Accesibilidad

Condiciones mínimas que deben cumplir los edificios de tal forma que sean utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible.

Ajustes razonables

Las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Construcción principal

Cuando el edificio, o cuerpo constructivo está compuesto por varias subunidades (Ej: complejos hoteleros con edificios independientes para recepción, comedor, habitaciones, etc…, o viviendas rurales con naves para ganado o almacenes) se deberá determinar cuál es el edificio principal a efectos de antigüedad y de seguridad.

Cuerpo constructivo

A efectos de la presentación de los informes de evaluación se pueden considerar la siguiente casuística:

CASO 1 (GENERAL): CUERPO CONSTRUCTIVO ÚNICO.

Cuerpos constructivos o edificios: uno

Subunidades: una

Referencia catastral: única

Emplazamiento: la dirección postal única o la predominante.

Se trata de un edificio constituido por una única unidad constructiva sin elementos estructurales, constructivos, funcionales ni instalaciones que lo liguen con otros edificios (cimientos, estructura, cubiertas, medianeras, locales, saneamiento, fontanería, gas, etc.), o edificios aislados sobre la propia parcela.

Se presentará un único IEE.

CASO 2: CUERPOS CONSTRUCTIVOS EN LA MISMA PARCELA CATASTRAL.

Número de cuerpos constructivos o edificios: varios (A y B en el ejemplo)

Número de subunidades: varias (A y B en el ejemplo)

Referencia catastral: única

Se trata de varios cuerpos constructivos únicos ubicados dentro de la misma parcela o finca registral. Existe una única dirección postal o varias con una predominante sobre el resto.

Se podrá presentar un único IEE del conjunto o uno por cada cuerpo constructivo.

CASO 3: CUERPOS CONSTRUCTIVOS VINCULADOS

1. a) Funcionalmente con posterioridad a su construcción

   

2. b) Por compartir acceso u otro elemento funcional

   

3. c) Por espacios funcionales indivisibles

   

4. d) Por redes de instalaciones

   

   Este caso se da cuando dos o más cuerpos constructivos únicos o edificios están vinculados, pudiendo afectar a la totalidad de las plantas o producirse de forma puntual en alguno de los locales, viviendas u oficinas

   Cada subunidad puede tener distinto propietario y dirección postal.

   Se podrá presentar un único IEE del conjunto o uno por cada edificio que lo integra.

Opción A (recomendada):

Se presenta un único Informe de Evaluación de Edificios (IEE), incluyendo todos los cuerpos constructivos únicos.

Referencia catastral: se indicarán todas en las que se sitúe el conjunto de edificios.

Emplazamiento: las direcciones postales de cada edificio que integre el conjunto.

Opción B:

Presentar una IEE por cada cuerpo constructivo único que incluirá además todos los elementos vinculados funcionalmente con el resto del conjunto.

Referencia catastral: la del edificio inspeccionado así como las de los edificios con los que comparten elementos.

Emplazamiento: la dirección postal del cuerpo constructivo único inspeccionado, indicando las direcciones postales de los edificios que integran el conjunto.

CASO 4: SUBUNIDADES PERTENECIENTES A PROYECTOS UNITARIOS DE GRANDES CONJUNTOS RESIDENCIALES

Opción A (recomendada):

Presentar una IEE del edificio, incluyendo todas las subunidades.

Referencia catastral: se indicarán todas en las que se sitúe el cuerpo constructivo.

Emplazamiento: las direcciones postales de cada subunidad que integre el edificio.

Opción B:

Se presenta una IEE por cada una de las subunidades.

Referencia catastral: la de la subunidad inspeccionada, indicando las del resto.

Emplazamiento: la dirección postal de la subunidad inspeccionada, indicando las de las demás subunidades que integran el edificio.

Los propietarios de las subunidades deberán ser distintos.

Edificio

Cuerpo constructivo único, con independencia de su situación registral, catastral o su dirección postal, funcional y estructuralmente independiente, incluyendo sus construcciones auxiliares, y en todo caso:

• - Las unidades constructivas ligadas por elementos estructurales
• - Las unidades constructivas ligadas por elementos o espacios funcionales indivisibles que condicionen su uso.
• - Las unidades constructivas ligadas por redes de instalaciones.

Edificio (a efectos de certificado de eficiencia energética)

Una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior; puede referirse a un edificio en su conjunto o a partes del mismo que hayan sido diseñadas o modificadas para ser utilizadas por separado.

Edificio de poca entidad

Construcciones provisionales como porches, pequeños almacenes de aperos, cocheras, albercas, gallineros, etc. de dimensiones reducidas y que no están ligadas a una construcción principal según la definición anterior

Edificio de tipología residencial colectiva

El compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias.

Eficiencia energética

Relación entre la producción de un rendimiento, servicio, bien o energía, y el gasto de energía.

Intervención que altera la configuración arquitectónica del edificio

Entendiendo por tal la que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio; así como, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

Intervenciones en los edificios

Se consideran intervenciones en los edificios existentes, las siguientes:

1. a) Obras de mantenimiento y reparación.
2. b) Reforma: Cualquier trabajo u obra en un edificio existente distinto del que se lleve a cabo para el exclusivo mantenimiento del edificio.
3. c) Ampliación: Aquellas en las que se incrementa la superficie o el volumen construidos.
4. d) Cambio de uso.

Mantenimiento

Conjunto de trabajos y obras a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio o reparaciones puntuales que se realicen en el mismo, con el objeto mantenerlo en buen estado para que, con una fiabilidad adecuada, cumpla con los requisitos básicos de la edificación establecidos

Medidas inmediatas de seguridad

En caso de existencia de peligro inminente (1.4 del Informe de Evaluación del Edificio) las medidas a adoptar serán las de seguridad que el técnico considere adecuadas a adoptar con urgencia para evitar posibles daños, previamente a la reparación de los elementos que presentan patologías, lo cual se hará bajo licencia o comunicación previa.

Se consideran como tales la medidas cautelares para evitar daños por desprendimiento de elementos sueltos (retirada de los materiales sueltos, redes, marquesinas…), deformaciones o colapso de elementos estructurales (apuntalamientos, apeos…) y no estructurales (cerramientos, particiones,…).

Mejora de la eficiencia energética

Aumento de la eficiencia energética como resultado de cambios tecnológicos, de comportamiento y/o económicos.

Parte de un edificio

Unidad, planta, vivienda o apartamento en un edificio o locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, diseñados o modificados para su utilización independiente.

Plaza de aparcamiento individualmente considerada

Las plazas de aparcamiento agrupadas en una planta destinada a aparcamiento no podrán contemplarse individualmente, ya que la inspección para evaluación del edificio debe realizarse a toda la planta y nunca parcialmente o de plazas de aparcamiento consideradas individualmente

Rehabilitación integral de un edificio

Conjunto de actuaciones y obras que se llevan a cabo en todas sus unidades constructivas para su adecuación a las condiciones exigibles por la normativa urbanística, de edificación y sectorial vigente en el momento de su ejecución, de modo que pueda equipararse el edificio sujeto a dichas intervenciones a un edificio de nueva planta.

Se consideran obras de rehabilitación integral de un edificio las que se ajustan a lo estipulado como tales en el planeamiento o normativa municipal vigente y, si no la hubiera, las que su coste económico (presupuesto de ejecución material) supere el 75% de lo que supondría realizar esta misma obra, de nueva planta, en el momento en que se solicitó la licencia (según precios y módulos aceptados por los colegios profesionales), y permiten considerar, por las características constructivas y de uso del edificio, que se ha alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida.

Salubridad

Condiciones mínimas que deberá cumplir un edificios de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, de manera que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y que se mantengan en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento de modo que se garantice su aptitud para el uso al que estén destinadas.

Seguridad

La presente ordenanza abarca todos los elementos que configuran el edificio, susceptibles de afectar a la seguridad de sus moradores así como de terceras personas y bienes. A la seguridad estructural se añaden la seguridad funcional y de uso, debiéndose contemplar no sólo las patologías que representen riesgo de daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, sino también cualquier otra patología que pueda afectar a la seguridad de moradores y terceros, tales como acabados de fachadas, barandillas, elementos accesorios, elementos de cerramiento, elementos de cubrición etc.