CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 3.- De los títulos habilitantes aplicables.

1. 1. La realización de actuaciones urbanísticas deberá estar amparada por el correspondiente título habilitante, que podrá consistir, según proceda, en un acto administrativo autorizatorio o aprobatorio otorgado por la administración competente o en una comunicación previa de la actuación, por parte de la persona promotora de la misma.
2. 2. Exceptúanse del requisito previsto en el apartado anterior los supuestos declarados expresamente exentos de título o requisito habilitante conforme a la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos o por Decreto del Gobierno de Canarias
3. 3. En los supuestos sujetos a comunicación previa, las personas interesadas podrán optar entre su presentación o por la solicitud de licencia, viniendo obligada la administración, en este último caso, a su tramitación y resolución, sin perjuicio del deber de informar a la persona interesada sobre su derecho a acogerse al régimen de comunicación previa.
4. 4. El título de intervención aplicable a cada actuación urbanística será el determinado por la Ley del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias o, en su caso, y al amparo de dicha Ley, por Decreto del Gobierno de Canarias. Las actuaciones urbanísticas de uso o transformación del suelo, vuelo o subsuelo que no estén sujetas expresamente a otro título de intervención ni exoneradas de intervención administrativa previa quedan sujetas al régimen de comunicación previa.

Artículo 4.- Objeto de los títulos habilitantes.

1. 1. Es objeto de las comunicaciones previas y de los actos administrativos autorizatorios:
   1. a) La habilitación, con carácter previo a su inicio, de la realización de las actuaciones urbanísticas que en las mismas se describan.
   2. b) La legalización de las actuaciones urbanísticas que hayan sido ejecutadas o se encuentren en ejecución sin título habilitante previamente otorgado o contraviniendo, de cualquier otro modo, la legalidad urbanística. Se entiende, a estos efectos, por legalización la habilitación, mediante el título habilitante procedente, de una actuación urbanística ya realizada o en curso de ejecución e incursa en alguno de los supuestos señalados de contravención de la legalidad urbanística.
2. 2. La legalización deberá efectuarse a través del acto autorizatorio, salvo que, tratándose de actuaciones sujetas a comunicación previa, su legalización se opere mediante:
   1. a) La mera subsanación, dentro del plazo conferido, de la comunicación previa defectuosamente presentada.
   2. b) La presentación de comunicación previa con plenos efectos habilitantes, siempre que tenga lugar con anterioridad a notificación de la resolución de incoación de expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística.
   3. c) La presentación de comunicación previa con plenos efectos habilitantes, cuando afecte a actuaciones que por su escasa relevancia o cuantía se permita su legalización por comunicación previa en la respectiva ordenanza local.

Artículo 5.- Modelos normalizados.

1. 1. La administración local actuante deberá establecer modelos específicos de presentación de solicitudes de licencia y de actos de comunicación previa. Dichos modelos, cuya disposición o descarga deberán ser gratuitos, serán de uso obligatorio para las personas interesadas. El solicitante o comunicante podrá, asimismo, precisar o completar los datos del modelo, que deberán ser admitidos y tenidos en cuenta por el órgano al que se dirijan.
2. 2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, la administración receptora vendrá obligada a registrar, dar recibo de dicho registro y dar curso a cualquier solicitud de licencia o comunicación previa que se presente, al menos, con la acreditación de la identidad del solicitante, o de su representante, de la firma de uno u otro y del medio electrónico o lugar físico designado para notificaciones, y con independencia de que tales actos se ajusten o no al modelo oficial o del grado de cumplimiento de los requisitos establecidos o de la documentación que a la misma deba acompañarse, quedando a salvo, en todo caso, la potestad de la administración de requerir la subsanación, comprobación y restablecimiento de la legalidad, en los términos previstos en la Ley y en el presente reglamento.

Artículo 6.- Documentación a acompañar.

1. 1. La administración local actuante deberá determinar los documentos a acompañar con las solicitudes de licencia y comunicaciones previas, atendiendo a las características propias del objeto de la respectiva solicitud y comunicación y siempre de acuerdo con lo establecido en la Ley y en el presente Reglamento.
2. 2. Entre la documentación a exigir no podrá incluirse la aportación de documentos que ya se encuentren en poder de la administración actuante o que hayan sido elaborados por esta, y si dicha aportación fuere exigida por disposición legal o reglamentaria deberá contemplarse el derecho de la persona interesada de optar entre la aportación o la identificación del acto o documento suficiente para su localización.
3. 3. La presentación de documentos originales sólo se exigirá excepcionalmente, teniendo la persona interesada derecho a obtener copia auténtica de los mismos.

Artículo 7.- Presentación de proyectos.

1. 1. La aportación de proyecto técnico con la solicitud de licencia o con la presentación de comunicación previa sólo será exigible a la persona interesada cuando la misma fuere preceptiva conforme a la normativa técnica sectorial aplicable así como, en todo caso, cuando se trate de la implantación de obras, o de ampliación, reforma, rehabilitación o derribo total o parcial de las construcciones existentes, cuando afecten a:
   1. a) Los cimientos o elementos estructurales.
   2. b) El volumen o las superficies construidas.
   3. c) El uso urbanístico.
   4. d) El número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente.
   5. e) Los elementos objeto de protección de los bienes sujetos a un régimen de protección patrimonial, cultural o urbanística.

      No se requiere proyecto para las obras de mera conservación y mantenimiento.

2. 2. La persona redactora del proyecto debe tener la titulación académica y profesional habilitante que corresponda según el tipo de obra de que se trate.
3. 3. Los proyectos técnicos deberán venir visados por el Colegio profesional competente cuando dicho requisito sea obligatorio conforme a la normativa técnica sectorial. Dicho visado podrá ser sustituido o exonerado cuando así proceda conforme a la normativa aplicable.
4. 4. El contenido y documentación de los proyectos habrá de ajustarse a lo exigido por la normativa técnica aplicable en cada caso.

Artículo 8.- Contenido del proyecto técnico de obras.

1. 1. Además de los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial aplicable, todo proyecto técnico deberá contener:
   1. a) La identificación de la finca afectada, acompañada, como mínimo, de la documentación escrita y gráfica necesaria para definir y establecer las características técnicas de las obras, con el grado de detalle suficiente para permitir comprobar su adecuación a las determinaciones de la legalidad urbanística y, cuando la normativa técnica sectorial lo prevea expresamente, a los requisitos que la misma establezca.
   2. b) La identificación del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento independiente del edificio. Si no lo hacen, se entiende que todo el edificio constituye un único elemento susceptible de aprovechamiento privativo independiente.
2. 2. El proyecto técnico a presentar puede consistir en un proyecto básico o de ejecución, si bien será necesaria la presentación de proyecto de ejecución:
   1. a) Con carácter previo al inicio de las actuaciones sujetas a licencia, cuando esta haya sido otorgada en virtud de proyecto básico.
   2. b) Con las comunicaciones previas que requieran la aportación de proyecto técnico.

      En los supuestos en que fuere preceptiva la aportación de proyecto técnico con la comunicación previa, deberá acompañarse al mismo un informe de la persona redactora del proyecto, justificativo de la adecuación del mismo a la normativa técnica sectorial y a la legalidad urbanística aplicable.

Artículo 9.- Actuaciones que no requieren proyecto técnico.

Las solicitudes de licencia o comunicaciones previas afectantes a obras que no requieran de proyecto técnico deberán explicitar, en la propia solicitud o mediante documentación complementaria, los siguientes extremos:

1. a) Descripción y justificación de las obras que pretendan ejecutarse. En los supuestos en que conforme al presente reglamento se requiera memoria descriptiva y justificativa, la misma deberá venir suscrita por técnico competente.
2. b) Identificación de la finca o fincas afectadas por las obras.
3. c) Representación gráfica de las obras que, por sus características, lo requieran
4. d) Cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa técnica sectorial aplicable.

Artículo 10.- Acreditación de la disponibilidad jurídica del suelo, vuelo o subsuelo.

1. 1. El otorgamiento y la denegación de licencias urbanísticas no presuponen ni inciden en la titularidad de los derechos reales o personales de disposición, uso o disfrute sobre el suelo, subsuelo o vuelo afectado o sobre lo construido o edificado al amparo de las mismas.
2. 2. No obstante lo anterior, toda solicitud de licencia o comunicación previa deberá venir acompañada de los documentos que acrediten indiciariamente la titularidad, por el solicitante, de las facultades jurídicas necesarias para la realización, sobre el suelo, vuelo o subsuelo, de los actuaciones o usos objeto de la solicitud.
3. 3. En el supuesto de que la titularidad de las facultades jurídicas corresponda a un tercero distinto del solicitante, este deberá acreditar la autorización o mandato o habilitación de aquél para el ejercicio de la facultad correspondiente.
4. 4. La documentación prevista en los apartados anteriores podrá ser sustituida por una declaración responsable, en la que el solicitante manifieste que ostenta la titularidad de las facultades señaladas en los apartados 2 y 3.
5. 5. La administración actuante podrá acordar, a costa de la persona interesada, la publicación en el correspondiente portal electrónico, para general conocimiento, de los actos de otorgamiento de licencias cuando, de la declaración responsable de la persona solicitante, de la documentación aportada o de la información disponible por el órgano otorgante, se susciten dudas sobre la titularidad de los derechos o facultades patrimoniales invocados.

Artículo 11.- De las garantías.

1. 1. En los supuestos en que por Ley o, al amparo de la misma, por el presente reglamento se exija la constitución de garantía para el otorgamiento de títulos habilitantes, estas podrán consistir en cualquiera de las modalidades contempladas en la legislación de contratos del sector público.
2. 2. La administración competente podrá, no obstante, acordar otro tipo de garantías que se estimen igualmente suficientes, distintas de las previstas en el apartado anterior, cuando la persona interesada alegara y acreditara la imposibilidad de obtención de estas últimas.
3. 3. La cuantía de la garantía vendrá determinada por el porcentaje que se fije legalmente, salvo que su determinación corresponda a la administración actuante, en cuyo caso habrá de fijarse de forma motivada y proporcionada a la cuantía de la obligación principal cuyo cumplimiento se pretende garantizar.

   En los supuestos en los que se establezca el importe de la garantía en un porcentaje sobre el valor de construcciones, instalaciones u obras, este último vendrá determinado por el coste de ejecución material de estas, según se define por la legislación de haciendas locales a los efectos del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.

CAPÍTULO II. INTERVENCIÓN A TRAVÉS DE ACTOS AUTORIZATORIOS

Sección 1ª. Del régimen general de las licencias urbanísticas

Artículo 12.- De los actos administrativos autorizatorios.

Tienen la consideración de actos administrativos autorizatorios de actuaciones urbanísticas:

1. a) Las licencias urbanísticas municipales.
2. b) Las órdenes de ejecución.
3. c) Los demás actos administrativos de aprobación o autorización de proyectos o actuaciones, adoptados por las Administraciones competentes en cada caso equiparados a las licencias en cuanto a sus efectos habilitantes.

Artículo 13.- Definiciones.

Artículo 14.- Iniciación del procedimiento.

1. 1. El procedimiento para el otorgamiento de licencias se iniciará mediante solicitud de la persona interesada en la actuación urbanística.
2. 2. La solicitud deberá presentarse a través del medio establecido por la legislación de procedimiento administrativo común, deberá cumplir los requisitos establecidos por la misma y los señalados en la ordenanza local aplicable y venir acompañada de los documentos establecidos, para cada caso, por dicha normativa.

Artículo 15.- Subsanación y admisión.

1. 1. Presentada la solicitud de licencia, la administración competente verificará el cumplimiento de los requisitos formales exigidos sobre el contenido de la solicitud y la documentación presentada.
2. 2. Si la solicitud y documentación se ajustaran a los requisitos formales exigidos, se admitirá a trámite, en los términos previstos en el artículo 16.1.
3. 3. En caso de omisión de algún requisito o documento, se requerirá a la persona interesada o a su representante, por una sola vez y con advertencia de desistimiento, para que subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos, numerando los defectos y omisiones a subsanar. El plazo para la subsanación será de diez días, ampliables por cinco más cuando la aportación de los documentos requeridos presente dificultades especiales. En dicho requerimiento se podrá acordar la suspensión del plazo para resolver por el tiempo que medie entre la notificación del requerimiento y su efectivo cumplimiento por la persona destinataria o, en caso de incumplimiento, por el plazo máximo conferido para ello.

   Si por la persona interesada no se subsanaran las faltas y omisiones requeridos, en el plazo y forma señalados en el requerimiento, la administración dictará resolución teniendo por desistida a dicha persona de su solicitud, y acordará el consecuente archivo del procedimiento.

4. 4. La constatación de otros defectos u omisiones puramente formales en la solicitud o en la documentación y que habiendo podido ser constatados no hubieran sido mencionados en el requerimiento de subsanación previsto en el apartado 3, o que se constaten una vez admitida a trámite la solicitud, deberá ser advertida a la persona interesada para su subsanación con anterioridad al trámite de audiencia y podrá dar lugar, en su caso, a la denegación de la solicitud en la resolución que ponga fin al procedimiento. El requerimiento para la subsanación, en tales supuestos, no habilitará para la suspensión del plazo máximo para resolver.

Artículo 16.- Informes.

1. 1. El acto que acuerde la admisión a trámite de la solicitud dispondrá, asimismo, que se soliciten los informes y autorizaciones preceptivos que resulten aplicables, a excepción de aquellos que hayan sido aportados por el solicitante con anterioridad. Se entenderá igualmente producida la admisión a trámite, aun cuando no se declare expresamente, con la solicitud, por el órgano competente, de los informes y autorizaciones referidos.
2. 2. Serán preceptivos, en todo caso, los informes técnico y jurídico sobre la adecuación del proyecto o actuación a la legalidad urbanística y, en su caso, a la normativa técnica sectorial. Dichos informes serán emitidos por los servicios municipales, y en su defecto, y a solicitud del Ayuntamiento, por los servicios del Cabildo Insular correspondiente, en el marco y de acuerdo con los requisitos del deber de asistencia y colaboración establecido legalmente.

   Si el informe jurídico no fuera realizado por la secretaría general o, en caso de gran población, por la asesoría jurídica, y existiera contradicción entre dicho informe jurídico y el informe técnico emitido en relación a la interpretación de la legalidad urbanística aplicable, será recabado nuevo informe jurídico a dicho órgano para que se pronuncie, con carácter no vinculante, sobre los extremos jurídicos controvertidos.

   Las Administraciones actuantes podrán aprobar modelos normalizados de los informes a emitir por los servicios municipales.

3. 3. Los informes deberán ser motivados, expresar un juicio de valor expreso favorable o desfavorable a la solicitud presentada y explicitar, en caso de ser desfavorables, las deficiencias o incumplimientos advertidos, su carácter subsanable o insubsanable y su grado de relevancia en orden a requerir su rectificación o modificación con anterioridad al trámite de audiencia, su desestimación o su estimación condicionada.
4. 4. Con carácter previo al otorgamiento de la licencia urbanística para la construcción de las edificaciones de nueva planta destinadas a vivienda, así como las creadas a partir de la ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de construcciones previamente existentes, deberá emitirse informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de habitabilidad previsto en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cédula de habitabilidad.

   Dicho informe, cuando se trate de edificación destinada a vivienda libre, se integrará en el informe técnico previsto en el apartado 2 del presente artículo. En caso de vivienda protegida serán los servicios técnicos del Instituto Canario de la Vivienda, u organismo competente en cada caso, quien deberá emitirlo a requerimiento del Ayuntamiento.

Artículo 17.- Trámite de audiencia y eventual modificación del proyecto.

1. 1. Emitidos los informes solicitados o, en su defecto, una vez transcurrido el plazo para su emisión, el órgano competente conferirá trámite de audiencia a la persona interesada, por un plazo de 15 días. El acto que confiera el trámite de audiencia deberá explicitar los defectos e incumplimientos advertidos, numerándolos y omitiendo referencias genéricas o indeterminadas a los mismos.
2. 2. En dicho trámite de audiencia la persona interesada tendrá acceso al expediente y podrá formular alegaciones, acompañadas de los documentos y justificaciones que estimen pertinentes, a los efectos de:
   1. a) Ratificarse en su solicitud inicial.
   2. b) Desistir de dicha solicitud, sin perjuicio de que pueda hacerlo en cualquier otro momento anterior a la resolución del procedimiento.
   3. c) Solicitar la estimación condicionada de la licencia, comprometiéndose a la subsanación posterior de los reparos o incumplimientos advertidos.

      En caso de desistimiento se producirá la terminación del procedimiento, en los términos previstos en la legislación de procedimiento administrativo común. En los demás supuestos continuará el procedimiento hasta su resolución.

3. 3. Podrá igualmente la administración, con anterioridad al trámite de audiencia, requerir a la persona solicitante, con suspensión del plazo para resolver, para la modificación o rectificación del proyecto inicialmente presentado, cuando se estime que concurren en dicho proyecto defectos o incumplimientos subsanables que darían lugar a la denegación de la solicitud. Tales defectos o incumplimientos deberán especificarse y numerarse en el requerimiento, omitiendo referencias genéricas o indeterminadas a los mismos. El plazo para la modificación o subsanación será el que se establezca en el requerimiento, sin poder exceder, en ningún caso, de tres meses, ampliable a solicitud de la persona interesada. Una vez cumplimentado el requerimiento por la persona interesada o transcurrido el plazo para ello, y emitido informe municipal al respecto, la administración conferirá a dicha persona, si así procede, el trámite de audiencia previsto en los apartados precedentes.
4. 4. Para el supuesto de no constar ningún informe desfavorable o, de haberlo, una vez cumplimentado el trámite de audiencia o transcurrido el plazo para ello, el expediente será remitido al órgano que haya de formular la propuesta de resolución para su formalización y ulterior elevación al órgano competente para resolver.

Artículo 18.- Contenido de la resolución expresa.

1. 1. La resolución que ponga fin al procedimiento deberá ser motivada y congruente con lo solicitado y contener alguno de los siguientes pronunciamientos:
   1. a) Desistimiento de la solicitud, en el supuesto previsto en el artículo 15.3 del presente reglamento.
   2. b) Estimación, cuando la actuación urbanística objeto de licencia se adecue totalmente a la legalidad urbanística y a la normativa técnica sectorial de verificación preceptiva, sin perjuicio de que impongan al titular requisitos y condiciones legales que deban cumplirse a lo largo de su ejecución.
   3. c) Estimación condicionada suspensivamente, cuando la actuación urbanística objeto de licencia se adecue parcialmente a la legalidad urbanística y los motivos de incumplimiento no sean esenciales y puedan ser subsanados antes del inicio de la actuación, siempre que así lo solicite o acepte la persona interesada en el trámite de audiencia.
   4. d) Denegación, cuando la actuación urbanística objeto de la solicitud contravenga la legalidad urbanística o no se haya producido la subsanación por la persona interesada pese a ser requerida para ello en trámite distinto al previsto en el artículo 15.3.
2. 2. En caso de denegación o de estimación condicionada de la licencia los defectos o incumplimientos que la fundamenten no podrán ser distintos de los previamente comunicados a la persona interesada en el trámite previsto en el artículo 17.1 del presente reglamento. De no coincidir con los mismos, deberá retrotraerse el procedimiento para cumplimentar el trámite de audiencia.

Artículo 19.- Resolución de desistimiento.

Sin perjuicio de los demás extremos que resulten exigibles por razón del contenido y naturaleza del acto, la resolución de declaración del desistimiento deberá explicitar la relación numerada de los defectos comunicados a la persona interesada, constatará la notificación a dicha persona del requerimiento de subsanación con advertencia de desistimiento, y deberá justificar el no cumplimiento, total o parcial, del requerimiento formulado.

Artículo 20.- Resolución estimatoria.

1. 1. Sin perjuicio de los demás extremos que resulten exigibles por razón del contenido y naturaleza del acto, la resolución de estimación describirá, directamente o por remisión, la actuación o proyecto objeto de autorización indicando los plazos máximos para el inicio y finalización de la actuación, cuando proceda y los requisitos que deberán cumplimentarse con carácter previo al inicio, durante la ejecución y a la finalización de la misma.
2. 2. En la resolución estimatoria se indicará, igualmente, que el otorgamiento de la licencia se circunscribe a la habilitación de la actuación por cumplimiento de la legalidad urbanística pero sin enjuiciar, predeterminar ni condicionar las situaciones jurídico-privadas de la persona solicitante o de terceras personas ni aquellos aspectos técnicos que sean ajenos al ámbito del control administrativo ejercido a través del otorgamiento de licencia.

Artículo 21.- Resolución estimatoria condicionada.

Sin perjuicio de los demás extremos que resulten exigibles por razón del contenido y naturaleza del acto y los que se establecen en artículo anterior, la resolución estimatoria condicionada deberá explicitar la relación numerada de los defectos cuya subsanación opera como condición suspensiva para la eficacia de la resolución, así como el plazo y forma de acreditar su previo cumplimiento.

Artículo 22.- Resolución denegatoria.

Sin perjuicio de los demás extremos que resulten exigibles por razón del contenido y naturaleza del acto, la resolución denegatoria deberá contener, como motivación, la concreción numerada de los incumplimientos o deficiencias concretas del proyecto o actuación presentados que la fundamentan, así como el juicio de valor razonado del órgano resolutorio sobre las alegaciones formuladas, en su caso, por la persona interesada en el trámite de audiencia.

No servirá como tal motivación la mera transcripción literal de los informes desfavorables obrantes en el expediente, a menos que la resolución los invoque expresamente como fundamento de la decisión denegatoria, y además contenga un razonamiento individualizado que vincule dicha denegación con el informe transcrito. En todo caso la transcripción deberá insertarse de forma tal que permita su perfecta diferenciación gráfica con respecto al texto principal de la resolución en la que se insertan.

Artículo 23.- Suspensión del procedimiento de otorgamiento de licencias.

1. 1. El procedimiento para el otorgamiento de licencias urbanísticas quedará suspendido cuando así se disponga legalmente o así se decrete con ocasión de la formulación y tramitación de instrumentos de ordenación y planeamiento en los términos previstos legalmente.

   En caso de solicitudes presentadas durante el periodo de suspensión, la administración acordará su admisión a trámite, en los términos previstos en el presente reglamento, y decretará, en el mismo acto, la suspensión del procedimiento.

2. 2. En los procedimientos de otorgamiento de licencias para la legalización de actuaciones, se podrá, además, acordar la suspensión del procedimiento cuando la actuación fuere potencialmente legalizable con la aprobación y entrada en vigor de un instrumento de ordenación en tramitación cuya normativa diera cobertura a la actuación y sobre el que ya se hubiera producido, al menos, la aprobación de la propuesta final o acto de efecto equivalente. Dicha suspensión sólo podrá acordarse si cuenta con el informe favorable del órgano que hubiera dictado la resolución restablecimiento, en su caso, y la conformidad de la persona solicitante de la licencia. La suspensión así acordada podrá extenderse o prorrogarse hasta la terminación, por cualquier causa, del procedimiento de aprobación del instrumento de ordenación o su entrada en vigor.
3. 3. Además de los supuestos previstos en la legislación de procedimiento administrativo común, la suspensión prevista en los dos apartados anteriores determinará la suspensión del plazo máximo para resolver y notificar sobre las solicitudes ya presentadas, hasta tanto sea levantada la suspensión del procedimiento.

Artículo 24.- De la prórroga de licencias.

1. 1. El plazo temporal para el inicio y/o conclusión de las actuaciones urbanísticas autorizadas por las licencias urbanísticas podrá ser prorrogado por la administración competente, bien a solicitud de la persona interesada o bien de oficio.
2. 2. La solicitud de prórroga por la persona interesada deberá presentarse con anterioridad a la finalización del plazo cuya prórroga se solicita y se entenderá otorgada por silencio administrativo positivo si en el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud no fuere dictada y notificada la resolución correspondiente.

   La duración de la prórroga o prorrogas otorgadas a solicitud de la persona interesada no podrá exceder, en su conjunto, del equivalente al plazo establecido en la licencia para el inicio o conclusión, según proceda, de la actuación o, en su defecto, del equivalente al plazo

   máximo establecido para cada supuesto en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

3. 3. La prórroga de oficio podrá ser acordada por la administración actuante en cualquier momento anterior a la declaración de caducidad, anulación o extinción por cualquier otra causa de la licencia. El otorgamiento de la prórroga de oficio requerirá la previa conformidad de la persona titular de la licencia.

   La duración de la prórroga así acordada podrá ser, como máximo, por un plazo equivalente al establecido inicialmente, sin computar los plazos correspondientes a las prórrogas precedentes o al periodo transcurrido desde la finalización del plazo inicial o desde la última prórroga otorgada.

4. 4. El transcurso de los plazos, inicial y/o prorrogado, no obstará a la vigencia y plena eficacia de la licencia hasta el momento en que se decrete su caducidad.

Sección 2ª. Regímenes especiales

Artículo 25.- De las licencias para obras y usos provisionales.

1. 1. El procedimiento para el otorgamiento de licencias temporales y en precario para usos y obras provisionales previstas en el artículo 32 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, será el establecido en la Sección 1ª, con las especialidades establecidas en el presente artículo.

   Las licencias ordinarias para la implantación de usos y obras provisionales previstos por el planeamiento se regirán por lo dispuesto en la Sección 1ª, y sin que sea de aplicación lo establecido en el presente artículo.

2. 2. La solicitud de licencia, además de cumplir con los requisitos y documentación exigidos con carácter general, deberá explicitar que se solicita en régimen provisional y en precario y venir acompañada de los siguientes documentos:
   1. a) Memoria descriptiva y justificativa y, en su caso, informe técnico acreditativo del carácter eventual o circunstancial del uso u obra, atendiendo a las características de la construcción, la viabilidad de la implantación provisional, facilidad, en coste y en tiempo, de su desmantelamiento, o a cualesquiera otras circunstancias equivalentes. Dicha memoria incluiría, si se trata de actuaciones en suelo rústico o urbanizable, las obras precisas, en su caso, para la eficaz conexión de aquellas con las correspondientes redes generales de servicios y comunicaciones y garantía del mantenimiento de la operatividad y calidad de servicio de las infraestructuras públicas preexistentes.
   2. b) Compromiso expreso de la persona promotora de demoler lo construido o erradicar el uso o actuación solicitado cuando venza el plazo establecido, se cumpla la condición o se acuerde, en cualquier momento, por la administración la revocación de la licencia, y con renuncia, en todos los casos, a toda indemnización que pudiera derivarse de dicha revocación, demolición o erradicación, así como el compromiso de advertir, por escrito, de dichas condiciones a terceras personas con ocasión de la formalización de cualquier negocio jurídico de transmisión de derechos afectantes a los usos y obras a ejecutar
   3. c) Ofrecimiento de garantía para cubrir los costes de demolición y erradicación de la actuación a la finalización de la vigencia de la licencia, para el supuesto de incumplimiento, por la persona promotora, de dichas actuaciones, y con especificación de la modalidad de la garantía ofrecida y su importe.
   4. d) Nota simple informativa de la finca afectada, si estuviere inmatriculada en el Registro de la Propiedad, para los supuestos de obras o usos solicitados que tengan una duración superior a 3 meses o un presupuesto de ejecución superior a 18.000 euros.
3. 3. Los informes jurídico y técnico a emitir por los órganos municipales deberán pronunciarse, entre otros extremos, sobre la concurrencia de los requisitos para la provisionalidad del uso u obra proyectado, sobre la inexistencia de prohibición expresa del uso u obra proyectado por la legislación ambiental, territorial o urbanística aplicable y sobre la inexistencia de ordenación pormenorizada definitivamente aprobada y en vigor o, de concurrir esta, sobre la inexistencia de factores que dificulten o desincentiven su ejecución de autorizarse la obra o uso provisional.
4. 4. Simultáneamente a los informes previstos en el apartado anterior, se abrirá un trámite de información pública, por un plazo de veinte días, respecto a las actuaciones que excedan del plazo o importe señalados en el apartado 2.d).
5. 5. La resolución que conceda, en su caso, la licencia, además de los requisitos generales, deberá determinar:
   1. a) La revocabilidad de la licencia y la carencia de derecho indemnizatorio alguno por tal concepto por parte de la persona promotora.
   2. b) El tipo y cuantía de la garantía a constituir por la persona interesada para cubrir los costes de demolición y erradicación de la actuación a la finalización de la vigencia de la licencia, para el supuesto de incumplimiento, por la persona promotora, de dichas actuaciones.
   3. c) El condicionamiento suspensivo de la licencia, entre otros posibles, a:
      1. 1) La constitución de la garantía señalada en el apartado b).
      2. 2) La inscripción registral de las condiciones especiales señaladas en el apartado a), en los supuestos previstos en el apartado 2.d).

Artículo 26.- Licencias de parcelaciones, segregaciones, división de fincas y constitución y modificación de complejos inmobiliarios.

1. 1. Están sujetos a previa licencia urbanística:
   1. a) Las parcelaciones, segregaciones y demás actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, salvo que formen parte de un proyecto de reparcelación. Se entenderán incluidas en tal concepto, a los efectos de la preceptividad de licencia, las operaciones referenciadas en el artículo 276.1 de la Ley del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
   2. b) La constitución y modificación de complejo inmobiliario, salvo en los casos en que legalmente quede exonerada su autorización administrativa, en cuyo supuesto quedarán exentos de toda intervención administrativa previa. A tales efectos, se considera como situación de complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria donde se distingan elementos comunes y elementos privativos, siempre que estos comprendan elementos fraccionados del suelo.
2. 2. Las solicitudes de licencia urbanística previstas en el presente artículo deberán venir acompañadas de la documentación general y, además, de la siguiente que le fuere aplicable:
   1. a) Memoria descriptiva y justificativa, que ha de comprender la finalidad o el uso a que se pretendan destinar los lotes propuestos y su adecuación al planeamiento aplicable y al régimen legal de formación de parcelas y fincas.
   2. b) Proforma del documento público o privado que refleje la división de terrenos o la operación jurídica asimilada que se solicite.
   3. c) Plano de situación de la finca que se pretende dividir, con indicación de su referencia registral y catastral, en su caso.
   4. d) Plano parcelario de la finca mencionada, a escala adecuada y con base cartográfica topográfica, representativo de los lotes propuestos.
   5. e) Superposición del plano parcelario sobre un plano de calificaciones urbanísticas.
   6. f) Fichas descriptivas de los lotes resultantes, incluidas las relativas a los terrenos destinados a sistemas urbanísticos que tengan que ceder, si procede. Las fichas han de especificar los límites, cabida y la calificación urbanística de cada lote, así como su calidad de indivisible, si procede.
   7. g) Título de dominio sobre las fincas afectadas.
3. 3. La resolución municipal que otorgue la licencia urbanística de parcelación deberá incorporar anexa una copia certificada del plano parcelario correspondiente y de las fichas descriptivas de los lotes resultantes.

Artículo 27.- Tipos de licencias para actos y usos en suelo rústico.

1. 1. Las licencias para la realización de actuaciones en suelo rústico se clasifican, por razón de su objeto, en licencias:
   1. a) Para actos o usos ordinarios.
   2. b) Para actos o usos no ordinarios previstos en el planeamiento.
   3. c) Para actos o usos no ordinarios no previstos en el planeamiento.
2. 2. El procedimiento de otorgamiento de licencias para usos ordinarios se regirá por lo dispuesto en la Sección Primera del presente Capítulo, salvo que le sea aplicable el régimen de comunicación previa o de actuaciones exentas de intervención.

Artículo 28.- De las licencias para actos y usos no ordinarios en suelo rústico previstos en el planeamiento.

1. 1. El procedimiento para el otorgamiento de licencias para actos y usos no ordinarios en suelo rústico previstos en el planeamiento será el establecido en la Sección 1ª del presente Capítulo, con las especialidades establecidas en este artículo.
2. 2. La solicitud de licencia, además de cumplir con los requisitos y documentación exigidos con carácter general deberá explicitar que se solicita para acto o uso no ordinario en suelo rústico previsto en el planeamiento y deberá venir acompañada, junto a los documentos de exigencia general, de los siguientes:
   1. a) Proyecto técnico, cuando fuere exigible, o documentación técnica que permita analizar y materializar, en su caso, la actuación.
   2. b) Presupuesto de las obras o actuación a ejecutar.
   3. c) Memoria descriptiva y justificativa de la solución propuesta para el funcionamiento de las instalaciones proyectadas, con especificación de las obras precisas para la eficaz conexión de aquellas con las correspondientes redes generales de servicios y comunicaciones y garantía del mantenimiento de la operatividad y calidad de servicio de las infraestructuras públicas preexistentes.
   4. d) Declaración responsable de asunción de los compromisos, deberes y cesiones previstos por la legislación o el planeamiento, incluido el abono del canon por aprovechamiento en suelo rústico que se devengue, en su caso, por el otorgamiento de la licencia.
   5. e) Compromiso de ofrecimiento de garantía, por importe del 10% del coste total de las obras proyectadas, según el presupuesto de las mismas, para cubrir los gastos que puedan derivarse de los incumplimientos o de las infracciones o de las labores de restauración de los terrenos.
   6. f) Acreditación de la disponibilidad jurídica del suelo, vuelo o subsuelo afectados por la actuación, en los términos previstos en el presente reglamento.
3. 3. Los informes jurídico y técnico a emitir por los órganos municipales deberán pronunciarse, entre otros extremos, sobre la concurrencia de grado suficiente de precisión en el planeamiento vigente para legitimar la ejecución de la actuación proyectada. A la vista del resultado de dichos informes, el órgano competente para resolver, acordará:
   1. a) La continuación de la tramitación del procedimiento, para el supuesto de previsión suficiente en el planeamiento y que este ya hubiera contado con informe favorable del Cabildo.
   2. b) La inadmisión de la solicitud, para el supuesto de inexistencia de planeamiento o de ausencia de cobertura en el mismo.
4. 4. Acordada la continuación del procedimiento, el proyecto será sometido a:
   1. a) Evaluación ambiental, si fuere exigible, por el órgano ambiental que designe la administración competente para autorizar o aprobar el proyecto.
   2. b) Información pública.
   3. c) Audiencia, en su caso, de las personas propietarias del suelo, vuelo o subsuelo distintas de la persona promotora, afectadas por el proyecto.
   4. d) Informe de las administraciones afectadas en sus competencias.
5. 5. La resolución que conceda, en su caso, la licencia, además de los requisitos generales, deberá determinar el condicionamiento suspensivo de la misma al cumplimiento, al menos, de los siguientes requisitos:
   1. a) Constitución de la garantía señalada en el apartado 2.e).
   2. b) Abono del canon de aprovechamiento en suelo rústico devengado con el propio otorgamiento de la licencia, en su caso.

Artículo 29.- De las licencias para actos y usos no ordinarios en suelo rústico no previstos en el planeamiento.

1. 1. El procedimiento para el otorgamiento de licencias para actos y usos no ordinarios en suelo rústico no previstos en el planeamiento será el establecido en el Capítulo I del presente Título, con las especialidades establecidas en este artículo.
2. 2. La solicitud de licencia, además de cumplir con los requisitos y documentación exigidos con carácter general, deberá explicitar que se solicita para acto o uso no ordinario en suelo rústico no previsto en el planeamiento y deberá venir acompañada, junto a los documentos de exigencia general, de los siguientes:
   1. a) Proyecto técnico, cuando fuere exigible, o documentación técnica que permita analizar y materializar, en su caso, la actuación.
   2. b) Presupuesto de las obras o actuación a ejecutar.
   3. c) Memoria descriptiva y justificativa de la solución propuesta para el funcionamiento de las instalaciones proyectadas, con especificación de las obras precisas para la eficaz conexión de aquellas con las correspondientes redes generales de servicios y comunicaciones y garantía del mantenimiento de la operatividad y calidad de servicio de las infraestructuras públicas preexistentes.
   4. d) Declaración responsable de asunción de los compromisos, deberes y cesiones previstos por la legislación o el planeamiento, incluido el abono del canon por aprovechamiento en suelo rústico que se devengue por el otorgamiento de la licencia, en su caso.
   5. e) Compromiso de ofrecimiento de garantía, por importe del 10% del coste total de las obras proyectadas, según el presupuesto de las mismas, para cubrir los gastos que puedan derivarse de los incumplimientos o de las infracciones o de las labores de restauración de los terrenos.
   6. f) Acreditación de la disponibilidad jurídica del suelo, vuelo o subsuelo afectados por la actuación, en los términos previstos en el presente reglamento.
3. 3. Recibida la solicitud en el Ayuntamiento se procederá a su admisión a trámite y a su remisión ulterior al Cabildo Insular, por quien se cumplimentarán los trámites de:
   1. a) Información pública.
   2. b) Audiencia, en su caso, de las personas propietarias del suelo, vuelo o subsuelo distintas de la persona promotora, afectadas por el proyecto de las fincas colindantes.
   3. c) Informe de las administraciones afectadas en sus competencias.
4. 4. Cumplimentados los trámites referenciados o transcurrido, en su caso, el plazo para su realización, el Cabildo emitirá declaración motivada sobre la existencia o no de prohibición de la actuación por el planeamiento insular y sobre la concurrencia o no de interés público o social de la actuación proyectada, con los siguientes efectos:
   1. a) Si se declara la ausencia de prohibición por el planeamiento insular y la concurrencia de interés público o social de la actuación, el Ayuntamiento continuará con la tramitación de la solicitud de licencia, hasta su resolución, conforme al procedimiento general, incluyendo, en su caso, la evaluación de impacto ambiental del proyecto, si fuere exigible.
   2. b) Si se declarara la ausencia de prohibición por el planeamiento insular y la concurrencia de interés público o social de la actuación aunque condicionada a la realización de cambios de proyecto, el Ayuntamiento continuará con la tramitación de la solicitud de licencia, hasta su resolución, que estará vinculada por los condicionantes establecidos por el Cabildo. En dicha tramitación deberán someterse a la previa consideración de la persona solicitante los condicionantes establecidos por el Cabildo.
   3. c) Si se declara la existencia de prohibición por el planeamiento insular y/o la ausencia de interés público o social de la actuación, el Ayuntamiento denegará la solicitud de licencia.
5. 5. En caso de que el Cabildo Insular no emita su declaración dentro del plazo de 3 meses se entenderá cumplimentado el trámite respecto al informe sobre inexistencia de prohibición por el planeamiento insular, pero se entenderá desestimada, por silencio negativo, la declaración de interés público o social de la actuación, estándose a lo dispuesto en el apartado 4.c) del presente artículo.
6. 6. La resolución que conceda, en su caso, la licencia, además de los requisitos generales, deberá determinar el condicionamiento suspensivo de la licencia a:
   1. a) La constitución de la garantía señalada en el apartado 2.e).
   2. b) El abono del canon de aprovechamiento en suelo rústico devengado con el propio otorgamiento de la licencia, en su caso.
7. 7. Frente a las declaraciones del Cabildo Insular previstas en el apartado 4, letras a) y b), del presente artículo, no cabrá recurso, sin perjuicio del que pudiera deducirse frente al acto municipal que ponga fin al procedimiento.

   Frente a la declaración prevista en el apartado 4,c) o frente a la desestimación, por silencio, de la declaración de interés público o social, la persona interesada podrá deducir recurso en vía administrativa o jurisdiccional, sin perjuicio del que pueda deducir frente a la resolución municipal que ponga fin al procedimiento. Podrá igualmente el Ayuntamiento deducir requerimiento interadministrativo o recurso contencioso frente a los referidos actos del Cabildo Insular.

CAPÍTULO III. DE LAS COMUNICACIONES PREVIAS

Artículo 30.- De las comunicaciones previas.

La comunicación previa es el acto documentado de la persona interesada por el que se pone en conocimiento de la administración competente una actuación urbanística proyectada a los efectos de habilitar, con su mera presentación y cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 349 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias y en el presente reglamento, la realización de la misma.

Artículo 31.- De la potestad de comprobación.

1. 1. La presentación de la comunicación previa no constituye la iniciación de ningún procedimiento que deba concluir mediante resolución administrativa expresa o presunta por silencio.
2. 2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, toda administración receptora de comunicaciones previas podrá comprobar la idoneidad y cumplimiento de los requisitos exigidos para su presentación y de la documentación que deba incorporarse a la misma, pudiendo requerir a la persona interesada, en todo momento, la subsanación y complemento que resulten procedentes, e informarle de la ineficacia de la comunicación que no se ajuste a los requisitos establecidos por la legalidad urbanística o que se encuentre pendiente de su subsanación.
3. 3. Las ordenanzas municipales que regulen las comunicaciones previas no podrán, en ningún caso, supeditar su eficacia a una resolución administrativa de comprobación de las mismas, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

Artículo 32.- De la potestad de restablecimiento de la legalidad.

Sin perjuicio de la potestad de comprobación señalada en el artículo anterior, la administración competente podrá ejercer la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística respecto a las actuaciones urbanísticas sujetas a comunicación previa, en los términos previstos en la Ley y en el presente reglamento.

Artículo 33.- Comunicación previa para la primera ocupación de edificaciones e instalaciones ejecutadas en virtud de título habilitante.

1. 1. La comunicación previa para la primera ocupación de edificaciones, construcciones e instalaciones deberá venir acompañada de:
   1. a) Título habilitante para la ejecución de las obras o de su identificación si hubiere sido otorgado por la misma administración comunicada.
   2. b) Certificado final de la obra, emitido por técnico competente, ajustado a los requisitos y contenido exigidos para dicho tipo de documento por la normativa sectorial, comprensiva, cuando menos, de los siguientes extremos:
      1. 1) que las obras se han realizado en virtud del proyecto, inicial o modificado, autorizado o habilitado por el correspondiente título habilitante y se han ajustado a las condiciones que se hubieran establecido en el mismo.
      2. 2) que la edificación, construcción e instalación cumple con los requisitos exigidos por la normativa técnica sectorial y urbanística para su inmediata ocupación y uso. En particular, tratándose de viviendas, el certificado deberá acreditar la adecuación a las condiciones de habitabilidad exigidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto.
2. 2. La efectiva utilización y ocupación de la edificación o instalación sólo podrá producirse una vez transcurrido un mes desde la presentación de la comunicación con la documentación señalada en el apartado anterior o, en su caso, de la enmienda, subsanación o complemento de dicha comunicación o documentación.

Artículo 34.- Comunicación previa para la primera ocupación de edificaciones e instalaciones en situación de fuera de ordenación.

1. 1. La comunicación previa para la primera ocupación de edificaciones, construcciones o instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación por carecer de título habilitante o por haber sido ejecutadas contraviniendo el otorgado, deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar, junto con el certificado expedido por técnico competente acreditativo de las circunstancias señaladas en el apartado 1.b).2) del artículo anterior.
2. 2. La acreditación de la seguridad estructural referenciada en el párrafo anterior se realizará mediante certificación expedida por profesional técnico competente que verifique las condiciones aptas de funcionalidad, seguridad y habitabilidad, aplicadas sobre la edificación en su conjunto o, en caso de ser estructural y funcionalmente independiente, sobre una parte o partes de la edificación, y a la que se acompañará la documentación establecida por las ordenanzas locales para tal fin, en su caso.