Sección 1.ª Precio y renta o canon

Artículo 25. Precio o renta de las viviendas de protección pública y renta o canon de los alojamientos dotacionales.

1. 1. El precio o la renta de referencia de las viviendas de protección pública y sus anejos vinculados, así como el importe del canon de los alojamientos dotacionales, se establecerán por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco en función de la superficie de aquellos. A estos efectos se considerará también el tipo de vivienda o alojamiento, su ubicación geográfica, su régimen de tenencia, estado de conservación, antigüedad y otros aspectos que se establezcan motivadamente.
2. 2. Asimismo, por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco se establecerán los importes de la capacidad financiera máxima de las personas o unidades de convivencia demandantes de la adjudicación de viviendas de protección pública y de tasadas de régimen autonómico. Se deberá tener en cuenta lo establecido en el artículo 6 de la Ley 13/2008, de Apoyo a las Familias, en lo relativo a la renta estandarizada.

Artículo 26. Precio y renta o canon en posteriores transmisiones o cesiones de uso de las viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales.

1. 1. Se desarrollarán reglamentariamente los criterios de actualización de las rentas o cánones de las viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales. Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición o de arrendamiento de viviendas protegidas en primeras o posteriores transmisiones estará sujeto a un precio de venta o renta máximo, que será fijado en la normativa de desarrollo de la presente ley.
2. 2. Se prohíbe el sobreprecio, la prima o la percepción de cualquier cantidad que altere el precio, renta o canon que corresponda de acuerdo con las normas aplicables. Serán nulas de pleno derecho las cláusulas y estipulaciones que establezcan precios, rentas o cánones superiores a los máximos que autorice la normativa aplicable en cada caso.
3. 3. En los supuestos previstos en el apartado anterior, se entenderá que la transmisión o cesión de uso se ha realizado al precio máximo legalmente permitido, considerándose válido el resto del contrato, si se cumplen los demás requisitos para la transmisión o cesión de uso del inmueble. El adquirente u ocupante que haya abonado las cantidades indebidas podrá reclamar su reintegro, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda a tenor de lo dispuesto en el capítulo X, de infracciones y sanciones, de la presente ley.

Artículo 27. Precio del suelo con destino a vivienda de protección pública.

1. 1. El precio de los suelos que se destinen a la promoción de vivienda de protección pública, en cualquiera de sus tipologías relacionadas en el artículo 21 de la presente ley, deberá respetar los valores máximos de repercusión tanto de suelo como de urbanización establecidos por sus normativas protectoras respectivas.
2. 2. Estos valores máximos de repercusión se establecen como límite máximo de precio en las transmisiones onerosas de parcelas con edificabilidades urbanísticas residenciales protegidas. Esta condición de límite máximo de precio se hará constar en las escrituras públicas de todos los actos y contratos en los que se reflejen las citadas transmisiones de conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente en la materia.

Sección 2.ª Calificación de viviendas de protección pública

Artículo 28. Calificación de protección pública.

1. 1. Para que una vivienda sea reconocida como vivienda de protección pública, pudiendo acceder por ello a los beneficios dispuestos para ella y asumiendo las limitaciones propias de su régimen, será necesario obtener la debida calificación de vivienda protegida. Los anejos no vinculados o los locales que no estén calificados no tendrán la condición de protegidos, considerándose, por tanto, libres a los efectos de esta ley y su normativa de desarrollo.
2. 2. La calificación es la declaración administrativa por la cual una vivienda, anejo o local, de forma individual o perteneciendo a una promoción de forma conjunta, tiene acceso a los beneficios y asume las limitaciones propias del régimen de protección pública correspondiente.
3. 3. En el procedimiento administrativo de calificación de viviendas de protección pública y sus anejos se distinguen dos fases:
   1. a) Calificación provisional, para cuyo otorgamiento la administración competente verifica que el proyecto cumple con la normativa vigente para la vivienda protegida y cuya concesión, expresa o por silencio, faculta al interesado para solicitar la concesión de financiación cualificada.
   2. b) Calificación definitiva, a tenor de la cual la Administración reconoce, previa comprobación, que la realidad construida se atiene al proyecto que obtuvo la calificación provisional o a modificados de dicho proyecto que hubieren sido debidamente autorizados.

Artículo 29. Duración de la calificación.

1. 1. Las viviendas de protección pública y sus anejos, sea cual fuere su tipología o promoción, tendrán la calificación permanente de protección pública, con las salvedades previstas en esta ley.
2. 2. No obstante, y con los requisitos, condiciones y procedimiento que se establezcan reglamentariamente por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, podrán ser objeto de descalificación o, en su caso, de establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, en los siguientes supuestos:
   1. a) Las viviendas de protección pública adjudicadas en régimen de propiedad para garantizar el derecho al realojo al titular de una vivienda libre afectada por una actuación urbanística o expropiatoria.
   2. b) Las viviendas, anejos y locales comerciales que se hayan acogido voluntariamente a la calificación de protección pública como consecuencia de un proceso de regeneración, renovación o rehabilitación.
3. 3. Salvo causa justificada debidamente motivada, la orden que, en su caso, autorice, conforme a lo previsto en el apartado anterior de este artículo, la descalificación o el establecimiento de un nuevo plazo de duración de la calificación fijará como condición la necesidad de devolución de todas o parte de las ayudas percibidas, actualizadas o corregidas según se establezca reglamentariamente, por cuenta del inmueble en cuestión, y concretando el importe de aquellas.

Artículo 30. Concesión de la calificación y contenido mínimo del documento de calificación.

1. 1. El otorgamiento o denegación, en su caso, de la calificación de vivienda protegida, incluidos sus anejos, lo realizará el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, o el ayuntamiento correspondiente cuando se trate de régimen tasado municipal.
2. 2. A tal efecto, y para cada una de las citadas calificaciones provisional y definitiva, la administración a la que corresponda conforme a lo establecido en el apartado anterior de este artículo dispondrá de un plazo máximo de tres meses, desde que se haya presentado la documentación completa, para dictar resolución. No obstante, el órgano competente podrá acordar motivadamente la ampliación del plazo por otros dos meses.
3. 3. Si, transcurrido el plazo de tres meses legalmente previsto o, en su caso, el plazo de ampliación, no se hubiera dictado resolución, se entenderá otorgada la calificación por silencio administrativo positivo. Todo ello sin perjuicio de que no podrán adquirirse por silencio facultades o derechos si no se cumplen los requisitos legalmente exigidos para la calificación.
4. 4. Tanto en el documento de la calificación provisional como en el de la definitiva deberán hacerse constar, como contenido mínimo, los siguientes extremos:
   1. a) Identidad del promotor o promotora, que deberá incluir nombre o razón social, identificación fiscal y domicilio.
   2. b) Tipo de vivienda de protección pública, según la tipología establecida en esta ley, o, en su caso, local comercial o equipamiento.
   3. c) Número y superficie útil de las viviendas o locales y garajes, trasteros y anejos, especificando si son o no vinculados, así como su superficie útil respectiva.
   4. d) Régimen de acceso y uso inicial de las viviendas o locales.
   5. e) La mención expresa de la calificación permanente, o, en su caso, del plazo de calificación en los supuestos excepcionales recogidos en esta ley.
   6. f) Procedimiento de adjudicación.
   7. g) Entidad a la que le corresponde el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
   8. h) En la calificación definitiva, además, se consignará el precio de venta de aquellas viviendas y anejos vinculados cuya transmisión se haya materializado. En los que no se hubiera producido dicha transmisión, se mantendrán vigentes los parámetros de la calificación provisional.

Artículo 31. Concurrencia de la licencia municipal de primera utilización y la calificación definitiva.

1. 1. Los promotores de viviendas de protección pública en las que el otorgamiento de la calificación de vivienda protegida corresponda al departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco deberán acompañar a la petición de licencia municipal de primera utilización copia de la solicitud sellada o certificación de haber solicitado al órgano competente del Gobierno Vasco la calificación definitiva de vivienda de protección pública.
2. 2. El ayuntamiento, recibida esta solicitud en debida forma, previas las revisiones y comprobaciones oportunas, concederá, en su caso, licencia de primera utilización, condicionando su efectividad a la obtención de la calificación definitiva por parte del departamento competente en materia de vivienda de Gobierno Vasco.
3. 3. Cuando el órgano competente en materia de vivienda de Gobierno Vasco otorgue la calificación definitiva, la notificará al ayuntamiento respectivo, y podrá elevarse a escritura pública la declaración de obra nueva de la vivienda protegida, acompañando ambas resoluciones.
4. 4. Las compañías suministradoras de agua, gas, electricidad, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios no suministrarán los servicios sin la previa acreditación de la existencia de licencia de primera utilización de vivienda o alojamiento protegido y, en su caso, de la calificación definitiva de vivienda protegida.

Sección 3.ª Procedimiento de adjudicación y tipos de promoción

Artículo 32. Procedimiento de adjudicación de las viviendas de protección pública y de los alojamientos dotacionales.

1. 1. Las viviendas de protección pública se adjudicarán ante fedataria o fedatario público mediante el procedimiento que se determine reglamentariamente, en el que se baremarán las solicitudes otorgando prioridad a los solicitantes en atención a la renta disponible y en relación con el número de miembros de la unidad de convivencia, y la antigüedad como demandante de vivienda se tendrá en cuenta como criterio accesorio; todo ello sin perjuicio de establecer cupos destinados a resolver necesidades de carácter social. En todo caso se garantizarán los principios de publicidad y libre concurrencia, y el procedimiento de adjudicación no podrá iniciarse, en ningún caso, antes de la obtención de la calificación provisional de la promoción.
2. 2. El departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, las diputaciones forales, los ayuntamientos, los concejos y las entidades locales menores podrán excluir del procedimiento de adjudicación de viviendas de protección pública promovidas por ellos aquellas viviendas que se destinen a garantizar el derecho de realojo y a resolver situaciones de dependencia, de todo tipo de discapacidad o de riesgo de exclusión social.
3. 3. Podrán excluirse, igualmente, del procedimiento de adjudicación las viviendas de protección pública adquiridas en el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y que, por su antigüedad, estado de conservación u otras circunstancias que las singularicen y diferencien de las de nueva construcción, aconsejen un procedimiento de adjudicación específico o su destino a usos provisionales, de equipamiento, de alojamiento dotacional u otros que se consideren oportunos y se adecuen al interés público y función social.
4. 4. Las diputaciones forales, los ayuntamientos y los concejos, y, en su caso, las entidades locales menores, establecerán las bases para la adjudicación de las viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales que promuevan, respetando en todo caso el procedimiento y límites que se prevén en esta ley, en su desarrollo reglamentario y la normativa sectorial vigente relativa a cupos de discriminación positiva.
5. 5. Las bases para la adjudicación de las viviendas de protección pública podrán incluir como requisito de admisión el empadronamiento previo y con una antigüedad determinada, siempre con respeto a los derechos individuales y a las necesidades derivadas de la cohesión social y territorial, así como de la movilidad geográfica, amparados por la presente norma legal. Las mencionadas bases podrán igualmente prever que el citado requisito de empadronamiento pueda ser suplido por la disposición de un contrato de trabajo, de una antigüedad y duración que también se contemple, con puesto de trabajo ya en el propio municipio o en su área funcional.
6. 6. La adjudicación de los alojamientos se realizará siguiendo los principios definidos para las viviendas de protección social en régimen de alquiler. No obstante, teniendo en cuenta su carácter de dotación al servicio de las necesidades de la sociedad, se podrán establecer procedimientos específicos para cada actuación en atención a sus características y peculiaridades. Estos procedimientos deberán ser aprobados por el órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco.

Artículo 33. Adjudicación de vivienda o alojamiento adaptado a situación de discapacidad.

1. 1. Cuando haya de procederse a la adjudicación de una vivienda protegida adaptada o alojamiento adoptado a una situación de discapacidad de quien o quienes, aun siendo titulares de una vivienda no adaptada, precisen de tal adjudicación, previa o simultáneamente a ella, habrán de poner la vivienda de su titularidad a disposición del departamento del Gobierno Vasco competente en materia de vivienda para su destino a arrendamiento.
2. 2. El Gobierno Vasco solo podrá aceptar la vivienda puesta a su disposición cuando cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad, conforme a la normativa vigente. En todo caso, el importe de las rentas corresponderá a quien o quienes ceden la vivienda para obtener la vivienda o alojamiento adaptado, sin perjuicio de que el citado importe pueda destinarse, total o parcialmente, a compensar la renta de la vivienda o alojamiento adjudicado.

Artículo 34. Derecho de realojo en supuestos de desalojo de vivienda habitual y permanente.

1. 1. Cuando como consecuencia de una actuación urbanística, una actuación expropiatoria o una actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbana, tramitada por cualquier administración pública competente y verificada en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, sea necesario desalojar a los ocupantes legales de una vivienda que constituya residencia habitual, la administración actuante o el beneficiario de la expropiación deberá realizar las gestiones necesarias para garantizar el derecho al realojo de los ocupantes legales, salvo que se acredite que no concurren los requisitos de necesidad de vivienda establecidos en esta ley y su normativa de desarrollo.
2. 2. En el supuesto de actuaciones urbanísticas se estará a lo dispuesto por la normativa vigente en materia urbanística. En supuestos de expropiaciones no urbanísticas, la administración actuante o la entidad beneficiaria de la expropiación deberá poner en conocimiento del expropiado o expropiada la existencia de viviendas en el mismo régimen de tenencia con que la persona afectada ocupaba la vivienda que constituía su residencia habitual, en el emplazamiento más próximo y de características similares. Deberá acreditarse la notificación de, al menos, dos ofrecimientos de puesta a disposición de las citadas viviendas, lo que habrá de hacerse antes de la firma del acta previa a la ocupación, en el caso de las expropiaciones urgentes, o de la firma del acta de ocupación de la vivienda expropiada.
3. 3. El derecho de realojo puede materializarse en vivienda libre o en vivienda de protección pública. Solo podrán optar al realojo en una vivienda protegida los ocupantes legales de las viviendas afectadas por la actuación urbanística o expropiatoria cuando estas sean vivienda habitual y permanente y se cumplan las condiciones exigidas para el realojo en la normativa que resulte de aplicación.
4. 4. Reglamentariamente se desarrollará el procedimiento para reservar en las adjudicaciones de viviendas de protección pública las viviendas que garanticen el derecho de realojo, así como los requisitos y las condiciones de acceso que deben cumplir quienes opten a aquellas. En cualquier caso, los realojos se realizarán en función de las circunstancias económicas y la necesidad de vivienda de las personas afectadas, teniendo en cuenta los ingresos de la unidad convivencia! para la determinación del precio, renta o canon y atendiendo a la composición familiar de los afectados.

Artículo 35. Tipos de promoción de vivienda protegida y alojamientos dotacionales.

1. 1. La promoción de viviendas de protección pública puede ser de titularidad pública o de titularidad privada.
   1. a) Será promoción de titularidad pública la acometida por una administración pública o por las entidades del sector público.
   2. b) Será promoción de titularidad privada la debida a las personas físicas o jurídicas privadas, incluyendo las promociones llevadas a cabo a través de convenios de colaboración entre entidades del sector público y promotoras o promotores privados.
2. 2. Los documentos, pliegos o convenios referentes a las promociones deberán incluir, entre otras y como mínimo, las siguientes determinaciones:
   1. a) Expresión del precio de la promoción y mención al sistema de adjudicación.
   2. b) Referencia a los importes de las rentas por alquiler y requisitos que deben cumplir los adjudicatarios, en su caso.
3. 3. La promoción de alojamientos dotacionales será siempre de titularidad pública, sobre suelo dotacional público calificado para este fin, para equipamiento comunitario o asimilable que así lo permita, así como sobre edificaciones o locales preexistentes de titularidad pública que se destinen al efecto.
4. 4. La publicidad de venta de viviendas de protección pública o de alojamientos dotacionales deberá someterse a la previa aprobación del texto por parte del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco y ajustarse a las normas reglamentarias que sean aplicables.

Artículo 36. Incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación.

1. 1. Se considerará causa de incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación de una vivienda de protección pública, tanto en propiedad como en derecho de superficie, la adquisición «inter vivos», con posterioridad a la adjudicación de la vivienda de protección pública, de una vivienda libre.
2. 2. La adquisición onerosa de una vivienda libre dará lugar a la obligación de restituir a la Administración general del País Vasco la vivienda de protección pública para que esta sea readjudicada a una persona demandante de vivienda inscrita en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales.
3. 3. Reglamentariamente se desarrollará el procedimiento para la restitución de vivienda de protección pública a la Administración general de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Sección 4.ª Disposición de las viviendas de protección pública. Visado de contratos

Artículo 37. Visado de los contratos de transmisión de viviendas.

1. 1. El visado tiene por objeto comprobar que los actos y contratos de primeras o posteriores transmisiones o cesiones de uso, por cualquier título admitido en derecho, de viviendas de promoción pública y sus anejos, locales o inmuebles que tengan la calificación de protección pública se adecuan a la legalidad, contrastando que:
   1. a) Los adquirentes u ocupantes cumplen los requisitos generales de acceso.
   2. b) Los contratos contienen las cláusulas de inserción obligatoria y establecen la duración y modalidad de calificación.
   3. c) El precio de venta, renta o canon se adecua a la normativa vigente.
2. 2. A los efectos previstos en el apartado anterior, para obtener el visado deberán presentarse los siguientes documentos:
   1. a) El documento en el que se formalice la transmisión o cesión de uso.
   2. b) La documentación acreditativa de que el adquirente o cesionario reúne las condiciones exigidas para acceder a este tipo de viviendas.
3. 3. En los supuestos de transmisión, el visado se otorgará solamente si se acredita que se han cumplido las formalidades previstas en esta ley y su normativa de desarrollo respecto al ejercicio del derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración.
4. 4. Requerirán visado previo del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco o, en su caso, del ayuntamiento correspondiente los siguientes actos de disposición:
   1. a) La transmisión «inter vivos» o «mortis causa» de la propiedad o derecho de superficie de terrenos, parcelas o solares con calificación urbanística para su destino a viviendas de protección pública, o la constitución de derechos reales sobre ellos, salvo en el caso de la hipoteca.
   2. b) La transmisión «inter vivos» o «mortis causa» de la propiedad o derecho de superficie de una vivienda de protección pública, anejos o locales calificados, o la constitución de derechos reales sobre ellos, salvo en el caso de la hipoteca.
   3. c) La transmisión de garajes, trasteros y anejos protegidos y no vinculados a los titulares de viviendas protegidas de la misma promoción.
   4. d) Los actos de cesión de uso, por cualquier título admitido en derecho, de viviendas de protección pública y anejos vinculados.
   5. e) La transmisión de acciones, participaciones o cuotas de una sociedad, comunidad de bienes u otros entes sin personalidad jurídica cuyo activo esté constituido, al menos en un 50 %, de viviendas de protección pública de una misma promoción.
5. 5. Los notarios, previamente al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas, comprobarán la existencia de visado de contratos, y los registradores denegarán la inscripción si no se acredita la concurrencia de este. Ambos pondrán en conocimiento de la delegación territorial del departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco o, en su caso, del ayuntamiento correspondiente la inexistencia de visado.
6. 6. Transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud de visado sin que se hubiere notificado resolución expresa al solicitante, el visado se entenderá concedido en virtud de silencio administrativo positivo. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos en contra de la normativa aplicable a las viviendas de protección pública.

Artículo 38. Requisitos previos para los actos de disposición.

1. 1. No podrán formalizarse actos de transmisión de dominio o de cesión de uso de viviendas de protección pública y anejos, en su caso, vinculados a ellas si no se ha obtenido previamente su calificación definitiva. Los actos que infrinjan esta prohibición serán nulos.
2. 2. Las viviendas de protección pública que hayan sido adjudicadas en propiedad o en derecho de superficie, cualquiera que sea el tipo de promoción, no podrán ser cedidas en arrendamiento, en precario o mediante cualquier otro título de cesión de uso por su adjudicatario, salvo autorización expresa del órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco. Se permiten, no obstante, los subarriendos coyunturales y cesiones temporales de uso de alguna o algunas habitaciones de la vivienda siempre que siga manteniéndose esta como residencia habitual y permanente de su adjudicatario o adjudicataria y ello no dé lugar a situaciones de incumplimiento de la función social contempladas en la presente norma legal.
3. 3. Si se ha accedido a la ocupación legal de una vivienda de promoción pública y, en su caso, sus anejos correspondientes en régimen de arrendamiento o por cualquier otro título de cesión de uso, el adjudicatario o adjudicataria no podrá a su vez ceder su uso a un tercero por ningún otro título.

Artículo 39. Itinerarios de vivienda y movilidad geográfica.

1. 1. Las personas ocupantes legales de una vivienda de protección pública tienen derecho, en los términos que se establecen en este artículo, al acceso a la ocupación legal de una vivienda adecuada a sus necesidades a lo largo de las diferentes etapas de su vida.
2. 2. En el supuesto de que se produzcan modificaciones en las circunstancias, incluyendo traslados por motivos laborales o profesionales, de las familias o unidades de convivencia que ocupan legalmente una vivienda de protección pública, las personas o unidades de convivencia interesadas podrán presentar una solicitud ante la administración pública que se la hubiere adjudicado o, subsidiariamente, ante el órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, pidiendo que se reconozca la necesidad de cambio de vivienda, así como la posibilidad de su incorporación al cupo que se cree, a los efectos del pertinente procedimiento de permuta.
3. 3. La resolución administrativa que al efecto se emita declarará, en su caso, el citado estado de necesidad de cambio, así como las condiciones atinentes a este. La no comunicación de resolución alguna en el plazo de tres meses a la persona que hubiera promovido el expediente permitirá a esta entender estimada su solicitud y su consiguiente incorporación al cupo correspondiente a los efectos de la permuta reseñada en el apartado anterior.