de alto valor paisajístico, son suelos inundables en periodos de retorno inferiores a 500 años.

2. El régimen de los terrenos clasificados como no urbanizable con la calificación de Especial Protección Compatible, se ajustará a las siguientes condiciones:
   1. Usos característicos: agrícola y medioambiental ajustado a las siguientes condiciones:
      • Usos relacionados con la producción agraria:
        1. Utilización de construcciones agrarias ligadas al mantenimiento y fomento de los recursos productivos.
        2. Las construcciones agrícolas de todos los tipos, siempre que los edificios cumplan con las condiciones generales en Suelo No Urbanizable, las establecidas para esta unidad, no ocupen más del 0,5 % de la superficie de la parcela y no superen la altura de una planta y 5 m.
        3. La ampliación de viviendas rurales existentes y construcción de nuevas edificaciones auxiliares (siempre que no superen la altura de una planta y 5 m).
        4. Las nuevas construcciones de índole agrícola siempre serán asociados a obras o instalaciones locales para la primera transformación de productos agrarios y deberán adaptarse al ambiente en el que sitúen.
        5. Actuaciones ligadas al uso agrario utilizando agua superficial o de pozo, que cuenten con la autorización de Confederación Hidrográfica del Guadalquivir.
        6. Las labores de mantenimiento de caminos rurales utilizados como acceso a las explotaciones agrarias, siempre con autorización del organismo competente.
        7. Instalaciones de invernaderos desmontables siempre que en el proyecto u obra realizada se asegure la no salinización de los suelos o afectación del acuífero. La concesión de licencia para la ubicación de la estructura tendrá carácter temporal no pudiendo exceder de un máximo de 10 años. La parcela mínima será la unidad mínima de cultivo. La superficie ocupada será del 50 % de la parcela y deberá construirse con materiales traslúcidos y estructura fácilmente desmontable.
        8. Obras de captación de aguas (Previa autorización de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir).
      • Usos naturales que mantengan o promocionen su carácter de corredor verde natural y paisajístico previa garantía de la permeabilidad a las aguas:
        1. Instalaciones con finalidad científica, educativa, recreativa y formativa apoyadas fundamentalmente en la rehabilitación de las edificaciones existentes, incluyéndose las obras e instalaciones menores, en general desmontables, destinadas a facilitar la observación y estudio de la naturaleza y/o el manejo agrícola de la tierra.
        2. La práctica del senderismo, paseos a caballo, observación de aves, etc.
        3. Repoblaciones forestales con especies autóctonas y propias de la vega del Guadalquivir. En ese sentido se favorecerá la utilización de árboles como los olmos (Ulmus minor), almeces (Celtis australis), fresnos (Fraxinus angustifolia), sauces (Salix sp.) y en general las especies propias de este ambiente ripario.
        4. Parques y jardines en general, parques forestales, instalaciones deportivas al aire libre.
        5. Instalaciones desmontables temporales asociadas a usos recreativos, campamentos de turismo y otros eventos públicos.
        6. Adecuación para uso público de áreas forestales.
        7. Todos los usos no agrarios habrán de cumplir con la legislación sectorial y garantizarán un sistema de evacuación de las personas y emergencia frente a avenida.
        8. Para los usos no agrarios se habrá de garantizar que en conjunto o de forma sinérgica, incluidas sus instalaciones anexas, no signifiquen una disminución significativa del drenaje del ámbito.
        9. Los usos permitidos se ajustarán a lo establecido en el Decreto 189/2002, de 12 de julio, por el que se aprueba el Plan de Prevención de Avenidas e Inundaciones en Cauces Urbanos Andaluces. Por ello, ninguna edificación podrá situarse en los terrenos inundables con periodo de retorno de 50 años o que tengan un calado de agua de 0,5 m en un periodo de retorno de 100 años. En la zona inundable, con un periodo de retorno de 100 años, en la que el agua alcance una velocidad superior a 0,5 m/s, además no podrá edificarse elemento alguno que tenga más de 10 metros perpendiculares a la corriente.
   2. Usos autorizables:
      1. Instalaciones vinculadas al sistema general de abastecimiento, saneamiento y depuración cuando se demuestre la ineludible necesidad de ubicación por condicionantes topográficos o de otro tipo y que se cumplan las normas de carácter medioambiental.
      2. Infraestructuras territoriales de actuación imprescindible y siempre que se resuelvan las posibles interrupciones del normal flujo de las aguas, incluso en crecida y de las redes infraestructurales preexistentes, en especial la red de caminos rurales.
      3. Instalaciones temporales vinculadas a la ejecución y mantenimiento de la obra pública.
      4. Instalaciones deportivas al aire libre y de restauración en general. En los límites y forma que establezca un estudio detallado de inundabilidad.
      5. Estabulaciones permanentes de ganado pequeño que no hubieran de ser sometidas a Informe Ambiental conforme al Decreto 153/1996.
      6. Tala de árboles, siempre bajo licencia.
      7. La acampada y pernocta. Con carácter excepcional y de forma expresa, el Delegado Provincial de la Consejería de Medio Ambiente podrá autorizar la realización de acampadas y pernoctas en zonas señaladas a tal fin.
   3. Usos prohibidos. Todos aquellos que no estén admitidos.

Capítulo IV. Condiciones particulares del suelo no urbanizable de preservación del carácter natural o rural

Artículo 14.4.1. Delimitación y Objetivos.

1. Delimitación. Comprende este apartado aquellas unidades con valor paisajístico y productivo que no se consideran adecuados para un desarrollo urbano racional y sostenible de acuerdo con el Modelo Territorial adoptado por este Plan, debiendo quedar garantizado la preservación de su carácter natural o rural.
2. Objetivos. Preservación del carácter natural y rural, manteniendo y potenciando la producción y el uso agrícola, ganadero o forestal, posibilitando la implantación de determinados usos en circunstancias adecuadas que no deterioren ni entren en incompatibilidad con la adecuada preservación del medio y el hábitat rural.

Artículo 14.4.2. Áreas del Suelo No Urbanizable de Preservación.

Atendiendo a sus características se distinguen en el Suelo No Urbanizable de preservación del carácter natural o rural, las áreas que se relacionan a continuación identificadas en el Plano de Ordenación Estructural. Clasificación del Suelo No Urbanizable. Categorías. Protección, y cuyas condiciones particulares se detallan en el artículo siguiente:

1. Vega No Inundable: que lo conforman los suelos del aluvial mas reciente del Guadalquivir no inundables con valores paisajísticos y productivos
2. Terrazas cultivadas del Guadalquivir: Suelo correspondiente a las antiguas terrazas con valor productivo

Artículo 14.4.3. Régimen particular de los Usos en las Áreas de Suelo No Urbanizable de preservación.

1. El régimen general de uso que se establece es el siguiente:
   1. Usos característicos: Los agrarios, medioambientales y los equipamientos públicos.
   2. Usos autorizables:
      • Usos vinculados a las Obras Públicas.
      • Actividades extractivas.
      • Las actuaciones de interés público, previa aprobación del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación, con destino a usos industriales, equipamientos privados y servicios terciarios que deban emplazarse en suelo no urbanizable, y no se trate de usos prohibidos establecidos por el Plan General en las áreas en las que subdivide el suelo no urbanizable de que se trate.
      • Uso de vivienda vinculada a la explotación agropecuaria.
   3. Usos prohibidos: Cualquiera que no esté previsto en los apartados anteriores así como aquellos que no sean conforme a las características del acuífero.
2. De conformidad con el apartado anterior, en suelo no urbanizable adscrito a la categoría de preservación de su carácter rural o natural podrán, previo cumplimiento de las condiciones particulares, realizarse los siguientes actos:
   1. Las obras o instalaciones precisas para el desarrollo de actividades agropecuarias conforme al uso, disfrute y explotación normal del bien, a tenor de su situación, características objetivas y destino, siempre que no estén prohibidas expresamente por la legislación sectorial.
   2. Las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras e instalaciones que estando expresamente permitidas por el presente Plan General de Ordenación o Plan Especial de desarrollo vengan exigidas por:
      • El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
      • La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos.
      • La ejecución, mantenimiento y servicio de las infraestructuras públicas.
      • Los equipamientos públicos que deban implantarse en el suelo no urbanizable.
   3. Las actuaciones de interés público, previa aprobación del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación, con destino a usos industriales, equipamientos privados y servicios terciarios que deban implantarse en el suelo no urbanizable y no se trate de usos prohibidos por el Plan General en las áreas en las que se subdivide el suelo no urbanizable de que se trate.
   4. Las actividades extractivas en aquellas áreas en las que se admiten expresamente conforme a su régimen particular.
   5. La conservación, rehabilitación o reforma de edificaciones, construcciones o instalaciones existentes.

Capítulo V. Sistemas generales en suelo no urbanizable.

Artículo 14.5.1. Objetivos, Naturaleza y Destino.

1. Objetivos. Reservar y optimizar la función concreta que se le asigne a cada uno de los Sistemas Generales.
2. Naturaleza y Destino. Tienen diversa naturaleza y destino que se especifican en cada caso en los planos de ordenación para cada sistema en concreto.
3. Serán usos característicos y autorizables aquéllos que se corresponden con su destino concreto.

Artículo 14.5.2. Categorías.

1. Los Sistemas Generales en el Suelo No Urbanizable se clasifican en:
   1. De Espacios Libres.
   2. De Equipamientos y Servicios Públicos.
   3. De Transporte e Infraestructuras Básicas
   4. Las Vías Pecuarias.
2. Las Vías Pecuarias tienen la consideración de Suelo No Urbanizable de Especial Protección por legislación específica.
3. De igual modo, tienen la consideración de Suelo No Urbanizable de Especial Protección por legislación específica, los terrenos pertenecientes a la red de carreteras y comunicaciones localizadas en el Suelo No Urbanizable.

Artículo 14.5.3. Necesidad de localización en el medio rural y servidumbres.

1. Los usos calificados por el presente Plan como Sistema General en Suelo No Urbanizable, llevan implícita la declaración de utilidad pública y la necesidad de localización en el medio rural, por lo que resulta innecesaria la declaración o constatación de estas circunstancias, pudiendo autorizarse sin necesidad de elaboración del Plan Especial salvo los casos expresamente excepcionados en las normas que regulan los usos del suelo no urbanizable.
2. Se califican como Suelo No Urbanizable de protección del sistema de comunicaciones, los terrenos clasificados como tal que estén afectados por la servidumbre de protección de las carreteras y ferrocarril; la zona afectada coincidirá en cada caso con el ámbito de las servidumbres y limitaciones establecidas en la legislación sectorial correspondiente, prohibiéndose en ellas cualquier tipo de calificación.
3. En los terrenos en los que deban implantarse o transcurrir infraestructuras, dotaciones o equipamientos públicos, sólo pueden llevarse a cabo las construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinados a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización.