La Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia (LOUGA), regulaba entre los medios de intervención en la edificación el deber de conservación de los inmuebles, la inspección periódica de las construcciones y la declaración de ruina. Sobre la base de esta ley, el Ayuntamiento de A Coruña reguló esta materia, primero en la Ordenanza sobre la conservación de los edificios y ruinas que aprobó el Pleno del Ayuntamiento e 01/03/2004 (BOP de 15/03/2004), después en la Ordenanza de conservación y rehabilitación de inmuebles aprobada por el mismo órgano el 30/10/2006 (BOP de 17/11/2006) y finalmente en el Texto refundido de esa ordenanza aprobado el 10/11/2011 (BOP de 28/11/2011), este último aún en vigor en esta parte.

En concreto, en este texto refundido se regulan los siguientes procedimientos derivados del deber legal de conservación y rehabilitación que recae sobre los propietarios de los inmuebles:

• – Los que tienen por objeto la subsanación de sus deficiencias de conservación y/o mantenimiento (título II).
• – Los relativos a la inspección técnica de los edificios (ITE) (título III).
• – Los procedimientos de declaración de ruina (título IV).
• – La ejecución subsidiaria (capítulo III del título II).
• – El registro de solares y edificios a rehabilitar (título V).

  En efecto, el texto refundido actualmente en vigor se mantiene en su redacción originaria en lo que respecta a los procedimientos vinculados al deber de conservación, en tanto que las únicas modificaciones que en él se efectuaron, en los años 2017 y 2018, afectaron a su título VI, en el que se regulaban las ayudas a la rehabilitación. Asimismo, su artículo 1, segundo párrafo, artículos 9 y 10, ese título VI (artículos 84 al 110), el título VII (artículos 111 al 119), dedicado al fomento de obras de accesibilidad y soterramiento de cableado, y sus disposiciones adicionales primera, segunda, tercera y quinta, fueron derogados expresamente por la Ordenanza municipal reguladora de la concesión de ayudas para la conservación y rehabilitación de edificios de viviendas aprobada definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento el 10/09/2020 (BOP de 19/10/2020).

  Por lo que se refiere a la normativa que el texto refundido venía a desarrollar en la materia de conservación, se vio afectada por varias normas posteriores.

En primer lugar, la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (DOG núm. 34, de 19/02/2016 y BOE núm. 81, de 04/04/2016), que derogó, entre otras, la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, y el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre (DOG núm. 213, de 09/11/2016), que aprueba el reglamento de desarrollo de la antedicha Ley 2/2016, en vigor desde el 19/03/2016 y el 09/12/2016, respectivamente, establecen en el capítulo I de su título VI la obligación de los propietarios de los edificios de conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles; atribuyéndoles a los ayuntamientos la competencia para dictar órdenes de ejecución que obliguen a las personas propietarias de los bienes inmuebles a realizar las actuaciones necesarias para dar debido cumplimento a dicha obligación.

Con este fin, regulan las referidas órdenes de ejecución y los procedimientos de declaración de ruina, así como e registro de solares y la venta forzosa.

La aprobación de este texto legal supuso una consecuencia particularmente significativa en esta materia: la derogación del artículo 200 de la LOUGA, que era el que establecía el deber de inspección periódica de las edificaciones con el fin de determinar su estado de conservación, imponiéndole a los ayuntamientos el deber de regularlo mediante una ordenanza municipal. Esta derogación supuso que el desarrollo reglamentario municipal se quedase sin base legal; motivo por el cual inicialmente se siguieron tramitando procedimientos de esta naturaleza sobre la base de la normativa estatal en la materia, de aplicación supletoria, contenida en esa fecha en el Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE núm. 261, de 31/12/2015), que venía a reproducir en este punto lo previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE núm. 153, de 27/06/2013), que regulaba el informe de evaluación de edificios (IEE) y a su vez derogó la regulación anterior de la inspección técnica de edificios (ITE) contenida en el Real decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, esto es, la normativa estatal del año 2011 fue derogada por la del año 2013, y esta última por la del año 2015.

Posteriormente, en esta materia incidieron dos sentencias del Tribunal Constitucional:

• – La sentencia 5/2016, de 21/01/2016 (BOE de 22/02/2016), que declaró inconstitucionales los preceptos sobre esta materia del Real decreto Ley 8/2011.
• – La sentencia 143/2017, de 14/12/2017 (BOE de 17/01/2018), que declaró inconstitucional la regulación de IEE de la Ley 8/2013, extendiéndose a la contenida en el Real decreto legislativo 7/2015 en cuanto reproducción de aquélla.

  Tras estas sentencias, sólo se mantuvo vigente el artículo 29.1 del Real decreto legislativo 7/2015, que sigue permitiendo a la Administración competente requerirles a los propietarios que acrediten el estado de conservación del edificio, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad y el grado de eficiencia energética; si bien los dos primeros aspectos exclusivamente de competencia autonómica, y el tercero de competencia estatal.

  Todo lo que antecede, esto es, la derogación del artículo 200 de la LOUGA y la declaración de inconstitucionalidad de la normativa estatal en la materia, supuso, en conclusión, que desde el 19/03/2016 no teníamos en Galicia normativa propia que amparase la exigencia de las inspecciones periódicas de los edificios.

Este vacío normativo se llenó con la entrada en vigor de la Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia (DOG núm. 83, de 02/05/2019 y BOE núm. 126, de 27/05/2019), que tuvo lugar el 22/05/2019, y que introduce en el capítulo II de su título preliminar (artículos 5 al 10) la regulación del informe de evaluación de los edificios (IEE), definiéndolo como el instrumento que acredita la situación en la que se encuentra un edificio en relación a su estado de conservación, al cumplimento de la normativa vigente sobre accesibilidad y a su grado de eficiencia energética y atribuyéndole a los ayuntamientos la competencia para velar por el cumplimiento de la obligación de redactar estos informes.

El contenido obligatorio que establece este texto legal para el informe resulta de mayor amplitud que los anteriores informes de la ITE, en tanto que no sólo incluye la evaluación del estado de conservación del edificio (su estado general, el de sus elementos estructurales y constructivos y el de las instalaciones que no requieran, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas, así como las patologías o deficiencias que puedan apreciarse con la inspección visual), sino también, como novedad respecto de la ITE:

• – La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio,
• – La certificación de la eficiencia energética de éste,
• – En edificios catalogados y declarados bienes de interés cultural (BIC), la evaluación del estado de conservación de los elementos merecedores de protección,
• – La evaluación de cualesquiera otras condiciones básicas de la edificación que se determinen de forma reglamentaria.

  Esta Ley 1/2019 remitió el contenido detallado, estructura, alcance y efectos derivados del IEE al desarrollo reglamentario; y en esta línea y tras un período de consulta pública y después de los trámites de información pública y audiencia, se aprobó el Decreto 61/2021, de 8 de abril, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios y se crea el Registro gallego de informes de evaluación de los edificios (DOG núm. 73, de 20/04/2021), que entró en vigor el 20/05/2021.

  Esta nueva regulación del IEE pone de manifiesto tanto las dificultades que supuso estar durante cinco años sin base legal autonómica para exigir el deber de la inspección periódica de los edificios, con el consiguiente incremento del estado de deterioro del parque inmobiliario de la ciudad, como la necesidad inmediata de pasar a ejercer la nueva competencia de velar por la presentación de los informes de evaluación de los edificios, la cual debería suponer con el transcurso de los próximos años que se alcance un mayor control en la materia y esto a su vez traiga consigo una considerable reducción en el número de procedimientos de reparación de deficiencias y de declaración de ruina.

  Sobre la base de cuanto antecede resulta, por consiguiente, necesario aprobar una nueva ordenanza, tanto para adaptar la regulación contenida en la anterior a las modificaciones que introdujeron las normas mencionadas como para depurar su redacción después de haberse derogado de forma expresa parte de su articulado, en suma, para dotar de seguridad jurídica a los procedimientos que se tramitan en la materia. De hecho, en la actualidad se está interpretando el articulado de la ordenanza vigente en conjunción con las normas de superior jerarquía para determinar qué partes entran en contradicción o directamente están derogadas de forma tácita.

Asimismo, resulta preciso solucionar ciertas incidencias que se producen en la tramitación ordinaria de esos procedimientos, motivadas ya no sólo únicamente por los cambios de regulación, sino por diversas disfunciones derivadas del elevado volumen de denuncias y solicitudes que se reciben que no van acompañadas de la documentación necesaria, lo que obliga a hacer numerosos requerimientos de subsanación; de la falta de la necesaria adaptación a la normativa de la administración electrónica por parte de personas obligadas; de la pretensión de utilización de estos procedimientos para abordar cuestiones que pertenecen al ámbito del derecho privado... Disfunciones, en síntesis, que dificultan alcanzar la eficacia y eficiencia necesarias en el ejercicio de las competencias municipales en la materia.

El objetivo principal de la nueva ordenanza es, por tanto, adaptar la regulación municipal de los procedimientos que tienen por objeto el cumplimiento de los deberes de conservación de los inmuebles a la actual normativa autonómica. Al mismo tiempo, se pretende:

• – Agilizar la tramitación de los procedimientos.
• – Precisar la documentación que las personas interesadas deben presentar con sus solicitudes e incidir en el cumplimiento por éstas de los requerimientos impuestos por la normativa de administración electrónica.
• – Deslindar los asuntos de la competencia municipal de los que deben tramitarse en la vía civil.
• – Adaptar los supuestos legales de ruina a la normativa en vigor.
• – Simplificar la regulación de los supuestos de ejecución subsidiaria por razones de urgencia.
• – Precisar y desarrollar las cuestiones que el nuevo decreto del informe de evaluación de edificios, que sustituye a la anterior ITE, deja al criterio municipal.
• – Establecer el inventario municipal de los inmuebles respecto de los cuales se dicte la declaración de incumplimiento de los deberes de conservación o rehabilitación.
• – Regular las medidas aplicables en el caso de incumplimiento de dichos deberes.