Artículo 97. Declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado.

1. 1. El departamento con competencias en materia de vivienda del Gobierno de Navarra podrá declarar determinadas zonas como “Zona de Mercado Residencial Tensionado”, con la finalidad de orientar las actuaciones públicas oportunas para facilitar a la ciudadanía el ejercicio efectivo de su derecho a la vivienda, en base a la existencia de un riesgo de acceso insuficiente a viviendas a un precio asequible y considerando las diferentes necesidades territoriales concurrentes.
2. 2. La declaración de “Zona de Mercado Residencial Tensionado” se llevará a cabo conforme a las siguientes reglas:
   1. a. La declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona respecto de la cual interesa realizar dicha declaración, incluyendo los indicadores de los precios del alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo, del nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada.
   2. b. Posteriormente, se llevará a cabo un trámite de información en el que se pondrá a disposición pública toda la información en base a la cual se pretende efectuar la declaración, incluyendo los estudios de distribución espacial de la población y hogares, su estructura y dinámica, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de vivienda, o cualquier otro estudio que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socioespacial en detrimento de la cohesión social y territorial. La información pública se sustanciará mediante publicación en el Portal de Gobierno Abierto del Gobierno de Navarra por un plazo de dos meses en el que se podrán presentar alegaciones por la ciudadanía, a contar desde su anuncio en el “Boletín Oficial de Navarra”.
   3. c. La declaración de un ámbito territorial como “Zona de Mercado Residencial Tensionado” se adoptará mediante orden foral de la persona titular del departamento del Gobierno de Navarra competente en materia de vivienda, que deberá estar motivada en deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda en la zona, en cualquiera de sus modalidades, para atender adecuadamente la demanda de vivienda habitual y, en todo caso, a precio razonable según la situación socioeconómica de la población residente y las dinámicas demográficas, considerando las particularidades territoriales de cada ámbito. Para su entrada en vigor, deberá publicarse en el “Boletín Oficial de Navarra”. Se comunicará al ministerio competente en materia de vivienda.
3. 3. La declaración de “Zona de Mercado Residencial Tensionado” requerirá de una memoria que la justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en condiciones que la hagan asequible, por producirse una de las circunstancias siguientes:
   1. a. Que en dicho ámbito territorial la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de la renta media de los hogares.
   2. b. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda en dicho ámbito territorial haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del Índice de Precios al Consumo de la Comunidad Foral de Navarra.
4. 4. El departamento con competencias en materia de vivienda del Gobierno de Navarra aprobará, simultanea o posteriormente a la declaración de “Zona de Mercado Residencial Tensionado”, un plan específico que propondrá las medidas que se entiendan necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en la declaración, así como un calendario de desarrollo. El departamento podrá convenir con los ayuntamientos integrados en el ámbito correspondiente fórmulas de colaboración que garanticen la participación de los mismos en la elaboración de la propuesta del plan específico al que hace referencia este apartado, dentro del ejercicio de las respectivas competencias de cada administración pública, así como en su desarrollo y financiación.

   Estas medidas podrán ser coordinadas con el ministerio con competencias en materia de vivienda en los términos establecidos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

5. 5. La orden foral que apruebe la declaración de un ámbito territorial como “Zona de Mercado Residencial Tensionado” preverá la vigencia de tres años de la declaración de un ámbito territorial como “Zona de Mercado Tensionado”.

   Una vez transcurrido el plazo de vigencia contemplado en la norma, y si concurren las circunstancias que motivaron la declaración inicial, dicho periodo de vigencia podrá prorrogarse por periodos anuales.

6. 6. Los municipios no declarados como “Zona de Mercado Residencial Tensionado” podrán solicitar al departamento competente en materia de vivienda, de forma debidamente justificada y razonada, el inicio del proceso preparatorio encaminado a la obtención de información previa recogido en el apartado segundo del presente artículo, a fin de constatar si concurren los requisitos exigidos por la presente norma para ser considerados “Zona de Mercado Residencial Tensionado”. Dicha solicitud no podrá reproducirse en un periodo de tiempo inferior a tres años.
7. 7. Las subvenciones y precios máximos de renta y venta fijados por la presente ley foral para los ámbitos declarados como zonas de mercado residencial tensionado conforme al presente artículo podrán adaptarse reglamentariamente.

Artículo 98. Contención de precios en las zonas de mercado residencial tensionado.

1. 1. En los contratos de arrendamiento de viviendas que se sitúen en los ámbitos territoriales declarados como zonas de mercado residencial tensionado que ya estuvieran concertados antes de que se realice la citada declaración, la renta pactada al inicio del nuevo contrato sólo podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta vigente en los siguientes casos:
   1. a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 8 del artículo 40 del Decreto Foral 174/1999, de 24 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
   2. b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
   3. c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
   4. d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente la persona arrendataria, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

      Y ello durante todo el tiempo en el que se mantenga la vigencia de dicha declaración.

2. 2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de viviendas que se sitúen en los ámbitos territoriales declarados como zonas de mercado residencial tensionado y en los que la arrendadora sea una persona jurídica gran tenedora, entendiéndose por gran tenedora a toda persona física o jurídica que sea propietaria o usufructuaria de diez o más viviendas, la renta pactada al inicio del contrato de alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de sostenibilidad de alquileres. Y ello durante todo el tiempo en el que se mantenga la vigencia de dicha declaración.
3. 3. Las rentas resultantes de aplicar lo dispuesto en los apartados precedentes sí podrán ser objeto de incremento conforme a las cláusulas de actualización anual previstas en cada contrato.

Artículo 99. Registro de grandes tenedoras de vivienda.

1. 1. Se crea el Registro de grandes tenedoras de vivienda, en el que se inscribirán de forma obligatoria las personas físicas y jurídicas que, en atención a la presente ley foral o a la declaración de zona de mercado residencial tensionado que se apruebe, sean grandes tenedoras de vivienda.
2. 2. El Registro tiene naturaleza administrativa, y estará adscrito al Departamento competente en materia de vivienda.
3. 3. Las personas que reúnan la condición de grandes tenedoras de vivienda deberán inscribirse de forma telemática a través de la plataforma informática habilitada al efecto, siendo objeto de inscripción, al menos, el número y la relación de viviendas de las que son titulares, la tipología de éstas, así como, en caso de que se hallen arrendadas, la referencia a los contratos inscritos en el Registro de contratos de arrendamiento regulado en los artículos 90 y siguientes de la presente ley foral. Las personas jurídicas deberán, además, inscribir la designación de una entidad gestora de las referidas viviendas con sede física en la Comunidad Foral de Navarra.
4. 4. El Registro de grandes tenedoras de vivienda constará de una base de datos informatizada en la que se recogerán los distintos tipos de asientos, tales como inscripciones, modificaciones, cancelaciones y notas marginales.

Artículo 100. Inscripciones.

1. 1. Las inscripciones constituyen el asiento por el que una entidad accede por primera vez al registro, procediéndose en ese momento a la asignación de un número registral, que permanecerá invariable en los sucesivos asientos que se practiquen.
2. 2. La alteración de las condiciones que sirvieron de base para la inscripción deberá ser comunicada en el plazo de un mes desde su existencia, procediéndose, en consecuencia, a la modificación de la inscripción en los términos comunicados.
3. 3. Las inscripciones tendrán una validez indefinida, salvo que por las causas establecidas en la normativa aplicable proceda su modificación o cancelación.

Artículo 101. Cancelaciones.

1. 1. Las cancelaciones tienen por objeto dejar sin efecto una inscripción por pérdida de las condiciones que dieron lugar a la misma.
2. 2. Las personas jurídicas inscritas estarán obligadas a solicitar la cancelación de su inscripción en el Registro cuando dejen de cumplir cualquiera de las circunstancias o de los requisitos exigidos para su consideración como grandes tenedoras de vivienda.

Artículo 102. Control e inspección.

El Departamento competente en materia de vivienda podrá realizar las actuaciones de control e inspección necesarias para verificar los datos registrales, el cumplimiento de los requisitos exigidos y de las obligaciones a las que están sujetas las grandes tenedoras de vivienda.