CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Sección primera. La propiedad y su función social

Artículo 541-1. Concepto.

1. 1. La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos.
2. 2. Los propietarios conservan las facultades residuales que no se han atribuido a terceras personas por ley o por título.

Artículo 541-2. Función social.

Las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen, de acuerdo con su función social, dentro de los límites y con las restricciones establecidas por las leyes.

Sección segunda. Los frutos

Artículo 541-3. Titularidad.

1. 1. Los frutos pertenecen a los propietarios del bien, salvo que exista un derecho que atribuya su percepción a una persona diferente.
2. 2. Toda persona que perciba frutos de un bien debe pagar los gastos que una tercera persona haya efectuado para producirlos. Los perceptores de los frutos pueden pagar su valor o dejarlos a disposición de las terceras personas.

Artículo 541-4. Adquisición.

1. 1. Los frutos en especie se adquieren por su producción cuando se separan del bien que los produce.
2. 2. Los frutos en dinero se adquieren por su devengo y se entienden percibidos día a día.

CAPÍTULO II. Títulos de adquisición exclusivos del derecho de propiedad

Sección primera. Accesión

Subsección primera. Disposiciones generales

Artículo 542-1. Concepto.

1. 1. La propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir, por accesión, lo que se le une, con la obligación de pagar, si procede, la indemnización que corresponda.
2. 2. La accesión, si es voluntaria, es artificial. En caso contrario, es natural.

Artículo 542-2. Regulación.

La accesión se rige por las disposiciones del presente código, sin perjuicio de las clases de accesión que tengan una regulación específica, en cuyo caso se aplica la legislación especial y, supletoriamente, las disposiciones del presente código.

Subsección segunda. Accesión inmobiliaria

Artículo 542-3. Adquisición.

Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estén incluidos en una finca pertenecen a los propietarios de la finca por derecho de accesión inmobiliaria.

Artículo 542-4. Presunción.

Se presume que las plantaciones, cultivos y edificaciones hechos sobre una finca han sido hechos por los propietarios a su cargo.

Artículo 542-5. Plantaciones en suelo ajeno.

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona hace una plantación de buena fe puede optar por:

1. a) Hacer suya la plantación y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.
2. b) Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en que se hallaba antes de hacer la plantación.

Artículo 542-6. Cultivos en suelo ajeno.

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona cultiva de buena fe puede optar por:

1. a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.
2. b) Obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a la renta de la finca hasta que acabe la cosecha.

Artículo 542-7. Construcción en suelo ajeno con valor superior del suelo.

1. 1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es superior al de la construcción y el suelo ajeno, puede optar por:
   1. a) Hacer suya la totalidad de la edificación y de la parte de suelo ajeno pagando los gastos efectuados en la construcción y el valor del suelo ajeno.
   2. b) Obligar a los constructores a adquirir la parte del suelo invadida o bien, si el suelo invadido no puede dividirse o el resto resulta no edificable, a adquirir todo el solar.
2. 2. La facultad de opción que el apartado 1 otorga a los propietarios del suelo caduca a los tres años de haber finalizado la obra. Una vez transcurrido este plazo sin que los propietarios la hayan ejercido, los constructores solo pueden ser obligados a aceptar la opción a que se refiere la letra b.

Artículo 542-8. Indemnización por daños y perjuicios.

El propietario o propietaria de la finca, en los casos que regulan los artículos 542-5, 542-6 y 542-7, tiene derecho a ser indemnizado por daños y perjuicios.

Artículo 542-9. Construcción en suelo ajeno con valor superior de la edificación.

1. 1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la construcción y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte del suelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor del suelo más los daños y perjuicios causados y si la edificación constituye una unidad arquitectónica que no es materialmente divisible.
2. 2. Los propietarios del suelo invadido pueden obligar a los constructores a comprarles todo el solar cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo resulta no edificable.
3. 3. Los propietarios del suelo invadido pueden optar por una indemnización en especie consistente en la adjudicación de pisos o locales si los constructores han constituido el régimen de propiedad horizontal o si este régimen puede constituirse físicamente en el edificio construido.

Artículo 542-10. Presunción de buena fe.

1. 1. La buena fe de quien planta, cultiva o construye en suelo ajeno consiste en la creencia razonable que tiene título para hacerlo.
2. 2. La buena fe se presume salvo prueba en contrario y cesa por la mera oposición de los titulares del suelo.

Artículo 542-11. Actuación de mala fe.

1. 1. Las personas que plantan, cultivan o edifican en suelo ajeno de mala fe pierden, en beneficio de los propietarios del suelo, todo cuanto han plantado, cultivado o edificado y, además, deben indemnizarlos por los daños y perjuicios causados.
2. 2. Los propietarios del suelo invadido, en los casos de construcciones extralimitadas de mala fe, pueden exigir a quien ha edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido en suelo ajeno y la indemnización por daños y perjuicios, todo ello sin perjuicio de las facultades que le otorgan los artículos 542-7 y 542-9. La facultad de exigir el derribo decae si causa un perjuicio desproporcionado a los constructores según las circunstancias específicas del caso apreciadas por el tribunal.

Artículo 542-12. Compensación de la mala fe.

Si tanto los propietarios del suelo como los constructores actúan de mala fe, el caso se resuelve como si hubiesen actuado de buena fe.

Artículo 542-13. Construcción con materiales ajenos.

Los constructores de una obra o un edificio que, de buena fe, utilizan materiales ajenos los hacen suyos, pero deben compensar a los propietarios de estos por haberlos utilizado. Si actúan de mala fe, los deben indemnizar, además, por los daños y perjuicios causados.

Artículo 542-14. Construcción en finca ajena con materiales ajenos.

1. 1. Los propietarios de los materiales tienen acción contra las terceras personas que han construido en finca ajena con materiales ajenos por su valor y, si procede, por los perjuicios causados. Subsidiariamente, tienen acción contra los propietarios de la finca por el enriquecimiento producido.
2. 2. Los propietarios de la finca, si han tenido que pagar los materiales a sus propietarios y a los constructores, tienen acción de resarcimiento contra los constructores.

Subsección tercera. Accesión mobiliaria

Artículo 542-15. Concepto.

El bien accesorio que se adjunta, natural o artificialmente, al bien principal formando un solo bien de forma indivisible, inseparable, estable y duradera pertenece, por derecho de accesión mobiliaria, a los propietarios del bien principal.

Artículo 542-16. Unión de buena fe.

Los propietarios del bien principal adquieren la propiedad del accesorio que se le adjunta y quedan obligados a compensar a los titulares por el valor de este.

Artículo 542-17. Actuación de mala fe.

1. 1. Los propietarios del bien accesorio, si los propietarios del bien principal han actuado de mala fe, pueden adquirir el bien principal si pagan su valor o pueden obligar a los propietarios del bien principal a adquirir el accesorio, pagando su valor y, en este último caso, con la indemnización de los daños y perjuicios que corresponda.
2. 2. Los propietarios del bien accesorio, si han actuado de mala fe, no tienen derecho al resarcimiento.
3. 3. Si ambos propietarios han actuado de mala fe, el caso se resuelve como si hubiesen actuado de buena fe.

Artículo 542-18. Unión voluntaria.

1. 1. Si se unen dos o más bienes por voluntad de sus propietarios o de uno solo con buena fe, o de forma casual, y resulta uno nuevo o una mezcla de los anteriores, indivisible e inseparable en ambos casos, la propiedad corresponde a sus propietarios en comunidad ordinaria proporcionalmente al valor de los bienes unidos.
2. 2. Si los propietarios del bien resultante no quieren seguir en comunidad ordinaria, la propiedad corresponde al que tenga una participación mayor. Si no la quiere, corresponde al siguiente en orden de participación, y así sucesivamente. Quien resulta propietario o propietaria de todo debe pagar a los demás las diferencias. Si ninguno de los propietarios quiere el bien resultante, debe venderse y debe repartirse su precio. 3. Si la unión se produce por voluntad de un solo propietario o propietaria con mala fe, el otro o los otros pueden optar por adquirir la propiedad del bien resultante pagando la parte proporcional del valor que corresponda o por la indemnización por los daños y perjuicios que resulten de la unión.

Artículo 542-19. Utilización de materiales ajenos.

1. 1. La persona que, de buena fe, utiliza materiales ajenos, total o parcialmente, para hacer un bien mueble nuevo los hace suyos, pero debe compensar a los propietarios de estos por haberlos utilizado.
2. 2. La persona que utiliza materiales ajenos, si actúa de mala fe, además de compensar a los propietarios, los debe indemnizar por los daños y perjuicios causados.

Sección segunda. Ocupación

Artículo 542-20. Adquisición por ocupación.

Se pueden adquirir por ocupación:

1. a) Los bienes corporales abandonados indudablemente por sus propietarios que son susceptibles de apropiación por medio de un acto material.
2. b) Los animales que se pueden cazar y pescar.

Artículo 542-21. Hallazgo de objetos de valor extraordinario.

1. 1. Los objetos de valor extraordinario que han permanecido ocultos y cuyos propietarios son desconocidos pertenecen a los propietarios de la finca donde se hallan.
2. 2. Quien descubre por azar el objeto oculto tiene derecho a percibir en metálico una cantidad equivalente a la mitad de su valor.
3. 3. El hallazgo de objetos de valor cultural, histórico, arqueológico o artístico y el hallazgo de objetos por razón de prospecciones o excavaciones se rigen por la legislación especial que les sea de aplicación.

Artículo 542-22. Hallazgos.

1. 1. Los animales domésticos y los objetos muebles corporales que, por sus características, posibilidad de identificación, estado de conservación, función o destino económico, son habitualmente poseídos por alguien pueden adquirirse de acuerdo con los requisitos establecidos por el presente artículo.
2. 2. Si los propietarios son desconocidos, el hallazgo debe notificarse al ayuntamiento del lugar donde se ha hecho, el cual debe hacerlo público por medio de un edicto, debe depositar la cosa durante el plazo de seis meses en el establecimiento que determine y debe notificarlo a las entidades públicas pertinentes si las características del hallazgo lo requieren.
3. 3. Si los propietarios se presentan dentro del plazo establecido por el apartado 2:
   1. a) Se les entrega el objeto perdido una vez han pagado los gastos ocasionados por la custodia, conservación y entrega.
   2. b) Deben pagar a los descubridores de buena fe el 10 % del valor y, si este es igual o superior a seis veces el importe del salario mínimo interprofesional, el 4 % de lo que excede del mismo.
4. 4. El mismo derecho establecido por el apartado 3.b corresponde a los descubridores de buena fe si restituyen la cosa directamente a los propietarios, salvo que, si procede, prefieran la recompensa que los propietarios hayan ofrecido públicamente.
5. 5. Si ha transcurrido el plazo establecido por el apartado 2 y los propietarios no se han presentado:
   1. a) El objeto se entrega a quien lo ha hallado, que previamente debe pagar los gastos causados por la custodia, conservación y entrega.
   2. b) Si el valor en tasación de la cosa es superior a seis veces el salario mínimo interprofesional, se vende en subasta pública, a cargo del ayuntamiento, y los descubridores tienen derecho a esta cantidad y, además, a una cuarta parte del exceso que se obtenga en la subasta. El resto queda a disposición del ayuntamiento. Si en la subasta no se obtiene una cantidad equivalente a seis veces el salario mínimo interprofesional, los descubridores tienen la opción de hacer suya la cosa.
   3. c) Los propietarios no tienen acción contra los descubridores de buena fe o los adjudicatarios para reivindicar la cosa perdida.

CAPÍTULO III. Abandono

Artículo 543-1. Abandono.

La propiedad se extingue por renuncia de los propietarios si, además, abandonan la posesión de la cosa que es objeto de la misma.

Artículo 543-2. No presunción de abandono.

La voluntad de abandono debe ser expresa y no se presume por la mera desposesión.

CAPÍTULO IV. Protección del derecho de propiedad

Sección primera. Reivindicación

Artículo 544-1. La acción reivindicatoria.

La acción reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores.

Artículo 544-2. Efectos.

1. 1. La acción reivindicatoria comporta la restitución del bien, salvo en los casos en que las leyes determinan la irreivindicabilidad.
2. 2. La restitución del bien implica la liquidación de la situación posesoria con relación a los frutos, gastos y deterioro o pérdida del bien.

Artículo 544-3. Extinción.

La acción reivindicatoria no prescribe, sin perjuicio de lo establecido por la presente ley en materia de usucapión.

Sección segunda. Exclusión

Subsección primera. Acción negatoria

Artículo 544-4. Legitimación.

1. 1. La acción negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género.
2. 2. La misma acción real a la que se refiere el apartado 1 corresponde a los titulares de derechos reales limitados que comportan posesión para poner fin a las perturbaciones que los afectan.

Artículo 544-5. Exclusión de la acción.

La acción negatoria no corresponde en los siguientes casos:

1. a) Si las perturbaciones o inmisiones a las que se pretende poner fin o las futuras que se pretenden evitar no perjudican ningún interés legítimo de los propietarios en su propiedad.
2. b) Si los propietarios deben soportar la perturbación por disposición del presente código o por negocio jurídico.

Artículo 544-6. Contenido.

1. 1. La acción negatoria tiene por objeto la protección de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbación jurídica o material.
2. 2. Puede reclamarse, en el ejercicio de la acción negatoria, además de la cesación de la perturbación, la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios producidos.
3. 3. En el ejercicio de la acción negatoria no es preciso que los actores prueben la ilegitimidad de la perturbación.

Artículo 544-7. Prescripción.

1. 1. La acción negatoria puede ejercerse mientras se mantenga la perturbación, salvo que, tratándose de un derecho usucapible, se haya consumado la usucapión.
2. 2. La pretensión para reclamar la indemnización por los daños y perjuicios producidos prescribe a los tres años, a contar desde que los propietarios tengan conocimiento de la perturbación.

Subsección segunda. Cierre de fincas

Artículo 544-8. Cierre de fincas.

Los propietarios pueden cerrar sus fincas salvando las servidumbres que estén constituidas en las mismas.

Subsección tercera. Delimitación y amojonamiento

Artículo 544-9. Concepto.

1. 1. Los propietarios pueden delimitar y poner mojones o términos a su finca, de forma total o parcial.
2. 2. Las acciones de delimitación y amojonamiento corresponden, además de a los propietarios, a los demás titulares de derechos reales posesorios.

Artículo 544-10. Requisitos.

La acción de delimitación y amojonamiento exige:

1. a) La citación de los propietarios de las fincas colindantes.
2. b) La prueba del derecho de propiedad y de la superficie de la finca.

Artículo 544-11. Criterios de delimitación.

1. 1. Si, de la suma de las superficies que derivan de los títulos del derecho de propiedad, resulta una superficie diferente, la diferencia se distribuye proporcionalmente.
2. 2. La delimitación, si no existe un título que sirva de prueba, debe hacerse de acuerdo con las posesiones respectivas y, en último lugar, distribuyendo la superficie discutida o dudosa a partes iguales.

Artículo 544-12. Gastos.

Los gastos de delimitación y amojonamiento corren a cargo de las personas interesadas, salvo que los dichos delimitación y amojonamiento deriven de un juicio contencioso, en cuyo caso hay que atenerse a lo establecido por las normas de procedimiento.

CAPÍTULO V. Restricciones al derecho de propiedad

Artículo 545-1. Las restricciones.

Las restricciones al derecho de propiedad son las establecidas por las leyes, en interés público o privado, o las establecidas por la autonomía de la voluntad en interés privado.

Artículo 545-2. Restricciones en interés publico.

1. 1. Las restricciones en interés público afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, constituyen los límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de toda la comunidad y se rigen por las normas del presente código y de las demás leyes.
2. 2. Tienen la consideración de límites ordinarios del derecho de propiedad, entre otras, las siguientes restricciones establecidas por la legislación:
   1. a) Del planeamiento territorial y urbanístico y de las directrices de paisaje, y, en aplicación de estos, de los planes de ordenación urbanística.
   2. b) Sobre la vivienda.
   3. c) Agraria y forestal.
   4. d) De protección del patrimonio cultural.
   5. e) De protección de los espacios naturales y del medio ambiente.
   6. f) De construcción y protección de las vías e infraestructuras de comunicación.
   7. g) De costas y aguas continentales.
   8. h) De fomento de las telecomunicaciones y de transporte de la energía.
   9. i) De uso y circulación de los vehículos a motor, barcos y aeronaves.
   10. j) De protección y defensa de los animales.
   11. k) De defensa nacional.

Artículo 545-3. Restricciones en interés privado.

1. 1. Las restricciones en interés privado afectan a la disponibilidad y al ejercicio del derecho, constituyen límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de los vecinos y se rigen por lo establecido por el presente código.
2. 2. Las restricciones que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad tienen la consideración de restricciones en interés privado.

Artículo 545-4. Limitaciones voluntarias.

1. 1. Los titulares del derecho de propiedad pueden establecer de forma voluntaria las limitaciones que estimen convenientes del ejercicio de las facultades que comporta, sin otros límites que los establecidos por las leyes.
2. 2. Las limitaciones voluntarias constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonomía de la voluntad en los términos y con los efectos establecidos por el presente código.

CAPÍTULO VI. Relaciones de vecindad

Sección primera. Relaciones de contigüidad

Artículo 546-1. Vallas medianeras.

1. 1. Los propietarios de patios, huertos, jardines y solares colindantes tienen derecho a construir una pared medianera para que sirva de valla o separación en el límite y suelo de ambas fincas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanística.
2. 2. La medianería de valla, que es forzosa, comporta la existencia de una relación de comunidad y se rige por las normas del título V.

Artículo 546-2. Vallas no medianeras entre fincas.

1. 1. Los propietarios de fincas pueden vallarlas con filas de árboles o arbustos vivos, especies vegetales secas, cañas, redes o telas metálicas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanística.
2. 2. Las vallas a que se refiere el apartado 1 deben respetar la normativa vigente y las servidumbres existentes, se deben plantar o sujetar dentro del terreno propio y, si procede, deben mantener las distancias respecto a la finca vecina establecidas por los artículos 546-4 y 546-5. 3. Las vallas a que se refiere el presente artículo solo son medianeras si lo pactan los propietarios de las fincas colindantes.

Artículo 546-3. Pared de acercamiento y tabique pluvial.

1. 1. Los propietarios de una finca pueden construir una pared de carga o valla y pilares y otras estructuras constructivas y acercarlas o adosarlas, a lo largo o de través, a la finca o pared vecina sin menoscabarla y con la obligación de construirla con la solidez adecuada a su función y de respetar la normativa urbanística y las servidumbres existentes.
2. 2. Los propietarios de una finca edificada cuyas paredes exteriores linden con un solar o una edificación más baja pueden construir, con materiales idóneos, de un grosor máximo de treinta centímetros, un tabique exterior, que no puede ser un elemento de sustentación, de uno al otro extremo de la pared sobre el espacio vecino. Este tabique debe ser derribado a costa de los propietarios de la finca más alta y sin compensación cuando los vecinos levanten la edificación que lo haga innecesario.

Artículo 546-4. Distancia de árboles a vallas o balcones vecinos.

1. 1. Ningún titular puede mantener, entre fincas separadas por una valla, un árbol o un elemento de construcción que, por la proximidad a aquella, inutilice su función de dificultar el acceso.
2. 2. La prohibición establecida por el apartado 1 afecta a los propietarios de jardines o patios situados en planta baja con relación a los balcones o ventanas de las viviendas situadas en plantas superiores.
3. 3. La acción para exigir, de acuerdo con los apar­tados 1 y 2, el arrancamiento o la poda de un árbol o el derribo de una construcción prescribe a los diez años. 4. Los frutos que caen de forma natural en la finca vallada procedentes del árbol plantado en la finca vecina pertenecen a los propietarios de la finca vallada.

Artículo 546-5. Distancia de plantaciones.

1. 1. Los propietarios que planten arbustos o árboles entre fincas destinadas a plantaciones o cultivos deben plantarlos a una distancia mínima respecto al linde de un metro en el caso de los arbustos y de dos metros en el caso de los árboles.
2. 2. La acción para exigir el arrancamiento de los árboles o de los arbustos plantados contraviniendo lo establecido por el apartado 1 prescribe a los tres años de su plantación.
3. 3. Es preciso atenerse, en materia de plantaciones forestales, a lo establecido por la legislación especial.

Artículo 546-6. Ramas y raíces provenientes de fincas vecinas.

Los propietarios de una finca pueden cortar las ramas o raíces de un árbol o de un arbusto plantado en una finca vecina que se hayan introducido en su finca y retener la propiedad de las mismas, pero deben hacerlo de la forma generalmente aceptada en el ejercicio de la jardinería, agricultura o explotación forestal.

Artículo 546-7. Distancias de piscinas, excavaciones y pozos.

1. 1. Nadie puede, sin perjuicio de lo establecido por la normativa urbanística, excavar piscinas, cisternas, rampas, sótanos u otros hoyos a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera. Los propietarios que hagan la excavación deben proporcionar al suelo, en todo caso, una consolidación suficiente para que la finca vecina tenga el apoyo técnicamente adecuado para las edificaciones que existan o que permita construir la normativa urbanística.
2. 2. Nadie puede abrir ningún pozo a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera, sin perjuicio, en todo caso, de lo establecido por la legislación sobre aguas y de la obligación de consolidar el suelo de forma suficiente.
3. 3. La acción para evitar la excavación o para que se adecue a la distancia establecida por el apartado 2 prescribe a los diez años de haber finalizado la obra.

Artículo 546-8. Márgenes entre fincas en cotas diferentes.

1. 1. Se presume que los márgenes, ribazos y paredes de sustentación entre fincas vecinas cuyos suelos se hallan en cotas diferentes son propiedad de los titulares de la finca superior.
2. 2. Los propietarios de los márgenes o paredes a que se refiere el apartado 1 deben mantenerlos en buen estado y los propietarios de la finca inferior deben permitirles el acceso a dicho efecto.

Artículo 546-9. Paso del agua.

1. 1. Los propietarios de la finca inferior están obligados a recibir el agua pluvial que llega naturalmente de la finca superior. Los propietarios de esta no pueden poner obstáculos al curso del agua ni alterar su régimen para hacerlo más gravoso.
2. 2. Los propietarios de la finca inferior, si esta recibe agua que procede de una excavación, de sobrantes de otros aprovechamientos o de alteraciones artificiales de los cursos naturales, pueden oponerse a recibirla y, además, tienen derecho a ser indemnizados por daños y perjuicios.
3. 3. Los propietarios de la finca superior, si en la finca inferior existen obras de defensa contra el agua, deben permitir el acceso a los propietarios de la inferior para que puedan hacer las obras de conservación necesarias.
4. 4. El agua pluvial procedente de las cubiertas de los edificios no puede tener salida, en ningún caso, sobre la finca vecina.

Artículo 546-10. Luces, vistas y ventanas.

1. 1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea más saliente si existe voladizo.
2. 2. Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz.
3. 3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro.

Artículo 546-11. Edificaciones en mal estado y árboles peligrosos.

1. 1. Si en una pared o en otro elemento constructivo de una edificación se producen derrumbamientos, si amenaza ruina y produce un peligro racional de perjudicar a la finca vecina o a las personas que transitan cerca de dicha edificación o si su estado puede afectar a la salubridad de la finca vecina, los propietarios de esta finca pueden exigir a los de la finca que provoca el peligro o atenta contra la salubridad que adopten las medidas adecuadas para poner fin a la situación de peligro o, incluso, que derriben el elemento constructivo que lo provoca.
2. 2. La misma norma establecida por el apartado 1 es de aplicación si el peligro lo produce un árbol muerto, torcido o partido.

Sección segunda. Estado de necesidad

Artículo 546-12. Estado de necesidad.

1. 1. Los propietarios de los bienes deben tolerar la interferencia de otras personas si es necesaria para evitar un peligro presente, inminente y grave y si el daño que racionalmente puede producirse es desproporcionadamente elevado con relación al perjuicio que la interferencia puede causar a los propietarios.
2. 2. Los propietarios a que se refiere el apartado 1 tienen derecho a ser indemnizados por los daños y perjuicios que se les ha causado.

Sección tercera. Inmisiones

Artículo 546-13. Inmisiones ilegítimas.

Las inmisiones de humo, ruido, gases, fibras de amianto, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos del vecindario y que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma están prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado.

Artículo 546-14. Inmisiones legítimas.

1. 1. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones provenientes de una finca vecina que son inocuas o que causan perjuicios no sustanciales. En general, se consideran perjuicios sustanciales los que superan los valores límite o indicativos establecidos por las leyes o los reglamentos.
2. 2. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones que produzcan perjuicios sustanciales si son consecuencia del uso normal de la finca vecina, según la normativa, y si poner fin a las mismas comporta un gasto económicamente desproporcionado.
3. 3. En el supuesto a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados tienen derecho a recibir una indemnización por los daños producidos en el pasado y una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los que puedan producirse en el futuro si estas inmisiones afectan exageradamente al producto de la finca o al uso normal de esta, según la costumbre local.
4. 4. Según la naturaleza de la inmisión a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados pueden exigir, además de lo establecido por el apartado 3, que esta se haga en el día y el momento menos perjudiciales y pueden adoptar las medidas procedentes para atenuar los daños a cargo de los propietarios vecinos.
5. 5. Las inmisiones sustanciales que provienen de instalaciones autorizadas administrativamente facultan a los propietarios vecinos afectados para solicitar la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar las consecuencias dañosas y para solicitar la indemnización por los daños producidos. Si las consecuencias no pueden evitarse de esta forma, los propietarios tienen derecho a una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los daños que puedan producirse en el futuro.
6. 6. Ningún propietario o propietaria está obligado a tolerar inmisiones dirigidas especial o artificialmente hacia su propiedad.
7. 7. La pretensión para reclamar la indemnización por daños y perjuicios o la compensación económica a la que se refieren los apartados 3 y 5 prescribe a los tres años, contados a partir del momento en que los propietarios tengan conocimiento de las inmisiones.

CAPÍTULO VII. Propiedad temporal

Artículo 547-1. Concepto.

El derecho de propiedad temporal confiere a su titular el dominio de un bien durante un plazo cierto y determinado, vencido el cual el dominio hace tránsito al titular sucesivo.

Artículo 547-2. Objeto.

Pueden ser objeto de propiedad temporal los bienes inmuebles. También lo pueden ser los bienes muebles duraderos no fungibles que puedan constar en un registro público.

Artículo 547-3. Régimen jurídico.

1. 1. La propiedad temporal, en todo lo no establecido por el título de adquisición ni por las disposiciones del presente capítulo, se rige por las normas del presente código relativas al derecho de propiedad.
2. 2. Los regímenes del fideicomiso, de la donación con cláusula de reversión, del derecho de superficie o cualesquiera otras situaciones temporales de la propiedad se rigen por sus disposiciones específicas.

Artículo 547-4. Adquisición y duración.

1. 1. El titular del derecho de propiedad puede retener la propiedad temporal y transmitir la titularidad sucesiva a un tercero o a la inversa o transmitir ambas. En la transmisión de la propiedad temporal de un bien sometido a propiedad horizontal se aplican, con carácter general, las reglas establecidas por el capítulo III del título V.
2. 2. La propiedad temporal se adquiere por negocio jurídico entre vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte.
3. 3. En el negocio jurídico de adquisición debe constar el plazo cierto y determinado de duración de la propiedad temporal, que no puede ser inferior a diez años para los inmuebles y a un año para los muebles, ni superior, en ningún caso, a noventa y nueve años.
4. 4. La transmisión de la propiedad temporal debe acompañarse con un inventario de los bienes que, en su caso, la integran.

Artículo 547-5. Régimen voluntario.

En el título de adquisición de la propiedad temporal puede establecerse:

1. a) El pago a plazos del precio de adquisición.
2. b) La facultad del propietario temporal de prorrogar su derecho por un plazo que, sumado al inicial, no exceda del máximo legal, sin perjuicio de terceros.
3. c) El derecho de adquisición preferente del propietario temporal para el caso de transmisión onerosa del derecho del titular sucesivo, y el derecho de adquisición preferente de este último para el caso de transmisión onerosa de la propiedad temporal.
4. d) Un derecho de opción de compra de la titularidad sucesiva a favor del propietario temporal.
5. e) El derecho del propietario temporal a que el titular sucesivo le pague los gastos por obras o reparaciones necesarias y exigibles, atendiendo, principalmente, al tiempo que queda de la duración de la propiedad temporal y al importe de dichos gastos.

Artículo 547-6. Facultades del propietario temporal.

1. 1. El propietario temporal tiene todas las facultades del derecho de propiedad, sin más limitaciones que las derivadas de su duración y de la existencia del titular sucesivo.
2. 2. La propiedad temporal se puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen con el límite del plazo fijado, sin necesidad de la intervención del titular sucesivo y sin perjuicio de que le sea notificado el acto una vez celebrado. La propiedad temporal también puede transmitirse por causa de muerte.
3. 3. Si el bien objeto de propiedad temporal es un inmueble en régimen de propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivados de este régimen corresponden en exclusiva al propietario temporal.
4. 4. El propietario temporal puede transmitir otra propiedad temporal de menor duración a favor de una o más personas, a la vez o una después de la otra.

Artículo 547-7. Facultades del titular sucesivo.

1. 1. El titular sucesivo puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho, y también puede disponer de él por causa de muerte.
2. 2. Los actos y contratos no consentidos por el titular sucesivo que excedan de la duración de la propiedad temporal no le perjudican.
3. 3. El titular sucesivo puede exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora en un 50 % o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal. A tales efectos, debe tomarse como referencia el valor del bien en el momento en que se produce el hecho culpable o doloso.

Artículo 547-8. Inscripción.

1. 1. El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el registro correspondiente de conformidad con lo establecido por la ley y con los efectos correspondientes.
2. 2. En la inscripción del título de adquisición debe hacerse constar la duración de la propiedad temporal y, si procede, el régimen voluntario que se haya pactado de acuerdo con lo establecido por el artículo 547-5.

Artículo 547-9. Extinción.

1. 1. La propiedad temporal se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y, además, por las siguientes causas:
   1. a) Por el vencimiento del plazo.
   2. b) Por deterioro del bien en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal, si este, una vez requerido por el titular sucesivo, no se ha hecho cargo de las obras de reparación o reconstrucción.
2. 2. Los derechos reales que gravan la propiedad temporal, en caso de renuncia al derecho y de abandono de la posesión del bien o de cualquier otra causa de extinción voluntaria de la propiedad temporal, subsisten hasta que venza el plazo o se produzca el hecho o causa que comporte su extinción.

Artículo 547-10. Efectos de la extinción.

1. 1. La extinción de la propiedad temporal supone que el titular sucesivo adquiere el dominio del bien, toma posesión de él por sí mismo y puede ejercer las acciones de protección de la propiedad y de la posesión que le correspondan.
2. 2. El propietario temporal responde ante el titular sucesivo de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo.
3. 3. Las mejoras y accesiones introducidas en el bien que subsisten y los frutos pendientes en el momento de la extinción, en defecto de pacto, pertenecen al titular sucesivo. En todo caso, en el momento de la finalización de la propiedad temporal debe elaborarse un inventario que tiene que entregarse con el bien.