CAPÍTULO I: Disposiciones generales

Artículo 1. Objeto.. El presente decreto foral tiene por objeto:

1. Regular el informe de evaluación de los edificios que se redactará como consecuencia de la obligación establecida en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana .
2. Favorecer la conservación y rehabilitación del parque de edificios de viviendas y la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, asegurando su seguridad, salubridad y accesibilidad de forma que no supongan riesgos para sus usuarios, no se produzca un deterioro evitable de los edificios y se conozca la eficiencia energética de los edificios.
3. Aprobar el programa de evaluaciones obligatorias en la Comunidad Foral de Navarra.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.

1. Será de aplicación el presente decreto foral a los edificios de tipología residencial colectiva, entendiendo como tal los que cuenten con más de una vivienda, independientemente de que el edificio contenga simultáneamente otros usos. Se asimilarán a esa tipología los edificios destinados a ser ocupados o habitados por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias.
A los efectos del presente decreto foral, además del número de cédulas de habitabilidad vigentes correspondientes al edificio, se considerará el número de viviendas incluidas en el catastro.
2. Quedan excluidas las viviendas unifamiliares, entendiendo por tales las aisladas o adosadas horizontalmente, aun cuando estas últimas pudieran compartir en planta bajo rasante garajes o trasteros mancomunados. En ningún caso se considerarán como viviendas unifamiliares las superpuestas verticalmente, aunque cuenten con accesos independientes.

Artículo 3. Obligatoriedad del informe de evaluación de los edificios.

1. Deben someterse a evaluación los edificios de tipología residencial colectiva que cuenten con una antigüedad igual o superior a 50 años. A estos efectos, la antigüedad de un edificio se acreditará por su fecha de calificación definitiva como vivienda protegida, inscripción en el catastro, en el Registro de la Propiedad, expedición de cédula de habitabilidad, certificado de final de obra o por cualquier otro documento válido en derecho. Si existieran varios documentos acreditativos y no fuera coincidente la antigüedad del edificio, el orden de prelación entre ellos para la determinación de la antigüedad válida a los efectos del presente decreto foral, coincidirá con el de su enumeración en el presente apartado.
2. Todos los proyectos de rehabilitación que se pretendan calificar como rehabilitación protegida y tengan como objetivos la consolidación estructural, la adaptación completa del edificio a la normativa específica sobre accesibilidad universal y diseño para todas las personas o la mejora de la envolvente térmica del edificio, deberán incorporar el informe de evaluación del edificio previa o simultáneamente a la redacción del proyecto.
3. Los ayuntamientos o el departamento competente en materia de vivienda podrán establecer la obligación de efectuar el informe de evaluación de los edificios a aquellos que, aun no habiendo alcanzado la antigüedad, plazo de vigencia de una evaluación previamente efectuada o las condiciones exigidas en el presente decreto foral para haber adquirido la obligación de efectuar el informe de evaluación, presenten evidentes deficiencias estructurales, constructivas o en sus instalaciones que puedan suponer riesgo para las personas, tanto en el interior del edificio como en la vía pública.
4. Quedan exentos de la obligación de evaluación aquellos edificios declarados en ruina, sin perjuicio de las obligaciones que se deriven de dicha declaración.
5. La obligación de someter un edificio a evaluación corresponde a sus propietarios, independientemente del régimen de propiedad al que se sujete el edificio, debiendo encomendar la evaluación a técnicos competentes así como facilitarles el acceso al edificio y a las viviendas y locales en él incluidos.
6. Los propietarios de edificios que no estén obligados a efectuar la evaluación mantienen el deber de su mantenimiento y conservación establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , en la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo , disposiciones técnicas, urbanísticas, sobre patrimonio arquitectónico y cualesquiera otras que así lo exijan.
7. El Departamento competente en materia de vivienda creará una base de datos en la que se registrarán la totalidad de los edificios de la Comunidad Foral, su fecha de construcción y fecha de adquisición de la obligación de efectuar el primer informe de evaluación del edificio o los sucesivos a realizar vencido el periodo de vigencia de las anteriores. Dicha base de datos podrá ser consultada por los ayuntamientos para el cumplimiento de las obligaciones establecidas en la legislación básica estatal y las reguladas por el presente decreto foral.

Artículo 4. Alcance del informe de evaluación.

1. La evaluación comprenderá al edificio completo, tanto a sus elementos comunes como a las viviendas o locales incluidos en el mismo. En el caso de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y que cuenten con varios portales para los que se hayan constituido comunidades de propietarios independientes, podrá efectuarse una evaluación por cada comunidad o portal.
En todos los casos se incluirán todas las plantas, desde la cimentación a la cubierta del edificio, independientemente de que alguna de ellas supere el ámbito del edificio como garajes mancomunados o plantas de uso distinto al residencial.
2. Si el técnico evaluador en su inspección no pudiera acceder a la totalidad de las viviendas o locales, deberá reflejar tal circunstancia en el informe, indicando si supone alguna limitación al contenido técnico del informe y, en su caso, la validez del informe para el conjunto del edificio.
3. La evaluación del edificio contemplará los siguientes aspectos:
1. a) El estado general del edificio, de sus elementos estructurales, constructivos y de las instalaciones que no requieran, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas, constatando las patologías o deficiencias se que puedan apreciar con los sentidos.
  Para el caso de las instalaciones que requieran inspección técnica específica, el técnico que efectúe la evaluación del edificio se limitará a requerir a los propietarios o administradores la presentación de los correspondientes contratos de mantenimiento, boletines, informes u otros documentos que acrediten el cumplimiento las exigencias propias de cada instalación.
  
  No es objeto de la evaluación la detección de vicios o daños ocultos, ni la determinación precisa del origen de las patologías observadas, aunque sí la formulación de un prediagnóstico de sus posibles causas. Si el evaluador, para determinar la gravedad de una o más patologías detectadas, lo considerara necesario, propondrá a los propietarios la elaboración, por el propio evaluador o por técnico distinto, de un informe pericial o técnico que establezca un diagnóstico preciso de los daños, su origen, la forma de subsanarlos y la necesidad, en su caso, de redacción de un proyecto de rehabilitación.
2. b) El grado de accesibilidad del edificio y enumeración de los elementos que incumplen lo dispuesto en el código técnico de la edificación, DB SUA, y normativa de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad. Si el edificio fuera técnicamente inaccesible, se determinará si el edificio puede mejorar sus condiciones de accesibilidad mediante ajustes razonables que no supongan una carga desproporcionada en los términos establecidos en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas . Si el edificio es susceptible de realizar ajustes razonables, se indicarán éstos en el informe.
3. c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente. Si el edificio ya cuenta con un certificado de eficiencia energética válido sin que haya habido variaciones en las características energéticas del edificio o sus instalaciones, bastará con adjuntar dicho certificado; en caso contrario, deberá efectuarse nueva certificación.