Ordenanza reguladora del informe de evaluación de los edificios de Palma de Mallorca

Ordenanza reguladora del informe de evaluación de los edificios de Palma de Mallorca

La Ordenanza reguladora del informe de evaluación de los edificios de Palma de Mallorca organiza cuándo debe presentarse el IEE, qué debe revisar y cómo se acredita su resultado. Su objeto es evaluar tres bloques: conservación, condiciones básicas de accesibilidad universal y eficiencia energética, según el artículo 1 (ver el artículo 1). La primera comprobación para un inmueble concreto es su antigüedad y su uso. A partir de ahí, la ordenanza permite fijar el alcance de la inspección, distinguir las instalaciones que quedan fuera de la revisión técnica y seguir el expediente si aparecen deficiencias.

¿Qué es la ordenanza del IEE de Palma?

Es una ordenanza municipal que convierte el informe de evaluación del edificio en una pieza formal del control del estado de los inmuebles. No se limita a una inspección visual de conservación. El IEE integra la revisión del edificio, la accesibilidad y, cuando corresponde por la tipología, la certificación de eficiencia energética. El artículo 1 define esa triple función y la conecta con el deber de conservación.

La ordenanza se estructura alrededor de una pregunta inicial: si el inmueble está sujeto a la presentación del informe. El artículo 2 incluye los edificios con una antigüedad igual o superior a 50 años, con independencia de su uso, y define qué unidad debe entenderse como edificio a estos efectos (inmuebles obligados y no obligados). El artículo 4 completa esa comprobación con los plazos, la forma de determinar la edad y la periodicidad.

La ordenanza también separa el contenido del IEE de las revisiones que corresponden a reglamentos sectoriales. Por ejemplo, el artículo 5.5 excluye la verificación técnica de ascensores, gas, telecomunicaciones, calefacción y otras instalaciones sometidas a una regulación específica. Sobre ellas, el informe debe recoger su existencia y si disponen de la documentación administrativa y técnica exigible, según la remisión normativa que recoge la introducción (remisión y contexto normativo).

¿Qué regula la ordenanza?

Obligación, antigüedad y plazos

La ordenanza establece la presentación del primer IEE para los edificios de 50 años o más. La edad se determina preferentemente con la información catastral, aunque el artículo 4.2 permite acreditarla mediante la licencia de ocupación o el certificado final de obra. El informe se renueva cada diez años, conforme al artículo 4.3. Si el inmueble está en obras o existe previsión de iniciarlas, la propiedad puede solicitar la suspensión del plazo aportando la licencia correspondiente, en los términos del artículo 4.4.

La rehabilitación integral tiene una regla propia. El primer IEE se realiza a los 50 años desde la finalización de esas obras, según el artículo 4.5. Para aplicar este criterio primero debe comprobarse que la actuación encaja en la definición de rehabilitación integral del Anexo 1. La ordenanza la vincula a actuaciones sobre todas las unidades constructivas y considera que existe cuando el presupuesto de ejecución material supera el 75 % del coste de una obra nueva equivalente (plazos de presentación, rehabilitación integral).

Conservación y alcance de la inspección

El artículo 5 exige que la inspección visual alcance la cimentación y la estructura, las fachadas interiores, exteriores y medianeras, las cubiertas y azoteas, y las instalaciones comunes de agua, saneamiento y electricidad. También deben revisarse las plantas bajas, los sótanos, las construcciones bajo cubierta y los demás elementos comunes. La referencia no describe una visita parcial al elemento que presenta una lesión: el objeto del informe es el inmueble completo, identificado con sus referencias catastrales y con sus viviendas y locales, conforme al artículo 5.2 y al Anexo 2 (contenido del informe, relación de viviendas y locales).

Cuando la inspección visual no permite calificar una deficiencia, el artículo 5.4 prevé que se comunique la necesidad de realizar catas o pruebas antes de emitir el informe. Esa previsión es útil para separar lo que puede concluirse con la inspección visual de lo que requiere una comprobación complementaria.

Accesibilidad y eficiencia energética

El IEE incorpora una evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y de la posibilidad de realizar ajustes razonables. La ordenanza remite al marco técnico aplicable, incluido el CTE, para valorar esas condiciones. El artículo 6 divide el informe en tres partes: conservación, accesibilidad y certificado de eficiencia energética (partes del IEE).

La certificación energética no se extiende de la misma forma a todas las tipologías. La ordenanza la integra en los edificios de tipología residencial colectiva. En edificios de otra tipología, el artículo 2.6 limita el IEE al estado de conservación. Para clasificar el inmueble conviene acudir al Anexo 1, que define el edificio de tipología residencial colectiva como el compuesto por más de una vivienda, con posibles usos adicionales, e incluye determinadas residencias y establecimientos de alojamiento (tipología residencial colectiva).

Resultado, obras y acreditación

El artículo 7 clasifica el resultado como favorable o desfavorable. Si el informe es desfavorable, distingue entre la necesidad de ejecutar obras y los supuestos de peligro inminente, que pueden requerir medidas cautelares inmediatas. La ordenanza fija también el seguimiento posterior: cuando proceda ejecutar obras, la propiedad dispone de un plazo máximo de seis meses para iniciar el trámite de licencia, según el artículo 7.A.

La finalización de las obras no se acredita solo con una referencia informal a su ejecución. El artículo 8 exige presentar la Conclusión Final Favorable, con el número de expediente de la licencia y el certificado final de obra. El Anexo 3 contiene el modelo de esa conclusión (resultado del IEE, cumplimiento del deber de conservación, Conclusión Final Favorable).

Principales temas regulados

Quién presenta y quién suscribe el informe

La ordenanza conecta la capacitación de los técnicos con la Ley de Ordenación de la Edificación. El artículo 10 identifica como técnicos facultativos competentes a quienes están habilitados para redactar proyectos o dirigir obras conforme a la LOE. La revisión de esta referencia es el punto de partida para comprobar quién puede suscribir el IEE (capacitación para el IEE).

Modelo, documentación y registro

El artículo 11 establece que se utilice el modelo facilitado por el Ministerio competente. La presentación debe hacerse en papel y mediante archivos XML y PDF. El contenido debe incorporar la documentación gráfica prevista, entre ella el plano de situación y las fotografías del edificio y, cuando el resultado sea desfavorable, de las lesiones observadas.

Después, el artículo 12 regula la remisión de los informes al registro de la consejería competente. Esta secuencia separa tres momentos: redactar el IEE con el modelo previsto, presentarlo en los formatos indicados y remitirlo al registro (modelo de presentación, registro de informes).

Incumplimiento y régimen sancionador

La falta de presentación se tipifica como infracción leve. El artículo 13 fija multas de 600 a 1.500 euros para inmuebles no protegidos y de hasta 2.999 euros cuando se trata de edificios protegidos, como los declarados BIC o catalogados. Si el informe se presenta después de iniciado el expediente y antes de la sanción, la cuantía se reduce a 150 euros, en los términos del artículo 13.2 (régimen sancionador).

El artículo 14 remite al marco del expediente sancionador. El artículo 15 regula los efectos del incumplimiento de las obras previstas en un informe desfavorable y las multas coercitivas. La consulta debe distinguir, por tanto, entre no presentar el IEE y no ejecutar las obras que resultan necesarias después de ese informe (expediente sancionador, efectos del incumplimiento de obras).

¿Cómo consultar e interpretar la ordenanza?

La consulta funciona mejor si se sigue el orden de decisión de la propia norma. El primer paso es identificar el edificio y su antigüedad. Después se comprueba el uso, las posibles exclusiones y si hubo una rehabilitación integral. Solo entonces se fija el alcance del IEE y se determina qué partes deben completarse.

Qué necesitas saber primero:

1. Comprueba la antigüedad con el artículo 2 y el artículo 4. Revisa la información catastral y la documentación que pueda acreditar otra fecha.
2. Define la unidad constructiva completa y sus viviendas y locales, conforme al artículo 5.2 y al Anexo 2.
3. Comprueba si existe una exclusión del artículo 2.4, como una instalación sometida a normativa sectorial específica, una plaza de aparcamiento individual o una edificación de escasa entidad.
4. Identifica la tipología del edificio. Esto determina el alcance de la certificación energética conforme al artículo 6.
5. Organiza la inspección de conservación, accesibilidad y eficiencia energética según los artículos 5 y 6.
6. Si aparece una deficiencia que no puede calificarse visualmente, documenta la necesidad de catas o pruebas conforme al artículo 5.4.
7. Presenta el resultado con el modelo y los formatos del artículo 11, y sigue el procedimiento de registro del artículo 12.
8. Si el resultado es desfavorable, consulta los artículos 7, 8 y 15 y el Anexo 3 para el seguimiento y la acreditación final.

La ordenanza debe leerse junto con sus anexos. El Anexo 1 define edificio, cuerpo constructivo, parte de un edificio, mantenimiento, rehabilitación integral, seguridad, accesibilidad e intervención. Por ejemplo, las intervenciones se clasifican en mantenimiento y reparación, reforma, ampliación y cambio de uso. La definición de edificio también incluye construcciones auxiliares y unidades ligadas por elementos estructurales, funcionales o redes de instalaciones (definiciones, edificio, intervenciones).

Preguntas frecuentes sobre el IEE de Palma

¿A partir de qué edad se presenta el primer IEE?

La ordenanza incluye los edificios con una antigüedad igual o superior a 50 años, independientemente de su uso. La edad se acredita preferentemente con la información catastral, sin perjuicio de otros documentos previstos en el artículo 4.2.

¿Cada cuánto se renueva el informe?

La periodicidad es de diez años, según el artículo 4.3. Si el edificio está en obras o se prevé iniciarlas, puede solicitarse la suspensión del plazo en las condiciones del artículo 4.4.

¿Qué ocurre si el edificio ha tenido una rehabilitación integral?

El primer informe se realiza a los 50 años desde la finalización de las obras de rehabilitación integral. Para aplicar esta regla, debe comprobarse la definición del Anexo 1 y la fecha de finalización de la actuación.

¿El informe se limita a la fachada?

No. El artículo 5.1 incluye cimentación, estructura, fachadas, cubiertas y azoteas, instalaciones comunes y otros elementos del inmueble. El alcance también incluye plantas bajas, sótanos, construcciones bajo cubierta y elementos comunes, conforme al artículo 5.3.

¿La eficiencia energética se certifica en cualquier edificio?

La ordenanza integra el certificado de eficiencia energética en los edificios de tipología residencial colectiva. En edificios de otra tipología, el artículo 2.6 limita el informe al estado de conservación.

¿Se revisan ascensores, gas o calefacción dentro del IEE?

El artículo 5.5 excluye su verificación técnica cuando están sometidos a normativa sectorial específica. El informe debe indicar su existencia y si cuentan con la documentación obligatoria.

¿Qué documento se presenta si el resultado es desfavorable?

Una vez realizadas las obras, la ordenanza prevé la presentación de la Conclusión Final Favorable, con la licencia y el certificado final de obra, conforme al artículo 8 y al Anexo 3.

¿Qué sucede si el inmueble está vacío o pendiente de demolición?

Debe inspeccionarse. Si el resultado es desfavorable, el artículo 2.5 establece que no resulta obligatoria la reparación inmediata en esos términos, pero sí el mantenimiento de las condiciones de ornato y seguridad.

¿Qué multa puede imponerse por no presentar el IEE?

La falta de presentación es una infracción leve. El artículo 13 fija una multa de 600 a 1.500 euros para inmuebles no protegidos y hasta 2.999 euros para edificios protegidos. La subsanación voluntaria en el momento previsto por el artículo puede reducir la cuantía a 150 euros.

Consultas habituales y casos de uso

Comprobar si un edificio concreto está sujeto

Empieza por la antigüedad y la unidad constructiva. Consulta los artículos 2 y 4, revisa la información catastral y comprueba después las exclusiones del artículo 2.4. No conviene decidir el alcance por el uso aislado de un local o una vivienda si el informe se refiere al edificio completo.

Preparar el alcance de la visita

Consulta el artículo 5.1 y el 5.3 antes de organizar la inspección. La ruta incluye estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, instalaciones comunes y elementos situados en plantas bajas, sótanos y bajo cubierta. Si una lesión no puede calificarse visualmente, la referencia es el artículo 5.4.

Resolver un edificio de uso no residencial

La primera consulta es el artículo 2.6, junto con el artículo 6. La cuestión es si la tipología del inmueble lleva aparejada la parte de eficiencia energética o si el IEE debe limitarse a conservación.

Tramitar un informe desfavorable

Consulta el artículo 7 para distinguir obras necesarias y peligro inminente. Después revisa el artículo 8, el artículo 15 y el Anexo 3. Esta combinación permite localizar el resultado, las consecuencias del incumplimiento y el documento que acredita la conclusión favorable.

Preparar la entrega del informe

El artículo 11 es la referencia para el modelo y los formatos. El artículo 12 sirve para localizar el registro y el circuito de remisión. La revisión documental debe incluir también los anexos que correspondan al resultado y a la composición del edificio.

Conceptos clave de la ordenanza

• Edificio: cuerpo constructivo único, funcional y estructuralmente independiente, con construcciones auxiliares y unidades vinculadas según los criterios del Anexo 1.
• Cuerpo constructivo: unidad que la ordenanza analiza según su configuración estructural y funcional, incluidas las situaciones de conjuntos vinculados.
• Parte de un edificio: unidad, planta, vivienda o local destinado a un uso independiente o con titularidad jurídica diferenciada.
• Rehabilitación integral: actuación sobre todas las unidades constructivas para equiparar el inmueble a uno de nueva planta, con el umbral económico definido en el Anexo 1.
• Mantenimiento: trabajos periódicos o reparaciones puntuales destinados a evitar el deterioro y conservar los requisitos básicos del edificio (mantenimiento).
• Seguridad: condiciones relacionadas con resistencia, estabilidad, seguridad funcional y seguridad de uso, incluidos acabados y elementos de fachada que puedan afectar a moradores o terceros (seguridad).
• Accesibilidad: condiciones que permiten utilizar y recorrer los edificios de forma autónoma y segura, conforme a la definición del Anexo 1 (accesibilidad).

Resumen

La ordenanza de Palma estructura el IEE en torno a tres comprobaciones: conservación, accesibilidad y eficiencia energética cuando corresponde a la tipología residencial colectiva. El punto de partida es verificar la antigüedad del edificio, su unidad constructiva y las exclusiones. Después se define el alcance de la inspección, se documentan las pruebas complementarias y se presenta el resultado con el modelo, los formatos y el registro previstos.

Los artículos 7, 8 y 15 permiten seguir el camino cuando el resultado es desfavorable: distinguir las obras necesarias, atender los supuestos de peligro, presentar la Conclusión Final Favorable y comprobar los efectos del incumplimiento. Los anexos completan la consulta porque fijan definiciones y modelos que afectan a la interpretación del informe.