Normativa andaluza que actualiza los requisitos técnicos de diseño, calidad y habitabilidad para viviendas protegidas, agilizando además los procedimientos administrativos para obtener su calificación oficial.
De aplicación en Andalucía.
Normativa andaluza que actualiza los requisitos técnicos de diseño, calidad y habitabilidad para viviendas protegidas, agilizando además los procedimientos administrativos para obtener su calificación oficial.
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La Orden de 12 de febrero de 2020 adapta la normativa técnica de diseño aplicable a las viviendas protegidas que se ejecuten en Andalucía y establece medidas para agilizar sus procedimientos de calificación (artículo 1). Para consultar una vivienda concreta, el orden de lectura importa: primero comprueba si el municipio tiene reglas propias de diseño para vivienda libre; después revisa el programa, las superficies, las alturas, la iluminación, los patios y los garajes que correspondan a la intervención. La propia Orden también regula la relación entre calificación y licencia municipal.
Es una norma autonómica de carácter técnico y procedimental. Fija el marco de diseño de las viviendas protegidas en Andalucía y ordena parte de su tramitación. El objeto aparece en el artículo 1, sobre el objeto de la Orden.
El documento se apoya en determinadas Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial aprobadas en 1969 y modificadas en 1981. La Orden de 2020 no remite a todo ese conjunto: el artículo 2 identifica las Ordenanzas 9.ª, 11.ª, 12.ª, 13.ª, 16.ª, 17.ª y 34.ª y dispone que se apliquen con las especificaciones de su Capítulo II. La consulta relaciona la disposición estatal con la adaptación autonómica.
Su ámbito material alcanza a las viviendas protegidas de Andalucía y también a obras de rehabilitación. En estas últimas, cuando las determinaciones sean incompatibles con la intervención o supongan una gran dificultad técnica, la norma les atribuye carácter de recomendación, con la justificación expresa en el proyecto prevista en el artículo 2, sobre las normas técnicas de diseño.
La Orden concentra sus determinaciones en tres bloques. El primero delimita su objeto, aplicación y relación con las reglas municipales. El segundo contiene los requisitos físicos y funcionales de la vivienda protegida: composición, habitaciones, alturas, ascensores, patios, iluminación y garajes. El tercero trata de la calificación y su coordinación con las licencias municipales.
La regla municipal es el primer filtro. Cuando un PGOU u otra ordenanza municipal fija condiciones funcionales y de diseño para viviendas libres, el Capítulo II no se aplica para las licencias o calificaciones en los términos descritos por el artículo 2. La vivienda protegida se rige entonces por los requisitos de la vivienda libre, y la Orden autonómica queda para los parámetros que la regulación municipal no haya dispuesto. No conviene empezar por una tabla de superficies sin haber comprobado antes este cruce.
En rehabilitación, el tipo de intervención cambia la lectura. La compatibilidad con el edificio existente y la dificultad técnica no se presuponen: el artículo 2 las utiliza como condiciones para que las determinaciones tengan carácter de recomendación. Además, el artículo 8.2 permite justificar en el proyecto una reducción de hasta el 20% de las superficies mínimas de las habitaciones cuando concurra esa gran dificultad técnica.
El bloque técnico baja después al diseño de la vivienda. El artículo 3 trata la composición, los programas y las habitaciones. El artículo 4 fija las alturas de la edificación. Los artículos 5, 6 y 7 abordan el ascensor, los patios y la iluminación. El artículo 8 concreta las superficies mínimas. El artículo 9 se ocupa de los garajes.
El último bloque cambia de pregunta. Ya no se centra en cuánto mide una habitación, sino en cómo se articula la calificación de vivienda protegida. El artículo 10 organiza las comunicaciones y el artículo 11 la posible unificación con las licencias municipales. Las disposiciones adicional, transitoria y final completan las reglas de no aplicación, transición y entrada en vigor: adicional, transitoria y final.
El artículo 3, sobre composición, programas y habitaciones permite comprobar primero si el programa funcional encaja con el tipo de vivienda. La composición mínima incluye una habitación capaz para estar, comer y cocinar, un dormitorio y un cuarto de aseo con baño o ducha, lavabo e inodoro. Si la vivienda supera los 70 m² útiles, el mismo artículo contempla al menos dos cuartos de aseo, uno completo y otro con lavabo e inodoro.
Ese artículo también relaciona la superficie útil máxima con el número de dormitorios. Los valores recuperados para uno, dos y tres dormitorios son, respectivamente, 60, 70 y 90 m² útiles. Son cifras ligadas al programa que se esté comprobando, no un límite que pueda trasladarse a cualquier vivienda sin revisar su configuración.
La regulación del artículo 4, sobre la altura de la edificación distingue la altura estructural de la altura libre acabada. La secuencia de comprobación recuperada para la Orden identifica 2,70 m como altura estructural mínima y 2,50 m como altura libre acabada. En vestíbulos, pasillos y aseos se permite 2,20 m; esa reducción también puede extenderse a otras piezas cuando no afecte a más del 30% de su superficie útil.
En edificios plurifamiliares, las dimensiones de los patios se consultan en el artículo 6. La respuesta MCP sitúa en 3 m la dimensión mínima de luces rectas y diámetro, y en 12 m² la superficie mínima indicada para el patio. Antes de utilizar esos valores en una planta, hay que confirmar el tipo de patio y las condiciones municipales que puedan completar el diseño.
El artículo 8, sobre superficies mínimas de las habitaciones es la referencia para dimensionar las piezas. El dormitorio principal debe alcanzar 12 m². Los demás, 8 m² como mínimo. Cuando la cocina es independiente, su superficie mínima es de 7 m². El mismo artículo sitúa en 0,90 m la anchura mínima de los pasillos y contiene las condiciones de las estancias de estar, comer y cocinar. Como ejemplo de aplicación, la secuencia MCP recoge 24 m² para el conjunto E+C+K en una vivienda de tres dormitorios.
La superficie de los huecos se consulta en el artículo 7, sobre iluminación. Para las piezas, salvo baños y aseos, la superficie de iluminación no será inferior al 10% de la superficie útil de la planta. Para la ventilación, la superficie real de apertura puede reducirse hasta el 5%. La excepción de baños y aseos debe mantenerse al trasladar la regla a la memoria.
El artículo 5, sobre la instalación de ascensor en edificios plurifamiliares fija el umbral de tres o más plantas sobre rasante. El propio cruce normativo obliga a leerlo junto con las normas técnicas sobre accesibilidad vigentes en cada momento. Si estas establecen exigencias mayores, la comprobación no se agota en el artículo 5.
Las plazas y la circulación interior se localizan en el artículo 9, sobre garajes. La consulta recuperada fija para las plazas unas dimensiones mínimas libres de obstáculos de 2,50 por 5,00 m. También identifica una anchura mínima de 4,50 m para las calles de circulación y de 4 m para las rampas en la secuencia de comprobación. El valor aplicable debe contrastarse con la ordenanza municipal, que puede establecer condiciones mayores.
El texto se organiza como una ruta de lectura. El Capítulo I responde para qué sirve la Orden. El Capítulo II contiene la parte que se utiliza al revisar el proyecto. El Capítulo III conecta la calificación con las licencias. Las disposiciones finales delimitan la no aplicación, la transición y la entrada en vigor.
Esta secuencia deja trazado qué parte procede de la Orden autonómica y cuál de la regulación municipal o de accesibilidad.
Sí, salvo que sus determinaciones sean incompatibles con la intervención o supongan una gran dificultad técnica. En ese supuesto, deben quedar justificadas en el proyecto y tienen carácter de recomendación, según el artículo 2.
Para licencias o calificaciones, el artículo 2 da prevalencia a las condiciones municipales de diseño de vivienda libre en los municipios que las tengan. La Orden autonómica se mantiene para los parámetros que el municipio no haya regulado.
La respuesta MCP identifica 90 m² útiles como límite para tres dormitorios, dentro de la relación de superficies máximas del artículo 3. La cifra debe leerse junto con el programa y las condiciones municipales aplicables.
El artículo 3 contempla al menos dos cuartos de aseo cuando se superan los 70 m² útiles. Uno debe ser completo y el otro debe contar con lavabo e inodoro.
La comprobación general utiliza 2,50 m de altura libre acabada. En vestíbulos, pasillos y aseos puede reducirse a 2,20 m, y también en otras piezas cuando la reducción no afecte a más del 30% de su superficie útil, según el artículo 4.
El artículo 8 sitúa en 8 m² el mínimo de los dormitorios y exige que al menos uno alcance 12 m². En rehabilitación puede existir una reducción de hasta el 20% si se justifica la gran dificultad técnica prevista en el artículo 8.2.
El artículo 7 establece que los huecos de iluminación no sean inferiores al 10% de la superficie útil de la pieza, salvo baños y aseos. Para ventilación, la superficie real de apertura puede reducirse hasta el 5% de la superficie útil.
El artículo 5 fija el supuesto de edificios plurifamiliares con tres o más plantas sobre rasante. También debe comprobarse la normativa técnica de accesibilidad que el propio artículo menciona, porque puede establecer exigencias mayores.
La respuesta recuperada para el artículo 9 identifica 2,50 por 5,00 m libres de obstáculos como dimensiones mínimas. Las calles de circulación se sitúan en 4,50 m y las rampas en 4 m dentro de la secuencia de comprobación. La ordenanza municipal puede exigir valores superiores.
No. La respuesta MCP indica que esta Orden no establece importes ni plazos temporales generales para la entrega de documentación del técnico. Para los plazos de las calificaciones y la ejecución de obras remite al Reglamento de Viviendas Protegidas de Andalucía.
Empieza por el artículo 2 y por la normativa municipal. Si el PGOU u ordenanza regula el diseño de vivienda libre, esa regulación puede prevalecer. Después completa los parámetros subsidiarios de la Orden de 2020.
Consulta el artículo 2 para determinar si la intervención es una rehabilitación y si existe incompatibilidad o gran dificultad técnica. Después revisa el artículo 8.2. La reducción de hasta el 20% aparece condicionada a la justificación técnica en el proyecto, no como una reducción general aplicable a cualquier reforma.
Relaciona el artículo 3 con el artículo 8. El primero permite comprobar el programa y la superficie útil máxima de 90 m² para tres dormitorios. El segundo sirve para revisar el conjunto estar-comedor-cocina, los dormitorios, la cocina independiente y los pasillos.
Consulta el artículo 5 para el ascensor y contrástalo con las normas técnicas de accesibilidad que el artículo remite. La altura del edificio activa la comprobación del ascensor, pero la respuesta completa depende también de las exigencias de accesibilidad aplicables.
Ve al artículo 9 y comprueba por separado plaza, calle de circulación y rampa. Después contrasta las dimensiones con la ordenanza municipal. La Orden de 2020 aporta mínimos concretos, pero la fuente municipal puede establecer valores mayores.
Lee los artículos 10 y 11. La norma contempla la unificación de la calificación provisional con la licencia de obras y de la calificación definitiva con la licencia de ocupación en los supuestos descritos por ese capítulo. Para los modelos oficiales y las comunicaciones electrónicas, el artículo 10 remite al modelo publicado como Anexo IV del Decreto 161/2018.
La vivienda familiar se entiende en esta Orden a partir de una composición mínima: estar, comer y cocinar, un dormitorio y un aseo. El alojamiento es una categoría diferenciada, con una superficie útil mínima de 25 m², excluidos los servicios comunes, y una relación mínima de 14 m² por persona, según los artículos 3 y 8.
La superficie útil se utiliza para comprobar el programa, las habitaciones, la iluminación y la ventilación. La Orden precisa que una cocina independiente debe alcanzar 7 m² y que los lavaderos quedan fuera de ese cómputo, según el artículo 8. Altura libre, patio, hueco de iluminación, plaza, calle de circulación y rampa se consultan en sus artículos técnicos. No se ha identificado un anexo específico de glosario en los bloques recuperados.
La Orden de 12 de febrero de 2020 combina dos funciones: adapta las reglas técnicas de diseño de determinadas viviendas protegidas en Andalucía y coordina su calificación con las licencias municipales. Para utilizarla, primero se comprueba si existe regulación municipal de vivienda libre y qué tipo de intervención se proyecta. Después se revisan programa y superficies, alturas, patios, iluminación, habitaciones, ascensor y garaje en los artículos 3 a 9. Las rehabilitaciones pueden tener un régimen de recomendación cuando exista incompatibilidad o gran dificultad técnica justificada. Los artículos 10 y 11 cierran la ruta con la documentación y la posible unificación de procedimientos.
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