Plan General de Ordenación Urbana de Valencia

El Plan General de Ordenación Urbana de València (PGOU, 1991) ordena de forma integral el término municipal (art. 0.2) y vincula tanto a la Administración como a los particulares (art. 0.3). Para consultar una parcela hay que relacionar clase de suelo, calificación, ordenanza de zona, usos y parámetros de edificación. Los datos de plano y de texto se cruzan: la edificabilidad se asigna de modo geométrico en el Plan y la altura se regula a la vez en metros y en número de plantas (arts. 5.26.1 y 5.34.2).

¿Qué es el PGOU de València?

El PGOU es el instrumento de ordenación urbanística integral de València (art. 0.2). Establece el marco básico que regula el planeamiento que incide sobre el municipio y delimita las facultades del derecho de propiedad sobre terrenos y construcciones según su clasificación y calificación urbanística (art. 0.2). Controla también la intervención municipal en la edificación para comprobar que las actividades se ajustan a la legislación y al planeamiento (art. 1.8).

El Plan se compone de once documentos (art. 0.8): la Memoria General, que es la referencia para interpretar el Plan; los planos de clasificación, calificación y estructura urbana; el Catálogo de bienes protegidos; el Programa de Actuación; el Estudio Económico y Financiero, y las Normas Urbanísticas, que son el cuerpo regulador básico con las ordenanzas. Las fichas de planeamiento y de gestión forman parte de las Normas Urbanísticas (art. 0.8).

Qué problemas resuelve el PGOU de València

El PGOU ordena las consultas sobre régimen de suelo, usos, parámetros de edificación, ejecución del planeamiento y protección del patrimonio. El Título Primero regula la división del territorio y el régimen del suelo; el Segundo, el desarrollo del Plan General; el Tercero, la ejecución; el Cuarto, el suelo no urbanizable; el Quinto, las ordenanzas generales de edificación; el Sexto, las ordenanzas de cada zona de calificación; y el Séptimo, la clasificación de los usos.

La respuesta a casi cualquier consulta de parcela depende de la calificación urbanística de esa parcela y de la ordenanza particular de su zona. Por eso el primer dato que debe determinarse es la zona, porque de ella dependen los usos admitidos, la edificabilidad, la ocupación y la altura.

Cómo está organizado el PGOU de València

Las Normas Urbanísticas se organizan en siete títulos. El Título Preliminar recoge disposiciones generales y documentación del Plan (art. 0.8). El Título Primero trata la clasificación del suelo y la intervención municipal, incluida la licencia (arts. 1.1 y 1.15). El Título Segundo regula los instrumentos que desarrollan el Plan, sujetos a la jerarquía del art. 2.2. El Título Tercero regula los sistemas de actuación y la ejecución de obras de urbanización (art. 3.41). El Título Cuarto contiene las determinaciones del suelo no urbanizable. El Título Quinto establece las condiciones generales de la edificación, con programa mínimo de vivienda (art. 5.122) y parámetros mínimos de sus piezas (art. 5.123). El Título Sexto detalla las ordenanzas particulares por zona. El Título Séptimo define y clasifica los usos (arts. 7.1 y 7.5).

Para consultar los planos hay que saber que el Plano A clasifica el suelo, el Plano B lo califica y el Plano C fija alineaciones y parámetros en suelo urbano (art. 0.8). Cualquier persona puede solicitar por escrito un informe sobre el régimen urbanístico aplicable a una finca, la cédula urbanística (art. 1.26).

Qué necesito saber primero: guía para consultar una parcela

La secuencia evita aplicar a una parcela un parámetro de otra zona:

1. Identifica la clase de suelo. Comprueba si la parcela es suelo urbano, urbanizable o no urbanizable (art. 1.1).
2. Localiza la zona de calificación. El Plano de Calificación (Plano B) indica la zona, que determina el régimen de usos y edificación (arts. 0.8 y 6.1).
3. Consulta la ordenanza particular de esa zona. El Título Sexto contiene las condiciones específicas de cada zona de calificación.
4. Comprueba los usos admitidos. El Título Séptimo clasifica los usos y su compatibilidad con el uso dominante de la zona (arts. 7.1 y 7.2).
5. Comprueba los parámetros de edificación. La edificabilidad se asigna de modo geométrico en el Plan; la altura se fija en metros y en número de plantas (arts. 5.26 y 5.34).
6. Revisa las protecciones. Si el inmueble está en el Catálogo, consulta el nivel y tipo de protección (art. 3.62).

Principales temas regulados

Clasificación del suelo y régimen general

El Título Primero regula la clasificación del suelo y su régimen (art. 1.1). El PGOU de 1991 usa la terminología de la legislación anterior: suelo urbano, urbanizable programado o no programado y no urbanizable, frente a la clasificación actual de la norma marcos autonómica en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. En caso de intervención conviene comprobar la categoría concreta de la parcela, porque el régimen posterior depende de ella.

Usos urbanísticos y su clasificación

El Título Séptimo clasifica los usos por su adecuación, naturaleza y función. Según su adecuación distingue uso dominante, permitido o compatible, complementario o exigible, prohibido o incompatible y transitorio o provisional (art. 7.2). Según su naturaleza, usa público, colectivo y privado (art. 7.3). El art. 7.11 resume los usos por función, con categorías como residencial (Rcm, Rpf, Run), terciario (Tco, Tho, Tof, Tre), industrial (Ind), almacén (Alm), dotacional y rústico.

Condiciones de edificación

El Título Quinto define las condiciones generales. La edificabilidad se asigna de modo geométrico: resulta de multiplicar la superficie máxima ocupable por el número máximo de plantas (art. 5.26.1), y no computan los cuerpos salientes que cumplan las condiciones de las ordenanzas (art. 5.26.2). La altura máxima se regula de forma dual, en metros y en número de plantas, y ambas deben respetarse a la vez (art. 5.34.2). La altura libre mínima en locales de utilización permanente es de 2,50 m, y de 3 m en edificios de uso dominante no residencial (art. 5.42).

El Título Sexto concreta los parámetros por zona. Los valores dependen siempre de la zona y su supuesto de aplicación. Como referencia, en zonas industriales el coeficiente de edificabilidad neta varía según la subzona (2,40 m²t/m²s en IND-1 y 2,10 m²t/m²s en el polígono Horno de Alcedo), y en terciarias desde 0,40 m²t/m²s en TER-4 hasta 3 m²t/m²s en TER-5 (arts. 6.49, 6.50, 6.55 y 6.58). La altura de cornisa se calcula con fórmulas según el número de plantas grafiado en el Plano C: en el Ensanche, por ejemplo, Hc es 4,80 más 2,90 por cada planta (art. 6.19.1). La ocupación máxima oscila, según zona, entre el 30% en algunas subzonas terciarias y el 80% en determinadas industriales (arts. 6.49 y 6.55).

Suelo no urbanizable

Las determinaciones del suelo no urbanizable están en el Título Cuarto y su aplicación por zona en el Título Sexto (art. 6.66). Ante una consulta en suelo no urbanizable conviene identificar primero la zona concreta desde el art. 6.66 y las determinaciones generales del Título Cuarto.

Protección del patrimonio

El Catálogo recoge los bienes objeto de protección específica (art. 0.8). El art. 3.62 distingue el nivel de protección, que determina el régimen general de obras permitidas, del tipo de protección, que concreta las medidas materiales para preservar los valores del inmueble.

Aspectos clave del PGOU de València

1. La calificación es el primer dato. La zona de calificación de la parcela determina los usos y los parámetros de edificación (arts. 6.1 y 7.2).
2. La edificabilidad es geométrica. El Plan asigna la edificabilidad multiplicando la ocupación máxima por el número de plantas, y no por un coeficiente cerrado en todas las zonas (art. 5.26.1).
3. La altura es doble. Altura en metros y número de plantas deben respetarse a la vez; la altura de cornisa se calcula por fórmula según el número de plantas (arts. 5.34.2 y 6.19.1).
4. Los vuelos tienen reglas propias. Balcones, balconadas, terrazas, miradores y cuerpos volados se definen y limitan en el art. 5.49, y su cómputo depende de las ordenanzas.
5. La protección matiza la obra. El nivel y el tipo de protección del art. 3.62 determinan qué obras admite un inmueble catalogado.

Cómo consultar e interpretar el PGOU de València

Empieza identificando la clase de suelo y sigue la secuencia de parcela. Para usos, el Título Séptimo distingue el uso dominante y su compatibilidad. Para parámetros, el Título Quinto funciona como cuerpo general y el Título Sexto aporta el valor de la zona concreta. La edificabilidad y la altura de una parcela se completan con los datos del Plano de Calificación y del Plano de Estructura Urbana (art. 0.8).

La relación con la norma autonómica es jerárquica. El PGOU aterriza la ordenación al municipio; la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), integrada en el Decreto Legislativo 1/2021, dicta cómo debe hacerse el planeamiento en la Comunidad Valenciana; y la Ley de Suelo estatal (Real Decreto Legislativo 7/2015) fija las condiciones básicas de igualdad en los derechos y deberes sobre el suelo y los mínimos de reserva de vivienda protegida (art. 18 y 20). Para una consulta concreta conviene leerla añadiendo la LOTUP y, según el caso, la Ley de Suelo estatal.

Preguntas frecuentes sobre el PGOU de València

¿Cómo saber qué ordenanza se aplica a una parcela?

Consulta el Plano de Calificación (Plano B) para identificar la zona y después la ordenanza particular de esa zona en el Título Sexto (arts. 0.8 y 6.1). Para parámetros de planta o profundidad, el Plano de Estructura Urbana (Plano C) complementa la lectura.

¿Dónde consultar la edificabilidad de una parcela?

En la ordenanza de su zona y en el Plano de Estructura Urbana. El Plan asigna la edificabilidad de modo geométrico, como producto de la superficie ocupable y el número de plantas (art. 5.26.1), salvo en las zonas donde fija un coeficiente neto.

¿Qué altura máxima permite el PGOU?

Depende de la zona. La altura se regula en metros y en número de plantas, y ambas deben respetarse a la vez (art. 5.34.2). En el Ensanche, por ejemplo, la altura de cornisa se calcula como 4,80 m más 2,90 m por cada planta (art. 6.19.1). Consulta primero la zona y su ordenanza.

¿Qué diferencia hay entre suelo urbano consolidado y no consolidado?

El PGOU de 1991 usa la terminología anterior, y la diferenciación técnica actual en València está en la LOTUP, según el tipo de actuación. El suelo consolidado corresponde en esencia a la actuación aislada, donde la parcela es solar o solo requiere obras accesorias; el no consolidado a la actuación integrada o de reforma, donde antes de edificar hace falta un programa de actuación (LOTUP arts. 73 y 185).

¿Cómo se clasifican los usos?

Según su adecuación (dominante, compatible, complementario, prohibido o transitorio), su naturaleza (público, colectivo o privado) y su función (residencial, terciario, industrial, dotacional, rústico) (arts. 7.2, 7.3 y 7.11).

¿Qué vuelos permite el PGOU?

El art. 5.49 define y limita los cuerpos salientes: balcón, balconada, terraza, mirador y cuerpo volado, cada uno con sus parámetros. El cómputo de estos vuelos depende de las condiciones de las ordenanzas particulares (art. 5.26.2).

¿Cómo saber si un inmueble está protegido?

Consulta el Catálogo del Plan (art. 0.8) y determina el nivel de protección, que fija el régimen general de obras, y el tipo de protección, que concreta las obras admisibles (art. 3.62).

¿Qué relación tiene el PGOU con la normativa autonómica?

El PGOU es el planeamiento municipal; la LOTUP (Decreto Legislativo 1/2021) es el marco autonómico que regula cómo se hace el planeamiento en la Comunidad Valenciana. Para la clasificación del suelo conviene cruzar la terminología del PGOU de 1991 con la LOTUP vigente (arts. 1.1 y 28 de la LOTUP).

¿Qué se puede construir en suelo no urbanizable?

Depende de la zona concreta dentro del suelo no urbanizable, que regula el Título Cuarto y aplica el art. 6.66. Antes de cualquier edificación conviene identificar la zona y sus limitaciones.

Consultas habituales y casos de uso

Quiero saber la altura máxima de una parcela residencial

Localiza primero su zona de calificación y consulta la ordenanza particular. La altura se lee en metros y en plantas a la vez; si la zona usa fórmula, aplícala al número de plantas grafiado en el Plano C (arts. 5.34.2, 6.19.1 y 6.25.1).

Voy a calcular la edificabilidad de una parcela

Identifica la zona y comprueba si la edificabilidad se asigna de modo geométrico (ocupación por plantas, art. 5.26.1) o con un coeficiente neto. Los cuerpos salientes no computan si cumplen las condiciones de la ordenanza (art. 5.26.2).

Quiero cambiar el uso de un local

Consulta la compatibilidad del uso que propones con el uso dominante de la zona en el Título Séptimo y en la ordenanza particular de esa zona (arts. 6.6 y 7.2). Las modificaciones objetivas de actividades, incluido el cambio de uso, quedan sujetas a licencia (art. 1.20).

Voy a ampliar un edificio

Las ampliaciones constan como modificaciones de la edificación o de la actividad y requieren licencia (art. 1.20). Si se plantea mediante un Estudio de Detalle, el PGOU prohíbe aumentar la edificabilidad máxima asignada por el Plan (arts. 6.25.10.2 y 6.51.3).

Quiero reformar un inmueble catalogado

Localiza la ficha en el Catálogo y comprueba el nivel y el tipo de protección (art. 3.62). Según el nivel, el régimen general de obras será más o menos restrictivo.

Conceptos clave del PGOU de València

• Clasificación del suelo: división entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable según la terminología del Plan (art. 1.1).
• Calificación urbanística: zona que determina el destino, la edificación y los usos permitidos de la parcela (art. 6.1).
• Uso dominante, compatible, complementario y prohibido: categorías de adecuación de un uso a su zona (art. 7.2).
• Edificabilidad geométrica: edificabilidad asignada como producto de la ocupación máxima por el número de plantas (art. 5.26.1).
• Altura de cornisa: altura medida que se combina con el número de plantas permitido (arts. 5.34 y 6.19).
• Cuerpos salientes o vuelos: balcones, balconadas, terrazas, miradores y cuerpos volados, delimitados en el art. 5.49.
• Cédula urbanística: informe sobre el régimen urbanístico aplicable a una finca, solicitable por escrito (art. 1.26).
• Nivel y tipo de protección: régimen general y medidas concretas sobre un bien catalogado (art. 3.62).

Resumen

El PGOU de València ordena la urbanización del término municipal y condiciona toda intervención a la calificación de la parcela. La consulta de una parcela exige cruzar clase de suelo, zona, usos y parámetros, con la altura tratada de forma dual y la edificabilidad asignada de modo geométrico. El Plan guarda la ordenación general y las ordenanzas de cada zona, y se lee en relación con la LOTUP autonómica y la Ley de Suelo estatal. El Catálogo y el sistema de protección del art. 3.62 determinan qué obras admite un inmueble protegido.