Ley de Costas (22/1988)

La Ley de Costas regula la determinación, protección, utilización y policía del dominio público marítimo-terrestre, con atención especial a la ribera del mar (artículo 1). Para analizar una parcela, una obra o una instalación en el litoral, la primera pregunta no es qué parámetro urbanístico tiene: es dónde queda respecto del deslinde y de las distintas zonas de afección. La ley separa el dominio público, las servidumbres de tránsito, protección y acceso al mar, y la zona de influencia. Cada una tiene un régimen distinto.

¿Qué es la Ley de Costas?

La Ley 22/1988 es la norma estatal que ordena el dominio público marítimo-terrestre y establece las condiciones para utilizarlo o intervenir en los terrenos colindantes. También fija los fines de la actuación administrativa: conservar esos bienes, garantizar su uso público, ordenar su utilización racional y mantener la calidad de las aguas y de la ribera del mar (artículo 2).

El ámbito material parte de los bienes que el artículo 3 integra en el dominio público: ribera del mar, playas, mar territorial, aguas interiores y determinados recursos naturales. La norma también extiende limitaciones y servidumbres a terrenos colindantes privados, según el artículo 21.1.

La propiedad privada no equivale a libertad edificatoria si el terreno está dentro de una servidumbre. El límite condiciona el análisis. Antes de estudiar el uso o la solución constructiva, conviene identificar el deslinde, medir las franjas afectadas y comprobar el título administrativo cuando el uso no sea común.

¿Qué regula la Ley de Costas?

La ley organiza qué bienes están protegidos, qué usos admite cada zona y qué Administración interviene. Su estructura evita mezclar delimitación demanial, prohibición de uso y autorización.

El Título I trata de los bienes de dominio público marítimo-terrestre. Su Capítulo I los clasifica y define a partir del artículo 3. Los capítulos posteriores se ocupan del deslinde y de la afectación o desafectación. Para una parcela colindante, el deslinde es el dato de partida: el artículo 12 sitúa la comprobación de ese límite.

El Título II regula las limitaciones de la propiedad sobre los terrenos contiguos a la ribera del mar. Su Capítulo I contiene las disposiciones generales y el resto desarrolla las servidumbres de protección, tránsito y acceso al mar. La ley las considera imprescriptibles en los terrenos colindantes, según el artículo 21. El momento de referencia importa. También importa el suelo existente y la zona de la actuación.

El Título III regula la utilización del dominio público. Incluye proyectos, obras, autorizaciones y concesiones. El artículo 31 distingue el uso común de los usos que por su intensidad, peligrosidad, rentabilidad o necesidad de obras requieren título. El artículo 44 pide adaptar los proyectos al entorno y evaluar el cambio climático y, si procede, la dinámica litoral.

Los títulos IV y V completan el régimen económico y sancionador. El primero trata del canon por ocupación o aprovechamiento del dominio público en el artículo 84. El segundo clasifica infracciones y sanciones. El artículo 90 incluye las obras no autorizadas y la interrupción del tránsito entre las infracciones graves. La restitución se desarrolla en el artículo 100.

Principales temas regulados

Dominio público marítimo-terrestre y deslinde

El artículo 3 define la base física del régimen. Entre sus términos aparecen la zona marítimo-terrestre, las playas, las dunas y otros espacios vinculados al movimiento del mar y de las mareas. Las playas incluyen depósitos de materiales sueltos, escarpes, bermas y dunas hasta el límite necesario para la estabilidad de la playa y la defensa de la costa. El artículo 4 añade otros bienes que integran el dominio público.

La consulta profesional empieza con el deslinde. Si no se sabe si la finca invade el dominio público o dónde está su límite, las distancias de las servidumbres se medirán sobre una base equivocada. La ley regula el deslinde en el artículo 12. Para inscribir una finca colindante, el artículo 15 vincula la operación a una certificación administrativa que acredite que no invade el dominio público. Si no existe deslinde aprobado, consulta la disposición transitoria séptima. Sin ese dato, no cierres la medición.

Servidumbre de protección

La servidumbre de protección recae sobre una franja de terrenos privados contiguos al dominio público. La anchura general es de 100 metros, medida desde el límite interior de la ribera del mar, conforme al artículo 23.1. El mismo artículo contempla variaciones: puede ampliarse hasta 200 metros y reducirse hasta un mínimo de 20 metros en márgenes de ríos sensibles a las mareas, según sus apartados 2 y 3. La anchura depende del supuesto.

El artículo 25.1 enumera usos prohibidos, como las edificaciones residenciales, los tendidos aéreos de alta tensión, los vertidos y la publicidad mediante carteles o vallas, salvo excepciones reglamentarias. El apartado 2 reserva los usos permitidos a obras e instalaciones que no puedan ubicarse en otro lugar o que presten servicios necesarios para el dominio público.

Tránsito, acceso al mar e influencia litoral

La servidumbre de tránsito ocupa 6 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. Puede ampliarse hasta 20 metros en lugares difíciles o peligrosos, según el artículo 27.1 y 27.2. Debe permanecer expedita para el paso público peatonal y los vehículos de vigilancia y salvamento. La franja tiene una función concreta. El artículo 27.3 limita las construcciones.

La servidumbre de acceso al mar tiene una comprobación propia. El artículo 28 exige asegurar el acceso público y gratuito. En zonas urbanas, los accesos rodados deben separarse como máximo 500 metros y los peatonales como máximo 200 metros. Las obras que interrumpan un acceso deben acompañarse de una solución alternativa análoga.

Fuera de esas franjas, la zona de influencia afecta a la ordenación territorial y urbanística. El artículo 30.1 fija una anchura mínima de 500 metros desde la ribera del mar y orienta la ordenación a evitar pantallas arquitectónicas o acumulaciones de volumen. También establece que la densidad de edificación no puede superar la media del suelo urbanizable del municipio. Es un criterio de planeamiento, no un retranqueo que pueda aplicarse de forma aislada a cualquier parcela.

Uso del dominio público, obras y títulos administrativos

El uso común del dominio público es libre, público y gratuito cuando se ajusta a su naturaleza y no requiere obras ni instalaciones, según el artículo 31.1. Pasear, bañarse, navegar o pescar son los ejemplos citados en la respuesta normativa del proyecto. Cuando el uso implica una intensidad especial, rentabilidad, peligrosidad o ejecución de obras, el artículo 31.2 conduce a un título administrativo: reserva, adscripción, autorización o concesión.

En el dominio público están prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación, conforme al artículo 49.4. La consulta continúa con el régimen de uso, el título que proceda y las condiciones del proyecto. El artículo 44 sitúa en los proyectos la adaptación al entorno, la evaluación de los efectos del cambio climático y, en actuaciones en el mar, el estudio de la dinámica litoral.

Aspectos clave para una consulta técnica

El orden de comprobación evita aplicar una distancia o una prohibición antes de conocer la zona afectada. Para una actuación litoral, la secuencia es esta:

1. Comprueba el deslinde aprobado y el límite del dominio público marítimo-terrestre, conforme al artículo 12.
2. Verifica, si procede, la certificación administrativa para una finca colindante, según el artículo 15.
3. Mide la servidumbre de tránsito: 6 metros con carácter general y hasta 20 metros en los supuestos del artículo 27.2.
4. Delimita la servidumbre de protección y contrasta su anchura con el artículo 23, incluidas sus variaciones.
5. Comprueba los usos prohibidos y los usos excepcionales de la servidumbre de protección en el artículo 25.
6. Revisa los accesos al mar y las separaciones máximas previstas en el artículo 28.
7. Si la actuación requiere obras o instalaciones en el dominio público, identifica el título administrativo del artículo 31.
8. Comprueba en el artículo 44 las exigencias del proyecto, incluido el cambio climático y, cuando corresponda, la dinámica litoral.

¿Cómo consultar e interpretar la Ley de Costas?

Navega por la ley de lo espacial a lo material. Primero localiza el bien y el deslinde en el Título I. Después identifica la servidumbre o zona de influencia del Título II. Solo entonces consulta el régimen de uso del Título III.

Los artículos 3, 12 y 15 fijan la situación del terreno. Los artículos 23, 25, 27, 28 y 30 describen las zonas de afección. Los artículos 31 y 44 responden al uso y al proyecto. Si la actuación ya ocupa el dominio público, los artículos 76 y 78 localizan las condiciones de los títulos y el artículo 79 la caducidad.

Preguntas frecuentes sobre la Ley de Costas

¿La servidumbre de protección siempre mide 100 metros?

No en todos los casos. La anchura general es de 100 metros, pero el artículo 23 contempla ampliaciones hasta 200 metros y reducciones en supuestos concretos, con un mínimo de 20 metros en márgenes de ríos sensibles a las mareas. También deben revisarse las situaciones de suelo urbano que la disposición transitoria tercera trata específicamente.

¿Puedo construir una vivienda en la servidumbre de protección?

El artículo 25.1 incluye las edificaciones destinadas a residencia o habitación entre los usos prohibidos en la servidumbre de protección. Para una edificación existente y contraria a la ley, la disposición transitoria cuarta permite determinadas obras de reparación, mejora, consolidación y modernización si no aumentan volumen, altura ni superficie. La misma disposición vincula esas obras a una declaración responsable y a las condiciones de eficiencia energética y ahorro de agua que recoge su apartado 3.

¿Qué debe quedar libre en la servidumbre de tránsito?

La franja debe permanecer permanentemente expedita para el paso público peatonal y para vehículos de vigilancia y salvamento. El artículo 27 fija 6 metros con carácter general y permite ampliar la franja hasta 20 metros en lugares difíciles o peligrosos.

¿Qué usos están prohibidos en la servidumbre de protección?

El artículo 25.1 prohíbe, entre otros, las edificaciones residenciales, los tendidos aéreos de alta tensión, los vertidos de residuos, escombros y aguas residuales sin depurar, y la publicidad mediante carteles o vallas, salvo las excepciones reglamentarias que correspondan.

¿Qué separación deben tener los accesos al mar en suelo urbano?

El artículo 28.2 fija una separación máxima de 500 metros para los accesos rodados y de 200 metros para los peatonales en zonas urbanas. Si una obra interrumpe un acceso, el apartado 4 exige revisar la solución alternativa análoga prevista por la norma.

¿Qué es la zona de influencia?

Es la franja mínima de 500 metros desde la ribera del mar que el artículo 30.1 incorpora a la ordenación territorial y urbanística. Su finalidad es evitar pantallas arquitectónicas y acumulaciones de volúmenes. La densidad de edificación no puede superar la media del suelo urbanizable del municipio.

¿Cuándo necesito un título administrativo para usar el dominio público?

El uso común acorde con la naturaleza del dominio público es libre, público y gratuito cuando no requiere obras ni instalaciones, según el artículo 31.1. Los usos que impliquen intensidad, peligrosidad, rentabilidad o ejecución de obras requieren el título administrativo que corresponda conforme al artículo 31.2.

Consultas habituales y casos de uso

Quiero reformar un edificio existente dentro de la servidumbre

Empieza por identificar la zona y el régimen transitorio que corresponda. La disposición transitoria cuarta permite determinadas obras en edificaciones existentes contrarias a la ley, con los límites de volumen, altura y superficie que recoge su apartado 2.c. La documentación energética y de ahorro de agua se consulta en el apartado 3. No traslades este régimen a una obra nueva sin comprobar antes el supuesto normativo.

Quiero saber si una parcela invade el dominio público

La consulta se inicia con el deslinde del artículo 12. Si se trata de una finca colindante cuya inscripción está en juego, revisa también el artículo 15 y la certificación administrativa. Solo después tiene sentido medir las servidumbres y analizar los usos.

Quiero comprobar si una instalación puede ocupar la playa

Primero distingue uso común y uso sujeto a título. El artículo 31.2 dirige la consulta a la reserva, adscripción, autorización o concesión que pueda corresponder. Después revisa el artículo 44 para las condiciones del proyecto y las evaluaciones asociadas.

El planeamiento prevé una actuación cerca de la costa

Comprueba la zona de influencia del artículo 30 y la servidumbre de protección del artículo 23. En Andalucía, el artículo 35 de la LISTA remite la ordenación del espacio litoral a la legislación específica de costas. Su disposición transitoria quinta somete las edificaciones en el dominio público y sus servidumbres a la legislación de costas. En Sevilla, el artículo 9.5.3 del PGOU remite a la Ley 22/1988 y a su Reglamento. Esa remisión afecta a licencias y autorizaciones.

Conceptos clave de la Ley de Costas

El dominio público marítimo-terrestre comprende los bienes definidos en el artículo 3, entre ellos la ribera del mar, las playas, las aguas interiores y determinados recursos naturales. La zona marítimo-terrestre, la berma, la duna, la marisma, el marjal, el estero y la albufera tienen definiciones propias en el artículo 3.4. Cada término ayuda a interpretar el límite protegido.

La servidumbre de protección condiciona los terrenos privados colindantes. La de tránsito preserva el paso público y la de acceso al mar garantiza la conexión con la ribera. La zona de influencia lleva la protección a la ordenación urbanística. El deslinde separa el dominio público de los terrenos colindantes.

El uso común se ajusta a la naturaleza del dominio público sin obras ni instalaciones. El uso especial o privativo requiere examinar el título administrativo y sus condiciones. El proyecto litoral se interpreta con el artículo 44 cuando debe valorar entorno, cambio climático, dinámica litoral y cumplimiento de la ley.

Resumen

La Ley de Costas no se consulta empezando por la licencia o por el parámetro urbanístico. Primero se determina el dominio público marítimo-terrestre y su deslinde. Después se identifican las servidumbres y la zona de influencia. El artículo 23 sitúa la anchura general de protección en 100 metros, el artículo 27 fija 6 metros para el tránsito con posibles ampliaciones y el artículo 30 establece una zona de influencia mínima de 500 metros.

Con esa delimitación, los artículos 25 y 31 permiten estudiar los usos, prohibiciones y títulos administrativos. El artículo 44 orienta la revisión del proyecto y el Título V permite localizar el régimen de infracciones. La ley también se cruza con el planeamiento y con la normativa territorial autonómica, pero esas remisiones no sustituyen la comprobación concreta de la zona afectada.

Qué aporta frente al top 5: organiza la consulta por deslinde, zonas de afección, uso y proyecto, y conecta cada paso con los artículos de la Ley de Costas y con sus remisiones al planeamiento de Sevilla y a la normativa litoral andaluza.