Artículo 102. Clasificación urbanística del suelo.

1. 1. La clasificación urbanística del suelo se determina como resultado exclusivo del ejercicio de la potestad pública del planeamiento.
2. 2. Con carácter general el Plan de Ordenación Municipal (POM) y el Plan de Delimitación del Suelo Urbano (PDSU) establecen, mantienen o modifican la clasificación urbanística del suelo.
3. 3. No obstante, en los términos previstos tanto en la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística como en el presente Reglamento, los Proyectos de Singular Interés (PSI) y el planeamiento de desarrollo modificatorios de la ordenación estructural (OE) también podrán establecer, mantener o modificar la clasificación urbanística del suelo.

Artículo 103. Clases de suelo.

1. 1. Los Planes de Ordenación Municipal (POM), clasificarán la totalidad del suelo correspondiente al término municipal en alguna de las clases de urbano (SU), urbanizable (SUB) y rústico (SR).
2. 2. Los Planes de Delimitación del Suelo Urbano (PDSU) clasificarán la totalidad del suelo correspondiente al término municipal en suelo urbano (SU) y suelo rústico (SR).

CAPÍTULO I. Clasificación del Suelo en los Municipios con Plan de Ordenación Municipal

Sección Primera. Suelo Urbano y sus Distintas Categorías

Artículo 104. Suelo urbano (SU).

En los municipios con Plan de Ordenación Municipal (POM) pertenecerán al suelo urbano (SU) los terrenos que el planeamiento urbanístico adscriba a esta clase legal de suelo, mediante su clasificación, por:

1. 1. Estar ya completamente urbanizados por contar, como mínimo y en los términos que se precisen en las correspondientes Instrucciones Técnicas del Planeamiento (ITP), con los servicios legalmente precisos para obtener la condición de solar o, estar parcialmente urbanizados por faltar bien alguna obra de urbanización, bien la cesión de la superficie de suelo cuyo destino sea el de espacio público como consecuencia de modificación de alineaciones, siempre que la deficiencia sea subsanable mediante la ejecución de un proyecto de urbanización simplificado según se establece en el artículo 99.2 del presente Reglamento, simultánea a la del proyecto de edificación.

   La condición de solar se obtiene cuando el suelo urbano (SU) dispone, como mínimo, la definición de alineaciones y rasantes y de los siguientes servicios públicos:

   1. 1.º Acceso por vía pavimentada. A estos efectos en los terrenos clasificados como suelo urbano (SU) deberán estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas para la circulación rodada o peatonal, todas las vías que los circunden.

      No pueden considerarse vías a los efectos de la dotación de este servicio, ni las vías perimetrales de los núcleos urbanos, respecto de las superficies de suelo colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de los núcleos entre sí o las carreteras, salvo los tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo urbano.

   2. 2.º Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para la edificación, construcción o instalación previstas por el planeamiento.
   3. 3.º Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado o a un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio. Excepcionalmente, previa autorización expresa del planeamiento, se permitirá la disposición de estaciones de depuración por oxidación total por unidades constructivas o conjuntos de muy baja densidad de edificación.
   4. 4.º Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías que lo circunden.
2. 2. Estar ya ocupados por la edificación al menos en las dos terceras partes del espacio servido efectiva y suficientemente por las redes de servicios a que se refiere el número anterior y delimitados, bien por zonas de ordenación urbanística (ZOU), bien por núcleos de población, en la forma que precisen las correspondientes Instrucciones Técnicas del Planeamiento (ITP).

   En cualquier caso, el cumplimiento de la proporción señalada deberá satisfacerse en cada zona de ordenación urbanística (ZOU). Los terrenos así clasificados, se delimitarán como unidades de actuación urbanizadora (UA) para su desarrollo mediante la correspondiente programación.

3. 3. Los terrenos que adquieran la condición de solar por haber sido urbanizados en ejecución del planeamiento territorial y urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.

Artículo 105. Las diferentes categorías de suelo urbano (SU). Suelo urbano consolidado (SUC) y suelo urbano no consolidado (SUNC).

1. 1. El Plan de Ordenación Municipal (POM) diferenciará los terrenos que clasifique como suelo urbano (SU) en las dos categorías siguientes: suelo urbano consolidado (SUC) o suelo urbano no consolidado (SUNC).
2. 2. Se clasificarán como suelo urbano consolidado (SUC) por la edificación y la urbanización, los terrenos a que se refiere el número 1 del artículo anterior respecto de los cuales el planeamiento mantenga, sin incremento alguno, la edificabilidad preexistente lícitamente realizada y los referidos en el número 3 del mismo precepto, una vez completadas y recibidas por el Ayuntamiento las obras de urbanización.

   En el suelo urbano consolidado (SUC) los terrenos quedarán legalmente vinculados a la edificación y al uso previsto en el Plan de Ordenación Municipal (POM), en los plazos establecidos por el mismo. Igualmente deberán solventar, en su caso, las insuficiencias en la urbanización hasta alcanzar la condición de solar mediante la ejecución de un proyecto de urbanización simplificado simultánea a la del proyecto de edificación.

3. 3. Se clasificarán como suelo urbano no consolidado (SUNC) por la edificación y la urbanización los terrenos siguientes:
   1. A) Los referidos en el número 1 del artículo anterior cuando:
      1. a) El Plan de Ordenación Municipal (POM) o, en su caso, el planeamiento especial (PE) sobrevenido los remita a una operación de reforma interior para satisfacer alguno de las objetivos establecidos en el artículo 29.2 de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y 85 de este Reglamento.
      2. b) El planeamiento les atribuya una edificabilidad superior a la preexistente lícitamente realizada. Para su materialización se podrá optar por la aplicación de las técnicas de las transferencias de aprovechamiento urbanístico (TAU), lo que requerirá la delimitación previa de una unidad de actuación discontinua o, por su compensación monetaria sustitutiva, con la finalidad de levantar la carga de cesión de suelo correspondiente. En el caso de ausencia de edificabilidad preexistente, ésta se considerará de 1 metro cuadrado construible por metro cuadrado de suelo cuando el uso mayoritario de la zona de ordenación en que se encuentren los terrenos sea el residencial, y de 0,7 metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo, cuando sea el industrial o terciario.
   2. B) Los regulados en el número 2 del artículo anterior en los que la actividad de ejecución requerirá la previa delimitación de una unidad de actuación urbanizadora (UA).

      En el suelo urbano no consolidado (SUNC) serán de aplicación los derechos y deberes fijados en la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en este Reglamento, de acuerdo con lo que precise el Plan de Ordenación Municipal (POM), de modo que los terrenos quedarán vinculados al proceso de urbanización mediante la programación de actuaciones urbanizadoras si los objetivos del Plan responden a la definición de unidad de actuación urbanizadora (UA), recogida en el artículo 29.1 de este Reglamento.

      Igualmente, los terrenos quedarán vinculados a la edificación y al uso previsto en el Plan en los plazos establecidos por el mismo.

      A estos efectos, las cesiones mínimas de suelo con destino dotacional público serán las previstas en el artículo 21 de este Reglamento.

      El porcentaje de cesión de aprovechamiento lucrativo correspondiente a la Administración municipal, en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, será:

      • – El diez por ciento o un porcentaje inferior, de acuerdo con lo que determine el planeamiento teniendo en cuenta el aprovechamiento atribuido, las plusvalías generadas por la acción pública y el papel incentivador que la reforma interior otorgue a la iniciativa privada, en el supuesto de ámbitos sujetos a Plan Especial de Reforma Interior (PERI).
      • – El diez por ciento del incremento de edificabilidad, en el supuesto de terrenos a los que el planeamiento atribuya una edificabilidad superior a la preexistente lícitamente realizada.
      • – El diez por ciento, en el supuesto de terrenos incluidos en unidades de actuación urbanizadora (UA).

        En todos los supuestos anteriores, también será procedente la cesión del suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales (SG) que el planeamiento incluya, o adscriba, en el ámbito correspondiente.

Sección Segunda. Suelo Urbanizable

Artículo 106. Suelo urbanizable (SUB).

1. 1. En los municipios con Plan de Ordenación Municipal (POM), pertenecerán al suelo urbanizable (SUB) los terrenos que dicho Plan adscriba a esta clase legal de suelo, mediante su clasificación, por poder ser objeto de transformación, a través de su programación y ejecución, en las condiciones y los términos que dicho planeamiento determine, de conformidad en su caso, con las correspondientes Instrucciones Técnicas del Planeamiento (ITP) y en las condiciones y términos previstos en la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento.
2. 2. La clasificación de los terrenos como suelo urbanizable (SUB) con carácter general deberá acreditarse razonadamente en función tanto de su idoneidad para la producción de un desarrollo urbano ordenado, racional y sostenible del territorio, como de la posibilidad de su incorporación inmediata al proceso urbanizador dentro de la secuencia lógica de desarrollo establecida por el Plan de Ordenación Municipal (POM).

   Asimismo, los Planes de Ordenación Municipal (POM) deberán delimitar de forma preliminar los sectores (S) en que se divida esta clase de suelo de acuerdo con lo establecido en el artículo 24.1.c) de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y proceder a la ordenación detallada (OD) que legitime la actividad de ejecución en los sectores (S) contiguos al suelo urbano (SU) y, como mínimo, en los precisos para absorber la demanda inmobiliaria a corto y medio plazo.

3. 3. Cuando la lógica del desarrollo urbano que tenga establecida el Plan de Ordenación Municipal (POM) lo posibilite, podrán incorporarse terrenos clasificados como suelo rústico de reserva (SRR) a través del Plan Parcial (PP) integrado, en su caso, en un Programa de Actuación Urbanizadora (PAU), con estricta sujeción a lo dispuesto en los artículo 38, artículo 39 y artículo 54.2 de la Ley 2/1998.artículo de 4 de junio de la artículo de Ordenación del Territorioey artículo de la Actividad Urbanística/ y en este Reglamento.
4. 4. En el suelo urbanizable (SUB), las cesiones mínimas con destino dotacional público serán las previstas en el artículo 22 de este Reglamento y la cesión de aprovechamiento lucrativo correspondiente a la Administración municipal, en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, será del diez por ciento.

   Así mismo procederá la cesión del suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales (SG) que el planeamiento incluya, o adscriba, en el ámbito correspondiente.

   Las vías pecuarias, y sus zonas de protección, sólo podrán ser clasificadas como suelo urbanizable cuando se haya incoado y resuelto favorablemente el correspondiente expediente de modificación de trazado, de acuerdo con la legislación sectorial aplicable.

Sección Tercera. Suelo Rústico

Artículo 107. Suelo rústico (SR).

En los municipios con Plan de Ordenación Municipal (POM), pertenecerán al suelo rústico (SR) los terrenos que dicho Plan adscriba a esta clase de suelo, por:

1. a) Tener la condición de bienes de dominio público natural.
2. b) Ser merecedores de algún régimen urbanístico de protección o, cuando menos, garante del mantenimiento de sus características por razón de los valores e intereses en ellos concurrentes de carácter ambiental, natural, paisajístico, cultural, científico, histórico o arqueológico.
3. c) Ser procedente su preservación del proceso urbanizador, además de por razón de los valores e intereses a que se refiere la letra anterior, por tener valor agrícola, forestal o ganadero o por contar con riquezas naturales.
4. d) Ser merecedores de protección genérica por sus características topológicas y ambientales y no ser necesaria su incorporación inmediata al proceso urbanizador en función del modelo de desarrollo, secuencia lógica y orden de prioridades establecido por el planeamiento urbanístico, tal como prescriben los artículos 103.1 de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y 19.3 de este Reglamento.

Artículo 108. Suelo rústico no urbanizable de especial protección (SRNUEP).

Dentro del suelo rústico, el Plan de Ordenación Municipal (POM) deberá identificar la categoría de suelo rústico no urbanizable de especial protección (SRNUEP), con sujeción a lo establecido en la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el Reglamento de Suelo Rústico que la desarrolla específicamente en esta clase de suelo.

Artículo 109. Suelo rústico de reserva (SRR).

Dentro del suelo rústico, el Plan de Ordenación Municipal (POM) deberá identificar la categoría de suelo rústico de reserva (SRR), con sujeción a lo establecido en la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el Reglamento de Suelo Rústico que la desarrolla específicamente en esta clase de suelo.

CAPÍTULO II. Clasificación del Suelo en los Municipios sin Plan de Ordenación Municipal

Artículo 110. Clasificación del suelo en los municipios sin Plan de Ordenación Municipal (POM).

En los municipios que estén exceptuados del deber de contar con Plan de Ordenación Municipal (POM), la adscripción de los terrenos a una clase de suelo se producirá mediante Planes de Delimitación del Suelo Urbano (PDSU).

Sección Primera. Suelo Urbano y sus Distintas Categorías

Artículo 111. Suelo urbano (SU).

En los municipios con Plan de Delimitación de Suelo Urbano (PDSU) deberán adscribirse al suelo urbano (SU):

1. a) Los terrenos de cualquiera de los núcleos de población existentes en el correspondiente término que estén ya urbanizados contando, como mínimo y en los términos que se precisen en las correspondientes Instrucciones Técnicas del Planeamiento (ITP), con los servicios legalmente precisos para obtener la condición de solar, o que, en su caso, presenten alguna insuficiencia subsanable mediante la ejecución de un proyecto de urbanización simplificado, simultánea a la realización de las obras de edificación.

   En cualquier caso, en estos municipios la condición de solar se obtendrá, como mínimo, cuando el suelo urbano disponga de acceso por vía pavimentada, suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para la edificación prevista y evacuación de aguas residuales al menos con sistemas individuales o colectivos siempre que expresamente así lo autorice el planeamiento urbanístico o las Instrucciones Técnicas del Planeamiento (ITP).

   Estos terrenos se clasificarán como suelo urbano consolidado (SUC) y quedarán legalmente vinculados a la edificación y al uso previsto en el Plan de Delimitación de Suelo Urbano (PDSU).

2. b) Los terrenos inmediatamente contiguos a los anteriores, que estén servidos por las redes de los servicios a que se refiere la letra anterior y queden comprendidos en áreas de tamaño análogo al medio de las manzanas del suelo urbano consolidado (SUC) colindante. Asimismo, su delimitación, además de evitar en lo posible la formación de travesías en las carreteras, deberá ser proporcionada a la dinámica urbanística del municipio que haya motivado su exención del deber de contar con Plan de Ordenación Municipal (POM) debiendo justificarse su capacidad edificatoria potencial en el horizonte del Plan, en función de la demanda previsible de los diversos productos inmobiliarios.

   Estos terrenos deberán clasificarse como suelo urbano de reserva (SUR) y serán de aplicación los derechos y deberes fijados en la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en este Reglamento, de acuerdo con lo que precise el Plan de Delimitación de Suelo Urbano (PDSU), de modo que los terrenos quedarán

   vinculados al proceso de urbanización mediante la ejecución de obras públicas ordinarias.

   Igualmente, los terrenos quedarán vinculados a la edificación y al uso previsto en el Plan.

   A estos efectos, las cesiones mínimas de suelo con destino dotacional público serán las previstas en el artículo 23 de este Reglamento y la cesión mínima de aprovechamiento lucrativo correspondiente a la Administración municipal será del diez por ciento, aunque podrá eximirse de la cesión de este porcentaje cuando el Ayuntamiento estime acreditada suficientemente la no generación de plusvalías por el desarrollo de la actuación.

Sección Segunda. Suelo Rústico

Artículo 112. Suelo rústico (SR).

En los municipios con Plan de Delimitación de Suelo Urbano (PDSU), deberán adscribirse al suelo rústico (SR) los terrenos no adscritos a alguna de las categorías de suelo urbano (SU) descritas en el artículo anterior, debiendo identificarse las categorías de suelo rústico de reserva (SRR) y no urbanizable de especial protección (SRNUEP), determinando su normativa con sujeción a lo establecido en la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el Reglamento de Suelo Rústico que la desarrolla específicamente en esta clase de suelo.