Capítulo I. Disposiciones generales y entes de gestión

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 117. Gestión y ejecución del planeamiento.

1. Se entiende por gestión y ejecución del planeamiento el conjunto de actuaciones, públicas o privadas, encaminadas a plasmar en el terreno las previsiones del planeamiento, incluyendo, siempre que ello sea exigible, las operaciones necesarias para concretar el derecho de los afectados a la justa distribución de beneficios y cargas y el cumplimiento de los deberes de cesión y urbanización. Comprende tanto las actuaciones urbanísticas que pueden llevarse a cabo sobre el suelo, subsuelo y, en su caso, sobre la edificación, como los sistemas que pueden adoptarse para la ejecución de las actuaciones urbanísticas.
2. La ejecución del planeamiento urbanístico corresponde a los Ayuntamientos, sin perjuicio de la participación de los particulares, en los términos establecidos en esta ley. Se llevará normalmente de forma integrada en unidades de actuación, a través de alguno de los sistemas previstos en la ley. No obstante, en el suelo urbano la ejecución del planeamiento podrá efectuarse mediante actuaciones aisladas.
3. La ejecución del planeamiento territorial a que se refiere el Capítulo VI del Título I corresponde a la Administración de la Comunidad Autónoma, sin perjuicio de la participación de los particulares. Se llevará de forma integrada, a través de los sistemas de expropiación o de compensación en los términos previstos en esta ley.
4. Las Administraciones públicas podrán llevar a cabo también actuaciones aisladas en cualquier clase de suelo para la ejecución de los sistemas generales o cualesquiera otras dotaciones urbanísticas.

Artículo 118. Presupuestos de la ejecución del planeamiento.

1. La ejecución del planeamiento requiere la aprobación del planeamiento pormenorizado que, en cada caso, sea exigible según las distintas clases de suelo y el tipo de actuación prevista.
2. En el suelo urbano serán suficientes las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana, salvo que el mismo establezca la necesidad de aprobación de un Plan Especial o de un Estudio de Detalle.
3. En el suelo urbanizable se requerirá la previa aprobación del Plan Parcial que desarrolle el Sector correspondiente, salvo que el Planeamiento General contuviese la ordenación detallada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 69.3 de esta ley.

Artículo 119. Unidades de actuación.

1. Las unidades de actuación son los ámbitos territoriales delimitados para posibilitar la ejecución integrada del planeamiento con autonomía técnica y económica, así como para hacer posible el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión y urbanización y la distribución equitativa entre los afectados de los beneficios y cargas derivados del citado planeamiento. Las unidades de actuación serán normalmente continuas, pero podrán ser también discontinuas si se justifica adecuadamente.
2. Las unidades de actuación se delimitarán en el suelo urbanizable y en las actuaciones en el suelo urbano a las que se refiere el artículo 38.5 de esta ley.
3. Los instrumentos de planeamiento urbanístico podrán contener la delimitación de las pertinentes unidades de actuación. En su defecto, corresponderá a la alcaldía delimitarlas con sujeción a los parámetros y criterios establecidos en el Planeamiento General para imponer nuevas cargas cuando ello fuera necesario, en función del tipo de actuación de transformación urbanística de que se trate, previa información pública por el plazo de veinte días y notificación a los propietarios afectados. El mismo procedimiento será de aplicación para modificar el ámbito de las unidades de actuación ya delimitadas en el Planeamiento General y en los Planes Parciales o Especiales.
4. En el suelo urbanizable cada sector podrá dividirse en varias unidades de actuación o constituir, todo él, una sola unidad de actuación.
5. El Proyecto Singular de Interés Regional a efectos de su gestión por el sistema de compensación constituirá todo él una sola unidad de actuación.

Artículo 120. Criterios y requisitos para delimitar unidades de actuación.

1. Las unidades de actuación se delimitarán teniendo en cuenta los siguientes criterios:
   1. Que por sus dimensiones y por las características de la ordenación permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión y urbanización derivados del planeamiento de que se trate.
   2. Que hagan posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados de la actuación.
   3. Que tengan entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.
2. En el suelo urbanizable, no podrán delimitarse unidades de actuación que tengan diferencias de aprovechamiento superiores al 15 por ciento del aprovechamiento medio del correspondiente Sector.

Artículo 121. Régimen de los bienes de dominio público incluidos en unidades de actuación.

1. Cuando en la unidad de actuación cualquiera que sea el sistema de actuación determinado para llevar a cabo la ejecución del planeamiento, existan bienes de dominio público, excluido el demanio natural y el destino urbanístico de aquellos sea distinto del final que estén afectados, la Administración titular de los mismos quedará obligada a las operaciones de mutación demanial o desafectación que sean procedentes en función de dicho destino, siempre que dichos bienes no sean imprescindibles para el cumplimiento del fin al que estén afectados. La Administración actuante deberá instar ante la titular, si fuera distinta, el procedimiento que legalmente proceda a dicho efecto.
2. Las vías urbanas que no sean de titularidad estatal o autonómica y los caminos rurales que queden comprendidos en el ámbito de la unidad de actuación, se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario.
3. Cuando en una unidad de actuación existan bienes de dominio público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquellos.
4. Cuando en una unidad de actuación existan bienes de dominio público obtenidos por cesión gratuita y las superficies de los bienes de dominio público, anteriormente existentes, fueren iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecución del instrumento de planeamiento, se entenderán sustituidas unas por otras, en caso contrario se compensará económicamente la diferencia de superficie.
5. Cuando no se pueda acreditar el modo de obtención de los bienes de dominio público, se entenderá que los mismos han sido obtenidos por cesión gratuita.

Sección 2.ª Entes de gestión

Artículo 122. Entes para la Gestión del Planeamiento.

1. Los Ayuntamientos y el Gobierno de Cantabria podrán constituir para llevar a efecto la gestión del planeamiento, entes de naturaleza pública o privada para la ejecución del planeamiento territorial o urbanístico correspondiente, así como agruparse con otros y constituir entes conjuntos en los términos previstos en la legislación de régimen local.
2. También se podrán suscribir convenios interadministrativos para la gestión del planeamiento.

Artículo 123. Consorcios urbanísticos.

1. Para el desarrollo de la actividad urbanística y para la ejecución y gestión de obras y servicios públicos, podrán crearse consorcios urbanísticos mediante convenio entre las distintas Administraciones. A los consorcios, siempre que no tengan ánimo de lucro, podrán incorporarse personas privadas, cuando ello sea necesario para el cumplimiento de sus fines y previa suscripción de un convenio en el que se especifiquen las bases de su participación. En ningún caso la presencia de personas privadas podrá ser mayoritaria, ni podrá dar lugar a que las mismas controlen o tengan una posición dominante en el funcionamiento del consorcio.
2. Los consorcios sólo podrán tener por objeto funciones y actividades que no excedan de la competencia de las Administraciones consorciadas.
3. Para la gestión de los servicios que se les encomienden, los consorcios urbanísticos podrán utilizar cualquiera de las formas previstas en la legislación aplicable que corresponda al sector público al cual se adhiere el consorcio.
4. Los consorcios se regirán por lo establecido en la legislación estatal y autonómica de régimen jurídico de las administraciones públicas y sus propios estatutos, que serán elaborados de común acuerdo por todas las Administraciones miembros y deberán ser aprobados por los órganos competentes de cada una de ellas. En todo caso, se aplicarán a los consorcios urbanísticos las siguientes reglas:
   1. Podrán tener patrimonio propio, constituido por todos los bienes que las Administraciones aporten y los adquiridos con recursos propios.
   2. Tendrán presupuesto propio, en cuyo capítulo de ingresos deberá incluirse el rendimiento de la totalidad de sus recursos propios, que sólo podrá aplicarse a los conceptos que figuren en el capítulo de gastos.
   3. Para la adjudicación de toda clase de contratos y la enajenación de bienes se ajustarán a lo dispuesto en la legislación de contratos del sector público.
   4. Podrán ser beneficiarios de las expropiaciones que deban realizarse para la ejecución del planeamiento urbanístico, verificando las operaciones técnico-jurídicas que las actuaciones expropiatorias requieran.
5. La aprobación de los estatutos del consorcio determinará la atribución a éste de las competencias administrativas, pertenecientes a las Administraciones consorciadas que, en dichos estatutos se especifiquen, incluyendo la gestión de tasas y precios públicos y su percepción. En ningún caso podrá atribuirse a los consorcios la competencia para establecer o determinar tributos ni la potestad expropiatoria.

Artículo 124. Sociedades urbanísticas.

1. Las Administraciones a que se refiere el artículo 122, las entidades públicas de ellas dependientes o a ellas adscritas y los consorcios por ellas creados podrán constituir sociedades mercantiles de capital íntegramente público o mixto con cualquiera de las finalidades siguientes:
   1. Redacción, gestión y ejecución del planeamiento.
   2. Consultoría y asistencia técnica.
   3. Prestación de servicios.
   4. Actividad urbanizadora, ejecución de equipamientos, gestión y explotación de las obras resultantes.
   5. Ejecución de actuaciones de edificación y rehabilitación forzosa.
2. En todo caso las sociedades urbanísticas a que se refiere el apartado anterior se someterán a la legislación sectorial correspondiente para la ejecución material de las actuaciones en él enumeradas.
3. La Administración podrá ofrecer a todos los propietarios afectados, sin licitación, la suscripción de una parte del capital social cuando se plantee su constitución. La distribución de dicha parte del capital entre los propietarios que acepten participar en la sociedad se hará en proporción a la superficie de sus terrenos.
4. Las sociedades mercantiles de capital mayoritariamente público que tengan en su objeto social la gestión y desarrollo de suelo productivo o suelo residencial para vivienda protegida tendrán la consideración de beneficiarias en la ejecución de los planes y actuaciones que se desarrollen por expropiación forzosa.

Artículo 125. Entidades urbanísticas colaboradoras.

1. Los interesados afectados por actuaciones de gestión y ejecución del planeamiento podrán participar en su gestión mediante entidades urbanísticas colaboradoras destinadas a la ejecución, conservación y mantenimiento de la urbanización y a la regeneración y renovación urbana.
2. Las entidades urbanísticas colaboradoras cuando ejerzan funciones públicas tendrán carácter administrativo, dependerán de la Administración responsable de la gestión y se regirán por el Derecho Público en lo relativo a su organización, formación de la voluntad de sus órganos y relaciones con la Administración responsable de la gestión.
3. Corresponde a la Administración responsable de la gestión la aprobación de la constitución y estatutos de las entidades urbanísticas colaboradoras. Cuando la Administración municipal sea la responsable de la gestión, dichas entidades deberán inscribirse en el correspondiente Registro municipal. El Ayuntamiento dará cuenta de la inscripción a la Administración de la Comunidad Autónoma, remitiendo un ejemplar de la correspondiente documentación al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística de Cantabria. Cuando la Administración autonómica sea la responsable de la gestión, dichas entidades deberán inscribirse directamente en el Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística de Cantabria, que remitirá un ejemplar a los Ayuntamientos afectados por la actuación.
4. Los acuerdos de los órganos de las entidades urbanísticas colaboradoras cuando ejerzan funciones públicas de carácter administrativo son susceptibles de recurso administrativo ante la Administración responsable de la Gestión. Cuando la Administración autonómica sea la responsable se sustanciará ante la Comisión Regional de Urbanismo y Ordenación del Territorio. Cuando la Administración municipal sea la responsable de la gestión se sustanciará ante el órgano previsto en la legislación de régimen local y en su defecto ante el Alcalde.
5. Las entidades urbanísticas colaboradoras pueden constituirse de forma provisional, con la vigencia que establezca el documento público o simultánea a las mismas, por un plazo de tres años, con la finalidad de formular la documentación e instar a efectuar las tramitaciones necesarias para facilitar y agilizar su constitución definitiva.
6. La afección de una finca a los fines de una entidad urbanística colaboradora tendrá carácter real, debiéndose hacer constar tal circunstancia en el Registro de la Propiedad.
7. Las entidades urbanísticas de conservación no podrán tener una duración superior a diez años, pudiendo el Ayuntamiento antes de su finalización exigir las reparaciones necesarias que garanticen el buen estado de la urbanización.

Capítulo II. Aprovechamiento urbanístico

Artículo 126. Aprovechamiento urbanístico.

1. Se entiende por aprovechamiento urbanístico el parámetro jurídico-urbanístico que determina el derecho de propiedad correspondiente a los usos lucrativos permitidos por el planeamiento, cuantificados en función del uso pormenorizado y la intensidad edificatoria atribuidos por aquel.
2. El aprovechamiento urbanístico se expresará en unidades de aprovechamiento, o en metros cuadrados construibles homogeneizados, con relación al uso y tipología edificatoria más característicos del ámbito de actuación de que se trate.
3. El planeamiento, en el momento de su formulación y mediante su actualización oportuna en el momento de su ejecución, calculará motivadamente los coeficientes de ponderación relativa entre los diversos usos y tipologías del ámbito o sector, en función de los diferentes valores de repercusión del suelo correspondiente a los mismos, identificados en un estudio de mercado actualizado al momento de su determinación y acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España o por un profesional experto en valoraciones urbanísticas de reconocido prestigio.
4. Se identificará como uso característico del ámbito, aquel uso y tipología edificatoria que disponga de mayor edificabilidad entre las que el planeamiento haya otorgado a los usos integrados en el mismo y al que se le atribuirá el coeficiente de ponderación de la unidad, determinándose el resto de coeficientes dividiendo el valor de repercusión de cada uno de los usos entre el correspondiente al uso característico.
5. A efectos de la gestión y ejecución del planeamiento el aprovechamiento urbanístico puede también medirse y calcularse en dinero o en cualquier otra unidad ideal de medida que traduzca las previsiones de los apartados anteriores.

Artículo 127. Aprovechamiento urbanístico privatizable.

1. Se entiende por aprovechamiento urbanístico privatizable la superficie construible homogeneizada respecto al uso y tipología más característicos de una determinada zona que el titular de un terreno puede incorporar a su patrimonio, de acuerdo con lo que determine el planeamiento y previo cumplimiento de las cesiones, cargas y deberes legalmente establecidos.
2. El cálculo del aprovechamiento privatizable se llevará a cabo de conformidad con lo dispuesto en los artículos siguientes.

Artículo 128. Aprovechamiento medio.

1. El aprovechamiento medio de un concreto ámbito territorial es el resultado de dividir su aprovechamiento urbanístico total por la superficie de dicho ámbito. Se calculará conforme a lo dispuesto en los apartados siguientes.
2. El Planeamiento General definirá el aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución y el de las unidades de actuación delimitadas por el mismo. El aprovechamiento de las unidades de actuación, cuando éstas no vengan delimitadas por el planeamiento general, se fijará en el momento de su delimitación. De forma motivada, los proyectos de compensación o reparcelación podrán modificar los coeficientes de ponderación establecidos por el planeamiento, basado en un estudio de mercado actualizado, cuando dichos coeficientes hubieran perdido su vigencia.
3. Para el cálculo del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución o de cada unidad de actuación, se considerará en el numerador de la división a que hace referencia el apartado 1, el aprovechamiento total, incluyendo el aprovechamiento dotacional privado y excluyendo el correspondiente a las dotaciones públicas. En el denominador de dicha operación se tendrá en cuenta la superficie total del ámbito de que se trate, incluidos los terrenos aún no obtenidos destinados a dotaciones públicas de carácter local y general previstas en el Plan, así como aquellos otros que, aun no hallándose en la superficie considerada, sean adscritos a ella por el planeamiento para su obtención. En la superficie a computar deberán incluirse también los terrenos afectos a dotaciones y equipamientos que se hubiesen obtenido por el Ayuntamiento mediante expropiación forzosa u otra forma de adquisición onerosa, pero se excluirá la superficie de aquellos suelos dotacionales de uso y dominio públicos preexistentes al planeamiento, para los que éste prevea su mantenimiento como suelos demaniales.
4. A efectos de su expropiación, el aprovechamiento medio aplicable a los terrenos destinados a sistemas generales ubicados en suelo urbanizable o urbano no incluidos en Sectores ni Unidades de Actuación en suelo urbano, será la media de las edificabilidades correspondientes al uso característico del ámbito espacial homogéneo por usos y tipologías en el cual esté incluido el terreno.

Artículo 129. Aprovechamiento privado.

1. El aprovechamiento urbanístico que el propietario de una parcela puede incorporar a su patrimonio en el suelo urbano no sujeto a actuaciones de transformación urbanística, es el aprovechamiento o edificabilidad real que resulte de la aplicación directa de las determinaciones del Planeamiento General sobre el solar. El propietario podrá materializar el aprovechamiento directamente sobre sus solares o tras la correspondiente normalización de fincas.
2. El aprovechamiento urbanístico que el propietario puede incorporar a su patrimonio en el suelo urbano sujeto a actuaciones de transformación urbanística y en el urbanizable, será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 85 por ciento del aprovechamiento medio del ámbito o Sector, que constituyan el ámbito de la equidistribución y, de no haberlos, de la unidad de actuación, con las siguientes excepciones:
   1. En los supuestos que con carácter excepcional y de manera motivada, el planeamiento lo aumente al 90 por ciento o lo reduzca al 80 por ciento, cuando el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al valor medio de las demás parcelas incluidas en la misma categoría de suelo.
   2. En las actuaciones de renovación o regeneración urbana y en las de dotación, en las que el aprovechamiento será el preexistente más el 85 por ciento del incremento de aprovechamiento.
3. El aprovechamiento urbanístico que el propietario puede incorporar a su patrimonio, en un Proyecto Singular de Interés Regional, será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 85 por ciento del aprovechamiento medio del ámbito.

Artículo 130. Diferencias de aprovechamiento entre Unidades de actuación.

1. Cuando los aprovechamientos de una unidad de actuación superen el aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de equidistribución en el que aquella se encuentre, el exceso corresponderá a la Administración, que podrá destinarlo a compensar a los propietarios incluidos en unidades de actuación que se hallen en la situación inversa, a la obtención de terrenos dotacionales no incluidos o adscritos a unidades de actuación o para ampliar, en su caso, el patrimonio municipal del suelo.
2. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en una unidad de actuación fueran inferiores a los aprovechamientos privatizables, se adoptarán todas o algunas de las siguientes opciones a elección de la Administración:
   1. Se disminuirá la carga de urbanizar en cuantía igual al valor del aprovechamiento que no es posible adquirir, sufragando la Administración la diferencia.
   2. Se disminuirá la cesión de aprovechamientos que corresponda al Ayuntamiento según lo dispuesto en los artículos 40 y 44, en cuantía igual al aprovechamiento privado no materializable en la unidad.
   3. Se compensará la diferencia en otras unidades de actuación excedentarias o con aprovechamiento propio de la Administración o se indemnizará en metálico, una vez esté aprobado el correspondiente Proyecto de reparcelación.

Artículo 131. Gastos de urbanización.

1. Los gastos de urbanización que deben ser sufragados por los afectados incluirán todos aquellos que sean necesarios y adecuados a la finalidad de ejecución del planeamiento y comprenderán, al menos, los siguientes conceptos:
   1. El coste de las obras de vialidad, incluida la pavimentación de calzadas y encintado de aceras, así como el arbolado, jardinería y mobiliario urbano que estén previstos en los planes.
   2. La ejecución y urbanización de los espacios libres públicos incluidos como dotaciones locales, mobiliario urbano, jardinería y plantación de arbolado.
   3. El abastecimiento de agua potable, incluidos los gastos de captación, depósito, tratamiento y distribución y las obras de saneamiento, conducciones, colectores, sumideros y las instalaciones de depuración.
   4. Las instalaciones de riego y servicios antincendios.
   5. El suministro de energía eléctrica y alumbrado público, incluyendo las instalaciones de conducción y distribución, en los términos establecidos en la normativa del sector eléctrico.
   6. La canalización e instalación de las redes de telecomunicaciones y los demás servicios exigidos por el planeamiento.
   7. Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones exigidas por la ejecución de los planes.
   8. Las indemnizaciones procedentes por la extinción de arrendamientos, derechos de superficie u otras ocupaciones, así como por el cese de actividades o traslados y las derivaciones de los derechos de retorno y realojo previstos en la Ley.
   9. El coste del planeamiento de desarrollo y los estudios, proyectos y documentos técnicos necesarios para la gestión y ejecución del planeamiento y de la urbanización, así como los gastos originados por la reparcelación.
   10. Los gastos de formalización y de inscripción en los registros públicos correspondientes de los acuerdos y las operaciones jurídicas derivados de los instrumentos de gestión y ejecución urbanística.
   11. Los gastos de gestión, debidamente justificados, bajo los principios de proporcionalidad y de no enriquecimiento injusto.
2. Los gastos de instalación de las redes de suministros a que se refieren los párrafos c), e) y f) del apartado 1 anterior se entienden sin perjuicio del derecho o posibilidad de reintegrarse de ellos por las empresas suministradoras.
3. El pago de los gastos de urbanización podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios, cediendo éstos gratuitamente y libres de cargas terrenos edificables en proporción suficiente para compensarlos.
4. La Administración actuante responsable de la ejecución podrá:
   1. Exigir de los propietarios, incluso por la vía de apremio, el pago anticipado de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los siguientes seis meses.
   2. Convenir con los propietarios, cuando las circunstancias así lo aconsejen y en las condiciones que se determinen, un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.

Capítulo III. Instrumentos de gestión urbanística.

Sección 1.ª Normalización de fincas

Artículo 132. Concepto y supuestos de la normalización de fincas.

1. Se entiende por normalización de fincas la operación en virtud de la cual se redefinen los linderos de las propiedades al objeto de adaptar la configuración física de aquellas a las determinaciones del Planeamiento. La normalización de fincas procederá siempre que siendo preciso regularizar la configuración física de las mismas, no sea necesaria la redistribución de los beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios afectados. En particular, procederá la normalización en los supuestos de actuaciones aisladas en el suelo urbano no sujeto a actuaciones de transformación urbanística.
2. La normalización de fincas se limitará a definir los nuevos linderos de conformidad con el planeamiento, sin que pueda afectar a las construcciones preexistentes, salvo las declaradas fuera de ordenación, ni al valor de las mismas en más de un 15 por ciento. Dicha diferencia de valor se compensará en metálico o en la forma que en cada caso se convenga.
3. La normalización, que incluirá una breve memoria y planos justificativos, se aprobará por el Alcalde, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, previa notificación al resto otorgándoles un plazo de audiencia de veinte días y se hará constar en el Registro de la Propiedad.

Sección 2.ª Expropiación forzosa

Artículo 133. Supuestos expropiatorios.

1. La expropiación forzosa como instrumento de gestión urbanística se aplicará en los siguientes supuestos:
   1. Para la obtención aislada de terrenos destinados a sistemas generales y demás dotaciones públicas y cuando no esté previsto otro procedimiento de los enumerados en los artículos 148 y 149 de esta ley.
   2. Para la regularización de fincas, formación de manzanas y demás actuaciones aisladas en las que convenga suprimir elementos constructivos preexistentes.
   3. Para cuando se haya establecido este sistema en actuaciones integradas en unidades de actuación.
   4. Como instrumento adicional al servicio de los urbanizadores en los sistemas de actuación de base privada en los términos y con las condiciones reguladas en el Capítulo VI de este Título.
   5. Para la constitución y ampliación de los patrimonios públicos de suelo.
   6. Por incumplimiento de la función social de la propiedad.
   7. Para cuando en un edificio en régimen de propiedad horizontal no se realicen, tras los oportunos requerimientos, las obras necesarias o las instalaciones precisas para el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, así como las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad previstos en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
   8. Para la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano.
   9. En todos los demás supuestos legalmente establecidos.
2. En el supuesto de la letra a) del apartado 1 anterior y, en general, cuando la expropiación esté prevista en el planeamiento respecto de terrenos no susceptibles de edificación y aprovechamiento privado y que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la distribución de beneficios, la inactividad de la Administración en el inicio del expediente expropiatorio facultará a los propietarios a hacer uso de las previsiones del artículo 114.3 de esta ley.
3. En los supuestos mencionados en el apartado 2 de este artículo y, en general, en todos aquellos en los que la expropiación no se utiliza como sistema de actuación en actuaciones integradas, el coste de las expropiaciones podrá ser repercutido sobre los propietarios que resulten especialmente beneficiados por la actuación, mediante la imposición de contribuciones especiales.
4. El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en esta ley y le será de aplicación la legislación general del Estado en lo referente a la fijación de justiprecio, reversión de terrenos expropiados, inscripción en el Registro de la Propiedad y, en general, en todo lo que constitucionalmente corresponde a la competencia estatal.

Artículo 134. Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

1. La expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad se podrá aplicar:
   1. Por inobservancia de los plazos establecidos en el Planeamiento para la urbanización de los terrenos, o cuando proceda como consecuencia del incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación contenidos en el Capítulo VIII del presente Título.
   2. En los supuestos de parcelaciones ilegales.
2. En el supuesto de inobservancia de los plazos previstos por el Planeamiento urbanístico para la urbanización, constatado el incumplimiento, el Ayuntamiento requerirá al propietario para que en el plazo máximo de seis meses proceda a completar la urbanización. Transcurrido dicho plazo sin que se haya iniciado el proceso se podrá iniciar el correspondiente expediente expropiatorio. En tales casos, del justiprecio que proceda se deducirá el importe de las multas que, en su caso, hubieran sido impuestas y no satisfechas en período voluntario, siempre que se cumpla el resto de requisitos exigibles por la normativa de recaudación.

Una vez expropiado el terreno, el Ayuntamiento decidirá en el plazo de seis meses sobre el modo de llevar a cabo la urbanización inacabada.

Artículo 135. Constitución de servidumbres.

1. Para la ejecución del planeamiento podrá imponerse la constitución de servidumbres, con arreglo a la legislación expropiatoria, como alternativa a la expropiación de la propiedad cuando no sea necesaria la titularidad del dominio, siempre que el justiprecio que proceda abonar no exceda de la mitad del importe del que correspondería abonar por la expropiación del dominio.
2. Cuando hubieren de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en contradicción con las disposiciones del Plan, podrán expropiarse con arreglo al procedimiento previsto en la legislación expropiatoria.

Sección 3.ª Ocupación directa

Artículo 136. Concepto de ocupación directa.

1. Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos afectos por el planeamiento a infraestructuras o equipamientos urbanísticos públicos mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de actuación excedentaria, o bien mediante compensación con terrenos o aprovechamientos urbanísticos de los patrimonios públicos de suelo, que no estén destinados por el planeamiento a la construcción de vivienda protegida.
2. La ocupación directa requerirá que esté aprobado el planeamiento de detalle en cada caso preciso y que la Administración haya determinado también tanto el aprovechamiento urbanístico privatizable correspondiente al titular del terreno que se pretende ocupar como, en su caso, el de las unidades de actuación excedentarias en las que haya de hacerse efectivo tal aprovechamiento.

Artículo 137. Indemnización por ocupación directa.

1. Los propietarios afectados por las ocupaciones directas tendrán derecho a ser indemnizados, en su caso, por el período de tiempo que medie desde la ocupación de sus terrenos, hasta la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación correspondiente a la unidad de actuación en que hubieren sido integrados.
2. Transcurridos cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido la aprobación definitiva del mencionado proyecto de reparcelación, los interesados podrán advertir a la Administración su propósito de iniciar el expediente de justiprecio del dominio afectado, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.
3. A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurriesen tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquel dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio correspondiente. La valoración se entenderá referida al momento de iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley, y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación.

Artículo 138. Procedimiento de la ocupación directa.

El procedimiento de aplicación de la ocupación directa deberá ajustarse a las siguientes reglas:

1. La Administración publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria» y notificará a los interesados la relación de los terrenos y propietarios afectados, aprovechamiento urbanístico privatizable correspondiente a cada uno de ellos y unidad o unidades de actuación excedentarias donde habrán de hacer efectivos sus derechos, o los terrenos o aprovechamientos urbanísticos del patrimonio público de suelo que les corresponden. A continuación, durante el plazo de un mes, los interesados podrán alegar lo que estimen conveniente. Al mismo tiempo se solicitará certificación de dominio y cargas al Registro de la Propiedad y la práctica de los asientos que correspondan.
2. La ocupación sólo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de la información pública y notificación, levantándose acta en la que se harán constar, al menos, los siguientes extremos:
   1. Lugar y fecha de otorgamiento.
   2. Identificación de los titulares de los terrenos a ocupar y situación registral de estos.
   3. Superficie a ocupar y aprovechamiento urbanístico que le corresponda.
   4. Unidades de actuación donde han de hacerse efectivos los aprovechamientos urbanísticos, o los terrenos o aprovechamientos urbanísticos del patrimonio público de suelo que les corresponden.
3. Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, incapacitados sin persona que les represente, o cuando se trate de propiedad litigiosa.
4. La Administración expedirá a favor de cada uno de los propietarios de terrenos ocupados certificación de los extremos señalados en la regla b anterior. Una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente plano, se remitirá al Registro de la Propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor de la Administración, en los términos establecidos por la legislación estatal.

Sección 4.ª Reparcelación

Artículo 139. Concepto de reparcelación.

1. Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en una unidad de actuación para su nueva y posterior división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes o derechos sobre el suelo, vuelo y subsuelo a los afectados en proporción a sus respectivos derechos.
2. La reparcelación tiene por objeto distribuir equitativamente los beneficios y cargas derivados del planeamiento, regularizar la configuración de las fincas, situar el aprovechamiento urbanístico en las zonas aptas para la edificación y localizar, en su caso, en esas mismas zonas, el aprovechamiento que en virtud de los deberes de cesión corresponda a la Administración.
3. El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio proyecto de reparcelación. Si, respecto a una misma unidad de actuación, se gestionan varias reparcelaciones, el resultado conjunto deberá respetar los derechos que corresponderían a los afectados de haberla tramitado en un solo expediente.
4. Cuando sean necesarios procesos reparcelatorios no podrán concederse autorizaciones de edificación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de actuación.

Artículo 140. Innecesariedad de la reparcelación.

No será necesaria la reparcelación en los siguientes su puestos:

1. Cuando la totalidad de los terrenos de la unidad de actuación pertenezcan a un solo propietario o, aun perteneciendo a varios titulares, cuando la cuantía de los derechos de los que sean minoritarios imponga la reparcelación económica conforme a lo dispuesto en el artículo 141.
2. Cuando el Planeamiento se ejecute por el sistema de expropiación.
3. Cuando se trate de actuaciones aisladas en suelo urbano.
4. Cuando se trate de ejecutar un plan que afecte a una superficie ya reparcelada sin que se altere el equilibrio económico entre los propietarios.

Artículo 141. Reglas de la reparcelación.

1. Salvo acuerdo unánime en contrario de todos los propietarios afectados, la reparcelación se ajustará a los siguientes criterios:
   1. Cada propietario recibirá parcelas aptas para edificar o, en su caso, derechos sobre el vuelo, suelo o subsuelo, para poder plasmar el aprovechamiento que le corresponda en proporción a la superficie aportada y, si fuera posible, sobre las fincas originales. Las diferencias de adjudicación de terrenos o derechos serán objeto de compensación económica entre los interesados.
   2. Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita la adjudicación de fincas independientes a todos ellos y, en todo caso, cuando los derechos del propietario no alcancen el 15 por ciento de la parcela mínima, los solares o derechos resultantes podrán adjudicarse pro indiviso o sustituirse por una indemnización en metálico.
   3. Para la asignación de las parcelas edificables resultantes o derechos sobre el suelo, vuelo y subsuelo, se tendrán en cuenta los criterios para fijar el aprovechamiento urbanístico y, en su caso, las normas de valoración de la legislación del Estado. No se harán adjudicaciones de parcelas o derechos que excedan del 15 por ciento de los derechos de los adjudicatarios, sin perjuicio de que por unanimidad de la junta de compensación se adopte otro criterio.
   4. Las compensaciones económicas, sustitutivas o complementarias, por diferencias de adjudicación se fijarán atendiendo al precio medio en venta de las parcelas resultantes, sin incluir los costes de urbanización.
   5. Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse, se valorarán como un gasto de urbanización más, siendo indemnizados sus titulares.
   6. Las obras de urbanización preexistentes que resulten útiles para la ejecución del nuevo Plan serán consideradas obras de urbanización con cargo al conjunto de los propietarios, o la entidad urbanizadora que los represente. Su importe se satisfará al titular del terreno sobre el que se hubieran efectuado.
2. En suelo urbano, para facilitar los procesos de regeneración y renovación urbana, los proyectos de reparcelación pueden adjudicar en régimen de propiedad horizontal edificaciones existentes que sean adecuadas al planeamiento urbanístico, sin perjuicio del ajuste de los aprovechamientos urbanísticos.
3. En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
4. Cuando haya discordancia entre los títulos aportados y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta en el expediente de reparcelación.
5. Sin perjuicio de la correspondiente normalización de fincas y de las compensaciones económicas que procedan cuando fuese necesario, no serán objeto de nueva adjudicación en el expediente reparcelatorio conservándose las propiedades primitivas en los siguientes supuestos:
   1. Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento que se ejecuta.
   2. Los terrenos edificados con aprovechamiento no ajustado al planeamiento, cuando la diferencia, en más o en menos, entre el valor que les corresponda con arreglo al plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación sea igual o inferior al 15 por ciento de este último, siempre que no estuvieran destinados a usos incompatibles con la ordenación urbanística.
   3. Los terrenos edificados con aprovechamiento no ajustado al planeamiento, cuando las edificaciones se destinen a usos no incompatibles con el planeamiento y el coste de su eliminación resulte desproporcionado a la economía de la actuación.
   4. Los inmuebles formalmente incluidos en alguna categoría protectora propia de la legislación del patrimonio cultural.
6. En cualquier momento, previo acuerdo de los interesados, podrá sustituirse la reparcelación por el equivalente económico del derecho que se ostente. Dicha sustitución se impondrá cuando por las circunstancias del planeamiento no fuera posible llevar a cabo la reparcelación material de los terrenos, en un porcentaje superior a la mitad de la superficie de la unidad de actuación. En todos esos casos, la reparcelación se limitará a la redistribución material de los terrenos restantes, estableciendo las cesiones a favor de la Administración y las indemnizaciones que procedan entre los afectados.
7. Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la equidistribución, cuando se efectúan en favor de los propietarios comprendidos en el correspondiente ámbito y en proporción a sus respectivos derechos, gozarán de todas las exenciones tributarias que establezca la legislación aplicable.
8. Se aplicarán supletoriamente, en lo que proceda, las normas de la expropiación forzosa.

Artículo 142. Cuenta de liquidación provisional y liquidación definitiva de la reparcelación.

1. La cuenta de liquidación provisional establecerá, respecto a cada propietario, las cantidades que le corresponde abonar o percibir, compensándose los saldos acreedores y deudores de las liquidaciones y estableciendo la obligatoriedad de liquidar éstas antes de que se proceda a cualquier otro pago de la cuota de urbanización. A quien resulte acreedor neto, se le indemnizará antes de inscribir en el Registro de la Propiedad la reparcelación, respondiendo de la efectividad del pago o de la consignación del importe correspondiente el resto de propietarios deudores y, en su caso, por el agente urbanizador cuando el sistema de gestión elegido sea el de concesión de obra urbanizadora. El secretario del Ayuntamiento o el de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, certificarán el hecho de haberse pagado o consignado las indemnizaciones de los acreedores netos.
2. La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la actuación de que forme parte la unidad reparcelable, tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre los terrenos.
3. En la liquidación definitiva, se tendrán en cuenta:
   1. Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de fincas resultantes, que se hayan producido con posterioridad al acuerdo de aprobación de la reparcelación.
   2. Los errores y omisiones que se hayan advertido con posterioridad a dicho acuerdo.
   3. Las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales posteriores al mismo.
   4. Las transmisiones patrimoniales y las nuevas cargas y gravámenes que se produzcan desde la inscripción en el Registro de la Propiedad y la aprobación definitiva de la Cuenta de liquidación definitiva.
4. Si, con posterioridad a la liquidación definitiva, se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.

Artículo 143. Contenido documental del proyecto de reparcelación.

1. El contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto de reparcelación, que constará de los siguientes documentos:
   1. Memoria:
      1. Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que, en su caso, concurran.
      2. Descripción de la unidad reparcelable.
      3. Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
      4. Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y coeficientes de homogeneización.
      5. Criterios de adjudicación.
      6. Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
      7. Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.
   2. Relación de propietarios e interesados, con expresión de la cuantía y naturaleza de su derecho.
   3. Descripción de las fincas o partes de fincas, bienes y derechos aportados a la reparcelación, así como otros derechos que deberían ser tenidos en cuenta y su tratamiento en el seno de la reparcelación.
   4. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con expresión del aprovechamiento urbanístico que corresponda a cada una de ellas, y designación nominal de los adjudicatarios.
   5. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan.
   6. Cuenta de liquidación provisional, indicando la cuantía que corresponde a cada propietario, así como la cuota de participación en la liquidación definitiva.
   7. En su caso, memoria de fijación de cuotas de urbanización.
   8. Planos que expresen las determinaciones anteriores que tengan una plasmación gráfica en los que se contenga la localización por coordenadas en el sistema de referencia oficial.
   9. En su caso, el correspondiente plan de realojos.
2. Dicha documentación podrá reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la reparcelación en cada caso.
3. La documentación del proyecto, gráfica y escrita, deberá expresar y justificar los extremos que sean relevantes para justificar y explicar la propuesta, la valoración de derechos, preexistencias y adjudicaciones, así como la coherencia con el planeamiento y la cuenta de liquidación provisional. La documentación gráfica identificará con precisión las fincas de origen, su estado inicial y las parcelas de resultado en relación con el plan. La simbología gráfica y la enumeración de las parcelas deben ser uniformes y unívocas en todo el proyecto. No podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes en la práctica usual, ni que conduzcan a error o cuyo significado no se explique con claridad y precisión.

Artículo 144. Reparcelación en régimen de propiedad horizontal.

1. Sin perjuicio de lo previsto en los artículos 197 a 200 de esta ley, en las actuaciones de regeneración y renovación urbana la reparcelación podrá consistir en la adjudicación, incluso forzosa, de elementos de una construcción en régimen de propiedad horizontal a cambio de las primitivas propiedades, con observancia de la proporcionalidad y equidad en su valor.
2. La parte alícuota de la obra adjudicada al agente urbanizador, de valor equivalente a los costes de ejecución por él asumidos, debe quedar íntegramente garantizada mediante aval bancario, en beneficio de los propietarios retribuyentes, antes del comienzo de las obras.
3. En la reparcelación en régimen de propiedad horizontal, el reparto se rige por los principios reparcelatorios de coincidencia y proximidad. Si su aplicación es imposible, la adjudicación se corregirá con coeficientes de valoración objetiva o compensaciones en metálico.
4. El valor de las adjudicaciones ha de estar en justa proporción con las aportaciones. Si la agrupación de inmuebles les aporta utilidades de las que carecen por separado y ello supone un especial beneficio para alguno de ellos, esta circunstancia se ponderará en la definición de derechos.
5. Los propietarios de los edificios que la actuación conserve como enclaves inalterados serán mantenidos en su propiedad, sin perjuicio de la normalización de fincas y compensaciones que procedan.
6. El proyecto de reparcelación horizontal podrá formalizarse mediante escritura pública, otorgada por el agente urbanizador previa autorización de la Administración actuante.
7. El proyecto de reparcelación en régimen de propiedad horizontal podrá modificar el título constitutivo de dicho régimen, incorporando la descripción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de los elementos comunes. Igualmente, el proyecto de reparcelación horizontal podrá constituir o modificar un complejo inmobiliario, así como describir y adjudicar la división de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos independientes, aumentar su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte.
8. En lo no previsto en este precepto, será aplicable lo regulado en los artículos anteriores de esta sección.

Artículo 145. Tramitación.

1. El procedimiento de la reparcelación se integrará en el marco del sistema de actuación que se elija en cada caso, de acuerdo con el artículo 158.
2. El proyecto de reparcelación deberá ser aprobado por la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional y por el órgano municipal competente conforme al mismo procedimiento previsto en el artículo 119.3 para la delimitación de unidades de actuación a salvo de lo dispuesto en el artículo 79.2 de esta ley.

Artículo 146. Efectos de la reparcelación.

1. La iniciación del expediente de reparcelación conlleva, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito de la unidad de actuación. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad tendrán derecho a ser resarcidos del coste justificado de los proyectos y a la devolución, en su caso, de las tasas municipales. La suspensión prolongará su eficacia hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de actuación, sin que dicha suspensión pueda ser superior al plazo de un año.
2. El acuerdo aprobatorio del Proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:
   1. Transmisión a la Administración, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos o derechos sobre el suelo, vuelo o subsuelo de cesión obligatoria. Cuando se constituyan complejos inmobiliarios urbanísticos, el acuerdo de reparcelación implicará la desafectación del vuelo o subsuelo que se configurarán como fincas especiales de atribución privativa.
   2. Subrogación de las antiguas parcelas por las nuevas fincas o derechos que resulten, con plena eficacia real.
   3. Afectación de las parcelas y derechos adjudicados al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación que corresponda.
   4. Extinción de derechos y cargas que graven o afecten las fincas de origen y sean incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación. En su caso, se preverá su traslado a las fincas de resultado y su transformación, si procede, en los términos previstos por la normativa hipotecaria.
3. La eficacia del proyecto de reparcelación requiere la notificación de su aprobación definitiva a todas las personas titulares interesadas y la acreditación de que se ha procedido al pago o al depósito de las indemnizaciones correspondientes, debiéndose proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Capítulo IV. Obtención de terrenos dotacionales

Artículo 147. Dotaciones públicas y sistemas de obtención.

1. Tanto los sistemas generales como los locales previstos en el planeamiento urbanístico podrán obtenerse en el seno de los procedimientos de reparcelación implícitos en cada uno de los sistemas de gestión urbanística, así como por expropiación y por alguno de los demás sistemas enumerados en los artículos siguientes.
2. Aquellos terrenos necesarios para la ejecución de proyectos de infraestructuras o dotaciones públicas municipales en suelo rústico cuando no estuvieran previstas en el planeamiento urbanístico podrán obtenerse por expropiación forzosa previa declaración de interés público o social por la mayoría absoluta del Pleno municipal.

Artículo 148. Obtención de los sistemas generales.

1. Los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo urbano o adscritos al mismo se obtendrán:
   1. Mediante expropiación forzosa.
   2. Por convenio urbanístico.
   3. Mediante cesión obligatoria derivada de su inclusión en una unidad de actuación, cuando sea posible.

En el procedimiento que se utilice se determinarán los mecanismos de compensación bien en terrenos edificables o en otras compensaciones, incluida la económica. Cuando la indemnización consista en compensaciones distintas de la exclusivamente económica y, en todo caso, cuando se trate de la adjudicación de terrenos de valor equivalente al que se pretende obtener, será necesario el consentimiento expreso del propietario, salvo que, en el supuesto de expropiación, el correspondiente justiprecio en especie se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes. En estos casos, el valor de los terrenos o edificaciones se fijará pericialmente por técnicos municipales y conforme a los criterios de valoración aplicables en la legislación del Estado.

2. Los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo urbanizable o adscritos al mismo, se obtendrán:
   1. Mediante cesión obligatoria derivada de su inclusión o adscripción en una unidad de actuación, cuando sea posible.
   2. Mediante ocupación directa asignando a los propietarios afectados su aprovechamiento en unidades de actuación excedentarias.
   3. Mediante expropiación forzosa.
   4. Por convenio urbanístico, consignando en sus estipulaciones las compensaciones que procedan con arreglo al planeamiento en terrenos edificables o de forma pecuniaria.
3. Los terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo rústico se obtendrán:
   1. Mediante expropiación forzosa.
   2. Por convenio urbanístico.

En el procedimiento que se utilice se determinarán los mecanismos de compensación bien en terrenos edificables o en otras compensaciones, incluida la económica. Cuando la indemnización consista en compensaciones distintas de la exclusivamente económica y, en todo caso, cuando se trate de la adjudicación de terrenos de valor equivalente al que se pretende obtener, será necesario el consentimiento expreso del propietario. En estos casos, el valor de los terrenos y aprovechamientos se fijará pericialmente por técnicos municipales y conforme a los criterios de valoración aplicables en la legislación del Estado.

4. Para la obtención de suelo con el fin de ejecutar infraestructuras o sistemas generales supramunicipales, la Administración competente podrá utilizar los procedimientos previstos en los apartados anteriores.

Artículo 149. Obtención de sistemas locales.

1. Tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas o dotaciones locales se obtendrán mediante cesión obligatoria y gratuita derivada de su inclusión en una unidad de actuación, a través del sistema de ejecución y gestión que en cada caso se adopte. Excepcionalmente, para cuando ello no sea posible y previa motivación suficiente, se podrán utilizar los demás sistemas contemplados en el artículo anterior.
2. En el caso de sistemas locales, la cesión gratuita de los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario conlleva, asimismo, su urbanización a costa de los propietarios de la unidad de actuación o ámbito afectado.

Capítulo V. Actuaciones aisladas y sistema de cesión de viales

Artículo 150. Actuaciones aisladas en el suelo urbano.

En el suelo urbano que no esté sometido a actuaciones de transformación urbanística y, en general, siempre que no sea preciso equidistribuir los beneficios y cargas derivados del planeamiento, la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones aisladas sobre las parcelas existentes previa normalización de las fincas, si fuere necesario. El propietario deberá completar a su costa la urbanización y los servicios necesarios hasta que la parcela tenga la condición de solar y ceder al Ayuntamiento los terrenos destinados a viales, dotaciones y espacios libres públicos afectados por las alineaciones establecidas por el planeamiento.

Artículo 151. Actuaciones aisladas para la ejecución de dotaciones públicas.

1. La ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones públicas podrá llevarse a cabo de forma aislada en cualquier clase de suelo mediante el sistema de expropiación forzosa, pudiéndose utilizar, cuando legalmente proceda, el régimen de contribuciones especiales previsto en la legislación de Haciendas Locales.
2. Los terrenos necesarios para dotaciones públicas podrán, asimismo, obtenerse por los procedimientos previstos en los artículos 148 y 149 de esta ley, así como por convenio urbanístico.

Artículo 152. Proyectos de obras.

Para la ejecución de las obras a que se refieren los artículos anteriores se llevarán a cabo proyectos de obras ordinarias en los términos establecidos en la legislación de régimen local.

Artículo 153. Las cesiones de viales.

1. En los pequeños municipios y los municipios en riesgo de despoblamiento a los que se refiere el artículo 87 de esta ley, salvo que su Planeamiento General disponga otra cosa, será de aplicación el sistema de cesión de viales conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.
2. En el resto de los municipios, salvo que su Planeamiento General disponga otra cosa, este sistema también podrá aplicarse en las Áreas de Desarrollo Rural, los núcleos rurales a los que se refiere el artículo 46.4 y a los núcleos urbanos que el planeamiento identifique motivadamente, para preservar su estructura o carácter tradicional.

Artículo 154. Reglas de aplicación del sistema de cesión de viales.

El sistema de cesión de viales se aplicará conforme a las siguientes reglas:

1. Los propietarios del suelo urbano a que se refiere el Artículo 153 deberán ceder al Ayuntamiento los terrenos destinados por el planeamiento a viales y dotaciones, así como, aquellas zonas verdes y espacios libres exteriores a las alineaciones, siempre que el conjunto de dichas cesiones no supere el 15 por ciento de la superficie bruta de la parcela.
2. El cumplimiento efectivo del deber de cesión tendrá lugar con la obtención de la licencia. Esta cesión se formalizará en documento público, acompañado de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión conforme a las alineaciones establecidas.
3. Los terrenos destinados a sistemas generales y dotaciones locales que no puedan obtenerse mediante la cesión obligatoria prevista en la letra a) anterior podrán ser adquiridos mediante expropiación forzosa.
4. Los propietarios deberán urbanizar su parcela o ámbito de actuación en los términos del artículo siguiente.

Artículo 155. Conexiones y urbanización.

1. Las urbanizaciones y construcciones deberán garantizar y, en su caso, ejecutar las conexiones a las redes generales municipales, con cesión gratuita al Ayuntamiento una vez ejecutadas. De no existir, habrán de resolverse por medios individuales con cargo al promotor de la edificación y con el compromiso de conexión cuando se implanten los servicios.
2. Las conexiones a la urbanización deberán transcurrir por terrenos de uso público o constituir servidumbre a favor del Ayuntamiento, vinculándose su capacidad al número de edificaciones o actividad a realizar.
3. Podrá autorizarse la ejecución simultánea de las obras de acometida, urbanización y edificación. El Ayuntamiento deberá exigir garantías suficientes del cumplimiento de esta obligación.

Capítulo VI. Actuaciones integradas

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 156. Actuaciones integradas.

1. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 119, la ejecución integrada o sistemática del planeamiento se llevará a cabo normalmente, por unidades o ámbitos completos de actuación, que se delimiten al efecto, siempre que sea precisa la equidistribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento a través de alguno de los sistemas previstos en los artículos siguientes.
2. En todo caso, se adoptará el sistema que la Administración elija motivadamente en cada ocasión. La determinación del sistema se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de actuación.

Artículo 157. Sistemas de actuación y fines de las actuaciones integradas.

1. Los sistemas de actuación a que se refiere este Capítulo son instrumentos de gestión y ejecución del planeamiento que fijan y establecen las bases técnicas y económicas de cada actuación y pueden abarcar uno o varios ámbitos o unidades de actuación completas.
2. Los sistemas de actuación por zonas integradas en ámbitos o unidades completas de actuación serán los siguientes:
   1. Sistema de Compensación.
   2. Sistema de Cooperación.
   3. Sistema de Expropiación.
   4. Sistema de Concesión de obra urbanizadora.
3. No podrán aprobarse los sistemas de actuación a que hace referencia el apartado anterior en ausencia del planeamiento territorial o urbanístico preceptivo, ni modificar sus determinaciones al margen del procedimiento establecido para ello, sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos.
4. Las actuaciones integradas podrán tener las siguientes finalidades:
   1. La ejecución de obras de urbanización.
   2. La ejecución de actuaciones de regeneración y renovación urbana de acuerdo con las previsiones recogidas en la legislación aplicable.
   3. El reajuste de la proporción de las dotaciones públicas existentes, por aumentos de la edificabilidad o densidad preexistente, o atribución de nuevos usos, cuando conlleven la delimitación de una unidad de actuación conforme a las determinaciones de esta ley.

Artículo 158. Elección del sistema.

1. La Administración elegirá el sistema de actuación según sus necesidades y en consideración a los medios económico-financieros con que cuente, su capacidad de gestión, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias que concurran.
2. Cuando el planeamiento correspondiente no precise el sistema de actuación, su elección se llevará a cabo con arreglo al procedimiento previsto para la delimitación de unidades de actuación. La modificación justificada del sistema elegido se tramitará con arreglo al procedimiento previsto para la delimitación de unidades de actuación. En el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional el sistema de ejecución vendrá establecido necesariamente con su aprobación y la modificación del sistema se tramitará por el procedimiento previsto en el artículo 29 para la modificación de estos.
3. Cuando se hubiera fijado un sistema de gestión privada y no estuviera siendo desarrollado conforme al ritmo y plazos establecidos por el planeamiento o, en su defecto, si hubieran transcurrido cuatro años desde la delimitación del ámbito o unidad de actuación sin que su urbanización y ejecución estuviera concluida, la Administración podrá sustituir el sistema de ejecución por el procedimiento previsto para la delimitación de las unidades de actuación. El cambio de sistema no se producirá si los afectados ofrecen en el periodo de información pública garantías bastantes para responder de los gastos de urbanización pendientes y formalizan dichas garantías en el plazo que la Administración acuerde que no podrá superar los tres meses. En tal caso, la Administración dictará resolución expresa en la que resuelva no modificar el sistema de gestión y establecerá un plazo para finalizar la ejecución del ámbito o unidad de actuación y que se cumplan los deberes de urbanización, con expresa advertencia de que transcurrido el mismo sin que los afectados hubieran cumplido con sus obligaciones, la Administración podrá optar por finalizar las obras con cargo a las garantías formalizadas y, en aquello que no alcance con cargo a los afectados, sustituir el sistema de ejecución por uno de gestión pública.
4. Cuando se hubiera fijado un sistema de iniciativa pública, las obras de urbanización y, en su caso, las actuaciones edificatorias, se podrán ejecutar directamente por la Administración, el beneficiario de las expropiaciones o por un particular mediante su adjudicación a través de un concurso público, en cuyo caso las bases indicarán las condiciones de participación y los criterios aplicables para su adjudicación.

Sección 2.ª Sistema de compensación

Artículo 159. Características del sistema de compensación.

1. El sistema de compensación es un sistema de actuación de base privada en el que los propietarios, agrupados en una Entidad urbanística colaboradora con personalidad jurídica denominada Junta de Compensación, asumen el papel de urbanizadores y, en tal condición, llevan a cabo las operaciones de reparcelación y las obras de urbanización conforme determine el Planeamiento, aportando los terrenos de cesión obligatoria en los términos previstos en esta ley.

Cuando se trate de ejecutar actuaciones sobre el suelo urbano, podrán formar parte de la Junta de Compensación, además de los propietarios, los demás sujetos legitimados por la legislación estatal, llevando a cabo las obras de urbanización, edificación y rehabilitación que sean precisas.

2. No será necesaria la formación de la Junta de Compensación cuando todos los terrenos de la actuación integrada pertenezcan a un solo propietario o, aun perteneciendo a varios, cuando todos ellos acuerden seguir el trámite del procedimiento abreviado previsto en el artículo 167.

Artículo 160. Aplicación del sistema de compensación.

1. A salvo de lo establecido en el artículo 79.2 de esta ley, cuando el sistema de compensación venga establecido en el planeamiento, su efectiva aplicación requerirá que los propietarios afectados que representen más de la mitad de la superficie de la unidad de actuación presenten ante la Administración responsable de la ejecución un escrito expresando su voluntad formal de que se aplique el sistema. A tal efecto, simultáneamente o con posterioridad a dicho escrito pero, en todo caso, en el plazo establecido en el planeamiento o, en su ausencia, en el de seis meses desde la aprobación definitiva del Planeamiento, presentarán un proyecto de Estatutos de la Junta a al que se refiere el artículo 162. De no ser así, la Administración podrá sustituir el sistema de actuación.
2. Cuando el sistema de compensación no venga establecido en el planeamiento, será también requisito para su aplicación que los propietarios afectados, en igual porcentaje que el previsto en el apartado anterior, lo soliciten en el trámite de información pública del procedimiento para delimitar la unidad de actuación. La Administración, no obstante, no está vinculada por la solicitud y resolverá según lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 158. De optar por el sistema de compensación concederá a los propietarios afectados un plazo no superior a seis meses para que presenten el proyecto de Estatutos previsto en el apartado anterior.
3. Salvo lo dispuesto en el artículo 25.1 para los ámbitos de propietario único, en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional el Sistema de Compensación se aplicará cuando los propietarios afectados que representen más de la mitad de la superficie del ámbito a desarrollar mediante un Proyecto Singular de Interés Regional presenten ante la Administración responsable de la ejecución un escrito expresando su voluntad formal de que se aplique el sistema, junto con la presentación del proyecto de Estatutos de la Junta a que se refiere el artículo 162.

Artículo 161. Junta de Compensación.

1. La Junta de Compensación tendrá personalidad jurídica, naturaleza administrativa y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
2. Un representante de la Administración responsable formará parte, en todo caso, de su órgano rector.
3. Los acuerdos de la Junta se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo la aprobación del Proyecto de compensación, cuando no forme parte de la documentación a que se refiere el artículo 79.2, que requerirá la mayoría absoluta de cuotas y aquellos otros para los cuales los Estatutos exijan una mayoría cualificada. En ausencia de otras cuotas de participación, dichos porcentajes computarán en atención al derecho o interés económico de cada miembro expresado por la superficie de la unidad de actuación de que sea propietario.
4. Contra los acuerdos de la Junta de Compensación cabe recurso de alzada ante el Alcalde, o la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, en el plazo de un mes.

Artículo 162. Aprobación de los Estatutos y constitución de la Junta.

1. Salvo lo dispuesto en el artículo 25.1 y en el 79.2 para los ámbitos de propietario único, la Junta de Compensación se constituirá de acuerdo con las siguientes reglas:
   1. Los propietarios legitimados para ello presentarán el Proyecto de Estatutos, acompañando al mismo de certificación registral de dominio y cargas de, al menos, las fincas afectadas de su propiedad, así como un anteproyecto de compensación al objeto de que los propietarios minoritarios conozcan los costes del procedimiento. Dicho anteproyecto contendrá, al menos:
      1. La relación de fincas aportadas y el valor atribuido a las mismas.
      2. Plano de las fincas aportadas.
      3. El aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada una de las fincas.
      4. Un plano de posibles parcelas resultantes y adjudicaciones.
      5. Las parcelas o propietarios que verán monetizado su aprovechamiento urbanístico o en proindiviso.
      6. Los costes aproximados de transformación urbanística considerados, imputados por parcela y propietario, incluidos los gastos de urbanización.
   2. Presentado el proyecto de Estatutos la Alcaldía o la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, lo aprobarán inicialmente, notificándolo al resto de los propietarios y titulares de derechos otorgándoles un plazo de audiencia de veinte días. Al mismo tiempo, el proyecto se someterá a información pública por idéntico plazo de veinte días. Finalizado el plazo de audiencia y de información pública el mismo órgano resolverá definitivamente, con las modificaciones que procedan.
   3. Transcurridos tres meses desde la finalización del período de información pública sin que la Administración se hubiera pronunciado, los promotores podrán entender aprobados definitivamente los Estatutos, de conformidad con la legislación del procedimiento administrativo común.
   4. La aprobación definitiva del proyecto de Estatutos será notificada a los propietarios y demás interesados, publicándose asimismo en el «Boletín Oficial de Cantabria». Los propietarios que no deseen incorporarse a la Junta de compensación deberán solicitar la expropiación de sus bienes y derechos en el plazo de un mes desde que reciban la notificación de la aprobación definitiva de los estatutos.
   5. Aprobados los Estatutos la Administración designará su representante en el órgano rector de la Junta y ésta se constituirá en el plazo de tres meses mediante escritura pública.
2. La aprobación de los Estatutos conllevará los efectos previstos en el artículo 146.1, quedando todos los propietarios afectados incorporados por ministerio de la Ley a la misma, salvo que hubieran solicitado la expropiación de sus terrenos.

Podrán también incorporarse a la Junta de Compensación las empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestión de la actuación.

Artículo 163. Bases de Actuación y Proyecto de Compensación.

1. Salvo lo dispuesto en el artículo 25.1 y en el 79.2 para los ámbitos de propietario único, la Junta de Compensación, una vez constituida, elaborará unas Bases de Actuación que, teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 141 y siguientes, incluirán los criterios para valorar tanto las fincas y derechos aportados, como las resultantes de la adjudicación en función del aprovechamiento atribuido a cada una de ellas. Incluirá también las reglas de adjudicación de parcelas y, en general, cuantas determinaciones se consideren adecuadas para la correcta ejecución del sistema y de las obras de urbanización.
2. Las bases serán presentadas a la Administración responsable y se aprobarán por la Alcaldía o la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, en el plazo de un mes desde la presentación de la documentación completa con las modificaciones que procedan. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado expresamente a los interesados la resolución, las bases se entenderán aprobadas por silencio administrativo.
3. Una vez aprobadas las Bases de Actuación, la Junta, con sujeción a los criterios establecidos en aquellas, elaborará en el plazo de seis meses el Proyecto de Compensación en el que se describirán las fincas resultantes, la localización de los terrenos de cesión obligatoria y cuantas precisiones sean necesarias para la ejecución del Plan. El Proyecto de Compensación tendrá también en cuenta lo dispuesto en los artículos 141 y siguientes y será aprobado por la Administración responsable, de conformidad con el procedimiento previsto en artículo anterior para la aprobación de los Estatutos de la Junta de Compensación. La aprobación definitiva del Proyecto conllevará los efectos previstos en el artículo 146.2.

Artículo 164. Procedimiento conjunto.

Si los propietarios que representen, al menos, el 60 por ciento de la superficie de la unidad no hubiesen hecho uso de la previsión recogida en el artículo 79.2, podrán también presentar conjuntamente para su tramitación los proyectos de Estatutos de la Junta y de Bases de actuación o incluso, directamente, el Proyecto de Compensación. En tales casos el procedimiento será el regulado en el artículo 163 de esta ley, con las siguientes particularidades:

1. Deberán incorporar un proyecto de compensación, al objeto de que cualquier propietario pueda oponerse o presentar alternativas.
2. Todos los propietarios deben aportar los títulos de propiedad o de cualquier otro derecho sobre el terreno.
3. En el supuesto de que se manifieste por alguno de los propietarios su deseo de no integrarse en la Junta de Compensación, los derechos correspondientes a su parcela pueden adjudicarse con carácter provisional hasta la finalización del procedimiento expropiatorio y pago del justiprecio.

Artículo 165. Responsabilidad y facultades de la Junta.

1. La Junta de Compensación será directamente responsable frente a la Administración de la completa urbanización de la unidad de actuación de que se trate, y de las demás obligaciones inherentes a ello previstas en el planeamiento.
2. El incumplimiento por los miembros de la Junta de las obligaciones impuestas por esta ley habilitará a la Administración para expropiar sus respectivos derechos en favor de la Junta de Compensación. Ésta podrá también solicitar a la Administración la utilización de la vía de apremio para la exacción de las cantidades adeudadas por sus miembros.
3. La Junta de Compensación actuará con pleno poder dispositivo sobre las fincas del ámbito o unidad de actuación, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos.

Artículo 166. Obras de urbanización.

1. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado 3 de este artículo, las obras de urbanización e instalaciones públicas cuya ejecución estuviese prevista en el planeamiento se cederán a la Administración una vez producida su recepción definitiva por la Junta.
2. En tanto no se haya procedido a su recepción por el Ayuntamiento, la urbanización quedará afecta en cuanto a su mantenimiento a la responsabilidad de la Junta de Compensación o a los titulares de los inmuebles, que se subrogarán en sus derechos y obligaciones debiendo constituir la Entidad de conservación correspondiente.
3. El planeamiento podrá determinar que la urbanización quede a cargo de una Entidad Urbanística Colaboradora en cuanto a su mantenimiento y conservación. Por medio de los oportunos Convenios Urbanísticos se podrá precisar, concretar o completar esta determinación, sin que, de conformidad con lo establecido en el artículo 125.7, pueda tener una duración superior a diez años.

Artículo 167. Procedimiento abreviado.

1. Cuando los terrenos de un ámbito o unidad de actuación pertenezcan a un único propietario o, aun perteneciendo a varios, todos ellos lo acuerden por unanimidad y no se hubiera utilizado la previsión del artículo 79.2, no será necesario constituir Junta de Compensación y se podrá utilizar el procedimiento abreviado para la aprobación del Proyecto de Compensación. A estos efectos, en el cómputo de los propietarios no se tendrán en cuenta los terrenos de dominio público.
2. El Proyecto formalizado será presentado a la Administración responsable en el plazo de seis meses desde la aprobación definitiva del Planeamiento o la delimitación de la unidad de actuación. En el Proyecto deberá acreditarse que los terrenos afectados son propiedad de sus promotores, garantizándose adecuadamente la actuación y se designará un representante de los propietarios, con poderes bastantes, ante la Administración.
3. El Proyecto será sometido a información pública por plazo de veinte días. Terminado dicho plazo, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional o el órgano que establezca la legislación de régimen local en el resto de los casos, resolverán sobre su aprobación. De no presentarse alegaciones quedará aprobado definitivamente. Asimismo, el Proyecto se entiende aprobado si transcurre un mes desde la finalización de la información pública sin que se haya producido acuerdo de aprobación expresa.
4. Tras la aprobación definitiva del Proyecto, no será necesaria ninguna nueva formalidad para la inscripción del Proyecto en el Registro de la Propiedad para lo que bastará bien la presentación de la correspondiente escritura, bien la certificación del acuerdo de su aprobación o de la aprobación por silencio, expedida por el Secretario de la Comisión Regional de Urbanismo y Ordenación del Territorio en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, o del Ayuntamiento en el resto de los casos.
5. En los supuestos de propietario único, el Proyecto de compensación se limitará a expresar la localización de los terrenos de cesión obligatoria que establezca el plan, así como la localización de las parcelas edificables con señalamiento de aquellas en que se sitúe el aprovechamiento que corresponda a la Administración.

Sección 3.ª Sistema de cooperación

Artículo 168. Características del sistema de cooperación.

1. El sistema de cooperación es un sistema de actuación de base pública en el que los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria, y la Administración asume el papel de urbanizadora y ejecuta con cargo a aquellos las obras que determine el planeamiento.
2. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación, salvo que ésta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y cargas.
3. Podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios, a iniciativa propia o de la Administración, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización. Las Asociaciones que se constituyan representarán, al menos, la propiedad del 25 por ciento de la superficie afectada y el Ayuntamiento podrá delegar en ellas cualquier tarea relacionada con la ejecución del planeamiento de que se trate.

Cuando se trate de ejecutar actuaciones sobre el medio urbano, podrán formar parte de la asociación administrativa, además de los propietarios, los demás sujetos legitimados por la legislación estatal, llevando a cabo las obras de urbanización, edificación y rehabilitación que sean precisas.

Artículo 169. Cargas de la urbanización.

1. Las cargas de la urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de los aprovechamientos que le sean adjudicados en la reparcelación y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 131.
2. El Ayuntamiento podrá exigir a los propietarios el pago de cantidades a cuenta de las cargas de la urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los siguientes seis meses.
3. La Administración podrá, asimismo, convenir aplazamientos con los propietarios afectados en el pago de las cargas de urbanización.

Artículo 170. Tramitación.

1. El expediente de reparcelación se entenderá iniciado al aprobarse la delimitación de la unidad de actuación, salvo cuando la reparcelación se tramite y apruebe conjunta y simultáneamente con el planeamiento de desarrollo, u otro instrumento complementario del mismo.
2. El proyecto de reparcelación se formulará y aprobará de acuerdo con las siguientes reglas:
   1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, formulará el proyecto de reparcelación.
   2. Iniciado el expediente el Ayuntamiento deberá solicitar del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de las fincas incluidas en la unidad de reparcelación.
   3. El proyecto será aprobado por el órgano municipal competente conforme a lo dispuesto en el artículo 145.2 de esta ley.
3. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación, se notificará a los interesados. El Ayuntamiento acordará la ocupación de los terrenos y se procederá a otorgar los documentos o escrituras públicas correspondientes.
4. El proyecto de reparcelación podrá prever reservas de terrenos edificables o derechos sobre el suelo, subsuelo y vuelo para sufragar con su aprovechamiento todos o algunos de los gastos de urbanización. Los terrenos que resten, una vez ejecutadas las obras, se adjudicarán a los propietarios en proporción a sus derechos o se enajenarán mediante subasta con la misma finalidad.
5. Los proyectos de reparcelación podrán ser tramitados conjuntamente con la delimitación de la unidad de actuación siguiendo el trámite de ésta.
6. En todo lo no previsto, se estará a las reglas que procedan del sistema de compensación.

Artículo 171. Procedimiento abreviado.

1. Cuando la propuesta de reparcelación sea formulada a petición de los propietarios afectados por acuerdo unánime de estos, o por el propietario único de la unidad de actuación, se someterá a las siguientes reglas:
   1. La propuesta será informada por los Servicios municipales y sometida a información pública por plazo de veinte días.
   2. Terminado dicho plazo el Alcalde resolverá sobre su aprobación. De no presentarse alegaciones quedará aprobada definitivamente.
   3. El Proyecto se entiende, asimismo, aprobado trascurre un mes desde la finalización de la información pública sin que se haya producido acuerdo de aprobación expresa.
2. En los supuestos de propietario único, la reparcelación se limitará a expresar la localización de los terrenos de cesión obligatoria que establezca el plan, así como la localización de las parcelas edificables o los derechos sobre el suelo, vuelo y subsuelo, con señalamiento de aquellas en que se sitúe el aprovechamiento que corresponda a la Administración.

Artículo 172. Aplicación sustitutoria del sistema de cooperación.

1. La Administración actuante podrá sustituir el sistema de actuación de compensación por el de cooperación, cuando el incumplimiento de los plazos o las dificultades planteadas por los propietarios puedan poner en peligro la ejecución de la actuación urbanística conforme a lo previsto en el Plan.
2. La resolución que determine esta sustitución del sistema de actuación deberá ser motivada y contendrá, como mínimo, los siguientes extremos:
   1. Los incumplimientos apreciados.
   2. Estado de ejecución del planeamiento y, en su caso, contenido y alcance de los deberes y obligaciones pendientes de cumplimiento.
   3. Instrumentos de ejecución del planeamiento y documentación técnica y administrativa precisa para ultimar la ejecución de la actuación.
3. La resolución por la que se acuerde la aplicación del sistema de cooperación habilitará a la Administración actuante para desarrollar las siguientes actividades:
   1. Proceder inmediatamente a la ocupación de los terrenos y demás bienes que deban ser objeto de cesión obligatoria y gratuita según el Plan, previa aprobación del proyecto de reparcelación, en su caso.
   2. Localizar y ocupar los terrenos en los que se sitúe el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria y gratuita.
   3. Formular y, en su caso, ejecutar los instrumentos de planeamiento o de desarrollo del mismo, precisos para la total ejecución de la actuación urbanística.

Artículo 173. Efectos de la sustitución del sistema por el de cooperación.

1. La aplicación sustitutoria del sistema de cooperación comportará la afectación legal al desarrollo del mismo de los terrenos, construcciones, edificaciones y derechos que les afecten, efectuándose la anotación de la aplicación de dicho sistema en las inscripciones registrales de las fincas comprendidas en su ámbito, en la forma prevista en la normativa hipotecaria.
2. La implantación del sistema sustitutorio de cooperación implica la asunción del control directo de la actuación urbanística por parte de la Administración, al objeto de proceder a su total cumplimiento por cuenta y cargo de los propietarios de los terrenos y, en su caso, del agente urbanizador al que corresponda la gestión.
3. La aplicación de este sistema sustitutorio, supone la disolución de la Junta de Compensación y la consiguiente apertura del proceso de liquidación, pudiendo nombrar la Administración un liquidador.

Sección 4.ª Sistema de expropiación

Artículo 174. Características del sistema de expropiación.

1. El sistema de expropiación para ejecutar ámbitos o unidades completas de actuación es un sistema de actuación de base pública en el que la Administración o en su caso, el beneficiario de la expropiación obtiene la propiedad de todos los bienes y derechos incluidos en aquellos, ejecuta las obras de urbanización, edificación o rehabilitación o urbaniza y enajena las parcelas resultantes susceptibles de edificación.
2. La Administración podrá ceder las parcelas resultantes a otros entes públicos con la finalidad de construir vivienda protegida, equipamientos comunitarios u otras instalaciones y edificaciones de interés social, siempre que dicha finalidad fuese la que motivó la expropiación de los bienes afectados, en ejecución del planeamiento. En caso contrario, habrá de tenerse en cuenta lo previsto en la legislación de Estado en cuanto al derecho de retasación de los bienes expropiados.
3. La aplicación del sistema de expropiación exigirá la formulación de la relación de propietarios y descripción de bienes y derechos afectados. Dicha relación habrá de ser aprobada por el Ayuntamiento, previa la apertura de un período de información pública por plazo de veinte días. En el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional no será necesario este trámite si bien, en virtud de lo previsto en el artículo 24.1, la relación de propietarios y descripción de bienes y derechos afectados deberá formar parte de su documentación para la aprobación inicial y exposición al público.

Artículo 175. Liberación de expropiaciones.

1. La Administración podrá justificadamente liberar de la expropiación a determinados bienes de propiedad privada, previa aceptación por sus propietarios de las condiciones en que habrán de vincularse a la ejecución del planeamiento. El acuerdo de la liberación se publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria».
2. El incumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos en la resolución liberatoria por parte de los propietarios de los bienes afectados, podrá determinar su ejecución forzosa o la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Artículo 176. Formas de gestión.

Cuando se fije la expropiación como sistema de actuación, podrán utilizarse las formas de gestión que permita la legislación de régimen local y que resulten más adecuadas a los fines previstos en el planeamiento.

Artículo 177. Justiprecio.

1. El justiprecio expropiatorio de los derechos o terrenos se determinará de acuerdo con lo dispuesto en la legislación del Estado. En las actuaciones sobre el medio urbano, no será preciso el consentimiento del propietario para pagar el correspondiente justiprecio expropiatorio en especie, cuando el mismo se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes.
2. La Administración podrá aplicar el procedimiento de tasación conjunta conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, o seguir el expediente de valoración individual de conformidad con la legislación general de expropiación forzosa.

Artículo 178. Procedimiento de tasación conjunta.

Cuando se aplique el procedimiento de tasación conjunta se tendrán en cuenta las siguientes reglas:

1. La Administración actuante elaborará el expediente de expropiación en el que, además de la identificación y determinación del ámbito territorial a que se refiera, constará la fijación razonada de precios del suelo y la hoja individualizada de justiprecio de cada finca.
2. El proyecto de expropiación se someterá a información pública por el plazo mínimo de un mes, mediante la inserción del correspondiente anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria» y en, al menos, un periódico de difusión regional, para que quienes puedan resultar interesados formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes. Cuando el órgano expropiante no sea el Ayuntamiento, se oirá a éste por igual término de un mes. El período de audiencia a la Administración municipal podrá coincidir en todo o parte con el de los interesados.
3. Las tasaciones se notificarán también de forma individual a quienes en el expediente aparezcan como titulares de bienes o derechos.
4. Terminados los plazos de audiencia e información pública, la Administración actuante aprobará el proyecto y lo notificará a los interesados que figuren en el expediente, confiriéndoles un plazo de veinte días durante el cual podrán manifestar por escrito su disconformidad con la valoración establecida.
5. En caso de conformidad de los interesados con el proyecto, éste se entenderá aceptado entendiéndose definitivamente determinado el justiprecio expropiatorio.
6. En caso de disconformidad, la Administración actuante dará traslado del expediente y de la hoja de aprecio impugnada al Jurado Provincial de Expropiación, a efectos de que sea este quien fije el justiprecio de acuerdo con los criterios de valoración establecidos en la legislación del Estado.

Artículo 179. Aprobación y efectos de la tasación conjunta.

La resolución aprobatoria del expediente tramitado por el procedimiento de tasación conjunta implica la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.

Sección 5.ª Sistema de concesión de obra urbanizadora

Artículo 180. Características del sistema de concesión de obra urbanizadora.

1. El sistema de concesión de obra urbanizadora es un sistema de actuación de base pública en el que la Administración concede a un agente urbanizador la realización de las obras de urbanización, edificación o rehabilitación, la localización de los terrenos de cesión obligatoria y la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios, obteniendo su retribución de estos conforme a lo convenido con el Ayuntamiento. En las actuaciones sobre el suelo urbano y, en particular, en las de regeneración y renovación urbana la figura del agente urbanizador podrá actuar también como agente encargado de la rehabilitación de edificios.
2. Los propietarios podrán constituir asociaciones colaboradoras con la finalidad de seguir la marcha de la urbanización y colaborar con el concesionario urbanizador. Podrán ser asimismo concesionarios en los términos establecidos en esta Sección.

Artículo 181. Principios y régimen de la concesión de obra urbanizadora.

1. Los pliegos de condiciones que han de regir la concesión de obra urbanizadora no podrán vulnerar lo dispuesto en la Ley y en el planeamiento urbanístico. Los convenios o negocios jurídicos que el agente urbanizador celebre con la Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga esta regla será nula de pleno Derecho.
2. La Administración podrá comprometer en la convocatoria, de forma motivada, el gasto público necesario para financiar aquellas infraestructuras que, por su interés general, excedan de los deberes atribuibles al urbanizador derivados del planeamiento.
3. El agente urbanizador será retribuido por los propietarios en terrenos edificables, aprovechamiento lucrativo o en metálico en los términos establecidos en el pliego de condiciones.
4. En todo lo no previsto en esta ley será de aplicación lo dispuesto para el contrato de concesión de obra pública en la legislación del Estado, que será de aplicación también para todos los aspectos comunes a los contratos administrativos.

Artículo 182. Procedimiento y adjudicación del concurso.

1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, procederá a la convocatoria y adjudicación de la concesión mediante el sistema de concurso.
2. Antes de la convocatoria pública, el Ayuntamiento notificará a los propietarios el proyecto de cláusulas que han de regir el concurso a fin de que presenten alegaciones, en especial, sobre las previsiones de gastos de urbanización, coste de la operación, retribución del agente urbanizador y forma de dicha retribución.
3. El pliego definitivo de cláusulas administrativas particulares especificará los criterios que han de servir de referencia para la adjudicación incluyendo, entre ellos, las condiciones económicas, el tiempo, la retribución del agente urbanizador y las posibles mejoras respecto al régimen de cesiones y condiciones de urbanización previstas en el planeamiento. En el pliego de condiciones se especificarán las obligaciones del agente urbanizador que consistirán en cuantas actividades fueran necesarias para la ejecución del plan, incluyendo la formulación de Estudios de Detalle, Proyectos de Urbanización y de Reparcelación, realización de las obras y cesiones establecidas por el planeamiento. En el supuesto de que el concesionario asuma también las obras de edificación la convocatoria habrá de contener memoria de calidades, características básicas, costes máximos y plazos de construcción.
4. La convocatoria se someterá a información pública por un plazo mínimo de dos meses y el Ayuntamiento adjudicará provisionalmente el concurso a la mejor propuesta conforme a las bases publicadas.
5. Efectuada la adjudicación provisional, el acuerdo se notificará a los propietarios afectados para que puedan ejercer en el plazo de un mes su derecho de concesión preferente. Para el ejercicio de este derecho se requerirá la agrupación de la totalidad de los propietarios del ámbito afectado.
6. Cuando no resulte adjudicatario el promotor de la iniciativa, el Ayuntamiento le garantizará el reembolso, por cuenta del urbanizador adjudicatario, de los gastos justificados en la elaboración de los proyectos que queden en poder de la Administración y puedan ser utilizados por el agente urbanizador.

Artículo 183. Ejecución de la actuación y retribución del agente urbanizador.

1. El adjudicatario del concurso, para adquirir la condición de agente urbanizador, deberá suscribir los compromisos y prestar las garantías establecidas en el planeamiento y en el pliego de condiciones.
2. El agente urbanizador elaborará los proyectos de reparcelación y urbanización que podrán ser aprobados con posterioridad. En ellos se determinarán las cuotas y gastos de urbanización, la distribución de beneficios y cargas, con expresa reserva de la retribución del urbanizador. La aprobación de estos instrumentos legitimará la ocupación de los terrenos por el concesionario.

   Sólo podrán ser modificados los gastos de urbanización y el régimen de retribuciones por causas imprevisibles de naturaleza objetiva no contempladas en el pliego de condiciones, que alteren de manera sustancial, o en más de un 20 por ciento el equilibrio económico de la concesión. En el procedimiento que al efecto se sustancie, se dará audiencia a los propietarios y requerirá de informe técnico municipal favorable.

3. El agente urbanizador podrá solicitar del Ayuntamiento la expropiación de los bienes y derechos de los propietarios que incumplan sus obligaciones. Asimismo, los propietarios podrán instar en cualquier momento la expropiación de bienes y derechos afectados en beneficio del agente urbanizador o del Ayuntamiento. La expropiación se iniciará en el plazo máximo de seis meses desde la solicitud.
4. La retribución mediante solares o aprovechamiento lucrativo se efectuará al término de la actuación. Se realizará conforme a lo dispuesto en el pliego de condiciones del concurso y serán pactadas con los propietarios o, en su defecto, aprobadas por el Ayuntamiento. Las diferencias de saldo respecto de los gastos de urbanización se compensarán en metálico.
5. Ejecutadas las obras de urbanización, los propietarios recibirán solares urbanizados en proporción al aprovechamiento que les corresponda.
6. La concesión se extingue con el acto formal de recepción y entrega de las obras de urbanización y de las cesiones obligatorias.

Artículo 184. Responsabilidad por la actuación.

1. El agente urbanizador llevará a cabo las obras a su riesgo y ventura, de acuerdo con el pliego de condiciones y el planeamiento que se ejecute.
2. El agente urbanizador responderá de los daños causados por la actuación, salvo que estos sean imputables a las determinaciones del planeamiento o medien instrucciones directas, inmediatas y escritas de la Administración.

Artículo 185. Relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios.

Las relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios se atendrán al pliego de condiciones de la licitación, a las determinaciones del planeamiento que se ejecuta y a los derechos de unos y otros establecidos en esta ley.

Artículo 186. Derechos de los propietarios.

Son derechos de los propietarios:

1. Recibir información del agente urbanizador sobre el desarrollo de la actuación, así como de los gastos y desembolsos realizados.
2. Presentar al Ayuntamiento y al agente urbanizador sugerencias relativas al desarrollo de la actuación.
3. Exigir del agente urbanizador la correcta ejecución del proyecto de reparcelación y de urbanización, y del Ayuntamiento la vigilancia efectiva y, en su caso, la adopción de medidas para la correcta ejecución de los mismos.
4. Manifestar discrepancias respecto de los gastos de urbanización previstos, que el Ayuntamiento resolverá previo dictamen pericial.
5. Ejercer el derecho de concesión preferente en los términos de esta ley.

Artículo 187. Derechos del agente urbanizador.

El agente urbanizador tendrá los siguientes derechos:

1. Cobrar la retribución pactada y solicitar al Ayuntamiento la exacción por vía de apremio de las cuotas y pagos que le sean adeudados.
2. Proponer la modificación de los gastos de urbanización, cuando surjan circunstancias extraordinarias no previstas.
3. Ceder total o parcialmente su condición de urbanizador a favor de un tercero que se subrogue en sus obligaciones, previa autorización del Ayuntamiento y siempre que se cumplan los requisitos generales de la legislación de contratos del sector público.
4. Ser indemnizado cuando por acuerdo con los propietarios se realicen obras o prestaciones que alteren el coste de la actuación.

Artículo 188. Deberes del agente urbanizador.

Son deberes del agente urbanizador:

1. Ejecutar las obras y demás actuaciones de conformidad con el planeamiento y el pliego de condiciones del concurso.
2. Presentar los proyectos de reparcelación y urbanización en el plazo previsto o, en su defecto, en el de seis meses desde que se efectuó la adjudicación.
3. Cumplir los plazos de urbanización y las condiciones señaladas en el proyecto, salvo prórroga de la Administración, que no podrá ser superior al plazo incumplido.
4. Depositar una fianza por importe del 4 por ciento de las cantidades fijadas en el estudio económico de la operación objeto de la concesión, que responderá, en general, en caso de incumplimiento de los deberes establecidos en el presente artículo y especialmente de la correcta ejecución de la obra urbanizadora.

Artículo 189. Caducidad de la concesión.

1. El incumplimiento por el agente urbanizador de las determinaciones establecidas en el planeamiento y en el pliego de condiciones particulares determinará la caducidad de la concesión, previa audiencia al interesado.
2. La declaración de caducidad conllevará la incautación de las garantías establecidas en esta ley y las que hubiera determinado el pliego de condiciones.

Capítulo VII. Recepción y conservación de las obras de urbanización

Artículo 190. Recepción de las obras de urbanización.

1. La recepción de las obras de urbanización, instalaciones y dotaciones corresponde al Ayuntamiento, que habrá de realizarla atendiendo únicamente al cumplimiento de las previsiones y especificaciones contenidas en el Proyecto de Urbanización definitivamente aprobado.

   Podrán admitirse recepciones parciales de obras de urbanización, instalaciones y dotaciones siempre que las mismas pudieran ser susceptibles de destinarse al uso previsto con independencia de las demás.

   Si las obras de urbanización han sido encargadas por el Ayuntamiento, su recepción se regirá por la legislación de contratos del sector público. Si las obras han sido promovidas por otro sujeto, público o privado, su recepción por el Ayuntamiento se adecuará a lo establecido en los restantes apartados de este artículo.

2. Finalizada la ejecución material de las obras de urbanización, el Ayuntamiento deberá proceder a su recepción en el plazo de dos meses, a instancia de la persona o entidad pública o privada promotora de la actuación urbanística, o de cualquier sujeto que haya adquirido parcelas en el polígono o unidad de actuación. El Ayuntamiento manifestará su conformidad o disconformidad con las obras en atención al grado de cumplimiento de las especificaciones del Proyecto de Urbanización y su correcta ejecución material. Si las obras no se hallan en estado de ser recibidas, deberán señalarse las deficiencias observadas a los efectos de su subsanación y, en su caso, el plazo concedido para ello. Si en el plazo citado, el Ayuntamiento no hubiera notificado por escrito al promotor las deficiencias o defectos observados en las obras de urbanización, instalaciones o dotaciones, se entenderá aprobada la recepción mediante silencio administrativo.
3. Una vez recibidas las obras, previa subsanación, en su caso, de los defectos observados, comenzará un plazo de garantía de un año de duración. Si al término de dicho plazo el Ayuntamiento emite un informe favorable, o no se pronuncia durante los quince días siguientes a su conclusión, la persona o entidad promotora quedará relevada de toda responsabilidad, sin perjuicio del régimen jurídico aplicable a los vicios ocultos.

Artículo 191. Conservación de las obras de urbanización.

1. La conservación de la urbanización, una vez recibida y transcurrido el plazo de garantía de un año, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y servicios correspondientes, es competencia de la Administración actuante.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el deber de conservación corresponderá total o parcialmente a los propietarios constituidos en la correspondiente entidad urbanística de conservación, cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos:
   1. Que se prevea expresamente por el planeamiento, en función de los resultados del informe de sostenibilidad económica. La imposición de este deber a los propietarios por el planeamiento deberá tener un plazo determinado, que será prorrogable. El plazo, así como la prórroga, se determinará por el Ayuntamiento en función de las circunstancias objetivas que dieron lugar a su imposición, sin que pueda exceder de diez años.
   2. Que los propietarios lo asuman voluntariamente. La asunción voluntaria de esta obligación deberá formalizarse en convenio con el Ayuntamiento por un plazo que deberá estar determinado, el cual podrá prorrogarse por períodos sucesivos de la misma duración, cuando de manera expresa se manifieste tal voluntad por los propietarios, sin que en su conjunto puedan exceder de diez años.
3. La participación de los propietarios en los gastos de conservación se determinará:
   1. Con arreglo a la que les haya correspondido en el sistema de ejecución de la unidad de actuación correspondiente.
   2. En otro caso, conforme a la que les esté asignada en la comunidad de propietarios, si se ha constituido una en régimen de propiedad horizontal.
   3. En su defecto, a tenor de lo que dispongan los estatutos de la entidad urbanística de conservación.

Capítulo VIII. Edificación de los solares para la construcción de vivienda y rehabilitación de los edificios

Artículo 192. Deber de edificar los solares o de rehabilitar las edificaciones existentes.

1. Los propietarios deberán edificar los terrenos que el planeamiento destine a la construcción de viviendas y rehabilitar las edificaciones existentes, en los términos establecidos en la presente ley.
2. El deber de edificar y las disposiciones contenidas en el presente capítulo afectan igualmente a los propietarios de las fincas en las que existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas al lugar en que radiquen, quienes deberán emprender la edificación dentro de los plazos señalados en el artículo siguiente.
3. El deber de rehabilitar afecta a los propietarios de edificaciones a las que el planeamiento prohíba su sustitución total o parcial o imponga la conservación de determinados elementos o su rehabilitación integral, respetando, al materializarse los correspondientes aprovechamientos urbanísticos, los elementos dotados de protección. En los supuestos a que se refiere este apartado, será necesario dar audiencia a los inquilinos, si los hubiera, a los efectos de ejercitar, en su caso, el derecho de retorno, en los términos regulados en la legislación aplicable.

Artículo 193. Plazos para edificar o rehabilitar.

1. Los plazos aplicables al cumplimiento del deber de edificar o rehabilitar serán los fijados por el planeamiento urbanístico municipal o de desarrollo, en función de la clasificación y calificación del suelo y de las circunstancias específicas que concurran en determinadas áreas o solares, que serán apreciadas de forma motivada.
2. Salvo que el planeamiento señalara un plazo mayor o en defecto de plazo señalado al efecto, se aplicará el de cuatro años que, en el caso del deber de edificar, comenzará a computarse desde que las parcelas alcancen la condición de solar, en tanto que en el caso del deber de rehabilitar comenzará a computarse desde el requerimiento por la Administración al propietario del deber de rehabilitar.
3. La Administración podrá conceder prórrogas con una duración máxima conjunta de un año, a petición de los interesados, por causas justificadas y de forma motivada. En casos excepcionales, y siempre que no se oponga a una necesidad constatada de viviendas, podrán concederse prórrogas adicionales, que deberán motivarse.
4. El plazo se suspenderá en el momento en que el propietario solicite la correspondiente licencia urbanística o, según el caso, presente la declaración responsable o comunicación. En caso de que el procedimiento para la concesión de la licencia caduque o ésta sea denegada, o si no se iniciaran las obras en el plazo señalado en la correspondiente declaración responsable o comunicación, se reanudará el cómputo del plazo, por el período que restara en el momento en que se solicitó la correspondiente licencia o se presentó la declaración responsable o comunicación.

Artículo 194. Consecuencias del incumplimiento de los deberes de edificar o rehabilitar.

Vencido el plazo concedido para cumplir los deberes de edificar o rehabilitar, incluidas sus eventuales prórrogas, el Ayuntamiento podrá decretar la ejecución subsidiaria o la inclusión del solar en el Registro municipal de edificaciones y solares a efectos de su expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o su venta o sustitución forzosa.

Artículo 195. Ejecución subsidiaria por incumplimiento de los plazos para rehabilitar.

1. Transcurrido el plazo establecido para la rehabilitación voluntaria, el Ayuntamiento podrá subrogarse en la posición de los propietarios y proceder a la rehabilitación forzosa del inmueble conforme a un proyecto de rehabilitación previamente redactado.
2. Previa a la subrogación, el Ayuntamiento concederá el plazo de un mes a los propietarios del inmueble para que procedan a su rehabilitación. Transcurrido el plazo señalado sin que los propietarios hubieran iniciado los trámites para la rehabilitación o seis meses sin que las obras hubieran dado comienzo, el Ayuntamiento procederá a la rehabilitación forzosa mediante la contratación y ejecución de las obras o efectuará el correspondiente encargo a medio propio.
3. Los propietarios del inmueble estarán obligados al abono de los costes de las obras en función de su coeficiente de participación, hasta el límite del deber legal de conservación establecido en los artículos 253 y siguientes de esta ley.
4. En los supuestos de rehabilitación forzosa se deberá contemplar el derecho de retorno para los inquilinos ocupantes de las viviendas, en los términos establecidos en el capítulo siguiente.
5. Cuando el Ayuntamiento ejecute las obras a través de un tercero, éste asumirá frente a la Administración el deber de rehabilitar en los plazos que se fijen en la adjudicación o encargo que regule la actuación, que en ningún caso podrán ser más largos que los otorgados inicialmente a los propietarios.

Artículo 196. Áreas y programas de Edificación y Rehabilitación forzosa.

1. El Ayuntamiento podrá delimitar áreas prioritarias a los efectos de su rehabilitación forzosa en el planeamiento urbanístico municipal o delimitarlas con posterioridad mediante el mismo procedimiento que el establecido en el artículo 119.3 para la delimitación de las unidades de actuación.
2. Asimismo, el Ayuntamiento podrá aprobar programas específicos de edificación y rehabilitación forzosa y celebrar convenios con la Administración autonómica y del Estado a fin de recabar su colaboración técnica y económica en la gestión de las actuaciones que se prevean en los mismos.

Capítulo IX. Derecho de realojo y retorno

Artículo 197. Los derechos de realojo y retorno.

1. Toda actuación de transformación urbanística que, en ejecución del planeamiento territorial o urbanístico, requiera el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles construidos de conformidad con el ordenamiento urbanístico, que constituyan su residencia habitual, así como el de los empresarios afectados que se encuentren explotando locales comerciales o de negocio, conllevará para su promotor el deber jurídico de garantizarles el derecho a su realojamiento en el propio ámbito de la actuación y, si ello no es posible, o su uso actual es incompatible o inadecuado para coexistir con la nueva calificación que motiva la transformación urbanística, en el realojamiento más cercano posible, en los términos previstos en esta ley.

   A estos efectos, se considera:

   1. Ocupante legal de una vivienda destinada a residencia habitual, a quien haya ocupado ésta de manera efectiva, en virtud de su adquisición, arrendamiento o usufructo, durante un período de tiempo igual o superior a ciento ochenta y tres días al año dentro de los dos años inmediatamente anteriores al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística. Se presumirá que la vivienda es la residencia habitual de su ocupante legal, cuando haya figurado simultáneamente como su domicilio fiscal y en el padrón municipal, durante el referido período de tiempo.
   2. Empresarios afectados, a quienes estando sujetos al régimen especial de trabajadores autónomos o que, siendo su plantilla de trabajadores no superior a diez, éste sea su único centro de trabajo, y se encuentren explotando un negocio situado en el inmueble que vaya a ser objeto de desalojo, como mínimo con trescientos sesenta y cinco días de anterioridad al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística.
   3. Inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística, la aprobación inicial de los Estatutos de la Junta de Compensación o, en su caso, del proyecto de compensación de propietario único, cuando se actúe mediante el sistema de compensación; la aprobación inicial del proyecto de reparcelación, cuando se actúe mediante el sistema de cooperación; la aprobación de la relación inicial de bienes y derechos expropiados, cuando se actúe a través de la expropiación forzosa; y la notificación a que se refiere el artículo 182.2, cuando se actúe por el sistema de concesión de obra urbanizadora.
2. También tendrán derecho a su realojamiento las personas que, por razones debidamente justificadas de enfermedad, incapacidad, asistencia a familiares o, por tratarse de víctimas de violencia de género, estuvieran ausentes por haberse visto obligadas a abandonar transitoriamente su residencia habitual.
3. Asimismo, aquellos propietarios que establezcan su residencia habitual en una vivienda afectada por una actuación en ejecución del planeamiento, con posterioridad al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística, tendrán derecho al realojo siempre que se den simultáneamente los siguientes requisitos:
   1. Que fuesen propietarios de la vivienda afectada, como mínimo con trescientos sesenta y cinco días de anterioridad al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística.
   2. Que hayan transcurrido más de ciento ochenta y tres días desde el inicio formal de las actuaciones sin que, según el caso, se haya aprobado definitivamente el correspondiente proyecto de compensación, cooperación, el levantamiento de las actas de ocupación o la adjudicación del concurso al agente urbanizador.
   3. Que medie causa objetiva que justifique el retorno a la vivienda.
4. No existirá derecho de realojo en los supuestos de actuaciones en edificios o complejos urbanísticos promovidas por la propia comunidad de propietarios titular de los mismos.
5. Toda actuación aislada en suelo urbano en la que no corresponda aplicar la expropiación y requiera el desalojo de los arrendatarios y usufructuarios que, como consecuencia de las obras de rehabilitación o demolición, no puedan hacer uso de las viviendas que constituyan su residencia habitual, conllevará para el propietario de la finca el deber jurídico de garantizarles el derecho a un alojamiento provisional y a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación por el tiempo que reste hasta la finalización del usufructo o del contrato de arrendamiento.
6. Todos los instrumentos de planeamiento que amparen actuaciones urbanísticas que conlleven el deber de realojo o retorno deberán contener un estudio completo de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución denominado plan de realojos, justificando la existencia de medios necesarios para llevarlas a efecto y la adopción de las medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la población afectada.
7. Los costes derivados de garantizar el cumplimiento del deber de realojo y retorno en los términos fijados en esta ley, deberán incluirse dentro de los gastos de urbanización de forma individualizada y pormenorizada.

Artículo 198. Contenido del derecho de realojo y de retorno.

1. Para hacer efectivo el derecho de realojo, será preciso poner a disposición de los ocupantes legales previstos en el artículo 197 una vivienda o local por cada una de las viviendas o locales afectados por la actuación, con similares condiciones de superficie, orientación y vistas, salvo que ello no fuera posible por estar destinado a equipamientos públicos o infraestructuras incompatibles con el uso residencial o porque, de forma motivada, hagan dicho uso inconveniente a juicio del Ayuntamiento. En estos casos, tanto la vivienda como el local comercial de sustitución deberán estar situados en el lugar más próximo posible al anterior, dentro del mismo barrio o, en caso de desaparecer éste, en el más cercano y, siempre que ello fuera posible, con similares condiciones de orientación y vistas a las que tenía la vivienda o local original.
2. La vivienda o local de sustitución se entregarán en el régimen de alquiler, usufructo o propiedad en que se vinieran ocupando, sin que ello les pueda suponer a sus ocupantes, la participación en los gastos derivados de la actuación. La entrega en propiedad de la vivienda o local de sustitución sin participación en los gastos de urbanización, equivaldrá a los derechos sobre el aprovechamiento urbanístico que, según el correspondiente instrumento de equidistribución, le pudieran corresponder al realojado, salvo que éste opte por percibirlos, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.
3. En el supuesto de expropiación, la entrega de la vivienda o local de reemplazo a los expropiados equivaldrá al abono del justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo en metálico, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.
4. La vivienda de sustitución tendrá las condiciones de precio de venta o alquiler vigente para las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y una superficie adecuada a las necesidades de sus ocupantes, dentro de los límites establecidos por la legislación protectora. En el caso de que el titular del derecho de realojo fuera una persona con discapacidad, la vivienda de sustitución será una vivienda accesible o acorde a las necesidades derivadas de la discapacidad. En ningún caso será impedimento para la adjudicación de una vivienda sometida a algún régimen de protección pública, el hecho de que el titular del derecho de realojo sea propietario de otra vivienda.
5. El reconocimiento del derecho de realojo es independiente del derecho a percibir la indemnización que corresponda cuando se extingan derechos preexistentes, salvo lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo para la expropiación.
6. El derecho de realojo es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando acrediten que compartían con el titular, como residencia habitual, la vivienda objeto del realojo.
7. Para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deberá proporcionar una vivienda, cuya superficie no sea inferior al 50 por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquella y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
8. Asimismo, serán de cargo de los obligados a satisfacer el derecho de realojo o retorno, todos los gastos debidamente justificados que se produzcan por el traslado a la vivienda de sustitución, así como las altas de los servicios y suministros necesarios para poder habitar la vivienda de sustitución.

Artículo 199. Obligados a dar cumplimiento al deber de realojo y retorno.

1. Están obligados a dar cumplimiento al deber de realojo:
   1. La Administración cuando se actúe por ocupación directa y, en su caso, el beneficiario de la expropiación, cuando se actúe mediante expropiación forzosa, ya sea de forma integrada o aislada.
   2. El promotor de la actuación, cuando se opere en ámbitos de actuación integrada mediante procedimientos no expropiatorios.
2. Están obligados a dar cumplimiento al derecho de retorno el propietario de la finca y será ejercitable, si fuera necesario, frente al dueño de la nueva edificación.
3. La garantía del derecho de realojo y retorno quedará sujeta, en primer término, a las reglas contenidas en esta ley, sin perjuicio de los posibles acuerdos a los que voluntariamente pudieran llegar las partes, incluida su sustitución por una cantidad en metálico.
4. En toda actuación urbanística de regeneración y renovación urbana que conlleve el deber de realojo y retorno al mismo, la asistencia y orientación por medio de trabajadores sociales a todos aquellos sectores poblacionales que precisen de una atención especial, bien sea por razones de edad, discapacidad, inmigración, drogodependencia, por tratarse de víctimas de violencia de género en los términos previstos en la legislación de Cantabria para la prevención de la violencia contra las mujeres y la protección a sus víctimas, así como otras circunstancias que pongan de manifiesto un evidente riesgo de exclusión social de esos individuos o grupos.

Artículo 200. Normas de procedimiento del realojo.

1. Los instrumentos de planificación territorial y el Planeamiento General podrán establecer las normas de procedimiento que estimen convenientes para el correcto cumplimiento del deber de realojo en los términos establecidos en esta ley. En defecto de regulación específica en el Planeamiento General se podrán establecer el planeamiento de desarrollo Parcial o Especial.
2. Sin perjuicio de lo anterior, todo procedimiento de realojamiento respetará, al menos, las siguientes normas procedimentales comunes:
   1. La Administración actuante identificará a los ocupantes legales a que hace referencia el artículo 197, mediante cualquier medio admitido en derecho y les notificará la inclusión del inmueble en la correspondiente actuación, otorgándoles un trámite de audiencia que, en el caso de que exista también un plazo de información pública, coincidirá con éste. Asimismo, verificará el cumplimiento de lo previsto en el artículo 199.4.
   2. Durante el trámite de audiencia o información pública, los interesados, además de acreditar que cumplen los requisitos legales necesarios para ser titulares del derecho de realojamiento podrán solicitar el reconocimiento de dicho derecho o renunciar a su ejercicio. La ausencia de contestación no impedirá a la Administración continuar el procedimiento.
   3. Una vez finalizado el trámite previsto en la letra anterior, la Administración aprobará el listado definitivo de las personas que tienen derecho a realojamiento, si no lo hubiera hecho ya con anterioridad y lo notificará a los afectados.
   4. La Administración actuante verificará que el obligado a dar cumplimiento al derecho de realojo ha puesto a disposición del titular de este derecho, la vivienda de sustitución con carácter previo al desalojo de la vivienda a sustituir.