Norma madrileña que agiliza transformar oficinas y suelos terciarios o dotacionales en vivienda protegida de alquiler mediante licencia, aumentando la edificabilidad sin modificar los planes urbanísticos locales.
De aplicación en Comunidad de Madrid.
Norma madrileña que agiliza transformar oficinas y suelos terciarios o dotacionales en vivienda protegida de alquiler mediante licencia, aumentando la edificabilidad sin modificar los planes urbanísticos locales.
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La Ley 3/2024 establece medidas urbanísticas para facilitar la puesta en el mercado de vivienda protegida mediante cambios de uso, incrementos de edificabilidad y densidad, y ajustes en determinadas cargas urbanísticas. Su finalidad es facilitar el ejercicio del derecho a una vivienda digna y adecuada (preámbulo, apartado I). También busca eliminar cargas que dificulten la implantación de viviendas de protección pública (preámbulo, apartado II). Para utilizarla en un proyecto, la primera comprobación no es calcular la edificabilidad: es identificar el uso actual de la parcela, su clase de suelo y el destino protegido de la promoción.
Es una ley autonómica de medidas urbanísticas. No sustituye al planeamiento municipal ni contiene un régimen general de vivienda protegida. Habilita determinados cambios y aumentos de parámetros cuando concurren los supuestos que describe su articulado. Por eso conviene leerla como una norma de habilitación: permite determinadas operaciones, pero las somete a condiciones de uso, destino, plazos, inscripción y control municipal.
La ley se organiza en un preámbulo, cuatro artículos y tres disposiciones: una transitoria, una derogatoria y una final. El artículo primero modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. El artículo segundo regula el cambio de uso de suelos terciarios o dotacionales privados. El artículo tercero trata el incremento de edificabilidad y densidad en parcelas destinadas a vivienda protegida. El artículo cuarto habilita el alojamiento temporal en determinadas parcelas industriales.
La disposición transitoria única trata los procedimientos iniciados al amparo del artículo 36 de la Ley 9/2001. La estructura se completa con una disposición derogatoria y una disposición final sobre la entrada en vigor. La secuencia importa. Consulta el artículo que corresponda a la parcela. La norma separa los supuestos. Son tres vías.
El régimen del artículo segundo permite implantar el uso residencial como uso alternativo en parcelas, edificadas o no, situadas en suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable sectorizado con ordenación pormenorizada. La parcela puede estar edificada. El uso previo debe ser terciario de oficinas, terciario de hospedaje o dotacional privado. Las viviendas resultantes deben destinarse a vivienda protegida en régimen de arrendamiento, en las modalidades que correspondan en la Comunidad de Madrid (artículo 2.1).
La regla no convierte cualquier parcela terciaria en residencial libre. La vivienda protegida es el destino que activa este régimen. Cuando se trata de un sector cuyo uso global es terciario, el uso residencial alternativo no puede superar el 30 % de la edificabilidad total del uso terciario del ámbito o sector (artículo 2.1). Los usos complementarios o asociados tienen también un límite del 20 % de la edificabilidad materializada, según el artículo 2.5. Estos porcentajes deben comprobarse sobre el ámbito y el tipo de edificabilidad que identifica el propio artículo, no aplicarse como un porcentaje genérico a cualquier promoción.
La implantación no requiere tramitar una modificación del planeamiento general. El artículo 2.3 mantiene las condiciones de edificabilidad, altura y demás parámetros urbanísticos de la parcela original. Añade que las viviendas deben cumplir las condiciones de habitabilidad y edificación aplicables al uso residencial. La consecuencia práctica es doble: la ley abre el uso residencial protegido, pero no elimina la comprobación técnica del edificio ni las exigencias aplicables a una vivienda. No es una dispensa técnica.
El artículo tercero se dirige a parcelas destinadas a la construcción de viviendas con protección pública y a determinados suelos de redes públicas sin edificar destinados a ese fin. Se trata de una parcela ya orientada a ese destino. Permite incrementar la edificabilidad hasta un 20 % y la densidad hasta un 30 % cuando exista un límite de número de viviendas. También permite aumentar hasta dos plantas para materializar el incremento, sin modificar el planeamiento, según las condiciones del artículo 3.1.
La medida tiene límites económicos y de destino. En promociones para venta, el valor de repercusión del suelo no puede superar el 30 % del precio máximo de venta de la vivienda protegida, conforme al artículo 3.2. La edificación debe destinarse a vivienda protegida en los términos que establece la norma. Los usos compatibles solo pueden alcanzar el máximo del 20 % previsto para los supuestos regulados por la ley. El cálculo debe hacerse con la ordenación y los datos de la parcela concreta, no trasladando automáticamente los porcentajes a una promoción que no esté dentro del artículo tercero.
El artículo primero modifica la Ley 9/2001 en varias materias urbanísticas. La batería MCP identifica una reducción del estándar de aparcamiento para viviendas públicas de protección a una plaza por vivienda. La medida se atribuye al artículo 1.Dos de la Ley 3/2024 y a la modificación de la Ley del Suelo. Las ordenanzas municipales pueden contemplar la exención de la plaza de garaje por razones de accesibilidad o por las dimensiones de la parcela. Por eso el dato de una plaza por vivienda no debe leerse separado de la ordenanza particular aplicable.
El artículo primero también se relaciona con las redes públicas y con las alteraciones de los planes urbanísticos. La ley autonómica aporta la habilitación; el expediente concreto sigue necesitando identificar la ordenación municipal y el régimen de la parcela.
El artículo cuarto regula un supuesto distinto. Permite habilitar alojamiento temporal en parcelas vacantes calificadas como uso industrial, siempre que estén en suelo urbano consolidado e integradas en una trama urbana de uso global residencial. El artículo 4.1 describe el alojamiento temporal como una modalidad formada por varias unidades independientes con espacios comunes al servicio de sus usuarios.
No es una vía para crear viviendas permanentes en suelo industrial. El artículo 4.2 dispone que estos alojamientos no pueden destinarse a domicilio habitual o permanente y que no se permite la división horizontal. Además, el ayuntamiento puede decidir no aplicar esta habilitación en su término municipal mediante el acuerdo previsto en el artículo 4.5. Antes de estudiar una parcela industrial, hay que comprobar el acuerdo municipal y la integración del suelo en la trama residencial que exige la norma.
El uso previo decide la ruta.
La ley no desplaza las condiciones técnicas de la vivienda. El artículo 2.3 remite a las condiciones de habitabilidad y edificación aplicables al uso residencial. El artículo 2.2 añade que las obras deben quedar aptas conforme a la normativa urbanística, ambiental y de seguridad. El análisis urbanístico debe cruzarse con la normativa técnica que corresponda al edificio y a la intervención. La ley no sustituye al CTE ni convierte el cambio de uso en una excepción general a las exigencias de seguridad, salubridad o habitabilidad. El cruce es necesario.
También hay una cuestión registral. Los artículos 2.5 y 3.1.b remiten a la legislación estatal para la inscripción del nuevo uso y del régimen de protección en el Registro de la Propiedad. Esa inscripción forma parte de la trazabilidad de la operación y debe aparecer entre las comprobaciones del expediente, junto con las condiciones de destino de las viviendas.
Empieza por el artículo que corresponde al supuesto físico y urbanístico de la parcela. No busques primero el porcentaje de edificabilidad. El orden recomendado es el siguiente:
Esta secuencia evita mezclar dos operaciones distintas. El límite del 30 % pertenece al cambio de uso residencial alternativo en sectores terciarios. El incremento del 20 % de edificabilidad y del 30 % de densidad pertenece al régimen de parcelas destinadas a vivienda protegida. Son datos de artículos distintos. No resuelven la misma pregunta.
A parcelas edificadas o no edificadas situadas en suelo urbano consolidado, urbano no consolidado o urbanizable sectorizado con ordenación pormenorizada, calificadas como terciario de oficinas, terciario de hospedaje o dotacional privado, según el artículo 2.1. El destino resultante debe ser vivienda protegida en arrendamiento.
El artículo 2.3 establece que la implantación del uso residencial alternativo tiene eficacia inmediata y no precisa modificar el planeamiento urbanístico. Eso no elimina la comprobación de los parámetros de la parcela ni de las condiciones técnicas, ambientales y de seguridad aplicables al proyecto.
El uso residencial alternativo no puede superar el 30 % de la edificabilidad total del uso terciario del ámbito o sector, conforme al artículo 2.1. El porcentaje depende del ámbito que define ese artículo, no de una aplicación automática sobre cualquier superficie construida.
El artículo 2.5 limita los usos compatibles o complementarios al 20 % de la edificabilidad materializada en el supuesto regulado. La ordenanza particular de aplicación para el uso principal sigue siendo relevante para concretar qué usos pueden acompañar a la vivienda.
El artículo tercero permite hasta un 20 % adicional de edificabilidad. Cuando existe un límite de número de viviendas, permite hasta un 30 % adicional de densidad. El mismo régimen contempla un aumento de hasta dos plantas para materializar el incremento, con las condiciones del artículo.
La modificación identificada en el artículo primero fija una plaza de aparcamiento por vivienda para viviendas públicas de protección. La ordenanza municipal puede contemplar una exención por razones de accesibilidad o por las dimensiones del edificio o de la parcela. Hay que revisar ambas capas.
Sí. El artículo 2.7 permite que los ayuntamientos acuerden en Pleno la no aplicación del régimen de cambio de uso o establezcan condiciones adicionales y delimiten ámbitos. El artículo tercero contiene una previsión equivalente para su régimen de incremento, y el artículo 4.5 la contempla para el alojamiento temporal industrial.
Para el régimen de cambio de uso, la consulta MCP identifica dos años para solicitar la licencia y un máximo de tres años para terminar las obras y dejarlas aptas para su destino. La referencia son los artículos 2.2 y 2.7. El cómputo debe revisarse con el régimen temporal que corresponda al expediente.
No según el artículo 4.2. El alojamiento temporal no puede destinarse a domicilio habitual o permanente y tampoco permite la división horizontal. Es un régimen diferente del cambio de uso de oficinas, hospedaje o dotacional privado previsto en el artículo segundo.
La consulta empieza por el artículo 2.1: uso calificado, clase de suelo y destino en arrendamiento. Después se revisan el límite del 30 %, los usos complementarios, las condiciones de la parcela original y el plazo. Si el ayuntamiento ha ejercido la cláusula de no aplicación, el régimen no se puede analizar como si fuera automático.
La parte relevante es el artículo tercero. Hay que comprobar si la parcela entra en su ámbito, si existe límite de número de viviendas y cómo se calculan el 20 % de edificabilidad y el 30 % de densidad. La altura adicional de hasta dos plantas solo debe estudiarse como medio de materializar el incremento previsto por ese artículo.
El artículo 2.3 remite a las condiciones de habitabilidad y edificación aplicables al uso residencial. La Ley 3/2024 resuelve el encaje urbanístico del uso alternativo, pero la memoria debe localizar las exigencias técnicas que correspondan a la vivienda y a la intervención concreta.
El artículo cuarto es el punto de entrada. Se comprueba que la parcela esté vacante, que tenga uso industrial, que se sitúe en suelo urbano consolidado y que forme parte de una trama urbana de uso global residencial. Después se revisan la naturaleza temporal del alojamiento, la prohibición de domicilio permanente y el acuerdo municipal.
La ley no contiene un glosario separado. Sus conceptos se entienden dentro de los artículos que habilitan cada operación. El uso residencial alternativo es el uso residencial implantado en parcelas terciarias o dotacionales privadas para vivienda protegida en arrendamiento, según el artículo 2.1. El incremento de edificabilidad y densidad es el aumento que el artículo tercero permite en parcelas destinadas a vivienda protegida.
El alojamiento temporal industrial es una modalidad con unidades independientes y espacios comunes, no una vivienda permanente. La parcela de redes públicas sin edificar es otro supuesto específico, vinculado a la implantación de vivienda pública protegida. Mantener separadas estas categorías evita utilizar el artículo equivocado al preparar la memoria o comprobar la viabilidad de una parcela.
La Ley 3/2024 articula tres vías principales para promover vivienda protegida en la Comunidad de Madrid. Son el cambio de uso de determinadas parcelas terciarias o dotacionales privadas, el incremento de edificabilidad y densidad en parcelas ya destinadas a vivienda protegida, y el alojamiento temporal en algunos suelos industriales. Cada vía tiene un artículo, unos límites y una condición de destino diferentes.
Para consultarla, identifica primero el uso y la clase de suelo. Después comprueba el régimen de protección, los porcentajes aplicables, los parámetros de la parcela original, las condiciones técnicas, el acuerdo municipal y los plazos. El resultado no depende de un único porcentaje: depende de encajar el proyecto en el supuesto correcto y de seguir las remisiones urbanísticas, sectoriales, técnicas y registrales que la propia norma incorpora.
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