Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo 84. Delimitación de las facultades urbanísticas e indemnizaciones.

1. El régimen urbanístico del suelo será el establecido en la legislación básica estatal del suelo y en la presente ley foral, de acuerdo con la situación básica en que se encuentre el suelo; y las facultades urbanísticas del derecho de propiedad, como las de usar, disponer y disfrutar del suelo, y en especial la edificación y la urbanización, se ejercerán siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificación y, en su caso, calificación urbanística de las fincas.
2. Las condiciones de uso del suelo y de las construcciones establecidas en el planeamiento no conferirán derecho a los propietarios a exigir indemnización, salvo en los siguientes supuestos:
   1. La aprobación de revisiones o modificaciones del planeamiento urbanístico antes de transcurridos los plazos establecidos en el mismo para cumplir los deberes urbanísticos exigibles, o bien si transcurridos tales plazos, el incumplimiento fuese imputable a la Administración.

      La indemnización resarcirá en estos casos la reducción del aprovechamiento que correspondía a los propietarios antes de la revisión o modificación del planeamiento y, en su caso, los gastos efectuados en cumplimiento de los citados deberes que resulten inservibles como consecuencia de la revisión o modificación del planeamiento.

   2. La aprobación de revisiones o modificaciones del planeamiento que determinen la extinción de la eficacia de la licencia de construcción, cuando no se hubiera iniciado la edificación, por la reducción del aprovechamiento resultante y por los demás perjuicios que sean acreditados.
   3. La modificación o revocación de la licencia en los casos en que la edificación ya se hubiera iniciado, por la reducción del aprovechamiento resultante y por los demás perjuicios que sean acreditados.
   4. La aprobación de limitaciones o vinculaciones singulares en orden a la conservación de bienes inmuebles, cuando excedan de los deberes urbanísticos exigibles o produzcan una reducción del aprovechamiento urbanístico que no pueda ser objeto de equidistribución.
   5. Las limitaciones singulares y efectivas que no resulten compatibles con el ejercicio de actividades y usos tradicionales y consolidados que ya estuviesen autorizados expresa o individualmente por la Administración. En este supuesto, podrán convenirse formas distintas de indemnización patrimonial, tales como el otorgamiento de ayudas, subvenciones u otros medios de fomento.
   6. La anulación de una licencia, la demora injustificada en su otorgamiento y su denegación improcedente podrán dar lugar a la indemnización de los daños y perjuicios causados de acuerdo con las normas generales que regulan la responsabilidad de la Administración. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.

Artículo 85. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación.

1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones, sin perjuicio de los deberes correspondientes a cada clase de suelo, tendrán los siguientes deberes:
   1. Destinar los terrenos y construcciones a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico.
   2. Mantener los terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien.
   3. Cumplir las normas sobre protección del ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana, sobre unidades mínimas de cultivo, así como la restante normativa sectorial y lo dispuesto en los planes y programas sectoriales que sean de aplicación.
   4. Ejecutar las obras de conservación y de reforma en fachadas o espacios visibles desde la vía pública, que ordenen los Ayuntamientos por motivos de interés turístico o estético, aunque no estuvieran previamente incluidas en el planeamiento.
   5. Respetar los límites que deriven por razón de la colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público, en los que estén establecidos obras o servicios públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotación regulada.
   6. Permitir la realización por la Administración pública competente de los trabajos que sean necesarios para realizar labores de control, conservación o restauración del medio y de prevención de la erosión.
   7. Solicitar y obtener las autorizaciones preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, sin perjuicio de lo que establezca la legislación sectorial aplicable.
2. Los municipios y, en su caso, los demás organismos competentes, ordenarán, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones a las que se refiere el apartado anterior, con indicación del plazo de realización.
3. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en este artículo corresponde a los propietarios, salvo cuando la normativa sectorial aplicable disponga que se sufragarán por la Administración o por los concesionarios de servicios públicos.

   Los propietarios de bienes incluidos en los catálogos a que se refiere esta ley foral podrán recabar, para conservarlos, la cooperación de las Administraciones competentes, que habrán de prestarla cuando tales obras excedieran de los límites del deber de conservación, entendido como la mitad del coste de reposición del bien, excluido el valor del suelo.

4. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, incumbe a la Administración titular. En el caso de urbanizaciones residenciales, industriales o terciarias de carácter privado se estará a lo establecido en el Convenio al que se refiere el artículo 69.2 de la presente ley foral.

   En las obras de urbanización realizadas por sistemas privados, el deber del párrafo anterior comenzará desde el momento de la recepción de las obras por la Administración, conforme a lo dispuesto en el artículo 160 de esta ley foral.

Artículo 86. Deber de adaptación al ambiente.

Todos los usos del suelo y especialmente las construcciones habrán de adaptarse al ambiente natural y cultural en que estuvieran situadas. A tal efecto se establecen, con independencia de la clasificación de los terrenos, las siguientes normas de aplicación directa:

1. Las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional habrán de armonizar con el mismo, o cuando, sin existir conjunto de edificios, hubiera alguno de gran importancia o calidad de los caracteres indicados.
2. En los lugares de paisaje abierto y natural, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico-artísticas, típicos o tradicionales, y en las inmediaciones de las carreteras, vías pecuarias y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá que la situación, masa, altura, composición, color, materiales de los edificios, muros y cierres, o la instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo.
3. Las construcciones deberán presentar todos sus paramentos exteriores y cubiertas totalmente terminados, con empleo en ellos de las formas y los materiales que menor impacto produzcan, así como de los colores tradicionales en la zona o, en todo caso, los que favorezcan en mayor medida la integración en el entorno inmediato y en el paisaje.
4. En áreas amenazadas por riesgos naturales o tecnológicos, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación u otros análogos, no se permitirá ninguna construcción, instalación, ni cualquier otro uso del suelo que resulte susceptible de padecer tales riesgos.

Artículo 87. Alturas.

Mientras no exista plan que lo autorice, no podrá edificarse con una altura superior a tres plantas medidas en cada punto del terreno, sin perjuicio de las demás limitaciones que sean aplicables.

Cuando se trate de solares enclavados en núcleos o manzanas edificados en más de dos terceras partes, los Ayuntamientos podrán autorizar alturas que alcancen la media de los edificios ya construidos.

Capítulo II. Clasificación del suelo

Artículo 88. Clases de suelo.

A los efectos de esta ley foral, el suelo se clasificará en urbano, urbanizable o no urbanizable.

Artículo 89. Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento.

En los municipios que carezcan de planeamiento que clasifique suelo, los terrenos que no tengan la condición de urbano de conformidad con los criterios establecidos en el artículo siguiente, tendrán la consideración de suelo no urbanizable.

Artículo 90. Suelo urbano.

1. Tendrá la condición de suelo urbano, a los efectos de esta ley foral, aquel que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
   1. Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
   2. Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstas por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de acometida con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbano.
   3. Estar ocupado por la edificación en al menos dos de las terceras partes del espacio apto para la misma, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente, aun cuando los terrenos carezcan de alguno de los servicios necesarios.
2. Tendrán también la condición de suelo urbano los ámbitos delimitados por el planeamiento municipal que cuenten legalmente con las infraestructuras, dotaciones y servicios requeridos.
3. El planeamiento urbanístico diferenciará las siguientes categorías:
   1. Suelo urbano consolidado, constituido por los terrenos que clasifique como suelo urbano y para los que prevea únicamente actuaciones edificatorias o de dotación.
   2. Suelo urbano no consolidado, constituido por los terrenos que clasifique como suelo urbano y para los que prevea actuaciones de renovación o reforma de la urbanización.
4. Son actuaciones de renovación o reforma de la urbanización aquellas intervenciones sobre el suelo urbano que prevean nuevas infraestructuras públicas y la creación, mediante operaciones de equidistribución, de una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos.
5. Son actuaciones de dotación aquellas que tienen por objeto, en un ámbito de suelo urbano, el incremento de la edificabilidad, densidad o modificación del uso urbanístico, y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de aquel.
6. Siempre que no concurran las condiciones señaladas para las actuaciones descritas en los apartados 4 y 5 de este artículo, se considerarán actuaciones edificatorias, incluso cuando requieran obras complementarias de urbanización:
   1. Las de nueva edificación y sustitución de la edificación existente.
   2. Las de rehabilitación edificatoria, tales como la realización de obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Artículo 91. Solar.

Tendrán la consideración de solares las superficies de suelo urbano aptas para la edificación que reúnan los siguientes requisitos:

1. Que estén urbanizadas con arreglo a las normas mínimas establecidas en cada caso por el planeamiento, y si éste no las concretare, se precisará que cuente, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, y además que la vía a que la parcela dé frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.
2. Que tengan señaladas alineaciones y rasantes.
3. Que, cuando fuese preciso, se haya realizado el reparto de cargas de la urbanización.

Artículo 92. Suelo no urbanizable.

1. Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta ley foral, los terrenos en que concurra alguna de las circunstancias siguientes:
   1. Que, de acuerdo con la legislación sectorial, estén sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación por sus valores paisajísticos, naturales, ambientales o agrícolas, o por sus valores históricos, artísticos, científicos o culturales.
   2. Que estén excluidos del proceso urbanizador por los instrumentos de ordenación territorial en razón al modelo de desarrollo territorial, a sus valores paisajísticos, naturales, ambientales o agrícolas, o a sus valores históricos, artísticos, científicos o culturales.
   3. Que estén amenazados por riesgos naturales o de otro tipo que sean incompatibles con su urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, desprendimiento, corrimiento, incendio, contaminación o cualquier otro tipo de perturbación de la seguridad y salud públicas o del ambiente natural.

      También podrán incluirse los terrenos que habiendo tenido en el pasado los valores a que se refiere las letras a) y b), los hayan perdido por incendios, devastaciones u otras circunstancias y deban ser protegidos para facilitar su recuperación.

   4. Que el planeamiento municipal justificadamente considere necesario garantizar el mantenimiento de sus características, por sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, culturales, ambientales, o por su valor agrícola, ganadero o forestal.
   5. Que el planeamiento municipal justificadamente considere necesario preservar del desarrollo urbanístico por razones de conservación, capacidad y funcionalidad de infraestructuras, equipamientos, servicios e instalaciones públicas o de interés público, o para la instalación de actividades especiales, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente.
2. En el suelo no urbanizable se distinguirán dos categorías:
   1. Suelo no urbanizable de protección. En esta categoría se incluirán los terrenos del suelo no urbanizable descritos en las letras a), b) y c) del apartado 1 de este artículo.

      Constituyen condicionantes que se superponen a la categoría de ordenación definida para el medio físico por el planeamiento urbanístico municipal y que acotan o limitan el desarrollo de determinadas actividades en los suelos a los que afectan.

   2. Suelo no urbanizable de preservación. En esta categoría se incluirán los terrenos del suelo no urbanizable descritos en las letras d) y e) del apartado 1 de este artículo.
3. En el suelo no urbanizable, tanto de protección como de preservación, el planeamiento podrá distinguir las siguientes subcategorías, en atención al motivo que justifica dicha clasificación:
   1. Suelo de valor paisajístico.
   2. Suelo de valor ambiental.
   3. Suelo de valor para su explotación natural.
   4. Suelo de valor cultural.
   5. Suelo de salvaguarda del modelo de desarrollo.
   6. Suelo de prevención de riesgos.
   7. Suelo destinado a infraestructuras.
   8. Suelo destinado para actividades especiales.
4. El planeamiento urbanístico municipal recogerá la regulación y delimitación de los suelos de protección con carácter informativo salvo en los casos en que la legislación sectorial o los instrumentos de ordenación territorial le faculten a establecer o concretar dicha regulación y/o delimitación.
5. El planeamiento urbanístico municipal deberá distinguir todas las categorías y/o subcategorías que confluyan en un mismo terreno de suelo no urbanizable, en razón de sus características y los condicionantes que puedan concurrir, de manera que se garantice la disposición en todo momento de un régimen de uso y protección de aplicación. En todo caso, será de aplicación aquel régimen de uso y protección que resulte ser más restrictivo.

Artículo 93. Suelo urbanizable.

Tendrán la consideración de suelo urbanizable los terrenos no urbanizados para los que los instrumentos de ordenación urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbano, hasta que termine la correspondiente actuación de nueva urbanización en las condiciones y los términos establecidos en esta ley foral y en el planeamiento aplicable.

Artículo 94. Cédula urbanística.

Los Ayuntamientos podrán crear en la correspondiente ordenanza un documento acreditativo del régimen y las condiciones urbanísticas que concurran en las fincas comprendidas en el término municipal, que se denominará Cédula urbanística de terreno o de edificio, según el carácter de la finca a que se refiera.

En todo caso, la ordenanza a que se refiere el párrafo anterior deberá ser dictada por los Ayuntamientos de municipios de más de cinco mil habitantes.

Capítulo III. Régimen del suelo urbano y urbanizable

Artículo 95. Derechos de los propietarios de suelo urbano.

1. Los propietarios de suelo urbano tendrán, en las condiciones que en cada caso establezca la presente ley foral y el planeamiento, los siguientes derechos:
   1. Derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares.
   2. Derecho al aprovechamiento urbanístico de que sea susceptible la parcela o solar, de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de este artículo.
   3. Derecho a edificar, materializando el aprovechamiento urbanístico que le corresponda, de acuerdo con el planeamiento y, en su caso, los correspondientes instrumentos de gestión, una vez que el suelo tenga la condición de solar o, en su caso, con carácter simultáneo a las obras de urbanización aún pendientes.
   4. Derecho a destinar la edificación realizada a los usos autorizados por la ordenación urbanística, desarrollando en ella las correspondientes actividades.
2. En suelo urbano consolidado, los propietarios materializarán su aprovechamiento directamente sobre sus parcelas o previa normalización de fincas; y en suelo urbano no consolidado, sobre las parcelas que resulten de la nueva ordenación, o mediante compensación económica.
3. Los propietarios podrán materializar el aprovechamiento urbanístico, que les corresponda respecto del permitido por el planeamiento urbanístico, y que será:
   1. En suelo urbano consolidado: el 100 por 100 del aprovechamiento de la parcela o solar, de acuerdo con lo establecido por el planeamiento, salvo que se prevean actuaciones de dotación en los que será de aplicación lo dispuesto en el artículo 96.2 de la presente ley foral.
   2. En suelo urbano no consolidado: el 90 por 100 del aprovechamiento correspondiente a la unidad de ejecución o, en su caso, al área de reparto.
4. El ejercicio de los derechos definidos en este artículo requiere la previa aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación pormenorizada de los terrenos y, en su caso, del instrumento de gestión urbanística exigible, así como la obtención de la licencia urbanística correspondiente.

Artículo 96. Deberes de los propietarios de suelo urbano.

1. Los propietarios de suelo urbano consolidado sobre los que se prevean actuaciones edificatorias tendrán los siguientes deberes:
   1. Costear y, en su caso, completar la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de solar.

      A tal efecto, deberán costear los gastos de urbanización precisos para completar los servicios urbanos, regularizar las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento, ejecutar en su caso las obras correspondientes, y ceder al ayuntamiento los terrenos que queden fuera de las alineaciones señaladas en el planeamiento, sin que en ningún caso puedan superar el 10 por 100 de la superficie total de la finca.

   2. Edificar los solares en el plazo y demás condiciones que señalen el planeamiento y la licencia urbanística.
   3. Destinar la edificación a los usos previstos en el planeamiento y en la licencia urbanística.
2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano consolidado sobre los que se prevean actuaciones de dotación tendrán los deberes señalados en el punto anterior, a los que se añaden los siguientes:
   1. El deber de entregar obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del incremento del aprovechamiento del correspondiente ámbito, que resulte de la modificación del instrumento de ordenación. Dicho deber podrá cumplirse mediante la sustitución de la entrega de suelo por su valor en metálico, con la finalidad de costear la parte de financiación pública que pudiera estar prevista en la propia actuación o de integrarse en el patrimonio público de suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

      Con carácter excepcional, y a la vista de la memoria de viabilidad y sostenibilidad económica, el porcentaje se podrá reducir hasta un mínimo de un 5 por ciento, o incrementar de forma proporcionada y motivada hasta un máximo de un 15 por ciento.

   2. El deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción que en su caso se generarán, pudiendo sustituirse, concurriendo imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario situado dentro del mismo, o en la forma que establezca el planeamiento.

      Con independencia de lo establecido en el párrafo anterior, con carácter excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les correspondiesen a las actuaciones que supongan aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir viviendas que no reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad por viviendas que sí reúnan los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija la correspondiente actuación.

3. Los propietarios de terrenos de suelo urbano no consolidado tendrán los siguientes deberes:
   1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
   2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
   3. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito, salvo cuando se trate de mera sustitución de la edificación existente sin incremento de aprovechamiento.
   4. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
   5. Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que esta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban y que deberán ser aprobados por la Administración actuante. En defecto de acuerdo, dicha Administración decidirá lo procedente.
   6. Edificar los solares en el plazo y demás condiciones que señalen el planeamiento y la licencia urbanística.
   7. Destinar la edificación a los usos previstos en el planeamiento y en la licencia urbanística.
4. Lo dispuesto en todos los apartados anteriores se entenderá sin perjuicio de lo establecido en el artículo 62 de esta ley foral para las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Artículo 97. Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.

1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rústica de los mismos.
2. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable con ordenación pormenorizada por el Plan General Municipal, tendrán los siguientes derechos:
   1. Derecho a promover su trasformación de los terrenos mediante la urbanización de acuerdo con lo previsto en la presente ley foral y en el planeamiento.
   2. Derecho a participar en la ejecución de la urbanización en la forma y las condiciones establecidas en la presente ley foral y en el planeamiento.
   3. Derecho al aprovechamiento urbanístico de que sea susceptible la parcela.
   4. Derecho a edificar, materializando el aprovechamiento urbanístico que le corresponda, de acuerdo con el planeamiento y, en su caso, los correspondientes instrumentos de gestión.
   5. Derecho a destinar la edificación realizada a los usos autorizados por la ordenación urbanística, desarrollando en ella las correspondientes actividades.
3. Cuando se trate de suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada por el Plan General Municipal, los propietarios del mismo tendrán derecho a promover su ordenación pormenorizada, pudiendo instar y formular el planeamiento de desarrollo preciso para ello.

Artículo 98. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.

La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los propietarios del mismo los siguientes deberes:

1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente, así como los terrenos destinados a dotación supramunicipal para la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, así como a los alojamientos dotacionales regulados por la normativa vigente en materia de vivienda.
3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general.
4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente.
5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
6. Costear o ejecutar la urbanización del ámbito correspondiente, con exclusión de las obras de urbanización de los sistemas generales que el planeamiento haya incluido o adscrito en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión, sin perjuicio de lo previsto en la letra c).
7. Edificar los solares en el plazo y demás condiciones que señalen el planeamiento y la licencia urbanística.
8. Destinar la edificación a los usos previstos en el planeamiento y en la licencia urbanística.

Artículo 99. Áreas de reparto.

1. A los efectos del cumplimiento de los deberes de cesión obligatoria y de equidistribución, el Plan General Municipal podrá delimitar una o varias áreas de reparto para la totalidad del suelo urbano no consolidado y los terrenos destinados a sistemas generales incluidos dentro del mismo, cuya propiedad no haya sido obtenida mediante cesión o adscripción urbanísticas con anterioridad al Plan General Municipal. El aprovechamiento tipo de las diferentes áreas de reparto del mismo uso global no podrá ser inferior en un 15 por 100 del más alto de las mismas.
2. El planeamiento del sector o sectores, y de conformidad con los criterios establecidos por el Plan General Municipal, delimitará una o varias áreas de reparto para el suelo urbanizable y los terrenos destinados a sistemas generales incluidos o adscritos dentro del mismo, cuya propiedad no haya sido obtenida mediante cesión o adscripción urbanísticas con anterioridad al Plan General Municipal.
3. Las unidades de ejecución que se delimiten dentro de cada área de reparto cuyo aprovechamiento tipo sea superior al de ésta, deberán incluir la parte proporcional que les corresponda de los terrenos destinados a sistemas generales incluidos o, en su caso, adscritos a la misma, para así alcanzar el aprovechamiento tipo establecido en dicha área de reparto.
4. En el caso de unidades de ejecución cuyo aprovechamiento tipo fuera inferior al del área de reparto a la que pertenecen, y para compensar este desajuste, se podrá optar entre disminuir la carga de urbanización en cuantía igual al valor del aprovechamiento no materializable, o bien hacer efectiva la diferencia en otras unidades de ejecución que se encuentren en situación inversa e incluidas en la misma área de reparto, o ambas cosas simultáneamente.
5. Los sistemas generales incluidos en áreas de reparto se podrán obtener anticipadamente al desarrollo de las distintas unidades de ejecución mediante la expropiación de los mismos, subrogándose, en ese caso, el Ayuntamiento en los derechos y deberes de los propietarios originales de participación en el aprovechamiento de tales unidades de ejecución integradas en el área de reparto. Asimismo, los sistemas generales incluidos en áreas de reparto podrán obtenerse anticipadamente mediante la ocupación directa de los mismos, conforme a lo dispuesto en el artículo 187.1.b de esta ley foral.

Artículo 100. Cálculo del aprovechamiento tipo.

1. El aprovechamiento tipo de cada área de reparto delimitada se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total correspondiente a la ordenación urbanística prevista por el planeamiento de desarrollo para dicha área, incluido el dotacional privado, debidamente homogeneizado, expresado siempre en metros cuadrados construibles, por su superficie total, excluidos los terrenos afectados a sistemas generales o locales ya existentes.
2. El Plan General Municipal establecerá justificadamente, para este caso, un sistema de coeficientes de homogeneización de usos y tipologías edificatorias, en atención a los respectivos valores de mercado. Este mismo sistema de coeficientes de homogeneización se aplicará a los instrumentos de desarrollo y modificaciones del planeamiento.
3. Asimismo, podrán establecerse coeficientes que valoren la posición zonal relativa de los suelos incluidos en el área de reparto o su aptitud para ser urbanizados, primando a tal fin factores como la accesibilidad, la menor distancia respecto de los sistemas urbanos y la cercanía a dotaciones y servicios.

Artículo 101. Aprovechamiento medio.

1. En los municipios en los que su Plan General Municipal no delimite áreas de reparto en suelo urbano no consolidado, se calculará el aprovechamiento medio de las distintas unidades de ejecución.
2. El aprovechamiento medio de una unidad de ejecución se calculará dividiendo el aprovechamiento lucrativo, incluido el dotacional privado correspondiente a la misma, previamente homogeneizado con los coeficientes de ponderación relativa que se definan de acuerdo con los criterios señalados en el artículo anterior, por la superficie total de la unidad de ejecución, excluidos los terrenos afectados a sistemas generales o locales ya existentes.
3. El Plan General Municipal establecerá justificadamente, para este caso, un sistema de coeficientes de homogeneización de usos y tipologías edificatorias, en atención a los respectivos valores de mercado. Este mismo sistema de coeficientes de homogeneización se aplicará a los instrumentos de desarrollo y modificaciones del planeamiento.

Artículo 102. Aprovechamiento de proyecto de edificación residencial.

El planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada del suelo urbano o urbanizable de uso residencial colectivo o, en su caso, el instrumento de equidistribución establecerá para cada parcela resultante el aprovechamiento de proyecto de edificación residencial o edificabilidad residencial de la misma materializando el aprovechamiento urbanístico que le corresponda, expresado siempre en metros cuadrados construibles.

Se define como aprovechamiento de proyecto de edificación residencial o edificabilidad residencial asignado a una parcela el producto de la superficie útil por el coeficiente de 1,15, siendo este el coeficiente de conversión de la superficie útil calculada antes y después de la utilización de las técnicas constructivas encaminadas a mejorar los niveles de aislamiento termo-acústicos y de salubridad establecidos, además, en el Código Técnico de la Edificación.

En ningún caso podrá superarse el volumen máximo de la edificación establecido en el planeamiento correspondiente ni modificar el aprovechamiento fijado en el mismo.

En el caso de que el planeamiento no fije el volumen máximo de edificación deberá tramitarse el instrumento de planeamiento correspondiente para el ámbito afectado.

Artículo 103. Cargas de urbanización.

La cesión obligatoria y gratuita del 10 por 100 del aprovechamiento que se realice a la Administración actuante, tanto en suelo urbano como urbanizable, estará libre de cargas de urbanización, toda la cual será a cargo de los propietarios en proporción a sus aprovechamientos. Estas cargas de urbanización correspondientes al suelo cedido se considerarán integrantes del deber de costear la urbanización que corresponde a los propietarios afectados.

Artículo 104. Plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos de cesión, equidistribución y urbanización.

1. El instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación pormenorizada de los terrenos podrá señalar plazos para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización. Estos plazos podrán ampliarse atendiendo a circunstancias económicas, financieras y de mercado que justifiquen suficientemente la ampliación.
2. Si no se establecieran estos plazos por el plan, el plazo máximo para el cumplimiento de estos deberes será de ocho años, contados desde su publicación en el «Boletín Oficial de Navarra».

Artículo 105. Urbanización y edificación simultáneas.

La Administración podrá autorizar la urbanización y edificación simultáneas, exigiendo para ello y, en todo caso, las garantías pertinentes y proporcionadas que no podrán exceder del 30 por ciento de la carga urbanística de la parcela o ámbito, mediante aval económico suficiente o cualquier otra garantía de las admitidas en Derecho.

Artículo 106. Usos y obras provisionales.

En el suelo urbanizable solo podrán autorizarse excepcionalmente usos y obras de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación urbanística o sectorial ni por el planeamiento general, que habrán de cesar y, en todo caso, ser demolidas sin indemnización alguna cuando lo acordare el ayuntamiento. La autorización, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria.

Artículo 107. Implantación directa en supuestos de interés general.

1. En supuestos justificados de interés general, y con carácter excepcional, las entidades locales podrán otorgar licencias de edificación para la implantación directa, en suelo urbano o urbanizable, de industrias, actividades terciarias, equipamientos o dotaciones, sin necesidad de esperar a la aprobación definitiva de los instrumentos de gestión o del Proyecto de Urbanización, siempre que concurran las siguientes condiciones:
   1. Exista ordenación pormenorizada de los terrenos.
   2. Se haya iniciado la tramitación del correspondiente Proyecto de Urbanización, que permita verificar que la ejecución de la obra urbanizadora precisa para el funcionamiento de la actividad se realiza en las condiciones debidas y de acuerdo con las exigencias técnicas previsibles para el posterior desarrollo armónico del resto de la unidad de ejecución en la que se enclave.
   3. La implantación de la actividad se realice en terrenos de su propiedad, y se ajuste a la ordenación y normativa prevista en el plan, debiendo aquellos tener la superficie bruta que permita, de acuerdo con la edificabilidad prevista, un aprovechamiento urbanístico susceptible de la apropiación privada que se pretende por el promotor de la edificación.
   4. Exista conformidad expresa de los propietarios de las parcelas afectadas por la implantación o, alternativamente, se haya iniciado la tramitación del instrumento de gestión urbanística correspondiente.
   5. El promotor de la edificación garantice mediante fianza el importe del coste de las obras de urbanización que le correspondan a sus terrenos, referidas al presupuesto estimado en el Proyecto de obras de urbanización antes citado.
   6. El promotor se comprometa expresamente, en escritura pública otorgada al efecto, al cumplimiento de los deberes legales de cesión obligatoria y gratuita de los terrenos que le correspondan.
2. Las licencias otorgadas al amparo de las condiciones señaladas en el número anterior deberán justificar expresamente en su texto el supuesto de interés público determinante de la aplicación de este procedimiento excepcional.
3. La incorporación al patrimonio de su titular de la edificación concluida al amparo de las autorizaciones reguladas en este artículo estará condicionada, en todo caso, al efectivo cumplimiento previo por los propietarios de los terrenos de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización inherentes al derecho al aprovechamiento urbanístico.
4. Las condiciones especiales de concesión de licencias otorgadas al amparo de este artículo se inscribirán por el Ayuntamiento en el Registro de la Propiedad, a costa del interesado, de conformidad con la legislación estatal.

Capítulo IV. Régimen del suelo no urbanizable

Artículo 108. Derechos y deberes de los propietarios de suelo no urbanizable.

1. Los propietarios de suelo no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad, de conformidad con la naturaleza y destino de los mismos.
2. Los propietarios de suelo no urbanizable deberán:
   1. Destinarlo a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
   2. Solicitar autorización para realizar los usos y actividades previstos en esta ley foral, sin perjuicio de lo que disponga la legislación sectorial aplicable.

Artículo 109. Carácter mínimo del régimen legal.

Las limitaciones establecidas en el régimen de protección del suelo no urbanizable regulado en esta ley foral tienen el carácter de mínimas y básicas, pudiendo el planeamiento establecer condiciones de protección superiores para zonas específicas del suelo no urbanizable, en razón de las específicas condiciones y características del territorio al que se refieran.

Artículo 110. Actividades permitidas, autorizables y prohibidas.

1. A los efectos de lo previsto en esta ley foral las actividades y usos en suelo no urbanizable podrán ser permitidos, autorizables y prohibidos.
2. En el suelo no urbanizable, tanto de protección como de preservación, serán consideradas actividades permitidas aquellas actividades y usos que por su propia naturaleza sean compatibles con los objetivos de protección y preservación del suelo no urbanizable, y garanticen que no alterarán los valores o causas que han motivado la protección o preservación de dicho suelo.

   A efectos de lo dispuesto en este artículo, se consideran actuaciones permitidas las siguientes:

   1. Las intervenciones en edificaciones e instalaciones preexistentes que no impliquen cambio de actividad, uso o aumento de volumen y no requiriesen nueva demanda de servicios.
   2. La construcción o implantación de instalaciones o edificaciones menores destinadas a la guarda de aperos o cobijo de animales domésticos, que en su conjunto no superen los 15 metros cuadrados de superficie.
   3. Los cierres de parcela.
   4. Las ampliaciones de las instalaciones agrícolas o ganaderas preexistentes que, en su conjunto, no impliquen aumento del 20 por 100 de la superficie construida con autorización del Departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo y no requieran nueva demanda de servicios.
   5. La contención, movimientos de tierras y la apertura de pistas o caminos siempre que no estén vinculados a la implantación de actividades o usos constructivos, a actividades extractivas o a la implantación de vertederos de residuos.
   6. Instalaciones de riego o de drenaje de apoyo a las explotaciones agrícolas reguladas por la normativa en materia de infraestructuras agrícolas.

   Las actividades y usos permitidos no precisarán la autorización de actividad autorizable en suelo no urbanizable, sin perjuicio de que deban ser objeto de licencia, autorización o informe por otros órganos o administraciones.

3. Serán consideradas actividades autorizables aquellas actividades y usos que por su propia naturaleza deban emplazarse en suelo no urbanizable, en determinadas condiciones y con carácter excepcional, sean compatibles con los objetivos de protección y preservación del suelo no urbanizable y garanticen que no alterarán los valores o causas que han motivado la protección o preservación de dicho suelo.
4. Tendrán la consideración de actuaciones autorizables:
   1. Las constructivas, salvo aquellas señaladas como permitidas en el apartado 2 de este artículo.
   2. Los cambios de uso o actividad en edificaciones preexistentes.
   3. Aquellas otras expresamente reguladas por la legislación sectorial.

   Estas actividades y usos precisarán autorización conforme a lo dispuesto en el artículo 117 de esta ley foral, sin perjuicio de que también deban ser objeto de licencia, autorización o informe por otros órganos o administraciones.

5. A los efectos previstos en este artículo las construcciones, instalaciones y edificaciones preexistentes deberán estar en situación legal. En caso contrario, la solicitud de nueva actuación sobre las mismas deberá incluir la solicitud de legalización de los usos y actividades y edificaciones preexistentes.
6. Serán consideradas actividades prohibidas, además de las señaladas en el artículo siguiente, aquellas actividades y usos que por su propia naturaleza sean incompatibles con los objetivos de protección y preservación de cada categoría de suelo no urbanizable.

Artículo 111. Actividades prohibidas e incompatibles.

1. Quedan prohibidas las acciones u omisiones en el suelo no urbanizable que impliquen:
   1. Incremento de la erosión y pérdida de calidad de los suelos.
   2. Destrucción de masas vegetales, sin perjuicio de lo previsto en la vigente legislación sobre protección del patrimonio forestal.
   3. Destrucción o contaminación de las zonas húmedas o de su entorno próximo, sin perjuicio de lo contemplado en la legislación de aguas.
   4. Vertido o abandono de objetos, residuos u otros desperdicios fuera de los lugares autorizados, así como la quema no autorizada de los mismos.
   5. Vertidos líquidos o sólidos que pueden degradar o contaminar la naturaleza o los acuíferos.
   6. Parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
2. Para los caminos públicos y para los itinerarios de interés, como las vías pecuarias o el Camino de Santiago, que no tengan delimitada zona de servidumbre en su normativa específica, se establece una zona de servidumbre de tres metros medidos desde el borde exterior de dichos caminos.

   En dicha zona quedan prohibidas:

   1. La contención y movimientos de tierras que estén vinculados a la implantación de actividades o usos constructivos, a actividades extractivas o a la implantación de vertederos de residuos.
   2. Las actividades constructivas, salvo las infraestructuras que requerirán autorización.

Artículo 112. Actividades y usos autorizables en suelo no urbanizable de protección.

1. En suelo no urbanizable de protección podrán autorizarse aquellas construcciones, instalaciones o usos cuya compatibilidad con los específicos valores que motivan su especial protección quede suficientemente justificada, y no estén expresamente prohibidos por la legislación sectorial, por los instrumentos de planificación sectorial o territorial y/o por el planeamiento urbanístico municipal.
2. En estos suelos no serán autorizables y especialmente quedan prohibidas las construcciones, actividades o usos que impliquen transformación de su destino o naturaleza, lesionen el valor específico que se quiere proteger o infrinjan el concreto régimen limitativo establecido por los instrumentos de ordenación territorial o la legislación sectorial.

Artículo 113. Actividades y usos autorizables en suelo no urbanizable de preservación.

1. En el suelo no urbanizable de preservación serán autorizables las actuaciones vinculadas a actividades de carácter agrícola, forestal o ganadero, deportivas, de turismo activo o de ocio, incluyéndose la horticultura de ocio, infraestructuras, servicios, equipamientos y dotaciones que deban desarrollarse en suelo no urbanizable, que sean conformes con lo establecido en el Plan de Ordenación Territorial de su ámbito territorial y estén expresamente previstas por el planeamiento urbanístico municipal.
2. Asimismo, serán autorizables las actividades industriales o terciarias que deban emplazarse o desarrollarse en suelo no urbanizable. Estas actuaciones estarán sujetas al deber de adjudicación al ayuntamiento del aprovechamiento correspondiente al 10 por 100 del incremento de valor de los terrenos afectados, una vez concedida la autorización y previo al inicio de cualquier actuación. Con carácter previo o simultáneo a la edificación, los promotores deberán garantizar la urbanización completa y adecuada de los terrenos afectados así como su mantenimiento.
3. El Plan General Municipal podrá establecer la regulación de la horticultura de ocio en el municipio de conformidad con lo establecido en los instrumentos de ordenación territorial vigentes y con el objeto de mantener los paisajes tradicionales y la preservación de la biodiversidad de forma compatible con la utilización del territorio para el ejercicio de actividades económicas de turismo activo en el medio natural tradicional.

Artículo 114. Delimitación de áreas específicas.

En suelo no urbanizable de preservación se podrán establecer áreas para la realización de obras o infraestructuras o el establecimiento de servicios públicos que en ejecución de instrumentos de ordenación territorial o de la planificación estatal o foral deban ubicarse en el suelo no urbanizable en las que se limite cualquier uso o aprovechamiento constructivo aislado.

Artículo 115. Vivienda unifamiliar en suelo no urbanizable de preservación.

1. Se podrán autorizar viviendas en suelo no urbanizable de preservación cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas, destinadas a residencia habitual y permanente de su titular, en las condiciones y áreas geográficas que se determinen reglamentariamente o por los instrumentos de ordenación territorial.

   Estos suelos no podrán estar afectados por la categoría de protección definida en el artículo 92 de esta ley foral.

   Para poder autorizar este uso deberá además estar expresamente previsto en el planeamiento municipal, que podrá desarrollar y concretar en su ámbito territorial las condiciones y áreas a las que se refiere el párrafo anterior.

2. La superficie mínima de la parcela para construir viviendas aisladas en suelo no urbanizable no será inferior a 10.000 metros cuadrados y deberá utilizarse, en el porcentaje que se fije reglamentariamente o por el planeamiento municipal, que no será inferior al 50 por 100, para actividades o usos agrarios, pecuarios o forestales no constructivos.

   La superficie mínima de la parcela podrá ser incrementada por los planes y normas municipales.

   La parcela no podrá ser objeto de ningún acto de segregación o división y deberá quedar afectada con inscripción registral la vinculación de su superficie total a la construcción, expresando las concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad impuestas por la autorización de la vivienda.

3. No podrán autorizarse nuevas viviendas en parcelas donde existan edificaciones con uso residencial. No obstante, una edificación con uso residencial podrá englobar dos unidades de vivienda por parcela cuando entre sus titulares exista una relación de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad.
4. Estas actuaciones estarán sujetas al deber de cesión de aprovechamiento correspondiente al 10 por 100 del incremento del valor de los terrenos afectados, una vez concedida la autorización y previamente al inicio de cualquier actuación.
5. Las dotaciones de servicios y el acceso a las viviendas deberán ser resueltas por los propietarios de forma autónoma e individualizada a partir de la acometida de las infraestructuras existentes, sin alterar los valores que han motivado la protección o preservación del suelo no urbanizable y respetando las normas de protección de dicho suelo.

   Las obras correspondientes a las dotaciones de servicios y a elementos complementarios tales como desmontes, taludes y vallados deberán tramitarse junto a las de la vivienda.

6. No podrán promover nueva vivienda aquellos titulares ni miembros de su unidad familiar que en los cinco años anteriores hayan obtenido autorización para la construcción de una vivienda en suelo no urbanizable.

Artículo 116. Viviendas en barrios rurales tradicionales.

1. Podrán autorizarse viviendas en suelo no urbanizable incluido en barrios rurales tradicionales así delimitados por el planeamiento urbanístico municipal, en las condiciones y áreas geográficas que se determinen reglamentariamente o por los instrumentos de ordenación territorial.
2. La superficie mínima de la parcela para construir viviendas en barrios rurales tradicionales no será inferior a 1.500 metros cuadrados. La superficie mínima de la parcela podrá ser incrementada por los planes y normas municipales.

   La parcela no podrá ser objeto de ningún acto de segregación o división y deberá quedar afectada con inscripción registral la vinculación de su superficie total a la construcción, expresando las concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad impuestas por la autorización de la vivienda.

3. No podrán autorizarse nuevas viviendas en parcelas donde existan edificaciones con uso residencial. No obstante, una edificación con uso residencial podrá englobar dos unidades de vivienda por parcela cuando entre sus titulares exista una relación de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad.
4. Estas actuaciones estarán sujetas al deber de cesión de aprovechamiento correspondiente al 10 por 100 del incremento de valor de los terrenos afectados, una vez concedida la licencia municipal de obras y previamente al inicio de cualquier actuación.
5. Las dotaciones de servicios y el acceso a las viviendas deberán ser resueltas por los propietarios de forma autónoma e individualizada a partir de la acometida de las infraestructuras existentes, sin alterar los valores que han motivado la protección o preservación del suelo no urbanizable y respetando las normas de protección de dicho suelo.

   Las obras correspondientes a las dotaciones de servicios y a elementos complementarios tales como desmontes, taludes y vallados deberán tramitarse junto a las de la vivienda.

6. No podrán promover nueva vivienda aquellos titulares ni miembros de su unidad familiar que en los cinco años anteriores hayan obtenido autorización para la construcción de una vivienda en suelo no urbanizable.

Artículo 117. Procedimiento de autorización de actividades autorizables en suelo no urbanizable.

1. La autorización de actividades y usos autorizables en suelo no urbanizable se ajustará al siguiente procedimiento:
   1. El promotor presentará ante el ayuntamiento competente en cuyo ámbito se va a implantar o desarrollar la actividad la correspondiente solicitud, acompañada de la documentación señalada en el artículo 119 de esta ley foral.
   2. El ayuntamiento incorporará al expediente informe en relación con la solicitud presentada, en el que se indicará si esta se ajusta al planeamiento urbanístico municipal, La adecuación y suficiencia de los servicios urbanísticos existentes y previstos, así como los antecedentes administrativos que obren en dicho ayuntamiento, remitiendo el expediente al Departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo en el plazo de dos meses desde que se hubiera presentado la solicitud. Transcurrido este plazo sin haberse remitido al citado departamento la documentación, el interesado podrá solicitar directamente la autorización ante el citado departamento.
   3. El titular del departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo resolverá respecto a la autorización o prohibición de la actividad o uso solicitado; notificando dicha resolución al ayuntamiento, al promotor y, en su caso, al concejo cuando afectase a territorio de este. La resolución autorizadora incluirá la valoración de las afecciones sectoriales concurrentes que sean competencia de los departamentos del Gobierno de Navarra, pudiendo establecer las medidas correctoras necesarias. Transcurridos dos meses sin que se hubiera comunicado acto alguno al ayuntamiento por el departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo se entenderá denegada la autorización.
2. Las autorizaciones se otorgarán conforme al criterio de proporcionalidad entre dimensiones y necesidades, debiendo analizarse asimismo la idoneidad de la tipología de la edificación propuesta para la actividad que se pretende desarrollar.
3. Las licencias municipales necesarias para la ejecución de la actuación o su puesta en marcha solo podrán otorgarse con posterioridad a que haya recaído la autorización, y contendrán, entre otras que procedieran, las determinaciones señaladas en la citada autorización, por cuyo cumplimiento deberá velar y hacerlo cumplir.
4. La ejecución o puesta en marcha de la actividad deberá realizarse en el plazo máximo de dos años desde que se otorgara la autorización, trascurrido el cual esta agotará automáticamente sus efectos y devendrá ineficaz. El cese de la actividad autorizada conllevará la obligación del titular de la actividad de reponer los terrenos afectados por la misma a su estado original en el plazo máximo de cinco años, mediante la demolición o retirada de las construcciones.

Artículo 118. Procedimiento Especial.

1. No será de aplicación lo previsto en los apartados a) y b) del punto 1 del artículo 117 en los siguientes supuestos:
   1. Cuando la actividad o uso afecte a varios términos municipales, debiendo presentarse la solicitud directamente ante el departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, quien lo comunicará a los ayuntamientos afectados.
   2. Cuando la actividad o uso esté sometido a autorización ambiental cuyo otorgamiento corriesponda al departamento competente en materia de medio ambiente, en cuyo caso se aplicará el procedimiento previsto en la ley foral reguladora de las actividades con incidencia ambiental.
   3. Cuando la actividad o uso no esté incluido en el apartado b) y deba contar con autorización del departamento competente en energía y minas, este departamento dará traslado de toda la documentación al departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo para la tramitación del expediente de autorización de actividades autorizables en suelo no urbanizable. La resolución de la autorización por parte del departamento competente en energía y minas sólo podrá concederse con posterioridad a que se haya otorgado la autorización de actividades autorizables en suelo no urbanizable.
2. En los supuestos señalado en el punto anterior, el departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo deberá solicitar a los ayuntamientos afectados el informe previsto en el artículo 117.1.b), con carácter previo a la resolución del expediente de autorización de actividades autorizables en suelo no urbanizable.
3. En los casos en que las actividades y usos sean objeto de un Plan o Proyecto Sectorial de Incidencia Supramunicipal no será necesaria la obtención de la autorización del departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, salvo que expresamente lo exija la legislación sectorial o el propio instrumento de ordenación territorial.
4. El departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo podrá, a instancia de la entidad local, facultarle para la tramitación y concesión de las autorizaciones previstas en el artículo anterior y con sujeción a las directrices que determine. En todo caso podrán ser objeto de revocación.

Artículo 119. Documentación técnica para la solicitud de autorizaciones en suelo no urbanizable.

Las solicitudes para la autorización de actividades y usos en el suelo no urbanizable deberán acompañarse de la documentación técnica suficiente que permita, según las condiciones de la actividad y uso a desarrollar, conocer sus características, su ubicación y las obras a realizar. La documentación deberá ajustarse al siguiente contenido:

1. Descripción de la actividad y uso a desarrollar, así como de las construcciones e instalaciones necesarias, con justificación de las mismas.
2. Descripción territorial y urbanística de los terrenos en los que se va a implantar.
3. Justificación de la necesidad o conveniencia del emplazamiento de la actividad, construcción o uso en el suelo no urbanizable, así como de la idoneidad del mismo.
4. Cabida y límites de la parcela.
5. Características formales y acabados de la edificación.
6. Descripción de las construcciones o instalaciones existentes en la parcela, con indicación de sus características volumétricas y usos, y acreditación de la situación legal de las mismas.
7. Totalidad de los servicios urbanísticos existentes y previstos que sean necesarios para el desarrollo o ejecución de la actuación: acceso rodado, abastecimiento de aguas, saneamiento y depuración, tratamiento de residuos urbanos y energía eléctrica.
8. Actuaciones que impliquen alteración de la topografía del terreno: desmontes, rellenos, taludes, escolleras.
9. Aparcamientos interiores, almacenamiento exterior, jardinería, arbolado y cerramiento de parcela.
10. Análisis y medidas correctoras de la integración paisajística de la actuación.
11. En su caso, el estudio de impacto ambiental o la documentación exigida por la normativa vigente en materia de protección ambiental, que describa la incidencia ambiental de la actividad y las medidas correctoras propuestas.
12. Plano de ordenación de la parcela que incluya todas las actuaciones descritas.
13. Declaración del promotor en la que se comprometa a revertir el suelo a su estado original en un plazo máximo de cinco años en caso de cese de la actividad autorizada.

Capítulo V. Valoraciones y expropiaciones

Artículo 120. Valoraciones.

Las valoraciones del suelo, de las obras y edificaciones y de cualesquiera otros derechos sobre inmuebles se harán con arreglo a los criterios y reglas de la legislación estatal que resulte de aplicación.

Artículo 121. Supuestos expropiatorios.

La expropiación se aplicará para los siguientes supuestos y finalidades:

1. Cuando se haya establecido este sistema para la unidad de ejecución correspondiente o en los supuestos previstos en los artículos 163 para el sistema de compensación y 173 para el sistema de Agente Urbanizador.
2. Para la constitución o ampliación de patrimonios públicos de suelo.
3. Para la constitución de reservas de suelo para la promoción de viviendas o de usos industriales o terciarios, así como a otros usos declarados expresamente de interés social, en aquellas zonas delimitadas con arreglo a esta ley foral o en aquellas zonas previstas en el planeamiento territorial o local.
4. Para la adquisición de terrenos para el establecimiento de sistemas generales, equipamientos y dotaciones cuando no deban ser objeto de cesión en la ejecución del planeamiento, o no puedan ser objeto de compensación por las fórmulas legales vigentes, o bien porque exista necesidad urgente de anticipar su adquisición.
5. Para la realización de actuaciones aisladas en suelo urbano.
6. Para la adquisición de terrenos o edificios con características históricas, artísticas o ecológicas, que los haga merecedores de una especial protección.
7. Por incumplimiento de deberes urbanísticos en los siguientes casos:
   1. Por haberse realizado actos de parcelación, usos de suelo o edificación que legalmente estén definidos como infracción urbanística grave o muy grave, ya sean realizados sin licencia o sin ajustarse a las condiciones de la misma cuando la hubiere. En estos casos se deducirá del justiprecio el importe de la multa que procediera.
   2. Por no tramitar el planeamiento parcial, así como los proyectos de urbanización, de reparcelación y los documentos de constitución de la Junta de Compensación, en los plazos respectivamente establecidos.
   3. Por no colaborar en las obligaciones que le correspondan como miembro de la Junta de Compensación para ejecutar el planeamiento. En este caso el beneficiario de la expropiación será la Junta de Compensación.
   4. Por no realizar el propietario las cesiones, cargas y obligaciones a que se refiere esta ley foral, así como por no costear la urbanización.
   5. Por inobservancia de los deberes legales de conservación y mantenimiento de inmuebles.
   6. Por incumplimiento de la función social de la propiedad, motivado por inobservancia de los plazos fijados para la urbanización de los terrenos y la edificación de los solares, o, en general, de los deberes básicos establecidos en esta ley foral.

Artículo 122. Beneficiarios de la expropiación.

Los beneficios de la expropiación podrán extenderse a personas naturales o jurídicas conforme a la legislación sobre expropiación forzosa.

Las asociaciones de carácter social que actúen sin ánimo de lucro podrán tener la condición de beneficiarios, a efectos expropiatorios.

Artículo 123. Constitución, modificación y supresión de servidumbres.

1. Cuando para la ejecución de un plan no fuere menester la expropiación del dominio y bastare la constitución de alguna servidumbre sobre el mismo, podrá imponerse, si no se obtuviere convenio con el propietario, con arreglo al procedimiento de la legislación sobre expropiación forzosa, siempre que no exceda la indemnización que procediere abonar de la mitad del importe de la que correspondería satisfacer por la expropiación absoluta.
2. Cuando hubieran de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en contradicción con las disposiciones del plan, podrán expropiarse con arreglo al procedimiento de la citada legislación.

Artículo 124. Prohibición de construcciones en terrenos a expropiar.

Sobre la superficie objeto de expropiación no se podrá realizar construcción alguna ni modificar las existentes, salvo en casos concretos y excepcionales, previa autorización expresa del organismo expropiante, que, de no ser el Ayuntamiento, lo comunicará a éste a efectos de la concesión de la oportuna licencia.

De la concesión de la licencia no podrá derivarse en ningún caso incremento del valor de expropiación.

Artículo 125. Determinación y pago del justiprecio.

1. El justiprecio de los bienes y derechos se determinará mediante la aplicación de los criterios y reglas de valoraciones establecidos por la legislación estatal.
2. El justiprecio se fijará por mutuo acuerdo o, en su defecto por el Jurado de Expropiación de Navarra, de acuerdo con la legislación aplicable.
3. El mutuo acuerdo será posible en cualquier momento anterior a la fijación definitiva en vía administrativa del justiprecio.

   La aceptación por los expropiados en el plazo concedido al efecto del precio ofrecido por la Administración en el expediente de justiprecio, les dará derecho a percibir dicho precio incrementado en un 5 por 100.

4. En todas las expropiaciones, la Administración podrá satisfacer el justiprecio, previo acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos de valor equivalente, resultantes de la propia actuación o de cualesquiera otras de las que sea titular la Administración actuante, o, en su caso, de determinado aprovechamiento en unas u otras, estableciendo en cada caso las obligaciones referentes al abono de costes de urbanización correspondientes.

   En estos supuestos no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del apartado 3.

5. En la expropiación por causa prevista como infracción urbanística muy grave o grave que no hubiera prescrito, el justiprecio no contabilizará las obras, construcciones, usos o actividades determinantes de la infracción y, en cualquier caso, no podrá generar un beneficio para el responsable de la infracción.

Artículo 126. El Jurado de Expropiación de Navarra.

1. El Jurado de Expropiación de Navarra entenderá y decidirá sobre los expedientes de justiprecio que se produzcan en las expropiaciones de cualquier clase que lleven a cabo las Administraciones Públicas de Navarra. En los expedientes de justiprecio que se susciten en las expropiaciones que lleve a cabo la Administración del Estado en el territorio de Navarra, el Jurado de Expropiación de Navarra conocerá cuando así se acuerde con aquella Administración.
2. El Jurado de Expropiación de Navarra, órgano administrativo adscrito al Gobierno de Navarra, estará formado por cinco miembros, que serán designados por el Gobierno de Navarra entre personas con experiencia profesional en valoraciones inmobiliarias, uno de los cuales será su Presidente. Actuará como Secretario del Jurado un funcionario con título de Licenciado en Derecho, adscrito a la Administración de la Comunidad Foral de Navarra, designado por ésta.
3. Para que el Jurado de Expropiación de Navarra pueda válidamente constituirse y adoptar acuerdos será preciso, en primera convocatoria, la asistencia de todos sus miembros, y en segunda la del Presidente y dos Vocales.
4. El Jurado de Expropiación de Navarra decidirá por mayoría de votos sobre los asuntos objeto de su competencia, dirimiendo los empates el voto del Presidente.
5. El Jurado de Expropiación de Navarra, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidirá ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes y derechos objeto de la expropiación en el plazo máximo de cuatro meses. Transcurrido este plazo sin resolución y notificación, se entenderá desestimada la solicitud contenida en las hojas de aprecio formuladas por los propietarios.
6. Las resoluciones del Jurado de Expropiación de Navarra serán necesariamente motivadas, razonándose los criterios de valoración seguidos por el mismo en relación con lo dispuesto en la legislación aplicable.
7. La resolución adoptada, que se notificará a la Administración y al expropiado, agotará la vía administrativa y contra la misma sólo procederá el recurso contencioso-administrativo.
8. La fecha de acuerdo constituirá el término inicial para la caducidad de la valoración establecida en la legislación sobre expropiación forzosa.
9. Reglamentariamente se regulará la composición, funcionamiento del Jurado y el régimen de incompatibilidades, excusas, asistencias, dietas y sustituciones de los integrantes del Jurado.

Artículo 127. El procedimiento expropiatorio.

1. Para la expropiación podrá aplicarse tanto el procedimiento individualizado como el de tasación conjunta, conforme a la legislación estatal de expropiación forzosa.
2. Cuando se aplique el procedimiento de tasación conjunta, la resolución de la Administración que lo acuerde implicará la declaración de urgencia de la expropiación y permitirá la ocupación de los terrenos previo pago o depósito del justiprecio fijado por aquélla, o de la adjudicación de las futuras parcelas en los supuestos de pago en especie, sin perjuicio de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes respecto de la fijación del justiprecio de acuerdo con lo establecido en la legislación estatal.

Artículo 128. Procedimiento previo a la expropiación por incumplimiento de deberes urbanísticos.

1. Previamente al inicio del procedimiento de expropiación por incumplimiento de los deberes urbanísticos, la Administración actuante notificará al propietario y promotor, en su caso, el supuesto de incumplimiento que concurra, otorgándole un plazo de quince días para formular alegaciones.
2. A la vista de las alegaciones formuladas, la Administración concederá un plazo no inferior a un mes ni superior a tres para subsanar las causas que motivaron el expediente en las condiciones que se señalen.
3. Transcurrido el plazo previsto en el apartado anterior sin que se hayan cumplimentado las condiciones de subsanación, se iniciará el correspondiente expediente expropiatorio.
4. Si se cumplieran las condiciones de subsanación, se procederá a la incoación del correspondiente expediente sancionador, sustitutorio de la expropiación.

Artículo 129. Reversión de la expropiación.

Los supuestos de reversión de la expropiación por razones urbanísticas son los regulados en la legislación estatal que resulte de aplicación.