O fomento á conservación da edificación converteuse nunha das preocupacións da sociedade actual. Sen dúbida, o fomento e a conservación se institúe como un dos factores que poden axudar a evitar o despoboamento ou o deterioro dos barrios actualmente consolidados, provocando o nacemento, no ámbito do centro urbano da cidade, de espazos degradados, tanto urbanística como socialmente.

Dende hai tempo, vense constatado unha crecente preocupación social polo estado de conservación das edificacións e, en especial, polas consecuencias negativas derivadas do incumprimento polos propietarios das condicións de seguridade esixibles, causa en ocasións de graves danos para os bens e tamén, lamentablemente, de perda de vidas humanas.

Para facer fronte a esta situación é preciso que os poderes públicos e, en primeira instancia, as Corporacións Locais, sexan quen de instrumentar medios de control preventivo e de fomento que complementen eficazmente as técnicas ordinarias de intervención restauradora (v.gr. ordes de execución) e as tradicionais -e imprescindibles- tarefas de policía administrativa vencelladas á vixilancia do mantemento daquelas condicións básicas de conservación.

Existe un deber de conservación, positivizado na lexislación urbanística e da edificación, que constitúe unha das manifestacións típicas da “función social da propiedad” (art. 33.2 CE), delimitadora do contido do dereito de propiedade privada en atención á finalidade ou utilidade social que, neste caso. a propiedade inmobiliaria debe cumprir.

A referencia á “función social” como elemento estrutural da definición mesma do dereito á propiedade privada ou como factor determinante da delimitación legal do seu contido pon de manifesto que a Constitución non recolleu unha concepción abstracta deste dereito como mero ámbito subxectivo de libre disposición ou señorío sobre o ben obxecto do dominio reservado ao seu titular, sometido unicamente no seu exercicio ás limitacións xerais que as leis impoñan para salvagardar os lexítimos dereitos ou intereses de terceiros ou do interese xeral. Pola contra, a Constitución recoñece un dereito de propiedade privada que se configura e protexe, certamente, como un feixe de facultades individuais sobre as cousas, pero tamén, o mesmo tempo, como un conxunto de deberes e obrigas establecidos, de acordo coas leis, en atención a valores ou intereses da colectividade, é dicir, á finalidade ou utilidade social que cada categoría de bens obxecto de dominio estea chamada a cumprir (STC 37/1987, FJ 2º).

A fixación do “contido esencial” da propiedade privada non pode facerse dende a exclusiva consideración subxectiva do dereito ou dos intereses individuais que a este subxacen, senón que debe incluír igualmente a necesaria referencia á función social, entendida non como mero límite externo á súa definición ou ao seu exercicio, senón como parte integrante do dereito mesmo.

O deber de conservación é unha manifestación inequívoca da función social que ten o dereito de propiedade urbanística (artigo 33.2 da C.E.) porque as razóns de seguridade e de salubridade, e ata de ornato público, son valores sociais indubidables, e pode dicirse por iso que a acreditación do cumprimento do deber de conservación deriva naturalmente daquela función social.

No marco dunha necesaria cultura da rehabilitación e ou mantemento, a inspección periódica ou técnica das edificacións (ITE), configurase hoxe no dereito urbanístico autonómico e nas ordenanzas locais como un instrumento de tutela preventiva idóneo para potenciar o papel que a conservación debe xogar no mantemento da cidade e para evitar a progresiva degradación do patrimonio edificado, o deterioro urbanístico e social de determinadas áreas e a perda de identidade urbana asociada.

O Concello está habilitado para regular mediante Ordenanza o outro deber instrumental ou formal, que pode incluír, como fai a Ordenanza, o de pasar unha inspección técnica e o de acredita-la ante o Concello mediante a presentación de copia do formulario de inspección.

A realización de inspeccións técnicas periódicas deberá permitir coñecer si as edificacións que están a ser conservadas e mantidas correctamente e non presentan síntomas aparentes que indiquen unha falta de seguridade nas mesmas, posibilitando unha mellora substancial dos niveis de conservación xeral e que se acometa a tempo a execución de medidas inmediatas que eviten tanto riscos para a seguridade das persoas como a necesidade de afrontar reparacións máis complexas e custosas.

O dereito de propiedade sobre o edificio é o mesmo antes e logo da vixencia da Ordenanza, que impón o deber accesorio de demostración do cumprimento dun deber principal, o de conservación.

Ademais de permitir un maior coñecemento e control do estado de conservación das edificacións de Ourense, obxectivo principal que se reflectirá no Rexistro da ITE, a Ordenanza debería contribuír tamén a dotar de maior seguridade xurídica e técnica ós usuarios do mercado inmobiliario de vivendas de certa antigüidade ou rehabilitadas.

Carecería de xustificación que se eximise dunha obriga xeral e accesoria do deber de conservación a certas persoas xurídicas de natureza pública que resultan ser propietarias de edificios, sendo así, polo demais, que as persoas xurídico-públicas non teñen recoñecida ningunha exención no ámbito urbanístico (v.g. obriga de conservación, necesidade de licenzas, contribución aos gastos de urbanización, sometemento a técnicas de equidistribución, posible ruína dos edificios).

Considerouse a oportunidade de elaborar unha Ordenanza que recollese da forma máis ampla posible o contido do deber de conservación e o fomento á mesma, completando con iso o vector urbanístico que permita pechar o ciclo do planeamento, a xestión urbanística, a intervención, a disciplina e, para rematar, a conservación da edificación.

A presente Ordenanza municipal establece a obriga formal dos propietarios de edificacións de acreditar o cumprimento do deber de conservación imposto pola normativa urbanística e a propia Ordenanza mediante a obtención dun informe de inspección técnica da edificación expedido por técnico competente, co contido, na forma e nos prazos sinalados nela.

Esta obriga alcanza a tódolos propietarios, persoas físicas ou xurídicas, titulares de calquera tipo de edificacións situadas non termo municipal de Ourense, con independencia do seu uso ou destino, agás as declaradas en situación de ruína ou sometidas a expediente contraditorio de ruína mentres non exista resolución firme.

O artigo 200 da Lei 9/2002, do 30 de decembro, de Ordenación Urbanística e Protección do Medio Rural de Galicia (LOUGA) determina o deber dos Concellos galegos de regular mediante Ordenanza municipal a obriga de inspección periódica das edificacións para determinar o seu estado de conservación.

A Concellería de Urbanismo do Concello de Ourense poderá esixir dos propietarios a exhibición dos informes actualizados da inspección periódica de edificacións e, se descubrise que estas non se efectuaron, poderá realizalas de oficio a custa dous obrigados.

No artigo 217.4 do mesmo texto legal tipifícase como infracción urbanística leve o incumprimento da obriga de realizar a inspección periódica das edificacións, sancionable segundo o disposto en dita norma.

Por último, regúlase o procedemento para a declaración de ruína dunha determinada edificación. A devandita regulación pretende axilizar, na medida do posible e con pleno respecto á normativa de rango superior, a tramitación da devandita declaración, dotando de maiores medios ao Concello para o caso de incumprimento das obrigas dimanantes a devandita declaración por parte dos propietarios, como ten sido relativamente frecuente segundo a experiencia acumulada nos últimos anos.

Constitúe o obxecto desta Ordenanza a regulación con caracter xeral para o municipio de OURENSE do deber de conservación, a inspección técnica das edificacións e a declaración de rúna das que se atopen nas condicións que conleven a devandita declaración.

Artigo 1. Fundamento e obxecto da ordenanza