Capítulo I. Patrimonios públicos del suelo

Sección 1.ª Patrimonios municipales del suelo

Artículo 226. Concepto.

El patrimonio municipal del suelo constituye un patrimonio separado de los demás bienes de titularidad municipal, estando vinculado al cumplimiento de la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución del planeamiento.

Artículo 227. Bienes integrantes.

1. En todos los municipios integrarán automáticamente el patrimonio municipal del suelo los bienes obtenidos como consecuencia de cesiones, ya sea en terrenos o en metálico, o de expropiaciones urbanísticas de cualquier clase, así como los procedentes del ejercicio del derecho de tanteo y retracto conforme a esta ley foral.
2. Además, los Ayuntamientos podrán incorporar en su respectivo patrimonio público del suelo los bienes patrimoniales clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o urbanizable cuya inclusión así se determine por acuerdo plenario de la entidad local titular de los mismos.
3. Asimismo, los Ayuntamientos de más de cinco mil habitantes deberán incluir en su patrimonio público de suelo los terrenos que se adquieran con dicha finalidad, de conformidad con lo dispuesto en los artículos siguientes.

Artículo 228. Expropiación para patrimonialización de suelo municipal.

Los Ayuntamientos podrán expropiar los terrenos urbanos, urbanizables y no urbanizables que sean necesarios y que estén incluidos en el planeamiento con el fin de incorporarlos en el patrimonio municipal de suelo.

Artículo 229. Reservas de suelo.

1. Los Planes Generales Municipales podrán establecer sobre suelo clasificado como no urbanizable de preservación, reservas de terreno de posible adquisición para su incorporación al patrimonio público de suelo. Asimismo, en su defecto o insuficiencia, los Ayuntamientos podrán establecer dichas reservas por el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.
2. El establecimiento o delimitación de estas reservas de suelo implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de expropiación a efectos expropiatorios.

Artículo 230. Destino.

1. Los bienes del patrimonio municipal del suelo, una vez incorporados al proceso de urbanización y edificación, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social.
2. Los ingresos obtenidos mediante enajenación de terrenos y sustitución del aprovechamiento correspondiente a la Administración por su equivalente metálico, se destinarán a la conservación y ampliación del patrimonio municipal del suelo o a las siguientes finalidades:
   1. Obras de urbanización.
   2. Obtención y ejecución de sistemas generales.
   3. Construcción de equipamientos colectivos u otras instalaciones de uso público municipal, siempre que sean promovidos por las Administraciones públicas o sus sociedades instrumentales.
   4. Operaciones de iniciativa pública de rehabilitación, renovación o regeneración urbanas, así como ayudas a la iniciativa privada con la misma finalidad.
   5. Gastos de realojo y de retorno.
   6. Compra y/o rehabilitación de edificios para vivienda protegida o equipamiento público.

Artículo 231. Gestión.

1. La urbanización y edificación de los terrenos del patrimonio municipal del suelo, podrá llevarse a cabo por el ayuntamiento, bien directamente o bien utilizando cualquiera de las modalidades de gestión más adecuadas para cada caso, sin perjuicio de su enajenación o cesión conforme a lo previsto en el apartado siguiente.
2. Los bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo podrán ser objeto de transmisión en los términos siguientes:
   1. Mediante enajenación por concurso o subasta. La enajenación se realizará ordinariamente por los procedimientos de concurso o subasta. No obstante, cuando el destino de los bienes sea el de usos comerciales o residenciales de vivienda libre la enajenación se realizará por subasta pública. Asimismo, se aplicará preferentemente el procedimiento de subasta pública cuando los bienes se destinen a usos industriales.
      En la enajenación mediante subasta pública, el tipo de licitación será como mínimo el valor urbanístico, al que se incorporarán los costes proporcionales por planeamiento, urbanización, gestión y cuantos se deriven de las actuaciones administrativas y materiales necesarias para su adecuación, minorado en la depreciación que corresponda según los años transcurridos desde su construcción, pudiendo realizarse mediante la valoración de un técnico experto.
      En el caso de que no se produjera adjudicación en la subasta o se declarara desierto el concurso, podrá acordarse excepcionalmente la enajenación directa, siempre que se celebre en las mismas condiciones y por precio no inferior al que haya sido objeto de licitación.
   2. Mediante enajenación directa a precio no inferior al valor de los terrenos a entidades de carácter asistencial, social o sindical sin ánimo de lucro, que promuevan la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y acrediten su experiencia y medios para garantizar la viabilidad de la promoción.
   3. Mediante cesión, incluso a título gratuito y por tiempo indefinido, a otras Administraciones Públicas, organismos públicos, entes instrumentales o sociedades públicas, con fines de promoción de viviendas protegidas, construcción de equipamiento comunitario u otras instalaciones de uso público o interés social.
   4. Mediante adjudicación del derecho de superficie por concurso público u otros procedimientos de selección, en función de su normativa reguladora. Salvo disposición expresa en contrario, serán de aplicación las determinaciones establecidas en el artículo 237 bis.

Artículo 232. Control.

1. El Patrimonio Municipal del Suelo tendrá una gestión separada del resto de bienes de la entidad local, a cuyo fin ésta indicará en su inventario de bienes dicho carácter vinculado y separado.
2. Asimismo, el Ayuntamiento creará un Registro del Patrimonio Municipal del Suelo en el que constarán la entrada de los terrenos o metálico que se ingrese en el mismo, así como su salida de forma justificada con destino a las finalidades establecidas en el artículo 230.
3. La Administración titular del Patrimonio Municipal del Suelo, así como las entidades que tuvieran encomendada su gestión, deben documentar contablemente de forma expresa y diferenciada los bienes que lo integran, así como su movimiento patrimonial, sus enajenaciones y su destino final, utilizando al efecto técnicas de contabilidad y presupuestación públicas.

Sección 2.ª Banco Foral de Suelo Público

Artículo 233. Concepto.

1. La Administración de la Comunidad Foral deberá constituir, mantener y gestionar su propio patrimonio de suelo, que se denominará Banco Foral de Suelo Público, con la finalidad de intervenir en el mercado del suelo. El Banco Foral de Suelo Público constituirá un patrimonio separado dentro del Patrimonio de Navarra.
2. Asimismo podrá colaborar con los municipios y otras entidades públicas de carácter no territorial o instrumental para facilitarles la adquisición o disponibilidad de terrenos y otros bienes inmuebles, con idéntica finalidad.

Artículo 234. Bienes integrantes.

El Banco Foral de Suelo Público estará integrado por los siguientes bienes y recursos:

1. Los terrenos de titularidad pública de la administración de la Comunidad Foral adquiridos por expropiación o por cualquier otro procedimiento para su incorporación al Banco Foral de Suelo Público.
2. Los bienes patrimoniales del Patrimonio de Navarra que se adscriban al Banco Foral de Suelo Público.
3. Los terrenos obtenidos por cesión para la dotación supramunicipal.
4. Los ingresos obtenidos por la gestión de los bienes, enajenación u actos de gravamen a título oneroso sobre los bienes que componen el Banco Foral de Suelo Público.

Artículo 235. Modos de incorporación.

1. La adquisición de terrenos y otros bienes inmuebles por la Administración Foral podrá realizarse mediante cualesquiera de las fórmulas previstas en la ley, así como por expropiación.
2. La Administración Foral podrá también establecer reservas de suelo en suelo no urbanizable para la constitución o ampliación del Banco Foral de Suelo Público, a través de los medios contemplados en esta ley foral y especialmente por medio de los instrumentos de planeamiento territorial.

Artículo 236. Destino.

1. Los bienes integrantes del Banco Foral de Suelo Público deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, a alojamientos dotacionales, o a otros usos de interés social.
2. Los bienes obtenidos en concepto de dotación supramunicipal prevista en el artículo 55.6 de esta ley foral se destinarán únicamente a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública o alojamientos dotacionales regulados por la normativa vigente en materia de vivienda.
3. Los ingresos obtenidos por la gestión de estos bienes en concepto de cesiones, cánones y demás negocios jurídicos a título oneroso (no gratuito) se destinarán a su conservación, gestión y ampliación, entendiéndose incluidos entre ellos todos aquellos gastos necesarios para la elaboración de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, así como los gastos de urbanización previstos en el artículo 139 de la presente ley foral.

Artículo 237. Gestión.

1. Los bienes integrantes del Banco Foral de Suelo Público podrán gestionarse mediante alguna de las siguientes modalidades:
   1. Adscripción a los organismos o entes instrumentales dependientes de la administración de la Comunidad Foral de Navarra o a sociedades públicas para su administración, conservación, defensa y mejora.
   2. Cesión a otras administraciones públicas, organismos públicos, entes instrumentales y sociedades públicas, incluso a título gratuito y por tiempo indefinido, para la promoción y construcción sobre el suelo cedido.
   3. Enajenación directa a precio no inferior al valor de los terrenos a entidades de carácter asistencial, social o sindical sin ánimo de lucro.
   4. Adjudicación directa del derecho de superficie en favor de otras administraciones públicas, entes instrumentales, sociedades públicas o sociedades de capital mixto dedicadas a la gestión de viviendas protegidas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente.
   5. Adjudicación del derecho de superficie en favor de cooperativas de vivienda, por concurso público u otros procedimientos de selección que garanticen en todo caso el principio de igualdad entre ellas.
   6. Adjudicación del derecho de superficie a favor de entidades de carácter asistencial, social o sindical sin ánimo de lucro.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, los bienes integrantes del Banco Foral de Suelo Público calificados como equipamientos comunitarios con destino a alojamientos dotacionales se gestionarán de forma directa por la administración de la Comunidad Foral de Navarra, pudiendo, no obstante, ser objeto de concesión administrativa a favor de terceros para su construcción y explotación en los términos previstos en el artículo 237 ter.

Artículo 237 bis. Derecho de superficie sobre bienes del Banco Foral de Suelo Público.

1. El acto de constitución del derecho de superficie sobre los bienes del Banco Foral de Suelo Público que sean destinados a la construcción de viviendas protegidas deberá contener, al menos, los siguientes aspectos:
   1. La determinación de los bienes sobre los que se constituye el derecho de superficie.
   2. La duración máxima del derecho de superficie prevista en el apartado 2 del artículo 240 de la presente ley foral, que podrá ser prorrogada hasta los 99 años, previa solicitud de los ocupantes legales de las viviendas formulada con anterioridad al vencimiento del plazo, vinculada en todo caso al compromiso de estos de realizar mejoras en la edificación que justifiquen la prolongación de la vida útil de la misma.
   3. La determinación del título oneroso o gratuito por el que se constituye el derecho de superficie y, en su caso, el precio del derecho y canon.
   4. El número de viviendas protegidas a construir y sus características básicas.
   5. El régimen y calificación de las viviendas protegidas, así como las condiciones de acceso a las mismas, en atención a la regulación vigente en materia de vivienda.
   6. El precio máximo mensual de alquiler o de la venta del derecho de superficie por metro cuadrado útil, en atención a la regulación vigente en materia de vivienda.
   7. La fijación del plazo máximo de ejecución de las obras.
   8. Las obligaciones de control y auditoría a las que deberán someterse las personas superficiarias.
   9. El régimen de infracciones y penalidades por incumplimiento de las condiciones fijadas.
   10. La extinción del derecho de superficie, y la forma en que se ejecutará la reversión a favor de la administración pública titular de los suelos, una vez agotado el plazo de constitución del derecho de superficie.
   11. Cualesquiera otros que, justificadamente, se considere necesario incluir.
2. Las personas superficiarias deberán acreditar con carácter previo a la constitución del derecho de superficie una solvencia económica y técnica suficiente para la construcción de las viviendas, quedando sujetas, asimismo, a la presentación de programas de conservación, mantenimiento y gestión de las viviendas a construir.
3. Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.
4. En cualquier caso, deberá quedar garantizada la conservación de la titularidad pública del suelo integrado en el Banco Foral de Suelo Público.

Artículo 237 ter. De la concesión administrativa.

El pliego regulador de la concesión administrativa sobre los bienes del Banco Foral de Suelo Público destinados a alojamientos dotacionales deberá incluir, al menos, los siguientes aspectos:

1. La determinación de los bienes objeto de concesión administrativa.
2. Obras e instalaciones a ejecutar por la persona concesionaria.
3. La duración máxima de la concesión, que no podrá superar el límite de 99 años, y las causas de extinción.
4. Canon que hubiera de satisfacerse.
5. El régimen interior del uso de la edificación, de las viviendas o de las unidades de alojamiento de las que se compone, incluyendo, en su caso, los espacios comunes de la edificación.
6. Destino de las obras, construcciones e instalaciones al término del plazo de la concesión.
7. Cualesquiera otros que, justificadamente, se considere necesario incluir.

Artículo 238. Control.

1. El Banco Foral de Suelo Público tendrá una gestión separada del resto de bienes del Patrimonio de Navarra, a cuyo fin se indicará en su inventario de bienes su carácter vinculado y separado.
2. La Administración titular del Banco Foral de Suelo Público, así como las entidades que tuvieran encomendada su gestión deben documentar contablemente de forma expresa y diferenciada los bienes que lo integran, así como su movimiento patrimonial, sus enajenaciones y su destino final, utilizando al efecto técnicas de contabilidad y presupuestación públicas.

Capítulo II. Derecho de superficie

Artículo 239. Derecho de superficie.

La administración de la Comunidad Foral de Navarra, las entidades locales, los organismos públicos, los entes instrumentales y las sociedades públicas podrán constituir el derecho de superficie en terrenos de su propiedad, incluidos los adquiridos mediante cesión y los integrantes del patrimonio público del suelo, para destinarlos a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario. El derecho de superficie sobre bienes integrantes del Banco Foral de Suelo se regirá, además, por las especialidades previstas en los artículos reguladores de éste.

Artículo 240. Extinción.

1. El derecho de superficie se extinguirá si no se edifica en el plazo previsto en el acuerdo de constitución.
2. El plazo del derecho de superficie no podrá exceder de setenta y cinco años, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 237 bis.
3. Cuando se extinga el derecho de superficie por haber transcurrido el plazo, la entidad superficiante hará suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiere constituido aquel derecho.
4. La extinción del derecho de superficie por decurso del término provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
5. Si por cualquier otra causa se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente.

Artículo 241. Beneficios.

La concesión del derecho de superficie por las Administraciones y demás personas públicas gozará de los beneficios derivados de la legislación de viviendas de protección pública, siempre que se cumplan los requisitos en ella establecidos.

Capítulo III. Derechos de tanteo y retracto

Artículo 242. Delimitación de zonas.

1. A los efectos de regularizar el mercado de suelo, constituir o ampliar patrimonio público o enjugar déficit dotacionales, el Gobierno de Navarra y los Ayuntamientos podrán delimitar en el planeamiento territorial y urbanístico zonas en las que las transmisiones por compraventa o permuta de terrenos y de edificaciones estén sometidas a un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Comunidad Foral y de los Ayuntamientos.
2. Asimismo la delimitación de las zonas podrá efectuarse con arreglo al siguiente procedimiento:
   1. Aprobación inicial por orden foral del titular del Departamento competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
   2. Información pública durante un mes y audiencia de las entidades locales afectadas.
   3. Informe de la Comisión de Ordenación del Territorio sobre las alegaciones presentadas.
   4. Aprobación mediante decreto foral del Gobierno de Navarra.
3. La delimitación deberá especificar al menos:
   1. La delimitación geográfica de la zona con referencia a calles, sectores o parcelas catastrales comprendidas.
   2. Plazo durante el que podrá ejercitarse el derecho de tanteo o retracto, que no podrá ser superior a ocho años a contar desde la delimitación de la zona correspondiente.
   3. La finalidad a la que vayan a ser destinados los suelos o edificaciones integrados en las zonas delimitadas.
4. Aprobada la delimitación, deberán realizarse ante los correspondientes Registros de la Propiedad las gestiones necesarias para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de notificación establecidas en este capítulo.
5. La aprobación de la delimitación implicará la declaración de utilidad pública a efectos expropiatorios.

Artículo 243. Tanteo y retracto sobre suelo o terrenos destinados a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

1. La Administración de la Comunidad Foral y los municipios tendrán un derecho de tanteo y retracto en todos los supuestos de trasmisiones por compraventa o permuta de suelo destinado por el planeamiento a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
2. Cuando el precio de dicha compraventa o la estimación económica de la permuta supere el máximo fijado por la legislación vigente sobre viviendas de protección oficial, la Administración de la Comunidad Foral y los municipios, al ejercitar el derecho de tanteo o el de retracto sobre los terrenos transmitidos, lo harán por el precio máximo legalmente establecido.

Artículo 244. Permutas.

En el caso de que la transmisión revista la forma de permuta de terrenos y edificaciones por edificación o parte de ella a construir en los mismos, se estará a lo dispuesto en el artículo siguiente en cuanto a comunicaciones de la transmisión. En estos supuestos el ejercicio del derecho de tanteo y retracto consistirá en la asunción por la Administración del compromiso de entregar las edificaciones a construir o parte de ellas, en las mismas condiciones que las pactadas entre las partes.

Artículo 245. Modo de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.

1. En las zonas delimitadas conforme a lo dispuesto en este capítulo, todo propietario de terrenos no edificados o de edificaciones que tenga la intención de proceder a su transmisión, estará obligado a comunicar fehacientemente a la Administración autora de la delimitación el precio, las condiciones de pago de la transmisión y la identidad del adquirente.
2. El plazo para el ejercicio del tanteo será de un mes a partir de que la notificación en forma fehaciente de la intención de enajenar con indicación del precio y demás condiciones de la transmisión. Transcurrido ese plazo sin que la Administración haya notificado su acuerdo de adquirir, se podrá efectuar la enajenación libremente.
3. En el caso de falta de comunicación, el derecho de retracto se podrá ejercitar en el plazo de un mes a partir de que hubiese tenido conocimiento de la enajenación. También podrá ejercitarse el derecho de retracto en los mismos plazos cuando la enajenación se hubiese realizado sin ajustarse a los precios y condiciones notificados.
4. La Administración dispondrá de un plazo de tres meses desde el ejercicio del derecho de tanteo o retracto, para hacer efectiva la liquidación de la cantidad a satisfacer en las condiciones que correspondan. Transcurrido dicho plazo caducará el derecho de tanteo o retracto a su favor.
5. El pago del precio será en metálico, salvo que el transmitente y la Administración convengan mutuamente otra forma.
6. En todo caso cuando la Administración ejercite los derechos de tanteo o retracto deberá cumplir la finalidad que motivó la adquisición en el plazo de dos años desde el ejercicio del derecho.
7. Los notarios denegarán la formalización en escritura pública de las transmisiones de terrenos y edificaciones incluidas en las zonas delimitadas conforme a lo dispuesto en esta Ley Foral, cuando no se les acredite debidamente la existencia de la comunicación a las Administraciones previstas en este capítulo.
   Igualmente, no tendrán acceso al Registro de la Propiedad las escrituras de compraventa o permuta de terrenos o edificaciones afectadas por el derecho de tanteo o de retracto, si en las mismas no aparece fehacientemente acreditado el cumplimiento de las obligaciones de comunicación establecidas en este capítulo.

Artículo 246. Legislación supletoria de los derechos de tanteo y retracto.

En los demás aspectos no contemplados en esta ley foral, los derechos administrativos de tanteo y retracto se regirán por las prescripciones contenidas en la legislación civil de Navarra.