Título III. Elaboración de informes y certificados de tasación

Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo 61. Principios y reglas generales.

Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas deberán elaborar los informes y certificados de tasación de acuerdo con las siguientes reglas generales:
1. Redactarlos con veracidad y transparencia.
2. Indicar explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden.
  En todo caso, se citará dicha Orden con su denominación completa y se indicará la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada.
Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artículo 2 (Ámbito de aplicación) de esta Orden, sus aspectos formales y estructurales se ajustarán a lo establecido en los artículos siguientes.
En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopción de una decisión u opción determinada junto a su justificación razonada, esta justificación se hará constar de forma expresa en el informe de tasación, y en el correspondiente certificado cuando así proceda por estar incluidas en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisión u opciones citadas. Cuando la norma prevea una justificación destacada se hará uso de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que llamen la atención del lector.
El informe y certificado de la actualización de una tasación se realizará con las mismas exigencias que las de cualquier otra tasación y deberá contener además la identificación de la tasación anterior a la que actualiza.

Artículo 62. Emisión y caducidad de las tasaciones.

La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado.
No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente justificados en el informe, tales como la valoración de patrimonios, dicho período podrá alargarse hasta los seis meses.
A efectos de esta Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación.
Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe.

Capítulo II. Aspectos formales

Sección 1.ª Aspectos formales específicos del certificado

Artículo 63. Requisitos del certificado.

El certificado de tasación se elaborará de acuerdo con la forma y contenido mínimo siguiente:
1. Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de España.
  Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que lo emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta.
2. Indicará la finalidad legal de la tasación.
3. Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.
4. Contendrá la localización y tipo de inmueble, su identificación registral, la referencia catastral, la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el cálculo de los valores técnicos y su estado de ocupación y salvo a efectos de la finalidad del artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), el titular registral en el momento de la tasación.
5. Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad de la tasación.
6. Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada método.
7. Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que se mencionaran específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños.
  Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deberá especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas.
8. Indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refieren los artículos 10 (Condicionantes), 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias específicas) de esta Orden.
9. Indicará su fecha de emisión, la fecha de la última visita al inmueble y la fecha límite de validez.
10. Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma será autógrafa, mecanizada o electrónica en cuyo caso cumplirá la normativa vigente sobre firma electrónica, correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.
11. Contendrá cualquier otra información que sea requerida, por la normativa específica según la finalidad de la tasación.

Sección 2.ª Aspectos formales específicos del informe

Artículo 64. Requisitos formales del informe.

El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales:

Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de España.
Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que lo emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta.
Se elaborará conforme a la estructura y contenido previstos en los artículos 65 (Estructura general de los informes de tasación) y siguientes.
Se firmará por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo.
Necesariamente las firmas serán electrónicas y cumplirán la normativa vigente sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.
Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya realizado la visita e inspección ocular del inmueble objeto de valoración, el informe indicará además los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia.

Capítulo III. Aspectos estructurales

Artículo 65. Estructura general de los informes de tasación.

Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura que se especifica en este artículo. Dicha estructura contendrá como mínimo los siguientes apartados:
1. Solicitante de la tasación y finalidad.
2. Identificación y localización.
3. Comprobaciones y documentación.
4. Localidad y entorno.
5. Descripción y superficie del terreno.
6. Descripción y superficie de la edificación.
7. Descripción urbanística.
8. Régimen de protección, tenencia y ocupación.
9. Análisis de mercado.
10. Datos y cálculo de los valores técnicos.
11. Valores de tasación.
12. Condicionantes y advertencias m) Observaciones.
13. Fecha de emisión, caducidad y firmas.
14. Documentación anexa al informe.
15. Índice, al inicio del informe, que detalle el número de página en el que figuran los apartados del informe y cada uno de los documentos que se anexan.
Los apartados señalados en el apartado anterior se rellenarán teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad, según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración y en ellos se expresará como mínimo el contenido que se indica en los artículos siguientes.

Artículo 66. Solicitante y finalidad.

En este apartado del informe se indicará:
1. El cliente de la entidad tasadora.
2. La finalidad para la cual se haya hecho la tasación.
3. Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada.
Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se indicará además la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo.

Artículo 67. Identificación y localización.

En este apartado del informe se indicará:

Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio.
Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación.
Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación registral y/la referencia catastral.
Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el pago o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.

Artículo 68. Comprobaciones y documentación.

En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados.

Artículo 69. Localidad y entorno.

En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral predominante, su población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista.
Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación experimentada recientemente, etc.
Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su densidad de población, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc.

Artículo 70. Descripción y superficie del terreno.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apartado del informe se indicará:
1. La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie catastral y la que figure en la documentación registral utilizada.
2. Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado, así como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente.
Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio, no será necesario exponer la información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante.
Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:
1. La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la superficie catastral y la que figure en la documentación registral utilizada.
2. La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones económicas, etc.).
3. Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.).
4. En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrológicas.
5. En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego.
6. En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas.
7. Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características.

Artículo 71. Descripción y superficie de la edificación.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará:
1. La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la superficie total, señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil.
2. Elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc., así como las terminaciones y acabados relevantes.
3. En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los apartados anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal.
  También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada.
4. En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes.
  También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.
Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará:
1. Su superficie, indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie.
2. Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.
Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas.
Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:
1. Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes, distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las viviendas.
2. Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia.
Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su antigüedad y vida útil estimadas, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes.
Cuando, respetando lo dispuesto en el artículo 5, la superficie adoptada no sea la superficie útil comprobada, se incluirá una justificación explícita de por qué se ha elegido una tipología de superficie diferente.

Artículo 72. Descripción urbanística.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, se indicará:
1. El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la normativa urbanística vigente, así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada.
2. En particular, cuando se trate de edificios, se indicará si son o no conformes con el planeamiento.
Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se expresará:
1. El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de gestión.
2. La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística.
  Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano, se expresará además si tiene o no naturaleza de solar.
3. La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima, retranqueos, etc.).
4. El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. A este respecto se indicará:
  - La superficie realmente construible por el propietario del terreno.
  - El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones, particulares, etc.).
  - El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.
  - Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que el propietario, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización, se indicará su estado.
  - Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar.
  - En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento.
  - En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.
Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de protección especial.

Artículo 73. Régimen de protección, tenencia y ocupación.

En este apartado, se indicará para el inmueble que se valora:

El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así como sus características y plazo de vigencia.
Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad.
Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble, se describirán sus características y efecto sobre el valor.
Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor.

Artículo 74. Análisis de mercado.

En este apartado se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización.

Artículo 75. Datos y cálculo de los valores técnicos.

En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán, como mínimo, los señalados en los números siguientes de este artículo.
Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el apartado anterior serán:
1. Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la provincia, municipio y, en su caso, el código postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número.
  También se reflejará la fuente de cada testigo, si se han visitado o no, y toda la información relevante del mismo, especialmente la correspondiente a las variables contempladas en el proceso de homogeneización valorativa, además de:
  1. 1.º La referencia catastral.
  2. 2.º Las diferentes superficies relevantes usadas en la valoración (al menos, la útil o la construida sin partes comunes y, en su caso, la adoptada para valorar), y la fuente de las mismas.
  3. 3.º El precio ofertado y el precio recortado usado en la valoración, describiendo el análisis o estudio individualizado realizado para llegar al segundo a partir del primero, explicitando al menos los siguientes componentes: descuentos por negociación; comisiones de intermediación; y otros factores.
2. Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios.
Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 de este artículo serán, en su caso:
1. Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas.
2. Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas.
3. Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual.
Cuando se utilice el método residual, los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 serán:
1. Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.
2. Los costes de construcción utilizados.
3. Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico.
4. La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático.
5. Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico.
En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el apartado 1 serán:
1. Los costes de construcción utilizados.
2. La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo.

Artículo 76. Valores de tasación, condicionantes y advertencias.

En este apartado se expresarán:

Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración.
El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración.
Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden.
Las limitaciones a los valores, si las hubiera.
El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposición Adicional Primera.

Artículo 77. Fecha de emisión, caducidad y firmas.

En este apartado se incluirán:

Fecha de la última visita al inmueble.
La fecha de emisión del informe.
La fecha de caducidad del informe.
Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación.

Artículo 78. Documentación anexa al informe.

En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica:
1. Documento con la información catastral gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro, siempre que refleje la realidad material de aquél, en los casos establecidos en el apartado 1 del artículo 8.
2. En defecto del anterior, planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio.
3. Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
4. Aquella otra que, a juicio del tasador, permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.).
También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica:
1. Documento utilizado para la identificación registral y catastral.
2. Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación.
3. En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de ejecución material.
4. Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública.
5. Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación.
6. En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año.
7. Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica.
El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura.
En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa.