Regula la obligación de mantener los inmuebles en buen estado de seguridad y salubridad, controlando las inspecciones periódicas y la rehabilitación de edificios en A Coruña.
De aplicación en A Coruña (A Coruña, Galicia).
251.543 habitantes · 39 km²
Regula la obligación de mantener los inmuebles en buen estado de seguridad y salubridad, controlando las inspecciones periódicas y la rehabilitación de edificios en A Coruña.
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La Ordenanza municipal de conservación y rehabilitación de inmuebles de A Coruña ordena el deber de conservar y rehabilitar terrenos, construcciones y edificios para mantener sus condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato público. También regula los supuestos de ruina, el Informe de Evaluación de los Edificios y las medidas aplicables cuando no se cumplen estos deberes, según su artículo 1 (artículo 1, objeto). La consulta profesional no se limita a saber si existe una deficiencia: exige localizar el procedimiento que corresponde, la documentación técnica, los plazos y el título habilitante que proceda.
Es una ordenanza municipal centrada en el estado de los inmuebles y en la respuesta administrativa ante su deterioro. Su lectura se divide en dos bloques. El primero trata los deberes de conservación y rehabilitación, su cumplimiento, la declaración de ruina y las medidas frente al incumplimiento. El segundo se dedica al Informe de Evaluación de los Edificios, o IEE.
La propia exposición de motivos explica que la ordenanza adapta la regulación municipal a la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia y a la Ley 1/2019 de rehabilitación de Galicia, y que sustituye la regulación anterior de la Inspección Técnica de Edificios por el IEE (exposición de motivos). Ese contexto sirve para entender las remisiones a la normativa autonómica que aparecen en el Título II. La ordenanza municipal no funciona como un catálogo aislado de reparaciones. Define qué se considera conservación, cómo se inicia y tramita una orden de ejecución, cuándo se analiza la ruina y qué información debe manejarse para evaluar un edificio.
El ámbito del IEE está concretado en el artículo 41.1. Comprende los edificios existentes en el término municipal, públicos o privados, cuando están catalogados, cuando son residenciales y tienen más de 50 años, o cuando tienen otro uso y superan esa antigüedad, con la salvedad de los inmuebles de otros usos situados en las normas zonales 6 y 7 (artículo 41, ámbito de aplicación). El artículo 41.2 excluye los inmuebles con declaración firme de ruina y la consecuente orden de demolición. Esa comprobación es el primer filtro cuando la consulta se refiere al IEE.
El artículo 5 desglosa el deber de conservación en cuatro condiciones. La seguridad se refiere a la ausencia de riesgo para personas y bienes del propio inmueble, de los colindantes y de la vía pública. La salubridad incluye la estanqueidad de fachadas, cubiertas y terrenos, además del estado de la fontanería y el saneamiento. La funcionalidad conecta los elementos constructivos con el uso para el que fueron previstos. El ornato público atiende a la imagen urbana de fachadas y cierres hacia la vía pública (artículo 5, contenido del deber de conservación).
En solares, el mismo artículo contempla la cerca de material resistente y remite a las condiciones del planeamiento municipal. Por eso, una consulta sobre un cierre no se resuelve solo con la ordenanza de conservación: también conviene localizar las determinaciones urbanísticas aplicables al solar.
El deber de rehabilitación comprende actuaciones para mejorar las condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad, eficiencia energética y ornato, así como intervenciones que modifican elementos fundamentales, la distribución interior o las características formales del inmueble, conforme al artículo 6 (artículo 6, contenido del deber de rehabilitación). La diferencia con una reparación puntual importa al definir el alcance del informe y la documentación técnica.
El artículo 7 fija el límite económico del deber: las obras de conservación y rehabilitación se sitúan dentro de la obligación cuando su importe no excede de la mitad del valor actual de construcción de un edificio de nueva planta equivalente, atendiendo a sus características y superficie útil (artículo 7, alcance de los deberes de conservación y rehabilitación). El propio artículo contempla el tratamiento del exceso en edificios catalogados o de interés general mediante convenios o ayudas. El porcentaje no debe trasladarse a cualquier obra sin comprobar el supuesto de valoración que emplea la norma.
El procedimiento puede iniciarse de oficio o a instancia de parte, según el artículo 10 (artículo 10, iniciación del procedimiento). Cuando la solicitud parte de un interesado, la documentación técnica debe acreditar la causa y el origen de los daños, su localización y las fotografías en color.
Los informes técnicos y jurídicos previos a una orden de ejecución se regulan en el artículo 12 (artículo 12, de los informes). Entre otros extremos, el informe puede determinar si las actuaciones requieren dirección facultativa. La orden se considera cumplida cuando se aporta el documento técnico acreditativo que corresponda y la documentación especificada, incluidas fotografías en color, según el artículo 14 (artículo 14, cumplimiento de las órdenes de ejecución).
Recibir una orden de ejecución no elimina la necesidad de obtener la licencia urbanística o presentar la comunicación previa que corresponda a las obras. La regla aparece en el artículo 13.3, dentro de la resolución del procedimiento (artículo 13, resolución). El plazo concreto para ejecutar los trabajos se fija en la propia resolución. Antes de valorar el contenido técnico de una orden, conviene separar tres documentos: el informe que identifica las deficiencias, la resolución que ordena las obras y el título habilitante urbanístico.
La ordenanza diferencia la ruina económica y la ruina técnica. La ruina económica se vincula al coste de las obras de reparación necesarias y a la comparación con el coste de reposición de la edificación o de una construcción nueva de características similares, sin incluir el valor del suelo, según los artículos 19.2 y 20 (artículo 19, declaración de ruina, artículo 20, ruina económica). La ruina técnica se relaciona con el agotamiento generalizado de elementos estructurales fundamentales o con daños que comprometen la estabilidad y no pueden recuperarse por medios técnicos normales, conforme al artículo 21 (artículo 21, ruina técnica).
En un expediente de ruina, el dictamen pericial debe describir el inmueble, su referencia catastral, la situación urbanística, los daños y, cuando proceda, la valoración detallada, según el artículo 27 (artículo 27, dictamen pericial). Si existe un riesgo real, el artículo 16 permite activar medidas de seguridad, como apuntalamientos, redes o vallados, sin esperar a la tramitación ordinaria (artículo 16, medidas de seguridad).
Ante el incumplimiento, el artículo 34 contempla medidas como multas coercitivas, ejecución subsidiaria y venta forzosa (artículo 34, incumplimiento). El artículo 35 desarrolla las multas coercitivas (artículo 35, multas coercitivas), mientras que el artículo 37 trata la ejecución subsidiaria y el artículo 39 el inventario de inmuebles con incumplimiento (artículo 37, ejecución subsidiaria, artículo 39, inventario).
El Título II concentra la regulación del IEE. El artículo 40 indica que el informe evalúa las condiciones básicas de accesibilidad y el grado de eficiencia energética, y excluye las instalaciones que, por su normativa sectorial, requieran inspecciones técnicas específicas (artículo 40, informe de evaluación de edificios). La ordenanza remite aquí a la normativa autonómica y a la regulación sectorial que corresponda, en lugar de sustituirla.
El plazo de presentación se aborda en el artículo 42. Cuando se ejecutan obras destinadas a obtener un resultado favorable en el IEE, el plazo puede suspenderse desde la solicitud de licencia o comunicación previa si se aporta un certificado técnico que acredite que las obras son las necesarias para subsanar las deficiencias del informe (artículo 42, plazo de presentación). La disposición transitoria primera establece, para los edificios de más de 50 años a la entrada en vigor, un plazo general máximo situado en el 20 de mayo de 2024, y prevé reglas distintas para los edificios que alcancen esa antigüedad después o sean catalogados posteriormente (disposición transitoria primera). Es un dato temporal de la disposición transitoria, no una fecha que deba generalizarse a cualquier inmueble.
La estructura verificada empieza en la exposición de motivos, continúa con el Título Preliminar y el artículo 1, y sigue con el Título I, dedicado a conservación, rehabilitación, ruina y medidas por incumplimiento. El Título II regula el IEE. La estructura recuperada no identifica un Título III ni anexos específicos del articulado.
Para una consulta técnica, el orden útil es el siguiente:
El cruce autonómico es relevante en el IEE. El artículo 40.2 remite a la normativa autonómica y el artículo 41.1 la toma como referencia para los edificios obligados. La disposición transitoria segunda remite al Decreto 61/2021 para la validez de informes técnicos anteriores (disposición transitoria segunda). En edificios protegidos, el artículo 5.1 remite a la legislación de patrimonio y al planeamiento. El artículo 41.1 también remite al PGOM para clasificar los usos residenciales y no residenciales.
Seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato público. El artículo 5 concreta el alcance de cada condición y añade reglas para fachadas, cubiertas, fontanería, saneamiento y cierres.
El artículo 7 lo sitúa en la mitad del valor actual de construcción de un edificio de nueva planta equivalente, sin aplicar el porcentaje fuera del supuesto de valoración definido por ese artículo.
Los catalogados, con independencia de antigüedad y uso, y los edificios de más de 50 años cuando sean residenciales o tengan otros usos, con la excepción indicada para determinados inmuebles de las normas zonales 6 y 7. La respuesta se localiza en el artículo 41.1.
Los inmuebles con declaración firme de ruina y la consecuente orden de demolición, según el artículo 41.2.
No. El artículo 13.3 mantiene la necesidad de obtener la licencia urbanística o presentar la comunicación previa que corresponda a las obras.
El artículo 13.1 prevé un plazo de entre 10 y 15 días para alegaciones después de los informes técnicos y jurídicos. El plazo concreto del procedimiento debe leerse en su contexto y no confundirse con el plazo de ejecución de las obras.
La documentación técnica que especifique la orden, incluyendo fotografías en color. Cuando la actuación se haya ordenado bajo dirección técnica, el artículo 14.2 exige el documento técnico acreditativo correspondiente para considerar cumplida la orden.
El artículo 27.3 contempla la descripción del inmueble, la referencia catastral, la situación urbanística, los daños y, cuando se analiza la ruina económica, una valoración detallada.
Puede suspenderse desde la solicitud de licencia o comunicación previa cuando las obras se dirigen a obtener un resultado favorable en el IEE y se aporta el certificado técnico exigido por el artículo 42.2.
Consulta el artículo 10.3.c. La documentación debe relacionar la causa y el origen de los daños con su localización y aportar fotografías en color. Después, contrasta el informe técnico con el artículo 12.2.
Abre el artículo 13 para separar audiencia, resolución y plazo. Comprueba después el artículo 13.3 y la licencia o comunicación previa. Al terminar, consulta el artículo 14.
La secuencia pasa por los artículos 19, 20 y 21. El artículo 19 recoge los supuestos, el artículo 20 permite analizar la comparación económica y el artículo 21 el agotamiento o la afectación estructural. El dictamen pericial del artículo 27 reúne la descripción, los daños y la valoración.
Identifica primero uso, antigüedad y catalogación. Contrasta esos datos con el artículo 41.1 y revisa la exclusión del artículo 41.2. En usos no residenciales, consulta también las normas zonales 6 y 7 y la clasificación de usos del PGOM.
Abre el artículo 5 de la ordenanza fiscal para localizar los importes por superficie de reforma interior, cubiertas y fachadas, además de las exenciones indicadas.
El deber de conservación reúne seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato público. El deber de rehabilitación añade mejoras de eficiencia energética y modificaciones de elementos fundamentales, distribución o características formales, según los artículos 5 y 6.
La ruina económica compara las obras de reparación necesarias con el coste de reposición. La ruina técnica se refiere al agotamiento generalizado o a daños que comprometen la estabilidad. El IEE evalúa accesibilidad y eficiencia energética dentro de los artículos 40 a 42. La orden de ejecución concreta obras y plazo, pero no sustituye la licencia o comunicación previa.
La Ordenanza municipal de conservación y rehabilitación de inmuebles de A Coruña organiza cuatro consultas principales: qué condiciones debe mantener un inmueble, cómo se tramita una orden de ejecución, cuándo se analiza la ruina y qué edificios quedan sujetos al IEE. El recorrido normativo comienza en los artículos 5 a 7, continúa por los artículos 10 a 14 cuando existe un procedimiento de ejecución, y pasa a los artículos 19 a 27 si la cuestión es la ruina. Para el IEE, los artículos 40 a 42 deben leerse junto con las remisiones a la normativa autonómica, al PGOM y a la normativa sectorial. La respuesta firmable sale de separar el deber material, el procedimiento administrativo, la documentación técnica, el título habilitante y las tasas aplicables.
Título original: ANUNCIO de aprobación definitiva do estudo de detalle do quinteiro Z4-R17L do SURT1 en Visma (San Pedro), para a reordenación volumétrica, reaxuste de aliñacións, rasantes e concrecións de condicións estéticas (expediente DPE/2026/70).
Se aprueba definitivamente el Estudio de detalle del quinteiro Z4-R17L del SURT1 en Visma (San Pedro). El documento ordena la reordenación volumétrica, el reajuste de alineaciones y rasantes, y la concreción de condiciones estéticas. El acuerdo lo adopta el Pleno del Concello da Coruña en sesión de 10 de septiembre de 2026, y se indica la consulta íntegra del documento en la sede electrónica y en el visor urbanístico municipal.
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