Decreto gallego que regula el informe de evaluación de edificios, determinando su contenido, obligatoriedad y organizando el Registro Gallego para su control.
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Decreto gallego que regula el informe de evaluación de edificios, determinando su contenido, obligatoriedad y organizando el Registro Gallego para su control.
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El Decreto 61/2021, de 8 de abril, regula el informe de evaluación de los edificios (IAE) y crea el Registro Gallego de Informes de Evaluación de los Edificios (REGIAE), según su artículo 1. Para un técnico, la norma conecta cuatro comprobaciones en un mismo documento: identificación del inmueble, conservación, accesibilidad universal y eficiencia energética. También fija cómo se elabora el informe, qué resultado puede tener, cómo se presenta y qué información llega al registro autonómico.
El primer dato que conviene determinar es si el edificio entra en el ámbito del decreto. El artículo 2 se refiere a edificios existentes en Galicia que deben disponer del IAE conforme a la Ley 1/2019. En el caso general de vivienda colectiva, el umbral es una antigüedad superior a 50 años, aunque la normativa municipal puede fijar una menor. El informe no es una inspección aislada de conservación: su contenido incorpora accesibilidad y certificación energética, y su resultado puede activar actuaciones posteriores.
Es la disposición autonómica que ordena el IAE en Galicia y pone en funcionamiento su registro específico. Su lectura tiene dos partes. El capítulo II explica qué debe revisar el técnico y cómo debe quedar expresado en el informe. El capítulo III organiza la inscripción y el funcionamiento del REGIAE. Esta separación ayuda a localizar la respuesta cuando la duda no está en la inspección, sino en la documentación de entrada o en el trámite posterior.
El decreto se apoya en la Ley 1/2019, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia. Esa ley aporta el marco del contenido del informe y de la capacitación para suscribirlo. El decreto concreta después el modelo, la forma de elaboración, el resultado y el registro. Cuando la consulta afecta a la competencia profesional, la remisión relevante es el artículo 9 de la Ley 1/2019. Cuando afecta al contenido general, conviene leer el artículo 6 de esa ley junto con el artículo 7 del decreto.
El ámbito no se agota en una edad común para todos los edificios. Para edificios distintos de los residenciales de vivienda colectiva, la normativa municipal puede determinar otros supuestos y especialidades. También contempla la exclusión de los edificios con declaración firme de ruina, salvo que la normativa municipal establezca otra cosa.
Para los edificios de uso residencial de vivienda colectiva, el IAE debe estar disponible en el plazo máximo de un año desde que el edificio alcanza los 50 años de antigüedad, salvo que el ayuntamiento haya establecido una edad inferior. El artículo 6 es el punto de partida para comprobar ese plazo y la elaboración del documento.
La propiedad tiene un papel distinto del técnico. Le corresponde facilitar la información y documentación necesarias para que se pueda elaborar el informe y presentar el IAE ante el ayuntamiento para su inscripción. El artículo 3 permite ubicar las obligaciones de las personas propietarias antes de entrar en el contenido técnico.
El artículo 7 remite al modelo oficial del anexo único y divide el IAE en cuatro partes:
El primer apartado incluye datos generales, antigüedad, usos, superficies, tipología, características urbanísticas y descripción de los sistemas constructivos. También incorpora la referencia catastral y el Código Registral Único. Así, la inspección queda vinculada a un inmueble concreto.
El artículo 11 describe el alcance de la inspección. La revisión es visual y alcanza la totalidad del edificio, incluidos elementos comunes y privativos, aunque puede utilizarse un muestreo motivado. No busca descubrir vicios ocultos. Si aparecen indicios serios de riesgo, el técnico puede proponer catas o pruebas para completar la valoración.
El artículo 8 ordena la evaluación de elementos estructurales, constructivos e instalaciones. En ascensores, instalaciones eléctricas o instalaciones térmicas, el técnico debe requerir a la propiedad los contratos de mantenimiento y los informes de inspección sectoriales. La función del IAE no sustituye esas inspecciones específicas. Si no se aporta la documentación, la ausencia se hace constar como deficiencia leve en los términos que recoge el decreto.
En los edificios catalogados o declarados Bien de Interés Cultural, la evaluación debe prestar atención a los elementos protegidos y considerar la normativa específica que les afecta.
La accesibilidad universal forma parte del contenido propio del IAE. El artículo 9 permite comprobar las condiciones existentes y las medidas de adecuación. Si el edificio no cumple las condiciones básicas, el informe debe describirlas y estimar su importe para valorar si son ajustes razonables.
La eficiencia energética es el cuarto bloque. El artículo 10 recoge la calificación global y el consumo de energía primaria. Si existe un certificado vigente e inscrito, y no han cambiado las características energéticas del edificio, se incorporan sus datos y número de registro en lugar de realizar uno nuevo.
El resultado se consulta en el artículo 12. El informe será favorable cuando no existan deficiencias graves o muy graves. Si aparece alguna de esas deficiencias, será desfavorable. Las deficiencias leves no producen por sí solas ese resultado, aunque pueden llevar asociadas recomendaciones o plazos de subsanación.
La clasificación se concreta en el artículo 13. Las muy graves se relacionan con la estabilidad o la seguridad de las personas. Las graves afectan de forma importante a la salubridad o funcionalidad, exceden el mantenimiento ordinario o pueden evolucionar a muy graves. Las leves requieren mantenimiento preventivo o corrector.
Cuando el informe es desfavorable por deficiencias graves o muy graves, deben detallarse las obras necesarias y el plazo máximo para acometerlas. El resultado tiene efectos que se consultan en el artículo 14. La intervención municipal puede continuar por los instrumentos de disciplina urbanística que correspondan.
Si la inspección detecta un peligro inminente o un riesgo para la seguridad, el técnico debe comunicarlo sin demora al ayuntamiento y a la propiedad, y proponer medidas provisionales inmediatas. Esa comunicación no debe quedar diluida dentro del resultado final: el artículo 13.4 fija la reacción específica ante ese escenario.
El REGIAE es el registro autonómico donde se inscriben los IAE. El artículo 19 explica su naturaleza y funcionamiento. La propiedad presenta el informe en el ayuntamiento y este verifica los requisitos formales antes de tramitar la inscripción. El ayuntamiento dispone de un plazo máximo de tres meses para verificar esos requisitos e inscribir el informe en la aplicación informática del registro, conforme al artículo 20.
La documentación se concreta en el artículo 21: PDF generado por la aplicación del IGVS, cumplimentado y firmado, junto con el certificado energético firmado o su número de registro. El decreto exige utilizar esa aplicación para transmitir los datos al REGIAE.
El artículo 15 establece una vigencia de 10 años desde la firma del IAE. La renovación debe presentarse antes del 31 de diciembre del año en que expire la vigencia del informe anterior. Este artículo es el que corresponde revisar cuando la duda se refiere a la fecha de renovación, no el que regula el plazo inicial de un año tras alcanzar los 50 años.
La consulta funciona mejor si se separan tres preguntas. Primero, si el edificio está dentro del ámbito del artículo 2 y cuándo nace el plazo del artículo 6. Después, qué debe inspeccionarse y cómo se expresa el resultado, siguiendo los artículos 7 a 13. Por último, cómo se presenta y registra, con los artículos 19 a 21.
La secuencia práctica es la siguiente:
Esta secuencia separa la elaboración del informe de su registro y ayuda a detectar si falta documentación.
Dentro del plazo máximo de un año desde que el edificio de uso residencial de vivienda colectiva alcanza los 50 años de antigüedad. La normativa municipal puede establecer una edad inferior. Se comprueba con los artículos 2 y 6, junto con el artículo 7 de la Ley 1/2019.
El IAE debe suscribirlo personal técnico facultativo competente, con las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para redactar proyectos o dirigir obras y dirección de ejecución de obras, en los términos del artículo 9 de la Ley 1/2019. El decreto añade que el informe se elabora bajo la responsabilidad exclusiva de quien lo suscribe y con imparcialidad, objetividad e independencia.
No. El alcance ordinario es visual y cubre el edificio conforme al artículo 11. Si existen indicios serios de riesgo, el técnico puede proponer catas o pruebas para completar la valoración.
El técnico debe requerir a la propiedad la documentación acreditativa. Si no se aporta, se hace constar como deficiencia leve en los términos del artículo 8 y de la clasificación del artículo 13. La falta del documento no convierte al IAE en la inspección sectorial del ascensor.
Debe describir las condiciones de accesibilidad, proponer medidas de adecuación y estimar su importe. El artículo 9 localiza la evaluación específica y el artículo 12 la relaciona con los ajustes razonables.
No siempre. Si existe un certificado vigente e inscrito, y no han cambiado las características energéticas del edificio, pueden incorporarse sus datos y su número de registro conforme al artículo 10.
Cuando se detecta alguna deficiencia grave o muy grave. Las leves pueden dar lugar a recomendaciones de mantenimiento o subsanación, pero el artículo 12 reserva el resultado desfavorable a los niveles de deficiencia que indica.
El PDF generado por la aplicación del IGVS, cumplimentado y firmado, y el certificado energético firmado o su número de registro cuando ya esté inscrito. El artículo 21 describe la documentación.
El ayuntamiento dispone de un plazo máximo de tres meses para verificar los requisitos formales e inscribirlo en la aplicación informática del REGIAE, según el artículo 20. Es un plazo distinto del año para elaborar el informe tras alcanzar la antigüedad general.
Tiene una vigencia de 10 años desde la fecha de firma. El nuevo informe debe presentarse antes del 31 de diciembre del año en que expire el anterior, conforme al artículo 15.
Empieza por la antigüedad y el uso del edificio. Después revisa si el ayuntamiento ha fijado una edad inferior. El artículo 6 determina el plazo general de un año y debe leerse con el artículo 2 y la normativa municipal.
Separa la descripción técnica de la clasificación. El artículo 8 orienta la evaluación de conservación. El artículo 13 clasifica las deficiencias y el artículo 12 relaciona esa clasificación con el resultado.
Lleva al artículo 8.3, que contempla la evaluación específica de los elementos protegidos. El informe recoge la fecha de catalogación o declaración y su estado de conservación. La accesibilidad se cruza con la normativa de protección cultural aplicable.
Comprueba que el informe se ha generado en la aplicación del IGVS, que el PDF está completo y firmado y que incorpora el certificado energético o su número de registro. El artículo 21 resuelve la documentación y el artículo 20, la inscripción.
Si el riesgo es inminente, el técnico debe comunicarlo sin demora al ayuntamiento y a la propiedad, y proponer medidas provisionales. La referencia es el artículo 13.4.
El IAE reúne identificación, conservación, accesibilidad y eficiencia energética. El REGIAE es el registro autonómico de esos informes. La inspección visual es el alcance ordinario, sin perjuicio de proponer catas o pruebas ante indicios serios de riesgo.
Las deficiencias leves se vinculan al mantenimiento preventivo o corrector. Las graves afectan de forma importante a la salubridad o funcionalidad y exceden el mantenimiento ordinario. Las muy graves se relacionan con la estabilidad o la seguridad de las personas. Esta clasificación sirve para interpretar el resultado del informe y ordenar las medidas posteriores.
La accesibilidad universal forma parte del contenido del IAE e incluye medidas de adecuación e importe estimado cuando el edificio no cumple las condiciones básicas. La eficiencia energética incorpora sus indicadores y su referencia registral cuando proceda.
El Decreto 61/2021 organiza en Galicia el informe de evaluación de los edificios y su inscripción en el REGIAE. La consulta debe empezar por el ámbito y la antigüedad del edificio, seguir por la inspección visual y los cuatro bloques del informe, y terminar con la clasificación de deficiencias, el resultado y la presentación ante el ayuntamiento. Los artículos 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 13 permiten construir el contenido técnico. Los artículos 19, 20 y 21 resuelven el registro y la documentación. El artículo 15 sirve para controlar la renovación a los 10 años. Cuando el inmueble tiene protección cultural, deficiencias graves o riesgo inminente, la consulta debe dirigirse al apartado específico antes de cerrar el dictamen.
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