Capítulo I. Licencias y parcelaciones urbanísticas

Sección primera. Licencias urbanísticas

Artículo 187. Actos sujetos a licencia urbanística.

1. Están sujetos a licencia urbanística previa, con las excepciones establecidas por el artículo 187 ter, los siguientes actos:
   1. Los movimientos de tierra y las explanaciones de los terrenos.
   2. Las parcelaciones urbanísticas.
   3. La construcción de edificios de nueva planta y la intervención en los edificios ya existentes que, de acuerdo con la legislación sobre ordenación de la edificación, requieren la elaboración de un proyecto técnico y la demolición total o parcial.
   4. La primera utilización y ocupación parcial de los edificios.
   5. El cambio de los edificios a un uso residencial.
   6. La extracción de áridos y la explotación de canteras.
   7. La acumulación de residuos y el depósito de materiales que alteren las características del paisaje.
   8. La instalación de invernaderos o instalaciones similares, salvo que los muros perimetrales de estas instalaciones sean inferiores a un metro de altura.
   9. La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva.
   10. La apertura, pavimentación y modificación de caminos rurales.
   11. La constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja.
   12. Las obras puntuales de urbanización no incluidas en un proyecto de urbanización.
   13. La instalación de casas prefabricadas o instalaciones similares, sean provisionales o permanentes.
   14. La instalación de infraestructuras de servicios de suministro de energía, de agua, de saneamiento, de telefonía u otros servicios similares, y la colocación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones, excepto las infraestructuras relativas a las redes públicas de comunicaciones electrónicas que, de acuerdo con la legislación sobre telecomunicaciones, estén sujetos al régimen de declaración responsable establecida.
   15. Las instalaciones de producción de energía eléctrica, excepto las relativas a la instalación de paneles solares fotovoltaicos, así como las instalaciones de eólica de autoconsumo en los términos que establece el artículo 9 bis.
   16. El destino de las viviendas al uso turístico en los municipios con problemas de acceso a la vivienda y en los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico.
2. También están sujetas a licencia urbanística previa, con las excepciones establecidas por el artículo 187 ter:
   1. La intervención en los bienes sometidos a un régimen de protección patrimonial cultural o urbanística.
   2. Los usos y las obras provisionales.
   3. Los actos a que hace referencia el artículo 187 bis, excepto los de las letras g), h) e y), que se lleven a cabo en suelo no urbanizable y urbanizable no delimitado.

Artículo 187 bis. Actos sujetos a comunicación previa.

Están sujetos a comunicación previa, con las excepciones establecidas por los artículos 187.2 y 187 ter, los siguientes actos:

1. Las construcciones e instalaciones de nueva planta, y las obras de ampliación, reforma, modificación, rehabilitación o demolición total o parcial de construcciones e instalaciones existentes que, de acuerdo con la legislación sobre ordenación de la edificación, no requieren la elaboración de un proyecto técnico.
2. La primera utilización y ocupación de los edificios.
3. El cambio de uso de los edificios y las instalaciones, salvo a uso residencial.
4. La construcción o la instalación de muros y vallas.
5. La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública.
6. La formalización de operaciones jurídicas que, sin constituir o modificar un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, significan un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente respecto a los autorizados en una licencia urbanística anterior.
7. Los actos sujetos a intervención que se realicen en suelo no urbanizable y urbanizable no delimitado y que estén amparados en un proyecto de actuación específica o en un plan urbanístico que ordene con el mismo detalle los terrenos afectados, siempre que no requieran la elaboración de un proyecto técnico de acuerdo con la legislación sobre ordenación de la edificación.
8. Las instalaciones de producción de energía eléctrica mediante paneles solares fotovoltaicos y las instalaciones de eólica de autoconsumo, en los términos que establece el artículo 9 bis.
9. Las obras de conexión, sustitución, sondajes de comprobación y reparación de averías de las de infraestructuras de servicios técnicos a que hace referencia la letra n) del artículo 34.5 bis, excepto las que estén sujetos al régimen de declaración responsable que establece la legislación de telecomunicaciones, así como las líneas eléctricas en subterráneo por acera hasta 25 metros sin cruces de calle, y líneas eléctricas en aéreo hasta 50 metros sin instalación de soportes y sin cruces de calle.

Artículo 187 ter. Actos no sujetos a intervención mediante licencia urbanística o comunicación previa.

No están sujetos a intervención mediante licencia urbanística o comunicación previa los siguientes actos:

1. Las obras de urbanización incluidas en los planes o los proyectos de urbanización.
2. Las parcelaciones urbanísticas incluidas en los proyectos de reparcelación.
3. Los actos y obras que deben realizarse en cumplimiento de una orden de ejecución o de restauración, si no requieren proyecto técnico o si la propia orden o el acto que ordena su ejecución subsidiaria incorpora el proyecto técnico requerido.
4. En suelo no urbanizable y urbanizable no delimitado:

Primero.–Los movimientos de tierra, la explanación de terrenos, la apertura, la pavimentación y la modificación de caminos rurales y la tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que se ejecuten al amparo de un instrumento de ordenación forestal o bajo la intervención de la administración forestal y de la administración competente en materia de medio ambiente.

Segundo.–La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que se ejecute bajo la intervención de una administración competente en materia de protección del dominio público y de la administración competente en materia de medio ambiente.

Tercero.–Los puntos de agua de prevención de incendios forestales que se ejecuten al amparo de un instrumento de ordenación forestal o con la intervención de la administración forestal y de la administración competente en materia de medio ambiente.

Artículo 188. Régimen jurídico de las licencias urbanísticas.

1. Las licencias urbanísticas deben otorgarse de acuerdo con lo que establecen esta Ley, el planeamiento urbanístico y las ordenanzas municipales.
2. La competencia y el procedimiento para otorgar y denegar las licencias urbanísticas se ajustan a lo establecido por la legislación de régimen local. Una vez transcurrido el plazo máximo sin que se haya notificado el otorgamiento de la licencia solicitada, las personas interesadas están legitimadas para entenderla otorgada por silencio administrativo, salvo que se trate de los siguientes actos:
   1. Los movimientos de tierra y las explanaciones de los terrenos en suelo no urbanizable.
   2. Las obras de construcción, edificación e instalación de nueva planta en suelo no urbanizable o, en cualquier clase de suelo, si son obras de edificación de nueva planta que, de acuerdo con la legislación sobre ordenación de la edificación, requieren la elaboración de un proyecto técnico.
   3. La instalación provisional o permanente de casas prefabricadas o instalaciones similares en suelo no urbanizable.
   4. La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que se derive de la legislación de protección del dominio público.
   5. Los que contravengan la legalidad urbanística.
3. El expediente para otorgar la licencia urbanística debe incorporar los informes de carácter técnico y jurídico. El informe previo del secretario o secretaria del ayuntamiento es preceptivo siempre y cuando los informes anteriores sean contradictorios en la interpretación de la normativa urbanística aplicable. También lo es en los supuestos de falta de otra asistencia letrada. Todas las denegaciones de licencias urbanísticas tienen que estar motivadas.
4. 3 bis. En el marco del procedimiento para otorgar y denegar las licencias urbanísticas, cada municipio puede exigir, como requisito previo que debe acompañar la solicitud de licencia o la comunicación previa, la aportación de un informe de idoneidad técnica. El informe de idoneidad técnica tiene por objeto verificar que el proyecto técnico o la documentación técnica cumple la normativa estatal y autonómica que debe ser comprobada en los procedimientos municipales de intervención y que la documentación aportada cumple los requisitos de integridad documental, suficiencia e idoneidad que exijan las ordenanzas municipales. La emisión de este informe puede encomendarse a un colegio profesional técnico o a una entidad colaboradora debidamente habilitados por la Administración. Estos informes tienen la misma validez jurídica que los emitidos por el personal de la Administración encargado de estas funciones.
   Los colegios profesionales técnicos o las entidades colaboradoras serán habilitadas, para actuar en todo el territorio de Cataluña, por la dirección general competente en materia de urbanismo de la Generalidad, de acuerdo con lo que establezca el decreto de despliegue, sin perjuicio de que las ordenanzas municipales puedan regular el régimen de colaboración propio para el ejercicio de las funciones de verificación y control, así como la aprobación del sistema de habilitación, en su caso, de acuerdo con lo establecido por la Ley 26/2010, de 3 de agosto, de régimen jurídico y de procedimiento administrativo de las administraciones públicas de Cataluña, y el resto de normativa aplicable.
   En caso de que el ayuntamiento haya regulado la aportación de un informe de idoneidad técnica emitido por una entidad habilitada, los servicios técnicos municipales solo deben informar y asumen responsabilidad sobre la adecuación de la licencia solicitada o la comunicación previa a la normativa urbanística y municipal. De los daños que tengan su origen en defectos que deberían manifestarse en los informes de idoneidad técnica y que tengan relación directa con los elementos objeto de informe son responsables las entidades habilitadas que los emitan.
5. 3 ter. (Derogado)
6. En caso de que la licencia urbanística establezca un reajuste de alineaciones y rasantes, no se pueden alterar las características físicas de las parcelas ni los aprovechamientos urbanísticos de éstas. Este reajuste debe hacerse mediante un acto de replanteamiento, al cual deben ser citadas todas las personas propietarias afectadas.
7. La ordenación de volúmenes, de acuerdo con los parámetros fijados por el planeamiento, puede concretarse con la licencia urbanística, si no ha sido determinada por el planeamiento urbanístico. En este caso, se precisa la documentación específica que determine el reglamento.
8. Todos los expedientes incoados con la solicitud de la licencia urbanística para la autorización de obras de nueva planta, de sustitución o de rehabilitación, siempre que tengan por finalidad promover y construir vivienda de protección pública, se consideran asuntos de naturaleza homogénea, de acuerdo con la normativa sobre procedimiento administrativo, a efectos de su tramitación administrativa.

Artículo 189. Caducidad de las licencias urbanísticas.

1. Todas las licencias urbanísticas para ejecutar obras deben fijar un plazo para comenzarlas y otro para acabarlas, en función del principio de proporcionalidad. Si las licencias no los fijan, el plazo para comenzar las obras es de un año y el plazo para acabarlas es de tres años.
2. La licencia urbanística caduca si, al acabar cualquiera de los plazos a que hace referencia el apartado 1, o las prórrogas correspondientes, no se han comenzado o no se han acabado las obras. A tales efectos, el documento de la licencia debe incorporar la advertencia correspondiente.
3. Si la licencia urbanística ha caducado, las obras no se pueden iniciar ni proseguir si no se pide y se obtiene una nueva, ajustada a la ordenación urbanística en vigor, excepto los casos en que se haya acordado la suspensión de la concesión.
4. Las personas titulares de una licencia urbanística tienen derecho a obtener una prórroga tanto del plazo de comienzo como del plazo de finalización de las obras, y lo obtienen, en virtud de la ley, por la mitad del plazo de que se trate, si la solicitan de una manera justificada antes de agotarse los plazos establecidos. La licencia prorrogada por este procedimiento no queda afectada por los acuerdos regulados por el artículo 73.
5. Una vez caducada la licencia urbanística, el órgano municipal competente debe declararlo y debe acordar el archivo de las actuaciones, de oficio o a instancia de terceras personas y previa la audiencia de la persona titular.

Artículo 190. Actos promovidos por administraciones públicas.

1. Los actos especificados por el artículo 187 y promovidos por órganos del Estado o de la Generalidad o por entidades de derecho público que administren bienes estatales o autonómicos deben estar igualmente sujetos a licencia municipal, con las excepciones previstas por la legislación sectorial. También están sujetos a licencia municipal los actos de las entidades locales que no tengan la competencia para otorgar la licencia.
2. El consejero o consejera competente por razón de la materia puede acordar, por razones de urgencia o de interés público excepcional que lo exijan, remitir al ayuntamiento correspondiente el proyecto de que se trate, para que, en el plazo de un mes, notifique la conformidad o la disconformidad de éste con el planeamiento urbanístico en vigor. En caso de disconformidad, el departamento interesado tiene que enviar el expediente al consejero o consejera de Política Territorial y Obras Públicas, que debe elevarlo al Gobierno, previo el informe de la Comisión de Territorio de Cataluña. El Gobierno debe decidir si procede ejecutar el proyecto de manera inmediata y con exención de la licencia y, en este caso, tiene que ordenar la iniciación del procedimiento de modificación o revisión del planeamiento urbanístico, de acuerdo con la tramitación establecida por esta Ley.
3. El ayuntamiento sólo puede acordar la suspensión de obras cuando se pretenda llevarlas a cabo en ausencia o en contradicción con la notificación de conformidad con el planeamiento urbanístico y sin la decisión del Gobierno sobre la procedencia de ejecutar el proyecto. La suspensión se debe comunicar al órgano redactor del proyecto y al consejero o consejera de Política Territorial y Obras Públicas.
4. En los supuestos de obras del Estado, el procedimiento es el regulado por la legislación específica. Con carácter previo al acuerdo del Consejo de Ministros, el consejero o consejera de Política Territorial y Obras Públicas tiene que emitir el informe correspondiente.

Sección segunda. Parcelaciones urbanísticas

Artículo 191. Parcelación urbanística.

1. Se entiende por parcelación urbanística:
   1. Toda división simultánea o segregación sucesiva de terrenos en dos o más lotes, en cualquier clase de suelo, que, en razón de las características físicas de los terrenos, de la delimitación de éstos por viales existentes o de nueva creación, de la implantación de servicios o de la edificabilidad descrita por la operación de división, facilite o tenga por finalidad facilitar la construcción de edificaciones o de instalaciones para destinarlas a usos urbanos.
   2. Toda operación que tenga las mismas finalidades que las especificadas por la letra a en que, sin división o segregación de fincas, se enajenen o se arrienden partes indivisibles de una finca determinada, con la incorporación del derecho de utilización exclusiva de partes concretas de terrenos.
   3. La constitución de asociaciones o sociedades en las cuales la calidad de ser miembro o de tener participaciones o acciones incorpore el derecho de utilización exclusiva a que se refiere la letra b.
2. Respecto a las partes concretas a que hace referencia los apartados 1.b y 1.c, deben concurrir las condiciones de tamaño y descripción que exijan racionalmente la modificación del uso rústico de la matriz de donde procedan.
3. Se considera ilegal toda división o segregación que facilite o tenga por finalidad facilitar la construcción de edificaciones o la implantación de usos que no estén permitidos en suelo no urbanizable.

Artículo 192. Licencia de parcelación.

1. Toda parcelación urbanística debe ser objeto de licencia, excepto la contenida en el proyecto de reparcelación y de otras excepciones reguladas por reglamento.
2. Para hacer efectivo lo que establece el apartado 1, debe someterse a la fiscalización previa municipal toda división o segregación sucesiva de terrenos. Si la operación prevista es una parcelación urbanística, se debe autorizar o denegar en función del cumplimiento o no de la normativa urbanística. En caso contrario, el ayuntamiento declara innecesaria la licencia de parcelación, sin perjuicio que la división o la segregación de terrenos se tenga que ajustar a las condiciones específicas de la legislación sectorial.

Artículo 193. Requisito necesario para otorgar escrituras y para inscribirlas en el Registro de la Propiedad.

El otorgamiento de escrituras y de otros documentos públicos con relación a las operaciones que son objeto de los artículos 191 y 192 y la inscripción de dichos documentos en el Registro de la Propiedad se tienen que ajustar a lo que establecen la legislación aplicable en materia de suelo y la legislación hipotecaria, y debe acreditarse que se dispone de la licencia de parcelación o bien de la declaración que ésta no es necesaria.

Artículo 194. Presunción de parcelación urbanística.

Se presume que hay parcelación urbanística en toda división o segregación sucesiva de terrenos, y también en las operaciones por las que se adjudican en propiedad o arrendamiento cuotas indivisas de un terreno con derecho de uso privativo exclusivo, cuando no se acredite la obtención de la licencia previa.

Artículo 195. Requisitos previos a la parcelación urbanística y efectos del incumplimiento.

1. Sólo se pueden hacer parcelaciones urbanísticas y, consecuentemente, otorgar licencias de parcelación si previamente se ha aprobado un plan de ordenación urbanística municipal o, si procede, un plan de mejora urbana que lo desarrolle, cuando afecte suelo urbano, o si previamente se ha aprobado el plan parcial urbanístico del sector correspondiente para el suelo urbanizable. En suelo no urbanizable no pueden hacerse parcelaciones urbanísticas en ningún caso.
2. Los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción de las disposiciones de este artículo o del régimen de indivisibilidad urbanística de los terrenos, que regula el artículo 196, nunca se pueden considerar solares, ni es permitido edificar, sin perjuicio de la aplicación de las medidas de protección de la legalidad urbanística que correspondan.

Artículo 196. Indivisibilidad de parcelas y fincas.

1. Son indivisibles:
   1. Las parcelas que el planeamiento urbanístico correspondiente determine como mínimas de cara a la constitución de fincas independientes.
   2. Las parcelas cuya dimensión sea igual o menor a la determinada como mínima en el planeamiento urbanístico, excepto si los lotes resultantes son adquiridos por los propietarios o propietarias de terrenos contiguos, con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca.
   3. Las parcelas cuya dimensión sea menor que el doble de la superficie determinada como mínima en el planeamiento urbanístico, salvo que el exceso sobre el mínimo mencionado se pueda segregar con la finalidad especificada por la letra b.
   4. Las parcelas edificables en una proporción determinada de volumen en relación a su área cuando se construya el volumen correspondiente a toda la superficie, o bien, en el supuesto de que se edifique en una proporción menor, la parte restante, si fuera inferior a la parcela mínima, con las excepciones indicadas por la letra c.
   5. Las fincas en suelo no urbanizable cuya dimensión sea inferior al doble de las mínimas de cultivo o de producción forestal definidas para cada ámbito territorial, salvo de la aplicación de las excepciones indicadas por las letras b y c, si procede.
2. La indivisibilidad de las fincas se debe hacer constar en las escrituras y los otros documentos públicos de segregación, agrupación o transmisión de fincas, y también en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con la legislación aplicable.
3. En los supuestos especificados por las letras b, c y e del apartado 1, la eficacia de las operaciones de segregación se condiciona a la formalización simultánea o sucesiva en escritura pública de las operaciones de agrupación.

Capítulo II. Órdenes de ejecución y supuestos de ruina

Artículo 197. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación y órdenes de ejecución.

1. Las personas propietarias de toda clase de terrenos, construcciones e instalaciones deben cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación establecidos por esta Ley, por la legislación aplicable en materia de suelo y por la legislación sectorial. Están incluidas en estos deberes la conservación y la rehabilitación de las condiciones objetivas de habitabilidad de las viviendas.
2. Las personas propietarias o la administración deben sufragar el coste derivado de los deberes a que se refiere el apartado 1, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso y teniendo en cuenta el exceso sobre el límite de los deberes de las personas propietarias cuando se trate de obtener mejoras de interés general.
3. Los ayuntamientos tienen que ordenar de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones a que se refiere el apartado 1. Las órdenes de ejecución deben ajustarse a la normativa de régimen local, con observancia siempre del principio de proporcionalidad administrativa y con la audiencia previa de las personas interesadas.
4. El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución a que hace referencia el apartado 3 habilita a la administración para adoptar cualquiera de las medidas de ejecución forzosa siguientes:
   1. La ejecución subsidiaria a cargo de la persona obligada.
   2. La imposición de multas coercitivas, de acuerdo con lo establecido por el artículo 225.2, que se puede reiterar hasta que se cumpla la obligación de conservación.
5. El incumplimiento de la orden de ejecución a que hace referencia el apartado 3 habilita a la administración, asimismo, a incluir la finca en el Registro Municipal de Solares sin Edificar, a los efectos de lo que establecen el artículo 179 y los artículos concordantes.

Artículo 198. Declaración de estado ruinoso.

1. Si una construcción o parte de una construcción está en estado ruinoso, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, debe declararlo, previa audiencia de las personas propietarias y de las personas residentes, salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera.
2. Se declara el estado ruinoso de una construcción o de parte de una construcción en los supuestos siguientes:
   1. Si los daños comportan la necesidad de una verdadera reconstrucción del edificio porque no son reparables técnicamente por los medios normales.
   2. Si el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, en el caso de viviendas u otros de similares para otros usos, es superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso.
   3. Si es preciso ejecutar obras imprescindibles para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas, no autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor.
3. La declaración de ruina legal que afecte un edificio que no está catalogado, no es objeto de un procedimiento de catalogación y que no está declarado como bien cultural, comporta para las personas propietarias la obligación de rehabilitarlo o derribarlo, a su elección, salvo que de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico la rehabilitación no sea autorizable, caso que comporta la obligación de derribo. Las personas propietarias deben ejecutar la rehabilitación o el derribo, según proceda, en el plazo fijado por el ayuntamiento, y sin perjuicio de la aplicación de la ejecución subsidiaria a cargo de los propietarios o propietarias, si procede.
4. En el caso de una declaración de ruina legal que afecte un edificio catalogado, objeto de un procedimiento de catalogación o declarado bien cultural, corresponde a la administración competente la determinación de los efectos de la declaración de ruina, sin perjuicio de la obligación de las personas propietarias de adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad.
5. Si hay urgencia y peligro en la demora de una declaración de ruina legal de un edificio, el ayuntamiento o el alcalde o alcaldesa, bajo su responsabilidad, por motivos de seguridad, debe disponer lo que sea necesario respecto a la habitabilidad del inmueble y el desalojo de las personas ocupantes, y también respecto al apuntalamiento o el derribo total o parcial del inmueble.