De aplicación en todo el territorio del Estado.
Orden que establece las normas de valoración de bienes inmuebles para garantías hipotecarias, avales y otros fines financieros.
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La Orden ECO/805/2003 regula cómo se calcula el valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos, y cómo se elaboran los informes y certificados correspondientes cuando la valoración se realiza para las finalidades financieras previstas en su artículo 2. Su utilidad no está en dar un precio genérico para cualquier inmueble, sino en fijar un marco técnico común: qué documentación se reúne, qué comprobaciones se hacen, qué método se puede utilizar y cómo se deja trazabilidad en el informe.
Es una norma de valoración financiera. Su artículo 1 sitúa el objeto en dos planos relacionados: el cálculo del valor de tasación y la elaboración de los informes y certificados que documentan ese cálculo (artículo 1. Objeto). El artículo 2 acota las finalidades para las que su aplicación es obligatoria: garantías hipotecarias de créditos o préstamos destinados a la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras, determinación del patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y determinación del patrimonio inmobiliario de fondos de pensiones (artículo 2. Ámbito de aplicación).
Ese ámbito es el primer filtro de cualquier consulta. Una valoración inmobiliaria puede perseguir finalidades distintas, y esta Orden no sustituye automáticamente las reglas que correspondan a cada una. El preámbulo precisa que la norma no regula quién tiene capacidad para tasar ni quién puede designar al tasador. Esas cuestiones se rigen por sus normas reglamentarias propias según la finalidad (preámbulo). La Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones pueden dictar circulares de desarrollo en sus ámbitos específicos (disposición final primera).
La Orden organiza la valoración en cuatro bloques. El Título I contiene las disposiciones generales: ámbito, principios, definiciones, comprobaciones, documentación, condicionantes y advertencias. El artículo 3 recoge prudencia, finalidad y mayor y mejor uso (artículo 3. Principios). Los artículos 7 y 8 separan comprobar el inmueble y reunir los documentos necesarios (artículo 7. Comprobaciones mínimas, artículo 8. Documentación necesaria).
El Título II trata el cálculo del valor. Incluye los métodos técnicos y su aplicación a terrenos, edificios, fincas rústicas, inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación y determinados derechos. El artículo 15 enumera los métodos (artículo 15. Métodos). El Título III se ocupa de informes y certificados. El artículo 65 fija su estructura y el artículo 75 trata los datos y cálculos técnicos (artículo 65. Estructura general de los informes de tasación, artículo 75. Datos y cálculo de los valores técnicos).
El Título IV contiene disposiciones especiales, entre ellas las relativas a inmuebles de entidades aseguradoras y a activos de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. La parte final reúne disposiciones adicionales, transitoria, derogatoria y finales. La disposición final tercera contiene la entrada en vigor (disposición final tercera).
Antes de elegir un método, la consulta debe fijar para qué se necesita el valor. El artículo 2 conecta la aplicación obligatoria de la Orden con cuatro finalidades financieras concretas. El artículo 3 añade los principios que orientan la valoración. Esta combinación importa porque un mismo inmueble puede tener que analizarse de forma distinta si cambia la finalidad o el valor técnico que se pretende obtener.
El artículo 7 sitúa entre las comprobaciones mínimas la identificación física, la coincidencia entre superficie y características reales y la documentación, el estado de ocupación y uso, la protección pública, el patrimonio arquitectónico y la adecuación al planeamiento. El artículo 8 concreta la documentación necesaria según el caso. En una valoración de un edificio terminado, la respuesta MCP identifica, entre otros documentos, la certificación registral o nota simple, la información catastral y el certificado de eficiencia energética. Para obras en construcción o rehabilitación aparecen también proyectos, licencias y certificaciones de obra.
Esta parte es la que conecta la tasación con la realidad del proyecto. La Orden no trata el inmueble como una superficie abstracta. La inspección y los documentos deben permitir comprobar qué existe, cómo se usa, qué cargas o protecciones aparecen y cuál es su encaje urbanístico.
La Orden contempla cuatro métodos. El de comparación se utiliza cuando existe un mercado representativo de inmuebles comparables. El artículo 20 lo declara aplicable a toda clase de inmuebles en esas condiciones (artículo 20. Aplicabilidad del método de comparación). El procedimiento se desarrolla en el artículo 22 y los datos de los valores técnicos en el artículo 75 (artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación).
El método de actualización se dirige a inmuebles capaces de producir rentas o a determinados derechos reales. El artículo 24 establece su aplicabilidad y el artículo 25 fija sus requisitos (artículo 24. Aplicabilidad del método de actualización, artículo 25. Requisitos para la utilización del método de actualización). El cálculo utiliza flujos de caja, con reglas para inmuebles con mercado de alquileres, otros inmuebles en arrendamiento y otros en explotación económica (artículo 26. Procedimiento de cálculo del valor por actualización, artículo 27. Flujos de caja en el método de actualización, artículo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres, artículo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento, artículo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica).
El método del coste, también denominado de reposición, se aplica a edificios y elementos en proyecto, construcción, rehabilitación o terminados, conforme al artículo 17 (artículo 17. Aplicabilidad del método del coste). Los artículos 18 y 19 explican el valor de reemplazamiento bruto y neto (artículo 18. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto, artículo 19. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto).
El método residual se utiliza para terrenos urbanos o urbanizables y edificios en proyecto, construcción o rehabilitación. El artículo 34 distingue entre procedimiento dinámico y estático. El estático solo puede aplicarse cuando la edificación puede comenzar en menos de un año, según la respuesta MCP (artículo 34. Aplicabilidad del método residual).
El Título II no se limita a edificios terminados. Incluye la valoración de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario, de fincas rústicas y de determinados derechos. El artículo 45 trata los edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario (artículo 45), y el artículo 49 las fincas rústicas (artículo 49). La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación se tratan en el artículo 56 (artículo 56).
El método depende del objeto, del mercado y de los datos disponibles. Para el método de comparación, la respuesta MCP indica que se aportan al menos seis inmuebles comparables, con sus fuentes, precios y homogeneización, conforme al artículo 75.2. La rehabilitación tiene una definición propia: obras con licencia y proyecto visado que acondicionen al menos el 50 % de la superficie edificada anterior o cuyo coste alcance al menos el 50 % del valor de reemplazamiento bruto, excluido el suelo (inmueble en rehabilitación).
La descripción urbanística debe recoger clasificación, calificación, usos, tipología e intensidad edificatoria, con parámetros como edificabilidad, alturas, ocupación y retranqueos, según el artículo 72 (artículo 72. Descripción urbanística). Si el inmueble no es conforme con el planeamiento, el artículo 11 prevé una advertencia general, salvo que proceda un condicionante previo (artículo 11. Advertencias generales). Cuando falta documentación esencial o no pueden hacerse las comprobaciones mínimas, el artículo 10 regula los condicionantes (artículo 10. Condicionantes).
La secuencia más segura es separar alcance, objeto, comprobación, método e informe. Primero identifica la finalidad financiera y consulta el artículo 2. Después determina qué se está valorando: terreno, edificio terminado, edificio en proyecto, obra en construcción, rehabilitación o derecho real. El artículo 4 concentra las definiciones de la norma, entre ellas valor de tasación, valor de mercado, valor hipotecario, valor de reemplazamiento, vida útil y depreciaciones (artículo 4. Definiciones).
Después revisa la documentación del artículo 8 y las comprobaciones del artículo 7. La inspección se contrasta con la información registral, catastral, urbanística y de protección. El artículo 65 ordena la estructura del informe y el artículo 75 reúne los datos y cálculos técnicos.
Cuando el valor de tasación se utiliza para una garantía hipotecaria de las previstas en el artículo 2, para valorar activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras, o para determinar el patrimonio inmobiliario de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias o fondos de pensiones. La finalidad concreta debe comprobarse antes de aplicar el resto del esquema.
El método de comparación se utiliza cuando existe un mercado representativo de comparables. La respuesta MCP indica que el procedimiento exige al menos seis inmuebles comparables y su homogeneización, con la referencia del artículo 75.2.
Cuando el inmueble puede producir rentas y se cumple alguno de los requisitos del artículo 25, como la existencia de un mercado de alquileres representativo, un contrato vigente o datos contables suficientes cuando está ligado a una actividad económica.
La respuesta depende de que encaje en la definición de inmueble en rehabilitación y de la finalidad de la valoración. Para el mercado hipotecario, el artículo 45 contempla el valor de reemplazamiento neto como regla general y recoge un tratamiento específico cuando las obras están paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo.
El artículo 8.2.b, según la respuesta MCP, identifica el proyecto visado, la licencia de obra o autorización municipal que autorice al menos el 60 % del presupuesto de ejecución material, la última certificación de obra y, si existen, el contrato de ejecución y el presupuesto de contrata.
El artículo 11 prevé una advertencia general cuando el inmueble no es conforme con el planeamiento, salvo que la situación sea de tal entidad que deba formularse un condicionante previo a la determinación del valor. La respuesta no debe sustituir la comprobación concreta del planeamiento aplicable.
Sí, para los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública. La respuesta MCP indica que el valor de tasación no puede superar el valor máximo legal establecido por la Administración, conforme a los artículos 45.3 y 46.3.
Empieza por el artículo 4 para comprobar si la intervención entra en la definición de rehabilitación. Después localiza en el artículo 8 la documentación de obra y en el artículo 45 las reglas aplicables al edificio para el mercado hipotecario. La licencia, el proyecto visado y la certificación de obra no se tratan como datos accesorios: permiten identificar la hipótesis de valoración.
Consulta el artículo 34 para determinar si procede el método residual y si el análisis debe ser dinámico o estático. Completa la consulta con la descripción urbanística del artículo 72, donde deben aparecer clasificación, calificación, usos, edificabilidad, alturas, ocupación y retranqueos conforme al planeamiento aplicable.
La entrada específica es el artículo 49. Antes de interpretar el resultado, identifica el objeto y el uso que se está valorando, y separa esa regla especial de los métodos generales del Título II.
La consulta debe dirigirse al artículo 56, que trata la valoración de la nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación. No conviene trasladar sin más el método de valoración de un edificio completo a un derecho limitado sobre ese inmueble.
El primer paso es revisar el artículo 7.2.4, que incluye la comprobación del régimen de protección del patrimonio arquitectónico. El artículo 18.3 añade que, en edificios históricos o artísticos, deben tenerse en cuenta los elementos que confieren ese carácter según la normativa de patrimonio aplicable.
Consulta el artículo 65 para seguir la estructura general y el artículo 75 para localizar los datos y cálculos de los valores técnicos. Si aparecen discrepancias o falta documentación, cruza la consulta con los artículos 10 y 11 antes de cerrar el resultado.
El valor de tasación es el valor que la Orden establece para cada tipo de inmueble o derecho y tiene carácter jurídico o efectos jurídicos para las finalidades de su ámbito. El valor de mercado o venal es el precio que podría alcanzarse entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, en condiciones de mercado ordenadas y sin incluir impuestos ni gastos de comercialización. El valor hipotecario parte de una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble y excluye elementos especulativos.
El valor de reemplazamiento puede ser bruto o neto. La depreciación física atiende a antigüedad, conservación y duración de los componentes; la depreciación funcional responde a una adaptación defectuosa a la función, como la obsolescencia o el diseño. La vida útil puede ser total o residual, según se calcule desde la construcción o rehabilitación integral o desde la fecha de tasación (vida útil, depreciación física, depreciación funcional).
La Orden también utiliza superficie computable y mercado local. Para suelo urbano, urbanizable y no urbanizable remite a la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística (suelo urbano, suelo no urbanizable y suelo urbanizable).
La Orden ECO/805/2003 fija un recorrido completo para determinadas valoraciones financieras: delimita cuándo se aplica, define los valores técnicos, exige documentación y comprobaciones, selecciona métodos según el objeto y el mercado, y ordena la información que debe aparecer en el informe. Para consultar una cuestión concreta, empieza por la finalidad del artículo 2, identifica el inmueble o derecho, revisa los artículos 7 y 8, elige el método entre los artículos 15 a 34 y comprueba cómo se documenta el resultado en los artículos 65 y 75. La situación urbanística, la protección patrimonial, la rehabilitación y la documentación de obra no son apartados separados del valor: forman parte de la trazabilidad de la tasación.
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