TÍTULO II. Medidas para incrementar la disponibilidad…

TÍTULO II. Medidas para incrementar la disponibilidad de suelo y de edificaciones con destino a vivienda

CAPÍTULO I. Medidas para incrementar la disponibilidad de suelo para viviendas

Artículo 3. Medidas.

Con el fin de aumentar la disponibilidad de suelo para la construcción de viviendas, sin perjuicio de las recogidas en el planeamiento urbanístico, se regulan las siguientes medidas y actuaciones:

a) El uso de suelo dotacional público para viviendas protegidas de promoción pública.
b) El uso de suelo de equipamientos para viviendas protegidas.
c) La ejecución directa de sistemas generales adscritos con destino a vivienda protegida.
d) El derecho de superficie/concesión sobre bienes patrimoniales públicos.
e) La compatibilidad del uso residencial y del turístico en suelos sin desarrollar.
f) El cambio de uso de parcelas a residencial por incompatibilidad o inadecuación.
g) La recuperación de suelo urbanizable residencial.

Artículo 4. Vivienda protegida de promoción pública en sistemas generales, sistemas locales y dotaciones.

1. En el suelo calificado por el planeamiento como sistema general o sistema local o dotación, ambos de carácter municipal, será admisible el uso de vivienda protegida de promoción pública por efecto directo de esta norma sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado.
2. Las viviendas que se construyan no podrán ubicarse en suelo destinado o reservado para espacio libre o zona verde. Asimismo, no se les exigirá el cumplimiento de los estándares, ni las cesiones de aprovechamiento y dotacionales recogidos en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, o norma que la sustituya.
3. Los proyectos previstos en el artículo 23 de este decreto-ley dan cobertura directa a las obras a las que se refiere el apartado 1 del presente artículo.
4. A los efectos de este decreto-ley, se entenderá por sistema general o sistema local o dotación de carácter municipal el así definido por el artículo 2.3, apartados c) y d), respectivamente, de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento.

Artículo 4.bis. Trámites extraordinarios de emergencia habitacional.

La aplicación de las medidas establecidas en los artículos 4 y 5 requerirá que el Ayuntamiento identifique de manera motivada conforme a la norma básica estatal el suelo susceptible de acoger vivienda protegida.

El Pleno, previa información pública por plazo de siete días, sin más trámite ni informes, acordará sobre la medida.

Dicho acuerdo será publicado en el Boletín Oficial de la Provincia y se incorporará al planeamiento afectado en la primera modificación sustancial que se tramite.

Artículo 5. Viviendas protegidas en equipamientos.

1. Los suelos destinados a equipamientos por los instrumentos de ordenación están habilitados también para la construcción de viviendas protegidas, aunque los instrumentos de ordenación no establezcan este fin para esos suelos de conformidad con lo previsto en el artículo 4 bis.
2. De conformidad con el apartado anterior, las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, en el ejercicio de la libertad de empresa, podrán presentar ante el municipio proyectos de ordenación y de construcción de viviendas protegidas de promoción privada, si bien cuando se trate de equipamientos públicos, las viviendas mantendrán de manera indefinida su calificación como vivienda social, de conformidad con lo establecido por la legislación básica estatal.
3. Cuando fuera necesario ordenar un espacio destinado a equipamientos para la implantación de viviendas protegidas de promoción privada, se podrá utilizar con sus mismos efectos el instrumento previsto en el artículo 307 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
4. A los efectos de este Decreto-ley se entenderá por equipamiento el así definido por el artículo 2.3.e) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, con independencia de la terminología particular utilizada por el planeamiento.

Artículo 6. Ejecución anticipada de sistemas generales adscritos.

1. En el supuesto de que el suelo para viviendas protegidas de promoción pública se implante en un sistema general adscrito a un sector según las previsiones de este decreto-ley, el municipio podrá ejecutar por sí mismo las obras necesarias para ocupar el suelo sin necesidad de esperar a la ejecución del sistema privado.
2. Correrán a cargo del municipio los gastos ocasionados por la realización de los reajustes que sean necesarios en los instrumentos de ordenación y gestión que se vieren afectados por la anticipación de la ejecución a que se refiere el presente artículo.
3. Los gastos de urbanización que correspondan por la ejecución anticipada que lleve a cabo la Administración Pública, se repercutirán, en su caso, al adjudicatario del sistema privado de ejecución del planeamiento.

Artículo 7. Derecho de superficie.

1. El sector público autonómico y local podrá promover viviendas protegidas de promoción privada en régimen de alquiler a precio asequible, mediante la constitución a favor de personas físicas o jurídicas privadas de derechos de superficie sobre patrimonio de su titularidad para la construcción y gestión de viviendas protegidas.
2. El derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas privadas para la construcción y gestión de viviendas protegidas solo se podrá conceder mediante concurso público.
3. Las bases de los concursos deberán contemplar los siguientes aspectos:
1. a) La determinación exacta de los bienes sobre los que se constituye el derecho de superficie.
2. b) La duración máxima de la concesión, incluidas sus prórrogas, no podrá superar el límite de setenta y cinco años.
3. c) El canon anual que se debe satisfacer, si procede.
4. d) El número mínimo de viviendas por construir y sus características básicas.
5. e) Las condiciones de acceso a las viviendas protegidas y los criterios de selección de los demandantes de conformidad con la legislación de vivienda.
6. f) El precio máximo mensual de alquiler asequible por metro cuadrado útil, que no podrá ser superior al módulo de alquiler de vivienda protegida de régimen general aplicable.
7. g) El plazo máximo de ejecución de estas obras, que en caso de incumplimiento podría suponer la reversión de la concesión, y el resto de condiciones resolutorias que se prevean.
8. h) Los mecanismos de colaboración y fiscalización que se deben ejercer por parte del ente concedente.
9. i) La forma en que se ejecutará la reversión a favor del ente concedente una vez agotado el plazo de concesión o resuelta la misma.

Artículo 8. Concesión para construir y/o gestionar viviendas protegidas.

1. Las Administraciones Públicas podrán otorgar mediante concesión administrativa el derecho a construir y gestionar o únicamente a gestionar viviendas protegidas de promoción pública, de conformidad con la legislación de contratación pública.
2. Entre las condiciones a valorar en el procedimiento estarán el número mínimo de viviendas a construir, sus características básicas, la renta o canon máximo a abonar por los usuarios.

Artículo 9. Compatibilidad de uso residencial y uso turístico.

1. En los suelos urbanizables ordenados, en los que existan una o varias parcelas sin edificar, en los que, conforme al planeamiento urbanístico municipal, se admita el uso mixto turístico y residencial o los declare compatibles, se podrán destinar en su totalidad a uso residencial, siempre que, al menos, un tercio de la edificabilidad se destine a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada. En tal caso, las determinaciones que resulten contrarias a las recogidas en el planeamiento insular se entenderán desplazadas.
2. A los efectos de viabilizar la opción por el uso residencial, la persona promotora deberá solicitar licencia de construcción al ayuntamiento correspondiente, acompañando la calificación provisional de las viviendas protegidas a construir, sin que aquella pueda ser concedida mientras no se aporte esta calificación.
3. En la solicitud de licencia, la persona promotora deberá asumir el compromiso de ejecutar y terminar las obras de construcción de las viviendas protegidas de forma simultánea a la ejecución y terminación de las viviendas libres, quedando condicionada la primera ocupación de estas a la calificación definitiva de las anteriores.

Artículo 10. Cambio de uso de parcelas a residencial.

1. En las parcelas no edificadas de uso turístico, tanto situadas en suelos urbanos como en suelos urbanizables que cuenten con la urbanización terminada, en que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en la que se han situado o por tener condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica, se podrá instar el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la administración turística, en el cual quedarán justificadas las razones que motiven el cambio de uso. El informe de la administración turística deberá emitirse en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin haber sido emitido se entenderá favorable. El cambio de uso se entenderá referido a la totalidad de la parcela, incluidas las edificaciones y/o construcciones que pudieran existir.
2. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales, debiendo destinar un mínimo del 10 % de la edificación a usos diferentes del residencial tales como establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada.
3. En los casos en los que se acuerde el cambio de uso, si el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria calculado teniendo en cuenta el uso turístico fuera inferior al que hubiera correspondido en caso de uso residencial, el promotor deberá abonar a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, la diferencia que corresponda, calculada de forma proporcional sobre la parcela o parcelas individualmente consideradas. De no ser inferior, la cesión de aprovechamiento se mantendrá en los términos en que se hubiera calculado y materializado.
4. Al menos un tercio de las nuevas viviendas resultantes de la aplicación de esta disposición se destinarán a la construcción de viviendas protegidas de promoción privada.

Artículo 11. Recuperación de suelo urbanizable residencial.

1. El suelo urbanizable o apto para urbanizar recogido en el planeamiento general no adaptado reclasificado a suelo rústico común en virtud de lo previsto por la disposición adicional decimoquinta de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, cuando su destino original fuera residencial o turístico-residencial, podrá ser recuperado como suelo urbanizable no ordenado, en su caso la parte del mismo que tuviera destino residencial, siempre que se destine a la construcción de viviendas y que, al menos, la mitad de las mismas sean viviendas protegidas en cualquiera de sus categorías.
2. A esos efectos, la persona o personas titulares de, al menos el 50 % del suelo, podrá solicitar la recuperación del ayuntamiento correspondiente que la otorgará en función de las necesidades de vivienda del municipio. El acuerdo plenario de recuperación determina la reclasificación del suelo sin más trámites en tanto se trata de suelos que ya eran aptos para su transformación urbanística. El acuerdo deberá ser adoptado en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de la presente disposición.
3. En el caso de que, aprobada la recuperación, transcurra más de un año sin que la persona promotora presente ante la Administración municipal la ordenación pormenorizada correspondiente, salvo causa justificada que corresponde apreciar al ayuntamiento, el suelo afectado volverá automáticamente a su clasificación original como rústico común.
4. Cuando sea viable llevar a cabo la construcción, a la solicitud de licencia le será de aplicación lo previsto en el apartado tercero del artículo anterior.

CAPÍTULO II. Medidas para incrementar la disponibilidad de edificaciones para vivienda

Artículo 12. Medidas.

Con el fin de incrementar la oferta de edificaciones y construcciones existentes con destino a vivienda, sin perjuicio de las que establezcan los planes de vivienda, se regulan las siguientes medidas y actuaciones:

a) La recalificación a uso de vivienda.
b) El incremento de edificabilidad de edificaciones destinadas a vivienda.
c) La división de viviendas existentes.
d) La rehabilitación de urbanizaciones y edificaciones no terminadas.
e) El derecho de adquisición preferente sobre viviendas en favor del Instituto Canario de la Vivienda o entidad pública promotora.

Artículo 13. Recalificación de locales a uso residencial.

Se admitirá el cambio de uso de locales comerciales, oficinas o cualquier definición análoga utilizada por los instrumentos de ordenación, a uso residencial, cuando se cumplan las siguientes condiciones:

a) Se trate de edificaciones existentes de tipología residencial de vivienda colectiva.
b) Que el uso predominante sea residencial.
c) Que se ubiquen en suelo urbano.
d) Que se cumplan las reglas comunes establecidas en el artículo 17 de este decreto-ley, salvo el destino parcial a vivienda protegida, cuando el cambio lo sea para una única vivienda.

Artículo 14. Recalificación de edificaciones a uso residencial.

1. Se admitirá el cambio de uso de edificaciones existentes con uso predominante terciario a residencial, atendiendo a las reglas comunes establecidas en el artículo 17 de este decreto-ley, siempre que se den los siguientes requisitos:
1. a) Que se haya producido el cierre o desocupación del inmueble por un periodo igual o superior a un año.
2. b) Que el cambio de uso a residencial se produzca en la totalidad de la edificación.
3. c) Que se destine, al menos, el 50 % de las viviendas a vivienda protegida de promoción privada debiendo obtener la correspondiente calificación provisional previamente, sin la cual no podrá otorgarse la primera ocupación.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en la letra b) del apartado anterior, se considera compatible el uso terciario que se ubique en la planta baja del inmueble.

Artículo 15. Incremento de edificabilidad de edificaciones destinadas a vivienda.

Con independencia de lo establecido en los instrumentos de ordenación, en edificaciones de tipología residencial de vivienda colectiva en suelo urbano con uso predominante residencial, se permitirá el incremento de edificabilidad con destino a vivienda para alcanzar la altura máxima de las edificaciones colindantes, atendiendo a las reglas comunes establecidas en el artículo 17 de este decreto-ley.

Artículo 16. División de viviendas existentes.

Se permitirá la división de viviendas existentes en suelo urbano, tanto en edificaciones unifamiliares como colectivas, atendiendo a las reglas comunes establecidas en el artículo siguiente, sin perjuicio de lo establecido en la legislación civil y con independencia de lo establecido en los instrumentos de ordenación e instrumentos complementarios.

Artículo 17. Reglas comunes sobre cambio de uso, incremento de edificabilidad y división de viviendas.

1. Las actuaciones previstas en los artículos 13 a 16 de este decreto-ley se someterán a las siguientes reglas:
1. a) Las viviendas creadas como consecuencia de dichos preceptos, que resulten por exceso respecto de las permitidas por el planeamiento vigente, al menos el 50 % tendrán la condición de vivienda protegida de promoción privada conforme a lo previsto en la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias.
2. b) No se les exigirá el cumplimiento de los estándares previstos en los artículos 137.2 y 138.1.A), ni las cesiones de aprovechamiento y dotacionales del artículo 54, de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
3. c) Cuando la actuación se lleve a cabo en edificaciones declaradas de interés cultural o con procedimiento incoado al efecto o en edificaciones incluidas en el catálogo insular o con procedimiento iniciado al efecto será necesaria la autorización del respectivo cabildo insular en los términos establecidos en el artículo 73 de la Ley 11/2019, de 25 de abril, de Patrimonio Cultural de Canarias. Esta autorización solo será vinculante en aspectos relacionados con los valores expresamente protegidos. En ningún caso será necesaria la intervención del cabildo insular para edificaciones incluidas en el catálogo municipal.
4. d) El título habilitante exigido por la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, para llevar a cabo la actuación, ya sea licencia o comunicación previa, será suficiente para legitimar la misma sin necesidad de instar una modificación de planeamiento, ni de exigir cualquier otro instrumento que la habilite.
5. e) Las viviendas que se creen al amparo de estos preceptos deberán cumplir con las condiciones de habitabilidad y normativa en materia de edificación vigente. No obstante, en el caso del cambio de uso de locales a vivienda del artículo 13 de este decreto-ley bastará la adecuación a las condiciones de habitabilidad.
6. f) Las nuevas viviendas podrán responder a la modalidad residencial de alojamiento con espacios comunes complementarios.
7. g) En ningún caso las viviendas creadas al amparo de estos preceptos podrán destinarse a vivienda vacacional o a cualquier otra tipología turística análoga.
2. Las medidas y reglas establecidas en estos preceptos son de aplicación directa, salvo que el ayuntamiento, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, decida mediante acuerdo del Pleno la no aplicación de las mismas, ya sea de manera total o parcial, o exceptúe su aplicación por ámbitos o zonas. En el caso del cambio de uso podrá acordarlo atendiendo a la necesidad de garantizar la mixticidad de usos y la generación de economía y empleo. En el caso del incremento de edificabilidad podrá acordarlo por razones paisajísticas, de preservación del entorno, criterios de asoleamiento o cualquier otra razón motivada.

Artículo 18. Rehabilitación de edificaciones no terminadas.

1. Se consideran edificaciones no terminadas aquellas que, situadas en suelo urbano o en suelo urbanizable siendo admisible la urbanización y edificación simultáneas, tengan las siguientes características:
1. a) Las obras ejecutadas lo son de conformidad con una licencia urbanística otorgada de acuerdo con el planeamiento vigente en el momento de su otorgamiento.
2. b) La edificación cuente con la estructura parcialmente ejecutada.
3. c) La ejecución de las obras autorizadas se hubiera interrumpido más allá del plazo legal y de sus prórrogas, se haya declarado o no la caducidad de la licencia.
4. d) El planeamiento actualmente vigente establezca un destino urbanístico distinto para el ámbito, la manzana o la parcela, siempre que no sea público.
2. En las edificaciones no terminadas serán autorizables las obras necesarias para la total finalización y, en su caso, las precisas para su adaptación, con destino a viviendas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia original, sin perjuicio del obligado cumplimiento de las normas técnicas vigentes sobre seguridad, habitabilidad y accesibilidad, salvo que esta adaptación resulte técnica o económicamente inviable.
3. La mitad de las viviendas que se construyan, en términos equivalentes a la mitad de la edificabilidad autorizada, deben serlo como viviendas protegidas de promoción privada, debiendo obtener la correspondiente calificación provisional, sin la cual no podrá otorgarse la licencia de rehabilitación.
4. La licencia de rehabilitación se deberá solicitar en el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor del presente Decreto-ley.
5. El otorgamiento de la licencia de rehabilitación de la edificación se considera compatible con el planeamiento territorial y urbanístico que, en caso de contradicción, queda desplazado, sin perjuicio de su adaptación cuando se lleve a cabo su modificación sustancial.
6. Transcurrido el plazo señalado en el apartado 4 sin haber solicitado licencia de rehabilitación, previa audiencia, la Administración urbanística podrá acordar la ejecución subsidiaria de la rehabilitación de la edificación, destinando la totalidad de la edificabilidad a la construcción de viviendas protegidas de promoción pública. El acuerdo de ejecución subsidiaria llevara implícita la necesidad de ocupación y la declaración de urgencia de la ocupación a efectos de expropiación por incumplimiento del deber de rehabilitar.

Artículo 19. Rehabilitación de urbanizaciones no terminadas.

1. Se consideran urbanizaciones no terminadas aquellas en las que concurran las siguientes características:
1. a) La urbanización cuente con obras de urbanización y, en su caso de edificación, parcialmente ejecutadas.
2. b) La ejecución de las obras de urbanización se hubiera interrumpido más allá del plazo fijado para su terminación sin que se haya declarado el incumplimiento de los deberes urbanísticos por el promotor ni tampoco la Administración urbanística haya acordado la subrogación.
3. c) El planeamiento actualmente vigente establezca un destino urbanístico distinto, en todo o en parte, para el sector o el ámbito, incluyendo cambios en los suelos dotacionales y las cesiones obligatorias más gravosos que los originales.
2. En las urbanizaciones no terminadas serán autorizables las obras necesarias para la total finalización y, en su caso, las precisas para su adaptación, con destino a la construcción de viviendas, de acuerdo con los parámetros urbanísticos del planeamiento conforme al que fue otorgada la licencia original.
Lo dispuesto en este apartado se entenderá sin perjuicio del obligado cumplimiento de las normas técnicas vigentes sobre seguridad, habitabilidad y accesibilidad salvo que esta adaptación resulte económicamente inviable.
3. La mitad de las viviendas que se construyan, en términos equivalentes a la mitad de la edificabilidad autorizada, deben serlo como viviendas protegidas de promoción privada, siendo exigible la correspondiente calificación provisional, sin la cual no podrá otorgarse la licencia de rehabilitación.
4. La licencia de rehabilitación de la urbanización se deberá solicitar en el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor del presente Decreto-ley. Transcurrido ese plazo sin haberlo solicitado, la Administración pondrá en marcha el sistema de ejecución forzosa previsto en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
5. El otorgamiento de la licencia de rehabilitación de la urbanización se considera compatible con el planeamiento territorial y urbanístico que, en caso de contradicción, queda desplazado, sin perjuicio de su adaptación cuando se lleve a cabo su modificación sustancial.

Artículo 20. Derecho de adquisición preferente sobre la totalidad de un inmueble.

1. La transmisión del dominio de la totalidad de un inmueble en el que exista más de una vivienda, cuando al menos una de ellas esté arrendada, queda sujeta a un derecho de adquisición preferente, de tanteo y de retracto, a favor de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias.
2. A los efectos del ejercicio de este derecho también se considera transmisión el cambio producido en la sociedad propietaria del inmueble como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad, así como la enajenación de las acciones o participaciones sociales que representen un porcentaje superior al 50 % de su capital social.
3. El ejercicio del derecho de adquisición preferente está sometido a los términos previstos en la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias.
4. La Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias podrá ejercer el derecho de adquisición preferente a través del Instituto Canario de la Vivienda, pudiendo hacerlo en beneficio del municipio donde se localicen las viviendas.
5. Una vez que se ejerza el derecho regulado en el presente artículo, la Administración podrá ceder los inmuebles en favor de otras Administraciones Públicas, entes instrumentales o medios propios, de acuerdo con las previsiones de la legislación de patrimonio de las Administraciones Públicas.

CAPÍTULO III. Gestión y ejecución

Artículo 21. Cesión de suelo.

A los efectos del presente decreto-ley, la cesión de suelo municipal, incluyendo el dotacional, al Instituto Canario de la Vivienda para la construcción de vivienda protegida de promoción pública se entenderá producida desde que se cuente con acuerdo de cesión del Pleno municipal, acompañado de certificación en la que se identifique la parcela mediante los datos registrales georreferenciados, y aceptación por el Instituto Canario de la Vivienda.

Artículo 22. Cobertura urbanística.

1. Sin perjuicio de las normas de aplicación directa previstas en el presente decreto-ley, cualquier instrumento de ordenación urbanística podrá establecer las condiciones necesarias para la construcción de viviendas.
2. Lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá sin perjuicio de la legitimación directa otorgada por los proyectos a que se refiere el artículo siguiente y los supuestos amparados directamente por el título administrativo habilitante previstos en este decreto-ley.

Artículo 23. Declaración de obras públicas de interés general.

1. Los proyectos de construcción de viviendas protegidas de promoción pública, incluidas las obras de urbanización que fueran necesarias, que cuenten con calificación provisional, tendrán la consideración de obras públicas de interés general.
2. Los proyectos de construcción previstos en el presente artículo estarán exentos de cualquier acto de control preventivo municipal, teniendo directamente su cobertura en el proyecto aprobado.
3. No obstante lo dispuesto en el anterior apartado, cuando el promotor fuera diferente a la Administración municipal, el órgano competente para la calificación lo remitirá al ayuntamiento correspondiente para que, en el plazo de un mes, informe sobre su conformidad o disconformidad con el planeamiento urbanístico en vigor, transcurrido el cual sin haberse pronunciado se entenderá conforme.
4. En caso de que el ayuntamiento manifestara su disconformidad, se elevará el proyecto al Gobierno de Canarias para que decida si procede o no su aprobación y ejecución. Tanto la conformidad municipal como el acuerdo favorable del Gobierno de Canarias legitiman por sí mismo la aprobación y la ejecución de las obras.
5. Las obras incluidas en estos proyectos prevalecerán sobre las determinaciones de los instrumentos de ordenación, siendo directamente ejecutivas sin necesidad de modificar o adaptar el planeamiento afectado, sin perjuicio de que los cambios introducidos por el proyecto se incorporen formalmente en el instrumento de ordenación con ocasión de la primera modificación sustancial de que sea objeto.

Artículo 24. Régimen de evaluación ambiental.

(Derogado)

CAPÍTULO IV. Simplificación y agilización de procedimientos

Artículo 25. Declaración de urgencia y silencio administrativo.

1. Se declara la urgencia de cualesquiera trámites y procedimientos administrativos que sea preciso cumplimentar para ejecutar las actuaciones, lo que incluye, entre otros efectos, la reducción a la mitad de todos los plazos, sean de emisión de informes, autorizaciones o de resolución, entendiéndose favorables en el caso de que transcurran los plazos para su emisión, sin perjuicio, cuando sean aplicables, de las previsiones que establezca la legislación estatal. Se exceptúa, en tanto reducido por este decreto ley, el plazo de resolución a que se refiere el apartado siguiente.
2. A tenor de la urgencia a que se refiere el anterior apartado, la tramitación y resolución de calificación o declaración provisional de las actuaciones que se desarrollen conforme a lo dispuesto por el presente decreto-ley habrán de resolverse y notificarse en el plazo de tres meses, transcurridos los cuales sin que se haya dictado y notificado la correspondiente resolución se entenderá estimada la solicitud de calificación, así como el visado de contrato, debiendo expedir de oficio el órgano competente para resolver certificado acreditativo del silencio producido de acuerdo con la legislación de procedimiento administrativo común.

Artículo 27. Contratación conjunta de proyecto y obra.

1. Con el fin de agilizar la construcción de las viviendas protegidas, dada su imperiosa necesidad, la elaboración del proyecto y la ejecución de las obras se podrá contratar conjuntamente, debiendo elaborar la Administración las bases técnicas a que el proyecto deba ajustarse.
2. A los efectos de la aplicación de este régimen, en lo no previsto será de aplicación lo dispuesto en la legislación de contratos del sector público.

Artículo 28. Iniciativa privada sobre suelo público.

1. Las personas físicas o jurídicas podrán promover la construcción de viviendas protegidas sobre espacios de titularidad pública que puedan ser óptimos para albergar esa clase de viviendas.
2. A los efectos previstos en este artículo cualquier promotor puede presentar una consulta ante la Administración titular del suelo público al objeto de conocer la voluntad de la Administración de posibilitar la iniciativa privada. En caso de que la Administración valore favorablemente la iniciativa, deberá convocar el oportuno concurso para seleccionar al adjudicatario.