Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo 69. Esferas de actuación pública y privada.

Corresponderá a la administración pública la dirección y el control de la ejecución del planeamiento urbanístico. La actividad de ejecución corresponderá a las administraciones públicas o a la iniciativa privada según el sistema de gestión que se determine y de conformidad con lo establecido en la presente ley.

Artículo 70. Presupuestos y modalidades de la ejecución.

1. La ejecución del planeamiento requiere la aprobación del instrumento de ordenación más detallado exigible según la clase de suelo de que se trate.
2. La ejecución del planeamiento se ha de efectuar mediante el desarrollo de la actuación urbanística que corresponda entre las establecidas en el artículo 23 de la presente ley.

Artículo 71. Instrumentos de la ejecución.

1. La ejecución material de las actuaciones se llevará a cabo mediante proyectos de urbanización y proyectos de dotación de servicios o de obras ordinarias.
2. Los proyectos de urbanización tendrán por objeto el desarrollo integral de las obras de urbanización derivadas de las determinaciones de la ordenación detallada definida por los instrumentos de planeamiento y:
   1. No podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo y de la edificación.
   2. Detallarán y programarán las obras que comprendan con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por personal técnico competente distinto de la persona autora del proyecto.
   3. No podrán modificar las previsiones del instrumento de planeamiento que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras.
   4. Respetarán las condiciones de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas reguladas en la legislación sectorial.

   Los ayuntamientos aprobarán inicial y definitivamente los proyectos de urbanización siguiendo la tramitación establecida en el artículo 79.4 de la presente ley. Una vez aprobado inicialmente el proyecto, se solicitará un informe a los organismos públicos y se establecerá un plazo de un mes para que las empresas de suministro de servicios afectadas se pronuncien sobre el proyecto.

   Las personas promotoras de urbanizaciones de iniciativa particular constituirán, antes del comienzo de las obras, las garantías exigidas reglamentariamente, que en defecto de regulación expresa serán del 6 % del presupuesto de las obras.

3. Los proyectos de dotación de servicios o de obras ordinarias tendrán por objeto el desarrollo de aspectos parciales para la ejecución de algún servicio individualizado de la urbanización como complemento de los proyectos de edificación o rehabilitación. Se regirán por lo que se dispone en la legislación de régimen local y estarán sujetos a las limitaciones establecidas para los proyectos de urbanización.
4. Los proyectos a los que se refieren los dos apartados anteriores resolverán las conexiones de los servicios que se implanten con los generales preexistentes y justificarán que estos tienen la dotación o la capacidad suficiente.

Artículo 72. Ámbitos de las actuaciones.

1. Los ámbitos de ordenación de las actuaciones aisladas y edificatorias se identificarán en el correspondiente planeamiento y su ejecución se establecerá en los acuerdos aprobatorios de las propias actuaciones.
2. El ámbito de las actuaciones urbanísticas que se lleven a cabo mediante unidades de actuación, de conformidad con lo previsto en el artículo 23 de la presente ley, se ha de delimitar de manera que estas unidades permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad de la superficie en función del resultado del correspondiente informe de sostenibilidad económica.
3. No se podrán delimitar unidades de actuación inmediatas a terrenos de cesión obligatoria y gratuita sin incluir en estas la parte correspondiente de los terrenos indicados, ni definir unidades de actuación dentro de un mismo sector de suelo urbanizable entre las que haya diferencias de aprovechamiento urbanístico superiores al 15 %.
4. Los ámbitos de las unidades de actuación podrán ser definidos por los planes generales, planes de ordenación detallada, planes parciales y planes especiales, así como por el procedimiento de delimitación regulado en el artículo 73 siguiente.

Artículo 73. Procedimiento de delimitación de las unidades de actuación.

Cuando la delimitación de las unidades de actuación no esté contenida en los instrumentos de planeamiento o cuando sea necesaria su modificación o supresión en función de los resultados del informe de sostenibilidad económica y de la memoria de viabilidad económica, el ayuntamiento podrá aprobarla de acuerdo con el siguiente procedimiento:

1. Una vez que se haya aprobado inicialmente la delimitación, el expediente completo, incluidos el informe de sostenibilidad y la memoria de viabilidad económica, se someterá al trámite de información pública durante un plazo de veinte días, mediante un anuncio en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears» y en la dirección correspondiente o el punto de acceso electrónico municipal. También se dará audiencia a las personas propietarias afectadas durante un plazo idéntico.
2. La aprobación definitiva de la delimitación se pronunciará sobre las alegaciones presentadas. Si se tuviera que producir un aumento o una disminución de la superficie del ámbito superior en un 10 % respecto de la propuesta inicial, previamente a la aprobación definitiva se repetirá el trámite de audiencia a las personas propietarias afectadas.
3. La eficacia de la delimitación aprobada se diferirá hasta la publicación del acuerdo de aprobación definitiva en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears». Asimismo, la delimitación aprobada se publicará en la dirección correspondiente o el punto de acceso electrónico municipal y se comunicará al Archivo de Urbanismo de las Illes Balears y al consejo insular correspondiente.

Artículo 74. Obtención de terrenos.

1. La obtención de los terrenos necesarios para la implantación de las dotaciones e infraestructuras públicas previstas en el planeamiento se efectuará mediante:
   1. La cesión gratuita y obligatoria resultante de la equidistribución correspondiente derivada del proyecto de reparcelación preceptivo.
   2. La cesión en virtud de convenio urbanístico.
   3. La cesión gratuita y obligatoria o, en su caso, voluntaria, a efectos de cumplir la condición de solar del artículo 25 de la presente ley.
   4. La adquisición por expropiación, ocupación directa, compra o permuta.
2. La obtención de los terrenos a que se refiere el apartado 1.a) anterior podrá efectuarse anticipadamente a la aprobación del instrumento de equidistribución, mediante su ocupación directa en los términos establecidos en el artículo 96 de la presente ley.

Capítulo II. Sistemas de actuación

Artículo 75. Sistemas de actuación.

1. La obtención de suelo y la ejecución directa de los sistemas generales no adscritos y no incluidos en actuaciones de transformación urbanística se efectuará mediante expropiación.
2. La ejecución de las actuaciones de transformación urbanística se realizará mediante el sistema de reparcelación en cualquiera de sus modalidades o bien mediante la aplicación del sistema de expropiación.

   Las modalidades del sistema de reparcelación serán:

   1. Compensación.
   2. Cooperación.

   La administración actuante escogerá el sistema de actuación aplicable y su modalidad según las necesidades y los medios económico-financieros de que disponga, la colaboración de la iniciativa privada y otras circunstancias que concurran, y dará preferencia al sistema de reparcelación, en la modalidad de compensación, excepto cuando razones de oportunidad, urgencia o necesidad exijan la aplicación del sistema de cooperación o de expropiación.

3. Cuando el planeamiento no establezca el sistema, su determinación se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de actuación. Si las personas propietarias que representen más del 60 % de la superficie total de la unidad de actuación solicitaran, en el trámite de información pública del procedimiento para su delimitación, la aplicación de la modalidad de compensación, la administración lo acordará con audiencia previa de las otras personas propietarias de la unidad de actuación.
4. En todo caso procederá la aplicación del sistema de expropiación o de cooperación en la modalidad de gestión directa, o bien en la indirecta, cuando la Junta de Compensación o, en su caso, la persona propietaria única de todos los terrenos de la unidad de actuación incumpla las obligaciones inherentes a la modalidad de compensación.
5. La modificación o el primer señalamiento del sistema y la modalidad de actuación se efectuará mediante el procedimiento previsto en el artículo 73 anterior.
6. En el sistema de reparcelación resultará siempre factible formular la reparcelación voluntaria, que podrá ir acompañada de procedimientos específicos para la ejecución material de la urbanización siempre que esta se efectúe a cargo de las personas propietarias afectadas.

Artículo 76. Gastos de urbanización a cargo de las personas propietarias y derecho de realojo.

1. En los costes de urbanización que tengan que sufragar las personas propietarias afectadas se comprenderán los siguientes conceptos:
   1. Las obras de la red viaria, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería y el resto de servicios urbanos que estén previstos en los planes y proyectos y que sean de interés para el sector o la unidad de actuación, sin perjuicio del derecho al reintegro de los gastos de instalación de las redes de suministro de agua y energía eléctrica con cargo a las empresas que presten los servicios, salvo la parte a que deban contribuir las personas usuarias según la reglamentación.
   2. Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exija la ejecución de los planes, así como las indemnizaciones por el traslado forzoso o, en su caso, el cese de actividades.
   3. El coste de los planes parciales, proyectos de urbanización y proyectos de compensación o de reparcelación y todos aquellos documentos técnicos, jurídicos o económicos, que se precisen para la aprobación y ejecución de la actuación de transformación urbanística.
   4. Los gastos de formalización y de inscripción en los registros públicos correspondientes de los acuerdos y de las operaciones jurídicas derivados de los instrumentos de gestión urbanística, así como los gastos de gestión y el beneficio del promotor de la actuación, debidamente justificados, de acuerdo con los principios de proporcionalidad y de no enriquecimiento injusto.
   5. Las indemnizaciones procedentes por la extinción de derechos reales o personales, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de valoraciones.
   6. Los gastos generados, en su caso, para la efectividad del derecho de realojo en los términos establecidos en la legislación estatal y en el apartado 4 y siguientes de este artículo.
2. Las personas propietarias afectadas por la actuación harán el pago de la totalidad de los gastos de urbanización preferentemente en metálico, mediante el abono de las cuotas de urbanización correspondientes. También se podrá realizar, con acuerdo previo con las personas propietarias interesadas, con la cesión (por parte de estas personas) gratuita y libre de cargas de terrenos edificables de valor equivalente a los gastos y en la proporción que se estime suficiente para compensarlas, sobre la base de los resultados de la memoria de viabilidad económica preceptiva.
3. Serán gastos de urbanización que serán asumidos por las personas propietarias como carga individualizada de los terrenos correspondientes, y que no irán a cargo del conjunto de la comunidad de reparcelación, los siguientes:
   1. Los gastos necesarios para preparar los terrenos para ejecutar las obras de urbanización cuando la mencionada preparación exija actuaciones desproporcionadas como consecuencia de las acciones u omisiones de las correspondientes personas propietarias. A estos efectos, serán acciones u omisiones que comporten actuaciones no asumibles para la comunidad de reparcelación las obras, las instalaciones, los movimientos de tierras, los vertidos, las extracciones de áridos, las alteraciones topográficas y morfológicas y cualquier otra variación objetiva de los terrenos que se hayan ejecutado sin las licencias, órdenes o autorizaciones administrativas o sin ajustarse a ellas. Este régimen también se aplicará cuando las obras de preparación de los terrenos sean consecuencia de las obligaciones impuestas a las personas propietarias de suelo por la normativa relativa a suelos contaminados, o del incumplimiento de la obligación de llevar a la práctica programas de restauración impuestos por las licencias o autorizaciones otorgadas, así como cuando esta obligación se haya impuesto por resolución administrativa dictada por la administración competente de acuerdo con la legislación sectorial que sea de aplicación.
   2. Las indemnizaciones que correspondan por la extinción de arrendamientos y de otros derechos personales que se hayan constituido con posterioridad a la aprobación inicial del proyecto de reparcelación o del planeamiento. Estos gastos serán asumidos por las personas propietarias otorgantes de los contratos de que se trate.
4. En el desarrollo de las modalidades del sistema de actuación urbanística por reparcelación, se reconocerá el derecho de realojo a favor de las personas ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual, siempre que cumplan las condiciones exigidas por la legislación protectora y siempre que, en el caso de ser personas propietarias, no resulten adjudicatarias de aprovechamiento urbanístico o de una indemnización sustitutoria, equivalente o superior a una edificabilidad de uso residencial en régimen libre sin urbanizar, superior al doble de la superficie máxima establecida por la legislación de vivienda de protección pública.
5. Corresponderá a la comunidad de reparcelación la obligación de hacer efectivo el derecho de realojo y de indemnizar a las personas ocupantes legales afectadas por los gastos de traslado y de alojamiento temporal hasta que se haga efectivo este derecho.
6. Se pondrán a disposición de las personas ocupantes legales afectadas viviendas con las condiciones de venta o alquiler vigentes para las de protección pública, dentro de los límites de superficie propios de la legislación protectora, con el fin de hacer efectivo el derecho de realojo. Cuando la persona ocupante lo sea en virtud de un derecho real, se ofrecerá el acceso a la nueva vivienda en virtud del mismo título. Si la ocupación tuviera lugar en virtud de un derecho personal, el realojo se producirá en virtud del mismo derecho y con duración idéntica que la correspondiente al título originario.

   El derecho de realojo se hará efectivo en el mismo ámbito de actuación, excepto en los supuestos en los que no sea posible por razón de las tipologías edificatorias o los usos previstos o, excepcionalmente, por otras causas justificadas debidamente. En estos casos, regirá el criterio de mayor proximidad a la ubicación originaria. Incluirá, en su caso, el derecho al alojamiento transitorio o su equivalente económico, en condiciones análogas a las de la vivienda originaria, mientras no se haga efectivo el realojo.

Artículo 77. Obligaciones y cargas.

1. Las obligaciones y las cargas de las personas propietarias del suelo a que se refiere este capítulo serán objeto de distribución justa entre ellas, junto con los beneficios derivados del planeamiento, en la forma que libremente convengan mediante la reparcelación.
2. El incumplimiento de las obligaciones y las cargas impuestas por la presente ley habilitará a la administración competente para expropiar los terrenos afectados. Asimismo, en los casos de incumplimiento, se podrá aplicar la vía de apremio.

Capítulo III. Sistema de reparcelación

Sección 1.ª Reparcelación

Artículo 78. La reparcelación.

1. La reparcelación es un sistema de actuación que consiste en la agrupación de fincas comprendidas en el ámbito de una actuación de transformación urbanística para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a las personas interesadas en proporción a sus respectivos derechos, y a la administración de los terrenos y las parcelas que le corresponden de acuerdo con la presente ley y el planeamiento.
2. La reparcelación tendrá por objeto distribuir justamente los beneficios y las cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación de acuerdo con el planeamiento.
3. La reparcelación podrá ser simplemente económica cuando sus efectos se limiten a la determinación de las indemnizaciones sustitutorias que procedan entre las personas afectadas.

   Tendrá este carácter, salvo que la totalidad de las personas propietarias afectadas decida otra cosa, la que se efectúe en los ámbitos de suelo urbano con la edificación consolidada en más de dos tercios de la superficie apta para la edificación y en los que la ordenación prevista mantenga la estructura parcelaria existente y no prevea la demolición de los edificios salvo en los casos singulares en que resulte necesario para la obtención de dotaciones.

4. La reparcelación también podrá ser voluntaria, en ámbitos continuos o discontinuos, cuando así lo concierte la totalidad de las personas propietarias de la actuación o lo solicite el propietario único. También será aplicable a la normalización de fincas.
5. En las actuaciones de dotación, la equidistribución del incremento de aprovechamiento se producirá en régimen de propiedad horizontal y en proporción a las cuotas respectivas cuando corresponda la adjudicación, incluso forzosa, de partes de la edificación a cambio de las propiedades primitivas o de los gastos de la edificación, rehabilitación o mejora correspondientes.

Artículo 79. Procedimiento.

1. El expediente de reparcelación se entenderá iniciado con la aprobación definitiva de la delimitación del sector o la unidad de actuación que se ejecutará por este sistema, o bien por la del instrumento de planeamiento urbanístico que contenga esta delimitación.
2. La iniciación del expediente de reparcelación comportará, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito de la actuación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

   Las personas peticionarias de licencias solicitadas con anterioridad a la fecha de iniciación del expediente de reparcelación tendrán derecho a ser indemnizadas en la forma que indica el artículo 51.10 de la presente ley. Se podrán dejar sin efecto, previa la indemnización de daños y perjuicios que corresponda, las licencias concedidas con anterioridad a la fecha de iniciación del expediente que sean incompatibles con la ejecución del planeamiento.

3. Podrán formular el proyecto de reparcelación:
   1. Las personas propietarias interesadas que representen más del 60 % de la superficie reparcelable, en los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del ámbito de actuación.
   2. El ayuntamiento o la entidad urbanística actuante:
      1. Por gestión directa, de oficio o a instancia de alguna de las personas propietarias afectadas, cuando estas no hubieran hecho uso de su derecho o no hubieran subsanado, dentro del plazo que se les marcó, los defectos que se hubieran apreciado en el proyecto que hubieran formulado.

         Los proyectos redactados de oficio procurarán atenerse a los criterios expresamente manifestados por las personas en los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación de la unidad de actuación.

      2. Por gestión indirecta, cuando la administración actuante opte por seleccionar un concesionario privado para el servicio público de urbanizar de titularidad municipal, tal como establece el artículo 25.2.d) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases de régimen local, sobre la base de aplicación de la legislación de contratos del sector público, con la previa formulación y aprobación de un pliego de condiciones que garantice los principios de transparencia, publicidad y concurrencia, y la regulación ponderada de menores costes de ejecución imputables a los propietarios afectados, los menores plazos de desarrollo y el mejor beneficio del gestor por el desarrollo del servicio.
4. El ayuntamiento aprueba los proyectos de reparcelación de acuerdo con el procedimiento que se establezca reglamentariamente, y que en todo caso deberá garantizar un plazo de información pública de un mes y la citación personal de las personas interesadas.

Artículo 80. Proyecto de reparcelación.

1. El proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:
   1. El derecho de las personas propietarias será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de delimitación del ámbito de la actuación. No obstante, en los polígonos discontinuos será necesario tener en consideración la ponderación de la localización en la valoración de las fincas, sobre la base de la formulación de la memoria de viabilidad económica.
   2. Los solares resultantes que se adjudicarán se valorarán con criterios objetivos y generales para todo el ámbito de acuerdo con su uso y volumen edificable, y en función de su situación, sus características, el grado de urbanización y el destino de las edificaciones.

      Con el objeto de garantizar el reparto justo de beneficios y cargas en el proceso de equidistribución, se aplicarán los coeficientes de ponderación en los términos establecidos en el artículo 24.6 de la presente ley. La actualización, mediante la correspondiente modificación del plan, se tramitará y aprobará conjuntamente con el proyecto de reparcelación.

   3. Se procurará, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de las mismas personas titulares.
   4. Cuando la cuantía escasa de los derechos de algunas personas propietarias no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todas ellas, los solares resultantes se adjudicarán en proindiviso a estos propietarios. No obstante, si la cuantía de estos derechos no llega al 15 % de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.
   5. Con la finalidad de evitar los proindivisos, tras la exposición pública de la reparcelación y durante un plazo máximo de quince días, las personas interesadas podrán efectuar requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto por indemnizaciones en metálico. El requerimiento se cursará con un acta notarial y ofrecerá simultánea y alternativamente el pago o el cobro de la indemnización en metálico, y se dará un plazo de diez días para que el requerido pueda elegir si paga o cobra a un mismo precio unitario. El pago o la consignación de la indemnización será objeto de garantía financiera con carácter previo a la aprobación del proyecto de reparcelación. Si un propietario no atendiera, en el plazo establecido, un requerimiento formulado debidamente, se entenderá que elige cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia. El pago de la indemnización se realizará en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo de la reparcelación al adquirente de las cuotas de condominio.
   6. En todo caso, las diferencias de adjudicación serán objeto de compensación económica entre las personas interesadas y se valorarán al precio medio de los solares resultantes.
   7. Las plantaciones, obras, edificaciones, construcciones, instalaciones y mejoras que no se puedan conservar se valorarán con independencia del suelo y su importe se satisfará a la persona propietaria interesada, con cargo al proyecto en concepto de gastos de urbanización.
2. En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y las características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
3. No serán objeto de nueva adjudicación, conservando las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan:
   1. Los terrenos edificados de acuerdo con el planeamiento.
   2. Las fincas no edificadas de acuerdo con el planeamiento, cuando la diferencia en más o en menos, entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al plan y el que correspondería a la persona propietaria en proporción a su derecho en reparcelación, sea inferior al 15 % de este último.
4. En el suelo urbano, los derechos de las personas propietarias en la reparcelación se regularán por el valor de sus respectivas parcelas, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación básica estatal.

Artículo 81. Efectos del proyecto de reparcelación.

1. El acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:
   1. La cesión de derecho al municipio en que se actúe, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación conforme a los usos previstos en el plan.
   2. La subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas.
   3. La afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes a la modalidad de actuación correspondiente.
2. La aprobación de un proyecto de equidistribución en régimen de propiedad horizontal aplicable a las actuaciones de dotación producirá los siguientes efectos:
   1. La adjudicación de la finca en proindiviso a efectos de su distribución en régimen de propiedad horizontal en la proporción resultante al adjudicatario, en caso de su selección por concurso, junto con las personas propietarias y la ocupación de la parcela por aquel, a efectos de la ejecución de las obras.
   2. La constitución de garantía por el importe del programa de actuación edificatoria o rehabilitadora en los términos establecidos en el artículo 117.2.b) de la presente ley, que incluirá, en su caso, los gastos de urbanización.
3. La eficacia del proyecto de reparcelación requerirá la notificación de su aprobación definitiva a todas las personas titulares interesadas y la acreditación de que se ha hecho, en su caso, el pago o el depósito de las indemnizaciones correspondientes.

Artículo 82. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

1. El organismo competente para la aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, tanto de suelo como de un proyecto de equidistribución en régimen de propiedad horizontal, expedirá un certificado, de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad. En el certificado, además del acuerdo de aprobación definitiva, se hará constar el cumplimiento de las condiciones de eficacia que indica el artículo anterior y la firmeza en vía administrativa de la aprobación definitiva del proyecto.

   En el supuesto de reparcelación voluntaria, la presentación de la escritura pública y el certificado del acuerdo de aprobación de la reparcelación serán suficientes para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

2. La situación física y jurídica de las fincas o de los derechos afectados por la reparcelación y la que resulte de ello se reflejará en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo que disponga la legislación hipotecaria en la forma que se determine.

Sección 2.ª Modalidad de compensación

Artículo 83. La Junta de Compensación.

1. En la modalidad de compensación, las personas propietarias se constituirán en Junta de Compensación, a menos que todos los terrenos pertenezcan a una sola persona titular, aportarán los terrenos de cesión obligatoria, formularán el proyecto de reparcelación y realizarán a su cargo la urbanización en los términos y las condiciones que se determinen en el planeamiento o en el acuerdo aprobatorio de la modalidad.
2. La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
3. Una persona en representación de la administración actuante formará parte del órgano rector de la Junta, en todo caso.
4. La administración actuante aprobará las bases de actuación y los estatutos de la Junta de Compensación. A tal efecto, las personas propietarias que representen más del 60 % de la superficie total de la unidad de actuación deberán presentar a la administración actuante los proyectos de bases y estatutos correspondientes.

   El plazo para acordar sobre la aprobación inicial es de tres meses desde la presentación de la documentación completa. Los proyectos se someten a información pública por un plazo de quince días hábiles mediante un edicto que se tiene que publicar en el Butlletí Oficial de les Illes Balears y en la dirección o en el punto de acceso electrónico correspondiente, donde se insertará asimismo el contenido íntegro para facilitar su consulta telemática, dentro de este plazo se deberá conceder audiencia a las otras personas propietarias.

   La aprobación definitiva y la notificación se deberán producir en el plazo de tres meses desde la finalización del plazo de información pública. En caso contrario, se entiende que los proyectos quedan aprobados definitivamente por silencio positivo. El acto o acuerdo de aprobación definitiva se publicará en el Butlletí Oficial de les Illes Balears y en la dirección o en el punto de acceso electrónico correspondiente, donde se insertará asimismo el contenido íntegro de los estatutos y las bases aprobados definitivamente.

5. Con sujeción a lo establecido en las bases de actuación, la Junta formulará el correspondiente proyecto de reparcelación. La definición de derechos aportados, la valoración de fincas resultantes, las reglas de adjudicación, la aprobación, los efectos del acuerdo aprobatorio y la inscripción del mencionado proyecto, se ajustarán a lo que se dispone para la reparcelación. Sin embargo, por acuerdo unánime de todas las personas afectadas se podrán adoptar criterios diferentes siempre que no sean contrarios a la ley o al planeamiento aplicable, ni lesivos para el interés público o de terceras personas.
6. Los acuerdos de la Junta de Compensación serán recurribles en alzada ante la administración actuante.

Artículo 84. Incorporación a la Junta de Compensación.

1. Las personas propietarias de la unidad de actuación que no hayan tenido la condición de promotoras de la Junta de Compensación se podrán incorporar con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación, si no lo hubieran hecho en un momento anterior, en el plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación de los estatutos de la junta. Si no lo hicieran, sus fincas se expropiarían a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición de beneficiaria.
2. Podrán incorporarse también a la Junta las empresas urbanizadoras que tengan que participar con las personas propietarias en la gestión de la unidad de actuación.

Artículo 85. Transmisión de terrenos y de obras e instalaciones.

La transmisión al municipio correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria y de las obras o instalaciones que tengan que ejecutar a su cargo las personas propietarias tendrá lugar por ministerio de la ley en el momento de la aprobación de la reparcelación mediante el proyecto correspondiente, en las condiciones que se determinen reglamentariamente.

Artículo 86. Potestades de la Junta de Compensación sobre las fincas.

1. La incorporación de las personas propietarias a la Junta de Compensación no presupondrá, a menos que los estatutos dispongan otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la modalidad con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma que se indique reglamentariamente.
2. Las juntas de compensación actuarán como fiduciarias con poder dispositivo pleno sobre las fincas pertenecientes a las personas propietarias miembros de aquellas, sin más limitaciones que las que se establezcan en los estatutos.

Artículo 87. Responsabilidad de la Junta de Compensación.

1. La Junta de Compensación será directamente responsable, ante la administración competente, de la urbanización completa de la unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se haya establecido.
2. Las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación por sus miembros serán exigibles por vía de apremio, mediante petición de la Junta a la administración actuante. Asimismo, la Junta podrá recaudar de sus miembros, por delegación del municipio, las cuotas de urbanización por la vía de apremio, y podrá formular contra las liquidaciones un recurso de alzada ante el órgano competente del ayuntamiento.
3. El incumplimiento por parte de los miembros de la Junta de las obligaciones y cargas impuestas por la presente ley habilitará a la administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
4. La disolución de una junta de compensación sólo se podrá acordar si:
   1. Ha cumplido sus obligaciones y ha entregado las obras de urbanización, de conformidad con el proyecto aprobado.
   2. La administración competente ha recibido los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.
   3. Se ha pagado el justiprecio, una vez que sea firme a todos los efectos, si la Junta es la beneficiaria de la expropiación.

Sección 3.ª Modalidad de cooperación

Artículo 88. Modalidad de cooperación.

1. En la modalidad de cooperación, las personas propietarias aportarán el suelo de cesión obligatoria y la administración ejecutará las obras de urbanización con cargo a las mismas, en régimen de gestión directa o de gestión indirecta mediante la delegación a un concesionario privado del servicio público de urbanizar seleccionado conforme a la legislación estatal de contratación del sector público y de régimen local, tal como se especifica en el artículo 79.3.b).ii de la presente ley. Las fincas resultantes se adjudican a los propietarios de las fincas aportadas de acuerdo con los criterios del artículo 80 de la presente ley.
2. La aplicación de la modalidad de cooperación exigirá la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación, salvo que esta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y las cargas.
3. Podrán constituirse asociaciones administrativas de personas propietarias a iniciativa de estas o por acuerdo del ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización.
4. Cuando se trate de actuaciones de renovación urbana, la administración actuante podrá sustituir a las personas titulares de los inmuebles asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a estas, por sus medios o mediante la selección de un promotor-constructor privado en régimen de ejecución sustitutoria.

Artículo 89. Distribución de las cargas de la urbanización.

1. Las cargas de la urbanización se distribuirán entre las personas propietarias en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación.
2. La administración actuante podrá exigir a las personas propietarias afectadas el pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los próximos dos meses a contar desde el requerimiento que se haga a las personas propietarias. En caso de incumplimiento, la administración podrá acudir a la vía de apremio.
3. La administración actuante podrá asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen, convenir con las personas propietarias afectadas un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.

Sección 4.ª Desarrollo y ejecución de las actuaciones de dotación

Artículo 90. Especificidades aplicables al desarrollo de las actuaciones de dotación.

1. Las actuaciones de dotación, tal como se definen en el artículo 23.2.c), tendrán por objeto la edificación de las parcelas o la rehabilitación de los edificios que dispongan de un incremento de aprovechamiento sobre el atribuido por el planeamiento anterior, con cesión previa o simultánea a la preceptiva obtención de la licencia de obras de los suelos dotacionales y de los correspondientes al aprovechamiento público establecidos en el artículo 29.3 de la presente ley, determinados en proporción a los incrementos de aprovechamiento referidos, así como también, y cuando corresponda, la realización de las obras de urbanización necesarias para la conversión en solar y su conexión con las redes de infraestructuras y servicios existentes en su entorno inmediato.
2. Para la identificación en el suelo urbano de las parcelas edificables lucrativas y las dotacionales a aquellas vinculadas que se pretendan someter al régimen de actuaciones de dotación, se respetarán los siguientes criterios objetivos:
   1. En las parcelas edificables lucrativas se procurará que en caso de que ya dispongan de alguna edificación preexistente, el incremento de edificabilidad a atribuir con relación al ya materializado permita garantizar la rentabilidad de la actuación, justificándolo en una memoria de viabilidad económica que considere los costes derivados de la demolición eventual de la edificación preexistente para poder proceder a su sustitución por la nueva edificación prevista.
   2. En las parcelas de uso dotacional vinculadas a los incrementos de aprovechamiento atribuidos a las parcelas edificables, se procurará que se encuentren vacantes de edificación o, en caso de que dispongan de alguna construcción preexistente, la indemnización derivada de su demolición, rehabilitación o adaptación no comprometa a la rentabilidad de la actuación de dotación, justificándolo en una memoria de viabilidad económica.
3. El ámbito de la actuación de dotación podrá ser continuo o discontinuo y estará integrado por una parcela edificable o edificada, para el caso que la satisfacción del deber urbanístico se realizara en la modalidad de aplicación de la compensación económica en los términos establecidos en el artículo 91.3 de la presente ley, o la constitución de complejo inmobiliario en los términos establecidos en el artículo 29.5.a) de la presente ley, o por una o diversas parcelas edificables o edificadas con atribución de incremento de aprovechamiento y por otra o diversas parcelas de uso dotacional público para el caso de la aplicación de la modalidad de cesión de suelo, determinadas en los términos establecidos en el artículo 29.3.b) de la presente ley.

   La identificación de la parcela o parcelas de uso dotacional que se vinculen a la parcela edificable dotada de incremento de aprovechamiento para satisfacer el deber urbanístico derivado del régimen de la actuación de dotación en la modalidad de cesión de suelo, se determinará de manera voluntaria entre los titulares de ambas parcelas, en virtud del procedimiento establecido para la reparcelación voluntaria y discontinua regulado en el artículo 78.4 de la presente ley.

4. Las parcelas edificables y los inmuebles con atribución de un incremento de aprovechamiento se edificarán o rehabilitarán en los plazos máximos fijados por el planeamiento o por la orden de ejecución correspondiente, una vez justificada la rentabilidad económica favorable generada en el patrimonio personal de los interesados derivada del planeamiento o de la orden de ejecución económica. Estos plazos no podrán superar los 24 meses a contar desde la aprobación con carácter definitivo del incremento de este aprovechamiento en el planeamiento. En caso de que la actuación de dotación proceda de una modificación puntual del plan, su ejecución tendrá que ser simultánea o inmediata a la aprobación de la actuación de la dotación.

Artículo 91. Ejecución de las actuaciones de dotación.

1. La ejecución de las actuaciones de dotación, cuando se encuentren dentro de plazo y condiciones establecidas en el artículo 90.4 de la presente ley, se llevará a cabo mediante el otorgamiento de la preceptiva licencia de obras a la parcela edificable que disponga de un incremento de aprovechamiento atribuido, otorgamiento que será simultáneo o posterior a la realización efectiva de las cesiones de suelo a la administración actuante establecidas en el artículo 29.3.b) de la presente ley.
2. El incumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 90.4 de la presente ley para ejercitar la facultad de edificar, rehabilitar o mejorar los edificios sometidos a una actuación de dotación, se resolverá por la aplicación del régimen del incumplimiento del deber de edificar y de rehabilitar previsto en la presente ley. En su caso, comportará la aplicación directa del procedimiento de sustitución forzosa referido a la formulación, la tramitación y la aprobación de los programas de actuación edificatoria o rehabilitadora, en los términos establecidos en el artículo 117 de la presente ley.
3. Las cesiones de suelo para entregar a la administración con destino a dotaciones públicas y para materializar el porcentaje de aprovechamiento urbanístico que le corresponda por el deber de participación pública en las plusvalías que la actuación genera, determinadas en función del incremento de aprovechamiento atribuido a las parcelas edificables lucrativas sometidas a una actuación de dotación, en los supuestos de imposibilidad de materialización en parcela exenta o en complejo inmobiliario, y siempre de forma excepcional en las condiciones permitidas por la legislación básica estatal, podrán sustituirse por una compensación económica de valor equivalente que deberá ingresar en el patrimonio público de suelo con la finalidad de la obtención de los suelos a los que sustituye o, en su caso, a la financiación pública de la actuación, en caso de que fuera legalmente procedente.

Capítulo IV. Sistema de expropiación

Artículo 92. Sistema de expropiación.

1. El sistema de expropiación se aplicará por unidades de actuación completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en las mismas.
2. Se adjuntará a la delimitación de las unidades de actuación por el sistema de expropiación, cuando no resulte del instrumento de planeamiento, una relación de personas propietarias y una descripción de los bienes o derechos afectados, de acuerdo con lo que dispone la legislación estatal de expropiación forzosa.
3. Asimismo, el sistema de expropiación podrá aplicarse también con la finalidad de incrementar el patrimonio público de suelo para satisfacer demandas sociales motivadas por razones de interés general.

Artículo 93. Construcciones sobre la superficie del área delimitada.

Sobre la superficie comprendida en el área delimitada a efectos expropiatorios no se podrá realizar ninguna construcción ni modificar las existentes, excepto en casos concretos y excepcionales, previa autorización expresa del organismo expropiante que, si no es el ayuntamiento, lo comunicará a este a efectos de la concesión de la oportuna licencia.

Artículo 94. Procedimiento.

El expropiante podrá optar entre continuar la expropiación individualmente para cada finca o aplicar el procedimiento de tasación conjunta de acuerdo con lo dispuesto en el título VI de la presente ley y lo que reglamentariamente se establezca en desarrollo de esta.

Artículo 95. Liberación de bienes en el sistema de expropiación.

1. En la aplicación del sistema de expropiación, la administración expropiante podrá liberar, excepcionalmente y mediante la imposición de las condiciones oportunas, determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales de las administraciones públicas y otras entidades públicas.
2. La liberación de la expropiación se podrá conceder de oficio o a instancia de parte, cuando, por razones de interés público relacionadas con la importancia de las obras de urbanización y, en su caso, de la edificación que se llevará a cabo, o en virtud de otras circunstancias que lo hagan aconsejable, la administración expropiante estime oportuna la adopción de esta medida, y esta última sea compatible con los intereses públicos que legitimen la actuación.
3. Las solicitudes se podrán formular durante el periodo de información pública del proyecto de tasación conjunta, así como en cualquier momento anterior o posterior hasta el pago y la toma de posesión.
4. Si la administración expropiante estima justificada la petición de liberación, señalará, mediante una propuesta de resolución, los bienes afectados por la liberación, las condiciones, los términos y la proporción en que estos se vincularán a la gestión urbanística, y las obligaciones que asumirán las personas titulares como consecuencia de esta vinculación. Se fijarán también los requisitos exigibles para garantizar su participación en la ejecución del planeamiento. La propuesta se someterá a información pública por un plazo mínimo de veinte días y a audiencia de la persona beneficiaria, en su caso, así como de la propiedad, a los efectos de que se pronuncie sobre la aceptación de las condiciones mencionadas, también por un plazo mínimo de veinte días.
5. Si la propiedad aceptara las condiciones fijadas, la administración expropiante, en vista de las alegaciones formuladas, en su caso, por la persona beneficiaria y de las otras alegaciones que se hayan podido derivar de la información pública, dictará la resolución correspondiente, que se notificará a las personas interesadas y se publicará en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears». En la adopción de esta resolución se tendrá en cuenta que:
   1. Su eficacia requerirá la aceptación expresa de las condiciones que imponga a la propiedad.
   2. La resolución precisará los bienes o derechos afectados por la liberación, así como los términos y la proporción en que la persona titular se vinculará a la gestión urbanística y las garantías que se exijan, así como, en todo caso, la afectación de la finca al pago de las cargas de urbanización en los términos que establece la presente ley.
   3. Si la administración expropiante no fuera el ayuntamiento, la liberación requerirá en todo caso su conformidad.
6. El incumplimiento por parte de la propiedad de los deberes urbanísticos fijados en la resolución de liberación determinará la ejecución de las garantías y la utilización de la vía de apremio o bien la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.
7. De acuerdo con la legislación estatal de suelo, no tendrá el carácter de excepcional y podrá ser acordada discrecionalmente por la administración actuante la liberación de la expropiación en actuaciones de rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbanas, siempre que la persona propietaria liberada aporte garantías suficientes en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.

Capítulo V. Ocupación directa

Artículo 96. Ocupación directa.

1. Mediante la ocupación directa, la administración dispondrá de los terrenos destinados a sistemas y dotaciones públicas de cesión obligatoria incluidos en un ámbito sujeto a reparcelación antes de la aprobación definitiva de esta y previo reconocimiento del aprovechamiento subjetivo y del derecho de las personas propietarias afectadas a participar en esta reparcelación.
2. Para tramitar la ocupación directa hará falta:
   1. Justificar su necesidad urbanística, sin que sea exigible la aquiescencia del particular.
   2. Identificar la unidad de actuación que disponga de un excedente de aprovechamiento que sea susceptible de compensar el aprovechamiento subjetivo que le corresponda a la persona propietaria del suelo dotacional que se ocupa directa y anticipadamente.
   3. Observar el principio de publicidad.
   4. Notificarla individualmente a las personas afectadas.
   5. Otorgar el acta de ocupación y certificar su contenido, con la aplicación de las determinaciones de la legislación hipotecaria sobre esta materia.
3. Las personas propietarias de los terrenos ocupados tendrán derecho a ser indemnizadas por los perjuicios causados por la ocupación anticipada y, además, al cabo de cuatro años del otorgamiento del acta de ocupación directa, si no se ha aprobado definitivamente el instrumento de reparcelación correspondiente, podrán advertir a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente para determinar el justiprecio, de acuerdo con el artículo 142 de la presente ley. En este supuesto, la administración actuante quedará subrogada en la posición de las personas titulares originarias en el procedimiento de reparcelación posterior, y la fijación del justiprecio tendrá en cuenta los supuestos en que se produzca incumplimiento de deberes.
4. La ocupación directa se podrá tramitar a partir de la publicación de la aprobación definitiva del instrumento que concrete el ámbito de la reparcelación en que las personas propietarias tendrán que hacer efectivos sus derechos y sus obligaciones.
5. En el supuesto de ocupación directa, las personas titulares de otros bienes y derechos que sean incompatibles con la ocupación tendrán derecho a la indemnización que corresponda por razón de la ocupación temporal, sin perjuicio de su ulterior participación en el expediente de reparcelación, mediante el pertinente reconocimiento administrativo.
6. Será de aplicación en los casos de ocupación directa el derecho de realojo en las condiciones y con los requisitos previstos en la presente ley.

Capítulo VI. Convenios urbanísticos

Artículo 97. Concepto, principios, objeto y límites de los convenios.

1. Los consejos insulares y los ayuntamientos, conjunta o separadamente, podrán suscribir convenios con personas públicas o privadas para colaborar en una actividad urbanística más eficiente y eficaz, debiendo contar siempre con la participación de las personas propietarias y de todas aquellas que ostenten facultades dominicales sobre los terrenos.
2. La negociación, la formalización y el cumplimiento de los convenios urbanísticos a que se refiere el apartado 1 anterior se regirán por los principios de transparencia y publicidad.
3. Los convenios urbanísticos podrán tener como objeto las determinaciones y las condiciones relativas a la ordenación, la gestión y la ejecución del planeamiento en vigor en el momento de la formalización del convenio.
4. Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que contravengan, infrinjan o defrauden objetivamente, en cualquier forma, normas imperativas legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanístico, salvo que el objeto sea precisamente modificarlas siguiendo el procedimiento y cumpliendo los requisitos que correspondan según la legislación vigente. No podrán establecerse obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de las personas propietarias afectadas.
5. Los convenios urbanísticos tendrán naturaleza jurídico-administrativa y las cuestiones relativas al cumplimiento, la interpretación, los efectos y la extinción de estos serán competencia del orden jurisdiccional contencioso administrativo.

Artículo 98. Convenios municipales de planeamiento y de gestión.

1. Los convenios de planeamiento urbanístico son aquellos que tienen por objeto la aprobación o la modificación del planeamiento vigente.

   Cuando estos convenios modifiquen alguna determinación de la ordenación estructural del municipio deberán contar con el informe favorable del consejo insular que garantice la viabilidad de la propuesta, con carácter previo a su suscripción.

   Los convenios suscritos no vinculan a la potestad del planeamiento cualquiera que sea su titular. En el caso de no aprobación del plan o de su modificación según convenio, éste se entenderá automáticamente resuelto sin derecho a indemnización.

2. Los convenios de gestión urbanística son aquellos que tienen por objeto los términos y las condiciones de ejecución del planeamiento, sin que de su cumplimiento pueda derivarse ninguna alteración de ese planeamiento.

   Los convenios en que se acuerde, de manera excepcional y únicamente en los supuestos específicos en que lo prevé la presente ley, el cumplimiento del deber legal de cesión de aprovechamiento urbanístico correspondiente al ayuntamiento a cambio del pago de una cantidad sustitutoria en metálico incluirán la valoración pericial que corresponda, de acuerdo con la normativa vigente en materia de valoraciones urbanísticas, validada expresamente por el personal técnico municipal competente.

   Las personas particulares que suscriban el convenio, con la conformidad de todas las personas propietarias afectadas, y asuman la responsabilidad completa de la urbanización en un ámbito de actuación urbanística, podrán definir su ejecución.

3. Los convenios, previamente a su aprobación, se someterán a un periodo de información pública por un plazo mínimo de un mes, que se anunciará en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears» y en la web o el punto de acceso electrónico oficial correspondiente. El anuncio deberá incluir el contenido íntegro del convenio.
4. La aprobación de estos convenios corresponderá a los ayuntamientos; la correspondiente a los convenios de planeamiento será en todo caso competencia del Pleno.

Artículo 99. Publicidad e impugnación de los convenios.

1. El texto íntegro de los convenios, junto con el acuerdo de aprobación, se publicará en los mismos términos y requisitos que se exijan para la publicación de los instrumentos de planeamiento, de acuerdo con la legislación de régimen local o con la presente ley.
2. En todos los municipios habrá un registro de convenios administrativos urbanísticos, en los que se anotará el nombre del convenio, y un archivo de convenios administrativos urbanísticos, en que se custodiará un ejemplar completo del texto definitivo y, en su caso, de la documentación que integra el expediente, así como la del instrumento de gestión a que se refiera.
3. El ejemplar custodiado en el archivo a que se refiere el apartado 2 anterior dará fe, a todos los efectos legales, del contenido del convenio.
4. Todos los ciudadanos y las ciudadanas tendrán derecho a consultar los registros y los archivos a que se refiere este artículo, y a obtener certificados y copias de las anotaciones que se hagan y de los documentos que se custodien en ellos.
5. Los actos administrativos de aprobación de los convenios urbanísticos y su contenido quedarán asimismo sometidos al régimen de acción pública que regula el artículo 14 de la presente ley.