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Título I. Disposiciones generales

Artículo 1.- Objeto de la Ordenanza, normativa aplicable y definiciones.
  1. 1. Se regula en esta Ordenanza, de acuerdo con la normativa vigente en materia de inspecciones de edificaciones reflejada en los artículos 110 de la Ley 5/1999, de 8 de Abril, de Urbanismo de Castilla y León, artículos 315 a 318 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCyL) que la desarrolla, la obligación de los propietarios de construcciones y edificaciones incluidos en el ámbito del término municipal de Salamanca, de efectuar una inspección periódica dirigida a evaluar y verificar, con carácter general, el estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética y del cumplimiento de los deberes de uso, dotación de servicios, así como de las condiciones que marque, en su caso, la normativa aplicable a cada tipo de edificio, señalados en el artículo 315 del RUCyL y determinar las obras y trabajos necesarios para su cumplimiento.
  2. 2. La Inspección Técnica de Edificios se configura como una medida de control del cumplimiento del deber de conservación teniendo como finalidad el conocimiento de las deficiencias existentes y de las actuaciones que sean necesarias para mantener o reponer, si se hubieran perdido o deteriorado, las condiciones de seguridad, salubridad, ornato público, accesibilidad y habitabilidad.
  3. 3. El Ayuntamiento de Salamanca podrá requerir a los propietarios de las edificaciones la presentación de la Inspección Técnica de Edificios ante la constatación del deficiente estado de conservación del edificio, independientemente del plazo establecido con carácter general en la presente Ordenanza.
  4. 4. A efectos de la presente Ordenanza se establecen las siguientes definiciones:
    1. a) Calificación de la deficiencia. Valoración de los daños o lesiones observados en el elemento inspeccionado.

      Despreciable: Aquella lesión, síntoma o anomalía que por su naturaleza e intensidad, no presupone la existencia de un riesgo claro o con dudas razonables para la seguridad o salubridad del inmueble inspeccionado.

      Leve: Cuando los daños y lesiones observados, por su naturaleza e intensidad, permitan enjuiciar la existencia de dudas razonables respecto a la seguridad del elemento inspeccionado y, a su vez, entrañen un cierto riesgo de alcance a otros elementos constructivos, todo ello como consecuencia de un proceso de deterioro en fase inicial.

      Grave: Se asigna este grado los daños y lesiones que, además de implicar dudas respecto de la seguridad del elemento inspeccionado, plantean al técnico inspector, supuestos razonables de generar un riesgo que pueda afectar a otros elementos constructivos, tanto en su nivel de seguridad como aptitud al servicio, todo ello en el marco de un proceso de deterioro en fase de progresión. Se incluye en esta categoría cuando los daños y lesiones detectados en el elemento inspeccionado menoscaben a las condiciones exigibles de ornato público y habitabilidad.

      Muy grave Tiene esta consideración cuando los daños y lesiones observados conciernen a un estado muy avanzado o final del proceso de deterioro del elemento inspeccionado, que puedan suponer un riesgo cierto de causar perjuicio a terceros, sean viandantes, usuarios o construcciones colindantes, por disminuir considerablemente el umbral mínimo de seguridad y salubridad del inmueble, pudiendo dar lugar al desprendimiento de materiales y elementos, asientos de cimentación, filtraciones, problemas higiénico-sanitarios u otra adversidad.

    2. b) Edificio. Inmueble que puede estar formado por una o varias unidades mínimas de inspección y que comparten elementos funcionales indivisibles o instalaciones.
    3. c) Edificio calificado como fuera de ordenación: Edificio que siendo anterior a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulta disconforme con las determinaciones de los mismos, y es declarado fuera de ordenación de forma expresa por el instrumento de planeamiento urbanístico que establece la ordenación detallada.
    4. d) Edificio calificado como disconforme con el planeamiento: Edificio que siendo anterior a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulta disconforme con las determinaciones de los mismos, y no es declarado fuera de ordenación de forma expresa.
    5. e) Nivel de incidencia. Frecuencia y/o intensidad de los daños o lesiones observados en el elemento inspeccionado, sea único o repetitivo en el edificio:

      Puntual. Cuando la deficiencia detectada se localiza de forma aislada en el elemento inspeccionado.

      Baja. Los daños y lesiones observados en el elemento inspeccionado se presentan con escasa relevancia en el conjunto del elemento constructivo.

      Alta. Los daños y lesiones observados en el elemento inspeccionado se manifiestan de manera significativa en el conjunto del elemento constructivo.

      Generalizada. Los daños y lesiones observados afectan a la totalidad del elemento inspeccionado.

    6. f) Recinto: Local accesible del edificio limitado por cerramientos, particiones o cualquier otro elemento separador, pudiendo tener carácter de habitable, no habitable o de instalaciones.
    7. g) Rehabilitación integral o total: Conjunto de las actuaciones y obras que se han llevado a cabo en todas las unidades constructivas del edificio para su adecuación a las condiciones exigibles por la normativa urbanística, de edificación y sectorial vigente en el momento de su ejecución y que permiten su equiparación a uno de nueva planta.
    8. h) Técnico inspector: Técnico competente con atribuciones legales para proyectar o dirigir las obras de cada tipo de edificio, o para dirigir la ejecución de dichas obras, según se establece en la Ley de Ordenación de la Edificación.
    9. i) Unidad mínima de inspección: Cuerpo constructivo único que posee autonomía en sus elementos estructurales, funcionales y redes de instalaciones, todo ello con independencia de su distribución espacial, situación registral, catastral o reseña postal, y que puede acoger una comunidad y/o agrupación de comunidades total o parcial.
  5. 5. Para la realización de la inspección técnica se tendrá en cuenta la normativa vigente en la fecha de la inspección, salvo para los aspectos respecto de los cuales no sea legalmente exigible la adaptación de los edificios y construcciones a la normativa en vigor y que no afecten a las condiciones de seguridad.
Artículo 2.- Ámbito de aplicación.
  1. 1. La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es obligatoria para toda clase de edificios cuyo uso principal este comprendido dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación.
  2. 2. Tanto los edificios calificados como “fuera de ordenación” como los “disconformes con el planeamiento”, así como los edificios construidos sin licencia o que no se ajusten a la misma, están sujetos a la ITE, sin que su realización altere la situación jurídica y urbanística del edificio inspeccionado.
Artículo 3.- Deberes de uso, dotación de servicios y conservación.
  1. 1. Deber de uso: Los propietarios de bienes inmuebles deben destinarlos a los usos que no estén prohibidos por la normativa urbanística ni demás normas aplicables. A tal efecto se entienden como usos prohibidos tanto los expresamente excluidos como aquéllos que por cualquier motivo resulten incompatibles con las normas citadas.
  2. 2. Deber de dotación de servicios: Los propietarios de bienes inmuebles deben dotarlos de los servicios necesarios en función de los usos señalados por la normativa urbanística y sectorial, según lo señalado en el artículo 16 del RUCyL, siendo estos servicios los legalmente exigibles en el momento de concesión de la licencia municipal que verifique el cumplimiento de la normativa urbanística y sectorial vigente en dicho momento, salvo imposición de adaptación por exigencia de normativa sectorial o por afección a las condiciones de seguridad.
  3. 3. Deber de conservación: Los propietarios de bienes inmuebles deben mantenerlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público, accesibilidad y habitabilidad según su destino, de acuerdo con las definiciones contenidas en el Artículo 19 del RUCyL, a cuyo efecto realizarán los trabajos precisos para conservar o reparar dichas condiciones, si se hubieran perdido o deteriorado, y las obras adicionales de conservación que se impongan por motivos de interés general, mediante el procedimiento de orden de ejecución regulado en los artículos 319 a 322 del RUCyL.
  4. 4. El cumplimiento de las obligaciones reguladas en esta Ordenanza se entiende sin perjuicio del restante régimen jurídico ordinario de los deberes de uso, dotación de servicios y conservación establecida en la normativa urbanística y sectorial vigente y de las facultades de inspección urbanística del Ayuntamiento de Salamanca.
Artículo 4.- Condiciones adecuadas del deber de conservación.
  1. 1. Las condiciones adecuadas de conservación de seguridad que un edificio debe reunir son las que aseguran la estabilidad y la consolidación estructural del inmueble y la seguridad de sus usuarios y de la población, en concreto:
    1. a) Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, las fachadas exteriores, interiores o medianeras, u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
    2. b) Seguridad y estabilidad en sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como cubiertas, azoteas, voladizos, antenas, marquesinas, chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado y demás elementos susceptibles de desprendimiento.
    3. c) Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de las fachadas, cubierta o del terreno que puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados, pudiendo afectar a la habitabilidad o uso del edificio.
    4. d) La seguridad en caso de incendio, de forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
    5. e) La seguridad de utilización, de forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
  2. 2. Las condiciones adecuadas relativas a la salubridad que debe reunir el edificio son las que aseguran la salud de sus usuarios y de la población, que se concretan en la estanqueidad y el buen funcionamiento de las redes generales de fontanería y saneamiento, de forma que no se produzcan fugas que afecten a las características higiénicas y sanitarias del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados del punto anterior.
  3. 3. Las condiciones adecuadas referidas al ornato público que debe reunir el edificio son el conjunto de características estéticas del edificio y de su entorno que satisfacen las exigencias de dignidad de sus usuarios y de la sociedad. En edificios catalogados, se entiende que las condiciones relativas al ornato son el conjunto de características estéticas derivadas de su grado de protección. A tal efecto, la ITE, tanto en edificios catalogados como no catalogados, considerará las condiciones de imagen exterior del edificio, revocos y acabados, elementos decorativos, carteles y tendido de instalaciones vistas por fachadas, debiéndose proponer soluciones que mejoren la calidad estética del edificio y, en su caso, recuperen las condiciones estéticas alteradas en anteriores operaciones.
  4. 4. Las condiciones adecuadas referentes a la accesibilidad que debe reunir el edificio son el conjunto de características de diseño, calidad del edificio y de los espacios urbanos que permitan su utilización por todas las personas, independientemente de sus capacidades técnicas, cognitivas o físicas.
  5. 5. Las condiciones adecuadas concernientes a la habitabilidad que debe reunir el edificio son el conjunto de las características de diseño, calidad de las viviendas y de los lugares de trabajo y estancia, de los edificios donde se sitúan y de su entorno, que satisfacen las exigencias de calidad de vida sus usuarios y de la sociedad.
Artículo 5.- Plazos y edificios sujetos a inspección técnica.
  1. 1. La primera inspección técnica deberá realizarse dentro del año natural siguiente a aquél en que el edificio cumpla cuarenta años desde la fecha de la terminación de su construcción o de las intervenciones de rehabilitación integral o total conforme a la legislación sobre ordenación de la edificación.
  2. 2. Una vez realizada la primera inspección, los edificios se someterán a sucesivas inspecciones periódicas, dentro del año natural siguiente a aquél en que cumplan diez años desde la anterior inspección.
  3. 3. A efectos del cómputo como fecha de terminación del edificio, se considerará por orden de preferencia la siguiente:
    1. 1ª. La que figure en el certificado final de obra.
    2. 2ª. La que conste en el acta de recepción de la obra.
    3. 3ª. La fecha de notificación de la licencia de primera ocupación o utilización.
    4. 4ª. La fecha que figure en la ficha catastral del edificio.
    5. 5ª. Cualquier otra fecha documentada que indique la terminación de las obras.

      En ausencia de tales documentos se tomará como fecha de terminación de la edificación la que resulte de cualquier dato que, salvo prueba en contrario, permita al Ayuntamiento determinar la fecha de terminación.

  4. 4. Para facilitar el cumplimiento de este deber, de acuerdo con lo señalado en el artículo 11 de esta Ordenanza, se utilizará el Registro de edificios sujetos a inspección, pudiendo el Ayuntamiento exponerlo en su página web municipal, enviar comunicaciones a los propietarios y comunidades afectadas y anunciar en uno de los diarios de mayor difusión dentro del municipio los plazos de inspección técnica establecidos en los párrafos anteriores, informando el lugar de consulta de los edificios obligados a realizar la inspección técnica.
  5. 5. La exposición al público del registro de edificios sujetos a la inspección técnica, mediante cualquiera de los anuncios así realizados, tiene la consideración de notificación para los interesados, obligándoles a realizar la correspondiente inspección dentro de los plazos señalados.
  6. 6. En los supuestos contemplados en el artículo 1 apartado 3, el Ayuntamiento de Salamanca determinará el plazo para la realización de la inspección técnica de Edificios y la presentación del Certificado e informe anexo correspondiente, en función de la urgencia y gravedad del estado del edificio. En el caso de no presentación de la inspección requerida, se estará a lo dispuesto en el artículo 13.