Capítulo Primero. Ordenanzas de Edificación.

Sección Primera. Condiciones estéticas.

Artículo 120. Definición

1. Condiciones de estética son las que se imponen a la edificación y demás actos de incidencia urbana, con el propósito de obtener los mejores resultados en la imagen de la ciudad.
2. Unidad compositiva es la condición que deben cumplir determinados edificios o conjunto de edificios respondiendo a un diseño unitario, sin perjuicio de su ejecución en fases. La Unidad compositiva se referirá a la envolvente y tratamiento de fachadas, así como a la urbanización si la hubiera, pudiendo ser completa o parcial, de acuerdo con la siguiente clasificación:
   • Tratamiento de cubiertas.
   • Tratamiento de huecos y vuelos.
   • Tratamiento de plantas bajas.
   • Revestimiento de fachadas.
   • Urbanización.
   • Unidad compositiva completa.

   Con independencia de esta clasificación se podrán precisar otras unidades específicas.

3. El alcance de la clasificación precedente es el siguiente:
   1. Tratamiento de cubierta: implica uniformidad tipológica y de materiales de cubierta, incluyendo en ésta los aleros y antepechos de remate, etc.
   2. Tratamiento de huecos y vuelos: comprende el tipo y distribución de unos y otros, así como los materiales y su disposición, pudiendo la unidad compositiva abarca todos estos aspectos o sólo alguno.
   3. Tratamiento de plantas bajas: hace referencia a los materiales y disposición de los paños ciegos de planta baja, en el sentido contemplado en el artículo 124. Cuando se trata de plantas bajas con soportales, implica además la definición tipológica de los vanos.
   4. Revestimiento de fachadas: hace referencia a la uniformidad del material o materiales de revestimiento.
   5. Urbanización: se refiere a la uniformidad de soluciones y materiales empleados en los espacios libres, en cierres, pavimentos, mobiliario urbano, etc.
4. Unidad compositiva completa será aquella que abarca el conjunto de los anteriores, y tiene como objetivo que el bloque o conjunto y espacio vinculado sean el resultado de un único diseño.

Artículo 121. Aplicación.

Las condiciones que se señalan para la estética de la ciudad son de aplicación a todas las actuaciones sujetas a licencia municipal. El Ayuntamiento, en todo caso, podrá requerir a la propiedad de los bienes urbanos para que se ejecuten las acciones necesarias para ajustarse a las condiciones que se señalan en estas Normas. La regulación de las condiciones estéticas se realiza en las presentes condiciones generales.

Artículo 122. Salvaguarda de la estética urbana. Unidad compositiva.

1. La defensa de la imagen urbana y el fomento de su valoración y mejora, tanto en lo que se refiere a los edificios, en conjuntos o de manera individual, como a las áreas no edificadas, corresponde al Ayuntamiento, por lo que cualquier actuación que pudiera afectar a la percepción de la ciudad deberá ajustarse al criterio que al respecto mantenga.
2. El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte antiestética, inconveniente o lesiva para la imagen de la ciudad, pudiendo exigir la demolición de la existente que resulte estéticamente inadecuado al entorno circundante, con restitución del inmueble a su aspecto originario. El condicionamiento de la actuación podrá estar referido al uso, las dimensiones del edificio, las características de las fachadas, de las cubiertas, de los huecos, la composición, los materiales empleados y el modo en que se utilicen, su calidad o su color, la vegetación, en sus especies y su porte y, en general, a cualquier elemento que configure la imagen de la ciudad.
3. Las nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes tratarán de ser respetuosas, en su diseño y composición, con las características dominantes del ambiente en que hayan de emplazarse. Para ello se pondrá especial cuidado en armonizar sistemas de cubiertas, cornisa, posición de forjados, ritmos, dimensiones de huecos y macizos, composición, materiales, color y detalles constructivos.
4. Con el fin de subrayar el perfil de la calle y proteger las fachadas de la intemperie, se recomiendan las soluciones de coronación con cornisa o alero.
5. La unidad compositiva es preceptiva en todos y cada uno de los bloques que responden a la tipología de edificación abierta, así como en los edificios o grupos de edificios a los que el Ayuntamiento imponga esta condición. Su cumplimiento se satisface con el proyecto básico común del edificio o conjunto de edificios, o en su defecto con un Estudio de Detalle.

   La unidad compositiva correspondiente a los bloques de edificación abierta será la correspondiente a tratamiento de cubierta, tratamiento de plantas bajas, revestimiento de fachadas y urbanización si la hubiere, y la impuesta por el Ayuntamiento, abarcará los aspectos que se especifiquen en cada caso, en la Ordenanza Reguladora de Unidades Compositivas.

Artículo 123. Protección de los ambientes urbanos

1. Toda actuación que afecte al ambiente urbano deberá someterse a las condiciones estéticas que, para cada tipo de obra y zona en la que se localice, se determinan en este Plan o en el planeamiento pormenorizado.
2. En obras de ampliación, la solución arquitectónica deberá ser respetuosa con el estilo e invariantes de la fachada preexistente, procurando mantener los elementos de remate que permitan identificar las características específicas del edificio, diferenciándolas de las propias del nuevo añadido.

Artículo 124. Fachadas

1. Cuando la obra afecte a la fachada de la edificación y ésta se encuentre contigua a otra u otras, objeto de protección, se adecuará la composición de la nueva fachada a las preexistentes, armonizando las líneas fijas de referencia de la composición (cornisas, aleros, impostas, vuelos, zócalos, recercados, etc.) entre la nueva edificación y las colindantes, sin perjuicio de la obligación de mantenimiento del perfil o de la altura máxima permitida.
2. En todo caso, las soluciones de ritmos y proporción entre los huecos y macizos en la composición de las fachadas deberán adecuarse a las características tipológicas de la edificación, del entorno, y específicas de las edificaciones catalogadas, si su presencia y proximidad lo impusiese.
3. Las fachadas se proyectarán y diseñarán sin recovecos, soportales o elementos que generen zonas ocultas e inseguridad, configurando calles y espacios públicos diáfanos y seguros.

Artículo 125. Tratamiento de las plantas bajas

1. Las fachadas se diseñarán completas, desde la rasante de la acera hasta la cumbrera de la cubierta. Cuando las obras en un edificio afecten a su planta baja, ésta deberá armonizar con el resto de la fachada. A tal efecto los pilares en planta baja deberán estar cubiertos por paños ciegos, que sean respetuosos con las anchuras tipológicas de los machones existentes en el tramo de calle correspondiente, componiendo dicha planta de forma unitaria con el resto de la fachada.
2. Las soluciones de los locales comerciales deberán integrarse posteriormente con respeto a los criterios arquitectónicos generales. En cualquier caso, las puertas de acceso y escaparates quedarán remetidas un mínimo de veinticinco (25) centímetros del plano de fachada, sin contar la línea de vuelo.

   En el caso de nuevas viviendas en planta baja con acceso desde el exterior, no se admitirán zaguanes, no pudiendo superar el fondo máximo hasta la puerta los veinticinco (25) centímetros.

3. En las nuevas viviendas en planta baja y entresuelo en edificios existentes (artículo 146), se deberá resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a la composición y disposición de huecos, por lo que su frente ocupará vanos completos entre machones o pilares.

   En el supuesto excepcional de que las nuevas viviendas en planta baja tengan acceso desde el exterior, los contadores y buzones no podrán sobresalir del plano de fachada, debiendo en caso de acceso desde portal o elemento común situarse dentro de los mismos, junto a los ya existentes, o dispuestos de la misma forma, si estuvieran distribuidos conforme a los criterios establecidos por las compañías responsables del correspondiente servicio.

   Además, el proyecto que se aporte deberá reflejar gráficamente, para todas y cada una de las fachadas en su totalidad, la justificación de estas condiciones, adaptando la solución, en su caso, a las anteriores actuaciones de conversión de local en vivienda en el mismo edificio o bloque.

4. Se prohíbe invadir los paramentos ciegos con revestimientos o motivos decorativos de cualquier naturaleza ajenos a la concepción del edificio, sin perjuicio de lo expuesto en la Ordenanza sobre Instalaciones de Publicidad.
5. Igualmente, deberá cuidarse la integración de los huecos de paso a garaje en consonancia con la composición general de la fachada.

Artículo 126. Materiales de fachada

1. La elección de los materiales para la ejecución de las fachadas se fundamentará en cuanto al tipo de fábricas y calidad de los revestimientos, así como al despiece, textura y color de los mismos, en función de los criterios de composición y estéticos de cada zona.
2. Las fachadas se construirán preferentemente con materiales que exijan una conservación mínima, tanto en las fábricas como en las carpinterías.
3. En las nuevas viviendas en planta baja y entresuelo en edificios existentes (artículo 146), el material de la nueva fachada será acorde con los existentes en el resto del edificio, pero no necesariamente idéntico. En el caso de optar por el mismo material que ya exista en la fachada, ésta deberá llevar en su caso idéntico aparejo y junta.

Artículo 127. Modificación de fachadas

1. En edificios no protegidos podrá procederse a la modificación de las características de una fachada existente de acuerdo con un proyecto adecuado que garanticen un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes.
2. En edificios no sometidos a régimen de protección alguno, se podrá autorizar el cierre de terrazas y solanas, siempre que se desarrolle dentro del perfil. La solicitud de cierre deberá estar acompañada del correspondiente proyecto técnico competente, en el que se recojan las nuevas soluciones generales de fachada y el acuerdo de la Junta de Comunidad de Propietarios de proceder a la realización de la obra simultáneamente en todos los elementos que configuran una unidad de fachada.
3. No se autorizarán, en ningún caso, el cierre individualizado de balcones, balconadas y terrazas, salvo que los mismos den a un patio interior del edificio y se respeten las superficies de los huecos y vistas rectas reglamentarias, demostrándose además el cumplimiento de la limitación de superficie de vuelos cerrados.
4. En edificios en que se hubieran realizado cerramientos anárquicos de vuelos y terrazas, el Ayuntamiento podrá requerir para la adecuación de los mismos a una solución de diseño unitario.

Artículo 128. Soportales

En las construcciones en las que se proyecten soportales permitidos por el planeamiento no se podrán ocupar éstos con los elementos verticales de apoyo. Su ancho interior se ajustará a lo establecido en dicho planeamiento y/o en los estudios de detalle y proyectos de edificación. En cualquier caso, será igual o superior a tres (3) metros y su altura la que le corresponda a la planta baja del edificio, según las condiciones de la zona en que se encuentre.

Artículo 129. Fachadas ciegas.

Por razones de composición del espacio urbano y concordancia con el resto de los edificios, en áreas de uso residencial, se evitarán las fachadas ciegas, debiendo, en todo caso, mantenerse la iluminación natural a través de la fachada.

Artículo 130. Instalaciones en la fachada.

1. Ninguna instalación de refrigeración y acondicionamiento de aire podrá sobresalir más de treinta (30) centímetros del plano de fachada exterior, ni perjudicar la estética de la misma.

   En las nuevas viviendas en planta baja y entresuelo en edificaciones existentes (artículo 146), ninguna instalación de evacuación de humos o extractores podrá sobresalir del plano de la fachada exterior ni perjudicar su estética.

2. La instalación de estos aparatos visibles desde la vía pública, requerirá un estudio del alzado del edificio, no pudiendo instalarse sino en la posición en que menos perjudiquen a la estética de la fachada y sin romper su cerramiento.

   Se prohíbe la implantación de instalaciones de aire acondicionado en las zonas de fachada visibles desde el espacio público y en los patios de parcela.

3. Los equipos de acondicionamiento o extracción de aire en locales situados en alineación exterior se ajustarán a lo establecido en la Ordenanza Municipal sobre Protección del Medio Ambiente.
4. Salvo las bajantes de pluviales, que deberán ser tratadas compositivamente en el conjunto de la fachada en el caso de quedar vistas, se prohíben expresamente las instalaciones de saneamiento, agua o gas, así como el grapado exterior de cables de electricidad, o cualquier otra instalación en las fachadas de los edificios por considerarse elementos agresivos que afectan al paisaje urbano. Para las instalaciones de telecomunicaciones se estará a lo dispuesto en su normativa sectorial, debiendo justificar la imposibilidad de soluciones subterráneas o en el interior de las edificaciones. En cualquier caso, deberán tenerse en cuenta las limitaciones derivadas de la protección del patrimonio histórico artístico y/o de la seguridad pública.
5. Las bajantes que se coloquen en fachadas a espacios de uso público se instalarán dentro del paramento del edificio, al menos en la altura de la planta baja y, como mínimo, tres metros y medio (3,50 m) a contar desde el pavimento de la calle.
6. Los conductos de evacuación de humos no discurrirán visibles en las fachadas exteriores con frente a espacios de uso público y su instalación se ajustará a lo establecido en la Ordenanza Municipal de Protección de Medio Ambiente. Se exceptúan los edificios destinados a usos productivos ubicados en zonas globales de actividades económicas en los que se justifique la imposibilidad de adecuar la implantación de los citados conductos a la previsión anterior.

Artículo 131. Marquesinas

1. Sólo se podrán autorizar marquesinas en planta baja, siempre que estén perfectamente integradas en el conjunto de la fachada, y ocupen únicamente los accesos y escaparates, respetando totalmente el paramento visto de la fachada.
2. El vuelo máximo de las marquesinas no será superior en treinta y cinco (35) centímetros al autorizado para balcones y miradores, ajustándose las dimensiones de canto y altura por debajo de los trescientos veinte centímetros (320) a lo dispuesto en la regulación de los vuelos.
3. El Ayuntamiento podrá denegar la autorización para colocar marquesinas cuando estime, de forma razonada, que no resultan adecuadas al entorno ambiental del edificio.

Artículo 132. Instalaciones de publicidad.

La colocación de cualquier tipo de soporte publicitario (carteleras, anuncios, rótulos en banderola, pantallas luminosas, etc.) se regirá por la Ordenanza local correspondiente, sin perjuicio de lo dispuesto para los inmuebles sometidos a algún régimen de protección.

Artículo 133. Toldos

1. Los toldos no conformarán estructuras fijas o rígidas en su conjunto, sino que habrán de poder recogerse.
2. Deberán encajarse en la estructura de huecos del edificio y tendrán un vuelo máximo de doscientos centímetros (200) y una altura mínima de doscientos cincuenta centímetros (250) que lo será en todos sus puntos, incluso cuando estén totalmente desplegados, siempre que las distancias entre el mayor saliente del toldo, una vez desarrollado, y la vertical levantada en la arista del bordillo de acera sea al menos de ciento cincuenta centímetros (150).

   No se autoriza su instalación en los vanos y/o tramos de fachada ocupados por aparatos de aire acondicionado.

   El toldo respetará, en todo caso, el arbolado existente.

3. En los huecos cuya altura sea inferior a doscientas cincuenta (250) centímetros, se admitirá la colocación de los toldos sobre el dintel con una dimensión igual a la del hueco y a una altura sobre el dintel, cuando se encuentren recogidos, que no supere los cincuenta (50) centímetros, debiendo cumplir el resto de las condiciones señaladas en el apartado anterior.

Artículo 134. Medianeras

1. Todas las medianeras tendrán un tratamiento igual al correspondiente a la fachada en sus últimas plantas.
2. Cuando las medianeras den a un solar no edificado o con edificios de altura igual o inferior a cuatro plantas, incluida la baja y que no se trate de edificios protegidos, el revestimiento de la fachada podrán sustituirse por ladrillo cara vista o plaqueta del mismo material, hasta la altura que determinen los Servicios Técnicos Municipales en las condiciones de la licencia, según la altura que pueda preverse para la edificación contigua en función de la pendiente, tipo de manzana, etc., de forma que la medianera que en el futuro pueda dejar el edificio tenga su recubrimiento igual al de la fachada principal.

   Esta exigencia quedará sin efecto si durante la ejecución de las obras, se obtuviese licencia para construir en el solar colindante.

3. Por razones de ornato urbano, el Ayuntamiento podrá ordenar la ejecución de obras de mejora de medianeras en determinados espacios públicos de importancia visual y estética.
4. Las Ordenanzas específicas municipales podrán establecer criterios estéticos y de diseño que sean de obligada observancia en las obras de mantenimiento y decoro de fachadas y medianeras en general, así como requerir a la propiedad de los inmuebles para su cumplimiento.
5. En todo caso, en las medianeras existentes que tienen la categoría de fachadas, cualquier operación que se efectúe en las mismas (apertura de huecos, recubrimiento de materiales, pintura, etc.), deberá realizarse mediante Proyecto Unitario de la Comunidad de Propietarios.
6. Lo dispuesto en el presente artículo se aplicará sin perjuicio de lo establecido en la Ordenanza sobre Instalaciones de Publicidad.

Artículo 135. Conservación y decoración de muros medianeros al descubierto.

Serán de cuenta del propietario del edificio más alto, el decorar y conservar los muros medianeros que aparezcan al descubierto sobre la edificación contigua, en la superficie que exceda de la altura permitida por el planeamiento urbanístico para dicha edificación.

Artículo 136. Materiales

1. Los materiales que se utilizarán para la construcción de edificios de nueva planta, serán los precisos para garantizar una adecuación correcta del edificio a su entorno y al área tipológica a que pertenezca, así como un largo envejecimiento.
2. Estas disposiciones son de aplicación tanto para las fachadas a vía pública como a patio de manzana, aunque el tratamiento de ambas podrá ser diferente.
3. Los patios de parcela o de luces estarán revestidos con material cerámico vitrificado de color claro o cualquier otra solución que garantice las mejores condiciones para la limpieza y autoconservación. Las medianeras de los edificios contra los que se entreguen los patios interiores de una construcción colindante deberán la servidumbre de poder ser revestidos a cuenta de los propietarios del inmueble que saca luces al patio, uno de cuyos lados es conformado por la medianera colindante.

Sección Segunda. Condiciones de habitabilidad de viviendas.

Artículo 137. Condiciones generales.

1. Las viviendas de protección pública se adecuarán a las condiciones de diseño y habitabilidad establecidas en las disposiciones específicas reguladoras de ellas. De igual manera, los anejos protegidos (aparcamientos, trasteros...) se adecuarán a las condiciones de edificación (accesos rodados y peatonales, circulación, altura, forma, superficie...) establecidas en esas mismas disposiciones.
2. Las viviendas restantes se adecuarán a los criterios expuestos en los siguientes apartados.
3. Las condiciones establecidas en esta sección serán sustituidas o reajustadas, total o parcialmente, por las que se determinen en:
   • Las disposiciones legales que, en su caso, se promulguen en la materia, en los términos y condiciones establecidos en ellas.
   • Las ordenanzas municipales y/o el planeamiento urbanístico que se promuevan bien con el citado fin general, bien para la determinación de las condiciones específicas referentes a las viviendas o alojamientos colaborativos o asimilables (coliving, cohousing...).

Artículo 138. Condiciones de ventilación e iluminación de los locales y piezas habitables.

1. Todo local o pieza habitable deberá ser exterior.
2. Se considera que una pieza o local es exterior si cumple alguna de las siguientes condiciones:
   1. Dar frente a una vía pública, calle o plaza.
   2. Tener fachada sobre un espacio libre de edificación de carácter público.
   3. Dar a un espacio libre de edificación de carácter privado, que cumpla las condiciones mínimas necesarias para las viviendas exteriores.
   4. Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus dimensiones.
3. Asimismo, deberá cumplir las condiciones correspondientes a superficie de huecos y de ventilación señaladas en el Código Técnico de Edificación, así como en este artículo.
4. La superficie de los huecos practicados en fachada para su ventilación e iluminación, no podrá ser inferior a un metro cuadrado y medio (1,5 m²), con un ancho mínimo de ochenta (80) centímetros.

   Por cada metro cuadrado que la pieza exceda de la superficie mínima, la superficie de los huecos se aumentará en diez (10) decímetros cuadrados.

5. En consecuencia, no se admiten segregaciones de locales que no cumplan con lo establecido en el presente artículo.

Artículo 139. Vivienda mínima.

1. Las viviendas de promoción libre se adecuarán a las previsiones siguientes, con independencia del parque edificatorio existente:

   A. Superficie útil mínima: cuarenta y cinco metros cuadrados (45 m²).

   B. La vivienda mínima se compondrá de estancias susceptibles de ser destinadas a los usos básicos de estar, cocinar, comer y dormir y un aseo completo que, en todo caso, estará compartimentado. Se admitirá la agrupación de estar-cocina-comedor y, en su caso, el dormitorio, en las condiciones que se establecen en el artículo 140.

2. La superficie útil mínima y el programa o composición mínimos de las viviendas protegidas (de protección social y tasadas) serán los establecidos en las disposiciones legales reguladoras de ellas.
3. Las nuevas viviendas resultantes de cambios de uso se adecuarán a las previsiones establecidas en los apartados anteriores en atención a su vinculación al régimen de las viviendas de promoción libre o protegidas.

Artículo 140. Tamaño mínimo de las piezas.

1. Las dimensiones y superficie útil de las piezas se ajustarán en todos los casos a los siguientes parámetros mínimos:
   • Anchura mínima de:
     • Los espacios de circulación: 1.00 m.
     • Estar-comedor: 3,00 m.
     • Estar-comedor-cocina: 3,00 m.
     • Dormitorio principal: 2,50 m.
     • Resto de las piezas habitables: 2,00 m.
   • Superficie útil mínima de:
     • Cocina: 7,00 m²
     • Aseo completo: 3,50 m²
     • Aseo secundario: 2,50 m²
     • Estar-comedor: 16,00 m²
     • Estar-comedor-cocina en viviendas de 1 dormitorio: 20,00 m²
     • Estar-comedor-cocina en viviendas de 2 dormitorios: 22,00 m²
     • Dormitorio principal: 12,00 m².
   • En el supuesto de habilitación de 2 o más dormitorios, la superficie mínima de uno de ellos será la anterior, y la de los restantes la siguiente:
     • Dormitorio doble: 9,00 m².
     • Dormitorio sencillo: 7,00 m².

   Todas las porciones de una pieza en las que no pueda inscribirse una circunferencia de diámetro igual o superior a la anchura mínima exigible serán excluidas del cómputo de superficie habitable. Serán asimismo excluidas de este cómputo aquellas partes de la pieza en las que la influencia del hueco de iluminación y ventilación sea manifiestamente ineficaz.

   Cuando una pieza se componga de formas macladas, la línea de macla será como mínimo de dos metros. El incumplimiento de esta consideración conlleva la exclusión como habitable de la parte opuesta al hueco de iluminación.

2. Cuando, en función del programa de vivienda definido, se opte por agrupar algunas de las piezas, se deberán respetar los siguientes criterios:
   • En viviendas de 1 dormitorio el espacio para dormir podrá formar parte de la estancia agrupada, debiendo cumplir, en cualquier caso, las condiciones exigibles a cada una de las piezas (estar-comedor-cocina, por un lado, y dormitorio por otro).
   • En las viviendas de 3 o más dormitorios, la agrupación de estar-comedor-cocina sólo será posible cuando se acredite que la desagregación de la cocina y del estar-comedor se adecúa al cumplimiento de los requisitos establecidos para ellos como piezas independientes.

Artículo 141. Condiciones de los aseos.

1. Dispondrán de ventilación natural o forzada y estarán dotados, al menos, de los siguientes elementos:
   • Aseo completo: lavabo, inodoro y bañera o ducha.
   • Aseo secundario: lavabo, inodoro y ducha.
2. Las viviendas cuya superficie no supere los setenta (70) metros cuadrados útiles, dispondrán al menos de un aseo completo. Por encima de los setenta (70) metros cuadrados útiles, deberán disponer, como mínimo, de un aseo completo y otro secundario.

Artículo 142. Condiciones de pasillos, distribuidores y vestíbulos.

Todo espacio interior de la vivienda que cumpla funciones de pasillo, distribuidor y/o vestíbulos, deberá tener una anchura mínima de un (1) metro.

Artículo 143. Condiciones de la cocina.

1. Toda cocina deberá estar equipada con un dispositivo exclusivo de evacuación de gases, humos no de combustión y vapores, con salida independiente hasta cubierta, activado dinámica o mecánicamente, que garantice un mínimo de dos renovaciones por hora.
2. Cuando se desarrollen programas de viviendas en las que se agrupan el comedor, el estar y la cocina, ésta además del dispositivo mencionado en el apartado precedente, deberá contar con "shunt".
3. Con carácter general, no se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes, que no sean ya usados para ventilar cocinas, por balcones ni ventanas, sino que obligatoriamente se evacuarán por cubierta.

   Excepcionalmente, en nuevas viviendas resultantes de cambios de uso y en el caso de justificarse la imposibilidad de la instalación prevista en los apartados anteriores, se exigirá un grupo filtrante sin salida de humos, con filtro de carbón.

   También con carácter excepcional, podrá admitirse la salida a fachada de humos de combustión de calderas o calentadores a gas por razones debidamente justificadas y siempre que cumplan las especificaciones técnicas establecidas por la normativa sectorial que sea de aplicación. La caldera será estanca o de tiro forzado.

Artículo 144. Condiciones relativas al programa de vivienda.

1. En las viviendas con superficie útil inferior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos una de las piezas habitables tomará luces y vistas de alineación exterior o interior autorizada, pudiendo el resto tomarlas de patios de parcela.

   En las viviendas con superficie útil superior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos dos de las piezas habitables deberán tomar luces y vistas desde alineación exterior o interior autorizada.

2. Cuando las viviendas dispongan de un solo baño, a éste únicamente podrá accederse desde espacios de comunicación (pasillos, distribuidor, vestíbulos), pero nunca desde otra pieza habitable.
3. Ninguna pieza habitable para uso de dormitorio podrá utilizarse como zona de paso o acceso a otra pieza habitable cualquiera.
4. Podrán utilizarse como piezas de paso el salón, el estar o el salón-comedor en cualquier caso, y la cocina únicamente cuando el programa de la vivienda disponga de más de tres dormitorios y aquélla cuente con una superficie útil superior a nueve (9) metros cuadrados.
5. Todas las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela y en ausencia de éste deberán contar con la instalación adecuada, con protección de vistas desde la calle o patio de manzana.

   Su superficie no podrá ser inferior a 1,5 m² de planta, su anchura mínima será de 0,95 m y su altura de 2 m.

6. En ningún caso el acceso al interior de la vivienda podrá efectuarse directamente al estar, dormitorio o comedor. Asimismo, tampoco podrá hacerlo a la cocina, salvo que ésta se constituya en segunda entrada.

Artículo 145. Viviendas interiores.

1. A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se entiende que las piezas habitables cumplen con la condición de ser exteriores o de tomar luces de alineación interior autorizada, cuando dichas piezas den frente a un patio de manzana en el que, en el momento de producirse la licencia, se cumplen los requisitos que se señalan a continuación:

   REQUISITOS PATIO DE MANZANA

   ALTURA DEL MURO O PARAMENTO (FRONTAL O LATERAL)	VISTA RECTA MINIMA	SUPERFICIE MÍNIMA PATIO DE MANZANA
   Superior a 21 metros	20 metros	420 m²
   Superior a 19 metros	18 metros	360 m²
   Superior a 17 metros	16 metros	300 m²
   Superior a 15 metros	14 metros	260 m²
   Inferior a 15 metros	12 metros	210 m²

2. Su cumplimiento deberá verificarse para cada una de las viviendas y en cada una de las plantas, midiendo las distancias como vistas rectas en el plano del forjado de suelo.
3. Para la superficie mínima del patio sólo podrán computarse aquellos espacios en los que sea inscribible un cuadrado de lado igual a la vista recta.
4. La condición de altura del paramento será de aplicación tanto para el muro o fachada frontal hacia el que se proyecta la vista recta como para el que pudiera situarse en el lateral, siempre que se encuentre a una distancia del hueco inferior a diez (10) metros.

   Ambas distancias deberán medirse sobre la más restrictiva que resulte de considerar, bien la realidad física existente, bien las previsiones del planeamiento.

5. Los edificios que desarrollen programas con viviendas interiores deberán garantizar la accesibilidad desde el portal al patio de manzana, en las mismas condiciones de anchura de puerta y de ancho de escalera necesarios para cumplir las condicione de seguridad de conformidad con lo establecido en las disposiciones vigentes.

Artículo 146. Condiciones de implantación de viviendas en planta baja y de división de viviendas o cambio de uso a vivienda en edificios residenciales existentes.

1. Condiciones de implantación de viviendas en la planta baja de edificaciones residenciales.

   Las plantas bajas de las edificaciones residenciales no podrán ser destinadas al uso de vivienda, salvo en los supuestos y condiciones que se exponen a continuación:

   1. Las condiciones generales previas de aplicación en los cambios de uso de locales de planta baja a vivienda en edificaciones existentes y consolidadas y a viviendas en planta baja de edificaciones residenciales de nueva planta son las siguientes:
      • No estar ubicadas en:
        • El ámbito conformado por el área central y los corazones de barrio delimitado en el plano "VI.2" del documento "4. Planos".
        • Las partes de la ciudad en las que el planeamiento pormenorizado consolidado de este Plan o a promover en su desarrollo no prevé su implantación.
        • Las partes de la ciudad en las que no se cumplen los objetivos acústicos (65 dBa/día y 55 dBa/Noche) establecidos en las disposiciones legales y en los proyectos (mapas de ruido...) vigentes en materia de ruido, reflejadas en el plano "VI.2" del documento "4. Planos".
        • Las partes de la ciudad afectadas por riesgos de inundabilidad reflejadas en el plano "VI.2" del documento "4. Planos".
      • Destino continuado y descendente de las plantas de edificación al uso de vivienda. En el caso de que cualquiera de las plantas superiores, incluida la primera planta alta, se destine de hecho, en su totalidad o parcialmente, a usos distintos de la vivienda, esta no será autorizada en las plantas inferiores, en ninguna de sus partes.

        Debido a ello, la autorización del uso de vivienda en una determinada planta inferior conllevará la inviabilidad de autorizar, a partir de ese momento, usos distintos del residencial en las plantas situadas por encima de aquella.

      • La calle o espacio inferior al que dé frente la fachada de la edificación ha de corresponderse:
        • Bien con una calle urbanizada de libre acceso y uso público de un mínimo de 5 m de ancho en toda su extensión, sin que sean admisibles accesos a través de pasadizos, galerías o soportales que no garanticen la evacuación y la entrada de los servicios de extinción de incendios.
        • Bien con un espacio(s) libre(s) de edificación público(s) o privado(s) que, además, cuente con vistas rectas no inferiores a 16 m hacia espacios libres de edificación y con superficie mínima de 300 m².
      • No dar frente su fachada a soportal, porche u otro elemento asimilable, por no considerarse esta alineación exterior o interior autorizada, sin que se puedan garantizar las condiciones relativas al programa de vivienda exigibles (art. "144.1").
      • No estar destinadas expresamente a otros usos (terciarios, aparcamiento...) por este Plan (en sus Normas Urbanísticas Particulares) o el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo.
      • En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en el área central y los corazones de barrio y otras no, el régimen de uso de la planta baja se adecuará a las condiciones siguientes:
        • La parte de la planta con frente al área central y los corazones de barrio se destinará a usos no residenciales autorizados en un fondo mínimo de 8 m.
        • El resto de la planta con frente a calles o espacios no incluidos en el área central y los corazones de barrio podrá destinarse a vivienda siempre que se cumplan las condiciones establecidas para ello, incluidas las expuestas en los apartados anteriores.
      • En el supuesto de que una edificación cuente con una o más fachadas que, en su totalidad o parcialmente, den frente a calles o espacios públicos no edificados en los que no se cumplen los objetivos acústicos mencionados en el apartado A y otra u otras fachadas en las que sí se cumplen, total o parcialmente, se autoriza la implantación de viviendas en la planta baja siempre que, además de las expuestas en los apartados anteriores, se cumplan las condiciones siguientes:
        • Las habitaciones o dependencias de pernoctación y estancia (excluida la cocina) no podrán situarse en ningún caso en la franja de 3 m de profundidad paralela a la fachada con frente a la calle o espacio público en el que no se cumplen los citados objetivos acústicos.
        • Los huecos de iluminación y/o ventilación de esas habitaciones y dependencias deberán situarse, como mínimo, a una distancia de 4 m respecto de la fachada o fachadas con frente a los espacios afectados por los citados problemas acústicos.
        • En las edificaciones residenciales ubicadas en parcelas de tipología "a.3 Residencial Edificación Abierta", a los efectos de determinar las partes o tramos de fachadas afectadas por las limitaciones anteriores, se dividirá cada frente de fachada en tramos de 10 m o fracción, medidos a partir de la arista o esquina de la fachada más próxima a la calle señalada en el plano "VI.2" del documento "4. Planos" este Plan. Dichas limitaciones serán de aplicación a los tramos completos de fachadas que queden afectados por la envolvente del nivel acústico 65-70 db del Mapa Acústico vigente.
        • Se autoriza asimismo la implantación del uso de vivienda en esas mismas condiciones en las plantas de edificaciones residenciales que en uno o más de sus frentes a calle o espacio público sean planta baja y en los restantes planta primera.
        • Haber transcurrido un periodo de cinco años desde la obtención del permiso de primera utilización del edificio.
   2. Condiciones específicas exigibles para la transformación a viviendas resultantes de actuaciones puntuales de cambio de uso de locales en planta baja (convencional o planta descolgada) o entresuelo en edificaciones residenciales existentes:
      • En el supuesto de que el local afectado colinde con actividades clasificadas (talleres mecánicos, almacenes de sustancias peligrosas, centros de transformación, depósitos de gasoil, calderas comunitarias de calefacción, salas de instalaciones, salidas de aire acondicionado, cualesquiera otras de naturaleza análoga) deberán adoptarse y ejecutarse las medidas correctoras legalmente previstas para el desarrollo del uso residencial en su colindancia.
      • En los cambios de uso, deberá adecuarse a los parámetros edificatorios, a las condiciones estéticas, de habitabilidad de las viviendas y de seguridad, privacidad y acceso a las edificaciones y parcelas residenciales (art. 147...) establecidas en el planeamiento, ordenanzas, etc. vigentes.
      • La autorización del cambio de uso a vivienda se otorgará sin perjuicio de las servidumbres que puedan existir sobre la parcela o edificación afectada, incluidas las relacionadas con el acceso a elementos comunes, tales como patios, pasos de instalaciones, etc.
   3. La totalidad de las viviendas resultantes de actuaciones puntuales de cambio de uso en planta baja, incluidas las destinadas a personas discapacitadas, se calificarán como viviendas de protección pública en la modalidad de Vivienda Tasada Municipal. No obstante, en el supuesto de estar ubicadas en una edificación residencial con calificación de vivienda de protección pública en la modalidad de Vivienda de Protección Social (o Vivienda de Protección Oficial de régimen general o régimen especial), podrán solicitar ante la administración competente igual calificación si cumpliera los requisitos y condiciones exigidas por la normativa autonómica en vigor.

      Esa calificación como vivienda protegida será permanente salvo que, con posterioridad, resulte afectada por una actuación de derribo y sustitución de otras existentes y consolidadas y/o de su reforma o cambio de uso integrales, en cuyo caso quedará sujeta al régimen que resulte de ella.

      Las condiciones establecidas en los capítulos VI, VII y VIII y las Disposiciones Adicionales Primera, Segunda, Tercera y Cuarta (apartado 2) de la Ordenanza municipal sobre la implantación de viviendas en locales de edificios residenciales (aprobada definitivamente el 18-6-2008) permanecerán en vigor. Se derogan las restantes previsiones de esa Ordenanza.

   4. Las viviendas existentes en planta baja de edificaciones residenciales se consolidan en sus actuales condiciones de implantación. Si la vivienda existente en origen hubiera dejado de desarrollar el uso residencial y cambiado su uso urbanístico por otro diferente (terciario, de equipamiento...), solo podrá autorizarse la recuperación del uso de vivienda si concurren las dos condiciones siguientes:
      1. Que cumplan el programa de vivienda y las condiciones de habitabilidad exigibles a edificaciones residenciales de nueva planta.
      2. Que se ubiquen en ámbitos o partes de la ciudad donde sea posible implantar viviendas en planta baja, de conformidad con el apartado "1.A".

2. Condiciones específicas de cambios de uso a vivienda (y usos asimilables) en una o más plantas altas de edificaciones residenciales existentes y consolidadas con usos actuales distintos al residencial (terciario, equipamiento...).

   1. En el supuesto de recuperación y/o restitución del uso de vivienda en plantas altas que, desde el origen, ya estuvieron destinados a dicho uso, se requerirá, exclusivamente, la acreditación de que se trata de un supuesto de recuperación o restitución del uso de vivienda en las mismas condiciones de origen.
   2. La autorización del uso de vivienda en una o más plantas altas (primera planta o restantes plantas altas), o en partes de ellas, destinadas en el origen del inmueble a otros usos se condiciona a:
      • El cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificaciones residenciales de nueva planta.
      • La previsión y ejecución de las nuevas instalaciones necesarias, que deberán discurrir por elementos comunes del inmueble (tales como bajantes, conductos de ventilación, etc.).

        No se autoriza la incorporación de nuevas instalaciones (gas, bajantes, etc.) en la fachada exterior, ni la implantación de nuevos tendederos en ella.

      • El mantenimiento de la disposición de las ventanas o huecos a la vía pública, patio de manzana o patio de parcela, sin que se autorice que la nueva tabiquería produzca particiones en los huecos existentes.
      • El acceso a las nuevas viviendas podrá realizarse mediante:
        • El núcleo vertical de comunicaciones de acceso general a las viviendas de la edificación, sin que se autorice su modificación por el incremento del número de viviendas.
        • El núcleo de acceso propio e independiente con el que, en su caso, puedan contar la planta o plantas afectadas por la propuesta de cambio de uso.
      • El cumplimiento de las condiciones de accesibilidad establecidas en las disposiciones vigentes por parte de todas las viviendas resultantes o, al menos, el acceso en las mismas condiciones que el resto de las viviendas existentes en el edificio, no admitiéndose la aparición de nuevas viviendas por aplicación de este apartado en edificaciones que no dispongan de ascensor.
      • Se autoriza la habilitación, como máximo y en cada planta, de un número de viviendas equivalente a la media de unidades de vivienda existente en las restantes plantas residenciales de la edificación.

3. Condiciones específicas para cambio de uso a vivienda en las plantas bajas descolgadas en edificaciones existentes y consolidadas destinadas al uso residencial con usos actuales distintos al residencial (equipamiento, terciario, productivo...)

   • Su autorización e implantación se adecuará a las condiciones generales establecidas en el apartado "1.A" y "1.B".
   • Se autoriza la habilitación, como máximo y en cada planta, de un número de viviendas equivalente a la media de unidades de vivienda existente en las restantes plantas residenciales de la edificación.
   • En los supuestos en los que la propuesta de cambio de uso a vivienda incida parcialmente en el entresuelo y/o planta baja (convencional o descolgada) de la edificación afectada, su autorización se condiciona en los siguientes términos:
     • Previamente deberá justificarse y acreditarse que el resto de cada una de las plantas afectadas reúne los requisitos necesarios para que pueda procederse a la implantación, de manera autónoma y diferenciada, de dicho uso en ese resto, cumpliendo las condiciones generales establecidas para ello.
     • En el caso de que dicho resto no reúna los citados requisitos, la autorización de la propuesta de cambio de uso requerirá, además del cumplimiento de las correspondientes condiciones generales, su extensión al conjunto de la planta o plantas de edificación afectadas.
   • En el supuesto de que el cambio de uso afecte a la primera planta alta, su autorización se condiciona al cumplimiento de las disposiciones vigentes en materia de ruido, salvo que la propia nueva vivienda sea objeto de la debida insonorización.
   • En cualquier caso, y con independencia del número de plantas bajas descolgadas que sean objeto del cambio de uso a vivienda, la primera planta baja descolgada estará sujeta a las condiciones establecidas en el apartado "1.C"

4. Condiciones referentes a la división de viviendas existentes.

   Su autorización se condiciona a:

   • El cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificaciones residenciales de nueva planta.
   • El cumplimiento de las limitaciones o condiciones establecidas para edificios catalogados.
   • Se habilitarán, como máximo, dos viviendas por cada una de las existentes en la licencia de construcción del edificio.
   • No darán como resultado la creación de servidumbres de paso de redes de instalaciones entre elementos privativos de viviendas de una misma planta.
   • No se autoriza las segregaciones de viviendas que, contando inicialmente con fachada a patio interior de parcela, den lugar a otras que no la tengan. No obstante, se admitirá que una de las viviendas resultantes de la división, disponga de un recinto propio, con fachada al patio, que haga la función de oficio-tendedero ventilado, accesible desde un elemento común de distribución situado en su misma planta y próximo a la puerta de entrada a la vivienda a la que pertenece.
   • Sólo se admitirán divisiones de viviendas en edificios que dispongan de ascensor.

Sección Tercera. Condiciones de seguridad y acceso a las edificaciones y fincas residenciales.

Artículo 147. Condiciones de acceso a las edificaciones residenciales.

1. Acceso a nuevas edificaciones residenciales.

1. Los portales de las nuevas edificaciones colindantes con espacios de uso público se implantarán en las condiciones siguientes:
   • En la fachada que dé frente a calle o espacio de uso público principal, habitualmente transitado, o en laterales suficientemente visibles desde ellos; no podrán ubicarse en calles o espacios de uso público secundarios, traseros o fondos de saco no transitados....
   • En la misma cota que el espacio de uso público desde el que se acceda, o con un desnivel inferior a ± 0,50 m, salvo en los casos en los que se encuentre ya aprobado un planeamiento que prevea otros condicionantes.
   • En el paño de la fachada, o con un retranqueo máximo de 0,50 m, salvo casos excepcionales debidamente justificados por razones asociadas al cumplimiento de condiciones establecidas en las disposiciones legales vigentes. En los supuestos de existencia de porche sujeto a servidumbre de uso público no se considera fachada la línea de pilares exterior, sino el paño interior.
   • El espacio de entrada a los portales ubicados entre cierres de terrazas o jardines deberá disponer de un ancho mínimo de 3 metros en toda su longitud. El ancho en dicho espacio de entrada deberá ser superior al fondo.
   • Las salidas de evacuación peatonal de los garajes deberán cumplir las condiciones exigidas por el Código Técnico de Edificación o normativa que lo sustituya. En el caso de que por su aplicación dichas salidas deban ser independientes a los elementos comunes de las viviendas, se adecuarán a las condiciones de seguridad requeridas a los portales.
   • Se evitará la implantación de elementos (muros, recovecos, pilares, etc.), tanto exteriores como interiores que impidan o dificulten la visibilidad del portal.
   • La fachada del portal será transparente como mínimo en el 75% de su superficie, de forma que permita la visión clara del interior desde el exterior, y viceversa.
   • Contarán con iluminación adecuada tanto en el interior como en el exterior, para garantizar la seguridad de sus usuarios/as, en particular en horario nocturno. Esta instalación deberá contar con un sistema de encendido automático mediante detectores de presencia o iluminación permanente.
   • En el caso de edificios sujetos a especial protección o entornos en los que se sitúen edificios de este tipo, se podrán autorizar soluciones distintas, siempre que se justifiquen en el marco de dicha protección.

   En el supuesto de que las nuevas edificaciones sustituyan a otras residenciales preexistentes, la implantación de los portales se adecuará a las condiciones de este artículo, salvo en los extremos que, previa justificación, sean incompatibles con las características y condicionantes de la edificación y su régimen urbanístico.

   Si la configuración de la edificación lo permite, se podrá requerir la disposición de otro acceso secundario, si, por motivo de estos condicionantes insalvables, el portal no cumpliera alguna de las determinaciones exigidas.

2. La implantación de las escaleras de las nuevas edificaciones residenciales, incluidas las que sustituyan a otras existentes, se adecuará a las condiciones siguientes:
   • Las escaleras de utilización por el público en general no adoptarán soluciones que ofrezcan peligro al usuario. La anchura útil mínima de sus tramos será la establecida en el Código Técnico de Edificación o norma que lo sustituya. En cualquier caso, la anchura de la caja de escaleras en cada tramo será, como mínimo, la siguiente en función del número de viviendas por rellano:
     • Viviendas sencillas: un (1) metro, cualquiera que sea el número de plantas.
     • 2 viviendas por rellano: un metro y diez centímetros (1,10 m.).
     • 3 viviendas por rellano: un metro y veinte centímetros (1,20 m.).
     • 4 ó más viviendas por rellano: un metro y treinta centímetros (1,30 m.).
   • No se autoriza la implantación de escaleras de uso general, sin luz natural y ventilación, salvo los tramos situados en plantas bajo rasante, en cuyo caso contarán con chimenea de ventilación y otro medio semejante, y las interiores a los locales. Cuando la iluminación de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al menos con un hueco por planta, con superficie de iluminación superior a dos (2) metros cuadrados y superficie de ventilación de, al menos, un metro (1) metro cuadrado.
   • Una sola escalera no podrá servir a más de seis (6) viviendas por planta. Si el número de éstas fuera mayor, se dotará al edificio de una escalera por cada grupo de seis (6) viviendas o fracción.
3. Se entiende por espacios de circulación interior de los edificios los que permiten la comunicación para uso del público en general entre los distintos locales o viviendas de un edificio de uso colectivo; entre ellos y los accesos con el exterior, los cuartos de instalaciones, garajes u otras piezas que integren la construcción.

   Son elementos de circulación: los portales, rellanos, escaleras, rampas, ascensores, distribuidores, pasillos y corredores. Sin perjuicio de que por el uso del edificio se impongan otras condiciones, cumplirán las siguientes:

   • Los portales deberán tener una anchura mínima de dos (2) metros hasta el arranque de la escalera principal y los aparatos elevadores.
   • En el caso de portal común a dos o más escaleras principales la anchura mínima se incrementará un (1) metro, por cada escalera en las mismas condiciones. El hueco de entrada al portal no tendrá menos de un metro y treinta centímetros (1,30 m.) de luz y en el supuesto de portal común a dos o más escaleras no tendrá menos de un metro y ochenta centímetros (1,80 m.) de luz.

2. Acceso a edificaciones residenciales existentes objeto de actuaciones de rehabilitación o reforma.

   Las edificaciones residenciales existentes que sean objeto de obras de rehabilitación y reforma distintas de las mencionadas en el apartado 1 se adecuarán a las condiciones establecidas en él siempre que, por un lado, las obras planteadas inciden en el portal y/o acceso a la edificación y, por otro, el cumplimiento de dichas condiciones guarde proporción con el alcance técnico y económico de las obras, descartándose el de aquellas que no la tengan.

3. Acceso a nuevas viviendas resultantes en planta baja y entresuelo en edificaciones residenciales existentes (artículo 146).

   • El acceso a las viviendas resultantes del cambio de uso de locales situados en planta baja, entresuelo y en la primera planta baja descolgada, siempre y cuando el núcleo vertical de comunicaciones de las viviendas existentes llegue desde el portal situado en la calle superior hasta la misma, ha de realizarse con carácter general
     • Preferentemente, desde el interior de la edificación afectada y, en concreto, desde sus elementos comunes (portal o núcleo vertical de comunicaciones).
     • Complementariamente y previa justificación de la inviabilidad o desproporcionalidad de la solución anterior, desde el espacio privado (terraza, jardín...) exterior siempre que, además de disponerse de él, no esté sujeto a servidumbre de uso público.
     • Excepcionalmente y previa justificación de la imposibilidad física de las soluciones anteriores, o en el supuesto de tratarse de vivienda destinada a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, se autorizará acceso desde el exterior desde espacios de uso público.

       En el caso de no tratarse de vivienda destinada a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, se autoriza un único acceso desde el exterior para la totalidad de las viviendas resultantes de la citada planta, mediante nuevo portal ajustado a los condicionantes del apartado 1 de este artículo.

       No se permitirán accesos independientes para cada vivienda de un mismo portal, a no ser que la misma se corresponda con semiplanta completa, sin colindancia con otros locales de la misma planta.

   • En los supuestos en los que la propuesta de cambio de uso a vivienda incida en la totalidad de las plantas bajas descolgadas y, en su caso, en la baja desde la calle inferior, será necesario un nuevo núcleo vertical de comunicaciones y nuevo portal, de conformidad con las condiciones recogidas en el apartado 1 de este artículo, situándose este nuevo portal en la fachada que dé frente a calle o espacio de uso público a la cota inferior.

     Cuando la propuesta de cambio de uso parcial afecte a plantas completas, bajas convencionales o descolgadas y de entresuelo, donde se justifique debidamente la imposibilidad física de practicar dicho acceso desde elementos comunes, se autorizará un único acceso desde el exterior desde espacios de uso público, mediante nuevo portal ajustado a los condicionantes del apartado 1 de este artículo.

   • A los efectos de la aplicación de la Normativa Técnica de accesibilidad, así como del Decreto 68/2000, de 11 de abril del Gobierno Vasco, para la promoción de la accesibilidad o norma que lo sustituya, únicamente en los cambios de uso de una única vivienda de locales situados en planta baja y entresuelo, sin obligación de construir nuevo portal o núcleo vertical de comunicaciones, las obras precisas para el cambio de uso se considerarán como reforma de vivienda unifamiliar, sin perjuicio de la exigencia de la accesibilidad hasta la entrada a la misma.

Artículo 148. Condiciones de acceso a las fincas residenciales.

1. Los cierres de fincas deberán ser continuos y dispuestos en el límite de la parcela. Los accesos, tanto peatonales como de vehículos, se dispondrán con un retranqueo máximo de 50 cm con respecto a dicho límite, salvo ajustes de los accesos rodados derivados de los condicionantes relativos a la seguridad vial.
2. Los accesos peatonales a las fincas residenciales se implantarán en el frente que dé a espacios de uso público principal, habitualmente transitados o en laterales suficientemente visibles desde los mismos; no podrán ubicarse en calles o espacios de uso público secundarios, traseros o fondos de saco no transitados.

Artículo 149. Condiciones de privacidad y seguridad de las viviendas.

1. La autorización e implantación de viviendas previstas en la planta baja (convencional y descolgada) o entresuelo de nuevas edificaciones ordenadas en este Plan o en el planeamiento a promover en su desarrollo, así como en nuevas edificaciones resultantes del derribo y sustitución de otras existentes y consolidadas y/o de su reforma integral o cambio de uso asimismo integral se vincula al cumplimiento de una de estas dos condiciones:
   • Condición 1: dar frente a espacio privado (terraza, jardín...) de, como mínimo, 3 m de fondo, situado entre la fachada y el espacio público y no sujeto a servidumbre de uso público.
   • Condición 2: el suelo de la planta baja o asimilable afectada ha de estar situado, en todos sus puntos y como mínimo, a 1,20 m por encima de la rasante del espacio público exterior.

   Esas condiciones específicas se han de cumplir en las dos plantas siguientes: la planta baja convencional: la planta más baja de las descolgadas (situada y/o de acceso desde la rasante más baja a la que da frente la edificación).

   La condición 2 no es de aplicación en la tipología "a. 4 Residencial Edificación de baja densidad".

2. La autorización e implantación de viviendas previstas en la planta baja (convencional y descolgada) o entresuelo de edificaciones residenciales existentes y consolidadas, distintas de las mencionadas en el apartado 1 (artículo 146), se vincula al cumplimiento de una de estas dos condiciones:
   • Condición 1: dar frente a espacio privado (terraza, jardín...) de, como mínimo, 3 m de fondo, situado entre la fachada y el espacio público y no sujeto a servidumbre de uso público.
   • La condición 2 requiere el cumplimiento del conjunto de los requisitos siguientes:
     • El suelo del local afectado ha de estar, como mínimo, 0,50 m por encima de la rasante del espacio público exterior.
     • El alfeizar de todos los huecos que iluminen o ventilen las habitaciones o piezas habitables de la vivienda deberá estar situado a una altura igual o superior a 1,50 m sobre el nivel del espacio público exterior al que de frente.
     • El alfeizar de, como mínimo, 1 hueco que ilumine o ventile cada habitación o pieza habitable de la vivienda no podrá estar a una altura superior a 1,20 m medido desde el suelo del interior de la vivienda.

   Las condiciones anteriores no son de aplicación en aquellos casos en los que condicionen o impidan el correcto cumplimiento de los requisitos de accesibilidad en el supuesto de que la vivienda se destine a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, siempre que su titular sea dicha persona, individualmente o en cotitularidad, u otra que tenga a su cargo por patria potestad o tutela una persona discapacitada con movilidad reducida; esta última circunstancia deberá ser acreditada mediante certificado expedido por organismo competente.

   Además, la condición 2 no es de aplicación en la tipología "a. 4 Residencial Edificación de baja densidad".

Sección Cuarta. Condiciones referentes a los garajes.

Subsección Primera. Accesos y circulaciones.

Artículo 150. Condiciones de los accesos rodados.

1. Los locales de aparcamiento y de garaje con capacidad inferior a cincuenta (50) plazas, podrán disponer de un solo acceso de un carril y dos sentidos para vehículos, siempre que la longitud del tramo no supere los veinticinco (25) metros.
2. Los aparcamientos con capacidad entre cincuenta y uno (51) y trescientas (300) plazas, contarán con un acceso de dos carriles y un sentido cada uno de ellos o dos accesos de uno.
3. Los aparcamientos con capacidad superior a las trescientas (300) plazas, deberán presentar una solución al acceso de vehículos que garantice un nivel de servicio aceptable en los puntos de conflicto con el tráfico peatonal y rodado de la red viaria desde la que accede y un nivel de servicio aceptable para los flujos de entrada y salida. Con carácter general, se recurrirá a aumentar el número de accesos, pero se podrá optar a soluciones de implantación de accesos que, mediante la geometría en planta y alzado de los carriles de acceso y áreas de espera y formación de colas, consigan resultados satisfactorios.
4. Cuando el acceso de vehículos sea exclusivamente por aparatos monta-coches, se instalará un aparato por cada treinta (30) plazas o fracción, en garajes no automatizados. El espacio de espera horizontal tendrá un fondo mínimo de seis (6) metros y su ancho no será inferior a cuatro (4) metros.

Artículo 151. Condiciones de los accesos peatonales.

1. En los garajes y aparcamientos que dispongan de plazas para minusválidos, al menos un acceso deberá cumplir la normativa sobre supresión de barreras arquitectónicas y urbanísticas.
2. Los accesos peatonales se ajustarán a las disposiciones contenidas en las disposiciones vigentes en materia de protección de incendios.

Artículo 152. Altura de los locales.

1. Los locales tendrán una altura útil mínima de dos metros y treinta centímetros (2,30 m).
2. En los accesos, rampas y calles de circulación principales, esta altura se mantendrá libre de obstáculos en todos sus recorridos, pudiendo descender a dos (2) metros bajo canalizaciones o elementos estructurales lineales en el resto.

Artículo 153. Mesetas de espera.

1. Entre las rampas de acceso y la vía pública se dispondrá una meseta de espera en el interior de la parcela o edificio, de pendiente transversal a la fachada menor del tres por ciento (3%) y longitud mínima de cinco (5) metros.
2. La anchura mínima de las mesetas correspondientes a rampas unidireccionales será de tres (3) metros y de seis (6), en el caso de rampas bidireccionales.
3. En aparcamientos de capacidad superior a cuatrocientas (400) plazas, las dimensiones de la zona de espera serán superiores a las aquí estipuladas, con el fin de satisfacer las condiciones expuestas en el punto 3 del artículo 154.

Artículo 154. Rampas de acceso.

1. Las rampas unidireccionales en las que uno de sus extremos no sea visible desde el otro, deberán disponer de un sistema adecuado de señalización con bloqueo.
2. La anchura mínima de las rampas, en función de sus características, será la siguiente:
   • Rampa recta de un carril de dos sentidos: 3,00 m.
   • Rampa curva de un carril de dos sentidos: 3,50 m.
   • Rampa recta de dos carriles de un sentido cada uno de ellos: 6,00 m.
   • Rampa curva de dos carriles de un sentido cada uno de ellos: 6,75 m.
3. La pendiente en rampas rectas no sobrepasará el dieciséis por ciento (16%) y en rampas curvas, el doce por ciento (12%) medida sobre el eje del carril exterior, salvo si la capacidad es inferior a ochenta (80) plazas, en cuyo caso la pendiente en rampas rectas no sobrepasará el dieciocho por ciento (18%).
4. Excepcionalmente, y para garajes con menos de 21 plazas (veinte plazas o menos) en un máximo de dos plantas, cuando el tamaño o forma del solar lo exija se podrán autorizar rampas rectas con veinte por ciento (20%) de pendiente.
5. El radio mínimo en las curvas será de cinco (5) metros, medido en el eje del carril interior.

Artículo 155. Calles de circulación.

La anchura mínima unidireccional, sin acceso directo a plazas, será de tres (3) metros. Si hay acceso directo a plazas en batería cuyo ángulo sea mayor de sesenta grados (60°), la anchura mínima correspondiente será de cuatro (4) metros. En el caso de acceso a plazas en batería cuyo ángulo sea de noventa grados (90°) y en calles bidireccionales, la anchura mínima será de cinco (5) metros.

Subsección Segunda. Las plazas de aparcamiento.

Artículo 156. Condiciones de las plazas

1. Se entiende por plaza de aparcamiento una porción de suelo de fácil acceso con las siguientes dimensiones mínimas, según el tipo de vehículo o usuario que se prevea:
   1. Vehículos de motor de dos o más ruedas (excluidas bicicletas):

      TIPO VEHÍCULO

      TIPO VEHÍCULO	LONGITUD -metros-	ANCHURA -metros-
      Automóviles y motocicletas	4,80	2,40
      Plaza minusválidos	4,80	3,20
      Vehículos industriales ligeros	5,70	2,50
      Vehículos industriales grandes	12,00	3,50

      Las anchuras deberán incrementarse en veinticinco (25) centímetros por cada lado que linde con una pared.

   2. Bicicletas:
      • Las plazas de aparcamiento de bicicletas a ordenar para el cumplimiento del estándar urbanístico establecido en este Plan contarán con una superficie mínima de:
        • 1,65 m²/plaza en locales o espacios destinados a albergar un máximo de 20 plazas.
        • 1,50 m²/plaza en locales o espacios destinados a albergar 21 plazas o más.
      • Tratándose de edificaciones existentes y consolidadas por este Plan y siempre que sea de aplicación el citado estándar urbanístico, las previsiones anteriores podrán ser excepcional y justificadamente reajustadas por el planeamiento pormenorizado, los estudios de detalle y los proyectos de edificación por razones relacionadas con las características y condicionantes de la parcela y/o edificación afectada (dimensión, forma, orografía, tipología, etc.), la conveniencia de implantar modalidades concretas de aparcamiento (bicicletas colgadas; colocadas en estanterías o estructuras asimilables; etc.) u otras asimilables.
2. Otras condiciones referentes a las plazas de aparcamiento de vehículos de motor de dos o más ruedas (excluidas bicicletas):
   1. La pendiente máxima de la plaza será del tres por ciento (3%).
   2. Las plazas de garaje cerradas deberán adecuar sus dimensiones a las derivadas de la condición de incremento de anchura señalada en el apartado “1.A” de este artículo. A los efectos del cumplimiento de medidas de evacuación y de seguridad para la protección contra incendios, las plazas de garaje cerradas serán consideradas como trasteros.
   3. Las condiciones de cierre y demás extremos serán objeto de desarrollo en la Ordenanza Municipal correspondiente. En tanto se produce el desarrollo de dicha ordenanza, los cierres que se lleven a efecto deberán cumplir la condición de tener "calada", a efectos visuales, una superficie equivalente a la totalidad de su anchura y al menos dos tercios de su altura.

Subsección Tercera. Condiciones técnicas constructivas y de las instalaciones.

Artículo 157. Condiciones técnicas constructivas y de las instalaciones

1. Las condiciones técnicas constructivas y, en particular, las instalaciones de ventilación y contra incendios, se ajustarán a lo dispuesto en las disposiciones legales vigentes en la materia.
2. La implantación de las instalaciones de telecomunicaciones en las edificaciones y en las parcelas vinculadas a ellas se adecuará a las previsiones establecidas en las disposiciones sectoriales vigentes en la materia. En cualquier caso, deberán emplazarse en el punto del edificio o parcela que, en el contexto de los condicionantes de cada supuesto, incluidos los relacionados con su viabilidad técnica y económica, menor impacto visual suponga para la imagen urbana del edificio, al tiempo que la menor visibilidad posible desde los espacios públicos, sin que eso pueda justificar la prohibición de su implantación

   Complementariamente, su implantación podrá responder a otras soluciones alternativas que determine el Ayuntamiento siempre que, además de ser técnica y económicamente viables, garanticen la calidad y continuidad del servicio para el usuario.

Sección Quinta. Condiciones de aplicación y complementación.

Artículo 158. Condiciones de aplicación y complementación.

1. Las Ordenanzas establecidas en este Título son de aplicación integra en las actuaciones siguientes: obras de construcción de nuevas edificaciones (de nueva planta y/o sustitución de otras existentes); obras de rehabilitación integral de edificaciones existentes y consolidadas; cambio del uso característico o permitido de la edificación por otro autorizado.
2. Las edificaciones existentes en ordenación y/o consolidadas se convalidan con sus condiciones actuales, siempre que cumplan las correspondientes condiciones mínimas de habitabilidad. En los supuestos de procederse a su rehabilitación y/o cambio de uso parcial se adecuarán a esos parámetros, reajustados y/o complementados en los términos y con el alcance que se justifique su proporcionada y razonada adaptación a las disposiciones legales vigentes y a estas Ordenanzas, incluidas, en particular, las previsiones reguladoras de la accesibilidad, la eficiencia energética y las condiciones mínimas de habitabilidad.
3. Las Ordenanzas de este Título serán complementadas con las medidas de carácter ambiental y de lucha contra el cambio climático que se estimen adecuadas, así como con las restantes que, en su caso, se consideren convenientes. Para ello se procederá a la formulación, bien de unas Ordenanzas específicas relacionadas con esas cuestiones, bien de un documento de modificación o complementación de las incluidas en este Plan¹.

Capítulo Segundo. Ordenanzas referentes al espacio público y su urbanización.

Artículo 159. Definición del espacio público.

El espacio público urbano está conformado por el conjunto de los espacios de estancia, encuentro y paso de uso público y abiertos a toda la ciudadanía, de titularidad pública o privada (en este caso sujetos a servidumbre de uso público). Se incluyen: las calles, los paseos, las plazas, los jardines, las avenidas, los parques y cualesquiera otros espacios asimilables. Se contraponen al espacio de uso privado y acceso restringido.

A esos efectos se considera que un espacio es público cuando, además de tener un uso público y abierto a la ciudadanía, es de cesión obligatoria según el régimen urbanístico vigente en el momento de su urbanización y es objeto de mantenimiento municipal.

Artículo 160. Competencia de intervención en el espacio público.

Le corresponde al Ayuntamiento determinar el destino y la función del espacio público urbano y las características técnico-constructivas de su urbanización, incluidas la ubicación y el trazado de las canalizaciones de las infraestructuras de los servicios urbanos que se hayan de colocar bajo su rasante y/o los hayan de atravesar.

Artículo 161. Condiciones de urbanización.

1. Dichas condiciones serán las que se determinen en las Ordenanzas de Urbanización a promover en desarrollo de este Plan (art. 7) y en los proyectos de obras de urbanización a promover en desarrollo de este Plan y del planeamiento pormenorizado, de conformidad con los objetivos y criterios siguientes:
   1. Condiciones generales.
      • Determinación de las medidas adecuadas para garantizar la seguridad del espacio público, tanto nuevo como existente.
      • Ordenación y urbanización del espacio público con accesos (tanto a dicho espacio como a las edificaciones situadas en sus inmediaciones) a cielo abierto, sin pasos subterráneos o en túnel.
      • Adecuación a las condiciones establecidas en las disposiciones legales vigentes en materia de accesibilidad.
      • Determinación de las medidas adecuadas para promover el tratamiento verde del espacio público, a modo de ecobulevares ordenados en red, adaptados a los condicionantes de cada entorno.
      • Fijación de las condiciones de implantación del mobiliario urbano, en particular en las aceras, dejando libre el espacio mínimo necesario (2,00 m o el que se estime necesario) para la estancia y el tránsito de peatones.
      • Establecimiento de las condiciones de implantación de la red de alumbrado público de manera que favorezca la percepción de seguridad del espacio público, con particular atención a las zonas de paso obligado (entornos de autobús, aparcamientos o accesos a zonas residenciales o de actividad, etc.) situadas en un entorno aislado o de poco tránsito. Con ese fin serán objeto de consideración todos los modos de desplazamiento en el diseño y la organización de luminarias.
      • Fijación de las condiciones de implantación en los espacios libres cuya forma y dimensión lo permitan de elementos de protección de la lluvia (porches techados...) y el calor, así como de instalaciones deportivas descubiertas y pequeños edificios auxiliares de equipamiento.
   2. Condiciones de los itinerarios peatonales.
      • Determinación de las condiciones necesarias para su tratamiento y urbanización como itinerarios continuos, accesibles y seguros que garanticen la calidad de los desplazamientos peatonales y de los usos estanciales.
      • Determinación de las condiciones de implantación del mobiliario urbano, el arbolado y otras instalaciones de manera que garanticen la existencia de una banda o corredor libre de obstáculos para garantizar la calidad de los desplazamientos peatonales.
      • Determinación de las medidas necesarias para, en las calles y espacios de uso mixto peatonal y vehicular implantadas en una plataforma única, garantizar la prioridad y seguridad de los peatones.
      • Determinación de las medidas necesarias para garantizar la continuidad, prioridad y seguridad de los itinerarios y desplazamientos peatonales en los puntos de cruce con itinerarios vehiculares.
   3. Condiciones de los itinerarios ciclistas.
      • Determinación de las condiciones necesarias para su tratamiento y urbanización como itinerarios continuos (en red), accesibles y seguros que garanticen la calidad de los desplazamientos ciclistas, al tiempo que la prioridad y seguridad de los desplazamientos peatonales.
   4. Condiciones referentes a los carriles de circulación de vehículos.
      • Determinación de las condiciones necesarias para garantizar el diseño de la red viaria en el marco de la consideración y concepción del espacio urbano y de los elementos que lo componen (edificios, espacios libres, calles...) como un conjunto unitario que cuente con la debida congruencia global entre: la estructura, las dimensiones y la jerarquía de la red viaria; el emplazamiento de las edificaciones, espacios y actividades generadores de atracción y vida social (equipamientos, comercio, empleo...); la morfología urbana del entorno; las tipologías edificatorias existentes y/o previstas; los distintos ambientes del espacio urbano; cualesquiera otras circunstancias de interés.
   5. Condiciones ambientales.

      Determinación de las medidas necesarias para garantizar, entre otros extremos:

      • El diseño de las urbanizaciones en condiciones acordes con los objetivos medioambientales y de lucha contra el cambio climático, potenciando la adaptación a la isla de calor, la permeabilización de los terrenos y espacios públicos, la prevención y minimización de perjuicios y molestias (ruido, limpieza, etc. mediante la utilización de materiales y elementos adecuados para ello (tipos de pavimentos; vegetación y arbolado; agua; generación de sombra; etc.).
      • El ahorro de agua mediante la ordenación de instalaciones de recirculación de aguas pluviales y grises para su utilización en el riego, limpieza, etc. del espacio público.
      • La utilización de instalaciones y elementos de alumbrado público de alta eficiencia, alimentados mediante energías sostenibles e implantados de manera que no generen impactos lumínicos.
      • La ordenación e implantación, en su caso, de instalaciones urbanas colectivas o centrales siempre que se considere que su eficiencia general es mayor que el de otras posibles, con la consiguiente determinación de su alcance tanto material (instalaciones de climatización, abastecimiento de agua caliente sanitaria, recogida de residuos urbanos, recogida, depuración y almacenamiento para la reutilización de aguas pluviales y grises, etc.) como espacial (área, sector, determinadas partes de determinados barrios, etc.).
      • La utilización de materiales de urbanización que cuenten con un distintivo de garantía de calidad ambiental reconocida mediante etiqueta ecológica de la Unión Europea.
      • Cualesquiera otros objetivos que se estimen de interés.
   6. Condiciones de urbanización de los terrenos libres de edificación de titularidad privada y uso público por imposición de servidumbre resultantes en los nuevos desarrollos urbanísticos previstos.

      La urbanización de esos terrenos se adecuará a los siguientes requisitos:

      • Forjado plano constituido por losa maciza de hormigón calculada para soportar, además de los pesos propios, la sobrecarga establecida en la normativa técnica de edificación, al objeto de admitir, en su caso, el paso de vehículos de camiones de bomberos.
      • Impermeabilización del forjado y evacuación de aguas con alguna de las soluciones establecidas para impermeabilización de cubiertas planas en la normativa técnica vigente de edificación
        • Formación de pendientes
        • Barrera contra el vapor
        • Capa separadora bajo aislante térmico
        • Aislante térmico
        • Capa de impermeabilización con documento de acreditación oficial de calidad
        • Capa separadora entre capa de protección y capa de impermeabilización
        • Capa protectora sobre capa separadora sobre impermeabilización que evite el punzonamiento y con protección especial de 8 centímetros de espesor mínimo si soporta tráfico rodado
        • Elemento señalizador
        • Recubrimiento mínimo de 100 cm de espesor
        • Paquete de firmes adecuado al tráfico rodado o peatonal de la superficie
      • Los servicios públicos deberán desviarse fuera de la zona de titularidad privada de uso público, a excepción de los que sean necesarios para el drenaje, las correspondientes acometidas de los edificios y las redes de alumbrado y riego de la propia parcela.
      • La conservación y mantenimiento de la estructura portante y de la impermeabilización, hasta el elemento señalizador, será responsabilidad de la propietaria de la edificación, debiendo asumir a su costa todas las reparaciones y daños que se puedan producir por una mala ejecución y conservación de dichos elementos constructivos, quedando expresamente liberado el Ayuntamiento de cualquier reclamación y obligación en relación con los elementos constructivos citados, extremo que se contendrá en la descripción de las fincas resultantes del correspondiente proyecto de reparcelación o instrumento de gestión o, en su caso, en la escritura de declaración de obra nueva.
2. Se autoriza la implantación de infraestructuras de servicios urbanos en las condiciones establecidas en las disposiciones legales vigentes en la materia (artículos "34.3" y "34.5" de la Ley 9/2014, de 9 de mayo, de Telecomunicaciones; Ley de Costas; etc.), así como en las siguientes:
   1. En el suelo urbano, tanto en el supuesto de los Proyectos de Urbanización como en el de los Proyectos de Obras Complementarias de Urbanización, todas las instalaciones que precisan tendidos se implantarán en canalizaciones subterráneas. Dichos proyectos contemplarán las canalizaciones necesarias para que se pueda llevar a efecto el soterramiento con el dimensionamiento suficiente para asegurar la extensión y despliegue de las redes que estén operativas en cada momento. La ejecución de las obras se desarrollará conforme a una programación lógica que racionalice los procesos de ejecución de las obras previstas por todos los operadores.
   2. En el suelo urbanizable, en atención a su posibilidad de programación como futuro suelo urbano, no se podrá hacer instalación alguna aérea de redes de energía eléctrica y de telecomunicaciones. Si los suelos de esta clase estuvieran atravesados o contuvieren elementos de las instalaciones de energía eléctrica o de telecomunicaciones señalados por el Plan, se verán sometidos a las correspondientes servidumbres y se recogerán en el planeamiento de desarrollo, cuando fuera imposible su traslado o transformación en línea subterránea.
   3. Con carácter general, y aunque no se indique de forma pormenorizada, se autorizan las instalaciones subterráneas del uso de infraestructuras en los sótanos de los edificios y en el subsuelo de los espacios no ocupados por la edificación, tanto de carácter privado como público. Excepcionalmente y previa acreditación suficiente, de no existir alternativa diferente, podrá autorizarse dicho uso en las plantas sobre rasante. En cuanto a las instalaciones de la red de telecomunicaciones que por su naturaleza deben ser exteriores podrán ubicarse en las cubiertas y en general en el exterior de las edificaciones.
   4. Las redes de saneamiento y las instalaciones vinculadas a ellas, tanto existentes como nuevas, se adecuarán a las previsiones establecidas en las disposiciones legales vigentes y de aplicación en cada caso, incluidas las vigentes en materia de Costas (Ley 22/1988; RD 876/2014; etc.).

      Las redes e instalaciones existentes y situadas en terrenos de dominio público marítimo-terrestre y en la zona de servidumbre de protección de dicho dominio se sujetan al régimen transitorio establecido para ellas en las citadas disposiciones legales.

      En todo caso, la existencia e implantación de dichas redes e instalaciones en terrenos de dominio público marítimo-terrestre se condiciona a la solicitud y obtención de la correspondiente autorización o título habilitante en los términos previstos en dichas disposiciones.

      Los aliviaderos a la Ría serán objeto de las medidas adecuadas para evitar efectos adversos sobre el dominio público marítimo-terrestre, incluidas, en su caso, las necesarias para evitar vertidos directos a la Ría, sin perjuicio de la solicitud y obtención de la correspondiente autorización o título habilitante. Además, en el contexto de la elaboración de los proyectos de obras de urbanización a promover en desarrollo de este Plan se analizarán las soluciones alternativas que, a ese respecto y para evitar vertidos directos al dominio público marítimo-terrestre, pudieran determinarse y considerarse adecuadas.

   En todo caso, se estará a lo que se determine a ese respecto en las citadas ordenanzas de urbanización.

3. Las redes de saneamiento de los ámbitos y subámbitos objeto de los nuevos desarrollos previstos en este Plan se conectarán con la red de esa naturaleza del municipio.

Artículo 162. Cerramiento de solares y tapiado de plantas bajas abandonadas.

1. Los solares sin edificar y las parcelas en las que se derriben las edificaciones existentes sin que se proceda a la inmediata construcción de la nueva serán vallados con el fin de impedir el acceso de la ciudadanía y garantizar la seguridad pública.

   Se exceptúan los supuestos en los que, previo acuerdo con los propietarios, sean susceptibles de utilización pública con usos temporales y reversibles de carácter social y comunitario.

2. Las plantas bajas de las edificaciones abandonadas serán tapiadas para impedir el acceso de la ciudadanía y garantizar la seguridad pública.

Capítulo Tercero. Ordenanzas de hostelería.

Artículo 163. Ámbito de aplicación.

1. Estas Ordenanzas son de aplicación en el ámbito reflejado en el plano general “VI.1 Condiciones de implantación de usos de hostelería” de este Plan.

   En ese ámbito son aplicación, asimismo, las previsiones contenidas en la Ordenanza Local sobre Establecimientos de Hostelería (OLEH) vigente en el momento de entrada en vigor de este Plan o disposición que la modifique o sustituya, compatibles con las expuestas en este Capítulo.

2. En los ámbitos y subámbitos urbanísticos afectados por el planeamiento pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo serán de aplicación las previsiones reguladoras de la implantación de usos de hostelería establecidos, en su caso, en ellos.
3. En el resto de la ciudad serán de directa aplicación las previsiones contenidas en la Ordenanza Local sobre Establecimientos de Hostelería (OLEH) vigente en el momento de entrada en vigor de este Plan o disposición que la modifique o sustituya.
4. Se autoriza la implantación de los establecimientos de régimen especial regulados en las disposiciones legales vigentes en materia de espectáculos públicos y actividades recreativas exclusivamente en las zonas globales de tipología “B. Actividad Económica” ordenadas en este Plan y siempre que, además, se cumplan las condiciones establecidas en esas mismas disposiciones¹.

Artículo 164. Condiciones de implantación de usos de hostelería en el ámbito delimitado en el plano general “VI.1 Condiciones de implantación de usos de hostelería”.

1. Condiciones generales.

1. La implantación de nuevos establecimientos hosteleros, así como, en su caso, la ampliación de los existentes se regirá por lo dispuesto en estas Normas y sólo de forma supletoria en la Ordenanza Local sobre Establecimientos de Hostelería (OLEH).
2. Los establecimientos incluidos en los Grupos I (degustaciones, heladerías, etc. y otros locales sin venta ni consumición de bebidas alcohólicas) y/o complementario de la OLEH, al igual que los de los Subgrupos II-R (restaurantes sin barra) y II-T (txokos), no están sujetos al requisito de las distancias mínimas ni a las limitaciones señaladas en el apartado 3.
3. Los establecimientos incluidos en el Subgrupo II-Diurno y en el Grupo II, con las excepciones señaladas en el apartado 2 relativo a los Subgrupos II-R y II-T, quedan sujetos al requisito de las distancias mínimas y a las limitaciones señaladas en el apartado 3.

   Dicho requisito de distancias mínimas no es de aplicación en los Locales Interiores incluidos en el Catálogo de este Plan cuya configuración física, objeto de protección, es la propia de un local destinado a usos de hostelería y/o es susceptible de ser destinado a ellos. Se autoriza la implantación de dichos usos en esos Locales, tengan o no ese destino en el momento de la entrada en vigor de este Plan

4. Los establecimientos encuadrados en el Grupo III de la OLEH, quedan sometidos a la regulación de la misma y del Plan General. No obstante, la distancia mínima para instalar un establecimiento del Grupo II respecto de otro ya existente del III, sea cual sea el emplazamiento de éste, será la misma que la señalada en el apartado 3 para los locales del grupo II.
5. La instalación de terrazas y veladores vinculadas a los establecimientos de hostelería se sujetarán a los criterios recogidos en el apartado 5.

2. División territorial del ámbito.

   De acuerdo con la representación gráfica reflejada en el plano general “VI.1 Condiciones de implantación de usos de hostelería” de este Plan, se distinguen:

1. Tramos de calle, entendiendo por tramos aquellos trechos o partes en que se divide una calle y que transcurre entre dos transversales, y que pueden ser:
   1. Tramos de calles densificados, así considerados por contar con una densidad igual o superior al ratio de 5,50 establecimientos de hostelería por 100 metros lineales de calle, en donde la implantación de una nueva actividad de hostelería supondría superar el doble de la densidad media del ámbito de la regulación.
   2. Corredores Comerciales, así considerados por ser ejes o tramos de calles con mayor implantación de usos y actividades comerciales y que la normativa pretende preservar.
   3. Sendas Urbanas, así consideradas por ser ejes o tramos de calle donde la normativa pretende preservar o fomentar el tránsito peatonal y por su función de ejes de conexión entre diferentes zonas comerciales, residenciales y/o de interés turístico.
   4. Resto, o todos los tramos de calles que no queden comprendidos en alguno de los tres apartados anteriores a, b y c.
2. Zonas especiales de terrazas, aquellas zonas delimitadas como tal en la representación gráfica, donde la instalación de terrazas es objeto de una regulación singularizada de conformidad con los apartados “1.E” y 5.

3. Limitaciones y régimen de distancias mínimas para la implantación de establecimientos hosteleros

1. De conformidad con la regulación contenida en el apartado 1, a las actividades hosteleras del Grupo II de la OLEH, con las excepciones previstas para los subgrupos II-R y II-T, serán de aplicación las siguientes limitaciones y/o distancias:
   1. En los tramos densificados no se podrán instalar nuevas actividades de hostelería ni ampliar las existentes.
   2. En los corredores comerciales, para poder instalar o ampliar establecimientos de hostelería deberá cumplirse el requisito de la distancia mínima de 40 metros respecto de otro del mismo Grupo II de la OLEH ya instalado y con licencia en vigor dentro del ámbito de aplicación de estas condiciones.
   3. En las sendas urbanas, para poder instalar o ampliar establecimientos de hostelería deberá cumplirse el requisito de la distancia mínima de 35 metros respecto de otro del mismo Grupo II de la OLEH ya instalado y con licencia en vigor dentro del ámbito de aplicación de estas condiciones.
   4. En el resto, para poder instalar o ampliar establecimientos de hostelería, deberá cumplirse el requisito de la distancia mínima de 30 metros respecto de otro del mismo Grupo II de la OLEH ya instalado y con licencia en vigor dentro del ámbito de aplicación de estas condiciones.
2. En el supuesto de que un corredor comercial o una senda urbana incluya algún o algunos tramos densificados, serán de aplicación prevalente las limitaciones propias de los tramos densificados.
3. Las limitaciones y distancias previstas en el apartado A se aplicarán de conformidad con las siguientes reglas:
   1. Únicamente tendrá efectos dentro del ámbito de aplicación de estas condiciones, sin incidir en los ámbitos o tramos colindantes.
   2. Sólo afectarán al vial público (calle, plaza...) a que dé frente la fachada con acceso del local.
   3. La distancia mínima se medirá de forma radial, según queda reflejado en el gráfico adjunto, referente a la forma de medir las distancias incluido en estas Ordenanzas, aplicándose por analogía lo establecido en la OLEH¹.
   4. La distancia mínima de 40, 35 o 30 metros exigida para la implantación de nuevas actividades hosteleras en los corredores comerciales, sendas urbanas o tramos restantes, se mide respecto de los locales ya instalados y con licencia en vigor, aunque estos últimos locales se ubiquen fuera del tramo (corredor comercial, senda urbana o tramo restante) donde pretenda instalarse la nueva actividad.
   5. No obstante lo dispuesto en el apartado A relativo a la imposibilidad o limitación de ampliar los establecimientos de hostelería, se podrá autorizar la ampliación en los términos previstos en la OLEH².

4. Reubicación de actividades hosteleras.

1. Se distinguen tres supuestos de reubicación de actividades hosteleras:
   1. Se podrá autorizar que una actividad hostelera del Grupo II, ubicada en un tramo densificado, pase a desarrollarse en cualquier otro tramo de calle que no sea densificado del ámbito de aplicación de estas condiciones sin la exigencia del cumplimiento del requisito de las distancias mínimas en el nuevo emplazamiento, conforme a los siguientes términos:
      • La reubicación nunca podrá suponer un aumento del número de licencias ni de establecimientos, por lo que las personas titulares de los permisos vigentes para ejercer estos usos de hostelería, dentro del tramo densificado, deberán renunciar a los mismos, y cesar en las actividades correspondientes, antes de acceder a las nuevas autorizaciones.
      • El nuevo local podrá tener, como máximo, una superficie útil de un veinte por ciento (20%) superior a la del antiguo.
      • Los locales de origen y destino tienen que incumplir en el momento de la solicitud las distancias exigidas por la normativa vigente.
   2. Se podrá autorizar que una actividad hostelera del Grupo II (excluidos los subgrupos II-R, II-D y II-T), ubicada en cualquier tramo, se reubique en otro establecimiento hostelero, con licencia o título habilitante vigente únicamente para el Subgrupo II-Diurno, ubicado en cualquier tramo de calle que no sea densificado del ámbito de aplicación de estas condiciones. La reubicación tendrá como resultado la supresión en el local de origen, con la consiguiente renuncia, de una actividad del Grupo II, así como de la correspondiente licencia o habilitación (CPA).

      Asimismo, se podrá autorizar que una actividad de Grupo III ubicada en cualquier tramo, se convierta en G II en el local de destino en un tramo no densificado del ámbito de aplicación de estas condiciones, con la consiguiente renuncia en el local de origen. En los dos supuestos previstos en este subapartado b), los locales de origen y destino tienen que incumplir en el momento de la solicitud las distancias exigidas por la normativa vigente.

   3. Se permitirá que una actividad del Grupo III b ubicada en cualquier zona del municipio, se desarrolle en otro local del ámbito de aplicación de estas condiciones sin la exigencia del cumplimiento de las distancias mínimas, siempre que el nuevo local esté ubicado en cualquier tramo de calle que no sea densificado y siempre que este cambio de emplazamiento tenga como resultado la supresión en el local de origen, con la consiguiente renuncia, de una actividad del Grupo III b que incumple en el momento de la solicitud las distancias exigidas por la normativa vigente y su conversión en Grupo II. El nuevo local podrá tener, como máximo, una superficie útil de un cuarenta por ciento (40%) superior al antiguo.
2. En las reubicaciones de actividades hosteleras serán de observación las siguientes reglas:
   1. El número de nuevos locales resultantes de cualquiera de los supuestos de reubicación previstos en este artículo no podrá superar el de uno (1) por cada tramo de calle.
   2. El tramo de calle que queda inhabilitado para implantación de nuevas actividades de hostelería será aquel donde más afección a la vía pública produzca la actividad en atención a la ubicación de la entrada de acceso público al local. La inhabilitación alcanza a los dos lados o aceras comprendidos en el tramo, salvo que la anchura de la calle o plaza sea superior a 30 metros, en cuyo caso la limitación afectará únicamente al tramo de calle, vía pública o plaza donde se sitúe la actividad hostelera.
   3. Lo dispuesto en los apartados anteriores será igualmente aplicable a los casos en que rija el sistema de comunicación previa (CPA).
   4. No se admitirán más supuestos de reubicaciones o traslados que los previstos en este apartado 4 para el ámbito de aplicación de estas condiciones, sin que resulte de aplicación supletoria lo previsto en la Disposición Adicional Séptima y Disposición Transitoria Cuarta de la citada y vigente Ordenanza Local sobre Establecimientos de Hostelería (OLEH).

5. Condiciones generales de instalación de terrazas y veladores vinculados a los establecimientos de hostelería.

1. Los establecimientos del sector de la alimentación (tales como panaderías, etc.) que, por disponer de una superficie de atención al público superior a un tercio (1/3) de la total de local, sean consideradas como de hostelería (art. 1.2 de la Ordenanza correspondiente), así como los establecimientos de hostelería complementarios de pastelerías (artículo 18.4 de la Ordenanza correspondiente), cuando puedan disponer de terraza (art. 31 de la Ordenanza de Espacio Público) deberán contar obligatoriamente para ello con los aseos reglamentarios
2. Las autorizaciones para instalación de terrazas en las zonas especiales de terrazas se concederán determinando unas dimensiones y características del módulo de referencia de cada zona, con arreglo a:
   • El grado de intensidad comercial.
   • La accesibilidad y movilidad en el espacio público.
   • La superficie en planta baja de los locales.
   • Las características funcionales del espacio a estudiar.

   Sin perjuicio de todo esto, será requisito previo para poder autorizar terrazas la aprobación de un proyecto de ordenación conjunto de cada citado ámbito, elaborado por el Área competente en materia de espacio público, con señalamiento del número de instalaciones, así como de sus dimensiones y emplazamiento respectivos.

3. Igualmente, será necesario un proyecto de ordenación previo en los corredores comerciales y en las sendas urbanas tomando como criterios la longitud de fachada del local y la accesibilidad con referencia a la anchura de la calle. Para la elaboración de dichos proyectos se tendrá en cuenta además el flujo peatonal y el tránsito de vehículos de emergencia.
4. Asimismo, se establecerán las características del mobiliario (tamaño, material, color, etc.) en las zonas especiales de terrazas, en los corredores comerciales y en las sendas urbanas.
5. Los establecimientos del Subgrupo II-T, o txokos, no podrán contar con terraza.
6. Los establecimientos del Subgrupo II- R, o restaurantes sin barra, podrán contar con terraza, de conformidad con la regulación de la Ordenanza del Espacio Público o normativa que la sustituya. No obstante, en áreas peatonales, plazas y espacios libres, será condición necesaria que la calle o espacio donde pretenda instalarse la terraza disponga de un mínimo de 9 metros de ancho.

6. Otras condiciones.

   El plano general “VI.1 Condiciones de implantación de usos de hostelería” de este Plan, el gráfico adjunto a estas Ordenanzas (referente a la forma de medir las distancias) y el apartado 5 podrán modificarse por acuerdo de la Junta de Gobierno que se publicará en la forma reglamentaria.

7. Gráfico: forma de medir las distancias para la implantación de usos de hostelería.

Capítulo Cuarto. Ordenanzas de redes y servicios de telecomunicaciones.

Artículo 165. Redes de comunicaciones electrónicas.

1. Las redes de comunicaciones electrónicas, se consideran obras de interés general. Su implantación y las acciones que lleven sus operaciones se realizarán en el marco de lo dispuesto en la Ley 9/2014 de 9 de mayo General de Telecomunicaciones.
2. Para determinar la ubicación, altura y otros elementos, se tendrán en cuenta en todos los casos tanto las características del entorno urbano como la cobertura de la zona en que se encuentran, debiendo tener en cuenta los elementos de las redes de telecomunicación ya existentes, y las medidas de servidumbre necesarias para asegurar la cobertura y la calidad del servicio.
3. En todo caso, se procurará utilizar la tecnología y el diseño disponible en el mercado que cause menor impacto ambiental y visual posible al entorno y paisaje urbanos, optando por tecnologías que supongan menor número de elementos a instalar e infraestructuras ligeras con menores impactos, todo ello de acuerdo con el marco legislativo específico que le es de aplicación.
4. La autorización municipal para la instalación de estaciones o infraestructuras radioeléctricas a las que se refiere la disposición adicional tercera de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios se sustituye por la declaración responsable y comunicación previa regulada en el artículo 69 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Artículo 166. Condiciones de despliegue de las redes públicas de telecomunicaciones electrónicas.

1. Los Proyectos de Urbanización que se desarrollen deberán incluir las infraestructuras necesarias y la obra civil necesaria para el despliegue de las redes públicas de comunicaciones electrónicas, pudiendo incluir adicionalmente elementos y equipos de red pasivos en los términos que determine la normativa técnica de telecomunicaciones. Estas infraestructuras deberán ponerse a disposición de los operadores en condiciones transparentes y proporcionadas.
2. El despliegue de las instalaciones comunes de telecomunicación en el interior de los edificios se ajustarán a los requisitos establecidos en el artículo 45 de la Ley General de Telecomunicaciones y a lo dispuesto Real Decreto 946/2011, de 11 de marzo por el que se aprueba el Reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación en el interior de las edificaciones así como la orden ITC/1644/2011 de 10 de junio por el que se desarrolla el Reglamento citado.
3. Los operadores deberán hacer uso de las canalizaciones existentes, subterráneas o en el interior de las edificaciones, que permitan el despliegue y explotación de redes públicas de telecomunicaciones electrónicas. La instalación en fachadas de equipos que constituyan redes públicas de comunicaciones eléctricas y sus recursos asociados, deberán tener en cuenta las limitaciones derivadas de la protección del patrimonio histórico artístico y/o de la seguridad pública.
4. Siempre que la mejora de la efectividad lo permita, los diferentes operadores fomentarán la compartición, salvo que concurran circunstancias específicas debidamente acreditadas que lo impidan o desaconsejen.

Artículo 167. Fibra óptica.

1. Se incluyen en este concepto las instalaciones necesarias para dotar a la población de las últimas tecnologías en banda ancha.
2. Su instalación se adecuará a lo establecido en la legislación sectorial de aplicación y en particular en el Real Decreto 330/2016, de 9 de setiembre, relativo a medidas para reducir el coste de despliegue de las redes de comunicaciones electrónicas de alta velocidad.