Artículo 20. Objeto.

1. 1. Se establece la obligación de realizar un informe de evaluación periódico de los edificios con el objeto de acreditar la situación en que se encuentran, al menos, en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como, en los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, sobre el grado de eficiencia energética de los mismos, determinando, en su caso, las deficiencias en el estado de conservación que deben ser subsanadas o la obligación de realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad, en cumplimiento de lo dispuesto en la normativa legal vigente en cada momento Se entiende, como edificio de tipología residencial de vivienda colectiva, el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias.
2. 2. Están obligados a efectuar el Informe de Evaluación de Edificios los propietarios de los mismos y los sujetos obligados relacionados en el art.2.2 de esta Ordenanza.
3. 3. Las obras necesarias para subsanar las deficiencias en el estado de conservación o realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad serán obligatorias para los propietarios de los edificios, y su incumplimiento en el plazo que en cada caso se determine o según la normativa vigente, supondrá la aplicación del régimen sancionador que forma parte de esta Ordenanza.

Artículo 21. Sometimiento a informe de evaluación de edificaciones y construcciones.

1. 1. Quedan sujetos al deber de la presentación del Informe de Evaluación todos los edificios y construcciones que tengan una antigüedad superior a 50 años, se encuentren catalogados o no por el planeamiento urbanístico, cualquiera que sea su titularidad, destino o uso y la clase de suelo donde se ubiquen. Quedan exentos de la presentación del Informe de Evaluación del Edificio las parcelas sin edificación o construcción y los edificios para los que haya cesado el deber de conservación por su declaración legal de ruina urbanística u orden de demolición total expresa.
2. 2. En los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal el Informe de Evaluación del Edificio sólo puede ser presentado por las Comunidades de propietarios o Agrupaciones de comunidades de propietarios, el cual se referirá a todo el inmueble o complejo inmobiliario y extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
3. 3. Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, en los edificios y construcciones cuya titularidad pertenezca a la Administración General del Estado, las Comunidades Autónomas y Entidades Locales o a las entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de aquellas, el cumplimiento del deber de presentar el Informe de Evaluación del Edificio podrá articularse en la forma de convenio de colaboración.

Artículo 22.- Cómputo de antigüedad y plazos.

1. 1. Para el cómputo de la antigüedad del edificio, a los solos efectos previstos en esta Ordenanza, se entiende que la misma es el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de la construcción o edificación en obra nueva, o, en su caso, desde la terminación de las obras de reestructuración o rehabilitación integral que afecte a la generalidad de los elementos estructurales.
2. 2. La fecha de terminación del edificio, reestructuración o rehabilitación integral podrá acreditarse mediante las formas previstas siguientes:
   1. a) Cuando sean de nueva planta, reestructuración o rehabilitación integral a partir de la fecha de expedición del certificado final de obras, suscrito por el facultativo o facultativos competentes, y a la falta de este documento, desde la fecha de la licencia de primera ocupación.
   2. b) En los demás casos, a partir de la fecha de expedición del certificado final de obras en las condiciones del apartado anterior, y a falta de éste, desde que el titular de la licencia comunique al Ayuntamiento la finalización de las obras.
   3. c) En defecto de los citados documentos, se considerará a todos los efectos como fecha de terminación la que resulte de cualquier comprobación de esta situación por parte de la Administración municipal.
   4. d) Cuando se trate de edificios de viviendas protegidas, y a falta de los citados documentos, desde la fecha de la calificación definitiva de vivienda protegida, de conformidad con la legislación aplicable sobre vivienda protegida.
3. 3. Se deberá presentar un Informe de evaluación por cada referencia catastral, salvo en el caso de que dos o más inmuebles con distintas referencias catastrales compartan elementos estructurales y funcionales, en cuyo caso podrá presentarse un único informe de evaluación. Cuando existan varios edificios o construcciones independientes o que no compartan zonas comunes constructivas en una única referencia catastral se podrán realizar tantos Informes de evaluación como edificios o construcciones existan.
4. 4. Para todos los edificios dentro del ámbito de aplicación, el informe de evaluación se realizará dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla la antigüedad de 50 años.
5. 5. El Informe deberá renovarse periódicamente cada 10 años, contados desde el día siguiente al del vencimiento del plazo anual en que debió presentarse el anterior, debiendo presentarse dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla dicha antigüedad.
6. 6. En cualquier caso, cuando los Servicios Técnicos Municipales detecten deficiencias en el estado general de un edificio, el Ayuntamiento podrá requerir a su propietario de forma anticipada para que realice el Informe de Evaluación del Edificio.
7. 7. Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a cualquier ayuda pública con el objetivo de acometer obras de conservación accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán contar con el Informe de Evaluación con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda. En aquellos casos en los que se cuente con una Inspección Técnica anterior vigente, podrán presentar para cumplimentar el contenido del informe de evaluación, informe de aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada. En concreto evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y, tratándose de edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, la certificación de la eficiencia energética del edificio.
8. 8. En caso de que se presente el Informe de Evaluación del Edificio voluntariamente antes del plazo o se le requiera por parte de Ayuntamiento de forma anticipada, el siguiente informe se presentara al cumplimiento de los plazos de 50 o 10 años indicados en este artículo, salvo que la antelación sea de hasta 5 años en cuyo caso su renovación será a los 10 años de la fecha en que se presentó prematuramente.

Artículo 23.- Realización del informe de evaluación de edificios y supervisión.

1. 1. El cumplimiento del deber de presentar el Informe de Evaluación de los Edificios se verificará, mediante la presentación del documento conforme al modelo oficial aprobado en el Anexo 3, realizado por técnico competente y con los requisitos establecidos en la presente Ordenanza, por cualquiera de los medios establecidos legalmente.
2. 2. Serán de cuenta del obligado los honorarios profesionales que se deriven de la obtención del Informe de Evaluación, sin perjuicio del sistema de ayudas públicas que se instrumente por el Estado o la Comunidad Autónoma de Andalucía.
3. 3. En el supuesto de que el Informe de Evaluación se presente sin los requisitos formales esenciales o sin ajustarse al contenido establecido en la presente Ordenanza, se requerirá al interesado para la subsanación de defectos observados en la documentación, concediéndole a tal efecto un plazo de quince, advirtiéndole de que en caso de no aportar la documentación requerida, se considerará el Informe como no presentado.
4. 4. Sin perjuicio de lo anterior, si de la documentación presentada se deduce la existencia de daños que puedan implicar un incumplimiento del deber de conservación, éstos se pondrán de forma inmediata en conocimiento de los servicios municipales competentes en la materia, para que actúen de la forma que proceda según lo establecido en la presente Ordenanza.
5. 5. En caso de que se considere necesario, el Ayuntamiento podrá realizar cuantos requerimientos se estimen convenientes para completar, explicar y/o justificar el contenido de los documentos presentados.

Artículo 24.- Contenido del informe de Evaluación.

1. 1. Los Informes de Evaluación que se emitan a resultas de las inspecciones deberán contener toda la información relativa a las siguientes condiciones básicas del edificio:
   1. a) Evaluación del estado de conservación del edificio, que incluye:
      • - La seguridad estructural, examinando que no se producen en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
      • - La higiene, salud y protección del medio ambiente, tratada en adelante bajo el término salubridad considerando, al menos, los siguientes aspectos:
        • - La protección frente a la humedad, atendiendo a que se limite el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos.
        • - El suministro de agua, comprobando que los edificios dispongan de medios adecuados para suministrar al equipamiento higiénico previsto agua apta para el consumo de forma sostenible.
        • - La evacuación de aguas, examinando que los edificios dispongan de medios adecuados para extraer las aguas residuales generadas en ellos de forma independiente o conjunta con las precipitaciones atmosféricas y con las escorrentías.
      • - La seguridad en las instalaciones comunes de electricidad del edificio.
   2. b) El Informe de Evaluación evaluará las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de las edificaciones, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo de manera justificada si en el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
   3. c) En el caso de edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, el Informe de Evaluación incorporará también la Certificación de la Eficiencia Energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente y que servirá de base como certificado de eficiencia energética de cada una de las viviendas que integran el edificio en el caso de su venta o alquiler. Además, esta información también podrá servir para el establecimiento de medidas de mejora de la eficiencia energética de las edificaciones, sin que en ningún caso pueda tener efectos para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección.

      No obstante, según se indica en la normativa vigente, quedan excluidos los edificios y monumentos protegidos oficialmente en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.

2. 2. El Informe de Evaluación deberá consignar los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas, las actuaciones urgentes y obras de conservación y/o medidas recomendadas, en su caso, con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de accesibilidad, habitabilidad, ornato o de uso efectivo en su caso, según el destino propio de la construcción o edificación. Los interesados podrán aportar al expediente copias digitalizadas de los documentos.
3. 3. Con la finalidad de garantizar lo previsto en el número anterior, los informes de evaluación consignarán, cuando menos, los siguientes extremos:
   1. a) Fecha de las visitas de inspección realizadas, planos de situación y fotografías del exterior e interior del edificio, expresivas de contenido del informe.
   2. b) Descripción detallada del edificio o construcción desde el punto de vista constructivo, estructural y funcional y número de referencia catastral.
   3. c) Descripción de los estudios previos y trabajos (apertura de catas, desmontado de falsos techos, etc.) que a juicio del técnico redactor han sido necesarios realizar para obtener un conocimiento suficiente de la edificación o para determinar sus deficiencias.
   4. d) Desperfectos y deficiencias apreciados y sus causas, con indicación de al menos los siguientes apartados relativos a la seguridad constructiva de la edificación:
      • - Estado general de la estructura y cimentación.
      • - Estado general de las fachadas exteriores o interiores, medianerías y, en especial, los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, tales como petos, terrazas, placas, marquesinas, balcones y demás elementos análogos.
      • - Estado general de conservación de cubiertas y terrazas.
      • - Estado general de las instalaciones básicas de fontanería, electricidad y saneamiento del edificio.
      • - Estado de conservación de los elementos singulares protegidos reseñados en su ficha de catálogo, en el caso de edificios protegidos.
   5. e) Indicación de las medidas, trabajos y obras necesarias para solventar los desperfectos señalados, con indicación asimismo de un orden de prioridades para la ejecución de los mismos, haciendo expresa referencia a los plazos necesarios de inicio y ejecución.
   6. f) Condiciones mínimas de habitabilidad o uso de la edificación que le fueren exigibles.
   7. g) Presupuesto estimativo de las medidas, trabajos y obras necesarias. Para el cálculo podrán utilizarse los precios de referencia contenidos en los pliegos de prescripciones particulares previstos para las actuaciones a realizar por el sistema de ejecución subsidiaria. h) En el supuesto de emisión del segundo y sucesivos informes de evaluación, indicación del grado de ejecución y efectividad de las medidas, trabajos y obras realizados y su coste para cumplimentar las recomendaciones señaladas en los informes de inspección técnica anteriores.
   8. i) Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de las edificaciones, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad para satisfacerlas.
   9. j) En el caso de edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, la Certificación de Eficiencia Energética del edificio.

Artículo 24 25.- Resultado del informe de evaluación.

1. 1. El informe de evaluación habrá de consignar el resultado de la inspección indicando:
   1. a) Si el resultado es FAVORABLE por cumplir el edificio o construcción las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como, en su caso, las condiciones de accesibilidad, habitabilidad o de uso efectivo, en su caso, según el destino propio de la construcción o edificación de que se trate. En este caso, se podrán indicar recomendaciones por el técnico en materia de conservación del inmueble, eficiencia energética y mejora de las condiciones de accesibilidad que no sean de obligado cumplimiento.
   2. b) Si el resultado es NO FAVORABLE por no satisfacer las condiciones descritas en el apartado anterior o alguna de ellas y, en consecuencia, sería necesario acometer algún tipo de obras dirigidas a dar cumplimiento a las mismas y alcanzar un adecuado estado de conservación o de accesibilidad.

      En este último caso se indicarán las obras a realizar, distinguiendo entre:

      • - Si es preciso la realización de OBRAS DE CONSERVACIÓN o rehabilitación no urgentes, o de ajustes razonables de accesibilidad, para dar conformidad a las condiciones establecidas.
      • - Si es preciso la realización de MEDIDAS URGENTES de seguridad en todo o parte del edificio, por existir premura y peligro para la seguridad o salubridad. Cuando dichas medidas de seguridad consistan en estructuras auxiliares como apeos, apuntalamientos, re cercados, etc., y hasta en tanto se inicien las obras de reparación, se podrá requerir a la Propiedad la correspondiente vigilancia técnica concretada en informes técnicos con la periodicidad que se establezca.
2. 2. La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de las edificaciones, de acuerdo con la normativa vigente, establecerá si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad.
3. 3. Una vez ejecutadas las obras y medidas anteriores y corregidas las deficiencias señaladas en el informe de evaluación, o requeridas por el órgano de gestión municipal correspondiente, se aportará Certificado Final de Obra, además de los Certificados Técnicos de Adopción de Medidas Urgentes de Seguridad y/o de Ejecución de Obras de Conservación y Acta Favorable, según modelos oficiales del Anexo 3, que deberá concluir que el edificio o construcción reúne las condiciones exigidas por esta Ordenanza.
4. 4. Es responsabilidad del técnico o técnicos que realicen la inspección, que los informes se emitan de forma objetiva, real y adecuada al estado de conservación del inmueble, pudiendo aplicársele, en caso contrario, el régimen sancionador de esta Ordenanza.

Artículo 26. Efectos de la presentación del informe de evaluación del edificio.

1. 1. En el supuesto de que el informe de evaluación exprese la necesidad de acometer obras de conservación/rehabilitación para alcanzar las condiciones exigibles de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, para proporcionar las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de las edificaciones, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación de que se trate, el órgano de gestión municipal, previa comprobación de la urgencia y valoración del orden de prioridades contenido en el informe presentado podrá realizar alguna de las siguientes actuaciones:
   1. a) Requerir al interesado para que en el plazo máximo de seis meses solicite licencia municipal para la ejecución de las obras de conservación indicadas, acompañada del proyecto de ejecución, en su caso, y demás documentación preceptiva, siempre que se trate de obras no urgentes. Dicho plazo podrá ser ampliado en tres meses, siempre que se solicite antes de la terminación del mismo, de acuerdo con lo establecido en legislación sobre procedimiento administrativo.
   2. b) Dictar la pertinente orden de ejecución de obras para el mantenimiento o recuperación de las condiciones exigibles, en los términos previstos en esta Ordenanza, cuando no se considere oportuno la demora de seis meses en la ejecución.
2. 2. Sin perjuicio de la responsabilidad que incumbe al propietario, si del Informe de Evaluación de edificios resultara la necesidad de acometer medidas urgentes de seguridad por peligro inminente para personas o cosas, se dictará la pertinente orden de ejecución de medidas de seguridad, fijando un plazo de inicio para su ejecución y una duración máxima de los trabajos, de acuerdo con el régimen establecido en el Título II de esta Ordenanza.

Artículo 27. Comprobación del cumplimiento y consecuencias del incumplimiento de la realización del informe de evaluación de edificios.

1. 1. Cumplidos los plazos establecidos en el artículo 22 de esta Ordenanza, el órgano de gestión municipal asignado para la tramitación de estos expedientes, podrá requerir de los propietarios la presentación de los Informes de Evaluación de Edificios, concediéndoles para ello un plazo obligatorio de tres meses, con la advertencia de proceder, en caso de incumplimiento, a la incoación del correspondiente procedimiento sancionador, así como a la ejecución forzosa del mismo.
2. 2. Con carácter general, para el caso de la ejecución subsidiaria del Informe de Evaluación del Edificio éste será realizado por técnico competente, quien dará cumplimiento al contenido previsto en el artículo 24 de esta Ordenanza, siguiendo el procedimiento del sistema de ejecución subsidiaria de los artículos 47 a 51 Estas circunstancias se pondrán en conocimiento del propietario de la edificación, notificando las resoluciones que se adopten.
3. 3. En los supuestos previstos en los párrafos anteriores, se notificará al propietario el importe de los gastos, daños y perjuicios ocasionados por la ejecución subsidiaria del informe y podrán liquidarse y exigirse aquellos de forma provisional antes de la ejecución, a reserva de la liquidación definitiva.

Artículo 28. El Registro de Edificios obligados a realizar el Informe de Evaluación.

1. 1. A los efectos previstos en esta Ordenanza se constituirá un Registro interno informatizado de Edificios sujetos a evaluación, en el que quedará constancia de la fecha de presentación y del contenido de cada uno de los informes de evaluación que se hayan emitido, haciéndose cada año publico conocimiento a través de la Web municipal de los edificios que precisen presentar en plazo voluntario el Informe de Evaluación, por cumplir los 50 años o por la renovación de los 10 años.
2. 2. Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos Informes de Evaluación del Edificio y sus correspondientes documentos se unirán al Libro del Edificio, o en su defecto a la documentación técnica del mismo, y deberán ser conservados por los propietarios y transmitidos, en caso de enajenación por cualquier título, a sus nuevos titulares, de conformidad con lo previsto en la legislación aplicable.

Artículo 29. Régimen sancionador.

1. 1. Finalizado el plazo establecido para realizar el Informe de Evaluación, sin haberse acreditado con la presentación del informe resultante de la primera o sucesivas evaluaciones, así como la presentación del mismo sin cumplir cualquiera de los requisitos establecidos en la presente Ordenanza, se considerará como incumplimiento del deber de realizar el Informe de Evaluación y podrá tener la consideración de infracción grave y, en su caso, será sancionada con multa de 3.000 euros, salvo que se subsanen voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Administración, en cuyo caso tendrán la condición de leves sancionadas con multas de 750 euros. Si tal incumplimiento afectará a un inmueble catalogado o sujeto a un régimen de protección la infracción será considerada como muy grave sancionada con multa de 6.000 euros, de conformidad a lo posibilitado en la legislación vigente en materia de ordenación urbanística.
2. 2. El incumplimiento de solicitar licencia en el plazo establecido, podrá dar lugar a la declaración del incumplimiento de la obligación del deber de conservación, incoándosele a la propiedad el oportuno expediente sancionador, con tipificación de infracción urbanística de carácter grave, salvo que se subsanen voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Administración, en cuyo caso tendrán la condición de leves, sancionadas de acuerdo con las determinaciones del art. 52 de esta Ordenanza
3. 3. El incumplimiento por el propietario de las órdenes de ejecución de obras resultantes de los informes de evaluación podrá determinar, sin perjuicio del régimen de infracciones y sanciones previsto en la legislación vigente en materia de ordenación urbanística, la aplicación de las medidas previstas en el régimen establecido en el Título V de esta Ordenanza.
4. 4. Incumplida la obligación de presentar el Informe de Evaluación en los plazos previstos en esta Ordenanza, los propietarios de edificios no podrán solicitar las ayudas o subvenciones municipales que se puedan establecer para la realización de las obras necesarias para el cumplimiento del deber de conservación.
5. 5. En la tramitación de los expedientes sancionadores se deberá considerar como atenuante la situación económica de las personas obligadas. Tendrá esta consideración la acreditación e ingresos familiares inferiores a dos veces el IPREM.

Artículo 30. Subvenciones a los propietarios para realizar el informe de evaluación de los edificios.

Sin perjuicio de las convocatorias de ayudas estatales y autonómicas, la regulación de las subvenciones municipales que se convoquen para la realización del informe de evaluación de edificios del Municipio de Granada se regirá por lo dispuesto en la Ordenanza Municipal de Subvenciones en materia de Rehabilitación del Ayuntamiento de Granada.

Artículo 31. Subvenciones para realizar las obras.

Sin perjuicio de las convocatorias de ayudas estatales y autonómicas, las subvenciones municipales que se convoquen para la realización de obras en el marco de la presente Ordenanza se regulan por lo dispuesto en la Ordenanza Municipal de Subvenciones en materia de Rehabilitación del Ayuntamiento de Granada.