Capítulo I. Áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica

Artículo 46. Concepto, declaración y contenido.

1. Se entiende por área de intervención en el medio urbano declarada por la Administración autonómica al conjunto edificatorio urbano o rural, continuo o discontinuo, que precise de un apoyo público para atender a la rehabilitación o sustitución de los edificios y a la calidad ambiental y urbanística del ámbito.
2. La declaración de estas áreas corresponderá a la Administración autonómica y se realizará a solicitud del ayuntamiento correspondiente, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 52 para las áreas de rehabilitación integral supramunicipales.
3. La intervención en estas áreas podrá comprender actuaciones de renovación y mejora de la urbanización, de los espacios públicos y demás dotaciones urbanísticas o de las infraestructuras y servicios urbanos, así como articular medidas sociales, ambientales y económicas que estén enmarcadas en una estrategia administrativa global, integrada y unitaria.
4. En estas áreas podrán delimitarse, en su caso, uno o más ámbitos de actuación con arreglo a lo dispuesto en el artículo 12.
5. Cuando, de conformidad con lo establecido en la Ley 5/2016, de 4 de mayo, la totalidad o parte del ámbito de un área de intervención en medio urbano deba contar con un plan especial de protección adaptado a las determinaciones de la citada ley y el instrumento no esté aprobado, será requisito para la declaración del área que esté iniciada la redacción del plan especial o que haya sido solicitada la homogeneización de los catálogos de protección a que se refiere la disposición transitoria primera de la presente ley. Esta previsión no será aplicable a las áreas de rehabilitación integral supramunicipales.

Artículo 47. Clases de áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica.

Las áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica, en función del ámbito de actuación y de las características del mismo, podrán ser:

1. Área de rehabilitación integral (ARI).
2. Área de regeneración urbana de interés autonómico (Rexurbe), que podrá incluir en su ámbito una zona de especial necesidad de rehabilitación (ZER).

Artículo 48. Efectos de la declaración de un área de intervención en el medio urbano declarada por la Administración autonómica.

1. La declaración por parte de la Administración autonómica de un área de intervención en medio urbano posibilita, además de la aplicación de las medidas previstas en esta ley, el acceso a la financiación de los planes y programas de ayudas autonómicos o estatales, siempre que se cumplan los demás requisitos exigidos en cada plan o programa o mediante la firma de unos acuerdos específicos de financiación, que se podrán referir a todo el ámbito declarado o a una parte del mismo.
2. En todo caso, será requisito para el acceso a la financiación que, cuando sea necesario de conformidad con lo establecido en la Ley 5/2016, de 4 de mayo, el ayuntamiento tenga aprobado un plan especial de protección adaptado a las determinaciones de la citada ley o disponga de la homogeneización de los catálogos de protección a que se refiere la disposición transitoria primera de la presente ley. Esta previsión no será aplicable a las áreas de rehabilitación integral supramunicipales.

Capítulo II. Áreas de rehabilitación integral

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 49. Áreas de rehabilitación integral.

1. Las áreas de rehabilitación integral (ARI) se declararán por resolución de la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, a solicitud de los ayuntamientos interesados. La resolución de declaración del área de rehabilitación integral habrá de publicarse en el «Diario Oficial de Galicia».
2. Estas áreas podrán afectar a ámbitos clasificados como suelo urbano o de núcleo rural que se encuentren en estado de deterioro y posibilitarán el acceso a la financiación prevista en la presente ley y normativa de desarrollo, para la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, incluidas las unifamiliares, de urbanización y reurbanización de espacios públicos y, en su caso, de edificación de edificios o viviendas en sustitución de otros demolidos.

Artículo 50. Clases de áreas de rehabilitación integral.

1. Las áreas de rehabilitación integral se clasifican en las categorías siguientes:
   1. Áreas de rehabilitación integral de conjuntos históricos, cuando su ámbito comprenda un conjunto histórico que tenga declaración de bien de interés cultural o esté integrado como tal en el Catálogo del patrimonio cultural de Galicia y que cuente con un plan especial de protección. En este supuesto, el ámbito delimitado habrá de tener, como mínimo, cincuenta viviendas.
   2. Áreas de rehabilitación integral rurales, cuando su ámbito pertenezca a municipios con menos de cinco mil habitantes y su configuración sea predominantemente rural. En este supuesto, el ámbito delimitado habrá de tener, como mínimo, veinte viviendas.
   3. Áreas de rehabilitación integral de ámbitos urbanos, cuando su ámbito no pertenezca a alguna de las categorías consideradas en los apartados anteriores. En este supuesto, el ámbito delimitado habrá de tener, como mínimo, cincuenta viviendas.
2. Por resolución de la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrán modificarse los límites mínimos de viviendas de cada clase, siempre que las características del ámbito así lo justifiquen por la tipología de sus edificaciones, el interés arquitectónico específico del conjunto y el grado de deterioro de las edificaciones, unido a bajos niveles de renta de las personas titulares de las viviendas o a la extensión del ámbito catalogado por el planeamiento.
3. En el supuesto de que se pretenda declarar un área de rehabilitación integral para acogerse a la financiación estatal de los planes de vivienda, deberán cumplirse los límites mínimos de viviendas y demás requisitos establecidos en la correspondiente normativa reguladora del plan.

Artículo 51. Gestión de las áreas de rehabilitación integral.

1. Las áreas de rehabilitación integral se gestionarán a través del ayuntamiento en el que se encuentren, en coordinación y bajo las directrices del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en cuanto a las actuaciones subvencionables, los procedimientos de calificación de la actuación de rehabilitación y, en su caso, los de concesión de ayudas que fueran de competencia del referido Instituto.
2. En caso de que se acojan a la financiación estatal a través de los planes de vivienda, deberán seguirse, además, las directrices que fije la normativa reguladora del plan correspondiente.

Sección 2.ª Áreas de rehabilitación integral supramunicipal

Artículo 52. Áreas de rehabilitación integral supramunicipal.

La Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá declarar área de rehabilitación integral, de oficio o a solicitud de los ayuntamientos, un ámbito que afecte a diferentes municipios que respondan a criterios de proximidad geográfica, características arquitectónicas y problemáticas similares, siempre que exista un nexo de unión entre dichos ámbitos, ya sea de carácter histórico, geográfico, cultural o medioambiental, que motive que haya de ser tratado como un conjunto.

Artículo 53. Gestión de las áreas de rehabilitación integral supramunicipales.

1. La gestión de las áreas de rehabilitación integral supramunicipales corresponderá directamente al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo por sí mismo o a través de encomienda a una entidad del sector público autonómico que tenga la consideración de medio propio.
2. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá convenir con las diputaciones provinciales, entidades locales de carácter supramunicipal o entidades locales afectadas por el área de rehabilitación y regeneración declarada la dotación y coordinación de los recursos necesarios para la información, gestión y asesoramiento, en las condiciones de financiación que, en su caso, se determinen mediante el oportuno convenio de colaboración.

Capítulo III. Áreas de regeneración urbana de interés autonómico

Sección 1.ª Delimitación y declaración de las áreas de regeneración urbana de interés autonómico

Artículo 54. Delimitación de las áreas de regeneración urbana de interés autonómico.

1. La Xunta de Galicia, a solicitud del ayuntamiento correspondiente, podrá declarar área de regeneración urbana de interés autonómico (Rexurbe) aquellos ámbitos con consideración de conjuntos históricos y con declaración de bien de interés cultural que se encuentren en la situación siguiente:
   1. Un proceso de degradación arquitectónica, urbanística o ambiental, motivada, entre otros factores, por la obsolescencia del parque edificado, la inadecuación a las necesidades poblacionales, los déficits notorios y generalizados en las condiciones de las viviendas, los equipamientos, dotaciones y servicios públicos del ámbito, la degradación ambiental de la zona y la falta de conservación de bienes y conjuntos edificatorios sujetos a cualquier régimen de protección del patrimonio cultural.
   2. Situaciones demográficas delicadas, derivadas de una pérdida sustancial o envejecimiento generalizado de la población, o por un crecimiento excesivo no asumible urbanísticamente.
   3. Existencia de graves problemas económicos y sociales, desaceleración constante de la tasa de actividad económica y porcentajes significativos de población que perciba pensiones asistenciales o no contributivas o en riesgo de exclusión social.
2. El ámbito territorial de actuación podrá ser continuo o discontinuo. En todo caso, el ámbito incluirá un mínimo de cincuenta inmuebles con necesidades de intervención.
3. Sin perjuicio de lo señalado en los apartados anteriores, podrá ser declarada área de regeneración urbana de interés autonómico una zona concreta específicamente delimitada y continua, comprendida en un bien de interés cultural e incluida previamente en un área de rehabilitación integral, cuando únicamente en esta zona concurran las circunstancias señaladas en el apartado 1 y sus dimensiones espaciales y económicas sean especialmente significativas en relación con el conjunto, manteniendo el resto del ámbito su declaración originaria.
4. Excepcional y motivadamente, podrán declararse áreas de regeneración urbana de interés autonómico otros ámbitos urbanos que, sin tener la consideración de bien de interés cultural, se encuentren especialmente obsoletos y degradados en las condiciones señaladas en el apartado 1 y que por sus características, especial incidencia en el ámbito urbano y necesidad urgente de actuación así sea acordado por el Consejo de la Xunta de Galicia.

Artículo 55. Declaración de las áreas de regeneración urbana de interés autonómico.

1. La solicitud de declaración de un área de regeneración urbana de interés autonómico se presentará por parte del ayuntamiento ante el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo con una propuesta que delimitará el ámbito y comprenderá, de manera desglosada, la estrategia social, económica, urbanística y arquitectónica que se pretende llevar a cabo para conseguir la efectiva recuperación y dinamización del ámbito.
2. El Consejo de la Xunta de Galicia, a propuesta de la consejería con competencias en materia de vivienda y previos informes sectoriales oportunos, acordará, en su caso, la declaración del ámbito como área de regeneración urbana de interés autonómico. Esta declaración habrá de publicarse en el «Diario Oficial de Galicia».
3. Esta declaración permitirá que dentro del ámbito del área pueda optarse a las medidas e instrumentos de financiación previstos en la presente ley y normativa de desarrollo específicamente para las áreas de regeneración urbana de interés autonómico.

Sección 2.ª Zonas de especial necesidad de rehabilitación

Artículo 56. Declaraciones de zona de especial necesidad de rehabilitación en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico.

1. Dentro de un área de regeneración urbana de interés autonómico el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá declarar, de oficio o a solicitud del ayuntamiento, zona de especial necesidad de rehabilitación (ZER) a edificios específicos o conjuntos de ellos cuando sea preciso realizar una intervención urgente debido a su estado de deterioro y a su especial incidencia para la recuperación del ámbito, o venga motivado por el interés general de ciertas actuaciones para facilitar la instalación de dotaciones o equipamientos que tengan un valor referencial o constituyan un importante impulso para la recuperación económica o social del ámbito.
2. La declaración de una zona de especial necesidad de rehabilitación implicará la identificación aislada o delimitación de los terrenos del área como ámbito de actuación conjunta, segundo proceda, y habrá de ir acompañada de una descripción de la solución técnica y de la valoración económica de cada uno de los inmuebles afectados, para proceder a su rehabilitación.
3. La declaración de una zona de especial necesidad de rehabilitación llevará implícita la declaración de utilidad pública y de necesidad de ocupación de los bienes y derechos precisos, incluyendo la imposición de las servidumbres legales precisas para su ejecución, a efectos de la aplicación por la Administración local o autonómica del régimen de expropiación, venta o sustitución forzosa.
4. En los casos de excepcional interés público o de inminente necesidad de actuación, y siempre que se trate de actuaciones promovidas por órganos de las administraciones públicas o de derecho público, incluidos los pertenecientes a la Administración municipal, la declaración de una zona de especial necesidad de rehabilitación determinará la posibilidad de que puedan ejecutarse proyectos de obras que sean disconformes con el planeamiento urbanístico de aplicación, a través del procedimiento previsto en la Ley 3/2016, de 1 de marzo, de medidas en materia de proyectos públicos de urgencia o de excepcional interés.

Artículo 57. Gestión anticipada en las zonas de especial necesidad de rehabilitación.

Una vez declarada la zona de especial necesidad de rehabilitación, la administración pública actuante podrá iniciar anticipadamente la preparación de la ejecución de las actuaciones previstas.

Sección 3.ª Plan de dinamización de las áreas de regeneración urbana de interés autonómico

Artículo 58. Concepto y objeto de los planes de dinamización de las áreas de regeneración urbana de interés autonómico.

1. El plan de dinamización es un instrumento de planificación que, en el marco de un área de regeneración urbana de interés autonómico, planteará un programa plurianual referido a la totalidad del ámbito o a algunas de sus áreas, integrando actuaciones a nivel arquitectónico dirigidas a fomentar políticas de rehabilitación de edificios y viviendas y la mejora del espacio público con otras a nivel económico y social.
2. Los planes de dinamización tienen como objeto coordinar las actuaciones públicas y privadas destinadas a la dinamización y regeneración de estos ámbitos, impulsando la recuperación de la actividad económica, fomentando la mejora de la habitabilidad de las viviendas y de las condiciones de vida de las personas residentes, procurando atraer nuevos habitantes y garantizando la conservación de los valores patrimoniales del conjunto y de sus elementos singulares.
3. La consejería competente en materia de vivienda elaborará un modelo de plan de dinamización que servirá como guía para su redacción.

Artículo 59. Contenido de los planes de dinamización.

Los planes de dinamización se elaborarán tomando como base la propuesta de actuación presentada para la declaración del ámbito como áreas de regeneración urbana de interés autonómico y contendrán, al menos, las determinaciones siguientes:

1. La delimitación del ámbito objeto de la actuación, el cual podrá ser continuo o discontinuo, de acuerdo con lo establecido en la declaración del área.
2. La descripción de los objetivos que se persiguen en el planteamiento del plan.
3. El análisis del ámbito de actuación y diagnosis de los problemas existentes que obstaculicen o impidan su regeneración.

   Este análisis deberá, como mínimo, abarcar los aspectos siguientes:

   1. Estudio de la edificación existente, en el que se tendrán en cuenta el estado de conservación de las edificaciones y sus condiciones de habitabilidad y capacidad, o carencias, para acoger usos residenciales; su grado de ocupación; usos y actividades; valores singulares del ámbito en su conjunto y de sus elementos singulares merecedores de protección, y puesta en valor del patrimonio cultural.
   2. Estudio de las dotaciones y equipamientos, en el que se indiquen los valores y deficiencias existentes y se analicen las posibilidades de incluir nuevas dotaciones con el objetivo de potenciar la renovación y regeneración del ámbito.
   3. Estudio de los espacios libres, de carácter público y privado, así como de las características de los servicios urbanísticos existentes, y en el que se analicen los déficits que pudieran existir.
   4. Análisis de la población residente, que deberá contemplar, como mínimo, los aspectos relativos a la edad, ocupación y régimen de tenencia de las viviendas.
   5. Análisis de las actividades económicas que se desarrollan y de las potencialidades que puedan detectarse para generar nuevas actividades.
   6. Estudio del comercio de proximidad, con sus déficits y carencias.
4. La propuesta de intervención, en la cual se especificarán las medidas que el programa propone adoptar en los ámbitos social, económico y de intervención en la edificación y renovación y regeneración urbanas.

   La propuesta de intervención deberá contener la relación y ubicación de las obras y actuaciones integradas en el plan, así como la estimación de los costes de dichas obras y actuaciones.

5. La memoria de viabilidad económica, la cual contendrá el planteamiento del programa de inversiones públicas y privadas que prevé el plan.

   Este programa deberá reflejar los recursos directos e indirectos con los que se pretenda financiar las obras y actuaciones incluidas en el plan, así como establecer el orden de prioridades para su ejecución y la programación temporal para la iniciación de las obras y actuaciones que incluye.

   En este programa de inversiones, la financiación pública habrá de prever necesariamente aportaciones del ayuntamiento que contribuyan a financiar de una forma significativa las actuaciones recogidas en el plan, así como establecer el orden de fondos de la Comunidad Autónoma que se incluyan en el plan deberán estar amparadas en los diferentes planes o programas de actuación de los que dispongan los diferentes departamentos de la Xunta de Galicia, para la finalidad establecida en cada una de las acciones propuestas, y podrán estar supeditados a la resolución de las oportunas convocatorias públicas.

   La inversión privada deberá incluir, al menos, la previsión de las actuaciones a realizar por las personas particulares o entidades como resultado de las medidas de fomento adoptadas y los acuerdos de colaboración que puedan establecerse para actuaciones o medidas singulares.

6. El análisis de la eventual eficacia de las medidas propuestas para conseguir los fines establecidos, indicando la coherencia entre las normas y actuaciones propuestas.
7. El programa de seguimiento y evaluación anual de las actuaciones.
8. Los mecanismos para fomentar la participación social de la población y de las entidades representativas.

Artículo 60. Procedimiento de planteamiento y aprobación de los planes de dinamización.

1. Los planes de dinamización serán planteados por los ayuntamientos.
2. La tramitación de los planes de dinamización se ajustará al siguiente procedimiento:
   1. Tras la declaración del área de regeneración urbana de interés autonómico, el ayuntamiento elaborará el proyecto del plan de dinamización de acuerdo con los objetivos, los criterios básicos de la intervención, la propuesta de las medidas para adoptar y la evaluación económica de las actuaciones públicas y privadas que se prevean en la declaración, indicando el organismo u organismos encargados de su financiación. Asimismo, cuando el documento prevea la posibilidad de que otras administraciones participen en la financiación o la adopción de las medidas propuestas, deberá acreditarse la disponibilidad o posibilidad de su obtención.
   2. El ayuntamiento remitirá al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo el proyecto del plan de dinamización formulado para que este organismo emita un informe preceptivo y vinculante sobre él en el plazo de tres meses.
   3. La aprobación del plan de dinamización corresponderá al ayuntamiento y deberá publicarse en el boletín oficial de la provincia y en la página web del ayuntamiento.

Artículo 61. Modificaciones y revisiones de los planes de dinamización.

Las modificaciones de carácter sustancial y las revisiones de los planes de dinamización requerirán la misma tramitación que la señalada en los artículos precedentes para su aprobación.

Capítulo IV. Núcleos rurales en estado de abandono

Artículo 62. Declaración de núcleo rural en estado de abandono.

1. Los ayuntamientos podrán declarar núcleo rural en estado de abandono a los núcleos constituidos por la agrupación de varias edificaciones con uso de vivienda junto con el espacio público que las aglutina y les confiere su carácter, o bien estructurados de acuerdo con alguna de las tipologías características de los núcleos rurales tradicionales, y en el que todas o la mayor parte de las edificaciones residenciales están desocupadas y en estado de ruina.
2. Esta declaración tendrá como finalidad facilitar las actuaciones integrales de rehabilitación, para lo cual el ayuntamiento deberá indagar la identidad de las personas propietarias de los inmuebles a efectos de contar con su conformidad para ofertarlos para la venta. La declaración no obstará al necesario cumplimiento de sus deberes legales por parte de las personas propietarias.

Artículo 63. Registro de Núcleos Rurales Abandonados.

1. Los ayuntamientos podrán crear un registro de núcleos rurales en estado de abandono, en el que se inscribirán las edificaciones residenciales que conforman el núcleo que se declara en estado de abandono.
2. El registro será público y accesible, a fin de que cualquier persona pueda consultarlo y obtener información de los inmuebles incluidos y de las determinaciones urbanísticas que les afecten.
3. Las personas propietarias de los inmuebles podrán solicitar, en cualquier momento, la baja en la inscripción.
4. Los ayuntamientos podrán habilitar una sección en este registro para que las personas propietarias de viviendas abandonadas, que no se encuentren incluidas en un núcleo declarado abandonado, soliciten su inscripción a fin de incluirlas en el procedimiento de venta o alquiler establecido en el artículo siguiente.

Artículo 64. Procedimiento de venta o alquiler.

1. El ayuntamiento podrá convocar, de oficio o a solicitud de persona interesada, un procedimiento para la venta o alquiler de todos o parte de los inmuebles residenciales inscritos en el registro de forma voluntaria, indicando, al menos, las condiciones siguientes:
   1. El precio base de la oferta del inmueble o inmuebles, y, en el supuesto de alquiler, el precio total de la renta, con los servicios accesorios y demás cantidades que, en su caso, hayan de asumir las personas arrendatarias.
   2. El plazo máximo para la ejecución de la rehabilitación y, en su caso, de las obras de urbanización.
   3. La garantía del cumplimiento del deber de rehabilitar.
2. El procedimiento consistirá en la oferta de los inmuebles, y las personas interesadas en la adquisición o alquiler podrán realizar la oferta que consideren oportuna, la cual, en todo caso, habrá de ser aceptada por la persona propietaria. Como resultado del procedimiento se pondrá en contacto a las personas vendedoras y compradoras, o a las personas arrendadoras y arrendatarias, para que, en su caso, formalicen la venta o alquiler.
3. En estos casos, el ayuntamiento podrá articular medidas específicas de fomento para la rehabilitación de estos núcleos.

Artículo 65. Difusión a nivel autonómico.

1. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo creará una plataforma informática a nivel autonómico que pondrá a disposición de los ayuntamientos para que se incluyan los datos de los registros municipales con el fin de difundir los procedimientos públicos de venta de los inmuebles incluidos en estos registros.
2. El acceso a los datos de la plataforma será público, a fin de que cualquier persona pueda consultarlos y obtener información de los procedimientos incluidos en la misma.