Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo 11. La iniciativa en la ordenación de las actuaciones en el medio urbano.

1. La iniciativa para proponer la ordenación de las actuaciones sobre el medio urbano, en los términos establecidos por la legislación básica estatal, corresponderá a:
   1. las administraciones públicas
   2. las entidades públicas adscritas o dependientes de ellas
   3. las personas físicas y jurídicas propietarias y titulares de derechos reales o de aprovechamiento
   4. las comunidades y agrupaciones de comunidades de personas propietarias
   5. las cooperativas de vivienda constituidas al efecto y
   6. las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualquiera de los sujetos citados en los apartados c), d) y e).
2. La dirección del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa pública como privada, corresponde a las administraciones públicas o a las entidades adscritas a las mismas.

Artículo 12. Requisitos previos para la ordenación de las actuaciones en el medio urbano.

1. Las actuaciones sobre el medio urbano que precisen una intervención pública requerirán que el ayuntamiento o, en su caso, la Administración autonómica delimite el ámbito de la actuación, mediante un acuerdo administrativo de identificación de la actuación aislada de rehabilitación o de delimitación de un área de actuación conjunta, salvo que la intervención de la administración se limite a la imposición de multas coercitivas u órdenes de ejecución subsidiaria.

   Los ámbitos de la actuación conjunta podrán ser continuos o discontinuos.

   En caso de que sea preciso proceder al reparto de cargas y beneficios, la identificación de la actuación aislada de rehabilitación o de delimitación del área de actuación conjunta establecerá el sistema de gestión adoptado para el ámbito.

2. La delimitación del ámbito en el que pueden realizarse las actuaciones señaladas en el apartado precedente puede corresponder a:
   1. El ayuntamiento, en cuyo caso se aplicará, a los efectos previstos en la presente ley, exclusivamente el régimen establecido en este título, además de su legislación específica.
   2. La Xunta de Galicia, en cualquiera de las clases reguladas en el título II, supuesto en el que le será de aplicación el régimen previsto en esta ley.
3. Las intervenciones sobre el medio urbano que precisen la modificación de la ordenación urbanística del ámbito requerirán la previa o simultánea tramitación del nuevo instrumento de planeamiento o la modificación de aquel.

   El documento de planeamiento podrá incluir la delimitación de los ámbitos de gestión de acuerdo con la normativa urbanística y contemplar, en su caso, la identificación de las actuaciones aisladas de rehabilitación o de los ámbitos de gestión conjunta de rehabilitación edificatoria o de regeneración o renovación urbanas.

   Podrán identificarse actuaciones aisladas de rehabilitación o delimitar ámbitos de actuación conjunta con posterioridad a la aprobación del instrumento de planeamiento que modifique la ordenación del ámbito.

4. El acuerdo administrativo mediante el cual se delimiten los ámbitos de actuación conjunta o se autoricen las actuaciones que hayan de ejecutarse de manera aislada garantizarán, en todo caso, la realización de las notificaciones requeridas por la legislación aplicable y el trámite de información al público, cuando este fuera preceptivo. Dicho acuerdo contendrá, además y como mínimo, los extremos siguientes:
   1. La identificación de los inmuebles incluidos en el ámbito a delimitar y la descripción de las actuaciones que es preciso ejecutar.
   2. La identificación de los inmuebles incluidos en el ámbito en los que las actuaciones de rehabilitación edificatoria superen el límite del deber legal de conservación.

      El deber legal de conservación, que constituirá el límite de las obras que hayan de ejecutarse por cuenta de las personas propietarias cuando la administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece, de acuerdo con la legislación estatal, en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando se supere dicho límite, las obras que lo excedan para obtener mejoras de interés general serán por cuenta de los fondos de la administración que impuso su realización.

   3. El avance, en su caso, de la equidistribución que sea precisa, entendiendo por tal la distribución, entre todas las personas afectadas, de los costes derivados de la ejecución de la correspondiente actuación y de los beneficios imputables a esta, incluyendo entre estos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.

      La equidistribución podrá afectar tanto a actuaciones de transformación urbanística como a actuaciones edificatorias.

      La equidistribución tomará como base las cuotas de participación que correspondan a cada una de las personas propietarias en la comunidad de propietarios y propietarias o en la agrupación de comunidades de propietarios y propietarias, y en las cooperativas de viviendas que pudieran constituirse al efecto, así como la participación que, en su caso, corresponda, de conformidad con el acuerdo al que se llegara, a las empresas, entidades o sociedades que vayan a intervenir en la operación, para retribuir su actuación.

   4. Habrá de tener en cuenta la situación socioeconómica de las personas ocupantes de las edificaciones así como la de sus propietarias, para que se garanticen sus derechos y se consideren soluciones alternativas en la gestión cuando por su situación económica, edad u otras circunstancias no puedan afrontar directamente los gastos de la actuación.
   5. El sistema de gestión deberá arbitrar mecanismos específicos para garantizar la tutela real y efectiva de la actuación por parte de la administración, así como los derechos de las personas ocupantes y propietarias de las viviendas o edificaciones y las determinaciones del apartado d).
   6. Siempre que sea posible deberá garantizarse la permanencia de las personas ocupantes en las viviendas durante la actuación. En todo caso, se asegurará el derecho de realojo y retorno, especialmente cuando aquellas se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y social.

Artículo 13. Efectos de la delimitación espacial de un ámbito de rehabilitación edificatoria o de regeneración o renovación urbanas.

1. La delimitación espacial del ámbito de actuación sobre el medio urbano, sea conjunta o aislada, una vez firme en vía administrativa, marca el inicio de las actuaciones a realizar, de conformidad con la forma de gestión por la cual haya optado la administración actuante.

   Esta delimitación habilita, en su caso, al inicio del procedimiento de equidistribución de beneficios y cargas entre las parcelas afectadas y comporta la declaración de utilidad pública o, en su caso, el interés social, a los efectos de la aplicación de los regímenes de expropiación, venta y sustitución forzosas de los bienes y derechos necesarios para su ejecución, y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la administración actuante, además de aquellos otros que expresamente se deriven de lo dispuesto en la legislación de aplicación. Reglamentariamente se determinará el procedimiento para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.

   Dicha declaración podrá extenderse a los terrenos precisos para conectar la actuación de urbanización con las redes generales de servicios, cuando fuera necesario.

2. Será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos que garanticen la accesibilidad universal, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, aleros y soportales, tanto si se sitúan en el suelo como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución, y siempre que quede asegurada la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones y demás elementos del dominio público.

   El acuerdo firme en vía administrativa al que se refiere el apartado 1, además de los efectos previstos en el artículo 42.3 del Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, legitima a la ocupación de las superficies de espacios libres o de dominio público que sean de titularidad municipal, siendo la aprobación definitiva causa suficiente para que se establezca una cesión de uso del suelo por el tiempo en el que se mantenga la edificación o, en su caso, su recalificación y desafectación, con enajenación posterior a la comunidad o agrupación de comunidades de personas propietarias correspondiente.

   Cuando fuera preciso ocupar bienes de dominio público pertenecientes a otras administraciones, los ayuntamientos podrán solicitar a la persona titular la cesión de su uso o desafectación, la cual procederá, en su caso, de conformidad con lo previsto en la legislación reguladora del bien correspondiente.

3. Lo dispuesto en el apartado anterior será también de aplicación a los espacios que se requieran para la realización de obras que consigan reducir, al menos, en un treinta por ciento la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio, y que consistan en:
   1. La instalación de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
   2. La instalación de dispositivos bioclimáticos pegados a las fachadas o cubiertas.
   3. La realización de obras y la implantación de las instalaciones necesarias para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía renovables, en las fachadas o cubiertas, cuando consigan reducir el consumo anual de energía primaria no renovable del edificio, al menos, en un treinta por ciento.
   4. La realización de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, en un treinta por ciento el consumo de agua en el conjunto del edificio.
4. En los edificios, sea cual fuere su uso, protegidos por su valor cultural (bienes de interés cultural y catalogados) en los que resulte necesaria su adaptación a las condiciones mínimas de accesibilidad, habitabilidad o eficiencia energética, y esta entre en contradicción con la normativa de protección del patrimonio cultural, podrán autorizarse soluciones alternativas respecto a las exigencias técnicas en estas materias que resulten sostenibles y respetuosas con las características y los elementos de valor cultural del edificio que permitan la rehabilitación de las viviendas y/o de los edificios, de forma que prevalezca el uso residencial original o característico.
5. Las actuaciones derivadas de las intervenciones de rehabilitación, dirigidas a la mejora de las condiciones de accesibilidad y de la eficiencia energética señaladas en los apartados 2 y 3 de este artículo, no computarán a efectos de edificabilidad, volumen máximo edificable y ocupación de parcela, ni de distancias mínimas a colindantes, otras edificaciones, espacios públicos y vías públicas, o cumplimiento de las alineaciones, siempre que así lo establezca el acuerdo de delimitación del ámbito.

Artículo 14. Actuaciones de rehabilitación edificatoria en los caminos de Santiago.

1. Las actuaciones de rehabilitación edificatoria en los ámbitos delimitados de los caminos de Santiago deberán ser compatibles con la conservación y protección de sus valores propios, y garantizar las características principales del territorio afectado, manteniendo los núcleos tradicionales y las actividades agropecuarias y forestales. En ningún caso las actuaciones de rehabilitación supondrán un peligro de destrucción, deterioro o menoscabo de sus valores culturales.
2. En los edificios ubicados en el territorio histórico de los Caminos de Santiago será aplicable lo contemplado en las secciones 1.ª y 2.ª del capítulo V del título I.

Capítulo II. La planificación de las actuaciones en el medio urbano

Sección 1.ª Planificación e instrumentos para las actuaciones en el medio urbano

Artículo 15. Planificación de las actuaciones en el medio urbano.

1. Las actuaciones de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas se planificarán mediante un plan general, un plan especial o cualquier otro de los instrumentos indicados en la presente ley y en la legislación de ordenación del territorio, urbanismo y de protección del patrimonio cultural.
2. La planificación de las actuaciones dará prioridad a las actuaciones de rehabilitación sobre las de sustitución, y dentro de las primeras, a aquellas que permitan el mantenimiento de la población residente en el ámbito.
3. Cuando los procesos de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas supongan el incremento de las dotaciones públicas, o cuando las determinaciones de protección del patrimonio cultural hagan inviable la materialización del aprovechamiento al que tengan derecho las personas propietarias del suelo o de las edificaciones, podrá posibilitarse, de acuerdo con el procedimiento que se determine reglamentariamente, la transferencia del aprovechamiento urbanístico a terrenos del suelo urbano no consolidado, con ordenación en detalle aprobada, emplazados fuera del ámbito delimitado para la actuación.

   Excepcionalmente, dicha transferencia del aprovechamiento urbanístico podrá establecerse a ámbitos de suelo urbano consolidado en los que la administración disponga de:

   1. Aprovechamiento obtenido por la reducción del derecho a la propiedad del suelo adquirido a través de actuaciones de sustitución o venta forzosa o de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, o
   2. Terrenos o edificaciones de su titularidad.
4. No obstante lo dispuesto en los apartados 7 y 8 del artículo 42 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, en los procesos de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas, en los terrenos destinados a dotaciones y equipamientos urbanísticos, el planeamiento podrá establecer una calificación diferente para el subsuelo de los terrenos de titularidad privada que se cedan a los ayuntamientos con destino a nuevos espacios públicos, con la finalidad de permitir la implantación de uso privados con destino a plazas de aparcamiento para cubrir las necesidades de las viviendas integrantes de un ámbito sometido a una actuación de regeneración o renovación urbana, siempre que se garantice la viabilidad del uso previsto sobre rasante, la calidad ambiental y la debida protección del espacio urbano, así como la compensación que, en su caso, corresponda a la administración que haya de recibir la dotación o el equipamiento.
5. Los planes especiales que tengan por objeto actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas pueden:
   1. (Suprimida).
   2. Delimitar ámbitos que deban ser objeto de las actuaciones sobre el medio urbano a las que se refiere el artículo 12, o modificar los que pudieran venir recogidos en el plan general.
6. Los planes especiales que afecten a ámbitos de protección patrimonial podrán modificar las determinaciones y el ámbito definido en el plan general para incluir en el mismo los terrenos o edificaciones destinadas a paliar el déficit de aparcamientos, equipamientos o dotaciones, públicos o privados, existentes en el ámbito, sin sujetarse a los trámites que para la alteración de los planes generales prevé la legislación del suelo de Galicia.

Sección 2.ª Tramitación simplificada de las modificaciones de los instrumentos de planeamiento en el medio urbano

Artículo 16. Tramitación simplificada de las modificaciones de los instrumentos de planeamiento para actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas.

1. Las modificaciones puntuales no sustanciales del plan general, de los planes especiales de reforma interior y de los planes especiales de protección que afecten a ámbitos del suelo urbano para actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas podrán tramitarse mediante un procedimiento simplificado, siempre que no se aumente el aprovechamiento lucrativo, siguiendo las determinaciones contempladas en los artículos siguientes.

   A estos efectos, se consideran modificaciones puntuales no sustanciales del plan aquellas de escasa entidad y de alcance reducido y local que cumplan los requisitos siguientes:

   1. Que la superficie de la modificación no supere los diez mil metros cuadrados.
   2. Que no afecten a una superficie superior al equivalente al uno por ciento del suelo urbano del municipio. En los municipios de menos de cinco mil habitantes este porcentaje será del tres por ciento.
   3. Que no modifique la clasificación del suelo.
2. Se considerarán, asimismo, modificaciones puntuales no sustanciales aquellas que, sin reunir las condiciones indicadas en el apartado 1, modifiquen exclusivamente las ordenanzas con un alcance reducido y de escasa entidad.
3. No podrán considerarse modificaciones puntuales no sustanciales aquellas que tengan una incidencia negativa en el ambiente, la movilidad, las infraestructuras o el patrimonio cultural.

Artículo 17. Tramitación ambiental.

1. La tramitación de las modificaciones puntuales indicadas en el artículo anterior estará exenta de la tramitación ambiental siempre que dicha modificación no constituya una variación fundamental de la estrategia, las directrices y las propuestas o de la cronología del planeamiento que se va a modificar, y que además no produzca diferencias en los efectos previstos o en su zona de influencia.
2. Para garantizar que no se producen diferencias en los efectos previstos o en su zona de influencia habrá de solicitarse informe al órgano ambiental de la Comunidad Autónoma, quien deberá pronunciarse, en el plazo máximo de un mes, sobre la necesidad de la tramitación de evaluación ambiental. En caso de que no se emita el informe en dicho plazo, se considerará que no es necesaria la tramitación ambiental.
3. En cualquier caso, si para pronunciarse sobre los aspectos indicados en el apartado 2 el órgano ambiental considera necesario solicitar informe sectorial a los organismos competentes, podrá acordar la ampliación del plazo anterior hasta la recepción del informe indicado. La citada ampliación de plazo no podrá ser superior a un mes, dándose cuenta de la misma al ayuntamiento.

Artículo 18. Procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento.

1. El procedimiento de las modificaciones puntuales no sustanciales de los planes se tramitará en los términos siguientes:
   1. El procedimiento se iniciará a propuesta del ayuntamiento, que aprobará inicialmente la modificación y someterá esta modificación a información pública por el plazo mínimo de un mes.

      Simultáneamente, se solicitarán los informes sectoriales necesarios y se trasladará la documentación al órgano competente en materia de urbanismo, el cual solicitará los informes sectoriales autonómicos preceptivos, que habrán de ser emitidos en el plazo de un mes. Transcurrido este, se entenderán emitidos con carácter favorable.

   2. A la vista de las alegaciones presentadas e informes recibidos, el ayuntamiento aprobará provisionalmente, en su caso, la propuesta de modificación y acordará la remisión del expediente completo a la consejería competente en materia de urbanismo, quien emitirá el informe preceptivo y vinculante sobre la modificación propuesta en el plazo máximo de un mes.
   3. Una vez emitido el informe, será remitido al ayuntamiento para que, en su caso, apruebe definitivamente la modificación.
2. En caso de que la modificación propuesta no cumpliera con las determinaciones previstas en el artículo 16, la persona titular de la dirección general competente en materia de urbanismo devolverá el expediente al ayuntamiento para la posible subsanación de las deficiencias detectadas o para su tramitación por el procedimiento ordinario.

Capítulo III. La gestión de las actuaciones en el medio urbano

Artículo 19. Las formas de gestión.

1. La gestión de las actuaciones en el medio urbano que impliquen transformación urbanística se ejecutarán a través de cualquiera de los sistemas de actuación previstos en la Ley del suelo de Galicia.
2. La ejecución de las actuaciones en el medio urbano que no impliquen transformación urbanística y requieran equidistribución de beneficios y cargas podrá realizarse a través de los regímenes de expropiación, venta y sustitución forzosas reguladas en la presente ley, así como de las modalidades de gestión, directa o indirecta, incluido el convenio con las personas titulares de bienes inmuebles, que se determinen reglamentariamente.

Artículo 20. Normas específicas de gestión de la rehabilitación edificatoria en suelo urbano consolidado.

1. Las actuaciones de rehabilitación edificatoria ordenadas por la administración, cuando superen el límite del deber legal de conservación, se realizarán por convenio con las personas titulares afectadas y, en su defecto, en los supuestos de no avenencia por parte de dichas personas o al no comparecer estas, por aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas o por expropiación forzosa.
2. En los casos señalados en el apartado anterior, en los supuestos de venta o sustitución forzosas o de expropiación forzosa en los ámbitos delimitados como áreas de regeneración urbana de interés autonómico, el contenido del derecho de propiedad del suelo se aminorará en un cincuenta por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la administración actuante.

   En estos casos, la administración actuante, con base en criterios motivados de dinámica económica, de falta de demanda de vivienda o cualesquiera otros que fundamenten la dificultad de la ejecución de las actuaciones ordenadas en el ámbito, podrá rebajar el porcentaje de aminoración del valor del suelo señalado anteriormente.

   Esta aminoración no será de aplicación a aquellas personas propietarias que acrediten que por su situación económica, edad u otras circunstancias no puedan afrontar directamente los costes de la actuación.

3. En caso de que existan personas propietarias que estuvieran de acuerdo con la administración para la celebración del pertinente convenio voluntario de gestión, la administración actuante podrá optar entre la celebración del convenio o la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas o de expropiación forzosa. En este caso, la aminoración señalada en el apartado anterior solo será de aplicación a las personas propietarias disconformes.
4. En todo caso, cuando las personas propietarias del edificio así lo acuerden por unanimidad, podrán ejecutar por sí mismas la actuación, aunque el importe de las obras supere el límite del deber legal de conservación.

Artículo 21. Normas específicas de gestión de la regeneración y renovación urbanas en suelo urbano consolidado.

En el supuesto de que la actuación de regeneración y renovación urbanas comprenda la rehabilitación de edificios, aunque su importe exceda el límite del deber legal de conservación, las personas propietarias de la edificación, cuando así lo acuerden por unanimidad, tendrán derecho a ejecutar la rehabilitación del edificio por sí mismas, siempre que asuman el porcentaje de los costes de las obras complementarias de urbanización que les corresponda. En todo caso, será condición indispensable que dicha rehabilitación por parte de las personas propietarias no constituya un obstáculo para el desarrollo de la unidad de regeneración y renovación urbana correspondiente.

Artículo 22. Normas específicas de gestión de la regeneración y renovación urbanas en suelo urbano no consolidado.

La ejecución de las actuaciones de regeneración y renovación urbanas sobre el suelo urbano, en ámbitos de suelo urbano no consolidado, se realizará por polígonos completos.

Artículo 23. Pago en especie de los justiprecios expropiatorios.

1. El pago del justiprecio expropiatorio, si hay acuerdo con la persona propietaria, podrá satisfacerse en especie. No obstante, cuando se aplique la expropiación en la gestión de las actuaciones sobre el medio urbano, no será preciso el consentimiento de la persona propietaria para pagar el justiprecio expropiatorio en especie, siempre que el mismo se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes.
2. La liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional y podrá ser acordada discrecionalmente por la administración actuante. La persona liberada deberá aportar garantías suficientes en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.

Capítulo IV. Obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 24. Obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación.

1. Las personas propietarias de las edificaciones están obligadas a realizar las obras de edificación, conservación y rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes, especialmente en aquellas que contemplan los derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social, en los instrumentos de planeamiento y, en su caso, en los instrumentos de gestión y órdenes de ejecución que los recojan.
2. El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el apartado anterior facultará a la administración para la adopción, a su elección y previa audiencia de las personas obligadas, de cualquiera de las medidas siguientes:
   1. Ejecución forzosa.
   2. Expropiación forzosa.
   3. Venta forzosa.
   4. Sustitución forzosa.
3. Para la aplicación de las medidas previstas en los apartados b), c) y d) será requisito previo la declaración por el ayuntamiento, de oficio o a solicitud de la persona interesada, del incumplimiento de que se trate por resolución expresa que así lo acredite.

Artículo 25. Reducción del contenido del derecho de la propiedad del suelo.

1. En los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosas previstos en este capítulo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podrá ser aminorado en un porcentaje superior al cincuenta por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la administración actuante.
2. No será de aplicación la reducción prevista en el apartado anterior a las personas propietarias de las edificaciones que no puedan hacer frente al pago de las actuaciones de edificación, conservación y rehabilitación por caer en riesgo de exclusión social debido a sus limitaciones socioeconómicas.

Artículo 26. Procedimiento para la declaración de incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación.

1. El procedimiento para la declaración de incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación podrá iniciarse de oficio o a solicitud de persona interesada.
2. En el acuerdo de incoación de la declaración de incumplimiento se incluirá el sistema de actuación elegido por la administración, en caso de que el procedimiento se resuelva con la estimación de concurrencia de incumplimiento.
3. Iniciado el procedimiento para la declaración de incumplimiento, se solicitará del Registro de la Propiedad la certificación de dominio y cargas de los terrenos correspondientes, debiendo hacerse constar en nota marginal el inicio del procedimiento para la declaración de incumplimiento. La duración de la nota marginal será la prevista en la legislación hipotecaria o urbanística aplicable.
4. El órgano municipal competente acordará la apertura de un trámite de audiencia de quince días a las personas propietarias y demás titulares de derechos reales afectados que consten en el Registro de la Propiedad y/o en el Catastro. Asimismo, de manera simultánea a este trámite, el ayuntamiento, si lo considera oportuno, podrá acordar la apertura de un trámite de información pública por plazo de veinte días. El anuncio de información pública se hará en el «Diario Oficial de Galicia» y en la sede electrónica del ayuntamiento.
5. Concluidos los plazos de audiencia y, en su caso, de información pública, el ayuntamiento, previos informes oportunos, deberá dictar resolución sobre la declaración de incumplimiento y notificarla en el plazo máximo de tres meses.
6. El procedimiento podrá terminarse, sin la adopción de alguna otra medida, en el supuesto de que la persona propietaria hubiera solicitado licencia para la realización de las obras de edificación, conservación o rehabilitación con anterioridad a la notificación de la declaración de incumplimiento.

Artículo 27. Requisitos de la resolución de declaración de incumplimiento.

La resolución de la declaración de incumplimiento, que pondrá fin a la vía administrativa, deberá cumplir los requisitos siguientes:

1. Será comunicada, mediante certificación administrativa, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción del correspondiente inmueble.
2. Incorporará una valoración de los terrenos, de las edificaciones o, en su caso, de otros bienes afectados, conforme a la normativa estatal del suelo y valoraciones.
3. Declarará, según proceda, la aplicación de la ejecución subsidiaria, la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa.
4. Advertirá expresamente si habilita o no para que el ayuntamiento inste la declaración del inmueble en estado de abandono prevista en el capítulo III del título IV.

Sección 2.ª De la ejecución forzosa y sus medios

Artículo 28. Medios de ejecución forzosa.

La ejecución forzosa por las administraciones públicas, en caso del incumplimiento de las obligaciones previstas en la presente ley, se efectuará, respetando siempre el principio de proporcionalidad, por los siguientes medios:

1. Multas coercitivas.
2. Apremio sobre el patrimonio.
3. Ejecución subsidiaria.

Sección 3.ª Órdenes de ejecución

Artículo 29. Órdenes de ejecución.

1. Los ayuntamientos, de oficio o a solicitud de persona interesada, mediante el correspondiente procedimiento y previa audiencia de las personas interesadas, podrán dictar órdenes de ejecución que obliguen a las personas propietarias de bienes inmuebles a realizar las actuaciones necesarias hasta el límite del deber legal de conservación en los términos establecidos en la legislación urbanística de Galicia.
2. Las órdenes de ejecución podrán, asimismo, determinar las consecuencias de su incumplimiento, tanto a través de la imposición de multas coercitivas como de la aplicación de la ejecución subsidiaria, la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa, teniendo en estos últimos supuestos la consideración y los mismos efectos de la declaración de incumplimiento, sin que fuera necesario proceder a tramitar dicha declaración.
3. El ayuntamiento deberá advertir expresamente si el incumplimiento de esta orden lo habilita o no para instar la declaración del inmueble en estado de abandono prevista en el capítulo III del título IV.

Artículo 30. Incumplimiento de las órdenes de ejecución.

1. En caso de incumplimiento de la orden de ejecución, la Administración municipal podrá proceder a la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas de 1.000 a 10.000 euros, reiterables trimestralmente, sin que en ningún caso puedan superar individualmente o en su conjunto el setenta y cinco por ciento del coste de reposición de la edificación o de una nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo.
2. La Administración municipal también podrá acudir, en cualquier momento, a la ejecución subsidiaria realizando las actuaciones previstas en las citadas órdenes por cuenta de la persona obligada. El importe de los gastos y daños y perjuicios podrá liquidarse de forma provisional, antes de la ejecución, a cuenta de la liquidación definitiva.

Sección 4.ª Apremio sobre el patrimonio

Artículo 31. Apremio sobre el patrimonio.

Si a consecuencia de la tramitación de un expediente de incumplimiento se derivase una deuda líquida, vencida y exigible, se seguirá lo previsto en las normas reguladoras del procedimiento de apremio.

Sección 5.ª De la expropiación forzosa

Artículo 32. Expropiación forzosa por incumplimiento de las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación.

La declaración de incumplimiento habilita a la administración para ejercitar la expropiación de conformidad con la normativa básica estatal, pudiendo ser de aplicación el pago en especie previsto en el capítulo anterior.

Artículo 33. Expropiación en materia de accesibilidad.

La expropiación por el incumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad se regirá por lo dispuesto en la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia.

Sección 6.ª De la venta y sustitución forzosas

Artículo 34. Régimen de venta o sustitución forzosas.

1. La venta forzosa y la sustitución forzosa tienen por objeto garantizar el cumplimiento del deber de edificación, conservación y rehabilitación, mediante la imposición de su ejercicio, a través de un procedimiento que garantice el cumplimiento de los principios de publicidad y concurrencia.
2. Se entiende por venta forzosa la potestad pública que faculta a la administración para proceder a la venta de un inmueble a través de un procedimiento de subasta pública al objeto de garantizar su rehabilitación o conservación.
3. Se entiende por sustitución forzosa la potestad pública que faculta a la administración para reemplazar a la persona titular de un inmueble por otra persona seleccionada a través de un procedimiento con publicidad y concurrencia, para que realice las actuaciones de edificación, conservación o rehabilitación, pudiendo realizarse en régimen de propiedad horizontal con la persona propietaria actual del suelo.
4. Cuando la administración actuante asuma el importe de las cantidades imputables a aquellas personas propietarias de viviendas que no puedan hacer frente a su pago por caer en riesgo de exclusión social, se celebrará un convenio entre la administración actuante y la persona propietaria, en el que quedará reflejada la fórmula de devolución de las cantidades asumidas en el proceso de sustitución y el tipo de interés aplicable a las cantidades aplazadas, no siendo de aplicación la aminoración del derecho de la propiedad previsto en este capítulo.

Artículo 35. Procedimiento de venta o sustitución forzosas.

1. La resolución de la declaración de incumplimiento determinará, en su caso, la aplicación de la venta o sustitución forzosas.
2. Cuando el procedimiento determine la adjudicación por aplicación de la venta o sustitución forzosas, una vez resuelto, la administración actuante expedirá una certificación de dicha adjudicación, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad, en la cual se harán constar las condiciones y plazos a los que queda obligada la persona adquirente, en calidad de resolutorias de la adquisición.

Artículo 36. Venta forzosa.

1. La administración actuante, en el plazo máximo de seis meses desde la declaración de incumplimiento, sacará los inmuebles o terrenos a subasta pública. El tipo de licitación será el que resulte de la valoración del inmueble. El precio obtenido se entregará a la persona propietaria, una vez deducidos los gastos ocasionados y, en su caso, el importe correspondiente a la reducción del derecho de la propiedad prevista en el artículo 25, así como las sanciones aplicables.
2. Si la subasta se declarase desierta, se convocará de nuevo en el plazo de tres meses, con una rebaja del veinticinco por ciento sobre el tipo de licitación inicial.
3. Si esta última subasta también quedase desierta, la administración actuante, en el plazo de seis meses, podrá adquirirla para el patrimonio público de suelo al setenta y cinco por ciento del tipo de licitación inicial.
4. Transcurridos los anteriores plazos sin que se hubiese producido la venta, quedará sin efecto el procedimiento de venta forzosa, debiendo notificarse al Registro de la Propiedad para la cancelación de la nota marginal extendida.

Artículo 37. Obligaciones de la persona adquirente.

La persona adquirente de inmuebles por el procedimiento señalado en los apartados 1 y 2 del artículo anterior quedará obligada a iniciar las obras en el plazo de nueve meses a partir de la toma de posesión de la finca y a edificarla en el plazo fijado en la licencia.

Artículo 38. Sustitución forzosa.

En caso de sustitución forzosa, las bases del procedimiento de adjudicación determinarán los criterios aplicables para su adjudicación, las penalizaciones e indemnizaciones a las que hubiera lugar en caso de incumplimiento, el orden de puntuación que establecerá, en su caso, la posterior adjudicación y el porcentaje mínimo de techo edificado a atribuir a la persona o personas propietarias del inmueble objeto de la sustitución forzosa.

Artículo 39. Obligaciones de la persona adjudicataria de la sustitución forzosa.

La persona que resultara adjudicataria en el procedimiento de sustitución forzosa deberá cumplir sus obligaciones en los plazos y términos establecidos en las bases del procedimiento y en la resolución de adjudicación. En caso de incumplimientos que dieran lugar a la resolución de la adjudicación, se realizará una nueva adjudicación a favor de los siguientes licitadores o licitadoras de acuerdo con el orden de puntuación alcanzada.

Capítulo V. Las intervenciones en los edificios incluidos en el ámbito territorial de las categorías de bienes definidos en la Ley del patrimonio cultural de Galicia y ámbitos objeto de planeamiento especial de protección

Sección 1.ª Normas de aplicación directa

Artículo 40. Ámbitos afectados.

1. Las determinaciones previstas en esta sección serán de aplicación a los edificios incluidos en alguna de las categorías de bienes definidas en la Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia, y a los situados en el ámbito, entorno de protección o zona de amortiguamiento de los citados bienes. También serán de aplicación a aquellos otros edificios incluidos en ámbitos sobre los cuales exista la obligación legal de redactar un plan especial de protección del patrimonio cultural, esté o no aprobado. Sin embargo, no serán aplicables a los inmuebles individualmente declarados bienes de interés cultural ni a los catalogados que tengan un nivel de protección integral.
2. Estas determinaciones prevalecerán sobre lo que establezcan los planes generales de ordenación municipal, el plan básico autonómico, el planeamiento de desarrollo y los catálogos aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley, y serán incorporadas en los que se aprueben con posterioridad.

   En todo caso, los planes especiales de protección que se tramiten con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley, con carácter excepcional, podrán excluir de la aplicación de alguna de estas normas las actuaciones sobre determinados inmuebles, parcelas o manzanas, siempre que se justifique en detalle su necesidad por motivos específicos de protección del patrimonio cultural.

3. En todo caso, para la aplicación de lo previsto en esta sección 1.ª, en tanto los ayuntamientos no aprueben un catálogo de protección adaptado a las determinaciones de la Ley 5/2016, de 4 de mayo, se aplicará lo previsto en la disposición transitoria primera sobre su homogeneización.

Artículo 41. Edificios no catalogados o con nivel de protección ambiental o asimilable.

1. En los edificios no catalogados o con nivel de protección ambiental o asimilable estará permitida cualquier actuación en el interior que no afecte a la imagen exterior del edificio, incluidos los vaciados parciales y totales, siempre que no incida sobre elementos singularmente protegidos ni sobre la estructura parcelaria originaria, salvo que se trate de alguna de las intervenciones permitidas por aplicación del artículo 43.
2. Asimismo, estarán permitidas las demoliciones y reforma de la fachada y los elementos visibles desde la vía pública cuando el proyecto que contemple las actuaciones suponga una adecuada restauración, una fiel reconstrucción o planee una remodelación o construcción alternativa con un diseño que respete el carácter del inmueble y del entorno protegido, y siempre que no afecte a fachadas o elementos singulares específicamente protegidos por la ficha del catálogo o documento de catalogación del bien.

Artículo 42. Edificios con nivel de protección estructural o nivel de protección asimilable.

1. En los edificios con nivel de protección estructural o asimilable, estarán permitidas las mismas actuaciones establecidas en el artículo anterior para los edificios con nivel de protección ambiental, siempre que no afecten a los elementos o a las características singulares del edificio que deban ser conservados o repuestos, y no entren en contradicción con ellos.

   A estos efectos, se entenderá por elementos o características singulares del edificio que deben ser conservados o repuestos aquellos que de manera expresa se recojan en el planeamiento en que se estableció el nivel de protección del bien, en la resolución de declaración de bien de interés cultural o en el catálogo o acuerdo de catalogación del bien.

   Se entenderá que una actuación no entra en contradicción con los elementos o características singulares que deban ser conservados cuando cumpla las siguientes condiciones:

   1. Que no figure expresamente prohibida en el planeamiento en que se estableció el nivel de protección del bien, en la resolución de declaración de bien de interés cultural o en el catálogo o acuerdo de catalogación del bien.
   2. Que no implique una imposibilidad de contemplación o altere de forma significativa el modo en que se percibe el elemento protegido en el contexto del inmueble.
   3. Que no se intervenga sobre los elementos específicamente protegidos y no se alteren las características del bien específicamente protegidas.
2. En los edificios con protección estructural o con otro nivel de protección asimilable se permitirán los vaciados parciales que no afecten a los elementos que han justificado la necesidad de protección estructural. Cuando estos elementos sean exclusivamente elementos de fachada se permitirán vaciados totales de la edificación.

Artículo 43. Parcelario.

En los edificios que tengan niveles de protección estructural, ambiental o asimilables a estos, así como en los edificios que carezcan de protección específica, respetando los elementos, los materiales y las características de las edificaciones singularmente protegidos, y siempre que se mantenga la referencia a la estructura parcelaria original, se permitirá:

1. Utilizar conjuntamente los portales y los núcleos de comunicación vertical, de forma que puedan servir a un máximo de tres edificios.
2. Regularizar parcelas cuando su configuración actual sea el resultado de una distorsión de la tipología del parcelario del ámbito.
3. Agregar parcelas cuando uno de los edificios tenga una superficie o una configuración que hagan inviable resolver adecuadamente los siguientes parámetros:
   1. La accesibilidad universal a las viviendas.
   2. El cumplimiento de las condiciones de las normas de habitabilidad de las viviendas de Galicia.
   3. La posibilidad de que la vivienda tenga un mínimo de tres estancias destinadas a salón y dos dormitorios.
   4. El cumplimiento de los estándares establecidos en el Código técnico de la edificación, con la admisión de soluciones alternativas que garanticen los mismos niveles de prestaciones.
4. Permitir unir locales de negocio en plantas bajas de varias edificaciones, manteniendo la lectura de la estructura parcelaria del ámbito.
5. Permitir la redacción de proyectos que afecten a varios edificios que puedan agrupar, como espacios comunes del conjunto de la promoción, las superficies no ocupadas por las edificaciones.

   En estos casos, se permitirá la ocupación de los patios de manzana, sin computar edificabilidad, para garantizar la accesibilidad de varios inmuebles o parcelas a través de un único ascensor accesible, siempre que la actuación no afecte a los elementos de los inmuebles o sus características que estén específicamente protegidas, ni comprometa la habitabilidad de las viviendas.

Sección 2.ª Licencias directas

Artículo 44. Licencias directas.

1. Las actuaciones que no afecten a la envolvente exterior de los edificios incluidos en el ámbito de bienes de carácter territorial de las categorías definidas en la Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia, o en el entorno de protección o en la zona de amortiguamiento de estos bienes o de los de inmuebles singulares declarados bien de interés cultural o catalogados, exista o no un plan especial de protección, o con independencia de lo dispuesto en este, podrán ser objeto de una licencia directa por parte del ayuntamiento, sin necesidad de la autorización prevista en el artículo 39.1 de la citada ley, siempre que no afecten a inmuebles específicamente protegidos por su valor cultural y sin perjuicio, en su caso, del cumplimiento de las exigencias que puedan derivar de la protección arqueológica a que pueda estar afecto.
2. A pesar de lo señalado en el número anterior, podrán ser objeto de licencia directa por parte del ayuntamiento, sin necesidad de la autorización prevista en el artículo 39.1 de la Ley 5/2016, de 4 de mayo, los supuestos previstos en el artículo 45.2 de esa ley, así como las intervenciones en el entorno de protección o en la zona de amortiguamiento de inmuebles singulares declarados bien de interés cultural o catalogados, o con protección ambiental o estructural o nivel de protección asimilable, que consistan en actuaciones en el interior, en las carpinterías exteriores, en acabados de fachada o en cambios de cubierta, siempre que no afecten a sus valores culturales ni a sus elementos específicamente protegidos.
3. Tampoco precisarán de la autorización prevista en el artículo 39.1 de la Ley 5/2016, de 4 de mayo, y por lo tanto podrán ser objeto de licencia directa por parte del ayuntamiento, las actuaciones puntuales de mantenimiento o uso ordinario de muy escasa entidad técnica y constructiva, justificadas por el deterioro material de los elementos sobre los que se propone la intervención, con un alcance muy concreto y parcial, y que requieran de una rápida ejecución por la amenaza que puede suponer para su conservación o apreciación, siempre que las actuaciones mantengan o respeten los materiales y los sistemas constructivos originales.

Sección 3.ª Planes especiales de protección

Artículo 45. Modelo de plan especial de protección.

1. Reglamentariamente se aprobará un modelo de plan especial de protección que deberá servir de guía para la redacción de los planes especiales de protección.
2. El modelo de plan especial de protección contendrá las determinaciones básicas que habrán de incluirse en los planes especiales que se redacten, así como las normas de elaboración y redacción de los planes, de modo que se unifiquen para todo el territorio de Galicia los criterios relativos a:
   1. Las definiciones y terminología a emplear.
   2. Las determinaciones para establecer los niveles de protección de los bienes afectados.
   3. Las ordenanzas y normativa básica a aplicar según los distintos niveles de protección.
   4. Un anexo de adaptación de la normativa de habitabilidad que establezca el umbral mínimo de habitabilidad que deberán alcanzar las viviendas objeto de actuaciones de remodelación, rehabilitación o reconstrucción de las edificaciones existentes.
   5. La documentación a incluir y el modo en que dicha documentación deberá ser presentada.