Sección 1.ª Vivienda deshabitada, infravivienda y vivienda sobreocupada

Artículo 56. La vivienda deshabitada.

1. 1. Se considerará vivienda deshabitada aquella vivienda que permanezca desocupada de forma continuada durante un tiempo superior a dos años, salvo que concurra motivo que justifique su no utilización en los términos previstos en esta ley y en su normativa de desarrollo.
2. 2. En todo caso, se considerará que concurre causa justificada para la desocupación continuada en el caso de las viviendas de segunda residencia, así como en los supuestos de traslado de domicilio por razones laborales, de salud, de dependencia o emergencia social que justifiquen la necesidad de desocupar temporalmente la vivienda o cuando su titular la mantiene en oferta de venta o alquiler a precios de mercado, así como en otras situaciones equivalentes a las citadas. También se entenderá que concurre causa justificada para la desocupación en el caso de que el titular de la vivienda sea una entidad sin ánimo de lucro que la destina a un uso concreto, dirigido a determinados colectivos.
3. 3. La declaración de vivienda deshabitada podrá acordarse por el ayuntamiento correspondiente, o, en su defecto, por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, previa audiencia al ayuntamiento respectivo. En cualquier caso, la resolución irá precedida de un procedimiento administrativo con audiencia a los titulares de la vivienda.
4. 4. Los titulares de viviendas deshabitadas podrán ceder su gestión en régimen de alquiler a las administraciones y entidades públicas con competencias o facultades en materia de vivienda, en las condiciones que se determinen en los convenios y programas aprobados al efecto.

Artículo 57. Canon de vivienda deshabitada.

1. 1. Al objeto de fomentar el cumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, se establece un canon sobre la vivienda deshabitada. Su imposición, de carácter extrafiscal, a cargo de los ayuntamientos de la Comunidad Autónoma de Euskadi gravará las viviendas declaradas deshabitadas y los ingresos por este concepto dotarán el patrimonio municipal de suelo.
2. 2. La imposición del canon recaerá sobre las personas físicas y jurídicas, así como sobre las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, aun carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado, susceptible de imposición, y sean titulares del derecho de propiedad de la vivienda deshabitada, siempre que estén también en posesión del derecho de uso de la vivienda.
3. 3. En caso de que el derecho real de goce o disfrute sobre las viviendas deshabitadas no corresponda al propietario, el canon recaerá sobre los titulares del citado derecho real.
4. 4. El canon se liquidará anualmente y a partir de que la declaración de vivienda deshabitada constituya un acto definitivo en vía administrativa. El gravamen se fija en un importe de 10 euros por cada metro cuadrado útil y año, que se incrementará un 10 % por año que permanezca en dicha situación, sin que pueda superar tres veces el importe inicial.

Artículo 58. Registro de Viviendas Deshabitadas.

1. 1. Se crea el Registro de Viviendas Deshabitadas como instrumento básico para el control y seguimiento de las viviendas que, por concurrir los supuestos previstos legalmente en el artículo 56, hayan sido declaradas deshabitadas, y ello al servicio de las potestades administrativas que reconoce la presente ley. Tendrán acceso a dicho registro las resoluciones declarativas de viviendas deshabitadas y otras resoluciones que reflejen actuaciones o circunstancias con incidencia en la situación de no habitación.
2. 2. El registro tiene carácter autonómico y se residencia en el departamento competente en materia de vivienda, que estará obligado a mantenerlo.
3. 3. La efectiva constitución del Registro de Viviendas Deshabitadas conllevará la creación de un fichero de datos de titularidad pública, a los efectos previstos en la normativa sobre protección de datos de carácter personal.
4. 4. Con objeto de impulsar la necesaria colaboración entre el registro y los órganos estadísticos pertinentes, se establecerán los canales de información necesarios para la elaboración de actividades estadísticas oficiales incluidas en los planes estadísticos y sus programas anuales. La utilización de la información del registro para la confección de estadísticas oficiales deberá cumplir lo dispuesto en la normativa sobre estadística.
5. 5. Se determinarán reglamentariamente las clases de asientos, las resoluciones y actos inscribibles, y los plazos y las causas de cancelación de los asientos o anulación de las hojas registrales.

Artículo 59. El alquiler forzoso de la vivienda deshabitada.

1. 1. Se podrá imponer el alquiler forzoso de las viviendas declaradas deshabitadas y que se ubiquen en ámbitos de acreditada demanda y necesidad de vivienda, tanto en sectores urbanos de suelo residencial como en áreas de regeneración, en cascos históricos, centros urbanos, barrios urbanos y ámbitos consolidados por la urbanización, recayendo únicamente sobre viviendas declaradas deshabitadas que se mantengan desocupadas transcurrido un año desde su declaración. El alquiler forzoso podrá imponerse por los ayuntamientos y, subsidiariamente, por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco. En este último caso, deberá concederse audiencia al ayuntamiento respectivo.
2. 2. La imposición del alquiler forzoso se tramitará de conformidad con lo dispuesto en la legislación de expropiación forzosa. Declarada la procedencia de imponer el alquiler forzoso, el titular de la vivienda deberá sufragar los gastos asumidos por la Administración en la gestión y el coste de las obras de acondicionamiento o mejora que resulten precisas para garantizar las condiciones de habitabilidad.
3. 3. En el acuerdo o resolución firme en vía administrativa por el que se describa la vivienda y se decida la necesaria imposición del alquiler forzoso, se deberán determinar las condiciones de mantenimiento de la vivienda en alquiler, así como el plazo de este, que no será superior a cinco años, si bien se podrá imponer su prórroga forzosa hasta cinco años más, y se seleccionará al arrendatario de entre los demandantes de alquiler del Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales.

Artículo 60. Infravivienda.

1. 1. Se considera infravivienda toda edificación o parte de ella, destinada a vivienda, que no cumpla con las mínimas condiciones de habitabilidad en los términos establecidos en la presente ley y en la normativa sectorial de aplicación o en la que se publique en desarrollo de esta ley.
2. 2. Es competencia de la Comunidad Autónoma del País Vasco la regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad que serán de cumplimiento obligatorio para los instrumentos de planeamiento que aprueben otras administraciones públicas.
3. 3. El ayuntamiento del término municipal en que se ubiquen las infraviviendas procederá a la declaración de inhabitabilidad de aquellas en los términos previstos en el artículo siguiente de la presente ley.
4. 4. La declaración de inhabitabilidad de las infraviviendas, cuando sea definitiva y firme en vía administrativa, se inscribirá en el registro de la propiedad y conllevará la prohibición de su utilización residencial en tanto persista la citada situación.

Artículo 61. Declaración de inhabitabilidad.

1. 1. En los casos de infravivienda, así como en los supuestos en que la utilización de una vivienda o alojamiento suponga un peligro para la seguridad o salud de las personas, o cuando se incumplan las condiciones de habitabilidad que reglamentariamente se determinen, y sin perjuicio de la adopción por parte del ayuntamiento correspondiente de las medidas urgentes de desalojo y aseguramiento que resulten procedentes, la Administración municipal podrá declararlos inhabitables, lo que podrá hacerse tanto con carácter provisional y cautelar como con carácter permanente.
2. 2. La declaración de inhabitabilidad, cuando sea definitiva y firme en vía administrativa, conllevará la necesaria adopción de las medidas de intervención que resulten procedentes, con prioridad de las de fomento, rehabilitación y ayuda, para que permitan recuperar la habitabilidad del inmueble, pudiendo seguirse con la emisión de órdenes de ejecución, o declaración, en su caso, de ruina e incluso expropiación, venta o sustitución forzosa por incumplimiento de la función social. Se respetará, en todo caso, el derecho de acceso a la ocupación legal de una vivienda en los términos de la presente ley y normativa que se dicte en su desarrollo.
3. 3. Cuando la declaración de inhabitabilidad se adopte con carácter cautelar o temporal, por razones de insalubridad que puedan resolverse con simples labores de limpieza y retirada de residuos, sin perjuicio de las actuaciones que correspondan a los servicios sociales y en apoyo de estos, el ayuntamiento correspondiente, con la autorización judicial pertinente, podrá ordenar la entrada domiciliaria y la realización de las mencionadas labores con cargo a los responsables de la referida situación.

Artículo 62. Vivienda sobreocupada.

1. 1. Se considera que una vivienda se encuentra sobreocupada cuando su número de habitantes excede del máximo considerado adecuado en relación con la superficie, número y dimensión de las piezas habitables y condiciones de habitabilidad de la vivienda. Reglamentariamente se regulará el régimen aplicable a las viviendas sobreocupadas y las actuaciones tendentes a evitar y corregir las situaciones de sobreocupación.
2. 2. En defecto del desarrollo reglamentario previsto en el apartado anterior y en tanto no se proceda a realizarlo, se entenderá que una vivienda incurre en situación de sobreocupación cuando el número de personas residentes en ella supere el que le corresponda en función de las ratios siguientes:
   1. a) Una vivienda con 1 persona residente en ella deberá disponer como mínimo de 25 metros cuadrados útiles de superficie.
   2. b) Una vivienda con 2 personas residentes en ella habrá de contar como mínimo con 33 metros cuadrados útiles de superficie.
   3. c) Una vivienda con 3 o más residentes en ella deberá disponer como mínimo de 15 metros cuadrados útiles de superficie por persona.

      A estos efectos no se computarán las superficies de terrazas, balcones o tendederos.

Sección 2.ª Actuaciones públicas para garantizar el uso adecuado de las viviendas

Artículo 63. Instrumentos públicos de intervención administrativa en viviendas que no cumplen la función social.

1. 1. Para garantizar el uso adecuado de las viviendas y el efectivo cumplimiento de la función social que les corresponde, las administraciones competentes adoptarán las medidas de fomento y estímulo procedentes, que se desarrollarán por vía reglamentaria.
2. 2. Sin perjuicio de ello, cuando motivadamente resulte preciso por causa de incumplimiento de la función social, las administraciones públicas competentes podrán adoptar sobre las viviendas y sus titulares las medidas de intervención administrativa que se relacionan a continuación. Todo ello, previo expediente administrativo, con audiencia a los interesados, en el que se analicen las diferentes medidas de intervención posibles y se justifique que se opta por aquella que, resultando menos gravosa para los derechos de los administrados, garantice en el supuesto concreto el uso adecuado de la vivienda y el efectivo cumplimiento de la función social.
   1. a) Ejercicio del derecho de adquisición preferente y del desahucio administrativo.
   2. b) Expropiación por incumplimiento de la función social.
   3. c) Venta o sustitución forzosa.
   4. d) Órdenes de ejecución.
   5. e) Canon sobre las viviendas deshabitadas.
   6. f) Alquiler forzoso en el caso de las viviendas deshabitadas.
   7. g) Imposición de multas coercitivas.
   8. h) Imposición de sanciones.

Artículo 64. Medios para acreditar el uso inadecuado de las viviendas.

1. 1. Al objeto de acreditar la situación de uso inadecuado de una vivienda o alojamiento, las administraciones competentes, conforme a la presente ley, podrán requerir y tener en cuenta, además de cuantos medios sean admitidos en derecho, los siguientes extremos:
   1. a) Datos del padrón de habitantes y de otros registros públicos.
   2. b) Consumos anormales, por exceso o por defecto, de agua, gas y electricidad.
2. 2. Las compañías suministradoras y entidades gestoras de los servicios señalados en el apartado 1 de este artículo estarán obligadas a facilitar los datos que se requieran para acreditar el uso inadecuado de las viviendas, con pleno respeto a la normativa de protección de datos. Asimismo, deberá respetarse dicha normativa en la obtención de datos y tratamiento de la información obtenida de cualquier otro registro público.
3. 3. A los efectos de lo dispuesto en el apartado 1, se considerará que existen consumos anormales por defecto cuando no se justifique el consumo mínimo de agua, gas y electricidad que corresponde a una persona para un uso residencial. Y se considerará que existen consumos anormales por exceso cuando se supere el consumo máximo que corresponde al número máximo de personas que puedan habitar en la vivienda o alojamiento a tenor de lo dispuesto en esta ley y su normativa de desarrollo respecto a la vivienda sobreocupada.

   Reglamentariamente se determinarán los límites de consumo de agua, gas y electricidad que se consideran mínimos y máximos para el uso residencial, por persona, a los efectos de la aplicación de este artículo. En tanto no se produzca el desarrollo reglamentario, se considerará consumo mínimo la tercera parte del consumo medio de agua, electricidad y gas por persona según la última publicación del Instituto Nacional de Estadística, y se considerará consumo máximo el triple del consumo medio por persona según la citada última publicación del Instituto Nacional de Estadística.

Sección 3.ª Instrumentos públicos de intervención en el mercado de la vivienda y de los alojamientos dotacionales

Artículo 65. Derechos de tanteo y retracto.

1. 1. La Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco gozará de los derechos de tanteo y retracto en la primera y sucesivas transmisiones sobre las viviendas de protección pública y sus anejos, así como sobre los locales e inmuebles, incluyendo los suelos no edificados con calificación urbanística de protección pública o destino asimilable.
2. 2. Los territorios históricos y los ayuntamientos gozarán igualmente de los derechos de tanteo y retracto en la primera y sucesivas transmisiones de las viviendas protegidas y de los anejos, locales e inmuebles protegidos, incluyendo los suelos urbanísticamente calificados con tal finalidad, cuando hayan sido o deban ser promovidos por ellos. No obstante, si estas entidades públicas decidieren no ejercitar los mencionados derechos, lo pondrán en inmediato conocimiento del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, que los ejercitará en su sustitución, siempre en los plazos y modos previstos en el presente texto legal.
3. 3. El derecho de adquisición preferente podrá ser ejercitado en las transmisiones «inter vivos» o «mortis causa» tanto de la propiedad como del derecho de superficie, ya sean gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial.
4. 4. No podrán ejercitarse los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones gratuitas a favor de descendientes, ascendientes, cónyuges o parejas registradas como parejas de hecho, salvo que la vivienda no vaya destinada a residencia habitual y permanente de su destinatario o destinataria o que su capacidad económica o situación patrimonial sea manifiestamente desproporcionada respecto a la exigida para el acceso a la adjudicación de una vivienda protegida. La cesión de la vivienda y sus anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho debidamente registrada y la adjudicación de la vivienda y anejos a uno de los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales también quedan exceptuadas de los derechos de tanteo y retracto, no considerándose transmisión a los efectos de la aplicación del derecho de adquisición preferente.
5. 5. El derecho de tanteo y retracto de viviendas no protegidas podrá ejercerse sobre edificios enteros destinados a uso residencial principalmente y sobre viviendas concretas en áreas que hayan sido delimitadas por los planes territoriales sectoriales de vivienda como de acreditada demanda de vivienda.

   El derecho de tanteo y retracto incluye las transmisiones de acciones y participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto social esté vinculado directamente o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de alguno de esos edificios o viviendas.

6. 6. La transmisión de viviendas adquiridas en proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria y que estén situadas en áreas de acreditada demanda que figuren delimitadas en los planes territoriales sectoriales de vivienda está sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Administración pública vasca, de conformidad con los procedimientos establecidos en la presente ley, bien directamente o a través de entidades de derecho público con personalidad jurídica propia y competentes en materia de vivienda.
7. 7. La decisión de transmitir se deberá comunicar por parte del titular transmisor al departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco o al organismo que lo represente.

Artículo 66. Procedimiento para el ejercicio del tanteo o del retracto.

El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto indicados en el artículo anterior se efectuará conforme al procedimiento siguiente:

1. a) La parte transmitente deberá notificar fehacientemente a la administración correspondiente su voluntad de transmitir señalando el precio, aplazamiento de pago, si existiera, y el resto de las condiciones esenciales, debiendo acreditar también la identidad de la adquirente.
2. b) En los supuestos de transmisiones llevadas a cabo en un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que haya de proceder a la adjudicación deberá realizar la previa notificación de esta circunstancia, en el plazo de tres días, a la Administración pública según lo previsto en el artículo precedente, con indicación del precio y la identidad de la persona que vaya a ser adjudicataria. En todo caso, la parte adquirente deberá cumplir los requisitos establecidos para poder resultar adjudicataria de la vivienda de protección pública en los términos previstos en la presente ley y normativa de desarrollo.
3. c) Si la citada administración no ejercitara el tanteo en el plazo de los 30 días naturales siguientes a la notificación completa y fehaciente, se producirá la caducidad de tal derecho respecto a la transmisión notificada.
4. d) En el caso de falta de notificación de la parte transmitente, o siendo defectuosa o incompleta la notificación, o habiéndose producido la transmisión notificada antes de la caducidad del derecho de tanteo o en condiciones distintas a las notificadas, la Administración podrá ejercer el derecho de retracto. Este se ejercitará en el plazo de 60 días naturales contados desde el siguiente a la notificación, que la adquirente deberá hacer en todo caso a la Administración, de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega fehaciente de copia de la escritura pública correspondiente.
5. e) La notificación de la parte adquirente expresada en la letra anterior deberá ser efectuada por esta en el plazo de 30 días naturales contados desde el siguiente a la fecha de formalización de la transmisión en escritura pública.
6. f) En el supuesto de incumplimiento del deber de notificación de la transmisión efectuada, la Administración, desde el momento en que tuviera conocimiento por cualesquiera otros medios de la realidad de tal transmisión, podrá ejercer el derecho de retracto en las mismas condiciones de la letra d) del presente artículo.
7. g) Recibida la notificación fehaciente de la transmisión en tiempo y forma, la Administración podrá renunciar motivadamente al ejercicio del derecho de tanteo, debiendo comunicar la citada renuncia tanto a la parte transmitente como a la adquirente.

Artículo 67. Escritura pública e inscripción registral de los títulos de adquisición de las viviendas de protección y sus anejos.

1. 1. Los notarios no autorizarán la formalización en escritura pública de los títulos de adquisición de las viviendas de protección pública y sus anejos, ni sobre los locales e inmuebles que tengan la calificación de protección pública, cuando no se acredite debidamente la existencia de la notificación prevenida en la letra a) del artículo precedente y el transcurso del plazo legal con que cuenta la Administración para el ejercicio del derecho de tanteo.
2. 2. Los registradores de la propiedad denegarán la inscripción de los títulos de adquisición de los referidos inmuebles cuando no se acredite debidamente la existencia de la notificación prevenida en el apartado a) del artículo precedente y el transcurso del plazo legal con que cuenta la Administración para el ejercicio del derecho de adquisición preferente.
3. 3. Los notarios y registradores de la propiedad deberán notificar al departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco cualquier pretensión de formalización en escritura pública o de inscripción registral de transmisiones de viviendas de protección pública y sus anejos, así como de los locales e inmuebles que tengan la calificación de protección pública, sometidos al derecho de adquisición preferente de la Administración y que no incorporen las notificaciones fehacientes exigidas en el artículo precedente.
4. 4. La resolución administrativa por la que se acuerda el ejercicio del derecho de adquisición preferente será título suficiente para su inscripción en el registro de la propiedad, previa acreditación del depósito o pago del precio.

Artículo 68. Precio de adquisición en caso de tanteo o retracto.

El precio de adquisición mediante el ejercicio de los derechos de adquisición preferente de las viviendas de protección pública y sus anejos, así como de los locales e inmuebles que tengan la calificación de protección pública, será el fijado en la transmisión objeto de tanteo o de retracto y habrá de corresponderse con el precio de venta actualizado una vez aplicado el factor de depreciación debido a la antigüedad y al estado de conservación del inmueble.

Artículo 69. Adjudicación de las viviendas y anejos adquiridos como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo o retracto.

1. 1. Las viviendas de protección pública y sus anejos, así como los locales e inmuebles que tengan la calificación de protección pública, adquiridos por la Administración como consecuencia del ejercicio de los derechos de adquisición preferente, mantendrán el régimen de protección pública de su calificación. En caso de vivienda de protección pública sometida a plazo de calificación, la administración competente podrá declarar su calificación permanente.
2. 2. La Administración podrá ejercitar los derechos de adquisición preferente en beneficio de otra administración territorial, una sociedad pública, un ente institucional vinculado a la Administración autonómica o municipal y, en general, cualquier ente del sector público.
3. 3. Con respeto a la legalidad vigente en general y a las normas de adjudicación de las viviendas en particular, la Administración podrá igualmente ejercitar los derechos de adquisición preferente en beneficio de personas demandantes de vivienda protegida.
4. 4. Cuando el Gobierno Vasco acuerde ejercitar estos derechos de adquisición preferente en beneficio de un ente del sector público, el ente beneficiario del derecho se hará cargo de los gastos de adquisición, así como del abono del precio al transmitente, y se someterá a los criterios que establezca el Gobierno Vasco tanto respecto al destino de la vivienda como a su posterior adjudicación.

Artículo 70. Del desahucio administrativo.

Procederá el desahucio administrativo de las personas beneficiarias, arrendatarias, precaristas u ocupantes sin título de las viviendas de protección pública de titularidad pública, de los alojamientos dotacionales y sus anejos, así como de los locales e inmuebles de titularidad pública y que tengan la calificación de protección pública, cuando concurra alguna de las siguientes causas:

1. a) Impago de las rentas o canon estipulados en el contrato de arrendamiento, de las cantidades exigibles por gastos o servicios comunes o de cualquier otro abono exigible por la normativa de aplicación.
2. b) No destinar la vivienda o el alojamiento a su domicilio habitual o permanente.
3. c) Destinar la vivienda, el alojamiento o sus anejos a un uso indebido o no autorizado.
4. d) Ocupar la vivienda, el alojamiento o sus anejos careciendo de título legal para ello.
5. e) Haber cedido sin autorización administrativa el uso total o parcial de la vivienda, del alojamiento o de sus anejos.
6. f) El impago reiterado de las cuotas de los préstamos concedidos por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco.

Artículo 71. Competencia para el desahucio.

1. 1. Será competente para ejercitar el desahucio la administración titular de la vivienda de protección pública o alojamiento dotacional y sus anejos, así como de los locales e inmuebles que tengan la calificación de protección pública.
2. 2. El desahucio administrativo podrá ser ejercitado de oficio por la administración titular de la vivienda protegida o a instancia de entidades del sector público o terceros interesados.
3. 3. El procedimiento de desahucio administrativo previsto en la presente ley será objeto de desarrollo reglamentario. Este desarrollo reglamentario tendrá en consideración la situación laboral de las personas beneficiarias, su renta y las características socioeconómicas de la unidad convivencial.

Artículo 72. Expropiación forzosa de viviendas y anejos no protegidos.

1. 1. Los ayuntamientos, y, en su defecto, el órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, previa audiencia del ayuntamiento respectivo, podrán expropiar la propiedad de las viviendas y anejos que no tengan la calificación de protección pública, en caso de incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación y de la función social de estos, cuando la expropiación resulte necesaria para garantizar su uso adecuado.
2. 2. Con carácter previo al inicio de la expropiación deberá dictarse orden de ejecución de adopción de las medidas necesarias de seguridad y habitabilidad de la vivienda que garanticen el uso residencial en las debidas condiciones.
3. 3. A los efectos de lo previsto en el presente artículo, será causa suficiente para la expropiación forzosa la concurrencia de alguno o varios de los siguientes supuestos:
   1. a) Incumplimiento de los deberes de conservación, mantenimiento o rehabilitación cuando aquellos se contengan en los planes urbanísticos, programas, ordenanzas o cualesquiera otros medios legalmente hábiles para ello, siempre que conlleve un riesgo cierto para la seguridad de las personas.
   2. b) Situación o estado de abandono que, con independencia de su utilización o no, sitúa la vivienda o el edificio en riesgo de declaración de ruina.
   3. c) Situación o estado de desocupación de la vivienda durante un tiempo superior a dos años sin que concurran las causas justificadas previstas como excepción a la declaración de vivienda deshabitada, y que quede acreditada la existencia de demanda de vivienda de protección pública en el término municipal o en su área funcional.
4. 4. Las sociedades urbanísticas de rehabilitación y demás entidades mercantiles del sector público que tengan por objeto la promoción, construcción y rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado podrán ser beneficiarias de la expropiación forzosa a que se refiere el presente artículo.
5. 5. En los casos de expropiación forzosa de edificios donde concurran casos de incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación e incumplimiento de la función social, la Administración pública dará prioridad a la rehabilitación y posterior uso de aquellos por asociaciones sin ánimo de lucro, en régimen de cesión de uso, siempre que cumplan los requisitos recogidos en la disposición adicional tercera de la presente ley, para garantizar el cumplimiento de su función social en los términos establecidos por esta ley.

Artículo 73. Expropiación forzosa de viviendas de protección pública.

1. 1. Se considera que concurre causa de interés social que legitima la expropiación forzosa de las viviendas de protección pública, sus anejos vinculados, locales y edificaciones complementarias en los siguientes supuestos:
   1. a) No destinar la vivienda protegida a domicilio habitual y permanente, salvo autorización expresa.
   2. b) Mantener la vivienda deshabitada sin justa causa por plazo superior a un año.
   3. c) Incumplimiento de los deberes de conservación, rehabilitación y mantenimiento de las viviendas en las condiciones de habitabilidad establecidas en la presente ley.
   4. d) Inobservancia del deber de actualizar los servicios e instalaciones precisos para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la legislación sectorial.
   5. e) Transmisión no autorizada de la vivienda o alojamiento.
   6. f) Sobreocupación.
   7. g) Ocupación por titulares en los que tras la adjudicación de la vivienda sobreviene una situación de capacidad económica o patrimonial en la que, por tres años consecutivos, sus ingresos alcanzan una cuantía superior en un 50 % a los máximos establecidos para poder ser adjudicatario o adjudicataria de una vivienda protegida.
2. 2. El departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco ostentará la competencia para la expropiación de las viviendas de protección pública, a excepción de las viviendas de protección pública promovidas por las diputaciones y los ayuntamientos, cuya expropiación forzosa corresponderá inicialmente a estos y subsidiariamente al mencionado órgano del Gobierno Vasco.
3. 3. Con carácter previo al inicio de la expropiación, el órgano competente deberá realizar un apercibimiento expreso al interesado, concediendo un plazo para la adopción de las medidas necesarias para el uso adecuado de la vivienda y el cumplimiento de la función social, con la advertencia de que el incumplimiento injustificado en el plazo que se conceda al efecto habilitará a la administración competente para adoptar la expropiación.

Artículo 74. Expropiación forzosa del uso temporal de viviendas incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria.

(Anulado).

Artículo 75. Procedimiento expropiatorio y declaración de urgencia.

1. 1. Las expropiaciones forzosas de viviendas por incumplimiento de la función social se regirán por el procedimiento establecido en la normativa urbanística y de expropiación forzosa.
2. 2. El trámite de declaración de urgente ocupación de bienes y derechos exigido en la legislación expropiatoria se dictará por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco o por las diputaciones o los ayuntamientos, en función de la administración que resulte actuante en la expropiación.
3. 3. (Anulado).

Artículo 76. Venta o sustitución forzosa.

1. 1. El incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos en esta ley habilitará al ayuntamiento correspondiente y, en su defecto, al órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, previa audiencia del ayuntamiento respectivo, para la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosa, todo ello sin perjuicio de lo previsto en relación con los demás instrumentos de intervención administrativa también recogidos en esta norma legal.
2. 2. Se entiende por sustitución forzosa la potestad pública consistente en que la Administración pública sustituye al titular de un inmueble, asumiendo directamente la facultad de edificar o rehabilitarlo con cargo al mencionado titular y procediendo a la adjudicación de las obras a través de licitación pública. En este caso, las bases del procedimiento de adjudicación determinarán los criterios aplicables para su adjudicación y el porcentaje mínimo de techo edificado a atribuir a la persona o personas propietarias del inmueble objeto de la sustitución forzosa.
3. 3. En los supuestos de venta o sustitución forzosa previstos en el apartado 1 de este artículo, el contenido del derecho de propiedad se minorará en un porcentaje equivalente al 50 % de su valor, correspondiendo la diferencia a la administración actuante. Las viviendas y locales resultantes podrán ser calificados, además, como protegidos en alguno de los tipos previstos en esta norma legal, ya sea con calificación permanente o temporal.
4. 4. Será de aplicación el sistema de venta o sustitución forzosa, sin reducción del derecho de propiedad, en las actuaciones llevadas a cabo al amparo de lo dispuesto en el artículo 46, cuando la entidad actuante asuma el importe de las cantidades imputables a aquellos propietarios de viviendas que, por sus limitaciones socio-económicas, no puedan hacer frente a su pago por caer en riesgo de exclusión social. En este supuesto, se suscribirá un convenio entre la entidad actuante y el propietario, en el que quedará reflejada la fórmula de devolución de las cantidades asumidas en el proceso de sustitución y el tipo de interés aplicable a las cantidades aplazadas.

Artículo 77. Procedimiento de venta o sustitución forzosa y sus efectos.

1. 1. La venta o sustitución forzosa se iniciará de oficio o a instancia del interesado y se adjudicará mediante procedimiento con publicidad y concurrencia, conforme a lo previsto en la normativa urbanística.
2. 2. Dictada la resolución declaratoria de incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosa, la administración actuante remitirá al registro de la propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio. La situación de venta o sustitución forzosa se consignará en las certificaciones registrales que de la finca se expidan.
3. 3. Resuelto el procedimiento, la administración actuante expedirá certificación de la adjudicación, que será título inscribible en el registro de la propiedad. En la inscripción registral se harán constar las condiciones y los plazos de edificación o rehabilitación a que quede obligado el adquirente en calidad de resolutorias de la adquisición.

Artículo 78. Las multas coercitivas.

1. 1. En los supuestos de obstaculización, desobediencia o incumplimiento de las órdenes de ejecución dictadas por las administraciones competentes, y con independencia de las multas impuestas como sanción, la Administración podrá imponer hasta cinco multas coercitivas, que se podrán imponer de forma sucesiva y con una periodicidad mensual, a fin de impeler el efectivo cumplimiento de las obligaciones contenidas en la presente ley.
2. 2. Igualmente, podrán imponerse multas coercitivas de la misma naturaleza y con periodicidad mensual, y sin límite del número de ellas, para promover la ocupación efectiva de las viviendas deshabitadas así declaradas en resolución firme en vía administrativa.
3. 3. El importe de la multa alcanzará como máximo la mayor de las siguientes cantidades: el 30 % del valor del coste de las obras requeridas, en su caso, o 300 euros por cada mensualidad.
4. 4. Se ingresará en el patrimonio público de suelo de la administración actuante el importe obtenido de las multas coercitivas.