L’article 137 de l’Estatut d’autonomia de Catalunya estableix la competència exclusiva de la Generalitat de Catalunya en matèria d’habitatge. Aquesta competència es desplega a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge. El títol V de la Llei, dedicat a la política de protecció pública de l’habitatge, determina a l’article 67 que els plans d’habitatge són els instruments temporals que han d’establir la delimitació i la concreció del règim de les actuacions susceptibles de ser protegides, les modalitats d’habitatges amb protecció oficial, els criteris de prioritat en l’actuació pública, el finançament i els ajuts públics a càrrec de la Generalitat i la gestió dels ajuts estatals per portar a terme les actuacions, les garanties i les condicions per accedir als habitatges amb protecció oficial, al finançament i als ajuts per a qualsevol de les actuacions susceptibles de ser protegides, i el conjunt de mesures connexes i complementàries que permetin assolir els objectius del pla en el període temporal que estableixen.

El segon apartat de l’article 67 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, estableix que el Govern te l’obligació de promulgar plans d’habitatge d’una durada mínima de quatre anys, tot garantint que sempre hi hagi un pla d’habitatge vigent. Per aquesta raó va ser necessari aprovar el Decret 171/2012, de 27 de desembre, pel qual es prorroga la vigència del Decret 13/2010, de 2 de febrer, del Pla per al dret a l’habitatge del 2009-2012, que inicialment era vigent fins al 31 de desembre de 2012.

Els plans d’habitatge són l’instrument que utilitzen les administracions per tal de canalitzar les polítiques públiques de foment de l’habitatge. Si bé la denominació existia anteriorment, es pot afirmar que el concepte de pla d’habitatge com el coneixem en l’actualitat prové del sistema de convenis entre l’Estat i la Generalitat de Catalunya en el marc dels plans d’habitatge estatals.

Tradicionalment el Pla català s’integrava en el Pla estatal i el complementava, però en la darrera dècada això s’ha anat invertint. En aquest sentit, en el darrer Pla vigent 2009/2012, regulat en el Decret 13/2010, de 10 de febrer, del Pla per al dret a l’habitatge, el Pla estatal s’integra de manera subsidiària en el Pla català.

Aquest Pla es va aprovar en un moment en què ja s’havia iniciat la crisi econòmica que caracteritza el context actual. No s’intuïen els greus efectes que hi hauria en el sector de l’habitatge. En els dos darrers anys de vigència del Pla la restricció del crèdit protegit també ha afectat greument els promotors, de manera que no han pogut accedir a les línies de finançament necessari. En conseqüència, la majoria d’habitatges qualificats amb protecció oficial en els darrers temps no han obtingut els préstecs necessaris per finançar les promocions, malgrat que les línies del Pla que ho permetien continuaven obertes.

A més de la restricció al crèdit, l’aspecte que afecta més greument els ciutadans és la possibilitat de perdre l’habitatge habitual per no poder respondre al seu pagament, i obliga a un canvi en la priorització de les polítiques públiques d’habitatge.

A l’agreujament de la situació econòmica general, s’hi ha d’afegir un canvi en el marc legal de la política d’habitatge estatal que redueix les línies clàssiques de foment compartides amb les comunitats autònomes. Així, el Reial decret 233/2013, de 5 d’abril, que regula el Pla estatal de foment al lloguer d’habitatges, la rehabilitació edificatòria i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016, no preveu línies de foment de l’habitatge protegit de nova construcció, ni cap sistema de finançament de la rehabilitació d’habitatges, i es redueixen els àmbits i les previsions pressupostàries d’altres línies com la rehabilitació o els ajuts a llogaters a la mínima expressió. Per aquesta raó aquest Decret preveu que, si s’escau, els ajuts previstos en el Pla estatal es desenvolupin directament i independentment dels que es regulen aquí, d’acord amb els termes que s’estableixin en el necessari conveni interadministratiu de col·laboració.

Cal, doncs, un nou model de Pla, tant pel que fa als continguts com a l’estructura formal. En la sessió de 19 de febrer de 2013 es van presentar al Govern les línies mestres del que ha de contenir el nou Pla per al dret a l’habitatge, que es poden sintetitzar de la manera següent:

Priorització dels programes socials

El nou Pla posa l’accent en els programes socials, a diferència dels plans d’habitatge anteriors, que es basaven principalment en els programes de foment de l’habitatge protegit. Això no obstant, no es volen oblidar les línies clàssiques d’actuació, ja que la regulació que es proposa té voluntat de permanència més enllà del període quadriennal habitual i, per tant, cal tenir vigents instruments que puguin servir en el moment en què canviï de tendència l’actual situació econòmica.

Dos grans eixos d’actuació

L’eix social, per facilitar l’accés a l’habitatge a la ciutadania i evitar l’exclusió social residencial, amb l’objectiu d’evitar la pèrdua de l’habitatge per motius econòmics, de facilitar l’accés a l’habitatge en condicions assequibles, i d’incentivar l’entrada al mercat de lloguer d’habitatges desocupats.

L’eix econòmic, per facilitar la recuperació econòmica del sector de l’habitatge per recuperar l’ocupació, amb l’objectiu d’incentivar la reactivació de la promoció d’habitatge protegit de nova construcció, i de promoure la rehabilitació.

Cadascun dels objectius dels dos eixos es desenvolupen mitjançant un seguit de mesures, que són les que es regulen en el present Decret.

Amb la finalitat de desenvolupar aquests objectius, el projecte de Decret s’estructura de la manera següent: cinc capítols, sis disposicions addicionals, nou disposicions transitòries, quatre disposicions derogatòries i quatre disposicions finals.

El primer capítol del Decret es refereix a les disposicions generals, determina l’objecte, les actuacions protegibles, els àmbits geogràfics d’aplicació del Pla, la forma de computar els ingressos dels sol·licitants, els tipus d’ajuts que es poden obtenir i les condicions per accedir-hi, i la manera com s’encabirà dins del Pla català el Pla estatal.

Entre les actuacions protegibles destaquen les que despleguen les tres grans línies del Pla: la primera, referent a les actuacions dels programes socials d’habitatges, com són els ajuts al pagament de l’habitatge i la mediació per al lloguer social; la segona, que es refereix a la rehabilitació d’habitatges i d’edificis d’habitatges; i la tercera, dedicada a la promoció i qualificació d’habitatges amb protecció oficial per destinar-los a venda, lloguer o altres usos.

El segon capítol, relatiu als programes socials d’habitatge, té cinc seccions que es detallen a continuació:

La primera secció, de disposicions generals, determina el contingut de les quatre mesures que es despleguen en el capítol dels programes socials. La primera es refereix als ajuts per al pagament de l’habitatge, la segona a la mediació per al lloguer social, la tercera es refereix als habitatges d’inserció com a formes d’accés de les persones que requereixen una especial atenció i tutela, i la quarta es dedica a les actuacions socials en àrees de risc d’exclusió residencial o amb degradació urbana.

La segona secció es refereix al programa d’ajuts per al pagament de l’habitatge, que es desplega per mitjà del sistema de les prestacions per al pagament del lloguer, del sistema de prestacions d’especial urgència per al pagament del lloguer o de quotes d’amortització hipotecària en situacions especials i del sistema d’ajuts implícits per al cas de persones usuàries d’habitatges del parc públic de lloguer de la Generalitat de Catalunya.

La tercera secció tracta la mediació per al lloguer social i disposa que la Xarxa de mediació és un sistema integrat per entitats i administracions que impulsen la posada en el mercat d’habitatges desocupats per destinar-los a lloguer social. S’hi inclou el sistema de cessió d’habitatges desocupats a l’Administració pública per destinar-los a lloguer social, i es regula el procediment i la contraprestació per a la cessió.

La quarta secció es refereix als habitatges d’inserció, adreçats a persones que requereixen una especial atenció social, i estableix l’objecte, les condicions d’aquests habitatges; en preveu la coordinació mitjançant una Xarxa d’habitatges d’inserció i els ajuts que poden obtenir les entitats que gestionen aquests habitatges.

La secció cinquena defineix l’objecte i el procediment de declaració de les anomenades actuacions socials en àrees de risc d’exclusió residencial o amb degradació urbana. Es preveu aquí un instrument per actuar coordinadament amb les entitats locals en zones o barris on la problemàtica social de l’habitatge és especialment greu i necessita una actuació global i no individualitzada.

El tercer capítol, relatiu al foment de la rehabilitació, s’estructura en tres seccions.

La primera secció conté disposicions generals incloent-hi els requisits generals de les persones i dels habitatge o edificis per poder accedir als programes de rehabilitació.

La segona secció estableix el programa de rehabilitació general d’habitatge i dels edificis d’habitatges, en determina l’objecte, les actuacions protegibles, els criteris de legalitat i coherència tècnica, el pressupost protegible de les actuacions de rehabilitació, els aspectes relatius a l’execució de les obres, la manera de determinar els imports dels ajuts, i els requisits temporals que s’han de complir.

Les actuacions protegibles en matèria de rehabilitació d’edificis són bàsicament les que es refereixen a la rehabilitació d’elements comuns d’un immoble, i es determinen tres grans àmbits de priorització de les obres de rehabilitació: les patologies estructurals, les obres de millora de la sostenibilitat, l’eficiència i la rehabilitació energètica, i les obres de millora de les condicions d’accessibilitat.

Les actuacions protegibles en matèria de rehabilitació d’habitatges són les destinades a assolir les condicions d’habitabilitat, l’adequació de les instal·lacions a la normativa vigent, o les destinades a remoure obstacles per a persones amb discapacitat.

La tercera secció es dedica a les àrees de rehabilitació, i estableix els sistemes de col·laboració en actuacions en territoris concrets, que són impulsades des dels municipis.

El quart capítol es dedica als habitatges amb protecció oficial, i s’estructura en quatre seccions:

La primera defineix i estableix les modalitats dels habitatges amb protecció oficial, i les característiques que han de complir.

Pel que fa a les modalitats d’habitatges amb protecció oficial, se’n determinen dos tipus que es diferencien per les persones destinatàries segons el seu nivell d’ingressos. La primera tipologia és la dels habitatges amb protecció oficial de règim general, i la segona la dels habitatges amb protecció oficial de preu concertat.

La segona secció regula el procediment de qualificació dels habitatges amb protecció oficial, en la fase inicial de qualificació provisional i en la fase final de qualificació definitiva. Amb la finalitat de desplegar el mandat de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, que preveu regular el sistema de les qualificacions dels habitatges protegits i de respectar el principi de seguretat jurídica en la tramitació de les qualificacions, s’ha optat per continuar amb el sistema habitual dels plans d’habitatge on s’ha regulat el procediment per a l’atorgament de qualificacions provisionals i definitives en la mateixa disposició en la qual s’estableixen les mesures i els ajuts del Pla.

En aquesta secció també es fixen els terminis de durada de la qualificació, i els principis per establir les rendes màximes dels habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer i els preus màxims dels habitatges destinats a la venda, així com el preu màxim de venda en les segones i posteriors transmissions.

Pel que fa al termini de protecció, s’opta per diferents durades segons s’hagin obtingut o no ajuts a la promoció, i segons si el sòl és de reserva per a habitatge protegit o no ho és.

Pel que fa a la determinació de les rendes i preus màxims, que fins ara estaven condicionats pel sistema regulat en el Pla estatal, s’opta per un sistema de formació de preu vinculat a l’indicador més objectiu de què es disposa, com és el del lloguer mitjà contractual dels contractes dipositats en el Registre de fiances de l’Institut Català del Sòl.

En la secció tercera s’ha inclòs el règim jurídic i les condicions de transmissió dels habitatges amb protecció oficial, la destinació i les condicions d’ocupació, les limitacions de disposició, les condicions de transmissió de les promocions de lloguer, i el visat de contractes, com a acte administratiu de comprovació d’adequació a la legalitat.

La novetat més destacable en aquesta secció és l’establiment de la possibilitat d’accedir als habitatges amb protecció oficial per raó del que el Pla defineix com a tinences intermèdies, entre el lloguer i la propietat.

La quarta secció es dedica als allotjaments protegits com a eina per donar allotjament temporal a col·lectius especialment vulnerables.

El cinquè capítol regula mesures transversals que, sense formar part dels anteriors programes, són connexes i complementàries per assolir els objectius del Pla. Es divideix en quatre seccions:

La secció primera regula el sistema de col·laboració amb entitats locals, mitjançant les oficines locals d’habitatge i les borses de mediació per al lloguer social. I en concret, les condicions que s’han de complir, e contingut dels convenis, les condicions, les funcions i el sistema de finançament per compensar, en part, els serveis prestats.

La secció segona incorpora i redefineix el sistema de garantia de cobertures de cobrament de les rendes arrendatícies dels contractes de lloguer d’habitatges, conegut com a Avalloguer, que fins ara es regulava en el Decret 54/2008, d’11 de març, però que ja estava integrat en el Pla del dret a l’habitatge 2009-2012, mitjançant la disposició addicional primera del Decret 13/2010.

En la tercera secció es defineix i s’incorpora d’aquesta manera al Pla el servei d’assessorament sobre el deute hipotecari conegut com a Ofideute, que ja està en funcionament dins de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, i en alguns ajuntaments amb els quals s’ha signat conveni de col·laboració per apropar aquest servei a la ciutadania. Es tracta d’un servei d’assessorament a les persones propietàries d’habitatges amb risc de perdre’ls a causa d’execucions hipotecàries per manca de pagament. A més, es negocia amb la entitat financera corresponent per tal de trobar fórmules que permetin que el ciutadà reestructuri el deute i no perdi l’habitatge.

La secció quarta regula la composició i el funcionament de les meses de valoració de situacions d’emergència econòmica i social, com a òrgans col·legiats que proposen l’adjudicació d’habitatges destinats a persones en situació d’emergència econòmica i social.

Vist l’acord de la Comissió de Govern Local de Catalunya i el dictamen emès pel Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya;

Per tot això, a proposta del conseller de Territori i Sostenibilitat, d’acord amb el dictamen de la Comissió Jurídica Assessora i d’acord amb el Govern,