Capítulo I. Intervención pública en el mercado del suelo

Sección 1.ª Patrimonios públicos del suelo

Artículo 201. Constitución.

1. Los Ayuntamientos cuya población de derecho supere los 5.000 habitantes deberán constituir un patrimonio municipal del suelo con la finalidad de obtener reservas para actuaciones de iniciativa pública, regular el mercado de terrenos y facilitar la ejecución del planeamiento.
2. Los bienes del patrimonio municipal del suelo constituyen un patrimonio diferenciado de los restantes bienes municipales.
3. Los ingresos obtenidos por la enajenación de los terrenos que constituyen el patrimonio municipal del suelo se destinarán a los mismos fines previstos en el artículo 206 de esta ley y, en particular, a la conservación y ampliación de dicho patrimonio.

Artículo 202. Bienes que integran el patrimonio municipal del suelo.

1. Integrarán el patrimonio municipal del suelo los siguientes bienes y derechos de titularidad municipal:
   1. Los que resulten clasificados como suelo urbano o urbanizable.
   2. Los obtenidos como consecuencia de cesiones o su monetización.
   3. Los que sean adquiridos con la finalidad de ser incorporados al patrimonio municipal del suelo.
   4. Los procedentes del ejercicio del derecho de tanteo y retracto.
   5. Los obtenidos como consecuencia de expropiaciones urbanísticas.
   6. Los créditos que tengan como garantía hipotecaria los bienes incluidos en ellos.
   7. Los intereses o beneficios de sociedades o entidades en las que se aporten como capital público bienes de dichos patrimonios.
   8. Las transferencias y consignaciones presupuestarias cuyo fin sea la conservación, ampliación o gestión de los mismos.
   9. Los ingresos obtenidos como consecuencia de la gestión del propio patrimonio.
   10. Los ingresos obtenidos por la transferencia a particulares de aprovechamientos urbanísticos que correspondan a la Administración.
   11. Los ingresos obtenidos en concepto de sanciones urbanísticas.
   12. Los ingresos obtenidos con el canon de construcciones en suelo rústico.
2. Se integran también en el patrimonio municipal del suelo los fondos públicos consignados con la finalidad de conservar, ampliar o gestionar los bienes a los que se refiere el apartado anterior, así como los intereses generados por dichos fondos.

Artículo 203. Subsuelo bajo el dominio público y constitución de complejos inmobiliarios.

1. El planeamiento podrá prever la utilización como bien patrimonial, del subsuelo bajo superficie dotacional pública de forma separada, implicando la desafectación expresa del dominio público.
2. El subsuelo se integrará en el patrimonio municipal de suelo y el vuelo en el dominio público. Ambos coexistirán como complejo inmobiliario o en régimen de propiedad horizontal.

Artículo 204. Consignación de créditos en los Presupuestos municipales para el patrimonio municipal del suelo.

Los Ayuntamientos cuya población de derecho supere los 5.000 habitantes, consignarán anualmente en sus presupuestos una cantidad equivalente, al menos, al 5 por ciento del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras con destino al patrimonio municipal del suelo.

Artículo 205. Reservas de terrenos.

1. El planeamiento podrá establecer, en cualquier clase de suelo, reservas de terrenos de posible adquisición para la constitución o ampliación del patrimonio municipal del suelo, o la delimitación de las reservas de terrenos con la misma finalidad.
2. El establecimiento o la delimitación de las reservas de terrenos con la finalidad expresada en el apartado anterior comporta:
   1. La declaración de la utilidad pública y la necesidad de la ocupación a efectos de expropiación forzosa por un tiempo máximo de cuatro años, prorrogable una sola vez por otros dos años. La prórroga deberá fundarse en causa justificada y acordarse, de oficio o a instancia de parte, previa información pública y audiencia de los propietarios afectados por plazo común de veinte días.
   2. La sujeción de todas las transmisiones que se efectúen en las reservas a los derechos de tanteo y retracto previstos en la presente ley.

   Los plazos de vigencia de la declaración de la utilidad pública y la necesidad de ocupación, y de su eventual prórroga, cuando se trate de suelo urbano, serán la mitad de los expresados en el apartado a) anterior.

3. El procedimiento para efectuar reservas de terrenos no previstos en el Planeamiento General incluirá una aprobación inicial que realizará el Alcalde, un trámite de información pública por plazo no inferior a veinte días y una aprobación definitiva que corresponderá al Pleno.

Artículo 206. Destino del patrimonio municipal del suelo.

1. Los bienes y fondos integrantes del patrimonio municipal del suelo deberán ser destinados a las siguientes finalidades:
   1. Construcción de vivienda protegida.
   2. Construcción de edificaciones para usos productivos o terciarios para atender las necesidades que requiera el carácter integrado de operaciones de regeneración y renovación urbana.
   3. Urbanización y ejecución de dotaciones y equipamientos públicos, incluidos los sistemas generales, así como, en su caso, el pago de las expropiaciones necesarias para ello.
   4. Compensación a propietarios cuyos terrenos hayan sido objeto de ocupación directa o expropiación, previa valoración de dichos terrenos y su plasmación en el correspondiente convenio.
   5. El pago del justiprecio, cuando la expropiación sea el mecanismo elegido para intervenir en el mercado inmobiliario, o en caso de incumplimiento por sus propietarios del deber legal de uso y conservación, en suelo urbano, por incumplimiento de la función social de la propiedad.
   6. Conservación, gestión o ampliación del propio patrimonio municipal del suelo incluso mediante la adquisición de viviendas destinadas a su cesión o para su arrendamiento por precio inferior al del mercado.
   7. Operaciones de iniciativa pública de rehabilitación, renovación o regeneración urbanas, así como ayudas a la iniciativa privada con la misma finalidad.
   8. Gastos de realojo y de retorno en actuaciones de iniciativa pública.
   9. Compensación o indemnización a propietarios afectados por actos u omisiones de la Administración urbanística que hayan generado responsabilidad patrimonial.
   10. Otros fines y usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico vigente.
2. Cuando el planeamiento atribuya a los terrenos integrantes del patrimonio municipal del suelo una clasificación, o calificación urbanística incompatible con los fines señalados en el apartado anterior, la Administración podrá enajenar dichos terrenos mediante subasta por precio no inferior al que resulte de su tasación previa conforme a los criterios de la legislación del Estado. Los ingresos obtenidos se destinarán a los fines a que se refiere este artículo.
3. La Administración podrá permutar los bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo por otros inmuebles de análogo valor, previa tasación y de acuerdo con la legislación vigente en materia de bienes.
4. Excepcionalmente, los municipios que dispongan de un patrimonio público del suelo, podrán destinarlo a reducir la deuda comercial y financiera del Ayuntamiento en los términos previstos en la legislación básica del Estado.

Artículo 207. Cesiones onerosas.

1. Los terrenos pertenecientes al patrimonio municipal del suelo con calificación adecuada a los fines establecidos en el párrafo a) del artículo 206.1 podrán ser enajenados por los Ayuntamientos. La enajenación se llevará a cabo en virtud de concurso y no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación se hará constar esta limitación. El pliego de condiciones fijará plazos máximos para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno mereciera ya la calificación de solar. El pliego de condiciones fijará asimismo los precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación y las demás condiciones que fueran procedentes.
2. No obstante lo previsto en el apartado anterior, se podrá acordar la enajenación directa de los bienes y derechos del patrimonio público del suelo en los siguientes supuestos:
   1. Cuando fuera declarada desierta la licitación pública promovida para la enajenación o ésta resultase fallida como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones por parte del adjudicatario, siempre que no hubiese transcurrido más de un año desde la celebración de la misma. En este caso, las condiciones de la enajenación no podrán ser inferiores de las anunciadas previamente o de aquellas en que se hubiese producido la adjudicación.
   2. Cuando se trate de solares que, por su forma o pequeña extensión, resulten inedificables y la venta se realice a un propietario colindante.
   3. Cuando la titularidad del bien o derecho corresponda a dos o más propietarios y la venta se efectúe a favor de uno o más copropietarios.
   4. Cuando la venta se efectúe a favor del titular de un derecho de adquisición preferente reconocido por disposición legal.
   5. Cuando, por razones excepcionales debidamente justificadas, se considere conveniente efectuar la venta a favor del ocupante del inmueble.
3. Asimismo, los bienes de los patrimonios públicos de suelo podrán transmitirse mediante enajenación o permuta por precio no inferior al valor de su aprovechamiento, de forma directa:
   1. A favor de propietarios a los que corresponda un aprovechamiento superior al permitido por el planeamiento en la unidad de actuación en la que estén incluidos sus terrenos.
   2. A favor de propietarios a los que corresponda un aprovechamiento inferior al permitido por el planeamiento en la unidad de actuación en la que estén incluidos sus terrenos, únicamente cuando se trate de transmitirles dicho exceso de aprovechamiento.
   3. A favor de titulares de derecho de superficie, cuando se trate de transmitirles los bienes sobre los cuales esté constituido el derecho.
   4. En caso de permuta, cuando se justifique la idoneidad de los bienes inmuebles a obtener para el cumplimiento de las determinaciones del planeamiento urbanístico o para la satisfacción de otras necesidades de interés público.
   5. A favor de entidades de carácter asistencial, social o sindical sin ánimo de lucro, que promuevan la construcción de vivienda protegida y acrediten su experiencia y medios para garantizar la viabilidad de la promoción.
   6. Cuando la enajenación se derive de convenios entre administraciones públicas o entre éstas y sus entes instrumentales.
   7. En el caso de edificios de viviendas de titularidad pública o de organismos y empresas mercantiles dependientes, cuando los peticionarios sean sus ocupantes legales.
   8. En el supuesto de construcción de vivienda protegida promovida por organismos públicos o sus entes instrumentales, cuando dicha actividad constituya su objeto específico.
   9. En el caso de construcción de edificios públicos destinados a organismos oficiales que requieran un determinado emplazamiento sobre suelos calificados como dotacionales.
   10. En el caso de construcción de edificios de servicio público de propiedad pública o de entidades sin ánimo de lucro que requieran un determinado emplazamiento, tales como centros asistenciales, culturales o sanitarios o instalaciones deportivas, y así estuvieran calificados por la ordenación urbanística.

Artículo 208. Cesiones gratuitas.

1. En casos justificadamente motivados, los Ayuntamientos podrán ceder terrenos del patrimonio municipal del suelo por precio inferior al del valor que legalmente les corresponda, o incluso gratuitamente, para ser destinados a vivienda protegida. La cesión se llevará a cabo mediante concurso cuyo pliego establecerá las condiciones señaladas en el artículo anterior.
2. Los Ayuntamientos también podrán ceder directamente terrenos del patrimonio municipal del suelo por precio inferior al de su valor, o con carácter gratuito, a favor de entidades privadas de interés público sin ánimo de lucro que vayan a destinarlos a usos de interés social que redunden en beneficio manifiesto de los respectivos municipios, así como en el supuesto de que el cesionario sea ocupante legal de la vivienda afectada por acuerdo de realojo en forma de permuta total o parcial, justificado por acuerdo expreso con la Administración actuante o incluido en la reparcelación.

Artículo 209. Competencia.

La competencia para acordar las permutas, enajenaciones y cesiones de terrenos del patrimonio municipal del suelo a que se refieren los artículos 206, 207 y 208 corresponderá al órgano municipal que, en cada caso, establezca la legislación de régimen local.

Artículo 210. Derecho de readquisición preferente.

1. Al enajenar bienes pertenecientes a sus patrimonios de suelo, las Administraciones deberán insertar las cláusulas oportunas que obliguen al adquirente a respetar los compromisos que justifiquen el interés público de la operación, referidos, según los casos, a la urbanización del terreno, a su edificación y al precio de venta de las viviendas resultantes. Estos compromisos deberán estar en concordancia con las determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico y de gestión aplicables.
2. Si el adquirente de un bien procedente de un patrimonio público de suelo lo enajenase antes de su edificación en el plazo de cuatro años desde que lo adquirió, la Administración que se lo cedió podrá readquirirlo al mismo precio al que se lo vendió, o al precio de mercado si fuera inferior.
3. El adquirente de un bien procedente de un patrimonio público de suelo que hubiese adquirido el deber de edificación y pretendiere enajenarlo deberá notificar su propósito a la Administración, que tendrá un plazo de tres meses para ejercitar el derecho de readquisición preferente.
4. Las Administraciones públicas que sean titulares de patrimonios públicos de suelo dotarán créditos presupuestarios para el ejercicio de esta facultad con el carácter de ampliables.

Artículo 211. Patrimonio regional de suelo.

1. La Comunidad Autónoma deberá constituir, mantener y gestionar su propio patrimonio regional de suelo y, a tal efecto, se consignarán en los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma las partidas económicas suficientes para su adecuada dotación. La constitución de dicho patrimonio tiene por finalidad encauzar y desarrollar la ordenación del territorio, obtener reservas de suelo para actuaciones de interés autonómico y apoyar las acciones urbanísticas legalmente asignadas a los patrimonios municipales del suelo, en especial en lo que se refiere a los pequeños municipios, poniendo a su disposición el suelo preciso para la realización de los fines previstos en el artículo 206 de esta ley.
2. El patrimonio regional de suelo estará integrado por aquellos bienes y derechos de titularidad pública que la Comunidad Autónoma adquiera por expropiación o por cualquiera de los modos previstos en el ordenamiento jurídico para su incorporación formal y expresa a dicho patrimonio y finalidad.
3. La Comunidad Autónoma podrá transmitir o ceder directamente bienes inmuebles del patrimonio regional de suelo, incluso con carácter gratuito, a favor de cualquiera de las entidades integrantes del sector público institucional de Cantabria para fines de utilidad pública o interés social.
4. Serán de aplicación, en lo que proceda, las demás reglas establecidas en esta ley para los patrimonios municipales del suelo.

Artículo 212. Cesiones entre titulares de patrimonios públicos de suelo.

Los Ayuntamientos, la Comunidad Autónoma y las entidades integrantes del sector público institucional de cada una de esas administraciones podrán permutar, ceder o transmitir directamente, incluso a título gratuito, todo tipo de bienes inmuebles de los respectivos patrimonios del suelo para ser destinados a vivienda protegida, parque público de vivienda y usos productivos o terciarios para atender las necesidades que requiera el carácter integrado de operaciones de regeneración y renovación urbana, equipamientos comunitarios y otras instalaciones o edificaciones de uso público e interés social. La Administración General del Estado y las demás Administraciones públicas podrán también beneficiarse de estas cesiones.

Sección 2.ª Derecho de superficie

Artículo 213. Derecho de superficie.

1. Las Administraciones públicas y demás entidades dependientes de ellas podrán constituir derechos de superficie, en los términos de la legislación básica del Estado, para realizar construcciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca de su propiedad o ajena. También se podrán constituir sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones para los fines previstos en el artículo 206.1 de esta ley.
2. Sin perjuicio de la regulación del derecho de superficie establecido en la legislación del Estado, el procedimiento de su constitución y el carácter oneroso o gratuito del mismo, se regirá, en función de la naturaleza del superficiario, por lo dispuesto en la Sección anterior.

Artículo 214. Extinción del derecho de superficie.

1. El derecho de superficie se extinguirá por el transcurso del plazo que será necesariamente establecido en su título constitutivo. Dicho plazo no podrá exceder del que establezca como máximo la legislación básica estatal, sin perjuicio de su carácter reconstituible. Una vez extinguido, el propietario del suelo hará suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título por el que se hubiera constituido el derecho. La extinción del derecho de superficie provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
2. El derecho de superficie se extinguirá también si no se edifica en el plazo previsto.
3. Si por cualquier otra causa distinta de las previstas en los apartados precedentes se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y de superficie, las cargas que recaigan sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente.

Sección 3.ª Derechos de tanteo y retracto

Artículo 215. Derechos de tanteo y retracto.

1. A efectos de intervenir y regular el mercado inmobiliario, coadyuvar al cumplimiento de las limitaciones de precio en las compraventas de vivienda protegida y, en general, para contribuir a los fines asignados al patrimonio municipal del suelo, los municipios podrán delimitar áreas de suelo urbano o urbanizable en las que todas o algunas de las transmisiones onerosas de terrenos o construcciones a que se refiere el apartado 2 de este artículo, queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el Ayuntamiento.
2. El ejercicio de los derechos previstos en el apartado anterior sólo podrá establecerse en relación con todas o algunas de las siguientes transmisiones:
   1. Terrenos sin edificar.
   2. Terrenos con edificaciones declaradas en ruina o fuera de ordenación.
   3. Terrenos destinados a la construcción de vivienda protegida sin ejecutar.
3. Quedarán igualmente sujetos a tanteo y retracto, en todo caso, como si de transmisión onerosa se tratase, los siguientes negocios jurídicos:
   1. La transmisión onerosa de más del 50 por ciento de las acciones o participaciones sociales de entidades mercantiles, cuyo activo esté constituido en más del 80 por ciento por bienes sujetos a los derechos de tanteo o retracto.
   2. El otorgamiento de opción de compra y, en general, cualesquiera otros negocios jurídicos que atribuyan a terceros derechos preferentes y excluyentes a la adquisición de bienes incluidos en áreas de tanteo y retracto, o de las acciones o participaciones sociales a las que se refiere la letra anterior.
4. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos previstos en este artículo será de diez años a contar desde la delimitación del área, salvo que en ese momento se fije otro menor.

Artículo 216. Procedimiento.

1. La delimitación de las áreas a que se refiere el artículo 215.1 de esta ley podrá efectuarse por el planeamiento urbanístico o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de actuación.
2. En la documentación específica relativa a la delimitación deberá figurar una memoria justificativa de la necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto, los objetivos a conseguir, la justificación del ámbito delimitado y una relación de bienes y derechos afectados, siendo preceptiva la notificación a los propietarios previamente al trámite de información pública.
3. En el sistema de expropiación, la delimitación de la unidad de actuación supondrá la delimitación del área para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, siempre que aquella contenga la relación de propietarios y la descripción de bienes y derechos afectados.
4. Los Ayuntamientos remitirán a los Registros de la Propiedad correspondientes copia certificada de los planos que reflejen la delimitación y relación detallada de las calles o sectores comprendidos, en aquellas áreas y de los propietarios y bienes concretos afectados, mediante traslado, en su caso, de copia del acuerdo de delimitación, con indicación del alcance y extensión del derecho de adquisición preferente.

Artículo 217. Notificación de transmisión.

1. Los propietarios de bienes incluidos en una de las áreas a que se refiere el artículo 215 de esta ley deberán notificar a la Administración actuante la decisión de enajenarlos, con expresión del precio y forma de pago proyectados y restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta días desde que se haya producido la notificación.
2. También deberán notificar a la Administración actuante la transmisión onerosa de más del 50 por ciento de las acciones o participaciones sociales de entidades mercantiles, cuyo activo esté constituido en más del 80 por ciento por terrenos o edificaciones sujetos a los derechos de tanteo o retracto, durante un plazo de sesenta días desde que se haya producido la notificación.
3. No podrán efectuarse transmisiones sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones, si no aparece acreditada la realización de las notificaciones contempladas en los apartados anteriores.

Artículo 218. Ejercicio del retracto.

1. La Administración actuante podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida en el artículo 217.1 de esta ley, se omitiese en ella cualquiera de los requisitos exigidos, o el precio efectivo de la transmisión resultará inferior o menos onerosa a las restantes condiciones de la misma.
2. Este derecho deberá ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales contados desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquiriente deberá notificar, en todo caso, a la Administración actuante, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuese formalizada.

Artículo 219. Caducidad de la notificación.

1. Los efectos de la notificación de transmisión a la Administración actuante para el ejercicio del derecho de tanteo caducarán, si en los cuatro meses siguientes a la misma no se efectúa dicha transmisión.
2. La transmisión realizada transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

Artículo 220. Pago del precio.

1. El precio podrá pagarse en metálico o mediante la entrega de terrenos de valor equivalente, si las partes así lo convienen.
2. El pago del bien adquirido deberá realizarse en un plazo de tres meses desde el ejercicio de los derechos de tanteo o retracto, transcurrido el cual caducará el derecho sin que pueda volver a ejercitarse. En el caso del retracto la cantidad adeudada devengará el interés legal desde la fecha en que la Administración lo ejercitó.
3. Cuando el precio deba pagarse en distintos plazos, el incumplimiento por la Administración de cualquiera de ellos dará derecho al acreedor a instar la resolución de la transmisión realizada a favor de aquella.
4. En el supuesto de vivienda protegida, en ningún caso se podrá superar el precio máximo fijado en la normativa de protección.

Sección 4.ª Registro de edificaciones y solares

Artículo 221. Registro de edificaciones y solares.

1. El Registro municipal de edificaciones y solares tiene como función individualizar y registrar los solares y edificaciones inadecuadas o inconclusas, para las que se haya declarado el incumplimiento de los deberes urbanísticos de edificar o rehabilitar en los plazos legalmente establecidos.
2. Será obligatoria la existencia del Registro municipal de edificaciones y solares en aquellos municipios con más de 20.000 habitantes y potestativo en el resto.
3. El Registro municipal de solares será público y podrá ser consultado libremente por cualquier persona, que podrá asimismo instar al Ayuntamiento la inclusión en él de los bienes que, no estando registrados, considere que deban serlo de conformidad con lo previsto en este artículo.

Artículo 222. Inclusión de bienes en el Registro.

1. La inclusión de un bien en el Registro municipal de edificaciones y solares será obligatoria para el ayuntamiento cuando se den las circunstancias del artículo 221.1 de esta ley. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, iniciará el procedimiento de inclusión del bien en el Registro municipal de edificaciones y solares, previa notificación al interesado.
2. El acuerdo de inclusión de un bien en el Registro contendrá la descripción del bien y su valoración, con indicación separada del valor del suelo y, en su caso, de las obras inacabadas.
3. Se dará traslado del acuerdo de inclusión en el Registro municipal de edificaciones y solares al Registro de la Propiedad.
4. La inclusión de un bien en el Registro municipal de edificaciones y solares supone la declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación a efectos expropiatorios, así como la habilitación al Ayuntamiento para aplicar, en su caso, el régimen de venta o de sustitución forzosa, sin perjuicio de la posibilidad de dictar, en su caso, cuantas órdenes de ejecución fueran precisas para garantizar la seguridad, la salud y el ornato público. Asimismo, implica la imposibilidad del propietario para iniciar o continuar la urbanización y edificación de dichos bienes.
5. La inexistencia del Registro municipal señalado no afectará a la validez y eficacia de las resoluciones declaratorias del incumplimiento, ni a la obligación de la administración actuante de comunicarlas al Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación de suelo del Estado.

Artículo 223. Venta forzosa.

1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, en el plazo máximo de un año desde la inclusión del inmueble en el Registro municipal de edificaciones y solares o de la declaración del incumplimiento y de la emisión, en su caso, de la orden oportuna, podrá enajenar en subasta pública, con el tipo de licitación que resulte de la inicial valoración global del inmueble y, en su caso, de las obras.
2. La convocatoria de la subasta se publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria» y en, al menos, un diario de difusión regional, con indicación de las características del inmueble, valoración, condiciones para su adjudicación y obligaciones del adjudicatario.
3. Si la subasta fuera declarada desierta se convocará de nuevo en el plazo de seis meses.
4. Si la segunda subasta también quedara desierta, el Ayuntamiento podrá enajenar directamente el inmueble por el precio del último tipo de licitación.
5. El 50 por ciento del precio obtenido con la venta de los inmuebles, una vez deducidos los gastos ocasionados y, en su caso, las sanciones aplicables, se entregará al propietario, correspondiendo la diferencia al Ayuntamiento.
6. El adquirente de solares y construcciones incluidos en el Registro municipal de edificaciones y solares a que se refiere esta sección, tomará posesión de la finca en el plazo máximo de un mes desde que se le notifique la adjudicación y quedará obligado a iniciar o reanudar las obras de edificación en el plazo de un año, a partir de la fecha de toma de posesión de la finca.
7. Si es necesaria la obtención de nueva licencia, las obras deberán quedar terminadas en el plazo establecido en la nueva licencia, en caso contrario deberán quedar terminadas en el plazo establecido en la licencia originaria y a falta del mismo, en el de dos años desde la toma de posesión de la finca.
8. El incumplimiento por el adquirente de las anteriores obligaciones determinará de nuevo la inclusión del inmueble en el Registro municipal de edificaciones y solares.

Artículo 224. Sustitución Forzosa.

1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, en el plazo máximo de un año desde la inclusión del inmueble en el Registro municipal de edificaciones y solares o de la declaración del incumplimiento y de la emisión, en su caso, de la orden oportuna, podrá seleccionar como sustituto forzoso del propietario a cualquier particular con capacidad suficiente para asumir las responsabilidades del mismo, mediante concurso público, siempre que asuma la obligación de solicitar licencia en el plazo máximo de tres meses, a contar desde la fecha en que adquiera la disponibilidad del terreno y ejecute las obras de edificación en el plazo en ella establecido.
2. La convocatoria del concurso podrá adoptar la modalidad de expropiación del inmueble con beneficiario privado, la de edificación en la modalidad de aportación mediante el reparto de partes de los productos edificados en régimen de propiedad horizontal entre el adjudicatario promotor y la propiedad o ambas modalidades indistintamente, publicándose en el «Boletín Oficial de Cantabria» y en, al menos, un diario de difusión regional, con indicación de las características del inmueble, valoración, condiciones para su adjudicación y obligaciones del sustituto adjudicatario.
3. Los aspirantes a la adjudicación de la sustitución forzosa deberán presentar, además de la acreditación de su capacidad profesional para contratar en los términos de la legislación de contratos, un anteproyecto de edificación o, en su caso, de rehabilitación, así como una memoria de viabilidad económica en los términos establecidos en el artículo 70.4.c) de esta ley.
4. Convocado el concurso público en la modalidad de expropiación con beneficiario privado y sólo se presente una oferta, el Ayuntamiento podrá optar por adjudicar la edificación al ofertante único o abrir un nuevo plazo de un mes, para que puedan presentarse otras ofertas. Cuando se presenten varias ofertas, el Ayuntamiento elegirá motivadamente entre ellas, conforme a los pliegos del concurso que tendrán en cuenta a la hora de establecer los criterios de adjudicación, entre otros factores, el precio de las viviendas resultantes. El Ayuntamiento decidirá acerca de las ofertas presentadas en el plazo de un mes, salvo que se haya optado por permitir su mejora o nuevas proposiciones, en cuyo caso se ampliará un mes más.
5. En la modalidad de aportación será necesaria la aprobación municipal previa de un Pliego de Condiciones que pondere de manera objetiva y proporcionada, como mínimo, los siguientes factores:
   1. Mayor calidad del proyecto técnico.
   2. Menores costes de la ejecución total de la edificación, desagregando el coste de contrata y los gastos generales, financieros y beneficio del promotor.
   3. Menores precios de venta, rentas de arrendamiento y el mayor número de viviendas que el adjudicatario promotor destine a protección pública, en la parte de la edificación que le corresponde en la modalidad de aportación.
   4. Cualesquiera otro que contribuya a la mejora del interés general de la sustitución.
6. Elegido el sustituto del titular del inmueble en cualquiera de las dos modalidades, el Ayuntamiento se lo notificará al propietario del terreno y ordenará su anotación en el Registro de la Propiedad, en los términos de la legislación del Estado.
7. El 50 por ciento del precio obtenido con la venta de los inmuebles, una vez deducidos los gastos ocasionados y, en su caso, las sanciones aplicables, se entregará al propietario. No obstante, previamente a la resolución de incumplimiento y previa suscripción de convenio entre el Ayuntamiento y la persona titular de la propiedad, se podrá acordar la convocatoria de concurso para la ejecución sustitutoria exclusivamente en la modalidad de aportación, mediante el reparto de la superficie a edificar en régimen de propiedad horizontal entre el adjudicatario y promotor de la construcción y el titular del inmueble, sin proceder a la declaración de incumplimiento y sin aplicación de la sanción anteriormente señalada.

Artículo 225. Cese de efectos de la inclusión en el Registro.

Transcurridos los plazos establecidos en los artículos 223 y 224 de esta ley sin que el Ayuntamiento haya iniciado los trámites correspondientes para la venta o sustitución forzosa y, en todo caso, transcurridos dos años de su inclusión, sin que se hayan finalizado dichos procedimientos, quedará sin efecto la inclusión de cualquier inmueble en el Registro municipal de edificaciones y solares y todas sus consecuencias. Transcurridos dos años desde su baja en el registro municipal de edificaciones y solares, se podrá instar nuevamente el procedimiento para su inclusión en el mismo.

Artículo 226. Ejecución subsidiaria o expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores y en los mismos supuestos, el Ayuntamiento podrá acordar la ejecución subsidiaria o bien expropiar los bienes a que se refiere esta sección por incumplimiento de la función social de la propiedad. En tal caso, el justiprecio expropiatorio se calculará siempre conforme a los criterios y pautas de la legislación del Estado y será abonado por el Ayuntamiento, una vez deducidos los gastos ocasionados y, en su caso, las sanciones aplicables.

Capítulo II. Intervención administrativa en la edificación y uso del suelo y subsuelo

Sección 1.ª Autorizaciones previas de los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y subsuelo

Subsección 1.ª Autorizaciones de construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico

Artículo 227. Competencia para autorizar construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación sectorial aplicable y de lo establecido en el apartado 3 del presente artículo, la autorización para las construcciones, instalaciones y usos permitidos en el artículo 49 de esta ley, en el suelo rústico de especial protección, corresponderá a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación sectorial aplicable y de lo establecido en el apartado 3 del presente artículo, la autorización para las construcciones, instalaciones y usos permitidos en el artículo 50 de esta ley, en el suelo rústico de protección ordinaria, corresponderá:
   1. Al Ayuntamiento, en los municipios con Planeamiento General, previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo que será vinculante cuando proponga la denegación fundada en infracción concreta de requisitos y condiciones previstos en esta ley, en el planeamiento territorial o en la legislación sectorial. El motivo que origine esa denegación deberá estar expresamente recogido en las normativas anteriormente mencionadas.
   2. A la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en los municipios sin Planeamiento General y en todos cuando las instalaciones, construcciones y usos se extiendan a más de un término municipal.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación sectorial aplicable y el planeamiento territorial, se podrán autorizar directamente, mediante licencia municipal o en su caso, declaración responsable o comunicación, las siguientes actuaciones:
   1. Las obras de mantenimiento y conservación de infraestructuras existentes de titularidad pública o privadas de utilidad pública y las de edificaciones preexistentes que no impliquen aumento de volumen, así como la modificación, sustitución, conservación y mantenimiento de sus redes e instalaciones privadas de suministro y depuración que discurran por el interior de la parcela.
   2. La nivelación de terrenos no vinculada a usos constructivos, sin afectar a los valores naturales, culturales y paisajísticos de la finca y que no implique la generación de riesgos.
   3. La construcción de viviendas aisladas de carácter unifamiliar, así como de las instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural incluidos los campamentos de turismo y las áreas de servicio de autocaravanas, en las Áreas de Desarrollo Rural a que se refiere el artículo 86 de esta ley.
   4. La instalación de paneles solares o fotovoltaicos para el aprovechamiento de energía solar para autoconsumo de potencia inferior a 100 kW y la construcción de instalaciones o elementos accesorios de la edificación o vivienda existente, tales como garajes o porches hasta una superficie máxima de veinte metros cuadrados o instalaciones y edificaciones destinadas a la guarda de aperos de labranza o cobijo de animales domésticos hasta una superficie máxima de seis metros cuadrados.
   5. Las pequeñas construcciones en suelo rústico de protección ordinaria y en el de protección agrícola o ganadera destinadas a la guarda de aperos de labranza, siempre que su superficie máxima no supere los seis metros cuadrados y carezcan de cimentación y ventanas, permitiéndose una placa de asiento de hormigón de 20 centímetros de espesor y un hueco para la ventilación con una superficie máxima de 50 centímetros cuadrados.
   6. Las obras de construcción, modificación, conservación y mantenimiento de los cierres y vallados de fincas, así como las obras de conservación y mantenimiento de accesos privados existentes.
   7. La realización de catas y sondeos, así como, la instalación provisional de instrumentos y torres de medición para la elaboración de proyectos, cálculos técnicos o estudios ambientales.

Artículo 228. Procedimiento para autorizar construcciones en suelo rústico.

1. Cuando la competencia para otorgar la autorización corresponda a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en virtud de lo previsto en el artículo 227.1 y 2.b), el procedimiento será el siguiente:
   1. Solicitud del interesado ante la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo acompañada del correspondiente proyecto básico firmado por técnico competente, en el que deberá incluirse:
      1. Características del emplazamiento y de la construcción o instalación que se pretenda, que quedarán reflejadas en un plano de situación, con indicación de la distancia de la edificación prevista, en su caso, al suelo urbano.
      2. En el supuesto de nuevas construcciones, análisis de los posibles riesgos naturales o antrópicos, así como de los posibles valores ambientales, paisajísticos, culturales o cualesquiera otros que pudieran verse gravemente comprometidos por la actuación y justificación de las medidas propuestas con objeto de prevenir o minimizar los efectos de la actuación sobre los mismos.
   2. Sometimiento del expediente a información pública, por plazo de quince días. El citado trámite será anunciado en el "Boletín Oficial de Cantabria".

      Cuando se trate de infraestructuras lineales, no será necesario el trámite de información pública siempre que se acredite que, al solicitar las previas autorizaciones a la Administración sectorial competente, el proyecto ya se sometió a dicho trámite.

      Del mismo modo, cuando se trate de medidas compensatorias aprobadas en el seno de un procedimiento de evaluación ambiental, tampoco será necesario el citado trámite de información pública, cuando se acredite que ya han sido sometidas a dicho trámite en el seno del procedimiento ambiental.

      Simultáneamente, se solicitará informe al Ayuntamiento, que deberá pronunciarse sobre el cumplimiento del planeamiento vigente y de las normas de aplicación directa, así como sobre la posible existencia de valores ambientales, existencia o inexistencia de riesgos naturales acreditados y, en su caso, sobre la distancia de la edificación prevista al suelo urbano. El informe deberá emitirse en un plazo máximo de un mes, siendo de aplicación la suspensión del plazo máximo para resolver el procedimiento y notificar la resolución por el tiempo que medie entre la petición y la recepción del informe, en los términos establecidos en la legislación del procedimiento administrativo común.

      Transcurrido el plazo indicado sin que el Ayuntamiento se haya pronunciado, se entenderá que el informe es favorable.

   3. Resolución motivada de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo y ulterior notificación al Ayuntamiento y al solicitante interesado.

      Cuando se trate de la autorización de usos, construcciones, instalaciones y obras que se extiendan por más de un término municipal, el procedimiento será el mismo con la única diferencia de que la solicitud de informes y la notificación de la resolución de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo se realizará a todos los ayuntamientos afectados por la autorización.

      Transcurridos tres meses desde que los informes preceptivos y la documentación completa tengan entrada en el Registro de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo sin que se haya notificado expresamente a los interesados la resolución favorable, ésta se entenderá desestimada por silencio administrativo.

2. Cuando la competencia para otorgar la autorización corresponda a los Ayuntamientos en virtud de lo previsto en el artículo 227.2. a), la solicitud se integrará en el procedimiento previsto para la obtención de licencias urbanísticas, con las siguientes peculiaridades:
   1. El trámite de información pública se ajustará a lo establecido en el apartado 1 b) anterior, con las excepciones en él previstas.
   2. Simultáneamente, se remitirá solicitud de informe a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo que será vinculante en caso de que proponga la denegación fundada en infracción concreta de los requisitos y condiciones previstos en esta ley o en el planeamiento territorial. El informe deberá emitirse en el plazo máximo de dos meses, una vez recibida la documentación completa, transcurridos los cuales se entenderá emitido en sentido favorable.
   3. Otorgada la licencia municipal, se notificará dicho otorgamiento a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
3. Cuando se trate de autorización de usos, construcciones, instalaciones y obras en suelo y subsuelo situados en servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre en suelo rústico, el procedimiento será el señalado en el artículo 229.1.
4. Las resoluciones de autorización adoptadas por la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo a que se refiere este artículo, son previas e independientes a la licencia urbanística o declaración responsable y se referirán exclusivamente a los usos admisibles, a las características generales de la construcción, instalación u obra y a su integración en el medio y podrán ser concretadas y ajustadas en el proyecto para el que se solicite la correspondiente licencia o declaración responsable, trámite en el que deberá analizarse el cumplimiento del planeamiento municipal y resto de la normativa. Estas autorizaciones tendrán la vigencia de un año, durante el cual deberá solicitarse la correspondiente licencia municipal o declaración responsable, pudiendo ser objeto de prórroga por un plazo máximo de seis meses por causas justificadas.
5. Cuando se solicite la autorización para la implantación de usos o instalaciones en suelo rústico con vigencia temporal limitada, pero que sean susceptibles de reiterarse para temporadas o periodos posteriores, el interesado podrá hacerlo constar así en su solicitud, y la resolución de la Comisión Regional podrá autorizarlo advirtiendo que la autorización dará cobertura al uso temporal solicitado en periodos sucesivos en tanto se mantenga sin modificación el marco normativo aplicado y las características del uso sobre el que se ha concedido la autorización.

   En estos casos, una vez concedida la autorización de la Comisión Regional para la implantación temporal del uso o instalación, bastará que el interesado presente una declaración responsable en la que se haga constar que las condiciones del uso o la instalación que se pretende implantar son las mismas que las que se autorizaron para un periodo anterior.

6. En ningún caso se entenderán adquiridas, en virtud de lo previsto en este artículo, facultades en contra de la legislación o el planeamiento territorial o urbanístico.

Subsección 2.ª Autorizaciones de construcciones, instalaciones y usos en suelo y subsuelo situados en servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre

Artículo 229. Autorizaciones de usos, construcciones, instalaciones y obras en suelo y subsuelo situados en servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre.

1. En el suelo rústico, urbano y urbanizable situado en la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre, la autorización para los usos, construcciones, instalaciones y obras permitidos por la legislación de Costas, corresponderá a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo mediante el procedimiento del artículo 228.1 con las siguientes particularidades:
   1. Una vez que se reciba la documentación completa, se remitirá al órgano competente en materia de costas de la Administración General del Estado para que, en el plazo de un mes, emita informe sobre la delimitación del límite interior de la ribera del mar, línea de deslinde, mantenimiento de las servidumbres de tránsito y acceso al mar e incidencia de las construcciones y de las actividades que las mismas generen sobre la integridad del dominio público, siendo de aplicación la suspensión del plazo máximo para resolver el procedimiento y notificar la resolución por el tiempo que medie entre la petición y la recepción del informe, en los términos establecidos en la legislación del procedimiento administrativo común.
   2. La Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo dará traslado de la resolución del procedimiento, en el plazo máximo de diez días, al solicitante interesado, al Ayuntamiento y al órgano competente en materia de costas de la Administración General del Estado y será independiente de la correspondiente licencia urbanística, declaración responsable o comunicación que deba tramitarse ante el Ayuntamiento.
2. No obstante, para las obras permitidas del apartado 2.c) de la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, la autorización regulada en el apartado anterior, será sustituida por la presentación ante la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de una declaración responsable en la que de manera expresa y clara, se manifieste que tales obras no supondrán un aumento del volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes y que se cumple con los requisitos establecidos sobre eficiencia energética y ahorro de agua, cuando les sean de aplicación.

   La declaración responsable se ajustará a lo dispuesto en el artículo 69 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, tendrá la vigencia de un año y será independiente de la correspondiente licencia urbanística, declaración responsable o comunicación que deba tramitarse ante el Ayuntamiento.

3. En el supuesto de tala de árboles, no será preciso el trámite de información pública, y la documentación exigible será la requerida por la legislación de costas y, en su caso, por la normativa forestal.

Sección 2.ª Autorización de las actuaciones de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo

Artículo 230. Disposiciones comunes a las actuaciones de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo sujetas a control administrativo.

1. Las actuaciones de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo requerirán para su lícito ejercicio de licencia, declaración responsable o comunicación de conformidad con lo establecido en este y en los artículos siguientes, sin perjuicio de las demás intervenciones públicas exigibles por la legislación que les afecte y del respeto a los derechos civiles implicados.
2. No podrán realizarse las actuaciones a que se refiere el apartado primero en cualquier terreno en que fuere necesaria una concesión o autorización previa o, en su caso, declaración responsable o comunicación, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación sectorial o en la presente ley, sin que se acredite el otorgamiento de la misma o su presentación. Su denegación impedirá la obtención y el otorgamiento de la licencia municipal o, en su caso, la realización de dichas actuaciones, al amparo de una declaración responsable o comunicación.
3. Las licencias urbanísticas, las comunicaciones y las declaraciones responsables urbanísticas para la realización de obras o el ejercicio de actividades se sujetarán al procedimiento establecido en la normativa sobre régimen local y a lo que establezcan las correspondientes ordenanzas municipales.
4. Para la primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y las de reconstrucción o sustitución de edificaciones existentes será necesario que las obras estén finalizadas y que la dirección facultativa de las obras certifique bajo su responsabilidad que son aptas para su uso conforme al planeamiento urbanístico y al resto de normativa aplicable, lo que será verificado en el correspondiente trámite de primera ocupación, conforme a lo previsto en esta ley.

   En el caso de edificaciones o instalaciones destinadas específicamente al desarrollo de actividades mercantiles, comerciales o de servicios no sujetas a comprobación ambiental, será necesario además, que la dirección facultativa certifique que las instalaciones reúnen las debidas condiciones de tranquilidad, seguridad y salubridad, previstas en la normativa sectorial y el planeamiento urbanístico para su puesta en marcha, lo que será verificado en el correspondiente trámite de puesta en funcionamiento de la actividad, de acuerdo con lo previsto en esta ley.

   En el caso de actividades sujetas a comprobación ambiental, se estará a lo dispuesto en su normativa de aplicación.

5. Sin perjuicio de lo previsto en el título VI de esta ley, la resolución administrativa que declare la paralización o clausura en cualesquiera de las actuaciones a que se refiere este artículo por realizarse sin la correspondiente licencia, declaración responsable o comunicación, o sin ajustarse a la misma en lo esencial, podrá determinar la obligación de restituir la situación jurídica al momento previo al inicio de la actuación de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo y, en su caso, la imposibilidad de instar un procedimiento con ese objeto por un periodo no inferior a un año.
6. Los Instrumentos de Ordenación Territorial y Urbanística podrán establecer un régimen transitorio que regule la permanencia, modificación o extinción de la eficacia de licencias, declaraciones responsables urbanísticas o comunicaciones y en general de cualesquiera otros títulos administrativos habilitantes para el desarrollo de actuaciones a que se refiere el apartado 1 de este artículo, cuando se produzca un cambio sobrevenido de la ordenación territorial o urbanística. Asimismo, podrán regular el régimen transitorio al que deben sujetarse dichos actos, cuyo procedimiento se hubiera iniciado con anterioridad y no estuviera resuelto a la entrada en vigor del cambio sobrevenido de la ordenación territorial o urbanística.

Artículo 231. Licencia urbanística. Eficacia.

1. La licencia urbanística es el acto administrativo municipal mediante el que se autoriza la realización de cualquier acto urbanístico de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo, expresando el objeto de la misma, y las condiciones y plazos de ejercicio conforme a lo establecido en la normativa aplicable.

   La licencia urbanística no excluye la necesidad de obtener previamente las autorizaciones o concesiones que en cada caso sean pertinentes de acuerdo con lo dispuesto en la legislación sectorial o en la presente ley.

2. La licencia urbanística legitima para la realización de su objeto desde la fecha en que sea formalmente adoptada por el órgano competente, sin perjuicio de su notificación y de los efectos que derivan de la misma conforme a la legislación del procedimiento administrativo común.
3. Las licencias urbanísticas se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y el planeamiento territorial y urbanístico vigentes en el momento de la resolución, dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros. En ningún caso, se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades en contra de la legislación o el planeamiento territorial o urbanístico.
4. La resolución denegatoria de una licencia urbanística será siempre motivada.

Artículo 232. Declaración responsable y la comunicación. Eficacia.

1. La declaración responsable o comunicación por escrito del interesado, se presentará ante el Ayuntamiento, en los términos previstos en esta ley. El Ayuntamiento podrá verificar en cualquier momento la concurrencia de los requisitos exigibles y podrá ordenar, mediante resolución motivada, el cese de la actuación cuando no se ajuste a los mismos.
2. La declaración responsable y la comunicación conformes con el planeamiento y la normativa urbanística legitiman para la realización de su objeto y surtirán plenos efectos desde el momento de la presentación en el registro de la totalidad de la documentación requerida, sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección posterior que correspondan.

   El documento de declaración responsable urbanística deberá contener:

   1. Los datos previstos en la legislación en materia procedimental para las solicitudes de inicio de procedimientos a instancia del interesado.
   2. La identificación de la actuación urbanística a realizar, sus características y su ubicación.
   3. Manifestación expresa y bajo su responsabilidad, del cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable. En particular, deberá manifestarse que la actuación pretendida no se realiza sobre bienes que dispongan de algún tipo de protección conforme a la normativa de patrimonio cultural, no es exigible la obtención de licencia según la normativa sectorial y la actuación no altera los parámetros de ocupación y altura y no conlleva incrementos en la superficie construida o el número de viviendas.
   4. El compromiso expreso de mantener el cumplimiento de dichos requisitos durante el período de tiempo inherente a la realización de la actuación objeto de la declaración.
   5. Documentación técnica suscrita por técnico competente y visada por el colegio profesional competente, cuando así venga exigido por la legislación aplicable.
3. Cuando se requiera de alguna autorización o informe administrativo previo, la declaración responsable o comunicación tendrá que presentarse necesariamente acompañada de aquellos o, en su caso, del certificado administrativo del silencio producido.
4. La actuación sujeta a declaración responsable o comunicación se iniciará, interrumpirá o finalizará en los plazos previstos en la normativa de aplicación que, de no establecer otro distinto, será de dos meses para su comienzo y de un año para su finalización. Cuando se trate de la ejecución de obras, la propia declaración responsable indicará expresamente, conforme a lo dispuesto en este apartado, el plazo de iniciación y finalización de las mismas. Este plazo podrá ser prorrogado a instancia del interesado en los términos previstos con carácter general en ésta o desde el momento en que se tenga constancia de alguna de las siguientes circunstancias:
   1. La inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a la declaración responsable.
   2. La no presentación, ante la Administración competente, de la declaración responsable con la documentación requerida, en su caso, para acreditar el cumplimento de lo declarado.
   3. La inobservancia de los requisitos impuestos por la normativa aplicable.
   4. El incumplimiento de los requisitos necesarios para la ocupación o utilización conforme al uso previsto. En este caso, si la Administración no adopta las medidas necesarias para el cese de la ocupación o utilización en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas, de conformidad con la legislación básica en materia de suelo.
5. En ningún caso se entenderán adquiridas, en virtud de lo previsto en este artículo, facultades en contra de la legislación o el planeamiento territorial o urbanístico. Las actuaciones sujetas a declaración responsable o comunicación que se realicen sin haberse presentado la misma, cuando sea preceptiva, o que excedan de las declaradas, se considerarán como actuaciones sin licencia a todos los efectos, aplicándoseles el mismo régimen de protección de la legalidad y sancionador que a las obras y usos sin licencia.

Artículo 233. Actuaciones sujetas a licencia urbanística.

1. Están sujetas a previa licencia urbanística, en los términos previstos en la presente ley:
   1. Las parcelaciones urbanísticas que no provengan de una reparcelación y las divisiones y segregaciones de fincas en todo tipo de suelo.
   2. Todas las obras de construcción e implantación de edificaciones e instalaciones de nueva planta y las de reconstrucción o sustitución de edificaciones existentes, así como la legalización de cualquier obra realizada sin licencia o declaración responsable o sin ajustarse a las mismas.
   3. Todas las obras de urbanización, salvo lo previsto en el apartado 4 de este artículo, y los movimientos de tierra y explanaciones.
   4. Las obras y actuaciones sobre edificaciones existentes y su cambio de uso total o parcial cuando no esté sujeto a declaración responsable o comunicación.
   5. La demolición de construcciones y edificaciones existentes, salvo lo previsto en el apartado 3 de este artículo.
   6. La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública, cierres y vallados de fincas.
   7. La colocación de construcciones prefabricadas e instalaciones móviles.
   8. Las actividades sujetas a control ambiental integrado, susceptibles de incidir en la salud y seguridad de las personas y de afectar de forma significativa al medio ambiente.
   9. Las demás actuaciones no previstas en el artículo siguiente salvo que la normativa sectorial establezca que están sujetas a declaración responsable o comunicación.
2. El acto de otorgamiento de la licencia urbanística de obras fijará los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las mismas, así como sus posibles prórrogas a instancia del interesado.
3. No están sujetas a previa licencia, las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución a las que se refiere el artículo 254, ni los actos de las Administraciones públicas necesarios para la ejecución de resoluciones administrativas o jurisdiccionales dirigidas al restablecimiento de la legalidad urbanística.
4. Tampoco estarán sujetas a licencia:
   1. Las actuaciones a que se refiere el artículo 235.4.
   2. Aquellas actuaciones exceptuadas por su legislación sectorial.
   3. Aquellas obras de urbanización que hayan sido previamente autorizadas como consecuencia de la aprobación de un proyecto de urbanización.
   4. Aquellas actuaciones auxiliares tales como el acopio de materiales o la instalación de casetas de obra y en general aquellas necesarias para la ejecución de una obra autorizada por licencia.
   5. Aquellas actuaciones que estén expresamente sujetas a declaración responsable o comunicación según lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 234. Actuaciones sujetas a declaración responsable o comunicación.

1. Salvo que la normativa sectorial establezca otra cosa, las actuaciones señaladas en este artículo se sujetarán a la correspondiente declaración responsable o comunicación.
2. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo 230.2, se sujetarán a declaración responsable ante la administración:
   1. Las obras en cualquier clase de suelo, sobre edificaciones, construcciones e instalaciones existentes que sean de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, siempre que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación en materia de edificación y con el resto de la normativa vigente.
   2. Las obras en cualquier clase de suelo, sobre edificaciones, construcciones e instalaciones existentes que requieran proyecto de acuerdo con la legislación en materia de edificación o con el resto de la normativa vigente, salvo que:
      1. Se encuentren fuera de ordenación.
      2. Se alteren los parámetros de ocupación y altura.
      3. Conlleven incrementos en la superficie construida computable.
      4. Se trate de edificaciones que dispongan de algún tipo de protección conforme a la normativa de patrimonio cultural.
      5. Sea exigible la obtención de licencia según la normativa sectorial.
   3. La primera ocupación de las edificaciones de la letra anterior, ya estén sujetas a licencia o a declaración responsable, siempre que la dirección facultativa de la obra certifique bajo su responsabilidad que las obras se encuentran terminadas, su destino es conforme a lo autorizado en la licencia o a lo manifestado en la declaración responsable con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente autorizadas o declaradas y con el resto de la normativa de aplicación.
   4. Los cambios de uso en toda o en parte de las edificaciones en cualquier clase de suelo siempre que no se encuentren fuera de ordenación y el planeamiento urbanístico no lo impida.
   5. Las actividades no sujetas a control ambiental y la instalación de paneles solares o fotovoltaicos para el aprovechamiento de energía solar para autoconsumo de potencia inferior a 100 kW en cualquier clase de suelo, salvo que se trate, en este último caso, de parcelas o edificaciones que dispongan de algún tipo de protección conforme a la normativa de patrimonio cultural.
   6. La realización en cualquier clase de suelo de catas y sondeos, así como, la instalación provisional de instrumentos y torres de medición necesarios para la elaboración de proyectos, cálculos técnicos o estudios ambientales.
   7. Los proyectos de ejecución de obras que hayan obtenido previa licencia urbanística.
3. Los Ayuntamientos sujetarán a declaración responsable la primera ocupación de las edificaciones señaladas en el artículo 233.1 b), siempre que cuenten con licencia urbanística de obras concedida y la dirección facultativa de la obra certifique que se encuentran terminadas y su destino es conforme a la licencia concedida con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente autorizadas y al resto de la normativa de aplicación.
4. Será objeto de comunicación a la Administración cualquier dato identificativo que deba ponerse en su conocimiento para el ejercicio de un derecho y en particular los siguientes:
   1. Los cambios de titularidad de las licencias y declaraciones responsables. La falta de presentación de dicha comunicación implicará que los titulares quedarán sujetos con carácter solidario a las responsabilidades que pudieran derivarse de la actuación, que se realice al amparo de dicha licencia o declaración responsable.
   2. El inicio de las obras de urbanización que hayan sido previamente autorizadas como consecuencia de la aprobación de un proyecto de urbanización.
   3. El inicio de las obras de edificación o, en su caso, de edificación y urbanización simultánea.
   4. Aquellas actuaciones auxiliares tales como el acopio de materiales o la instalación de casetas de obra y, en general, aquellas necesarias para la ejecución de una obra autorizada por licencia.
   5. Actuaciones de regeneración ambiental.

Artículo 235. Actuaciones promovidas por las Administraciones públicas y sus entidades pertenecientes al sector público.

1. Las actuaciones relacionadas en los artículos 233 y 234 que promuevan órganos de las administraciones públicas o de cualquier otra entidad perteneciente al sector público institucional estarán sujetos a control municipal, salvo los supuestos exceptuados por la legislación aplicable.
2. Cuando se trate de actuaciones de las relacionadas en el artículo 233, la Consejería competente por razón de la materia o, en su caso, la entidad perteneciente al sector público institucional remitirá al Ayuntamiento correspondiente el proyecto de que se trate, para que en el plazo de un mes informe sobre la conformidad o disconformidad del mismo con el planeamiento urbanístico en vigor. Si el Ayuntamiento informase que el proyecto es conforme con el planeamiento municipal o transcurriese un mes sin que el Ayuntamiento emita informe expreso, se podrá continuar con el procedimiento y autorizar la actuación.

   En caso de que el Ayuntamiento considerase disconforme el proyecto con el planeamiento municipal, el expediente será elevado por la Consejería interesada al Consejo de Gobierno que, previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, podrá decidir si, por razones de urgencia o excepcional interés público, procede ejecutar las obras, ordenando en tal caso la modificación o revisión del planeamiento, conforme a la tramitación establecida en la presente ley.

   En otro caso, la Consejería o entidad interesada podrá efectuar los cambios precisos en el proyecto para ajustarlo al planeamiento municipal, o bien no iniciar la obra hasta que se produzca la modificación del planeamiento que permita la ejecución del proyecto.

3. El Ayuntamiento podrá, en todo caso, acordar la suspensión de las obras a que se refiere el artículo 234 cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o contradicción con el planeamiento y notificará dicha suspensión al órgano o entidad redactores del proyecto y a la Consejería competente en materia de urbanismo, a los efectos previstos en el artículo 232.5. En tal caso, el expediente será elevado al Consejo de Gobierno, en idénticos términos que en el apartado anterior que podrá levantar dicha suspensión y obrar en cualquiera de los sentidos descritos en el apartado anterior.
4. Sin perjuicio de lo señalado en los apartados anteriores, las obras públicas municipales, y aquellas ejecutadas por las Administraciones públicas cuyo destino sea la entrega posterior a las entidades locales correspondientes se entenderán autorizadas por el acuerdo de aprobación del proyecto.

Artículo 236. Información en las obras.

1. En los casos de obras y demás supuestos de edificación y derribo a que hace referencia el artículo 233, será requisito imprescindible disponer a pie de obra de copia autorizada de la licencia urbanística. Asimismo, el titular de la licencia estará obligado a situar en lugar visible desde la vía pública un cartel informativo que, en extracto, haga referencia a las principales características de aquella incluyendo, en todo caso, la identificación de los constructores o promotores, así como, el nombre de los responsables técnicos.
2. Si la actuación no está sujeta a licencia, pero sí a declaración responsable o a comunicación, deberá exhibirse una copia de esta registrada en el Ayuntamiento.
3. Concluidas las obras de edificación amparadas por licencia y, una vez concedida la de primera ocupación, ésta se publicará en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y en el «Boletín Oficial de Cantabria», para su general conocimiento, comenzando, a partir de ese momento, los plazos de impugnación previstos en el artículo 287 de esta ley.
4. Los Ayuntamientos, mediante ordenanza, fijarán las características e información contenida en los carteles informativos a que hace referencia el apartado 1.

Artículo 237. Licencias urbanísticas, declaración responsable o comunicación y los suministros de obra y definitivo.

1. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telefonía y otros servicios propios de los inmuebles exigirán para la contratación provisional de los respectivos servicios, la acreditación de la licencia urbanística o, en su caso, la declaración responsable o comunicación ante la administración, fijando como plazo máximo de duración del contrato, el establecido en ella o en sus posibles prórrogas, para la ejecución de las obras. Transcurridos dichos plazos, no podrá continuar la prestación del servicio.
2. Para la contratación definitiva de los servicios a que se refiere el apartado anterior, las empresas suministradoras exigirán las licencias, declaraciones responsables o comunicaciones a la Administración exigibles de acuerdo con lo previsto en esta ley y en la normativa de comprobación ambiental.

Sección 3.ª Procedimiento de concesión de las licencias urbanísticas

Artículo 238. Documentación y plazos de tramitación de las licencias urbanísticas.

1. Las solicitudes de licencias urbanísticas se presentarán acompañadas del proyecto técnico redactado por profesional competente, en los supuestos en los que así se determine por la normativa de ordenación de la edificación. El proyecto habrá de ir visado por el Colegio Profesional correspondiente en los casos pertinentes, conforme a lo establecido en la normativa estatal aplicable.
2. Las licencias urbanísticas de obras menores habrán de otorgarse en el plazo máximo de un mes y las restantes licencias urbanísticas en el de tres meses. El plazo para resolver las licencias urbanísticas se suspenderá en los términos previstos con carácter general, en la legislación del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, desde que se soliciten los informes vinculantes, concesiones, licencias o autorizaciones de carácter previo atribuidas a la competencia de la Administración General del Estado o de la Comunidad Autónoma hasta su emisión. Transcurrido el plazo de resolución de la licencia urbanística sin haberse notificado ésta, el interesado podrá entender desestimada su petición por silencio administrativo.
3. El plazo de concesión de las licencias urbanísticas de obras se suspenderá si resultaren deficiencias que el interesado pueda subsanar en el plazo que al respecto le conceda el Ayuntamiento en los términos previstos con carácter general, en la legislación del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas. Cuando se trate de deficiencias que afecten a elementos esenciales, transcurrido dicho plazo sin que se hubieran subsanado, se tendrá al interesado por desistido de la solicitud.
4. Cuando los interesados presenten solicitud de licencia de obras a realizar en terrenos de dominio público deberán estar en posesión de la correspondiente autorización o concesión de titular del bien con carácter previo a su concesión.
5. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, cuando de conformidad con la normativa sectorial fueran preceptivos uno o varios informes de otras Administraciones públicas con carácter previo a la resolución de la correspondiente solicitud de licencia, el Ayuntamiento los solicitará de forma simultánea y notificará al interesado la suspensión del procedimiento hasta su recepción. Una vez recibidos se levantará la suspensión del plazo y se resolverá lo que proceda.

Artículo 239. Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanística.

1. Las licencias urbanísticas que por la naturaleza de las actuaciones que amparan así lo requieran, se concederán por un plazo determinado, para su inicio, su interrupción, y finalización, que se deberá reflejar expresamente en el acto de su otorgamiento.
2. En las licencias urbanísticas de obras, el plazo para el inicio y la finalización de éstas, se fijará conforme a lo previsto en la normativa municipal, que de no establecer otro distinto, será de seis meses para su comienzo y de tres años para su finalización. Estos plazos se computarán desde la fecha de notificación de la concesión de la licencia urbanística.
3. Las licencias urbanísticas serán prorrogables, a instancia del interesado en los términos previstos con carácter general, en la legislación del procedimiento administrativo.
4. La licencia urbanística caduca si cumplidos los plazos fijados en la misma, con sus correspondientes prórrogas, no han dado comienzo o finalizado respectivamente las actuaciones en ella autorizadas, mediante la apertura del correspondiente expediente con audiencia, en todo caso, al interesado. En el acto de notificación de la licencia se hará expresa advertencia de esta circunstancia.
5. La declaración de caducidad de la licencia urbanística, implicará la extinción automática de sus efectos y, en su caso, la incoación del correspondiente expediente sancionador.
6. Declarada la caducidad de la licencia urbanística, las actuaciones en ella autorizadas no se pueden iniciar ni proseguir si no se obtiene una nueva licencia, ajustada a la ordenación urbanística en vigor.

Sección 4.ª Relación entre los distintos tipos de licencias y licencias provisionales

Artículo 240. Relaciones entre los distintos tipos de licencias y otros títulos administrativos.

1. La declaración responsable para la primera ocupación presupone la licencia de obras, o, en su caso, la declaración responsable que la sustituye, en los supuestos del artículo 234.2.
2. Cuando conforme al proyecto presentado la edificación de un inmueble se destine específicamente a actividades mercantiles o industriales y se precise licencia de obras, la declaración responsable que habilite para el desarrollo de la actividad se exigirá con carácter previo o simultáneo a la presentación de la declaración responsable u obtención de la licencia de obras. Ello no obstante el Ayuntamiento otorgará la licencia de obras bajo condición resolutoria a resultas del expediente de actividad.
3. De conformidad con lo establecido en la normativa ambiental, las actuaciones de edificación y uso del suelo y del subsuelo sujetos a licencia urbanística, que requieran para su ejecución, instalación o funcionamiento algún tipo de control ambiental, quedarán condicionados, en su caso, a la correspondiente autorización ambiental integrada, evaluación de impacto ambiental o comprobación ambiental, según proceda.

Artículo 241. Licencias provisionales.

1. Se podrá otorgar licencia para autorizar usos y obras provisionales en los supuestos previstos en los artículos 39.5 y 45 de esta ley.
2. Los usos y obras a que se refiere el apartado anterior se podrán autorizar siempre que no estén prohibidos por esta ley, la legislación sectorial o el planeamiento municipal aplicable. Los citados usos cesarán y las obras serán demolidas sin indemnización cuando así lo acuerde el Ayuntamiento. La autorización, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se regirá por el procedimiento propio de las licencias y se hará constar por el interesado en el Registro de la Propiedad.
3. Asimismo, se podrá exigir la prestación de aval, fianza o cualquier otro tipo de garantía suficiente para responder, en su caso, de los gastos de restauración de los terrenos a la situación anterior a la concesión de la licencia provisional.

Sección 5.ª Edificación y urbanización simultánea

Artículo 242. Edificación y urbanización simultánea.

1. La autorización de la edificación de terrenos en suelo urbano que no tengan la condición de solar y no se incluyan en unidad de actuación requerirá, como garantía de la realización de las obras de urbanización que, en la solicitud de licencia, el interesado asuma los siguientes compromisos:
   1. Ejecutar la edificación de forma simultánea a la urbanización del frente o frentes de parcela sobre la que se pretenda construir, así como, el resto de las infraestructuras necesarias para la prestación de los servicios públicos, tales como red de abastecimiento de aguas, saneamiento, alumbrado público y pavimentación de aceras y calzada, hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.
   2. Prestar garantía, de carácter real o financiera, para hacer frente a la ejecución de las obras de urbanización, y a los costes íntegros derivados de la eventual ejecución subsidiaria de dichas obras de urbanización por el municipio en cuantía suficiente a juicio de éste, no inferior al 50 por ciento del coste total previsto de las obras, actualizable y con vigencia hasta la total terminación y aprobación municipal de las mismas.
   3. No utilizar la construcción en tanto no esté concluida la obra de urbanización y establecer tal condición en las cesiones del derecho de propiedad o de uso, que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
2. No será exigible la prestación de garantía cuando la licencia sea solicitada por una Administración pública o cualquier entidad perteneciente al sector público institucional, y cuente con consignación en presupuesto aprobado, en cuantía suficiente para hacer frente a las obras de urbanización de que se trate.
3. El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación comportará la prohibición de usar lo edificado. El Ayuntamiento podrá ejecutar subsidiariamente las obras de urbanización, con cargo a la garantía depositada, hasta donde ésta alcance y el resto a costa del obligado, en cuyo caso una vez ejecutada la urbanización, se podrá levantar la suspensión de usar lo edificado, siempre que se cumplan el resto de requisitos para autorizar su uso.

   Si no fuera posible ejecutar subsidiariamente la urbanización por causa imputable al obligado, el Ayuntamiento, además de la prohibición de usar lo edificado, abrirá el correspondiente expediente contradictorio y resolverá la caducidad de la licencia, con obligación de restituir la parcela a su estado anterior y pérdida de la fianza depositada.

Sección 6.ª Otras licencias

Artículo 243. Declaración responsable de primera ocupación.

1. La declaración responsable para la primera ocupación tiene como finalidad verificar el cumplimiento efectivo de las prescripciones contenidas en la licencia de obras y de los usos autorizados en la misma.
2. La citada declaración requerirá certificación de la dirección facultativa de las obras que acredite el cumplimiento de las condiciones de la correspondiente licencia urbanística y la aptitud para su uso conforme a la normativa exigible.
3. La declaración responsable de primera ocupación será exigible para las construcciones de nueva planta, modificaciones sustanciales y ampliaciones.

Artículo 244. Declaración responsable y comunicación.

1. Con carácter previo al inicio de la actividad o de la apertura del establecimiento y, en su caso, para el inicio de la obra o instalación que se destine específicamente a una actividad, los interesados presentarán ante el ayuntamiento respectivo una declaración responsable en la que pondrán en conocimiento de la Administración municipal sus datos identificativos acompañando, al menos:
   1. Una memoria explicativa de la actividad que se pretende realizar;
   2. la manifestación explícita del cumplimiento de todos los requisitos exigibles de acuerdo con la normativa vigente para el ejercicio de la actividad y de que los locales e instalaciones reúnen las condiciones de seguridad, salubridad y las demás previstas en el planeamiento urbanístico;
   3. declaración de que han pagado los tributos municipales exigibles;
   4. que cuentan con todas las autorizaciones e informes preceptivos exigibles para el inicio de la actividad o de la apertura del establecimiento y, en su caso, para el inicio de la obra o instalación;
   5. que dispone de los títulos que habiliten para la ocupación del dominio público cuando sea necesario.

   Junto con la declaración responsable podrán acompañar la documentación técnica que resulte exigible según la naturaleza de la actividad o instalación de que se trate, el resto de documentación justificativa de los extremos indicados en el párrafo anterior, así como otros documentos que estimen oportunos. También podrá aportar, en su caso, el certificado, acta o informe de conformidad emitido por las entidades colaboradoras de certificación reguladas en la presente ley.

2. Si para el desarrollo de la actividad es precisa la realización de una obra, la documentación anterior se presentará con la declaración responsable o solicitud de licencia de obra, según proceda según la legislación urbanística. Una vez terminada la obra, se presentará comunicación para el inicio de la actividad.
3. Estará sujeto al régimen de comunicación el cambio de titularidad de las actividades e instalaciones, siendo el nuevo titular el responsable de realizar la comunicación.
4. En el caso de actividades e instalaciones que afecten a dos o más términos municipales, deberá presentarse la declaración responsable ante cada uno de los ayuntamientos.
5. Toda la documentación requerida en el presente artículo podrá presentarse electrónicamente. Las comunicaciones y resoluciones de la Administración se tramitarán del mismo modo.

Artículo 245. Licencias en edificios fuera de ordenación.

En las edificaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación podrán otorgarse licencias, en los supuestos a que se refiere el artículo 115, salvo que se trate de edificaciones construidas sin licencia o sin ajustarse a las condiciones de la licencia.

Sección 7.ª Revocación de los títulos administrativos habilitantes de actuaciones sujetas a control administrativo

Artículo 246. Revocación de licencias y resto de títulos administrativos habilitantes por cambio del planeamiento.

1. Cuando actuaciones de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo sujetos a las licencias y resto de títulos administrativos habilitantes para la ejecución de las actuaciones de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo sujetos a control administrativo devengan incompatibles con la ordenación territorial o urbanística por un cambio sobrevenido de ésta, el Ayuntamiento actuará de conformidad con las siguientes reglas, salvo que el nuevo instrumento de ordenación territorial o urbanística estableciese un régimen distinto:
   1. En caso de actuaciones de edificación en ejecución, el Ayuntamiento podrá optar entre permitir la terminación de las obras, quedando el edificio en alguna de las situaciones previstas en los artículos 115 y 116, o impedirlo revocando la licencia o dictando resolución de cese en los términos del artículo 232.5 si se trata de actuaciones amparadas en una declaración responsable o comunicación.
   2. En caso de no haberse iniciado la edificación y en el resto de actuaciones que no sean de edificación, procederá a la revocación de la licencia o el cese en los términos del artículo 232.5 si se trata de actuaciones amparadas en una declaración responsable o comunicación.
2. En cualquiera de los casos, se requerirá audiencia del interesado y, de acordarse la revocación o resolución de cese, se establecerá en la misma resolución la indemnización que, en su caso, corresponda según lo establecido en la legislación estatal.

Artículo 247. Supuestos de responsabilidad administrativa.

La responsabilidad administrativa derivada del otorgamiento de las licencias urbanísticas y del resto de títulos administrativos habilitantes para la ejecución de las actuaciones de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo sujetas a control administrativo, será exigible en los supuestos y con los efectos previstos en la legislación básica del Estado.

Capítulo III. Parcelaciones y segregaciones

Artículo 248. Indivisibilidad de las parcelas.

1. Serán indivisibles:
   1. Las parcelas determinadas como mínimas en el planeamiento urbanístico o en la legislación sectorial.
   2. En el suelo urbano de los municipios sin Plan serán indivisibles las parcelas inferiores a doscientos cincuenta metros cuadrados.
2. En general, todas aquellas parcelas, aun de dimensiones superiores a las mínimas, cuando, de segregarse, produjeran como resultado una finca, matriz o segregada, de superficie menor a la determinada como mínima, salvo si los lotes resultantes fueran adquiridos simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes con el fin de agruparlos y formar una nueva finca con parcela mínima suficiente o si la segregación se produce por la línea divisoria de las clasificaciones urbanística. En esos casos, tal condición especial se hará constar en la licencia y se incluirá la citada característica en el Registro de la Propiedad.
3. De conformidad con lo dispuesto en la legislación del Estado los Notarios y Registradores harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles.

Artículo 249. Parcelación urbanística.

Se considera parcelación urbanística a efectos de esta ley, toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, en suelo urbano o urbanizable.

Artículo 250. Parcelaciones ilegales. Efectos.

1. Se considera ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en la presente ley, en la legislación sectorial y en el planeamiento territorial y urbanístico.
2. En ningún caso se considerarán solares, ni se permitirá edificar en los lotes resultantes de una parcelación ilegal.

Artículo 251. Régimen de autorización de las parcelaciones y segregaciones.

1. Toda parcelación referida a fincas del suelo urbano o urbanizable queda sujeta a licencia municipal.
2. Sin perjuicio del informe previo previsto en el artículo 48 de esta ley, quedan igualmente sujetas a licencia las segregaciones de fincas en el suelo rústico.

Artículo 252. Licencias de parcelación y segregación.

1. Las solicitudes de licencia de parcelación irán acompañadas de la documentación exigida por el Planeamiento General, suscrita por un técnico competente que, en todo caso, contendrá al menos, memoria justificativa, planos a escala adecuada del estado actual y de la parcelación propuesta, incluyendo las edificaciones o construcciones existentes en las mismas, así como una copia de los títulos de propiedad. En la memoria se especificarán los objetivos de la parcelación, una descripción de las nuevas parcelas resultantes, así como de su aprovechamiento privatizable.
2. Las solicitudes de segregación irán acompañadas de la documentación exigible por el Planeamiento General y, en su defecto, por la misma documentación prevista en el apartado anterior para las parcelaciones.
3. Corresponde a la Alcaldía resolver sobre el otorgamiento de las licencias de parcelación o de segregación, que indicará, en su caso, las condiciones urbanísticas aplicables a las nuevas parcelas. Cuando se trate de segregaciones de terrenos con fines no agrarios en suelo rústico, será preceptiva la solicitud del informe previo previsto en el artículo 48 de esta ley.
4. La licencia se otorgará en el plazo máximo de dos meses. Transcurrido dicho plazo desde que la documentación completa tenga entrada en el registro municipal, sin haber recibido notificación alguna el interesado podrá entender desestimada su solicitud.

Capítulo IV. El deber de conservación y su límite: la declaración de ruina

Artículo 253. Deberes de uso y conservación.

1. Los propietarios de toda clase de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones deberán destinarlos a los usos que resulten compatibles con el planeamiento y están obligados a conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, libres de especies invasoras y, en todo caso, en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público, accesibilidad universal y habitabilidad. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente, patrimonio cultural, rehabilitación urbana y accesibilidad, así como cualquier otra que pudiera ser de aplicación.

   En el suelo rústico y en el urbano y urbanizable que esté vacante de edificación, el deber de conservación supone costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales; garantizar la seguridad o salud públicas; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos dispuestos por su legislación específica; y asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este deber no eximirá de las normas adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.

   En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además:

   1. La realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en legislación vigente, relativa a la ordenación de la edificación, incluidas aquellas que consistan en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en su caso, en sus normas técnicas de desarrollo.
   2. La realización de las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del entorno urbano, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.
   3. Además, cuando se trate de edificaciones residenciales, supondrá la obligación de disponer de un informe de evaluación del edificio actualizado, cuando ello resulte exigible de acuerdo con su normativa específica, en los términos por ella establecidos.
2. Constituirá límite del deber legal de conservación de las edificaciones e instalaciones los supuestos de ruina previstos en el artículo 255 de esta ley.
3. El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando, para obtener mejoras de interés general, la Administración ordene actuaciones que superen dicho límite, correrán de su cargo en todo aquello que lo superen.
4. Salvo lo previsto en el artículo 254.5, el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación de las edificaciones, se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
5. En aquellos supuestos en los que el valor de las obras supere el límite del deber legal de conservación, los propietarios podrán optar por la solicitud de la declaración de ruina o por acordar con el Ayuntamiento la realización de las actuaciones necesarias para la adecuada conservación del inmueble conforme a cualquiera de las siguientes opciones:
   1. Que sean los propietarios quienes ejecuten las obras reintegrándose de la administración, el importe de los gastos que excedan del límite del deber de conservación.
   2. Que sea la administración quien ejecute las obras, con derecho a reintegrarse de los propietarios, el importe de los gastos que se encuentren dentro del límite deber de conservación.
6. El incumplimiento de los deberes de uso y conservación habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de sustitución o venta forzosa.

Artículo 254. Órdenes de ejecución.

1. Los Ayuntamientos, de oficio o a instancia de cualquier interesado, podrán ordenar a los propietarios de toda clase de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, cuando no lo hicieren de forma voluntaria, la ejecución de las obras y actuaciones necesarias para conservar los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones en las debidas condiciones para dar cumplimiento a los deberes de uso y conservación a que se refiere el artículo 253 de esta ley. En particular, y sin que sea preciso que las actuaciones estén previamente incluidas en un plan de ordenación, las órdenes de ejecución se dirigirán especialmente a la realización de las obras indispensables para preservar en condiciones adecuadas las fachadas y espacios visibles desde la vía pública, mantener la limpieza y vallado de solares, y retirar carteles y elementos impropios.
2. Las órdenes de ejecución se adoptarán previa audiencia de los interesados, y detallarán las obras y actuaciones que deban realizarse y si las mismas exceden o no del límite del valor de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación, con indicación de su plazo de ejecución y determinarán la afección real del inmueble al cumplimiento de la obligación de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en los términos y con los efectos previstos en la legislación del Estado.

   Ello no obstante, durante el plazo de ejecución los interesados podrán ofertar al Ayuntamiento alternativas dirigidas a la misma finalidad y solicitar y obtener, en tal caso, la ampliación del plazo inicialmente otorgado.

3. Las obras se ejecutarán con cargo a los propietarios hasta el límite del valor de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación que les corresponde. Ello, no obstante, el Ayuntamiento podrá ofrecer las ayudas y subvenciones que considere apropiadas.
4. Cuando las obras ordenadas excedan del límite del valor de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación, el Ayuntamiento acompañará a la orden de ejecución, sin perjuicio de la posterior liquidación definitiva, la resolución de concesión de la correspondiente subvención por importe equivalente al valor de las obras que excedan de dicho límite. Si no lo hiciere, los propietarios interesados podrán optar por la demolición de las edificaciones o por solicitar las mencionadas subvenciones, en cuyo caso la orden de ejecución quedará en suspenso hasta que el Ayuntamiento se pronuncie.
5. En los casos de incumplimiento injustificado total o parcial de la orden de ejecución, dentro del plazo conferido al efecto, la Administración pública competente podrá proceder a su ejecución subsidiaria, o aplicar cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta.

   En tales supuestos, el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación podrá elevarse hasta el 75 por ciento del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.

   Acordada la elevación de dicho límite, la Administración remitirá al Registro de la Propiedad certificación para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.

6. El incumplimiento de las órdenes de ejecución podrá conllevar, además, la imposición de multas coercitivas de 300 a 3.000 euros, de forma reiterada, en intervalos de tres meses, hasta alcanzar el límite del valor de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación, para lograr la ejecución de las obras ordenadas.

Artículo 255. Declaración de ruina.

1. Cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarará la situación de ruina y acordará la total o parcial demolición del inmueble, previa audiencia del propietario y, en su caso, de los inquilinos y de la Administración competente en materia de patrimonio cultural, salvo ruina inminente que lo impidiera.

   Las edificaciones declaradas en ruina deberán ser demolidas o rehabilitadas conforme a las previsiones del planeamiento en el plazo establecido por la declaración. Una vez declarada la ruina, el propietario podrá optar entre la demolición o la rehabilitación, no obstante, en el caso de bienes culturales y otros bienes catalogados se adoptarán las medidas más adecuadas a la finalidad conservadora que justificó su protección y, en todo caso, a lo previsto en el apartado 5 de este artículo.

2. Se declarará el estado ruinoso en los siguientes supuestos:
   1. Cuando el coste de las obras necesarias de consolidación o conservación del edificio o planta afectada sea superior a la mitad del valor de construcción de un nuevo edificio o planta, excluyendo el valor del suelo, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio.
   2. Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.
   3. Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.
3. Si el propietario no cumpliera en el plazo señalado lo acordado en la declaración de ruina, el Ayuntamiento lo ejecutará a costa del obligado y en aquellos municipios en los que exista registro municipal de edificios y solares, incluirá el solar resultante en el mismo.
4. En casos de urgencia y cuando la amenaza de ruina ponga en peligro la seguridad de las personas y bienes, el Alcalde ordenará el inmediato desalojo del inmueble y las demás medidas que resulten estrictamente necesarias para evitar dichos daños.
5. En el caso de bienes formalmente sujetos a la legislación del Patrimonio Cultural se estará a lo específicamente dispuesto en dicha normativa sectorial.
6. El plazo de resolución del procedimiento para la declaración de ruina no podrá exceder de un año.