Artículo 5. Técnicos evaluadores.

Al tratarse de edificios de viviendas considerados en su conjunto, excluidas las instalaciones que requieren inspección técnica específica, el informe de evaluación de los edificios lo redactará técnico con la titulación de arquitecto, o titulados que ejerzan la profesión de arquitecto técnico, sin perjuicio de lo que pudiera determinar la normativa básica del Estado en materia de competencias profesionales, y que garantice la independencia, imparcialidad y objetividad del informe. Estos requisitos se exigirán igualmente a las entidades de control de calidad de la edificación u otras sociedades que pudieran redactar el informe que en todos los casos irá firmado por un técnico competente.

Artículo 6. Informe de evaluación de los edificios.

1. 1. El resultado de la evaluación se reflejará en el correspondiente informe emitido por el técnico competente que la ha efectuado, y en él se identificarán y describirán las características generales del edificio, su estado general según lo dispuesto en el artículo 4.3 del presente decreto foral, las deficiencias observadas, su calificación así como su carácter local o general, el plazo para subsanarlas y la calificación final del edificio según las deficiencias observadas, en los términos que contiene el presente decreto foral.
2. 2. El informe de evaluación del edificio se elaborará mediante la aplicación informática creada por el departamento competente en materia de vivienda, según el modelo normalizado que se determine.

Artículo 7. Calificación de deficiencias y patologías.

Las deficiencias observadas en la evaluación y las patologías que se aprecien como consecuencia del transcurso del tiempo u otras causas y que se reflejan en el informe, se calificarán en función de su importancia y extensión, según los siguientes criterios:

1. 1. Por la importancia de la patología o deficiencia:
   1. a) Deficiencias muy graves. Son las que, por su importancia, comprometen la estabilidad del elemento constructivo que las presenta y suponen la inestabilidad del edificio en su conjunto o un peligro para sus moradores o viandantes y deben subsanarse de manera inmediata.

      El informe deberá incluir las medidas a adoptar para la subsanación definitiva de las deficiencias y plazo para acometerlas, y, en su caso, las medidas provisionales y urgentes que permitan garantizar la estabilidad del elemento en el tiempo de elaboración del informe detallado de las patologías, sus orígenes, el proyecto correspondiente de reparación, y la ejecución de las obras necesarias.

   2. b) Deficiencias graves. Son las que, sin representar un peligro inmediato para la estabilidad del edificio ni riesgo para la seguridad de moradores o viandantes, deben subsanarse en el plazo que el propio informe establece. La necesidad de su subsanación se derivará de la importancia de la deficiencia en sí misma, porque su previsible evolución, aun no siendo grave, se estime que derivará en muy grave en un plazo inferior a un año o bien porque se prevea que su permanencia provocaría un deterioro progresivo del elemento que la soporta, conduciéndole a una situación de grave inestabilidad o salubridad, dentro del periodo de vigencia de la evaluación.

      En relación con las instalaciones que requieran por su normativa específica inspección y/o mantenimiento, se considerará como deficiencia grave la ausencia de dichos controles obligatorios dentro de los plazos que la normativa sectorial imponga.

      Se entenderán igualmente como deficiencias graves las que provocan que la circulación por los elementos comunes del edificio suponga riesgo para los usuarios del edificio sufran o no discapacidad.

   3. c) Deficiencias leves. Son aquellas cuya importancia o evolución prevista no permiten calificarlas como graves o muy graves, pero cuya resolución resulta necesaria para un adecuado mantenimiento del edificio evitando su progresivo deterioro.
2. 2. Por la extensión de las patologías o deficiencias, se calificarán como:
   1. a) Generalizadas. Independientemente de su gravedad, se considerarán como generalizadas las deficiencias que afecten a más del 50 % de la superficie del elemento constructivo considerado: fachada, cubierta, escalera, carpinterías, etc. excepto si dicho elemento es singular y de escasa relevancia en el conjunto del edificio.
   2. b) Localizadas. Serán las deficiencias que afectan a menos del 50 % de la superficie del elemento que las soporta o que, aun afectando a un porcentaje mayor o incluso a la totalidad del elemento, la relevancia de éste sobre el conjunto del edificio es escasa.

Artículo 8. Calificación del edificio.

Según el número, gravedad y extensión de las deficiencias reflejadas en el informe, el conjunto del edificio se calificará como apto, apto con deficiencias leves, no apto provisionalmente o no apto:

1. a) Se calificará el edificio como “apto” si no presenta ninguna deficiencia que deba ser reseñada en el informe.
2. b) El edificio será “apto con deficiencias leves” aquel que presente ese tipo de deficiencias y, por afectar exclusivamente al mantenimiento del edificio, puedan ser subsanadas a lo largo del periodo de vigencia del informe de evaluación del edificio.
3. c) Será “no apto provisionalmente” el edificio en cuyo informe de evaluación se incluyan deficiencias graves para cuya subsanación se haya establecido un plazo improrrogable inferior a un año en el propio informe y dichas deficiencias no representen peligro para los usuarios del edificio o los viandantes.

   La condición de apto o apto con deficiencias leves se alcanzará cuando, subsanadas las deficiencias en el plazo establecido y tras nueva evaluación limitada a las deficiencias recogidas en el informe inicial, se certifique que se han efectuado las reparaciones exigidas.

4. d) Se calificará como “no apto” el edificio con deficiencias muy graves. Igualmente resultará no apto el que cuente con deficiencias graves para cuya subsanación sea preciso un plazo superior a un año. Transcurrido el plazo establecido en el informe para la subsanación de las deficiencias, deberá someterse a nuevo informe de evaluación.