Capítulo Primero. Las Subzonas Pormenorizadas.

Artículo 48. La calificación pormenorizada y los tipos de subzonas pormenorizadas.

1. La calificación pormenorizada.

   La calificación pormenorizada consiste en la división de las zonas globales del medio urbano de la ciudad (suelos urbano y urbanizable), así como los núcleos rurales, en subzonas pormenorizadas para las que este mismo Plan o el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo determina el correspondiente régimen pormenorizado de edificación y uso.

2. Tipos de subzonas pormenorizadas.

   Se distinguen los siguientes tipos de subzonas pormenorizadas:

   1. PARCELAS RESIDENCIALES
      • a.1. Residencial Casco Antiguo.
      • a.2. Residencial Manzana
      • a.3. Residencial Edificación Abierta
      • a.4. Residencial Edificación de Baja Densidad.
   2. PARCELAS DE ACTIVIDAD ECONÓMICA
      • b.1 Productivo.
      • b.2 Terciario / actividades @.
      • b.3 Comercial.
   3. PARCELAS DE EQUIPAMIENTO.
      • c.1. Equipamiento deportivo.
      • c.2 Equipamiento docente.
      • c.3. Alojamiento dotacional.
      • c.4. Otros equipamientos.
   4. ESPACIOS LIBRES
      • d.1 Espacios libres dotacionales
        • d.1.1 Espacio libre (SG)
        • d.1.2 Espacios libres locales (SL)
      • d.2 Aguas superficiales (medio urbano).
   5. SISTEMA DE COMUNICACIONES:
      • e.1. Red viaria.
      • e.2. Red Ferroviaria.
      • e.3. Puerto.
      • e.4. Aparcamiento.
   6. INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS URBANOS:
      • f.1 Infraestructuras de servicios generales (SG)
      • f.2 Infraestructuras de servicios locales (SL)

   Esos tipos de subzonas pormenorizadas podrán ser reajustados o complementados por el planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de este Plan en los términos y con el alcance que se estimen justificados.

3. Delimitación de las subzonas pormenorizadas.

   Las subzonas pormenorizadas resultantes de las propuestas de este Plan son las siguientes:

   • Las parcelas existentes y consolidadas, jurídico-urbanísticamente diferenciadas, susceptibles de tratamiento urbanístico independiente (a los efectos de su construcción o reconstrucción integral). Se corresponden con las parcelas que, en el momento de su construcción, fueron objeto de proyecto de edificación y licencia municipal independientes, salvo en los supuestos en los que, con posterioridad, han sido objeto de segregaciones debidamente autorizadas o justificadas y/o de propuestas urbanísticas que, asimismo, justifiquen su reajuste. Y también con las parcelas catastrales actuales, salvo en los supuestos en los que se justifique su incorrección.
   • Las nuevas parcelas delimitadas en este Plan.
   • Las nuevas parcelas que se delimiten en los documentos a promover para la ejecución de las propuestas de ordenación de este Plan (proyectos de reparcelación, etc.).

   A ese respecto, en los supuestos en los que las delimitaciones reflejadas en el plano “3. Zonificación pormenorizada” de las Normas Urbanísticas Particulares no se correspondan con esos criterios, se considerará que su delimitación correcta es la resultante de estos y se procederá al reajuste de la delimitación contenida en dicho plano en consonancia con ellos.

4. El régimen jurídico-urbanístico de las parcelas residenciales.

   Dicho régimen es el resultante de los criterios siguientes:

   • Las parcelas pormenorizadas residenciales ordenadas en este Plan en los nuevos desarrollos previstos en los ámbitos y subámbitos delimitados en él se vinculan al régimen de las viviendas protegidas o de las viviendas de promoción libre en los términos establecidos en él.
   • Las parcelas residenciales ordenadas en el planeamiento pormenorizado promovido en el marco del Plan General de 1995 y consolidado por este se vinculan al régimen de las viviendas protegidas o de las viviendas de promoción libre en los términos establecidos en dicho planeamiento pormenorizado.
   • El régimen jurídico-urbanístico de las parcelas residenciales que se ordenen en el planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de este Plan será el que se determine en dicho planeamiento.
   • Las parcelas residenciales construidas o en construcción, consolidadas por este Plan y calificadas definitiva o provisionalmente como viviendas protegidas se vinculan al régimen propio de esas viviendas en los términos establecidos para cada una de ellas en el marco de dicha calificación.

Artículo 49. Zonificación pormenorizada superpuesta.

1. Régimen de zonificación pormenorizada resultante de la superposición sobre y/o bajo rasante de dos o más subzonas pormenorizadas distintas ordenadas en este Plan General, en el planeamiento consolidado por él y/o en el que se ha de promover en su desarrollo.
2. El régimen urbanístico de cada una de esas subzonas pormenorizadas es el establecido para ella en el mencionado planeamiento, sin perjuicio de los reajustes que, justificados por la citada superposición, se hayan determinado y/o se determinen en el marco de la configuración y formalización del correspondiente complejo inmobiliario, en los supuestos en los que su configuración resulte conveniente o necesaria.

Artículo 50. Determinaciones básicas reguladoras del régimen urbanístico de las subzonas pormenorizadas.

1. Parcela residencial de Casco Antiguo (a.1).
   1. Definición.

      Parcelas propias de los asentamientos residenciales antiguos. Están ocupadas por edificaciones que en atención a su singularidad e interés histórico, cultural y urbanístico procede preservar, así como, en su caso, por otras que, por no contar con esa singularidad, pueden ser sustituidas debiendo adaptarse, eso sí, la nueva edificación a las condiciones generales propias de dichos asentamientos residenciales

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este Plan (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero de este documento), complementado y/o reajustado en los términos establecidos por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de titularidad y uso privado.
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
2. Parcela residencial de Manzana (a.2).
   1. Definición.

      Parcela ocupada u ocupable por una o más unidades de edificación, destinada, preferentemente, a usos residenciales agrupados vertical y horizontalmente sobre uno o más núcleos comunes de acceso vertical, con un fondo y un perfil de edificación sustancialmente uniformes, adaptados a las alineaciones de edificación definidas por la malla viaria hasta conformar manzanas edificatorias con patio, cerradas o parcialmente abiertas.

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de titularidad y uso privado.
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
3. Parcela residencial de Edificación Abierta (a.3).
   1. Definición.

      Parcela ocupada u ocupable por edificaciones de tipología abierta, exentas o adosadas lateralmente, perpendicularmente, de forma solapada, etc., con forma de bloque o torre, destinadas a, preferentemente, viviendas agrupadas vertical y horizontalmente sobre un núcleo común de accesos verticales, configurando una o varias unidades de edificación. Podrán o no disponer de espacios no edificados, así como de patios

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de titularidad y uso privado.
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
4. Parcela residencial de Edificación de Baja Densidad (a.4).
   1. Definición.

      Parcelas ocupadas u ocupables por edificaciones de tipología abierta de bajo desarrollo, aislada o adosada, destinadas preferentemente a uso de vivienda, con acceso bien mediante un núcleo común vertical, bien autónomo por cada vivienda, que cuentan con una o varias unidades de edificación, y que disponen de espacios anejos no edificados en superficie, salvo en los supuestos previstos por el plan.

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de titularidad y uso privado.
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
5. Parcela de Uso Productivo (b.1).
   1. Definición.

      Parcela destinada a la implantación de, preferentemente, edificaciones industriales de tipología intensiva o aislada, vinculadas funcional y jurídicamente a una o a varias empresas.

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de uso privado.
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
6. Parcela de Uso Terciario / actividades @ (b.2).
   1. Definición.

      Parcela destinada a la implantación de edificaciones de usos preferentemente terciarios (actividades turísticas de alojamiento, oficinas, actividades tecnológicas y asimilables, etc.) de tipología intensiva o aislada, vinculadas funcional y jurídicamente a una o a varias empresas.

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de titularidad y uso privado.
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
7. Parcela de Uso Comercial (b.3).
   1. Definición.

      Parcela destinada a la implantación de edificaciones de usos preferentemente comerciales, de tipología intensiva o aislada, vinculadas funcional y jurídicamente a una o a varias empresas.

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de titularidad y uso privado.
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
8. Parcela de Equipamiento Deportivo (c.1).
   1. Definición.

      Parcelas destinadas a usos de equipamiento deportivo.

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de uso público y/o privado (en atención a que su titularidad sea de un tipo u otro).
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
      • Las parcelas de titularidad pública (identificadas con la letra “P” en los planos de ordenación pormenorizada de las Normas Urbanísticas Particulares) dejarán de estar sujetas a dicho régimen de titularidad, también en lo que se refiere a este Plan, siempre que su desafectación formal, acordada de conformidad con lo establecido en las disposiciones legales vigentes en cada caso, y/o las actuaciones promovidas tras dicha desafectación tengan esa consecuencia. En todo caso, seguirán sujetos al régimen urbanístico propio del equipamiento privado deportivo.
9. Parcela de Equipamiento Docente (c.2).
   1. Definición.

      Parcelas destinadas a usos de equipamiento docente.

   2. Régimen urbanístico.

      El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

   3. Régimen jurídico:
      • Es una parcela de uso público o privado (en atención a que su titularidad de un tipo u otro).
      • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
      • Las parcelas de titularidad pública (identificadas con la letra “P” en los planos de ordenación pormenorizada de las Normas Urbanísticas Particulares) dejarán de estar sujetas a dicho régimen de titularidad, también en lo que se refiere a este Plan, siempre que su desafectación formal, acordada de conformidad con lo establecido en las disposiciones legales vigentes en cada caso, y/o las actuaciones promovidas tras dicha desafectación tengan esa consecuencia. En todo caso, seguirán sujetos al régimen urbanístico propio del equipamiento privado docente.
10. Parcela de Alojamiento Dotacional (c.3).
    1. Definición.

       Parcelas destinadas a usos de alojamiento dotacional.

    2. Régimen urbanístico.

       El establecido en este Plan (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero de este documento), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

    3. Régimen jurídico:

       es una parcela de titularidad y uso público.

11. Parcela destinada a otros Equipamientos (c.4).
    1. Definición.

       Parcelas destinadas a usos de equipamiento distintos del docente, deportivo y de alojamientos dotacionales.

    2. Régimen urbanístico.

       El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo. El régimen urbanístico de esta parcela se adecuará, en todo caso, a lo establecido en las disposiciones legales vigentes y de aplicación en ella. Así, en los terrenos de la parcela incluidos en el dominio público marítimo-terrestre o afectados por la servidumbre de protección, dicho régimen se adecuará a lo establecido en la Ley de Costas y el Reglamento promovido en su desarrollo, prohibiéndose la implantación de los usos que no sean acordes con dicha legislación.

    3. Régimen jurídico:
       • Es una parcela de uso público o privado (en atención a que su titularidad sea de un tipo u otro). Dicho régimen se adecuará, en todo caso, a lo establecido en las disposiciones legales vigentes y de aplicación en ella. Así, en los terrenos de la parcela incluidos en el dominio público marítimo-terrestre o afectados por la servidumbre de protección, se estará a lo establecido en la Ley de Costas y el Reglamento promovido en su desarrollo. El destino de los terrenos del dominio público marítimo-terrestre incluidos en esta parcela a los usos propios de ella requerirá la emisión de la correspondiente autorización y/o título habilitante por parte de la Administración competente en materia de Costas, en los supuestos y términos requeridos por la legislación vigente. A ese respecto, la propuesta de inclusión de los terrenos del DPMT en esta subzona pormenorizada no condiciona o vincula a la citada Administración de Costas a los efectos de la emisión del mencionado título habilitante
       • Queda sujeta a servidumbre de uso público en los supuestos y términos establecidos en este Plan [identificados con la letra “m” en el plano “VI.3 Condiciones de dominio (m)”], en el planeamiento pormenorizado y/o en los documentos promovidos para su ejecución.
       • Las parcelas de titularidad pública (identificadas con la letra “P” en los planos de ordenación pormenorizada de las Normas Urbanísticas Particulares) dejarán de estar sujetas a dicho régimen de titularidad, también en lo que se refiere a este Plan, siempre que su desafectación formal, acordada de conformidad con lo establecido en las disposiciones legales vigentes en cada caso, y/o las actuaciones promovidas tras dicha desafectación tengan esa consecuencia. En todo caso, seguirán sujetos al régimen urbanístico propio de los otros equipamientos privados.
12. Subzonas destinadas a Espacio Libre General (SG) (d.1.1) o Local (d.1.2).
    1. Definición.

       Espacios ajardinados y arbolados (parques, jardines...) o pavimentados (plazas, áreas de juego, paseos, otras áreas peatonales...) destinados al ocio y expansión de la población calificados, respectivamente, como sistema general (d.1.1) o local (d.1.2). Los de titularidad del Ayuntamiento de Bilbao están adscritos al cumplimiento de los correspondientes estándares urbanísticos de las redes de los sistemas generales y locales de espacios libres regulados en las disposiciones urbanísticas vigentes, en los supuestos así establecidos por este Plan y el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo. Se incluyen entre ellos los que deben ser obtenidos por dicha entidad con el citado fin y/o lo que le han de ser adjudicados en el contexto de la ejecución de los desarrollos urbanísticos previstos. No se computarán con ese fin los terrenos del dominio público marítimo-terrestre incluidos en estas subzonas.

    2. Régimen urbanístico.

       El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo. Dicho régimen se adecuará, en todo caso, a lo establecido en las disposiciones legales vigentes y de aplicación en estas subzonas. Así, en los terrenos de las subzonas incluidos en el dominio público marítimo-terrestre o afectados por su servidumbre de protección, se estará a lo establecido en la legislación vigente en la materia (Ley 22/1988, de Costas, y Reglamento de 2014), prohibiéndose la implantación de las edificaciones y los usos que no sean acordes con esa legislación.

    3. Régimen jurídico:

       es una subzona de titularidad y uso público. Dicho régimen se adecuará, en todo caso, a lo establecido en las disposiciones legales vigentes y de aplicación en ella. Así, en los terrenos de la parcela incluidos en el dominio público marítimo-terrestre o afectados por la servidumbre de protección, se estará a lo establecido en la Ley de Costas y el Reglamento promovido en su desarrollo. El destino de los terrenos del dominio público marítimo-terrestre incluidos en esta subzona a los usos propios de ella requerirá la emisión de la correspondiente autorización y/o título habilitante por parte de la Administración competente en materia de Costas, en los supuestos y términos requeridos por la legislación vigente. A ese respecto, la propuesta de inclusión de los terrenos del DPMT en esta subzona pormenorizada no condiciona o vincula a la citada Administración de Costas a los efectos de la emisión del mencionado título habilitante

13. Subzona destinada a Aguas Superficiales (medio urbano / d.2).
    1. Definición.

       Subzona conformada por los cauces de agua existentes en el medio urbano del municipio

    2. Régimen urbanístico.

       El establecido en las disposiciones legales vigente en la materia, complementado en los términos establecidos en este Plan y en el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo.

    3. Régimen jurídico:

       es una subzona de uso público.

14. Subzona destinada a Red Viaria (e.1).
    1. Definición.

       Subzona conformada por las infraestructuras de comunicación viaria, cualquiera que sea el medio de movilidad que se utilice (rodado o no; motorizado o no; peatonal, bicicleta, automóvil; transporte público o privado; etc.), esté o no destinado con carácter exclusivo o preferente a un determinado modo de transporte y siempre que dichas comunicación y movilidad requieran y se sirvan de un eje o elemento viario lineal (carretera y calles con, en su caso, su calzada y aceras; red peatonal; bidegorri; etc.).

    2. Régimen urbanístico.

       El establecido en las disposiciones legales vigente en la materia, complementado en los términos establecidos en este Plan y en el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo. Dicho régimen se adecuará, en todo caso, a lo establecido en las disposiciones legales vigentes y de aplicación en ella. Así, en los terrenos de la subzona incluidos en el dominio público marítimo-terrestre o afectados por la servidumbre de protección, se estará a lo establecido en la Ley de Costas y el Reglamento promovido en su desarrollo, prohibiéndose la implantación de los usos que no sean acordes con dicha legislación.

    3. Régimen jurídico:

       es una subzona de uso público. Dicho régimen se adecuará, en todo caso, a lo establecido en las disposiciones legales vigentes y de aplicación en ella. Así, en los terrenos de la parcela incluidos en el dominio público marítimo-terrestre o afectados por la servidumbre de protección, se estará a lo establecido en la Ley de Costas y el Reglamento promovido en su desarrollo. El destino de los terrenos del dominio público marítimo-terrestre incluidos en esta subzona a los usos propios de ella requerirá la emisión de la correspondiente autorización y/o título habilitante por parte de la Administración competente en materia de Costas, en los supuestos y términos requeridos por la legislación vigente. A ese respecto, la propuesta de inclusión de los terrenos del DPMT en esta subzona pormenorizada no condiciona o vincula a la citada Administración de Costas a los efectos de la emisión del mencionado título habilitante

15. Subzona destinada a Red Ferroviaria (e.2).
    1. Definición.

       Subzona conformada por las infraestructuras de comunicación ferroviaria, incluidos los elementos y las instalaciones propios y/o al servicio de las mismas (estaciones y apeaderos, etc.).

    2. Régimen urbanístico.

       El establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia, complementado en los términos establecidos en este Plan y en el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo.

    3. Régimen jurídico:

       es una subzona de uso público.

    4. Otras cuestiones.

       Es una zona de titularidad y uso público (titular: Administración Central; Comunidad Autónoma del País Vasco).

16. Subzona de Puerto (e.3).
    1. Definición.

       Subzona destinada a usos portuarios.

    2. Régimen urbanístico.
       • Dicho régimen es el establecido en la legislación vigente en materia portuaria.
       • Régimen de uso:
         • Usos característicos: usos portuarios.
         • Usos permitidos y complementarios: los establecidos en la legislación vigente en materia portuaria y, complementariamente, en el planeamiento pormenorizado.
         • Usos prohibidos": los establecidos en la legislación vigente en materia portuaria.
    3. Régimen jurídico:

       es una subzona de uso público.

    4. Otras cuestiones.

       Es una subzona pormenorizada de carácter transitorio, de conformidad con lo indicado en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares de este Plan.

17. Subzona de Aparcamiento (e.4).
    1. Definición.

       Subzona destinada a la implantación de edificaciones sobre y/o bajo rasante destinadas a usos de aparcamiento. Los aparcamientos previstos en superficie, sobre rasante, se adscribirán a la tipología de subzona pormenorizada a la que están vinculados (“a”, “b”, “c”, “d”, “e”...), sin perjuicio de su posible vinculación a esta tipología en los supuestos debidamente justificados.

    2. Régimen urbanístico.

       El establecido en este documento (capítulos Tercero, Cuarto, etc. del Título Tercero), complementado y/o reajustado en los términos establecidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares y/o por el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.

    3. Régimen jurídico:

       es una subzona de uso público o privado.

18. Subzona de Infraestructuras de Servicios Generales (f.1) y Locales (f.2).
    1. Definición.

       Subzona destinada a usos de infraestructuras de servicios urbanos en sus distintas modalidades, calificadas, respectivamente, como sistema general (f.1) o local (f.2).

    2. Régimen urbanístico.
       • Régimen de edificación. Se autoriza la construcción de las edificaciones e instalaciones previstas, cada caso, en la legislación vigente, en las condiciones establecidas en la ordenación pormenorizada y/o las que justificadamente determine el Ayuntamiento de Bilbao.
       • Régimen de uso:
         • Usos característicos: usos y/o centros de infraestructuras de servicios.
         • Usos permitidos y complementarios: los establecidos en la legislación vigente.
         • Usos prohibidos: los restantes.
    3. Régimen jurídico:

       es una subzona de uso público o privado.

    4. Otras cuestiones.

       Las redes de saneamiento y las instalaciones vinculadas a ellas, tanto existentes como nuevas, se adecuarán a las previsiones establecidas en las disposiciones legales vigentes y de aplicación en cada caso, incluidas las vigentes en materia de Costas (art. 44.6 de la Ley 22/1988; RD 876/2014; etc.). Las redes e instalaciones existentes y situadas en terrenos de dominio público marítimo-terrestre y en la zona de servidumbre de protección de dicho dominio se sujetan al bien al régimen establecido en el correspondiente título habilitante, en los supuestos de existencia de este, bien al régimen transitorio establecido para ellas en las citadas disposiciones legales de Costas. En todo caso, la existencia e implantación de dichas redes e instalaciones en terrenos de dominio público marítimo-terrestre se condiciona a la solicitud y obtención del correspondiente título habilitante en los supuestos y términos previstos en dichas disposiciones.

19. Otras previsiones.

    El régimen urbanístico (edificación, uso...) de las subzonas pormenorizadas es el establecido en los siguientes artículos de este documento, reajustado o complementado:

    • En los términos expuestos en el documento “2.2. Normas Urbanísticas Particulares de los Ámbitos Urbanísticos” de este Plan General.
    • En los términos establecidos en el planeamiento pormenorizado vigente incorporado a este Plan y/o el que se promueva en su desarrollo.
    • En los términos y con el alcance resultantes de la aplicación de las previsiones y condicionantes establecidos en las disposiciones legales sectoriales vigentes.
    • En lo referente a las edificaciones consolidadas y/o en ordenación, que se convalidan con sus actuales parámetros edificatorios y de uso. Esas edificaciones se adecuarán al régimen urbanístico establecido en este Plan para la tipología de subzona pormenorizada a la que se vinculan:
      • En su integridad en los supuestos de sustitución de la edificación, rehabilitación integral y/o cambio del uso característico o permitido por otro de esa misma naturaleza.
      • En la medida y en los términos que se consideren justificados y proporcionados con el alcance y características de las actuaciones de rehabilitación y/o cambio de uso parcial o puntual que se planteen.

Capítulo Segundo. Los Usos Urbanísticos Pormenorizados.

Artículo 51. Tipos y contenido de los usos urbanísticos pormenorizados.

1. Tipos de usos urbanísticos pormenorizados.

   1. En atención a su naturaleza o contenido.

      Se diferencian los distintos tipos, situaciones, modalidades y submodalidades de uso expuestos en el siguiente cuadro.

En lo referente a los usos rurales se ha de tener en cuenta lo establecido en este documento (Capítulos Primero, Segundo... del Título Segundo, etc.).

2. En atención a su relevancia en la subzona pormenorizada, así como a la posibilidad o no de su implantación:
   • Uso característico: Uso principal o propio de la de la subzonificación pormenorizada determinada en cada caso.
   • Uso permitido: Uso distinto del característico autorizado en una subzona pormenorizada de manera alternativa a aquél. Una vez decidida su implantación, el uso permitido pasa a ser el uso característico de la subzona pormenorizada a los efectos de la determinación de los usos complementarios y prohibidos.
   • Uso complementario: Uso autorizado en una subzona pormenorizada, distinto del característico y permitido, que puede y/o debe acompañar a estos por razones distintas: exigencias de la legislación o del planeamiento territorial y/o urbanístico vigentes; decisión del promotor de la actuación; etc. La implantación del uso complementario se adecuará a las condiciones establecidas en el planeamiento urbanístico, tanto en lo referente a su cuantía y/o porcentaje (sin que en ningún caso pueda superar el 40% de la edificabilidad urbanística prevista sobre rasante), como a su emplazamiento en las correspondientes partes de la parcela y/o edificación.
   • Uso tolerado. Uso acorde con la situación urbanística anterior a la entrada en vigor de este Plan, pero no incluido entre los característicos, permitidos y complementarios previstos en él, que se consolida temporalmente en los términos y condiciones establecidos en este Plan o en el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.
   • Uso prohibido. Se consideran como tal el uso no autorizable en una subzona pormenorizada por su incompatibilidad con la naturaleza y el destino funcional de la misma.
3. En atención a su autonomía y/o dependencia de otros usos a los efectos de su implantación:
   • Uso principal. Es el uso que se implanta de forma independiente y autónoma en una subzona urbanística.
   • Uso auxiliar. Es el uso vinculado a otro principal en atención bien al servicio que presta a éste (aparcamiento; trastero; instalaciones generales o comunes de los edificios: infraestructuras de servicios urbanos; etc.), bien a que, teniendo un destino igual o asimilable a los anteriores, tiene una vinculación física con la edificación afectada por accederse a él desde los elementos comunes de esta. Salvo que se indique expresamente lo contrario, la autorización de un uso principal supondrá la autorización implícita de los usos auxiliares del mismo.
4. En atención a su régimen jurídico:
   • Uso público: Es el uso que se desarrolla sobre bienes (terrenos, edificaciones...) de titularidad pública o privada siempre que, en este último caso, dicho uso público esté previsto en el planeamiento urbanístico mediante la determinación de la correspondiente servidumbre y esté expresamente señalado en la documentación gráfica o plano. En todo caso, esa previsión ha de complementarse con el establecimiento del uso público sobre el bien privado de conformidad con lo establecido en las disposiciones legales vigentes.
   • Uso privado y/patrimonial: Es el uso que se desarrolla sobre bienes (terrenos, edificaciones...) de titularidad privada y/o patrimonial no sujetos a uso público. La ejecución, mantenimiento, reparación y reposición de la urbanización privada corresponde íntegramente a la propiedad privada, incluida la impermeabilización y protección de la edificación existente, en su caso, bajo rasante.

2. Cumplimiento del estándar urbanístico local de equipamiento privado.

   Ese estándar se cumplirá, indistintamente, mediante usos de equipamiento o usos terciarios previstos en cualesquiera de las parcelas pormenorizadas ordenadas, siempre que la edificabilidad prevista se destine materialmente a los usos propios de dichos equipamientos.

3. Reajuste o complementación de las modalidades de usos pormenorizados y de su contenido.

   Las modalidades de usos pormenorizados expuesta en este artículo, así como su contenido, establecido en los siguientes artículos, constituye un marco de referencia abierto y no excluyente.

   El Ayuntamiento podrá tipificar y tratar (autorizando o prohibiendo su implantación) los usos no incluidos de forma expresa en ese contexto por la analogía de sus efectos urbanísticos con los de otros usos reseñados.

   Además, el planeamiento urbanístico pormenorizado promovido en desarrollo de este Plan podrá reajustar y/o complementar dichas modalidades de usos, así como su contenido, en los términos y con el alcance que, justificadamente, se estime conveniente. En esos casos, dicho planeamiento pormenorizado deberá justificar la coherencia de sus propuestas con las citadas previsiones de este Plan.

4. Otras previsiones.
   1. La modificación de un uso característico o permitido en una subzona pormenorizada por otro de la misma naturaleza requiere la previa justificación del cumplimiento del conjunto de las condiciones siguientes:
      • La idoneidad del nuevo uso que se pretenda implantar para su consideración como característico o permitido.
      • La vinculación al nuevo uso de, como mínimo, el 60% de la edificabilidad total sobre rasante existente o prevista en la subzona.
      • La adecuación de los restantes usos existentes o previstos al régimen de los usos complementarios del nuevo uso característico o permitido previsto.
      • Cualesquiera otras cuestiones que, para ello y en cada caso, se estimen necesarias.

      Dicha justificación deberá ser realizada y presentada al Ayuntamiento en el contexto de, en cada caso, la correspondiente notificación previa o solicitud de autorización e incluirá el análisis global de la edificación afectada, de su edificabilidad total sobre rasante y de la edificabilidad destinada o que se prevé destinar a los distintos usos.

   2. La ampliación o modificación de los usos complementarios o la implantación de nuevos de esa misma naturaleza en una subzona pormenorizada requiere la previa justificación del conjunto de las condiciones siguientes:
      • La idoneidad de los citados usos para su consideración como complementarios del correspondiente característico o permitido.
      • La vinculación al conjunto de los usos complementarios existentes o previstos de, como máximo, el 40% de la edificabilidad total sobre rasante existente o prevista en la subzona.
      • Cualesquiera otras cuestiones que, para ello y en cada caso, se estimen necesarias.

      Dicha justificación deberá ser realizada y presentada al Ayuntamiento en el contexto de, en cada caso, la correspondiente notificación previa o solicitud de autorización e incluirá el análisis global de la edificación afectada, de su edificabilidad total sobre rasante y de la edificabilidad destinada o que se prevé destinar a los distintos usos.

Artículo 52. Contenido pormenorizado del uso residencial (uso 1).

1. Modalidades de uso residencial.
   1. Situación 1: vivienda.

      Comprende el uso de vivienda propiamente dicho, asociado al alojamiento estable de personas, familias o unidades de convivencia.

      Incluye el alojamiento en habitaciones de vivienda particulares para uso turístico, que deberá respetar las determinaciones de la normativa sectorial relativas a los requisitos edificatorios, el número máximo de ocupantes en función de la superficie de la vivienda y el número máximo de plazas a ofertar en alquiler.

      En el supuesto de superar la ocupación máxima la actividad se entenderá vinculada a la correspondiente modalidad de alojamiento turístico.

      La persona titular de la actividad alojativa ha de estar empadronada y tener residencia efectiva en la vivienda.

      En todo caso, deberá acreditarse la previa inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

   2. Situación 2: alojamientos asimilables a la vivienda.

      Incluye cualesquiera modalidades de alojamiento (pisos de acogida, pisos de emancipación, viviendas y apartamentos tutelados, viviendas comunitarias...) desarrolladas de conformidad con lo establecido en las disposiciones legales vigentes (Decreto 135/2105, de 6 de octubre, de cartera de prestaciones y servicios del sistema vasco de servicios sociales, etc.) en edificaciones residenciales y en condiciones asimilables a la vivienda para la prestación de servicios de acogida y alojamiento de distintos colectivos (infancia y adolescencia en situación de desprotección; personas en riesgo de exclusión o en situación de urgencia social; mujeres víctimas de violencia; personas mayores; etc.).

      En todo caso, a los efectos de la asimilación de los apartamentos tutelados a la vivienda no podrá sobrepasarse el índice de habitantes / superficie de vivienda establecido en las disposiciones legales vigentes (art. 62 de la Ley 3/2015, de vivienda y disposiciones que se promuevan para su desarrollo o sustitución).

2. Usos auxiliares.

   Se consideran usos auxiliares del uso residencial los siguientes:

   • Los trasteros [superficie máxima de 13,50 m²(t)], cuartos de instalaciones, jardines privados y otros similares.
   • El uso de aparcamiento o guarda de vehículos motorizados y no motorizados.
   • Las instalaciones deportivas cubiertas y descubiertas (piscina, frontón, gimnasio, etc.) vinculadas a la(s) vivienda(s) de la parcela.
   • Los locales y espacios destinados a usos comunes (funcionales, recreativos, etc.) de la comunidad de viviendas, siempre que jurídicamente estén vinculados a ellas.
   • Los depósitos de gases licuados de uso privativo de las viviendas de la parcela.
   • Otras instalaciones e infraestructuras asociadas a las viviendas (ascensores, placas solares, instalaciones térmicas, instalaciones para la recarga de vehículos eléctricos o electrolineras, infraestructuras de comunicaciones electrónicas, etc.).

   Esos usos se considerarán implícitamente autorizados junto con el uso de vivienda, salvo en los supuestos en los que se indique expresamente lo contrario. Su implantación estará condicionada, en todo caso, al cumplimiento de los requisitos establecidos a ese respecto en este Plan y en el planeamiento urbanístico, ordenanzas, etc. que se promuevan en su desarrollo.

Artículo 53. Contenido pormenorizado de los usos de actividad económica (uso 2).

1. Situación 1: usos productivos y asimilables.
   1. Definición.

      El uso productivo se corresponde con la fabricación, transformación, reparación, transporte y almacenaje de materias y productos asociados a las siguientes actividades o asimilables a ellas:

      • Las industrias de obtención y transformación de productos de todo tipo.
      • Los almacenes destinados a la conservación, guarda, y distribución de productos, incluidas las mensajerías.
      • Los almacenes y depósitos al aire libre de maquinaria, chatarra, vehículos o materiales.
      • Los laboratorios o centros de producción, investigación, desarrollo e innovación que en atención a sus características y condicionantes (materiales y productos manipulados, ruido, necesidades relevantes en lo referente al movimiento, transporte y almacenamiento de mercancías, etc.) generen particulares molestias.
      • Los talleres de reparación de vehículos, maquinaria y aparatos de todo tipo.
      • Las estaciones de servicio, unidades de suministro de combustible y lavado de vehículos, cualesquiera que sean los combustibles de suministren (derivados o no del petróleo; gas; etc.).
      • Los depósitos y almacenes de combustibles de todo tipo.
      • Las agencias de transporte por carretera, y las cocheras destinadas a la guarda de camiones, autobuses y otros vehículos o maquinaria automóvil.
      • Las industrias agrarias, asociadas a la transformación de productos agroalimentarios o forestales.
      • Los usos de servicios básicos asimilables por sus características a los usos industriales: cocheras, parques de maquinaria, centros de redes de servicios urbanos y otros similares.
      • En general, todas aquellas actividades de fabricación y transformación de productos que, por los materiales utilizados, manipulados o despachados, o los elementos técnicos empleados, puedan ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las personas, o daños a los bienes.

      Se excluyen los usos de aprovechamiento de recursos primarios incluidos entre los usos rurales (artículo 10), con las salvedades referentes a las industrias agrarias.

   2. Modalidades:

      Se diferencian las siguientes modalidades de usos productivos:

      • 1.1. Uso industrial compatible con la vivienda:

        Comprende las actividades industriales carentes de molestias o de peligrosidad, con nivel de riesgo de incendio bajo 1 o 2, consideradas compatibles con los usos residenciales, terciarios y de equipamiento. Se incluyen entre ellas:

        • Las actividades industriales artesanales y de manufactura relacionadas con: la joyería y bisutería; los instrumentos musicales; los laboratorios fotográficos; los juguetes y juegos; los artículos deportivos; la industria textil, del cuero y del calzado; la carpintería y el mobiliario metálico; los instrumentos de precisión, ópticos y fotográficos; la relojería; el papel y las artes gráficas; la alimentación y el tabaco; otras asimilables a las anteriores.
        • Los obradores de productos de panadería, pastelería, catering y alimentación en general que no dispongan de espacio de exposición y venta directa al público, ni cuenten con autorización sujeta a la Ordenanza de Hostelería (subgrupo II-C).
        • Los talleres de servicio y reparación relacionados con: los servicios de lavado y engrase; la reparación mecánica (excepto chapa, pintura y banco de pruebas de motores); la reparación y el mantenimiento de bienes y productos no incluidos en la industria artesanal y manufacturera; la fabricación de maquinarias y material eléctrico; la fabricación de accesorios del automóvil; la fabricación de pequeños electrodomésticos; otras actividades asimilables a las anteriores.

        Deberán cumplir las condiciones siguientes:

        • Referentes a los mencionados obradores:
          • Superficie máxima de la actividad: 400 m², de los que, como máximo, 300 m²(útiles) podrán destinarse a la preparación y elaboración de productos.
          • Potencia máxima instalada:
            • Potencia total 225 Kw.
            • Potencia correspondiente a hornos, cocinas y aparatos de elaboración de alimentos: 125 Kw
        • Referentes a las restantes actividades industriales:
          • Superficie máxima: 1.000 m².
          • Potencia máxima instalada: 100 kw. Se entiende por potencia instalada en una actividad la suma en watios o kilowatios de la potencia de sus máquinas fijas que posean elementos mecánicos móviles. Se excluyen de ese cómputo la potencia de instalaciones como los ascensores, extractores, etc. cuya función sea ajena a la finalidad de producción o fabricación de la actividad.
          • Densidad máxima de carga de fuego: Qs ≤ 850 MJ/m².
      • 1.2. Uso industrial no compatible con la vivienda:

        Comprende las actividades industriales que, conforme a lo establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia, tienen la condición de actividades clasificadas y exceden de las limitaciones de superficie, potencia instalada, nivel de riesgo intrínseco de fuego señaladas para los usos industriales de la modalidad anterior.

        Se incluyen entre ellas: los talleres de reparación mecánica con actividades de chapa, pintura o banco de pruebas de motores; la transformación o producción de minerales; la transformación de metales; la industria química; la fabricación de máquina-herramienta y equipos mecánicos; la industria agroalimentaria; todas las actividades industriales no consideradas como compatibles con la vivienda.

      • 1.3. Almacén compatible con la vivienda:

        Comprende las actividades dedicadas al almacenamiento de materiales, bienes o productos no combustibles y productos de peligrosidad baja que, de conformidad con lo establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia o por acuerdo municipal sean inocuos o compatibles con la vivienda (por no ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las personas, o daños a los bienes). Incluye los almacenes o centros logísticos (para la venta digital / on line de productos...). Deben cumplir las condiciones siguientes:

        • Superficie superior a 13,50 m²(t) e inferior a 1.500 m²(t); se consolidan los de superficie superior existentes y destinados a dicha actividad.
        • No ser usos auxiliares de otros usos característicos o principales.
        • Nivel de riesgo intrínseco de fuego inferior a 850 MJ/m².
        • Potencia máxima instalada: 100 kw.

        Se incluyen en esta modalidad las actividades de almacenamiento por departamentos o trasteros diferenciados siempre que, complementariamente: no sean auxiliares de otro uso principal o característico; la superficie vinculada al conjunto no sea superior a 280 m²(t); el número de departamentos o trasteros diferenciados no sea superior a 15.

      • 1.4. Almacén no compatible con la vivienda:

        Comprende las actividades dedicadas al almacenaje de materiales, bienes y productos que, conforme a lo establecido en las disposiciones vigente en materia de actividades, no sean compatibles con la vivienda.

        Se incluyen en esta modalidad las actividades de almacenamiento logístico (para la venta digital / on line de productos...) con superficie superior a 1.500 m²(t), salvo los existentes con anterioridad y consolidados.

      • 1.5. Agencias de transporte de mercancías:

        Comprende las actividades dedicadas a la recogida, recepción temporal y distribución por encargo y bajo tarifa de mercancías y paquetería en general para su transporte por diferentes medios.

        Se incluyen en esta situación las dependencias de mensajerías con superficie superior a 1.500 m²(t). Las de superficie inferior tienen la condición de usos comerciales.

      • 1.6. Estaciones de servicio.

        Comprenden los establecimientos de distribución al por menor de energías para la movilidad de vehículos derivadas de combustibles petrolíferos o de cualquier otra fuente, así como cualquier otro tipo de servicio al automóvil, a sus usuarios y a la circulación (lavado de vehículos...).

   3. Otras determinaciones:
      • Se consideran usos auxiliares de los productivos: las oficinas, laboratorios y centros de cálculo vinculados a ellos; las instalaciones de servicios (depósitos e instalaciones de bombeo de agua o saneamiento; instalaciones de depuración de residuos; instalaciones de ventilación y acondicionamiento de aires; instalaciones para la recarga de vehículos eléctricos o electrolineras, etc.); aparcamientos y parques de vehículos y maquinaria; otros asimilables a los anteriores.
      • Las actividades productivas que incluyan funciones de carácter comercial o terciario dependientes de aquellas se considerarán, a los efectos de su implantación, como una actividad única de carácter industrial, sin perjuicio de la consideración diferenciada de las superficies de techo destinadas de forma específica de esos otros usos a los efectos de su regulación e implantación.
2. Situación 2: usos terciarios.
   1. Definición.

      Comprende las actividades relacionadas con el comercio, el turismo, los servicios personales (que tienen el fin de mejorar la calidad de vida de los ciudadanos), financieros y profesionales, y otras asimilables a las anteriores, que tienen el fin de prestar servicios de esa naturaleza.

      Se excluyen las actividades que, en el planeamiento urbanístico, incluido este Plan, se integran en otras modalidades de uso (equipamientos...).

   2. Modalidades:

      Se diferencian las siguientes modalidades de usos terciarios:

      • 2.1. Actividades turísticas de alojamiento.

        Comprende las actividades relacionadas con el hospedaje o estancia temporal a las personas usuarias de servicios turísticos en alojamientos destinados a ese fin.

        Son las consideradas como tales en las disposiciones legales vigentes en la materia, en sus distintas modalidades: establecimientos de alojamiento turístico (establecimientos hoteleros; apartamentos turísticos; agroturismos y casas rurales; albergues, campings; otros asimilables a los anteriores); las viviendas para uso turístico. No se incluyen entre ellas las actividades de alojamiento que tengan con carácter exclusivo fines de alojamiento estable o asistenciales, que se consideran como equipamientos asistenciales (uso 3, situación 5), y tampoco el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, salvo que se supere el número máximo de plazas ofertadas como alojamiento establecido en la normativa sectorial, en cuyo caso podrá desarrollarse la actividad como un uso hotelero, debiendo cumplir todos los requisitos y obligaciones exigidas a este tipo de establecimientos.

        Se diferencian las siguientes submodalidades:

        • 2.1.1. Las viviendas para uso turístico.
        • 2.1.2. Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles-apartamentos y apartamentos turísticos.
        • 2.1.3. Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles, pensiones, albergues (de carácter turístico y no asistencial), hostels y otros asimilables.
        • 2.1.4. Los establecimientos de alojamiento turístico tales como agroturismos, casas rurales y campings y otros asimilables.

        Todas las modalidades de actividades turísticas se desarrollarán de conformidad con lo establecido en la legislación sectorial, bajo el principio de unidad de explotación, estando sometidas a una única persona titular sobre la que recae la responsabilidad de su funcionamiento ante la Administración, y quedando afectas todas las unidades de alojamiento y sus partes independientes y homogéneas a la prestación del servicio de alojamiento turístico.

        Deberá acreditarse, en todo caso, la previa inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

        En ningún caso podrá residir de forma estable y permanente persona alguna en los establecimientos de alojamiento turístico (submodalidades “2.1.2” y “2.1.3”), lo que imposibilita el empadronamiento municipal en ellos.

        Con carácter general, en edificios cuyo uso pormenorizado principal sea el residencial, cualquier actividad turística de alojamiento debe situarse por debajo de las viviendas de uso residencial. No obstante, podrán coexistir en la misma planta establecimientos de alojamiento con viviendas de uso residencial, siempre y cuando cuenten con accesos y núcleos de comunicación independientes.

        Tendrán la consideración de viviendas para uso turístico (situación “2.1.1”), aquellas viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento temporal por motivos turísticos o vacacionales, inscritos como tal en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi que, cumpliendo con los requisitos de infraestructuras, urbanismo, construcción y edificación, hayan obtenido informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos prevista en este Plan General de Ordenación Urbana.

        Se autorizará el uso complementario de alojamiento turístico en la modalidad “2.1.1” únicamente en viviendas existentes en edificios cuyo uso principal sea residencial, esto es es, en viviendas que tengan reconocido el uso residencial en cédula de habitabilidad, permiso de primera utilización o equivalente, bien desde el origen de la edificación, bien como consecuencia del cambio de otros usos autorizados en viviendas. Podrán implantarse en una sola planta, que será la más baja de las plantas en las que se desarrolla algún uso residencial. No obstante, podrán coexistir en una misma planta viviendas para uso turístico con viviendas de uso residencial sin necesidad de acceso independiente.

        En las viviendas de uso principal residencial se podrá desarrollar, alternativa y/o complementariamente, la actividad turística de alojamiento en la submodalidad “2.1.1. Viviendas para uso turístico”, en las condiciones de regulación establecidas en este Plan.

        Es de aplicación a las viviendas para uso turístico lo establecido en el artículo 146 relativo a las intervenciones sobre edificios existentes que den lugar a nuevas viviendas por división o cambio de uso.

        Se autorizará el uso complementario de Alojamiento Turístico en las categorías de pensiones y apartamentos turísticos en la modalidad de conjunto, en aquellas viviendas existentes que cuenten con permiso de primera ocupación, cédula de habitabilidad o documento análogo. Únicamente se autorizará este uso en la ubicación y en las condiciones que se admita para la situación de vivienda para uso turístico (2.1.1).

        En las modalidades de alojamientos “2.1.2” y “2.1.3”, las habitaciones y unidades de alojamiento que forman parte del conjunto del alojamiento turístico no podrán estar ubicadas en planta baja, salvo en aquellos lugares donde este PGOU posibilite la conversión de locales en viviendas y el desarrollo del uso residencial en planta baja.

        En los establecimientos de alojamiento en situación “2.1.2” constituidos en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, deberá quedar acreditado mediante certificación del Registro de Propiedad que el establecimiento en su conjunto y cada una de sus unidades de alojamiento, cualquiera que sea su propietario o propietaria, quedan afectos al uso turístico como actividades económicas de uso terciario, así como la cesión de uso a la empresa explotadora.

        Asimismo, los establecimientos de alojamiento en situación “2.1.2” cuyas unidades de alojamiento dispongan de salón comedor-cocina y habitación o habitaciones como dependencias separadas, al menos una de las piezas deberá cumplir con las condiciones de luces y vistas de las piezas habitables establecidas en el artículo 144 de estas Normas.

      • 2.2. Usos de oficina y asimilables.

        Se diferencian las siguientes modalidades:

        • 2.2.1. Uso de oficina:

          Comprende las actividades administrativas o de otra naturaleza, de titularidad privada y/o patrimonial, como: las sedes y delegaciones administrativas de empresas de todo tipo; las oficinas de banca, bolsa y seguros; las gestorías; los despachos, estudios y consultas profesionales; los centros de cálculo y laboratorios; los centros de investigación, desarrollo e innovación que por su objeto resulten compatibles y asimilables a los anteriores; otras actividades análogas a las citadas; los correspondientes usos auxiliares.

        • 2.2.2. Usos tecnológicos y asimilables (actividades @).

          Se corresponden con las actividades económicas emergentes relacionadas con el sector de las tecnologías de la información y la comunicación (TIC) y aquellas otras que, con independencia del sector económico concreto al que se vinculen, están relacionadas con la investigación, el diseño, la edición, la cultura la actividad multimedia, la gestión de bases de datos y el conocimiento. Se incluyen, entre otras, las siguientes:

          • Actividades relacionadas con la biotecnología, la investigación de nuevos materiales, las tecnologías ambientales, otros laboratorios (incluidos los protésico dentales...) y centros de investigación científica y tecnológica, centros de producción de radio y televisión, estudios de grabación de sonido e imagen, etc.
          • La fabricación de: ordenadores y otros equipos informáticos; consumibles informáticos; sistemas y equipos de telecomunicaciones; materiales electrónicos, equipos y aparatos de radio, televisión y comunicaciones:
          • La reproducción de soportes grabados (discos, discos compactos, programas informáticos...).
            • El desarrollo, la producción, el suministro y la documentación de programas informáticos (sofftwarr...).
            • La producción de sofftware de gestión, control e inteligencia de redes de telecomunicaciones.
            • La radiodifusión y telecomunicaciones.
            • El desarrollo de la transmisión por cable.
            • El sector internet:
            • El sector multimedia:
            • El sector audiovisual.
            • Servicios de procesamiento de datos; etc.
            • Actividades relacionadas con el correo electrónico.
            • Prestación de servicios de valor añadido (correo electrónico, intercambio electrónico de datos, EDI transferencia electrónica de fondos, EFT, videoconferencia).
            • Suministro digital de bienes y servicios digitalizados.
            • Mantenimiento y reparación de equipos informáticos; prestación de servicios técnicos: hot-lines (línea directa), ayuda, mantenimiento, outsourcing, servicios post-venta.
            • Otros servicios de telecomunicaciones: todas las actividades relacionadas con la telefonía móvil, las comunicaciones por satélite y sus aplicaciones a otros sectores como el transporte y la distribución.
            • Servicios para la creación de nuevas empresas:
            • Otras actividades basadas en el conocimiento y que mejoren la competitividad (área tecnológica, comercial; financiera; administrativa; etc.).

          Las actividades anteriores que, en atención a sus características y condicionantes (emisiones contaminantes significativas; perjuicios y molestias derivadas de los productos manipulados; necesidades relevantes en lo referente al movimiento, transporte y almacenamiento de mercancías, etc.), generen particulares molestias serán consideradas como usos productivos industriales.

      • 2.3. Uso comercial:
        • Incluye:
          • La comercialización y venta directa al público de artículos y productos de todo tipo: alimentación, bebidas; textil; perfumerías; droguerías; equipamiento de hogar; librerías; papelerías; imprentas; etc. Las instalaciones de comercialización y venta de productos de alimentación podrán complementarse con otras de producción de los mismos.
          • Los negocios de hostelería: bares, tabernas, cafeterías, degustaciones, pubs, restaurantes, discotecas y salas de fiestas, salas de juegos recreativos, sociedades gastronómicas, “txokos”, etc.
          • La prestación de servicios profesionales al público: peluquerías; salones de belleza; masajistas; tintorerías; lavanderías; confección y arreglo de prendas; talleres de reparación de pequeña maquinaria, electrodomésticos y bienes de consumo; etc.
          • Las mensajerías o agencias de transporte de mercancías de superficie igual o inferior a 1.500 m²(t).
          • La venta de animales domésticos de compañía.
          • Otras actividades similares a las anteriores.
          • Los usos auxiliares de los anteriores.
        • Se diferencian las siguientes modalidades:
          • 2.3.1. Local comercial.

            Comprende locales destinados a actividades comerciales desarrolladas de manera autónoma y diferenciada, de superficie igual o inferior a 1.300 m²(t), excluidos aparcamientos y todos los espacios no computables a efectos de la edificabilidad física, contemplados en el artículo “59.2B”.

            Han de implantarse como usos complementarios en la edificación afectada y no como usos característicos o permitidos de ella, salvo en los supuestos en los que el planeamiento autorice su implantación en estas condiciones.

          • 2.3.2. Establecimiento comercial.

            Comprenden el desarrollo de actividades comerciales en uno o más locales de superficie superior a 1.300 m²(t) e inferior a 3.500 m²(t), excluidos aparcamientos; se consolidan los existentes de superficie superior a 3.500 m²(t).

            Se considerarán como una única actividad las agrupaciones de comercios funcionalmente integradas (galerías comerciales...) y/o que comparten accesos peatonales y/o rodados u otro tipo de elementos e instalaciones necesarios para su implantación y desarrollo.

            Cada establecimiento comercial tendrá, a los efectos de su implantación, un tratamiento urbanístico único y diferenciado (objeto de una única licencia de construcción), sin perjuicio de que dentro de él se desarrollen actuaciones y/o actividades que requieran licencias y/o autorizaciones diferenciadas.

          • 2.3.3. Gran establecimiento comercial.

            Comprende el desarrollo de actividades comerciales que, en su conjunto y al margen de su posible compartimentación en actividades diferentes, se implanten en una parcela urbanística única y tengan una edificabilidad superior a 3.500 m²(t) e inferior a 5.000 m²(t), excluidos los aparcamientos.

            En ningún caso podrán responder a la tipología propia de la modalidad comercial “2.3.4”.

            Podrán implantarse exclusivamente como usos característicos en las parcelas de tipología “b.3 Comercial”.

          • 2.3.4. Centro comercial.

            Comprenden el desarrollo de actividades comerciales que, en su conjunto y al margen de su posible compartimentación en establecimientos o actividades diferentes, cuenten con una superficie igual o superior a 5.000 m²(t), excluidos los aparcamientos.

            Tan solo podrán implantarse en parcelas en las que esté expresamente autorizada su implantación como uso característico o permitido.

        A los efectos de la determinación y cuantificación del citado techo comercial se tomará como referencia de partida, en todos los casos, la totalidad de la edificabilidad urbanística prevista, computable como tal conforme a lo establecido en este Plan, y se descontará de ella, en su caso, la destinada a aparcamientos.

   3. Otras determinaciones:
      • Los establecimientos de alimentación están sujetos al cumplimiento de la Ordenanza específica referente a ellos, tanto si su implantación responde a la tipología “2.3.1 Local comercial” como a la “2.3.2 Establecimiento comercial”.

        Los establecimientos dedicados a la venta y comercialización al público de artículos y productos de todo tipo (textil, perfumerías, droguerías, equipamiento de hogar...), diferentes de los de alimentación, cuya implantación responda a las tipologías “2.3.2 Establecimiento comercial” o “2.3.3 Gran establecimiento comercial” están obligados al cumplimiento de las condiciones de carga y descarga establecidas en el artículo 7 de la citada Ordenanza.

      • Los usos de hostelería vinculados a otros usos terciarios o de equipamiento (deportivos, sanitarios, recreativos...) podrán ser considerados bien como usos auxiliares de esos otros usos, bien como usos autónomos, en atención a su naturaleza y a sus condicionantes específicos.

        En el primer supuesto (uso auxiliar) el conjunto del local y/o establecimiento se entenderá asociado al correspondiente uso principal. En el segundo (uso autónomo) la parte del local destinada a ese uso será tratada de manera diferenciada a los efectos de la determinación de las correspondientes medidas de intervención.

        En cualquier caso, su implantación se adecuará a lo establecido en la Ordenanza de Hostelería.

      • Las actividades comerciales, en todas sus categorías, se implantarán en locales con acceso directo e independiente bien desde la vía o espacio público, bien desde el espacio libre de la parcela. Dicho acceso podrá ser compartido por diversas instalaciones destinadas a usos comerciales o de actividades económicas. No se autorizan segregaciones de partes de esos locales que no cumplan dicha condición. Se estará a ese respecto a lo establecido en la Ordenanza municipal vigente en la materia.
      • La determinación de la edificabilidad, instalaciones, superficies, etc. vinculadas a una o más actividades comerciales desarrolladas de manera conjunta en un mismo espacio se adecuará a los siguientes criterios:
        • Se considerarán de manera unitaria todas las superficies, instalaciones... vinculados a dichas actividades, incluidos los destinados a otras actividades complementarias (industriales, equipamientos...), sin perjuicio de la consideración independiente de las superficies destinadas de forma específica a estas últimas, respecto al cumplimiento de los requisitos aplicables a ellas.
        • Se computarán todos los espacios cubiertos adscritos a dichas actividades, incluidas: las galerías y espacios peatonales cubiertos; las oficinas auxiliares; los espacios de almacenamiento; los talleres auxiliares; etc. No se considerarán, por el contrario, las superficies destinadas a carga y descarga y a aparcamiento auxiliar.
      • Se consideran usos auxiliares de los terciarios: las instalaciones de servicios (depósitos e instalaciones de bombeo de agua o saneamiento; instalaciones de ventilación y acondicionamiento de aires; instalaciones para la recarga de vehículos eléctricos o electrolineras, etc.); aparcamientos; otros asimilables a los anteriores.
      • La implantación de establecimientos destinados a usos de hostelería, actividades de prostitución y servicios de telecomunicaciones (locutorios...) se adecuará a lo establecido tanto en el planeamiento urbanístico, incluido este Plan, como en las Ordenanzas municipales específicas reguladoras de dichos establecimientos y actividades, vigentes en el momento de la entrada en vigor de este Plan y consolidadas por él y/o que se promuevan en su desarrollo.
      • Los usos de espectáculos y hostelería de alta ocupación como discotecas, salas de baile y salas de fiesta, únicamente podrán ubicarse en locales que cumplan lo establecido en las disposiciones legales vigentes en materia de espectáculos públicos y actividades recreativas.

Artículo 54. Contenido pormenorizado de los usos de equipamiento comunitario (uso 3).

1. Situación 1: uso deportivo.
   1. Comprende las actividades relacionadas con la práctica, la enseñanza y/o la exhibición de actividades deportivas o de cultura física, desarrolladas tanto en edificios (instalaciones deportivas en locales cerrados: polideportivos; gimnasios; piscinas; etc.) como en espacios libres o descubiertos acondicionados para ello.

      Incluye las actividades auxiliares siguientes: sedes de entidades y clubs deportivos; hostelería; aparcamientos; etc.

   2. No se incluyen en esta situación las actividades deportivas auxiliares de otras (equipamientos docentes, de residencia comunitario, asistenciales...) y tampoco las que, en atención a sus características y condicionantes, se incluyen en otras situaciones (las actividades de enseñanza deportiva de grado medio, superior, etc., integradas en el sistema educativo oficial y, debido a ello, consideradas como uso de equipamiento docente).
2. Situación 2: uso docente.

   Comprende la enseñanza destinada a la formación humana e intelectual de las personas en sus distintos niveles y modalidades: infantil, primaria, secundaria, bachillerato, formación profesional, enseñanza universitaria, enseñanzas artísticas y de diseño, enseñanzas profesionales de música y danza, enseñanzas de artes plásticas y diseño, enseñanzas artísticas superiores, enseñanzas deportivas, educación de personas adultas, academias, talleres ocupacionales, conservatorios, escuelas de artes y oficios, centros de investigación científica y técnica vinculados a la docencia, otras asimilables a las anteriores tipificadas o no de forma oficial.

   Incluye las actividades auxiliares de investigación, custodia, desarrollo y administración de las anteriores (comedores, cafeterías, talleres ocupacionales, aparcamientos...), las instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento (instalaciones de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos, etc.).

3. Situación 3: uso sanitario.

   Comprende las actividades de orientación, prevención, información y cuidado de enfermedades físicas y mentales, incluidas las de administración y prestación de los servicios médicos o quirúrgicos y hospitalarios necesarios para ello, desarrollados (entre otros y mencionados como ejemplos) en: hospitales, clínicas, residencias de enfermos, ambulatorios, dispensarios, centros de salud de atención primaria y preventiva, casas de socorro, consultorios, psiquiátricos, centros de análisis clínicos y de radioterapia, centros de ambulancias, centro hematológico y en general todo tipo de centros de asistencia sanitaria.

   También forman parte de este uso: las farmacias; las actividades sanitarias relacionadas con los animales (consultorios veterinarios...), siempre que estas no deban ser consideradas como usos rurales.

   Se excluyen los servicios médicos desarrollados en despachos o consultas profesionales siempre que, en atención a sus servicios e instalaciones, no sean equiparables a clínicas o centros sanitarios (aun cuando sean de limitado tamaño); dichos servicios serán considerados como usos de oficina (modalidad “2.2.1” de la situación 2).

   Se incluyen asimismo los usos auxiliares de todas esas actividades, incluidas las instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento (instalaciones de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos, etc.).

4. Situación 4: uso religioso.

   Comprende las actividades de culto o formación religiosa que se desarrollan en las iglesias, basílicas, catedrales, ermitas, capillas y centros parroquiales entre los de religión católica, y los que pudieran desarrollarse en los centros vinculados a cualquier otra confesión.

   Se incluyen asimismo los usos auxiliares de todas esas actividades: conventos, casas curales, residenciales religiosas y otros asimilables, así como las instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento (instalaciones de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos, etc.).

5. Situación 5: uso de alojamiento – asistencial.

   Comprende:

   • 5.1. Alojamientos dotacionales regulados en la legislación vigente, con sus usos auxiliares.
   • 5.2. Usos de alojamiento:
     • El alojamiento estable de personas y/o colectivos no familiares de cualquier tipo en edificios o instalaciones como los siguientes: conventos; casas curales y/o residencias religiosas; residencias, apartamentos tutelados, viviendas comunitarias u otro tipo de instalaciones para personas mayores autónomas o no dependientes; residencias universitarias; colegios mayores; cualesquiera otros asimilables a los anteriores.
     • Los usos auxiliares de los anteriores, incluidas las instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento (instalaciones de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos, etc.).
   • 5.3. Usos asistenciales:
     • Los usos de alojamiento y asistencia a sectores de población desvalidos y/o dependientes en los que prima la finalidad asistencial, sin perjuicio de su complementación, en su caso, con otros usos y fines auxiliares (sanitarios...). Se incluyen entre ellos: las instalaciones asistenciales asociadas al sistema vasco de servicios sociales (servicios de alojamiento; centros de día; centros residenciales para: personas mayores dependientes, con discapacidad, con enfermedad mental, en situación de riesgo y marginación; menores de edad en situación de desprotección; mujeres víctimas de maltrato doméstico y otros servicios residenciales para mujeres; etc.); los albergues públicos y hogares del transeúnte; las instalaciones de orientación y asistencia a toxicómanos (centros de información, rehabilitación...).
     • Otras instalaciones destinadas a fines benéfico-sociales: Cruz Roja; DYA; Ayuda en Carretera; otras entidades y/o actividades asimilables a las anteriores.
     • Los usos auxiliares de los anteriores, incluidas las instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento (instalaciones de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos, etc.).

   Los citados usos de alojamiento y asistenciales pueden implantarse de manera diferenciada y/o mezclada.

   Además, la implantación y el desarrollo de los alojamientos dotacionales y los usos de alojamiento se adecuará al principio de unidad de explotación, estando sometidos a una única persona titular sobre la que recae la responsabilidad de su funcionamiento ante la Administración, y quedando afectas todas las unidades de alojamiento y sus partes independientes y homogéneas a la prestación del servicio de alojamiento. Esos criterios serán asimismo de aplicación en los usos asistenciales que incorporen usos de alojamiento.

6. Situación 6: uso socio-cultural y de entretenimiento.

   Comprende:

   • Las actividades recreativas, de relación, ocio, diversión, esparcimiento y/o disfrute del tiempo libre, etc. desarrolladas en: salas de cine: teatros; salas de conciertos y auditorios de música; salas de reunión; casinos; casas y círculos regionales, sedes gastronómicas; lonjas juveniles; parques de atracciones; zoológicos; jardines botánicos; acuarios; plazas de toros; circos, etc.
   • Las actividades de custodia, transmisión y conservación de conocimientos, promoción y exhibición cultural, creación e investigación artística, etc. desarrolladas en: bibliotecas; museos; archivos; salas de exposiciones, conferencias o congresos; etc.; otras instalaciones asimilables a las anteriores. Se incluyen los usos auxiliares de los anteriores, incluidas las instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento (instalaciones de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos, etc.).
7. Situación 7: uso asociativo.

   Comprende las actividades de uso colectivo desarrolladas por partidos políticos, sindicatos, asociaciones de vecinos, entidades culturales, deportivas, clubs, agrupaciones cívicas, colegios profesionales, agrupaciones empresariales, gremiales y artesanales, etc., complementadas con los correspondientes usos auxiliares (instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento -de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos... etc.).

   Se excluyen las actividades asociativas auxiliares de otras incluidas en otras situaciones (deportiva, socio-cultural...).

   Los locales destinados a clubs o asociaciones, que dispongan de salas de fumadores, deberán ubicarse en planta baja, contarán con un vestíbulo previo al acceso y dispondrán de un conducto exclusivo hasta la cubierta para la evacuación de humos.

8. Situación 8: usos de servicios urbanos y administrativos.
   1. Comprende las actividades institucionales, administrativas, de prestación de servicios públicos urbanos a la población, desarrollados bien por la Administración pública y sus organismos autónomos, bien por la iniciativa privada.

      Se incluyen entre ellas las instalaciones, sedes, oficinas, delegaciones, etc. de: la Administración Local, Foral, Autonómica y Estatal, y sus organismos autónomos; las oficinas de empleo; los tribunales de justicia; instituto anatómico forense; centros de información turística; bomberos; mercados; correos y telégrafos; cementerios; albergues y campamentos turísticos públicos; mataderos públicos; protección civil; comisarías y sedes de la Ertzaintza, policía municipal y otras policías; cuarteles militares; cárcel; depósito municipal de vehículos; limpieza viaria; servicios funerarios (crematorios, tanatorios...); cualesquiera otras entidades y/o actividades asimilables a las anteriores; usos e instalaciones auxiliares de los anteriores, necesarios para su implantación y desarrollo (instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento -de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos... etc.).

      Los crematorios se implantarán, en todo caso, a una distancia de 500 metros de las edificaciones residenciales sin que ello, en ningún caso, suponga una limitación de las previsiones urbanísticas que para este uso se deriven del planeamiento. Esa distancia se medirá de forma radial con el centro situado en el de la chimenea de evacuación de humos de la incineración y deberá respetarse tanto con respecto a las edificaciones residenciales actualmente existentes como a las previstas en el planeamiento

   2. No se incluyen entre ellos los usos de infraestructuras de servicios urbanos regulados en este Plan.
   3. Los usos de equipamiento de esta modalidad que, en atención a las afecciones y repercusiones derivadas de los mismos (molestias, ruidos, y otros), sean equiparables a los usos industriales (como sucede en el caso de los crematorios) se implantarán en condiciones similares a las de esos últimos.
9. Situación 9: usos de fomento de actividades económicas.

   Se corresponden con los usos de formación, implantación, divulgación y desarrollo de actividades económicas que requieran el apoyo y la intervención de la Administración pública a los efectos de la consecución de objetivos de interés público de orden diverso, incluidos los siguientes: la creación y potenciación de “incubadoras” de empresas; el asentamiento de iniciativas económicas y empresariales de singular y/o especial interés público para Bilbao; la descentralización de actividades económicas y actividades empresariales en los barrios de la ciudad; la regeneración y renovación de áreas urbanas obsoletas; la creación de centralidades urbanas; la implantación y el mantenimiento de servicios de proximidad; etc.

   Incluyen los correspondientes usos auxiliares (instalaciones e infraestructuras necesarias para su funcionamiento -de accesibilidad, de recarga de vehículos eléctricos... etc.).

10. Situación 10: núcleos zoológicos y asimilables.

    Se corresponden con las actividades de mantenimiento, alojamiento, cría y/o venta de animales, sean o no núcleos zoológicos de conformidad con lo establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia.

    Se implantarán en el suelo no urbanizable salvo las actividades de venta, guardería y/o residencia de animales domésticos de compañía, que también podrán implantarse en suelo urbano en las condiciones siguientes:

    • En plantas bajas de edificaciones residenciales y terciarias en las que se autorizan usos de equipamiento:
      • Superficie máxima neta destinada a ese fin: 20 m²(útiles).
      • Número máximo de perros, gatos y otros animales asimilables: 10
    • En edificaciones destinadas a usos productivos en las que se autorizan usos de equipamiento, con una superficie máxima neta destinada a ese fin de 200 m²(útiles).
    • Las actividades de guardería y/o de residencia autorizadas son, exclusivamente, las de desarrollo o servicio diurno.

Artículo 55. Contenido pormenorizado de los usos de espacios libres (uso 4).

Comprende:

• Uso de ocio y esparcimiento.

  Es el propio de las plazas (ajardinadas y/o pavimentadas), áreas peatonales, áreas de juego, paseos, jardines y parques, destinados al ocio y expansión de la población, así como a la plantación de arbolado y vegetación con destino a su disfrute visual y ornamental, situados tanto en el medio urbano como en el rural.

  Incluye los usos auxiliares de servicio a los usuarios de dichos espacios: aseos públicos; huertos (exclusivamente en los espacios libres ordenados en el suelo no urbanizable); usos hosteleros y de equipamiento comunitario asociados y/o de servicio al uso principal; viario de acceso; aparcamiento; infraestructuras de servicios y otros similares.

• Uso de elementos territoriales.

  Uso asociado al disfrute (ocio, esparcimiento...) de los cauces fluviales, el dominio público marítimo-terrestre, la montaña, etc. a la manera de espacios libres.

Artículo 56. Contenido pormenorizado de los usos de comunicación y transporte (uso 5).

1. Situación 1: circulación peatonal.

   Consiste en la actividad de desplazamiento de las personas por su propio pie o mediante sillas de rueda (tanto manuales como motorizadas), coches de niño o similares por calles, aceras, paseos, sendas, caminos (urbanos y rurales), etc. en los que dicho desplazamiento está autorizado con carácter exclusivo, preferente y/o compatible con otras modalidades de movilidad. Se incluyen entre ellos los medios mecánicos públicos y privados de movilidad: ascensores, rampas, escaleras, etc.

   Tiene el carácter de uso de servicio básico y se considerará autorizado en la totalidad de las zonas de uso global y subzonas de uso pormenorizado sin necesidad de que dicha circunstancia se señale de manera expresa.

2. Situación 2: circulación ciclista.

   Consiste en la actividad de desplazamiento de las personas mediante la bicicleta por bidegorris, pistas, calles, paseos, sendas, caminos (urbanos y rurales), etc. en los que dicho desplazamiento está autorizado con carácter exclusivo, preferente y/o compatible con otras modalidades de movilidad.

   Tiene el carácter de uso de servicio básico y se considerará autorizado en la totalidad de las zonas de uso global sin necesidad de que dicha circunstancia se señale de manera expresa.

3. Situación 3: circulación rodada motorizada.

   Consiste en la actividad de desplazamiento de personas y transporte de mercancías mediante medios y vehículos automóviles motorizados públicos (transporte público en su sentido más amplio, incluidos el tranvía, el taxi...) y privados (coche, furgoneta, camión, moto...) por calles, carreteras, y, otras vías similares.

   Se excluyen de esta modalidad los medios de movilidad para personas de movilidad reducida como las sillas de rueda motorizadas u otros asimilables a éstas, que se integran en el uso de circulación peatonal.

   Tiene el carácter de uso de servicio básico y se considerará autorizado en la totalidad de las zonas de uso global de carácter urbano sin necesidad de que dicha circunstancia se señale de manera expresa. En las zonas globales rurales esa consideración como uso de servicio básico se entenderá condicionada al cumplimiento, entre otros, de los requisitos establecidos en este documento.

4. Situación 4: circulación ferroviaria.

   Comprende el desplazamiento de personas y el transporte de mercancías mediante la utilización de vías e instalaciones ferroviarias (estaciones, apeaderos, zonas de servicio, áreas de maniobra ferroviaria y/o transferencia intermodal...) situadas sobre y bajo rasante, complementadas con los talleres de guarda y reparación de material y maquinaria ferroviaria, y las restantes instalaciones asociadas a su desarrollo y ejercicio, incluidos los usos auxiliares de todos ellos.

   Se incluyen las vías e instalaciones del ferrocarril metropolitano (Metro) y del tranvía (sin perjuicio de la previsión de su implantación en la red viaria).

5. Situación 5: uso portuario.

   Comprende las actividades de atraque, fondeo, carga y descarga de embarcaciones, así como los usos y actividades auxiliares autorizados en los espacios portuarios por las disposiciones legales vigentes.

6. Situación 6: uso fluvial.

   Comprende el desplazamiento de personas y el transporte de mercancías por la ría y los cauces fluviales del municipio mediante la utilización de las embarcaciones, elementos, etc. necesarios para ello.

   Incluye las plataformas, instalaciones y usos auxiliares necesarios para el desarrollo de esas actividades.

7. Situación 7: uso aéreo.

   Comprende el desplazamiento de personas y el transporte de mercancías mediante medios aéreos.

   Incluye las plataformas e instalaciones necesarias para el desarrollo de esas actividades (aterrizaje de helicópteros...).

8. Situación 8: aparcamiento.
   1. Comprende el estacionamiento de vehículos motorizados y no motorizados (automóviles, autobuses, camiones, motos, bicicletas, coches de niño, sillas de rueda, etc.) en espacios descubiertos o cubiertos, abiertos o cerrados, situados sobre o bajo rasante, y, de dominio público o privado. Se incluyen tanto los aparcamientos convencionales como los robotizados.
   2. Se distinguen las siguientes modalidades de aparcamientos:
      • En atención a su régimen de titularidad y uso, los aparcamientos de residentes y de rotación, que pueden implantarse en espacios e instalaciones diferenciados o mixtos. Esas modalidades se podrán complementar con otras que se estimen adecuadas (aparcamientos disuasorios, etc.).
      • En atención a su vinculación o no a otros usos:
        • Aparcamientos auxiliares, los que se ordenen con ese carácter y/o como dotación complementaria de otros usos característicos, permitidos, etc. en subzonas pormenorizadas destinadas a estos usos (es el supuesto de los aparcamientos previstos en parcelas residenciales, productivas, terciarias, de equipamiento, etc., siempre que se prevea su implantación como dotación vinculada a dichos usos). Con carácter general, se consideran auxiliares los aparcamientos existentes o a implantar para el cumplimiento de la dotación máxima establecida a ese respecto en este Plan. Se incluyen entre ellos los aparcamientos existentes y consolidados por este Plan, con la sola excepción de los implantados expresamente como autónomos en el contexto del planeamiento urbanístico vigente con anterioridad.
        • Aparcamientos autónomos, los que se ordenen bien como característicos o permitidos en una subzona pormenorizada, bien como complementarios de los anteriores siempre que, en este caso, no se trate de aparcamientos auxiliares previstos para dar respuesta a la dotación específica de la subzona pormenorizada y su objetivo sea el de dar respuesta a demandas generales.
   3. Se consideran como usos auxiliares de los aparcamientos situados en espacios cerrados los aseos, cuartos de instalaciones y otros similares, así como las instalaciones de lavado de vehículos. No así los usos de suministro de combustible, estación de servicio y los talleres de reparación de vehículos.

      Algunas de esas instalaciones (aseos, etc.) podrán ser asimismo consideradas como auxiliares de aparcamientos situados en espacios descubiertos, en todos aquellos casos en los que se justifique su necesidad.

   4. La ordenación, implantación y autorización de aparcamientos podrá responder a razones y enfoques de naturaleza diversa, incluidas, entre otras, las dos que se exponen a continuación.

      Por un lado, como uso auxiliar de los usos residenciales, de actividades económicas y de equipamiento comunitario, etc. desarrollados en una zona global o subzona pormenorizada. Por otro, como uso autónomo asociado, entre otras, a necesidades y exigencias generales y/o específicas relacionadas con el tráfico del conjunto de la ciudad o de determinadas partes de ella, la insuficiencia de la dotación de aparcamientos existente en distintos barrios o entornos de la ciudad, etc.

      En ese último supuesto, la concreción de los espacios bajo rasante en los que se puedan implantar nuevos aparcamientos para residentes deberá realizarse a través de uno o varios planes especiales que justifique la utilidad pública del tipo de explotación a que estén destinados, la adecuación de su tamaño y situación a los objetivos del Plan General en materia de aparcamiento y que, por otro lado, determine la localización de los accesos rodados y peatonales, así como la urbanización en superficie.

Artículo 57. Contenido pormenorizado de los usos de infraestructuras de servicios (uso 6).

1. Situación 1: infraestructuras de abastecimiento de agua.

   Comprende los embalses, las estaciones depuradoras, las arterias de abastecimiento, los depósitos de almacenamiento y las redes de distribución de agua potable, así como los correspondientes usos auxiliares de los anteriores.

   Se incluyen asimismo las instalaciones (placas solares...) de producción y distribución de agua caliente o refrigerada.

2. Situación 2: infraestructuras de saneamiento y depuración de aguas residuales.

   Comprende: las redes de drenaje y recogida de aguas pluviales o residuales; las redes de saneamiento y depuración de aguas residuales (colectores...); las estaciones de tratamiento y depuración de aguas residuales; los usos y elementos auxiliares de los anteriores (estaciones de bombeo, aliviaderos, tanques de tormentas, tornillos, vértices, etc.).

3. Situación 3: infraestructuras de producción y suministro de energía.

   Comprende: las instalaciones y redes de producción y captación de energías diversas (incluidas placas fotovoltaicas y solares, instalaciones eólicas, geotermia...); las estaciones, subestaciones y centros de transformación y distribución de energía eléctrica; las redes aéreas y subterráneas de abastecimiento y distribución de energía eléctrica, incluso las de alumbrado público; instalaciones para la recarga de vehículos eléctricos o electrolineras; usos auxiliares de los anteriores. Se incluyen instalaciones conectadas a redes fotovoltaicas.

4. Situación 4: infraestructuras de comunicaciones electrónicas o asimilables y señalización.

   Comprenden: las centrales telefónicas; las instalaciones emisoras y antenas de todo tipo; los faros y otros similares; las redes asociadas a todo ese tipo de instalaciones, incluyendo las de transmisión de datos; los usos auxiliares de los anteriores.

5. Situación 5: infraestructuras de abastecimiento de combustibles.

   Comprenden: los gasoductos y las redes de distribución de gas de suministro directo al público en general, así como las instalaciones de producción, tratamiento, regulación y almacenamiento anejas a las mismas.

   Se incluyen asimismo los depósitos de combustibles para los usuarios directos asociados tanto a derivados pesados del petróleo (gas oil, fuel oil...) como a gases licuados u otros combustibles. Las instalaciones de producción y almacenamiento de combustibles de todo tipo destinadas a la venta, en cualquiera de sus modalidades, se considerarán a todos los efectos como usos industriales.

6. Situación 6: infraestructuras de gestión de residuos.

   Comprende las instalaciones precisas para la recogida y tratamiento de los residuos sólidos urbanos tales como contenedores y buzones de recogida, redes neumáticas de recogida y sus elementos auxiliares, centros de recogida de residuos urbanos especiales (garbiguneak), las plantas de diverso tipo de almacenaje y tratamiento (plantas de compostaje; incineradoras; vertederos y otras), y otras instalaciones destinadas a ese mismo fin, así como los correspondientes usos auxiliares.

7. Otras determinaciones.

   Las redes de distribución de servicios de todo tipo al público en general agua, saneamiento, energía eléctrica, comunicaciones electrónicas, datos, alumbrado, gas, recogida de residuos, y, otros, así como sus elementos auxiliares, se consideran como usos de servicio básicos, quedando autorizadas en la totalidad de las zonas globales y subzonas pormenorizadas sin la necesidad de la definición expresa de esta circunstancia.

   Los elementos de las redes de infraestructuras de servicios se reflejarán en la zonificación, exclusivamente, cuando deban ocupar el suelo de forma predominante, y, esa ocupación excluya la posible implantación superpuesta de otros usos.

Capítulo Tercero. Régimen de edificación pormenorizado.

Sección Primera. Determinaciones generales.

Artículo 58. Definición de parámetros.

1. Parámetros referentes a la parcela.

   • Parcela urbanística.

     Unidad de suelo que (sobre y/o bajo rasante, en su suelo y/o subsuelo) es objeto de tratamiento urbanístico unitario y diferenciado con todos o algunos de los siguientes fines: la determinación de su régimen urbanístico (edificabilidad, parámetros edificatorios, régimen de uso...); su configuración, uso y funcionamiento urbanístico (accesos y salidas; infraestructuras de servicios urbanos; etc.); otros asimilables o complementarios de los anteriores. Y eso, sin perjuicio de que dentro de ella puedan existir distintas edificaciones, fincas, etc. susceptibles de tratamiento diferenciado a los efectos de su proyección, construcción, configuración registral, titularidad, etc.

   • Alineación de parcela.

     Línea que, determinada sobre la superficie del terreno, delimita la parcela, diferenciándola de otras parcelas o espacios (públicos o privados) colindantes.

   • Parcela mínima.

     Unidad mínima de parcelación resultante de las previsiones establecidas en las disposiciones legales y el planeamiento urbanístico vigentes, así como en los documentos urbanísticos promovidos en desarrollo de dicho planeamiento (proyectos de reparcelación, etc.).

   • Espacio libre de la parcela.

     Superficie de la parcela no ocupada o no ocupable por la edificación sobre y/o bajo rasante,

2. Parámetros referentes a la edificación.

   • Alineación de la edificación o plano de la envolvente (sobre y bajo rasante).

     Línea que define la ocupación en planta de la edificación tanto sobre como bajo rasante, sin perjuicio de las tolerancias que se establezcan respecto a la disposición de elementos específicos que sobresalgan de ella. Se determinan estas dos variantes de alineaciones:

     • Alineación obligatoria.

       Línea sobre la que debe disponerse obligatoriamente la edificación o plano de la fachada sin perjuicio de las tolerancias de movimientos parciales que, en su caso, se establezcan.

     • Alineación máxima.

       Línea de la que no puede sobresalir la edificación o plano de la fachada, sin perjuicio de las tolerancias de movimientos parciales que, en su caso, se establezcan.

   • Fachada.

     Paramento o plano, habitualmente vertical, aunque también puede ser más o menos inclinado, de cierre exterior de la edificación, sin vuelos.

   • Retiro.

     Distancia entre, por un lado, la alineación de parcela y, por otro, la alineación de la edificación sobre y bajo rasante. Salvo determinación expresa de otro tipo, el retiro tiene como referencia la línea de edificación o plano de la fachada sobre rasante, incluyendo los vuelos.

   • Retranqueo.

     Tramo de la fachada que se remete hacia el interior de la línea de edificación o plano de la fachada y/o distancia entre, por un lado, esta superficie y, por otro, la fachada remetida.

   • Vuelo.

     Elemento de la edificación que sobresale de la línea de edificación o plano de la fachada en sus plantas altas, y dispone de una plataforma pisable, que hace posible su ocupación por las personas. Pueden ser abiertos o cerrados en su frente y laterales. No se consideran como tales las cornisas o elementos ornamentales, carentes de una plataforma ocupable, que sobresalgan de la línea de edificación o plano de la fachada. Se denomina profundidad del vuelo a la distancia entre, por un lado, su extremo más saliente y, por otro, la línea de edificación o plano de la fachada de la que sobresale. Se diferencian las siguientes variantes:

     • Balcón.

       Vuelo que arranca desde el plano de la fachada de la pieza única a la que sirve y se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja saliente.

     • Balconada (o balcón corrido).

       Balcón que sirve a varias piezas.

     • Terraza.

       Espacio entrante no cerrado ni cubierto formado como consecuencia de retranqueos en la última o últimas plantas de la edificación y, en su caso, en otras inferiores.

     • Solana.

       Recinto cubierto formado como consecuencia del retranqueo de la fachada de la edificación, abierto a la misma y cerrado por los otros tres lados de su perímetro o por dos si se sitúa en la esquina, incluida la parte que, en su caso, sobresalga de la fachada.

     • Mirador.

       Vuelo cerrado que arranca desde el plano de la fachada de la pieza o piezas a las que sirve.

   • Línea edificación o plano de la fachada.

     Superficie externa de la fachada que configura el plano correspondiente al cierre vertical de la edificación y su envolvente volumétrica máxima, excluidos los vuelos.

   • Profundidad edificable.

     Distancia entre, por un lado, la alineación de la fachada principal o exterior de la edificación y, por otro, la alineación de la fachada posterior o interior.

   • Superficie:
     • Ocupable.

       Superficie de la parcela susceptible de ser ocupada por la edificación sobre rasante y, en su caso, bajo rasante, excluidos los vuelos.

     • Ocupada.

       Superficie de la parcela comprendida dentro del perímetro formado por la superficie de fachada o línea de edificación, excluidos los vuelos.

     • Edificable.

       Edificabilidad susceptible de construcción sobre y/o bajo rasante, resultante de la aplicación de los criterios establecidos a ese respecto en el planeamiento urbanístico y computada conforme a los criterios establecidos en él.

     • Construida.

       Edificabilidad o superficie realmente ejecutada, computada de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en el planeamiento urbanístico vigente.

     • Útil.

       Edificabilidad o superficie comprendida en el interior de los paramentos verticales de un local o pieza, susceptible de directa utilización para el uso al que se destina, incluida la superficie de las solanas, si las hubiera. La superficie útil de una planta o edificación está conformada por la suma de la superficie útil de los locales o piezas que forman parte de ella.

   • Altura:
     • De edificación.

       Es la altura de la línea de edificación y/o plano de la fachada de un edificio al correspondiente elemento de referencia (cornisa, cumbrera...), medida conforme a los criterios establecidos en el artículo 61.

     • De planta o piso.

       Distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.

     • Libre de piso.

       Distancia vertical entre, por un lado, la cara superior del forjado de una planta y, por otro, la cara inferior del forjado del techo de esa misma planta, medida en estructura.

     • Útil.

       Distancia vertical entre el pavimento y el acabado del techo de una misma planta.

   • Perfil de edificación.

     Número de plantas de la edificación. Puede incluir el número de plantas sobre y bajo rasante.

   • Plantas de la edificación:
     • Sótano.

       Planta situada por debajo del forjado de la planta baja (convencional o descolgada), total o parcialmente enterrada cuyo suelo está situado a más de ochenta (80) cm por debajo de la rasante de la calle o espacio urbanizado perimetral, público o privado, actual o proyectado, según se plantee la consolidación o alteración de dicha rasante, medidos en el punto de medición de la altura de la edificación. Tratándose de edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación y entrada en vigor de este Plan, tendrá asimismo la consideración de planta de sótano aquella que, aún sin cumplir los requisitos específicos anteriores, haya contado y/o cuente con el régimen urbanístico de uso propio de esa planta, y no sea susceptible de ser considerada como planta baja.

     • Planta baja.

       Primera planta de la edificación situada sobre rasante, por encima de la planta de sótano y en la que, habitualmente, se sitúa el portal o acceso a la edificación. Ha de reunir, en todo caso, todos los requisitos siguientes:

       • Disponer, como mínimo, de una fachada que en todo su frente cuente con una altura superior a 2,20 m sobre la rasante de la urbanización perimetral.
       • Contar con un suelo situado, como máximo, a menos de, respectivamente, 80 cm y 1,20 m por debajo y por encima de la rasante de la calle o espacio urbanizado perimetral, medidos en el punto de medición de la altura de la edificación.

       En el supuesto de que el edificio cuente con fachadas a dos calles o espacios urbanizados y no edificados, públicos o privados, de distinta rasante se considerará como planta baja aquella en la que esté situada el portal o acceso a la edificación. Si a esa planta se accede desde la calle o espacio superior, las situadas por debajo de ella y por encima de la rasante de la calle o espacio inferior serán consideradas como plantas bajas descolgadas en los supuestos y condiciones siguientes:

       • La calle o espacio inferior al que dé frente la fachada de la edificación ha de corresponderse:
         • Bien con una calle urbanizada de libre acceso y uso público de un mínimo de 5 m de ancho en toda su extensión, incluidos los pasadizos, galerías y soportales de uso público siempre que garanticen la evacuación y la entrada de los servicios de extinción de incendios.
         • Bien con un espacio(s) libre(s) de edificación público(s) o privado(s) que, además, cuente con vistas rectas no inferiores a 16 m hacia espacios libres de edificación y con superficie mínima de 300 m².
       • En el caso de existencia de más de una planta baja descolgada en edificaciones residenciales, deberán contar, en todo caso, con acceso desde la calle o espacio inferior.
       • Su régimen de uso es el siguiente:
         • En los ámbitos y subámbitos objeto de los nuevos desarrollos previstos en este Plan: el establecido en las Normas Urbanísticas Particulares (incluidos los gráficos contenidos en ellas) y/o en el planeamiento consolidado o a promover en su desarrollo.
         • En las edificaciones existentes y consolidadas por este Plan:
           • Las plantas bajas descolgadas se destinarán a los usos principales propios de ellas en una profundidad de 20 m, medida perpendicularmente desde cada punto de la fachada. Las partes de dichas plantas que excedan de esa profundidad se destinarán a usos auxiliares.
           • Se consolidan en su estado actual las plantas bajas descolgadas de las edificaciones en las que los usos principales ocupen una profundidad superior a la mencionada.

       Tratándose de edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación y entrada en vigor de este Plan, se considerará asimismo como planta baja aquella en la que, aún sin cumplir los requisitos específicos anteriores, esté emplazado el acceso al portal de la edificación y/o los usos existentes sean acordes con el régimen de uso establecido para esa planta en el planeamiento vigente con anterioridad a la aprobación y entrada en vigor de este Plan.

     • Entresuelo.

       Planta situada por encima de la planta de sótano, que no reúne los requisitos establecidos para su consideración como planta baja. Se sitúa exclusivamente en edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación y entrada en vigor de este Plan, sin que se autorice su implantación en nuevas edificaciones.

     • Planta alta.

       Toda planta situada por encima de la planta baja o del entresuelo, si éste existe. Se identifican en ellas, además de las plantas altas comunes, estas dos variantes específicas:

       • Ático:

         Planta o plantas retranqueadas situadas en la parte superior del edificio que responden a los siguientes parámetros:

         • Altura de fachada mayor de 1,50 m.
         • Plano de fachada retranqueado respecto del general de la edificación.

       • Bajocubierta:

         Última planta del edificio situada directamente bajo cubierta inclinada, destinada a:

         • En las edificaciones residenciales de tipología "a.4 Residencial Edificación de Baja Densidad": usos residenciales (autónomos o vinculados jurídicamente las viviendas de la planta inmediatamente inferior) y auxiliares (trasteros...).
         • En las edificaciones residenciales existentes o autorizadas en el suelo no urbanizable: usos residenciales (autónomos o vinculados jurídicamente las viviendas de la planta inmediatamente inferior) y auxiliares (trasteros...).
         • En las edificaciones residenciales de vivienda colectiva (tipologías "a.1", "a.2" y "a.3"):
           • Usos auxiliares (trasteros...).
           • Usos residenciales vinculados jurídicamente a las viviendas de la planta inmediatamente inferior, siempre que los espacios y locales resultantes cuenten con una altura superior a 1,50 m en más del 50% de su superficie. En ese caso, las viviendas de la planta inferior deberán cumplir, por sí solas, las condiciones referentes a la superficie mínima de vivienda.
           • Usos residenciales autónomos, no vinculados a las viviendas de la planta inferior, exclusivamente en el supuesto de las viviendas igualmente autónomas ubicadas en las edificaciones consolidadas por este Plan y existentes con anterioridad a su aprobación.
         • En las edificaciones destinadas a actividades económicas (productivas, terciarias) y de equipamiento: usos característicos, permitidos, complementarios y auxiliares, en los términos y condiciones establecidos en este Plan y/o en el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo.
       • Altillo.

         Piso o forjado adicional autorizado, en su caso y en los supuestos establecidos en el artículo "61.3.D", en las plantas de edificaciones residenciales destinadas a ese uso, indivisible funcional y jurídicamente de dichas plantas, y no computable a los efectos de la determinación de la edificabilidad y del número de plantas autorizado.

       • Entreplanta.

         Piso o forjado adicional autorizado, en su caso y en los supuestos establecidos en el artículo "61.3.D", en las plantas baja y altas de edificaciones destinadas a usos de actividades económicas y de equipamiento y en las plantas bajas de otro tipo de edificaciones destinadas a esos mismos usos, indivisible funcional y jurídicamente de dichas plantas, y no computable a los efectos de la determinación de la edificabilidad y del número de plantas autorizado.

   • Cubierta.

     Cierre de la edificación en su parte superior, destinada a su protección y susceptible de configuración mediante planos horizontales, inclinados u otras formas geométricas.

   • Pendiente de cubierta.

     Pendiente, ascendente hacia el interior de la parcela, que configura la envolvente autorizada del volumen de la cubierta, a partir de la intersección del plano horizontal definido por el nivel de referencia superior para la medición de la altura de edificación, con la superficie de fachada.

   • Patio.

     Espacios no edificados existentes o proyectados bien en el interior de una o más edificaciones, bien en su fachada, para garantizar, entre otras, las condiciones de habitabilidad de las viviendas, locales, etc. de esas edificaciones. En determinados supuestos, dichos patios podrán ser edificados en planta baja.

Artículo 59. La edificabilidad pormenorizada.

1. La edificabilidad pormenorizada.

   • La edificabilidad pormenorizada regulada en este Plan tiene el carácter de máxima y podrá ser reajustada a la baja en el marco del desarrollo y la ejecución de sus propuestas de ordenación siempre que razones asociadas a su adaptación a los condicionantes geotécnicos de los terrenos afectados, a la concreta determinación de las rasantes y alineaciones de implantación de la urbanización y la edificación proyectada, al cumplimiento de los requisitos establecidos en las disposiciones legales sectoriales (carreteras, redes ferroviarias, cauces fluviales, inundabilidad...), a la eliminación o minimización de impactos paisajísticos, acústicos, etc. o cualesquiera otras lo justifiquen. Dicho reajuste podrá complementarse con el referente al destino de la edificabilidad a los correspondientes usos autorizados (residenciales, comerciales...) en los términos necesarios y justificados para su adaptación a la situación resultante.
   • En los supuestos en los que la edificabilidad urbanística se fija en una determinada cuantía de m²(t) que se complementa con gráficos en los que se reflejan los parámetros edificatorios (ocupación en planta, número de plantas...), dicha edificabilidad es normativa, sin perjuicio de los ajustes autorizados en este Plan y/o en el planeamiento pormenorizado.
   • En los supuestos en los que, también a los efectos de la determinación de la edificabilidad, se consolidan las edificaciones existentes con sus parámetros edificatorios, la edificabilidad normativa se entenderá conformada por la existente reajustada a la baja en los términos y con el alcance necesarios para su adecuación a los requisitos de obligado cumplimiento establecidos en las disposiciones legales y el planeamiento urbanístico, incluido este Plan, vigentes (configuración de patios...). Ese reajuste será materializado en el marco de la sustitución, reforma integral y/o cambio de uso integral de la edificación existente.
   • En esos casos los proyectos que se promuevan en desarrollo de este Plan y, en particular, los proyectos de edificación, incluirán un levantamiento de la o las edificaciones existentes y consolidadas, complementado con la determinación precisa de su edificabilidad tanto total como diferenciada en atención a su destino a los correspondientes usos y a su ubicación sobre y bajo rasante. La edificabilidad consolidada por este Plan será la que, de manera justificada, se determine en ese contexto.
   • Dicha consolidación se complementa con el destino de esa edificabilidad a usos principales o auxiliares de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en este Plan (artículos "61.7", 93...). Así, la edificabilidad máxima prevista por este Plan con destino a usos principales es, en todo, la resultante de la aplicación de esos criterios.
   • Se corresponde con la edificabilidad prevista sobre y/o bajo rasante en cada una de las subzonas pormenorizadas ordenadas por el planeamiento urbanístico vigente. Incluye la asignada a las subzonas pormenorizadas destinadas a usos lucrativos, determinada bien en el epígrafe IV de las Normas Urbanísticas Particulares de los Ámbitos Urbanísticos de este Plan, bien en el planeamiento pormenorizado consolidado por él, bien por el que se ha de promover en su desarrollo.
   • Las determinaciones reguladoras de la edificabilidad de las zonas globales y de las subzonas pormenorizadas destinadas a usos dotacionales públicos de las redes de sistemas generales y locales tienen la naturaleza propia de la ordenación pormenorizada. Debido a ello, la edificabilidad establecida en este Plan para esas zonas y subzonas podrá ser incrementada mediante la formulación de un expediente de planeamiento pormenorizado. Podrá tener esa misma naturaleza y tratamiento la edificabilidad de las zonas globales y de las subzonas pormenorizadas destinadas a equipamiento privado (docente...) siempre que desarrolle funciones y cometidos asimilables a los de un equipamiento público y así se acredite y justifique mediante documentación emitida a ese respecto por la Administración o entidad competente en la materia.
   • La edificabilidad asignada a una subzona pormenorizada podrá ser determinada de cualquiera de las formas previstas en el artículo 11 de este documento.

2. Cómputo de la edificabilidad.

   A. Espacios computables a los efectos de la determinación de la edificabilidad física (también como edificabilidad urbanística, siempre que tenga este carácter) de un edificio los espacios siguientes:

   • Los espacios cubiertos y cerrados por todos sus lados o totalmente cerrados que tengan más de 1,50 m de altura útil.
   • Las solanas en toda su extensión.
   • Los elementos macizos de edificación y los conductos de instalaciones de sección <0,50 m² y/o Ø interior <0,30 m.
   • Las galerías y espacios peatonales cubiertos adscritos a usos o instalaciones comerciales, aun cuando no estén totalmente cerrados por todos sus lados.

   B. Espacios no computables a los efectos de la determinación de la edificabilidad física:

   • Los espacios cubiertos y cerrados con menos de 1,50 m de altura.
   • Los huecos de ascensores.
   • Los patios y conductos de instalaciones de sección >0,50 m² y/o Ø interior >0,30 m.
   • Los conductos de ventilación o los espacios huecos para paso de instalaciones con dimensiones superiores a 50 decímetros cuadrados.
   • Los soportales o porches y marquesinas cubiertos.
   • Los soportales y/o pasajes de acceso a espacios libres públicos.
   • Los vuelos abiertos.
   • Las entreplantas y altillos.
   • Los espacios destinados a usos auxiliares (trasteros, instalaciones...) ubicados bajo cubierta, por encima de la última planta computable autorizada.
   • Los locales o espacios comunes destinados a aparcamiento de bicicletas, sillas de bebe, productos de apoyo para personas de movilidad reducida y carros de compra regulados en el artículo "92.3", hasta la superficie máxima regulada en ese mismo artículo.
   • La superficie construida en cualquier planta, sobre y bajo rasante, destinada a aparcamientos vinculados a las submodalidades de uso "2.3.2. Establecimiento comercial", "2.3.3. Gran establecimiento comercial" y "2.3.4. Centro comercial".
   • Las construcciones e instalaciones a implantar en:
     • Parcelas y/o edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación y entrada en vigor de este Plan para garantizar:
       • La accesibilidad universal (ascensores u otros elementos), incluido el acceso rodado y/o de vehículos siempre que la consecución de dicha accesibilidad lo justifique.
       • La eficiencia energética, reduciendo la demanda en los términos establecidos en las disposiciones legales vigentes.
     • Parcelas y/o edificaciones residenciales existentes con anterioridad a la aprobación y entrada en vigor de este Plan para que las viviendas ubicadas en ellas puedan cumplir y/o contar con las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en las disposiciones vigentes, teniendo en cuenta a este respecto, por un lado y entre otras, las particularidades propias de las viviendas sobreocupadas u otras situaciones asimilables y, por otro, el tamaño y/o programa de vivienda a promover en cada caso, fijado de conformidad con los criterios reguladores de las medidas y/o políticas de vivienda a impulsar en el municipio determinadas por el Ayuntamiento y/o entidad competente.
   • Los locales o espacios resultantes del cierre de pasajes o pasadizos situados en la planta baja de edificaciones existentes y consolidadas, por conformar puntos negros o inseguros, previa emisión del correspondiente dictamen o resolución del Área de Igualdad del Ayuntamiento justificativo de la existencia del citado punto inseguro y de la conveniencia de proceder al cierre. En los supuestos en los que dichos pasajes o pasadizos sirvan para la conexión de espacios o elementos de uso público situados en su colindancia o entorno y/o para la continuidad de itinerarios peatonales, su cierre requerirá la previa y correspondiente resolución municipal, resultante de la evaluación conjunta de los problemas de inseguridad y movilidad planteados. En ese supuesto de cierre, las alineaciones de la edificación serán las resultantes del mismo. Los locales resultantes del cierre se vincularán al régimen de uso establecido con carácter general para las plantas bajas en este Plan.
   • Las instalaciones de carácter no constructivo o edificatorio, destinadas a usos de almacenamiento de productos o mercancías (estanterías, instalaciones de logística...) y no a espacios de estancia o de actividad laboral permanentes, servicios, vestuarios, etc. transitables por personas.
   • Las escaleras, los pasillos, las zonas de refugio, etc. destinadas a evacuación en caso de incendio cuando, no siendo de obligada disposición conforme a lo requerido por la normativa básica de protección contra incendios, se construyan para mejorar la calidad de los edificios de acuerdo con lo establecido en el artículo "147.1.B".

   C. La edificabilidad correspondiente a los usos auxiliares mencionados en el artículo "52.2" y a implantar en las parcelas residenciales será, por un lado y preferentemente, la destinada por el planeamiento a dichos usos y, por otro y complementariamente, la destinada a usos terciarios y residenciales.

   A su vez, la edificabilidad correspondiente a los usos auxiliares de los terciarios, productivos, de equipamiento, etc. será, por un lado y preferentemente, la destinada por el planeamiento a dichos usos auxiliares y, por otro y complementariamente, la destinada a esos otros usos.

   En todos esos supuestos y como salvedad, la edificabilidad prevista en los corazones de barrio y destinada a usos terciarios, productivos y de equipamiento únicamente podrá ser consumida por usos auxiliares en las condiciones establecidas en este Plan para la implantación de aparcamientos y trasteros en dichos corazones (artículos 76, 78, 79, 146...).

3. La edificabilidad sobre y bajo rasante.

   A. Edificabilidad sobre rasante:

   Computarán como parte de ella, las superficies de los espacios y elementos computables con carácter general situados en las plantas bajas (tanto convencionales como descolgadas), entresuelos, plantas altas y espacios bajocubierta (salvo las que, en este último caso y por destinarse a usos auxiliares, no son computables).

   B. Edificabilidad bajo rasante:

   Se computará como tal la edificabilidad de todos los elementos de los sótanos, computables con carácter general, que no se hayan considerado como parte de la edificabilidad sobre rasante.

4. La edificabilidad autorizada bajo rasante.

   La edificabilidad autorizada bajo la rasante de una subzona pormenorizada (parcela lucrativa o no lucrativa, dotaciones públicas...) es la siguiente:

   • La vinculada al número de plantas autorizadas en cada una de las subzonas pormenorizadas de los suelos urbano y urbanizable. Con ese fin se podrá ocupar la totalidad de la parcela, salvo las partes afectadas por los retiros y las restantes condiciones establecidos, en su caso, en este Plan y/o en el planeamiento urbanístico y estudios de detalle consolidados por él o a promover en su desarrollo. Las previsiones anteriores podrán ser reajustadas:
     • En los supuestos y términos establecidos, en su caso y de manera expresa, en las Normas Urbanísticas Particulares de los ámbitos urbanísticos.
     • Excepcionalmente y previa justificación de su necesidad, en los supuestos en los que el cumplimiento de la dotación de aparcamientos establecida en el artículo 92 y/o la implantación de instalaciones requiera la construcción de un número de plantas superior al autorizado con carácter general. Su autorización se condiciona en todo caso a que ninguna de las plantas bajo rasante de la edificación se destine a usos distintos de los mencionados.
   • En los núcleos rurales del suelo no urbanizable, la vinculada a una planta bajo rasante autorizada en ellos.

Artículo 60. Parámetros generales referentes a la parcela y/o suelo.

1. Niveles de la urbanización.

   A. En el suelo urbano consolidado se convalidan los niveles (rasantes...) de urbanización existentes, sin perjuicio de su posible reajuste, por razones debidamente justificadas (mejora de la accesibilidad...), en el marco de la sustitución de la edificación actual y/o mediante la formulación de estudios de detalle o proyectos de obras de urbanización que, en su caso, se promuevan.

   B. En el suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad ponderada (sujeto a actuaciones de dotación) se convalidan los niveles (rasantes...) de urbanización existentes, sin perjuicio de su reajuste: para dar respuesta a problemas de accesibilidad, etc.; para su adecuación a la ordenación pormenorizada establecida en este Plan o en el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo; de conformidad con lo establecido en los estudios de detalle o proyectos de obras de urbanización que, en su caso, se promuevan en él.

   C. En el suelo urbano sujeto a actuaciones sobre el medio urbano se convalidan los niveles de la urbanización existentes, salvo que la consecución de los objetivos asociados a dichas actuaciones justifique su reajuste en los términos y con el alcance establecidos en los planes y proyectos que se promuevan para la consecución de los objetivos de rehabilitación, regeneración y renovación urbana planteados (planeamiento especial, estudios de detalle, proyectos de obras de urbanización, otro tipo de documentos y proyectos, etc.).

   D. En el suelo urbano sujeto a actuaciones de reforma y renovación de la urbanización (y, en su caso, de nueva urbanización) sujetos a actuaciones integradas y en el suelo urbanizable sectorizado los niveles de la urbanización serán definidos en el marco de la determinación de la ordenación pormenorizada y en los estudios de detalle y proyectos de obras urbanización que se promuevan.

   E. En el suelo no urbanizable de los núcleos rurales se convalidan los niveles de la urbanización existentes, sin perjuicio de su posible reajuste, por razones debidamente justificadas, en el marco de la determinación o modificación de su ordenación pormenorizada y/o mediante los proyectos de obras de urbanización que, en su caso, se promuevan en él.

2. Parcela inedificable.

   A. Se considera inedificable, de manera independiente, la parcela clasificada como suelo urbano que cumpla cualquiera de las condiciones siguientes:

   • Contar con una profundidad inferior a la fijada como alineación interior, cuando ésta es impuesta por el planeamiento urbanístico, salvo que dé frente a dos o más calles sin solución de continuidad de su alineación de fachada.
   • Tener una anchura inferior a diez metros (10) en cualquier punto de su profundidad edificable, en parcelas residenciales.
   • Tener una dimensión inferior a quince metros por veinticinco metros (15 m x 25 m) en edificaciones de tipología abierta.
   • Tener una dimensión inferior a la señalada como parcela mínima en las zonas residenciales de baja densidad.
   • Tener, en los suelos industriales, una dimensión inferior a veinte por treinta metros (20 m x 30 m).
   • Aquella en la que las líneas de medianería no son perpendiculares a las alineaciones con una desviación no superior a diez (10) grados sexagesimales en un fondo mínimo de diez (10) metros por cada fachada a calle o patio de manzana o fondo.
   • Aquella en la que las líneas de medianería inciden en un chaflán o en las alineaciones que dan origen a éste a menos de cinco (5) metros de cada vértice de inflexión.

   Se exceptúan en todos esos casos, considerándose edificables, las parcelas que, cumpliendo las citadas condiciones, están edificadas y se consolidan en este Plan o en el planeamiento pormenorizado y/o para las que dicho planeamiento determine el correspondiente régimen urbanístico independiente. Y también las no edificadas para las que este Plan o el planeamiento a promover en su desarrollo prevea expresamente su edificación.

   B. Sólo podrá otorgarse licencia a edificios que tengan al menos una fachada a alineación exterior, ubiquen su portal en la misma o en un acceso público a patio de manzana también público y no dejen en colindancia una parcela inedificable.

   C. El régimen urbanístico de la citada parcela inedificable será el resultante de la aplicación de las condiciones siguientes:

   1. En el supuesto de que, de conformidad con el régimen de ordenación pormenorizada establecido para ella, dé frente a espacio público y no sea susceptible de ser materialmente edificada de forma independiente, se procederá a la formulación de un Plan Especial referido al conjunto formado por la parcela inedificable y la primera de las parcelas colindantes en la que se proceda a la sustitución de la edificación actual. En ese caso, dicho Plan Especial determinará:
      • Los parámetros edificatorios (alineaciones, número de plantas, altura, etc.) de la nueva edificación prevista.
      • La edificabilidad sobre rasante del citado conjunto que, en cualquier caso, no podrá superar la resultante de la suma de:
        • La edificabilidad reconocida a la citada parcela colindante, que se corresponde con la existente y consolidada por este Plan.
        • La edificabilidad correspondiente a la parcela inedificable, resultante de la aplicación, sobre la superficie de dicha parcela, del índice de edificabilidad correspondiente a la parcela que, de todas las que colinden con ella, tenga menor edificabilidad. En todo caso, esa edificabilidad será máxima y podrá ser reajustada a la baja por el Plan Especial, siempre que los condicionantes urbanísticos del entorno lo justifiquen.
      • La edificabilidad urbanística bajo rasante correspondiente a la parcela inedificable será la resultante de la aplicación de las previsiones generales establecidas a ese respecto en este Plan, que podrán ser reajustadas a la baja por el mencionado Plan Especial, siempre que los condicionantes del entorno y/o de la propia parcela lo justifiquen.
      • El régimen de uso de la parcela resultante se corresponderá con el establecido en este Plan General para la referida parcela colindante.

      La parcela inedificable y la colindante a la que se agregue configurarán una única parcela urbanística que será objeto de un único proyecto de edificación, salvo que del Plan Especial resulte otra posible alternativa. En ambos supuestos, el Plan Especial determinará las condiciones y plazos de ejecución de la o las parcelas resultantes.

   2. En el supuesto de que, de conformidad con el régimen de ordenación pormenorizada establecido para ella en este Plan, así como de los condicionantes urbanísticos de las colindantes, dé frente a espacio público y sea susceptible de ser materialmente edificada de forma independiente, dicha actuación podrá llevarse a cabo en los términos que se establezcan en el Plan Especial de promoción privada a formular para la determinación de su régimen urbanístico preciso, incluidos sus parámetros edificatorios (alineaciones, número de plantas, altura, etc.) y de uso y su edificabilidad. En ese caso, la edificabilidad establecida en el supuesto del apartado "a" para la parcela inedificable será considerada como máxima y podrá ser reajustada a la baja por el Plan Especial, siempre que los condicionantes urbanísticos del entorno lo justifiquen.
   3. En el supuesto de que, de conformidad con el régimen de ordenación pormenorizada establecido para ella, no dé frente a espacio público, se considerará inedificable a todos los efectos.

3. Parcela mínima.

   A los efectos de este Plan la parcela mínima es la que, siendo susceptible de construcción, cumple, como mínimo, con las condiciones establecidas en el apartado 2 para no ser considerada como inedificable.

   En los nuevos desarrollos previstos en este Plan y cualquiera que sea el uso al que se destine, no podrá tener una superficie inferior a 400 m²

4. Espacios de la parcela de titularidad y uso privado, no edificables sobre rasante.

   No se autoriza la implantación de edificaciones sobre rasante en las partes de titularidad y uso privado de la parcela que, de conformidad con el régimen urbanístico establecido para ella, no sean edificables sobre rasante, con la única excepción de los elementos de carácter desmontable y/o plegable, sin anclajes fijos permanentes, que permitan su retirada o plegado diario (toldos, sombrillas, etc.) y que estén al servicio del local y/o uso que tenga atribuido su utilización dentro de la comunidad.

Artículo 61. Parámetros y condiciones generales de edificación.

1. Criterios de medición de la altura de la edificación.

   A. Criterios generales.

   1. La altura de la edificación se medirá, en cada caso, tomando como referencia los siguientes puntos o elementos:
      • Referencia inferior: el punto medio de la superficie de fachada en su encuentro con el terreno urbanizado.
      • Referencia superior o máxima: el punto más alto de la intersección del plano de la fachada con la cara superior del forjado situado por encima de la última planta de la edificación susceptible de ser destinada a los usos principales autorizados. En el supuesto de que la edificación disponga o vaya a disponer de cubierta inclinada esa referencia superior o máxima se corresponderá con el punto de intersección de la cara superior del faldón de la cubierta con el plano de la fachada.

      Esas previsiones podrán ser complementadas y/o reajustadas en el contexto de la determinación de la ordenación pormenorizada en los términos que en cada caso se justifiquen debidamente.

   2. En las edificaciones con fachadas a calles o espacios de distinta rasante, su altura se computará en cada frente de calle.
   3. A los efectos de su determinación no se computarán los antepechos de protección existentes y/o proyectados en edificaciones con cubierta plana.

   B. Criterios complementarios.

   1. En el supuesto de edificaciones con partes y/o módulos escalonados, el punto medio de la superficie de fachada mencionado en el apartado anterior será considerado y medido de forma diferenciada en cada módulo o parte escalonada de la edificación.
   2. En las edificaciones con frente a dos calles en pendiente comunicadas entre sí, se considerará toda su fachada desarrollada en un plano único. El chaflán o acuerdo curvo podrá considerarse como una única sección incluyendo en ella 5 metros a cada lado de la esquina del chaflán o del punto de inflexión del acuerdo, si éste fuera curvo. En este caso, se tomará como altura reglamentaria de la planta baja, la resultante de fijar la altura mínima para el nivel de la 1ª planta alta en el extremo con rasante más elevada, siendo la del otro extremo la resultante. Idéntico criterio podrá mantenerse en los bordes del inmueble en el supuesto de que resultaran secciones con longitud de fachada inferiores a seis (6) metros.
   3. La aplicación de los criterios anteriores no podrá conllevar en ningún caso soluciones en las que el nivel de la 1ª planta alta se sitúe a más de seis (6) metros por encima de la rasante de la calle en su línea de fachada correspondiente.
   4. Cuando, debido a las especiales características de las preexistencias urbanas, la aplicación directa de estas reglas llevará a soluciones imposibles o incorrectas desde el punto de vista constructivo, el Ayuntamiento podrá optar por exigir la tramitación de un Estudio de Detalle en el que deberá quedar de manifiesto que las soluciones adoptadas tratan de mantener el respeto a los criterios antes enunciados. Con el único fin de igualar la cornisa con una de las edificaciones colindantes, la altura total de la nueva construcción podrá variarse en un máximo de un (1) metro, sin que con ello se pueda producir un incremento en el número de plantas. Dicha alteración deberá introducirse con el siguiente orden de preferencia: en planta baja, en la última planta y por reparto proporcional en el conjunto de las plantas.

2. Construcciones o plantas de edificación bajo rasante.

   A. Se considerarán como tales las plantas de sótano.

   B. Se autoriza la construcción, como máximo, de tres (3) plantas bajo rasante en subzonas pormenorizadas privadas y públicas edificables y no edificables (espacios libres, viario...) sobre rasante, sin perjuicio de los ajustes que, en su caso, se determinen en el documento "2.2" de este Plan, bien en el planeamiento consolidado por él, bien en el planeamiento que se promueva en su desarrollo, con las salvedades siguientes en las que dicho máximo:

   • Será de 1 planta en las parcelas residenciales de tipología "a.4 Residencial Edificación de baja densidad...").
   • Podrá ser incrementado al alza en atención a razones técnicas, geotécnicas, urbanísticas (respuesta a demandas de aparcamientos...), de preexistencia de mayor número de plantas de sótano y/o de edificaciones bajo rasante que permitan su habilitación, etc. debidamente justificadas.

   C. Altura de las plantas bajo rasante:

   • Altura libre máxima: 4,50 m, salvo en los supuestos excepcionales en los que razones debidamente acreditadas justifiquen alturas superiores.
   • Altura útil mínima:
     • Plantas destinadas a usos principales: la establecida con carácter general, en cada caso, para su implantación.
     • Plantas destinadas a usos auxiliares (aparcamiento, trastero y otros): 2,30 m; se autorizará 2,00 m por descuelgues de vigas e instalaciones u otras razones similares.

   D. El acceso a las plantas bajo rasante se dispondrá, siempre que la parcela sea edificable sobre rasante, en el interior bien de la edificación afectada en cada caso, bien de otra colindante, sin que se autorice la ocupación con ese fin de espacios dotacionales públicos colindantes.

   Excepcionalmente, en el supuesto de que las condiciones de la orografía y/o de la edificación impidan y/o perjudiquen la aplicación del criterio anterior, dando lugar a soluciones ineficaces de utilización del sótano, se podrán autorizar otro tipo de accesos de conformidad con los criterios que, a ese respecto y justificadamente, se determinen en el planeamiento urbanístico, estudios de detalle y/o los proyectos de edificación.

   En las subzonas pormenorizadas no edificables sobre rasante se autorizarán las soluciones de acceso que, en cada caso, se estimen adecuadas, previa justificación de que su ejecución no conllevará impactos negativos en el espacio público afectado y en su entorno.

   E. Los edificios de nueva construcción o las reformas de los existentes que afecten a las plantas de sótano o cimientos en el ámbito de afección de los trazados ferroviarios bajo rasante deberán tener la autorización del órgano competente sobre el ferrocarril de acuerdo con la Ley 38/2015, del sector ferroviario.

3. Construcciones o plantas de edificación sobre rasante.

   A. Se considerarán como tales las plantas de edificación que, conforme a lo indicado, no responden a las condiciones propias de las plantas bajo rasante. Son, en concreto, la planta baja, (convencional y descolgada) y las plantas altas en sus distintas modalidades (común o convencional, ático).

   B. Condiciones de altura de las plantas:

   1. Condiciones generales:
      • Referentes a las nuevas edificaciones. En las nuevas construcciones, la altura útil mínima de las habitaciones o espacios destinados a la estancia continuada de personas en las plantas altas será, con carácter general, de 2,60 m, y de 2,30 m en el resto de la vivienda.
      • Referentes a las edificaciones existentes objeto de rehabilitación y cambio de uso en edificaciones existentes. Con carácter general, la altura útil de la planta no podrá ser inferior a 2,60 m. Esa altura podrá reducirse hasta 2,20 m en los aseos, baños, pasillos, vestíbulos, cuartos de armarios, trasteros y otras piezas no destinadas a la estancia continuada de personas. Excepcionalmente, los locales que en algún momento de su vida útil hayan tenido un uso residencial legalizado o tolerado en la actualidad, así como las viviendas resultantes de cambios de uso en edificaciones existentes, conforme a lo establecido en este Plan (en edificaciones catalogadas; de acuerdo con lo indicado en el artículo 146.2.A) podrán mantener las alturas existentes siempre que la altura útil sea igual o superior a 2,20 m y la seguridad estructural de la edificación afectada sea adecuada. Igualmente, de forma excepcional, podrá autorizarse dicha reducción hasta 2.20 m en parte de alguna de las estancias, cocinas o dormitorios, cuando lo requiera el paso de elementos estructurales o de algunas instalaciones. En ese caso, la superficie de la estancia con altura reducida no podrá ser superior al 20% de la superficie útil de la propia estancia.
      • Referentes a las edificaciones existentes y consolidadas objeto de sustitución. En los supuestos en los que las plantas existentes dispongan de una altura inferior a la citada, se autorizará el incremento de la altura total de la edificación con el fin de dotar a las mismas de la altura mínima señalada. Este criterio no será de aplicación a la altura de las plantas bajo cubierta, salvo que éstas tengan la condición de planta de edificación regular, y formen parte del perfil de edificación autorizado.
   2. Referentes a la planta baja:
      • Criterios generales referentes a las nuevas edificaciones:
        • Altura libre máxima: 5,00 m.
        • Altura libre mínima: 3,00 m.
        • Las alturas anteriores serán reajustadas al alza o la baja en atención al uso al que se destine la planta y a los requisitos establecidos a ese respecto.
        • Cuando la planta baja sea destinada a los usos productivos, terciarios o de equipamiento y cuente, además, con locales vinculados en las plantas superiores o inferiores, se podrán modificar las alturas parciales de las plantas destinadas a dichos usos para realizar las adecuaciones funcionales que pudieran ser necesarias, siempre que se respeten las alturas mínimas establecidas y que dicha planta baja mantenga el nivel de la calle (más menos veinte centímetros) a la que da frente, en una profundidad mínima de cinco (5) metros.
      • Se consolidan las edificaciones preexistentes que cuenten con una altura máxima o mínima superior o inferior a las indicadas, incluso a los efectos de su rehabilitación o sustitución, salvo en los supuestos en los que se justifique la adecuación de la nueva edificación sustitutoria bien a los parámetros edificatorios de las edificaciones colindantes, bien a los anteriores criterios generales, sin que eso cause perjuicio o impacto negativo alguno en la edificación afectada.
   3. Referentes a las plantas altas: Dicha altura se adecuará a los criterios establecidos en atención al uso al que se destine la planta.
   4. Los locales de planta baja destinados a espectáculos o usos de hostelería de alta ocupación (discotecas, salas de baile, salas de fiesta...), así como los restantes situados en plantas superiores o inferiores vinculados a dichas actividades, deberán cumplir las condiciones establecidas en la reglamentación vigente en materia de espectáculos públicos y actividades recreativas, incluidas las referentes a su altura mínima.

   C. Los locales de planta baja destinados a usos no residenciales deberán contar con acceso independiente y directo bien desde el espacio público colindante, bien desde el espacio libre de la parcela en la que esté situada la edificación.

   D. Salvo previsión expresa en contrario establecida en el marco de la ordenación pormenorizada vigente, se autoriza la ejecución de entreplantas en:

   • Las plantas bajas destinadas a usos de actividades económicas y/o de equipamiento, situadas en edificaciones tanto nuevas como existentes.
   • Las plantas altas destinadas a actividades económicas o de equipamiento ubicadas en edificaciones preexistentes, en el supuesto de procederse a su rehabilitación, reutilización, adecuación, etc. pero no así en el de su derribo y sustitución.

   Dichas entreplantas se destinarán, en todo caso, al uso principal o a usos complementarios del anterior.

   Asimismo, se autoriza la ejecución de altillos en plantas (baja y altas) de edificaciones residenciales destinadas, a su vez, a usos residenciales siempre que se cumplan las condiciones que se exponen a continuación.

   En todos los casos, las entreplantas y altillos deberán cumplir las siguientes condiciones:

   1. La superficie construida de la entreplanta y altillo no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de la superficie construida del local. En los locales existentes que dispongan de entreplanta y ésta supere el citado porcentaje, podrán realizarse obras que incluyan la sustitución de aquél, conservando sus dimensiones y disposición, y siempre que se respete el resto de las condiciones que se exigen en este apartado tercero.
   2. Cada local quedará vinculado de forma indivisible a la entreplanta y el altillo que corresponda según el porcentaje anterior, sin ser posible autorizar posteriores segregaciones.
   3. La altura útil de los locales resultantes, no podrá ser inferior a dos metros y cincuenta centímetros (2,5 m) en la parte baja, ni inferior a dos metros treinta centímetros (2,3 m) en la parte alta, con una tolerancia de reducción hasta dos (2) metros por descuelgue de vigas o instalaciones.
   4. Los locales resultantes deberán formar un volumen único, con la parte baja, salvo que cuenten con ventilación e iluminación natural en las siguientes condiciones:
      • Vista recta mínima a patio de manzana o de parcela: cinco (5) metros.
      • Tamaño mínimo de los huecos: las establecidas para la ventilación e iluminación de los locales y piezas habitables, con una superficie mínima a estos efectos de diez (10) metros.
   5. La entreplanta y el altillo no podrán verse reflejados en la fachada, por lo que deberán separarse un mínimo de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m.) del paramento interior de fachada. En los edificios incluidos en el Régimen de Protección en niveles A, B y C la separación anterior mínima será la de la primera crujía.

4. Construcciones por encima del perfil autorizado.

   A. La pendiente máxima de la cubierta de las edificaciones será de 30°.

   La cumbrera no sobrepasará en ningún punto los tres metros y medio (3,5 m) por encima de la altura máxima.

   Las previsiones anteriores son de aplicación en todas las fachadas, tanto exteriores como interiores, incluidas las que forman los patios de parcela de la edificación.

   B. En las edificaciones que agoten el perfil y la altura de edificación establecidos, por encima de la cubierta solo podrán implantarse y/o sobresalir:

   1. Claraboyas; placas y paneles solares.
   2. Chimeneas; conductos de ventilación o refrigeración; antenas; estaciones de base de telefonía y otras infraestructuras de comunicaciones electrónicas.
   3. Cuartos de instalaciones de ascensores; casetones o elementos de acceso a la cubierta y/o a las anteriores instalaciones.
   4. Piscinas e instalaciones deportivas asimilables.
   5. Buhardillas, en los supuestos autorizados.
   6. Antepechos, barandillas y remates ornamentales, con una altura máxima de 1,5 m.
   7. Cualesquiera otros elementos técnicos que, de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes, deban colocarse en cubierta.

   Dichos elementos se adecuarán a los dos tipos de condiciones que se exponen a continuación, salvo en los supuestos en los que, razones debidamente acreditadas, justifiquen otras soluciones:

   • La altura máxima de cada uno de ellos será de 5,00 m, medidos sobre la altura máxima de la edificación.
   • Complementariamente y previa justificación de su conveniencia o necesidad, la altura máxima de los elementos del apartado "b" a implantar sobre cubierta inclinada podrá ser de 7 m medidos asimismo sobre la altura máxima de la edificación.

   La altura máxima de la antena podrá ser superior a los citados 7,00 m siempre que, además de justificarse su necesidad, se solicite y obtenga el informe favorable de la Administración competente en materia de Aviación Civil.

   Los restantes elementos técnicos de la edificación, así como los espacios en los que se habiliten los mismos, deberán quedar integrados en el interior de la propia edificación sin que por causa alguna se puedan establecer salientes que deformen su aspecto.

   El conjunto de la cubierta y de sus instalaciones y elementos será objeto de proyección y tratamiento unitario, en condiciones que garanticen tanto la inexistencia de impactos negativos (visuales, paisajísticos...) como su calidad arquitectónica global.

   Las edificaciones de cubierta plana se adecuarán asimismo a los criterios anteriores.

   Se prohíbe la implantación de petos o elementos asimilables sobre los aleros.

   C. Se autoriza asimismo el tratamiento de las cubiertas mediante las soluciones propias de las cubiertas verdes, incluida la implantación de huertas o elementos asimilables, complementadas con las instalaciones que, justificadamente, requiera su implantación.

   También en ese caso, el conjunto de la cubierta será objeto de proyección y tratamiento unitario, en condiciones que garanticen tanto la inexistencia de impactos negativos (visuales, paisajísticos...) como su calidad arquitectónica global.

   D. Los huecos de ventilación e iluminación que se abran en la cubierta se deberán disponer en el plano de la misma, prohibiéndose expresamente su disposición vertical, salvo las buhardillas que se autorizan en:

   • Las edificaciones de tipología "a.4 Residencial Edificación de baja densidad".
   • Las edificaciones residenciales existentes o autorizadas en el suelo no urbanizable.
   • Las buhardillas existentes en edificaciones residenciales de tipologías distintas a las anteriores, consolidadas por este Plan.

   En las edificaciones residenciales existentes y consolidadas se autoriza la modificación de la configuración de los faldones de la cubierta orientados a la fachada principal, así como la apertura de terrazas, cuando tengan por objeto la mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas de la última planta bajo cubierta existentes y consolidadas, en tanto que ello sea necesario para que dejen de ser viviendas interiores y/o para la mejora de las condiciones de habitabilidad de la vivienda.

5. Los patios.

   A. Tipos de patios.

   Se distinguen los siguientes tipos de patios:

   • Patio abierto a fachada
   • Patio de manzana.
   • Patio de parcela.

   B. Patio abierto a fachada.

   1. Patio formado por retranqueo de la edificación respecto de la alineación oficial de calle. Los patios abiertos a fachada serán a partir del primer piso y se permiten siempre que cumplan las siguientes condiciones:
      • El retranqueo máximo respecto a la alineación oficial autorizado es de cinco (5) metros, siendo su anchura igual o mayor al doble del retranqueo, con un mínimo de siete (7) metros.
      • Dentro de los patios abiertos, sólo se admiten vuelos en los lados que sean paralelos a la alineación y su saliente máximo será el correspondiente al ancho oficial de la calle. Los otros lados no tendrán carácter de fachada a efectos del cómputo del volumen, longitud y superficie de vuelos.
      • El patio abierto no deberá contener ningún retranqueo o subpatio dentro de su perímetro.
      • En las colindancias del solar, el edificio deberá guardar la alineación oficial en una longitud mínima de seis (6) metros.
      • El perfil del edificio, partiendo de la alineación oficial, será el que le corresponde, sin que se admita compensación alguna del volumen del patio abierto.
   2. Asimismo, y con las condiciones señaladas en el punto anterior, se podrán realizar patios abiertos a fachada sobre la alineación interior de la manzana.
   3. En ningún caso se admitirá la formación de patios abiertos a fachada como causa de reducción de la edificabilidad materializable respecto de la que resultaría de aplicar las alineaciones y la altura o perfil señalados por el Plan, salvo renuncia expresa a ella.

   C. Patio de manzana.

   1. Patio cuya forma y posición se definen por el planeamiento a través de las alineaciones interiores impuestas, o de la consolidación de los patios existentes.
   2. Podrán ser ocupados bajo rasante y/o en planta baja en los supuestos y términos así establecidos. En el supuesto de ocupación en planta baja, la cubierta de dicha planta podrá ser objeto de uso privativo en los términos que la comunidad de propietarios determine en cada caso.
   3. Podrán ser de uso privado o público en los términos que a ese respecto se determinen.
   4. Los patios de manzana de uso privado deberán ser accesibles, a efectos de limpieza y conservación, desde los elementos de comunicación de carácter común de la edificación.
   5. Se autoriza la implantación de vuelos con un saliente máximo de sesenta (60) centímetros.

   D. Patio interior o de parcela.

   1. Espacio que, conformado por las fachadas interiores de la casa o edificio, sirve para dar luces y vistas a todas las plantas del edificio, excluida en su caso la planta baja.
   2. Dimensiones mínimas del patio.
      • Las dimensiones mínimas del patio o vistas rectas se contarán a partir del paramento del muro en el que se localizan los huecos o desde el punto más saliente, cuando aquéllos no fueran regulares.
      • Sin perjuicio de lo establecido en el siguiente apartado "c", la altura de los patios se contará, en cada uno de los paramentos y muros, a partir del nivel del suelo del local o pieza habitable más bajo que toma luces y vistas y hasta el extremo superior de coronación. En todos los patios, la altura de los mismos se computará, como mínimo, a partir del nivel del suelo de la primera planta.
      • La forma, en planta, del patio garantizará en cualquier caso el cumplimiento de las siguientes condiciones:
        • Será inscribible, en el polígono resultante, un círculo de diámetro mínimo igual a la vista recta o anchura mínima que le corresponde.
        • Ningún hueco podrá ver reducida la vista recta mínima en todo su frente.
        • Ningún elemento constructivo cerrado con material de obra, metálico o de cualquier otra clase podrá disminuir o invadir las superficies y distancias mínimas señaladas anteriormente.
      • Ningún patio, cualquiera que sea la altura de la casa o edificación, podrá tener una superficie inferior a veinticinco (25) metros cuadrados, ni una vista recta inferior a cinco (5) metros, a excepción de los que sirvan exclusivamente a escaleras, baños y/o aseos.
      • Las dimensiones de los patios de parcela deberán guardar la proporción que se expone a continuación, salvo que en las Normas Urbanísticas Particulares de este Plan o en el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo se establezcan otras medidas específicas, de aplicación preferente. En concreto:
        • Patios de servicio a locales y piezas.
          • ALTURA: Hasta 18 metros
          • VISTA RECTA: 5,00 metros
          • SUPERFICIE: 25 m²

          A partir de los 18 metros se respetará una vista recta mínima resultante de considerar la fórmula [(H-18) / 2 + 5], siendo H la altura del paramento, y una superficie equivalente al cuadrado del lado mínimo igual a la vista recta.

        • Patios de servicio a escaleras con tolerancia para baños y aseos.
          • ALTURA: Hasta 20 metros; VISTA RECTA: 3,00 metros; SUPERFICIE: 9 m²
          • ALTURA: Hasta 24 metros; VISTA RECTA: 4,00 metros; SUPERFICIE: 16 m²
          • ALTURA: Mayor de 24 metros; VISTA RECTA: 5,00 metros; SUPERFICIE: 25 m²
      • La forma de los patios podrá adaptarse a las condiciones impuestas por situaciones singulares como alineaciones en ángulo agudo, tipologías complejas, etc., siempre que se respeten simultáneamente las siguientes determinaciones:
        • La vista recta podrá reducirse hasta un mínimo de seis metros y cincuenta centímetros (6.50 m.).
        • La superficie del patio deberá quedar incrementada en un cinco por ciento (5%) por cada metro o fracción en que se reduzca la dimensión de la vista recta derivada del cuadro.
        • En cualquier caso, la forma del patio deberá permitir la inscripción y rotación de un círculo de cinco metros y medio (5.5 m.) de diámetro que deberá poder situarse simultáneamente en tangencia con cualquiera de los lados contiguos del polígono resultante.
      • Los edificios de uso terciario ubicados en manzanas con alineación interior deberán tener una superficie mínima de patio equivalente a un diez por ciento (10%) de la superficie del solar, salvo para el uso terciario comercial. En todo caso, el volumen del patio resultante de considerar su altura a partir del techo de la planta baja podrá distribuirse en un cubo equivalente sin que tenga la obligación de alcanzar a todas las plantas, siempre que cumpla las condiciones de vista recta antes señaladas.
      • Cuando con la nueva edificación construida en base a este Plan, se deban completar patios de parcela mancomunados iniciados en base a situaciones de planeamiento anterior, el Ayuntamiento podrá autorizar dimensiones de patio menores a las señaladas en el presente artículo, procurando en todo caso que la solución adoptada alcance la máxima dimensión posible, en orden a cumplir con las que se señalan como mínimas.
   3. Se autoriza cubrir los patios de parcela, siempre que los materiales empleados garanticen la plena transparencia y autolimpieza y con la aportación del estudio específico de ventilación en el que se acredite que se mantienen las condiciones mínimas de renovación de aire exigibles para el conjunto de piezas y locales a que sirve dicho patio. La estructura y los faldones del elemento de cobertura deberán guardar una pendiente igual o inferior a la de los faldones de la cubierta y si ésta fuera plana, inferior a los treinta (30) grados sexagesimales.

   E. Otras condiciones generales.

   1. El vuelo del alero de la cubierta, caso de que existiera, se ajustará a la dimensión establecida para toda clase de vuelos, cualquiera que sea la vista recta mínima establecida.
   2. Los suelos de los patios deberán disponerse de forma que las aguas discurran con facilidad, a cuyo fin se instalarán los correspondientes sumideros. Queda prohibido todo material de revestimiento que no garantice la plena estanqueidad y escorrentía de las aguas.
   3. Los patios de parcela deberán ser accesibles, a efectos de limpieza y conservación, desde los elementos de comunicación de carácter común de la casa o edificio.
   4. El material de revestimiento de las fachadas de los patios, deberá adaptarse a lo dispuesto en los artículos 120 y siguientes sobre Condiciones de Estética.

6. Los salientes y entrantes en las fachadas (vuelos).

   A. Condiciones generales de los vuelos.

   1. Todos los vuelos en fachadas, tales como elementos decorativos inherentes a la construcción, aleros, balcones, miradores, cresterías decorativas y otros análogos, deberán quedar comprendidos dentro de la línea máxima de vuelo que, para cada caso se señala, excepto las marquesinas.
   2. La línea máxima de vuelos quedará definida por una línea vertical imaginaria, trazada de forma paralela al plano vertical de la fachada situado sobre la alineación de ésta. Esta línea de vuelos quedará a tres metros y veinte centímetros (3.20 m.) de altura sobre la rasante del pavimento de la acera y medidos en el punto más elevado de aquélla para cada tramo o sección en que se haya descompuesto la fachada.
   3. El extremo inferior de la línea vertical se unirá, por medio de una recta, con el extremo más saliente de una línea horizontal trazada a dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) sobre la rasante del pavimento de la acera. Esta altura será la mínima para las calles de anchura igual o menor a doce (12) metros. Para calles de mayor anchura se aumentará la referida altura en la proporción de cinco (5) centímetros por cada metro que exceda de doce (12), hasta alcanzar una máxima de tres metros y veinte centímetros (3.20 m). Dicha línea horizontal podrá tener un saliente igual a la centésima parte de la anchura de la calle, hasta alcanzar un máximo de treinta (30) centímetros.
   4. En los puntos de colindancia de dos edificaciones, el mayor vuelo lateral de los balcones y balconadas deberá quedar a cuarenta (40) centímetros y el de los miradores y vuelos cerrados, a ochenta (80) centímetros del límite de la fachada, cualquiera que sea su tratamiento de huecos.
   5. Se prohíbe la implantación de petos o elementos asimilables sobre los vuelos.

   B. Limitación del vuelo.

   1. La anchura máxima o saliente máximo de los cuerpos volados, cualquiera que sea su naturaleza, vendrá definida por la distancia máxima admisible entre la línea de vuelos definida en el artículo anterior y la línea de fachada.
   2. Fondo máximo:
      • En fachadas con frente a las calles o espacios mencionados en el siguiente cuadro, dicho fondo será el siguiente:
        • Calle o espacios con achura oficial inferior a 10 m: 8% del ancho de la calle o espacio.
        • Calles o espacios restantes: 60 cm + 2% del ancho de la calle o espacio, con un máximo de 1,20 m.

Dicha anchura oficial es, en cada caso, la mencionada en el siguiente cuadro.

• En el resto del medio urbano de la ciudad (suelos urbano + urbanizable):
  • En fachadas con frente a fachadas de otras edificaciones situadas a menos de 10,00 m de distancia: 80 cm.
  • En fachadas con frente a fachadas de otras edificaciones situadas a 10,00 m o más de distancia y a menos de 20,00 m: 1,00 m.
  • En fachadas con frente a fachadas de otras edificaciones situadas a 20,00 m o más de distancia y a menos de 30,00 m: 1,25 m.
  • En fachadas con frente a fachadas de otras edificaciones situadas a 30,00 m o más de distancia: 1,50 m.
• Complementariamente, en las calles o tramos de calles con anchura inferior a 12 metros, el fondo máximo de los vuelos de la 1ª planta alta será equivalente al 50% del resultante de los criterios anteriores.

3. El fondo máximo anterior podrá ampliarse en lo que resulte, a fin de poder obtener un vuelo de cuarto de círculo o de sector de círculo sobre el chaflán menor de cinco (5) metros, siempre que dicho círculo sea tangente a las alineaciones de las fachadas correspondientes.
4. En los patios de manzana sólo se admiten los vuelos en forma de balconadas y balcones. En todos los casos el vuelo máximo admitido será de ochenta (80) centímetros
5. En edificación aislada, los vuelos no podrán ocupar los límites que la normativa de zona señale para el retranqueo y separación a linderos.

C. Salientes en fachada.

1. Sobre las limitaciones determinadas en el apartado anterior, se consentirá un vuelo de veinte (20) centímetros para la cornisa y elementos decorativos en general.
2. El saliente máximo de aleros sobre el vuelo máximo no excederá de veinte (20) centímetros, salvo mayor limitación en la normativa de zona.
3. Los citados vuelos podrán ampliarse en lo que resulte, en las esquinas y chaflanes, con el fin de que los aleros y elementos decorativos puedan ser paralelos y/o concéntricos con los balcones y miradores.
4. Igualmente se tolerará la invasión resultante de la apertura de las ventanas de eje horizontal o pivotantes sobre eje central, siempre que la misma no sea superior a cuarenta (40) centímetros, contados desde el plano de fachada correspondiente.
5. Queda prohibido todo elemento que vuele sobre la vía pública a mayor altura que la del extremo del contorno vertical de vuelos.
6. Se permitirán cornisas de remate del plomo de fachadas con vuelo mitad del reglamentario
7. Cuando no se construya mirador alguno, a efectos puramente decorativos, se autorizarán aleros y cornisas corridas en fachadas, con un saliente máximo de los dos tercios (2/3) de los vuelos reglamentados en el artículo anterior.

D. Superficie máxima de los cuerpos cerrados y miradores.

1. Los vuelos de miradores y cuerpos cerrados, cualquiera que sea su forma y material, podrán ocupar la totalidad de la superficie de fachada en la que son autorizables con la limitación señalada en el anterior apartado "A.d".
2. En el supuesto del apartado anterior, el saliente máximo de la línea de vuelos quedará situado en la mitad del establecido en el anterior apartado B, pudiendo reducirse la superficie vertical y aumentarse el saliente anterior siempre que se conserve el mismo cubo.
3. A los efectos de los apartados anteriores, la superficie de fachada se medirá desde el piso primero hasta la terminación de la vertical de los vuelos.
4. Si el edificio tuviera varias fachadas se considerará independiente cada una de ellas a la hora de aplicar el criterio de superficie de miradores y cuerpos cerrados.

E. Vuelos en los chaflanes.

Sin perjuicio de las limitaciones establecidas en el anterior apartado B, en los chaflanes se consentirán los vuelos correspondientes a la calle más ancha, hasta su encuentro con la línea de limitación de vuelos de la calle más estrecha. Su cubicación podrá promediarse con cualquiera de las dos fachadas colindantes o con ambas.

F. Portadas decorativas.

• Dentro de la composición general de la fachada se podrán ejecutar portadas decorativas
• Las portadas decorativas podrán tener los vuelos que se determinan a continuación, siempre a contar desde el plano de la alineación del edificio y guardando la siguiente proporción con la anchura de la acera.

• A estos efectos, se entiende por anchura de la acera la real existente, medida entre la línea o alineación de fachada y el borde de la misma. Sin embargo, en aquellas donde exista arbolado, se considerará como anchura de la acera la distancia comprendida entre la línea de los árboles y la línea de fachada del edificio.
• Para la cornisa de la coronación de las portadas, incluido todo adorno o decoración, se consentirá un ancho equivalente al doble del señalado anteriormente, siempre que la parte inferior de dicho mayor vuelo se halle a una altura mínima de dos metros y medio (2,5 m) sobre la acera.
• Se prohíbe disminuir con las portadas parte alguna de la superficie destinada a huecos de luz y ventilación que tengan el carácter de mínimos.

7. Las edificaciones existentes y consolidadas.

Se consolidan las edificaciones existentes acordes con el régimen urbanístico previsto para ellas en las Normas Urbanísticas Particulares del ámbito en el que estén ubicadas, en las condiciones siguientes:

1. Se consolidan las edificaciones existentes destinadas a usos principales (en la modalidad de característicos o permitidos) y construidas desde su origen para su destino a ese tipo de usos, con sus parámetros edificatorios (ocupación en planta; número de plantas; altura; etc.).
2. Se consolidan las edificaciones existentes construidas, en su origen, para su destino a usos auxiliares (aparcamientos, trasteros, etc.), con sus parámetros edificatorios (ocupación en planta; número de plantas; altura; etc.), siempre que cuenten con la correspondiente licencia municipal de construcción.
3. Las edificaciones existentes destinadas, en su origen, a usos auxiliares (aparcamientos, trasteros, etc.) y que no cuenten con la correspondiente licencia de construcción se declaran disconformes con el planeamiento.

8. Parámetros y condiciones de edificación referentes a las viviendas protegidas y a los anejos vinculados a ellas.

Las viviendas protegidas, así como los anejos (aparcamientos y trasteros) igualmente protegidos, se adecuarán a los parámetros y condiciones de edificación establecidos en las disposiciones legales vigentes referidas a ellos.

Esa adecuación afectará al conjunto de las cuestiones reguladas en esas disposiciones, incluidas las relacionadas, en su caso, con: la altura de las plantas de edificación sobre y bajo rasante; los accesos (peatonales, rodados...) a las edificaciones y a sus plantas sobre y bajo rasante, incluidos los garajes; las condiciones reguladoras de los patios y los vuelos; las condiciones de habitabilidad de las viviendas; las condiciones reguladoras de los garajes y las plazas de aparcamiento, incluida su dimensión y forma; etc.

Las previsiones reguladoras de esas cuestiones establecidas en este Plan, incluidas las contenidas en los apartados anteriores, serán de aplicación, en su caso, en los supuestos y condiciones que sean compatibles con las de dichas disposiciones.

9. Parámetros referentes a las edificaciones catalogadas.

Serán de aplicación las previsiones expuestas en los apartados anteriores, reajustadas en los términos y condiciones requeridos y/o justificados en cada caso para su adaptación al régimen de protección de la edificación afectada.

Artículo 62. Aplicación.

1. Las normas generales de edificación determinadas en este documento son de aplicación en obras de construcción de nuevas edificaciones (de nueva planta y/o sustitución de existentes) así como de rehabilitación integral de edificaciones existentes y/o de cambio del uso característico o permitido por otro igualmente autorizado.
   Las edificaciones consolidadas y/o en ordenación se convalidan con sus actuales parámetros edificatorios (incluidos los relacionados con la configuración de los patios...). Las actuaciones de rehabilitación parcial o puntual y/o de cambio de uso igualmente parcial o puntual se adaptarán a esos parámetros salvo en los extremos en los que justificada y/o proporcionadamente proceda su adaptación a las citadas normas generales de edificación.
   En este último tipo de obras se aplicará un criterio de flexibilidad para la implantación de elementos relacionados con la mejora de condiciones ambientales y de sostenibilidad (placas solares, etc.), o nuevas tecnologías, como en el caso de fachadas ventiladas. Así mismo, para la implantación de elementos de refuerzo por razones de seguridad estructural o de riesgo para la integridad física de las personas.
2. Los edificios catalogados, objeto de protección y conservación, se adecuarán a las previsiones reguladoras de dicha protección. Las previsiones establecidas en este Capítulo serán de aplicación subsidiaria en esas edificaciones y en la medida en que sean compatibles con el citado régimen de protección.
3. Las edificaciones sometidas a algún régimen de protección pública (viviendas protegidas...), tanto en edificación de nueva planta como en rehabilitación, se ajustarán a lo establecido en su normativa específica correspondiente. En lo no regulado y en la medida en que sea compatible con dicha normativa específica, será de aplicación subsidiaria lo contenido en este Plan.
4. Las previsiones de este Capítulo Tercero podrán ser reajustadas en las Normas Urbanísticas Particulares de este Plan y/o por el planeamiento pormenorizado en los términos y con el alcance necesarios para su adecuación a los condicionantes específicos de los desarrollos urbanísticos objeto de dichas Normas.
   Esos reajustes incidirán en las cuestiones que, en cada ámbito o subámbito se estimen convenientes, incluidas las reguladoras de los parámetros edificatorios y la determinación y/o identificación de las plantas de edificación, de su posición en esta (baja, altas...), de su régimen de uso.

Sección Segunda. Determinaciones específicas referentes a las subzonas pormenorizadas.

Artículo 63. Régimen de edificación de la parcela residencial de Casco Antiguo (a.1).

El régimen de edificación de esas parcelas es el determinado en el planeamiento pormenorizado referente a los ámbitos y subámbitos urbanísticos en los que está situada esta tipología de parcela pormenorizada ("IB.02 Casco Viejo" e "IB.03.1 Bilbao La Vieja").

Artículo 64. Régimen de edificación de la parcela residencial de Manzana (a.2).

1. Condiciones de edificabilidad.

• La edificabilidad física de la parcela es la establecida, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente.
• En las parcelas ya edificadas y consolidadas, se consolida asimismo la edificabilidad asociada a la forma de las construcciones que las ocupan, medida de acuerdo con los criterios establecidos en este Plan, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.
• La edificabilidad bajo rasante es la resultante de los criterios generales establecidos a ese respecto tanto en este Plan como en el consolidado por él o el que se deba promover en su desarrollo.

2. Condiciones de parcelación.

• Dichas condiciones son las establecidas, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente y de su ejecución (proyecto de reparcelación...).
• En los ámbitos urbanísticos y/o partes de ellos ya desarrollados se consolida la parcelación existente, salvo que en la ordenación pormenorizada se establezcan otro tipo de previsiones. Dicha parcelación podrá ser modificada mediante la formulación del documento o proyecto urbanístico (planeamiento pormenorizado, estudios de detalle, proyectos de reparcelación, licencias de segregación...) que, en cada caso, se estime adecuada en atención a los condicionantes reguladores de la ordenación urbanística vigente.
• No se autorizan segregaciones que pudieran generar parcelas inedificables, conforme a lo establecido en el artículo "60.2".
  Se consolidan las parcelas existentes y construidas con anterioridad a la aprobación de este Plan que no cumplan ese requisito

3. Parámetros de edificación.

A. Alineaciones de la edificación.

• Dichas alineaciones, sobre y bajo rasante, son las establecidas en el marco de la ordenación pormenorizada.
• Se consolidan las alineaciones de edificación existentes sobre rasante tanto en lo referente a las fachadas exteriores como a los patios de manzana, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.
  A su vez, podrá ocuparse la totalidad de la parcela con la edificación bajo rasante, sin perjuicio de las limitaciones que a ese respecto pudieran determinarse en la ordenación pormenorizada.

B. Altura de la edificación (sobre rasante).

1. Parámetros generales:
   • Dicha altura es la establecida en el marco de la ordenación pormenorizada.
   • Se consolida la altura de las edificaciones existentes y, asimismo, consolidadas, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la citada ordenación pormenorizada.
2. Parámetros referentes a las distintas plantas de la edificación.
   • Altura de la planta baja destinada a uso residencial: la establecida para las plantas altas.
   • Altura de la planta baja destinada a otros usos autorizados:
     • En edificaciones nuevas:
       • Altura útil máxima: 4,50 m.
       • Altura útil mínima: 3,00 m.
       • Cuando la planta baja y los usos desarrollados en ellas cuenten, además, con locales vinculados situados en las plantas superiores e inferiores, se podrán modificar las alturas parciales de las plantas afectadas para realizar las adecuaciones funcionales que sean necesarias, siempre que se respeten las alturas mínimas establecidas y la planta baja mantenga el nivel de la calle o espacios público o privado al que da frente (± 20 cm), en un fondo mínimo de 5 m.
     • En las edificaciones preexistentes objeto de rehabilitación o sustitución serán de aplicación los criterios expuestos en el apartado "3.B.b" del artículo 61.
   • Altura útil mínima de las plantas altas: 2,60 m en las habitaciones o espacios destinados a la estancia continuada de personas, y 2,30 m en el resto de los elementos de la vivienda.
     En todo caso, en las edificaciones preexistentes objeto de rehabilitación o sustitución serán de aplicación los criterios expuestos en el apartado "3.B.a" del artículo 61.

C. Perfil de la edificación.

• Dicho perfil es el establecido en las correspondientes Normas Particulares de los Ámbitos Urbanísticos.
• Se consolida el perfil sobre rasante de las edificaciones existentes y convalidadas, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en las citadas Normas Particulares.
• El perfil bajo rasante se adecuará a los criterios generales establecidos tanto en este Plan como en el consolidado por él o el que se deba promover en su desarrollo.

D. Altillos y entreplantas.

Se autoriza su implantación en las condiciones establecidas en el artículo "61.3.D", sin perjuicio de lo que al respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado, que podrán limitar o prohibir su implantación.

E. Vuelos y retranqueos.

Se autoriza su implantación en las condiciones establecidas en el artículo "61.6", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado, que podrán limitar o prohibir su implantación.

F. La cubierta.

Se adecuará a los criterios establecidos en el artículo "61.4", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado.

G. Los patios.

Se adecuará a los criterios establecidos en el artículo "61.5", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado.

Artículo 65. Régimen de edificación de la parcela residencial de Edificación Abierta (a.3).

1. Condiciones de edificabilidad.

   • La edificabilidad física de la parcela es la establecida, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente.
   • En las parcelas ya edificadas y consolidadas, se consolida asimismo la edificabilidad asociada a la forma de las construcciones que las ocupan, medida de acuerdo con los criterios establecidos en este Plan, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.
   • La edificabilidad bajo rasante es la resultante de los criterios generales establecidos a ese respecto tanto en este Plan como en el consolidado por él o el que se deba promover en su desarrollo.

2. Condiciones de parcelación.

   Son de aplicación las condiciones establecidas para las parcelas de tipología "a.2".

3. Parámetros de edificación.

   Son de aplicación las condiciones de edificación (alineaciones, altura, perfil...) establecidas para las parcelas de tipología "a.2", con las salvedades siguientes:

   1. Altillos y entreplantas:

      Se autoriza su implantación en las condiciones establecidas en el artículo "61.3.D", sin perjuicio de lo que al respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado, que podrán limitar o prohibir su implantación.

   2. Vuelos y retranqueos.

      Se autoriza su implantación en las condiciones establecidas en el artículo "61.6" para esta tipología de parcela.

   3. Los patios.

      Se autoriza, exclusivamente, la implantación de patios interiores o de parcela en las condiciones establecidas en el artículo "61.5", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado.

Artículo 66. Régimen de edificación de la parcela residencial de Edificación de Baja Densidad (a.4).

1. Condiciones de edificabilidad.

   • La edificabilidad física de la parcela es la establecida, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente.
   • En las parcelas ya edificadas y consolidadas, se consolida asimismo la edificabilidad asociada a la forma de las construcciones que las ocupan, medida de acuerdo con los criterios establecidos en este Plan, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.
   • La edificabilidad bajo rasante es la resultante de los criterios generales establecidos a ese respecto tanto en este Plan como en el consolidado por él o el que se deba promover en su desarrollo.

2. Condiciones de parcelación.

   1. Condiciones generales:
      • Superficie mínima de:
        • La parcela destinada a edificación unifamiliar: 400 m².
        • La parcela destinada a 2 o más viviendas: 600 m².
      • Frente mínimo de parcela a espacio público o viario de acceso (que podrá ser público o privado): 16,00 m.
   2. Condiciones complementarias:
      • Las condiciones anteriores podrán ser reajustadas al alza o a la baja en el marco de la ordenación pormenorizada.
      • Se consolidan las parcelas existentes y construidas que no cumplan las condiciones anteriores, salvo que en el marco de la ordenación pormenorizada se establezcan otro tipo de previsiones.
      • Las parcelas existentes y consolidadas podrán ser segregadas siempre que se cumplan las condiciones siguientes:
        • Las establecidas en el apartado A.
        • Las establecidas en el artículo "60.2" complementarias y/o compatibles con las del apartado A.
        • La edificabilidad y edificaciones existentes se incluirán en las parcelas resultantes de la segregación en proporción a sus características y condicionantes.
        • Ninguna de las parcelas resultantes quedará vacante y/o sin edificabilidad urbanística.

3. Parámetros de edificación.

   Es de aplicación el régimen de edificación (alineaciones, altura, perfil...) establecidas para las parcelas de tipología "a.2" con las salvedades siguientes:

   1. Alineaciones y retiros.
      • Alineaciones: las establecidas en la ordenación pormenorizada.
      • Condiciones generales de retiro:
        • Edificación sobre rasante: 3,00 m.
        • Edificación bajo rasante: 3,00 m.
      • Condiciones complementarias de retiro:
        • Las condiciones anteriores podrán ser reajustadas al alza o a la baja en el marco de la ordenación pormenorizada por razones asociadas a: la consolidación de edificaciones existentes que no se adecuen a dichas condiciones; la existencia y consolidación de una morfología urbana que responde a otras condiciones; por cualesquiera otras debidamente justificadas.
        • Las condiciones referentes a la edificación bajo rasante podrán ser reajustadas o incluso eliminadas, entre otros, en el supuesto de que distintas parcelas deban compartir la edificación bajo rasante y/o los accesos a ella.
   2. Altura y perfil.
      • Condiciones generales:
        • Número de plantas:
          • Sobre rasante: 3.
          • Bajo rasante: 1.
        • Altura: 10,50 m.
      • Condiciones complementarias:
        • En el marco de la ordenación pormenorizada podrán reajustarse al alza o a la baja las condiciones generales anteriores.
        • Se consolidan las edificaciones existentes que no se adecuen a las condiciones generales y complementarias anteriores, salvo que en el marco de la ordenación pormenorizada se establezcan otro tipo de previsiones.
   3. Patios interiores.

      No se autoriza la disposición de patios interiores destinados a la ventilación e iluminación de habitaciones o espacios de las viviendas destinados a la estancia habitual y prolongada de personas (sala de estar, cocinas, comedor, dormitorio...).

      Se autoriza la disposición de patios interiores destinados a otros fines, en las condiciones (dimensionamiento...) adecuadas para dichos fines.

   4. Altillos.

      Se autoriza su implantación en todas las plantas de la edificación en las condiciones establecidas en el artículo "61.3.D", sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado, que podrán limitar o prohibir su implantación.

   5. Los espacios de uso privado no edificables sobre rasante.

      No se autorizan construcciones de ningún tipo en esos espacios salvo que, reuniendo las condiciones para ello, computen en el cálculo y la determinación de la edificabilidad autorizada en la parcela.

      Complementariamente, se autoriza la implantación de instalaciones deportivas y recreativas descubiertas, carentes de elementos que por sus características tengan carácter computable como edificabilidad urbanística. En todo caso, siempre que se trate de frontones, piscinas o instalaciones similares que conlleven construcciones sobre y/o bajo rasante, con una altura superior a 1,20 m, deberán respetar las separaciones a linderos establecidas en cada caso.

   6. Condiciones de implantación de la edificación bajo rasante.
      • Las derivadas del cumplimiento de los retiros establecidos.
      • La ocupación máxima de dicha edificación será la equivalente al 70% de la superficie neta edificable sobre rasante, resultante de la exclusión de las partes afectadas por los retiros, salvo en los supuestos en los que:
        • La edificabilidad resultante bajo rasante sea inferior a la requerida para cumplir con el estándar de aparcamiento. En este caso, dicha ocupación podrá se incrementará en los términos justificados por dicho cumplimiento.
        • La ocupación resultante de dicho porcentaje sea inferior a la de la edificación prevista sobre rasante. En este caso, dicha ocupación podrá ser equivalente a la de la edificación sobre rasante, aun cuando la edificabilidad resultante sea superior a la requerida por el cumplimiento del mencionado estándar.

4. Número de viviendas.

   1. Criterios generales:
      • Parcelas con edificaciones de tipología adosada (dos o más viviendas pareadas o en hilera): 1 viv. en cada módulo edificatorio-adosado.
      • Restantes parcelas: número de viviendas resultante de la aplicación de un tamaño medio de 125 m²(t) en cada edificación. En parcelas ya edificadas, la aplicación de ese criterio no podrá dar origen a más de dos (2) viviendas por cada una de las existentes.
   2. Criterios complementarios: se consolida el número de viviendas existente en parcelas y edificaciones asimismo consolidadas en los supuestos en los que sea superior al resultante de los citados criterios generales, salvo que en las correspondientes Normas Particulares y/o en el planeamiento pormenorizado se establezcan otro tipo de previsiones; se incluyen entre dichas viviendas consolidadas las resultantes del destino de las plantas de dichas edificaciones a viviendas independientes, siempre que cumplan los requisitos reguladores del tamaño mínimo de vivienda.

Artículo 67. Régimen de edificación de la parcela de Uso Productivo (b.1).

1. Condiciones de edificabilidad.

   • La edificabilidad física de la parcela es la establecida, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente.
   • En las parcelas ya edificadas y consolidadas, se consolida asimismo la edificabilidad asociada a la forma de las construcciones que las ocupan, medida de acuerdo con los criterios establecidos en este Plan, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.
   • La edificabilidad bajo rasante es la resultante de los criterios generales establecidos a ese respecto tanto en este Plan como en el consolidado por él o el que se deba promover en su desarrollo.

2. Condiciones de parcelación.

   • Dichas condiciones son las establecidas, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente y de su ejecución (proyecto de reparcelación...).
   • En los ámbitos urbanísticos y/o partes de ellos ya desarrollados se consolida la parcelación existente, salvo que en la ordenación pormenorizada se establezcan otro tipo de previsiones.

     Dicha parcelación podrá ser modificada mediante la formulación del documento o proyecto urbanístico que, en cada caso, se estime adecuada en atención a los condicionantes reguladores de la ordenación urbanística vigente.

   • No se autorizan segregaciones que pudieran generar parcelas inedificables, conforme a lo establecido en el artículo "60.2".

     Se consolidan las parcelas existentes y construidas con anterioridad a la aprobación de este Plan que no cumplan ese requisito

3. Parámetros de edificación.

   1. Alineaciones de la edificación.
      • Dichas alineaciones, sobre y bajo rasante, son las establecidas en el marco de la ordenación pormenorizada.
      • Se consolidan las alineaciones de edificación existentes sobre rasante en lo referente a las fachadas exteriores, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.

        A su vez, podrá ocuparse la totalidad de la parcela con la edificación bajo rasante, sin perjuicio de las limitaciones que a ese respecto pudieran determinarse en la ordenación pormenorizada.

   2. Altura y perfil de la edificación.
      1. Parámetros generales:
         • Condiciones generales:
           • Número máximo de plantas sobre rasante: 3 plantas.
           • Número máximo de plantas bajo rasante: 2 plantas.
           • Altura máxima: 14,00 m.
         • Condiciones complementarias:
           • En el marco de la ordenación pormenorizada podrán reajustarse al alza o a la baja las condiciones generales anteriores.
           • Se consolidan las edificaciones existentes que no se adecuen a las condiciones generales y complementarias anteriores, salvo que en el marco de la ordenación pormenorizada se establezcan otro tipo de previsiones.
           • Podrán autorizarse alturas superiores a la citada siempre que la implantación de instalaciones, etc. vinculadas a la actividad desarrollada o que se prevea implantar lo justifique.
      2. Parámetros referentes a las distintas plantas de la edificación.
         • Altura de la planta baja:
           • En edificaciones nuevas:
             • Altura libre máxima: 5,00 m.
             • Altura útil mínima: 3,50 m
             • Cuando la planta baja y los usos desarrollados en ellas cuenten, además, con locales vinculados situados en las plantas superiores e inferiores, se podrán modificar las alturas parciales de las plantas afectadas para realizar las adecuaciones funcionales que sean necesarias, siempre que se respeten las alturas mínimas establecidas.
           • En las edificaciones preexistentes objeto de rehabilitación o sustitución serán de aplicación los criterios expuestos en el apartado "3.B.b" del artículo 61.
         • Altura de las plantas altas:
           • En edificaciones nuevas:
             • Altura libre máxima: 4,30 m.
             • Altura útil mínima: 3,00 m
             • Cuando en distintas plantas de una misma edificación, incluida la planta baja, estén vinculadas a la misma actividad, se podrán modificar las alturas parciales de las plantas afectadas para realizar las adecuaciones funcionales que sean necesarias, siempre que se respeten las alturas mínimas establecidas.
           • En las edificaciones preexistentes objeto de rehabilitación o sustitución serán de aplicación los criterios expuestos en el apartado "3.B.a" del artículo 61.
   3. Entreplantas.

      Se autoriza su implantación en todas las plantas de la edificación en las condiciones establecidas en el artículo "61.3.D", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado, que podrán limitar o prohibir su implantación.

   4. Vuelos y retranqueos.

      Se autoriza su implantación en las condiciones establecidas en el artículo "61.6", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado, que podrán limitar o prohibir su implantación.

   5. La cubierta.

      Se adecuará a los criterios establecidos en el artículo "61.4", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado.

   6. Los patios.

      Se adecuará a los criterios establecidos en el artículo "61.5", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado.

   7. Edificaciones catalogadas.

      Los criterios anteriores serán de aplicación en esas edificaciones en la medida en que sean compatibles con su régimen de protección. En caso contrario, serán de aplicación preferente los criterios reguladores del correspondiente régimen de protección.

Artículo 68. Régimen de edificación de la parcela de Uso Terciario / actividades @ (b.2).

1. Condiciones de edificabilidad.

   • La edificabilidad física de la parcela es la establecida, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente.
   • En las parcelas ya edificadas y consolidadas, se consolida asimismo la edificabilidad asociada a la forma de las construcciones que las ocupan, medida de acuerdo con los criterios establecidos en este Plan, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.
   • La edificabilidad bajo rasante es la resultante de los criterios generales establecidos a ese respecto tanto en este Plan como en el consolidado por él o el que se deba promover en su desarrollo.

2. Condiciones de parcelación.

   • Dichas condiciones son las establecidas, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente y de su ejecución (proyecto de reparcelación...).
   • En los ámbitos urbanísticos y/o partes de ellos ya desarrollados se consolida la parcelación existente, salvo que en la ordenación pormenorizada se establezcan otro tipo de previsiones.

     Dicha parcelación podrá ser modificada mediante la formulación del documento o proyecto urbanístico que, en cada caso, se estime adecuada en atención a los condicionantes reguladores de la ordenación urbanística vigente.

   • No se autorizan segregaciones que pudieran generar parcelas inedificables, conforme a lo establecido en el artículo "62.2".

     Se consolidan las parcelas existentes y construidas con anterioridad a la aprobación de este Plan que no cumplan ese requisito

3. Parámetros de edificación.

   3.1. Criterios generales.

   1. Alineaciones de la edificación.
      • Dichas alineaciones, sobre y bajo rasante, son las establecidas en el marco de la ordenación pormenorizada.
      • Se consolidan las alineaciones de edificación existentes sobre rasante tanto en lo referente a las fachadas exteriores como a los patios de manzana, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.

        A su vez, podrá ocuparse la totalidad de la parcela con la edificación bajo rasante, sin perjuicio de las limitaciones que a ese respecto pudieran determinarse en la ordenación pormenorizada.

   2. Altura y perfil de la edificación.
      • Parámetros generales:
        • Dichos parámetros son los establecidos en el marco de la ordenación pormenorizada.
        • Se consolida la altura de las edificaciones existentes y convalidadas, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la citada ordenación pormenorizada.
      • Parámetros referentes a las distintas plantas de la edificación.
        • Altura de la planta baja:
          • En edificaciones nuevas:
            • Altura libre máxima: 5,00 m.
            • Altura útil mínima: 3,50 m
            • Cuando la planta baja y los usos desarrollados en ellas cuenten, además, con locales vinculados situados en las plantas superiores e inferiores, se podrán modificar las alturas parciales de las plantas afectadas para realizar las adecuaciones funcionales que sean necesarias, siempre que se respeten las alturas mínimas establecidas y la planta baja mantenga el nivel de la calle o espacios público o privado al que da frente (± 20 cm), en un fondo mínimo de 5 m.
          • En las edificaciones preexistentes objeto de rehabilitación o sustitución serán de aplicación los criterios expuestos en el apartado "3.B.b" del artículo 61.
        • Altura de las plantas altas:
          • En edificaciones nuevas:
            • Altura libre máxima: 4,00 m.
            • Altura útil mínima: 2,80 m, salvo en los locales y espacios de servicio y/o destinados a instalaciones y aseos, en los que podrá ser de 2,30 m.
            • Cuando en distintas plantas de una misma edificación, incluida la planta baja, estén vinculadas a la misma actividad, se podrán modificar las alturas parciales de las plantas afectadas para realizar las adecuaciones funcionales que sean necesarias, siempre que se respeten las alturas mínimas establecidas.
          • En las edificaciones preexistentes objeto de rehabilitación o sustitución serán de aplicación los criterios expuestos en el apartado "3.B.a" del artículo 61.
   3. Entreplantas.

      Se autoriza su implantación en todas las plantas de la edificación en las condiciones establecidas en el artículo "61.3.D", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado, que podrán limitar o prohibir su implantación.

   4. Vuelos y retranqueos.

      Se autoriza su implantación en las condiciones establecidas en el artículo "61.6", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado, que podrán limitar o prohibir su implantación.

   5. La cubierta.

      Se adecuará a los criterios establecidos en el artículo "61.4", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado.

   6. Los patios.

      Se adecuará a los criterios establecidos en el artículo "61.5", sin perjuicio de los que a ese respecto se determine en las Normas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado.

   3.2. Edificaciones catalogadas.

   Los criterios anteriores serán de aplicación en esas edificaciones en la medida en que sean compatibles con su régimen de protección.

   En caso contrario, serán de aplicación preferente los criterios reguladores del correspondiente régimen de protección.

Artículo 69. Régimen de edificación de la parcela de Uso Comercial (b.3).

1. Condiciones de edificabilidad.

   • La edificabilidad física de la parcela es la establecida, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente.
   • En las parcelas ya edificadas y consolidadas, se consolida asimismo la edificabilidad asociada a la forma de las construcciones que las ocupan, medida de acuerdo con los criterios establecidos en este Plan, sin perjuicio de lo que a ese respecto se determine en la ordenación pormenorizada.
   • La edificabilidad bajo rasante es la resultante de los criterios generales establecidos a ese respecto tanto en este Plan como en el consolidado por él o el que se deba promover en su desarrollo.

2. Condiciones de parcelación.

   • Dichas condiciones son las establecidas, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente y de su ejecución (proyecto de reparcelación...).
   • En los ámbitos urbanísticos y/o partes de ellos ya desarrollados se consolida la parcelación existente, salvo que en la ordenación pormenorizada se establezcan otro tipo de previsiones.

     Dicha parcelación podrá ser modificada mediante la formulación del documento o proyecto urbanístico que, en cada caso, se estime adecuada en atención a los condicionantes reguladores de la ordenación urbanística vigente.

   • No se autorizan segregaciones que pudieran generar parcelas inedificables, conforme a lo establecido en el artículo "62.2".

     Se consolidan las parcelas existentes y construidas con anterioridad a la aprobación de este Plan que no cumplan ese requisito

3. Parámetros de edificación.

   Dichos parámetros son los establecidos para las parcelas de tipología "b.2".

Artículo 70. Régimen de edificación de las parcelas de Equipamiento (c).

1. Condiciones generales.

   1.1. Condiciones de parcelación.

   1. Dichas condiciones son las establecidas, en cada caso, en el marco de la ordenación pormenorizada vigente y de su ejecución (proyecto de reparcelación...).
   2. No se autorizan segregaciones que pudieran generar parcelas inedificables, conforme a lo establecido en el artículo "60.2".

      Se consolidan las parcelas existentes y construidas con anterioridad a la aprobación de este Plan que no cumplan ese requisito

   3. Se autoriza su segregación de conformidad con los criterios siguientes:
      1. Las parcelas de equipamiento destinadas a usos docentes y deportivos podrán ser segregadas con los fines siguientes:
         • Para su agregación a otras parcelas colindantes destinadas, en el planeamiento vigente, incluido este Plan, a, respectivamente y en cada caso, esos mismos usos docentes y deportivos, en las condiciones que se exponen a continuación:
           • Destino de las parcelas resultantes (parcela matriz; parcela resultante de la agregación) a, respectivamente y en cada caso, los citados usos docentes y deportivos.
           • Justificación de la idoneidad de las parcelas resultantes (parcela matriz; parcela resultante de la agregación) para el desarrollo de la actividad, complementada con la presentación de un informe de la Administración competente en materia docente, acreditativo de dicho extremo.
           • La superficie de la parcela o parcelas resultantes deberá ser superior a 4.500 m²(s).
           • Justificación de la idoneidad de la conexión de las parcelas resultantes con la red viaria pública del entorno, sin que esta deba ser reajustada y/o complementada.
           • Las establecidas en el apartado E.
         • Para la configuración de parcelas independientes destinadas a, respectivamente y en cada caso, esos mismos usos docentes y deportivos, en las condiciones establecidas para el anterior supuesto de agregación.
      2. Parcelas destinadas a otros usos de equipamiento:
         • Para su agregación a otras parcelas colindantes destinadas a usos de equipamiento de cualquier modalidad, en las condiciones establecidas en el apartado "a", con las salvedades siguientes:
           • Destino de las parcelas resultantes (parcela matriz; parcela resultante de la agregación) a cualquier modalidad de equipamiento.
           • Se requerirá la presentación de un informe justificativo emitido por la Administración competente en la materia afectada siempre que, además de estimarse necesario, exista dicha Administración (equipamiento sanitario...).
         • Para la configuración de parcelas independientes destinadas a usos de equipamiento, de cualquier modalidad, en las condiciones siguientes:
           • Justificación de la idoneidad de la conexión de las parcelas resultantes con la red viaria pública del entorno, sin que esta deba ser reajustada y/o complementada.
           • La superficie mínima de cada una de las parcelas resultantes será de 1.200 m².
           • Las parcelas resultantes deberán disponer de un frente de parcela de, como mínimo, 30 m.
           • Las establecidas en el apartado E.
   4. Se autoriza su agregación a otras parcelas de equipamiento colindantes en las condiciones siguientes:
      1. En los supuestos en los que todas o algunas de las parcelas afectadas por la agregación planteada se destinen a usos docentes y deportivos, la parcela resultante se destinará, en cada caso, a esos mismos usos.
      2. En los supuestos en los que las parcelas afectadas por la agregación planteada se destinen a usos de equipamiento distintos de los anteriores, la parcela resultante se destinará a la o las modalidades de usos de equipamiento que se determinen en cada caso, incluidos los docentes y deportivos.
      3. Justificación de la idoneidad de la parcela resultante de la agregación para el desarrollo de la actividad, complementada con la presentación de un informe (acreditativo de esa idoneidad) de la Administración competente en la materia en los supuestos en los que, además de estimarse necesario, exista dicha Administración.
      4. Los establecidos en el apartado E.
   5. La autorización de las segregaciones y agregaciones mencionadas en los apartados C y D requiere, además, el cumplimiento de las condiciones siguientes:
      1. La edificabilidad máxima autorizada en las parcelas resultantes de la segregación o agregación planteada es la resultante de la aplicación de las previsiones establecidas a ese respecto en este Plan para las parcelas o terrenos afectados, en atención a su vinculación a la correspondiente tipología de equipamiento, sin que las indicadas segregaciones y/o agregaciones puedan conllevar su incremento.
      2. La previa formulación y aprobación de un Estudio de Detalle en el que se justifique el cumplimiento de las condiciones establecidas para cada supuesto en los apartados C, D y "E.a", así como, en su caso, las restantes que se estimen convenientes.

   1.2. Condiciones de edificación.

   1. Los parámetros edificatorios de las parcelas de equipamiento son los establecidos en los apartados "2.3", "2.4", "2.5" y "2.6" para las correspondientes tipologías reguladas en ellas, complementados o reajustados con los que se determinen en el Estudio de Detalle a promover con ese fin en los supuestos siguientes:
      1. Para el reajuste de los parámetros edificatorios actuales de las parcelas de tipología I, en los casos en los que, por razones relacionadas con los condicionantes de la parcela, de la edificación existente y/o de su entorno urbano, se estime necesaria la formulación del Estudio de Detalle.
      2. En las parcelas de equipamiento de tipologías II, III, IV y V, en cualquiera de los supuestos siguientes:
         • Inexistencia de edificación en la parcela de equipamiento afectada.
         • Previsión de un incremento de la edificabilidad en una cuantía o porcentaje superior al 25% de la existente sobre rasante.
         • Previsión de dos o más plantas de edificación sobre rasante, por encima de las autorizadas en los apartados "2.4", "2.5" y "2.6".
         • Previsión de incremento de la ocupación máxima autorizada en parcelas de equipamiento ubicadas en manzanas edificatorias conformadas fundamentalmente por parcelas residenciales de tipología "a.2 Residencial Manzana", siempre que ello resulte compatible con los condicionantes de la parcela, de la edificación existente y/o de su entorno urbano.
         • Considerarse necesaria su formulación en atención a los condicionantes de la parcela, de la edificación existente y/o de su entorno urbano.

         Dicho Estudio de Detalle podrá modificar, justificadamente, los parámetros edificatorios establecidos en los apartados "2.4", "2.5" y "2.6".

         Además, el Estudio de Detalle deberá ser remitido a la Dirección General de Aviación Civil, antes de su aprobación inicial, para ser informado conforme a la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 2591/1998 en su actual redacción. A falta de solicitud del informe preceptivo, así como en el supuesto de disconformidad, no podrá ser aprobado definitivamente.

   2. La implantación o ampliación de edificaciones de equipamiento en manzanas edificatorias, en colindancia con edificaciones residenciales en las que existan viviendas interiores, se adecuará a las condiciones reguladoras de las distancias, configuración de patios, etc. establecidas en este Plan para esas viviendas interiores.

2. Tipologías de parcelas de equipamiento y régimen urbanístico general.

   2.1. Criterios generales.

   A los efectos de la determinación de su régimen urbanístico general se diferencian las distintas tipologías de parcelas de equipamientos siguientes:

   • Parcelas de equipamiento de tipología I.
   • Parcelas de equipamiento de tipología II.
   • Parcelas de equipamiento docente de tipologías "III.1" y "III.2".
   • Parcelas de equipamiento deportivo de tipología IV.
   • Parcelas de equipamiento de tipologías "V.1" y "V.2".

   Las previsiones de adscripción de las parcelas de equipamiento a la correspondiente tipología, establecidas en este Plan podrán ser modificadas mediante la formulación de un Estudio de Detalle. Se exceptúan las parcelas destinadas a usos docentes y deportivos, en las que el reajuste de su destino a esos usos requerirá la formulación de un plan especial o documento de planeamiento apto para la determinación o reajuste de la ordenación pormenorizada.

   En los siguientes apartados se determina el régimen urbanístico de cada una de esas tipologías.

   2.2. Parcelas de equipamiento de tipología I.

   1. Son las parcelas expresamente adscritas a esta tipología tanto en este Plan como, en su caso, en el planeamiento que se promueva en su desarrollo, por consolidarse con sus actuales parámetros edificatorios sobre rasante (incluida la edificabilidad, volumetría...).
   2. Régimen de uso y titularidad: se destinan a los usos de equipamiento específico o general establecidos en cada caso, de titularidad pública o privada.
   3. Edificabilidad y parámetros edificatorios sobre rasante:
      • Se consolida la edificación actual, con su edificabilidad y sus parámetros edificatorios (alineaciones, número de plantas, altura...).
      • Los parámetros edificatorios actuales podrán ser reajustados, previa justificación de su conveniencia y necesidad, así como de su adecuación a los condicionantes edificatorios del entorno, en los términos que se establezcan en el proyecto de edificación a promover con ese fin y/o en el Estudio de Detalle a promover de conformidad con lo expuesto en el apartado "1.2.A.a"

   2.3. Parcelas de equipamiento de tipología II.

   1. Son las parcelas expresamente adscritas a esta tipología tanto en este Plan como, en su caso, en el planeamiento que se promueva en su desarrollo, que se sujetan al régimen urbanístico específico determinado en dicho planeamiento.
   2. Su edificabilidad sobre rasante es la establecida de manera específica e individualizada por este Plan y, en su caso, el planeamiento consolidado por él y/o a promover en su desarrollo, incrementándose la existente, en su caso, en el momento de la formulación de este Plan.
   3. Sus parámetros edificatorios son los establecidos en:
      • Este Plan General.
      • El planeamiento pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.
      • El Estudio de Detalle a promover de conformidad con lo indicado en el apartado "1.2.A.b".
      • El proyecto de edificación, en el supuesto de no resultar necesaria la formulación de dicho Estudio de Detalle.
      • Complementariamente, en las parcelas de equipamiento de esta tipología serán de aplicación los parámetros edificatorios establecidos en los apartados "2.4", "2.5" o "2.6" para las mismas modalidades de uso de equipamiento a la que se destinen aquellas.
   4. Régimen de uso y titularidad: se destinan a los usos de equipamiento específico o general establecidos en cada caso, de titularidad pública o privada.

   2.4. Parcelas de equipamiento docente de tipologías "III.1" y "III.2".

   1. Son parcelas destinadas a usos de equipamiento docente de titularidad pública o privada, no incluidas en las tipologías I y II, susceptibles de incremento edificatorio y caracterizadas por:
      1. Parcelas de tipología "III.1": contar con una superficie de parcela docente inferior a 6.750 m².
      2. Parcelas de tipología "III.2": contar con una superficie de parcela docente igual o superior a 6.750 m².

      Su régimen urbanístico es el expuesto en los siguientes apartados.

   2. Edificabilidad y parámetros edificatorios sobre rasante de las parcelas de tipología "III.1":
      1. Edificabilidad:
         • Criterio general: 1,5 m²(t)/m².
         • Edificabilidad mínima en parcelas de superficie inferior a 5.000 m²: 7.200 m²(t).
         • Se consolidan los equipamientos preexistentes que cuenten con una edificabilidad superior a la resultante de las previsiones anteriores.
      2. Parámetros edificatorios:
         • Criterios generales:
           • Ocupación máxima de parcela: 70%.

             Dicha ocupación afecta a las edificaciones e instalaciones computables como edificabilidad y no a otras instalaciones o elementos no computables a esos efectos.

           • Número de plantas sobre rasante: PB + 4.

             Se autoriza la ejecución de una (1) planta más, en los supuestos en los que, por razones funcionales, urbanísticas, etc., se justifique su conveniencia o necesidad.

           • Altura de las plantas de la edificación: se adecuará a los criterios establecidos en el artículo 61.
           • Altura de la edificación: la correspondiente a las citadas plantas.
           • Retiro de la edificación respecto de las parcelas edificables o edificadas colindantes, y no del espacio público no edificable (viario y espacios libres): 3 m, salvo en los supuestos en los que deba adosarse a la medianera existente o prevista en parcelas colindantes.
         • Criterios complementarios:
           • Se consolidan los equipamientos preexistentes que superen todos o algunos de los parámetros anteriores.
           • Los que se determinen en el Estudio de Detalle a promover de conformidad con lo indicado en el apartado "1.2.A.b".
           • Los que, de conformidad con los citados criterios generales, se determinen en el proyecto de edificación, en el supuesto de no resultar necesaria la formulación de dicho Estudio de Detalle.
   3. Edificabilidad y parámetros edificatorios de las parcelas de tipología "III.2":
      1. Edificabilidad sobre rasante:
         • Criterio general: 1,35 m²(t)/m².
         • En parcelas de superficie superior a 20.250 m²(s): 0,50 m²(t)/m² a partir de dicha superficie.
         • Edificabilidad mínima: 10.800 m²(t).
         • Se consolidan los equipamientos preexistentes que cuenten con una edificabilidad superior a la resultante de las previsiones anteriores.
      2. Parámetros edificatorios:
         • Criterios generales:
           • Ocupación máxima de parcela: 60%.

             Dicha ocupación afecta a las edificaciones e instalaciones computables como edificabilidad y no a otras instalaciones o elementos no computables a esos efectos.

           • Número de plantas sobre rasante: PB + 4.

             Se autoriza la ejecución de una (1) planta más, en los supuestos en los que, por razones funcionales, urbanísticas, etc., se justifique su conveniencia o necesidad.

           • Altura de las plantas de la edificación: se adecuará a los criterios establecidos en el artículo 61.
           • Altura de la edificación: la correspondiente a las citadas plantas.
           • Retiro de la edificación respecto de las parcelas privadas y públicas edificables o edificadas colindantes y privadas no edificables colindantes, y no del espacio público no edificable (exclusivamente viario y espacios libres): 3 m, salvo en los supuestos en los que deba adosarse a la medianera existente o prevista en parcelas colindantes.
         • Criterios complementarios:
           • Se consolidan los equipamientos preexistentes que superen todos o algunos de los parámetros anteriores.
           • Los que se determinen en el Estudio de Detalle a promover de conformidad con lo indicado en el apartado "1.2.A.b".
           • Los que, de conformidad con los citados criterios generales, se determinen en el proyecto de edificación, en el supuesto de no resultar necesaria la formulación de dicho Estudio de Detalle.

   2.5. Parcelas de equipamiento deportivo de tipología IV.

   1. Son parcelas destinadas a usos de equipamiento deportivo de titularidad pública o privada, no incluidas en las tipologías I y II y susceptibles de incremento edificatorio.
   2. Edificabilidad sobre rasante: 0,45 m²(t)/m².

      Se consolidan los equipamientos preexistentes que cuenten con una edificabilidad superior a la resultante de la previsión anterior.

   3. Parámetros edificatorios:
      1. Criterios generales:
         • Ocupación máxima de la parcela por la edificación: 50%.

           Dicha ocupación afecta a las edificaciones e instalaciones computables como edificabilidad y no a otras instalaciones o elementos no computables a esos efectos.

         • Número de plantas sobre rasante: los requeridos y justificados por la funcionalidad y el programa de las instalaciones deportivas.
         • Altura de las plantas de la edificación: se adecuará a los criterios establecidos en el artículo 61.
         • Retiro de la edificación respecto de las parcelas edificables o edificadas colindantes, y no del espacio público no edificable (viario y espacios libres): 5 m, salvo en los supuestos en los que deba adosarse a la medianera existente o prevista en parcelas colindantes.
      2. Criterios complementarios:
         • Se consolidan los equipamientos preexistentes que superen todos o algunos de los parámetros anteriores.
         • Los que se determinen en el Estudio de Detalle a promover de conformidad con lo indicado en el apartado "1.2.A.b".
         • Los que, de conformidad con los citados criterios generales, se determinen en el proyecto de edificación, en el supuesto de no resultar necesaria la formulación de dicho Estudio de Detalle.

   2.6. Parcelas de equipamiento de tipología "V".

   1. Son parcelas destinadas a usos de equipamiento distintos de los anteriores, no incluidas en las tipologías I y II, susceptibles de incremento edificatorio y caracterizadas por:
      1. Parcelas de tipología "V.1": contar con una superficie de parcela inferior a 2.500 m².
      2. Parcelas de tipología "V.2": contar con una superficie de parcela igual o superior a 2.500 m².
   2. Edificabilidad y parámetros edificatorios de las parcelas de tipología "V.1":
      1. Edificabilidad sobre rasante: 2,75 m²(t)/m².

         Se consolidan los equipamientos preexistentes que cuenten con una edificabilidad superior a la resultante de la previsión anterior.

      2. Parámetros edificatorios:
         • Criterios generales:
           • Ocupación máxima de parcela: 80%.

             Dicha ocupación afecta a las edificaciones e instalaciones computables como edificabilidad y no a otras instalaciones o elementos no computables a esos efectos.

           • Número de plantas sobre rasante: PB + 5.

             Se autoriza la ejecución de una (1) planta más, en los supuestos en los que, por razones funcionales, urbanísticas, etc., se justifique su conveniencia o necesidad.

           • Altura de las plantas de la edificación: se adecuará a los criterios establecidos en el artículo 61.
           • Altura de la edificación: la correspondiente a las citadas plantas.
           • Retiro de la edificación respecto de las parcelas edificables o edificadas colindantes, y no del espacio público no edificable (viario y espacios libres): 3 m, salvo en los supuestos en los que deba adosarse a la medianera existente o prevista en parcelas colindantes.
         • Criterios complementarios:
           • Se consolidan los equipamientos preexistentes que superen todos o algunos de los parámetros anteriores.
           • Los que se determinen en el Estudio de Detalle a promover de conformidad con lo indicado en el apartado "1.2.A.b".
           • Los que, de conformidad con los citados criterios generales, se determinen en el proyecto de edificación, en el supuesto de no resultar necesaria la formulación de dicho Estudio de Detalle.
   3. Edificabilidad y parámetros edificatorios de las parcelas de tipología "V.2":
      1. Edificabilidad sobre rasante:
         • Edificabilidad mínima: 6.875 m²(t).
         • Edificabilidad complementaria: 0,5 m²(t)/m² de parcela por encima de 2.500 m² de superficie.
      2. Parámetros edificatorios:
         • Criterios generales:
           • Ocupación máxima de parcela: 70%.

             Dicha ocupación afecta a las edificaciones e instalaciones computables como edificabilidad y no a otras instalaciones o elementos no computables a esos efectos.

           • Número de plantas sobre rasante: PB + 4.

             Se autoriza la ejecución de una (1) planta más, en los supuestos en los que, por razones funcionales, urbanísticas, etc., se justifique su conveniencia o necesidad.

           • Altura de las plantas de la edificación: se adecuará a los criterios establecidos en el artículo 61.
           • Altura de la edificación: la correspondiente a las citadas plantas.
           • Retiro de la edificación respecto de las parcelas edificables o edificadas colindantes, y no del espacio público no edificable (viario y espacios libres): 3 m, salvo en los supuestos en los que deba adosarse a la medianera existente o prevista en parcelas colindantes.
         • Criterios complementarios:
           • Se consolidan los equipamientos preexistentes que superen todos o algunos de los parámetros anteriores.
           • Los que se determinen en el Estudio de Detalle a promover de conformidad con lo indicado en el apartado "1.2.A.b".
           • Los que, de conformidad con los citados criterios generales, se determinen en el proyecto de edificación, en el supuesto de no resultar necesaria la formulación de dicho Estudio de Detalle.

Artículo 71. Régimen de edificación de los espacios libres (“d.1.1” y “d.1.2”).

1. Criterios generales.
   1. Su tratamiento y urbanización se adecuará a los objetivos de ocio, esparcimiento, etc. planteados en cada caso, si bien se priorizarán las soluciones que impliquen su ajardinamiento, así como la implantación de arbolado.
   2. Las instalaciones y edificaciones autorizadas se adecuarán compositivamente al entorno, evitando formas, volúmenes, superficies, materiales, etc. que deterioren o alteren su carácter prioritario de espacios no edificables.
   3. Las instalaciones y edificaciones autorizadas se implantarán, con carácter general, en régimen de dominio público, bien de concesión administrativa temporal. El suelo seguirá siendo, en todo caso, de propiedad pública.
   4. Se autoriza la implantación de instalaciones infantiles (juegos, etc.) y deportivas descubiertas, con una superficie inferior al 15% del espacio libre.
   5. Se consolidan las edificaciones existentes que este Plan General o el planeamiento pormenorizado no declare disconformes con el planeamiento o sujete a cualesquiera otras de las situaciones reguladas en el artículo 118.
      Las nuevas edificaciones e instalaciones autorizadas se adecuarán a los parámetros establecidos en el apartado 2, complementados y/o reajustados en los términos que establezca el planeamiento pormenorizado.
2. Parámetros edificatorios.
   1. Se autoriza la implantación de edificaciones e instalaciones destinadas a usos complementarios y/o al servicio de los espacios libres (terciarios, de equipamiento, etc.) siempre que respeten y no distorsionen su destino prioritario a espacio libre no edificado / edificable. Su ocupación y edificabilidad máxima será la siguiente:
      • Espacios libres en suelo urbano y urbanizable:
        • Ocupación máxima: 2%.
        • Edificabilidad máxima: 0,02 m²(t)/m².
      • Espacios libres generales en suelo no urbanizable:
        • Ocupación máxima: 1%.
        • Edificabilidad máxima: 0,01 m²(t)/m².
      Se consolidan las edificaciones existentes siempre que sus parámetros edificatorios y su destino sean acordes y compatibles con los usos propios de los espacios libres.
   2. Se autoriza la implantación provisional o transitoria de:
      • Instalaciones destinadas a actividades culturales, recreativas y de espectáculos, con una ocupación máxima del 20% del espacio libre.
      • Casetas, veladores, terrazas e instalaciones de venta de bebidas, helados, etc. de conformidad con el régimen general establecido por el Ayuntamiento para ese tipo de fines y concesiones.
   3. Se autoriza la implantación de aparcamientos bajo rasante (tres plantas bajo rasante), exclusivamente en espacios libres urbanos.

Artículo 72. Régimen de edificación de los espacios destinados al sistema de comunicaciones (“e.1”, “e.2”, “e.3” y “e.4”).

1. Red viaria (“e.1”).
   • Se autoriza la implantación sobre rasante de:
     • Con carácter general, las instalaciones propias de la vialidad peatonal, ciclista, tranviaria, rodada, etc.; las públicas relativas al amueblamiento urbano, tales como farolas, bancos, jardineras, marquesinas de transporte colectivo, etc.
     • Excepcionalmente y de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes:
       • Buzones de correos, instalaciones de teléfonos, quioscos de venta de prensa o de cupones, etc., siempre que respondan a un programa general para todo el municipio.
       • Estaciones de servicio (uso 2, situación 1), en las condiciones establecidas en las disposiciones legales vigentes, complementadas con las que determine el Ayuntamiento.
   • Se autoriza la implantación bajo rasante de:
     • Infraestructuras de servicios urbanos.
     • Transportes colectivos: metro, ferrocarril, etc.
     • Aparcamientos (tres plantas bajo rasante).
     • Edificaciones e instalaciones previstas en el marco de, en su caso, la zonificación urbanística superpuesta planteada.
     • Otras edificaciones e instalaciones acordes y compatibles con la red viaria.
2. Red ferroviaria (“e.2”).
   Se autoriza la construcción e implantación, sobre y bajo rasante, de las construcciones e instalaciones acordes con las disposiciones legales vigentes en materia ferroviaria, incluidas las previstas en el marco de, en su caso, la zonificación urbanística superpuesta planteada.
3. Puerto (e.3).
   Se autoriza la construcción e implantación, sobre y bajo rasante, de las construcciones e instalaciones acordes con las disposiciones legales vigentes en materia portuaria.
4. Aparcamiento (“e.4”)
   Se autoriza la implantación de aparcamientos en superficie, así como la construcción de edificaciones sobre y bajo rasante destinadas a ese fin, en las condiciones determinadas en el planeamiento urbanístico.
   Se autoriza, en concreto, la construcción de tres plantas bajo rasante.

Artículo 73. Régimen de edificación de los espacios destinados a infraestructuras de servicios urbanos (“f.1” y “f.2”).

1. Se autoriza la implantación, en dichos espacios, de las edificaciones e instalaciones que, justificadamente, resulten necesarias para la existencia de dichas infraestructuras y el desarrollo de los servicios propios de ellas.
2. Las estaciones de transformación y las subestaciones se instalarán en los terrenos destinados a tal fin, siempre y cuando cumplan con las debidas instrucciones de seguridad; se exceptúan las instalaciones de esa naturaleza a implantar en otros tipos de subzonas pormenorizadas y/o en las edificaciones previstas en estas, que se adecuarán a los criterios establecidos para ellas en las disposiciones legales vigentes, incluido el planeamiento urbanístico.

Sección Tercera. Otras determinaciones.

Artículo 74. Mejora de la accesibilidad.

1. Ámbito de aplicación y desarrollo.
   1. Estos criterios son de aplicación en las parcelas y los edificios consolidados existentes con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan, que no cumplan los requisitos de accesibilidad establecidos en las disposiciones vigentes y que no estén declarados fuera de ordenación de manera expresa, cualquiera que sea el uso al que se destinen, siempre que este conlleve su utilización por las personas por cualquier razón (residencia; alojamiento; trabajo; actividades de equipamiento en sus distintas modalidades: educación, sanidad, cultura, deporte...).
      Su objetivo es el de garantizar la accesibilidad universal de dichas parcelas y edificaciones, incluido el acceso de turismos o vehículos asimilables siempre que la consecución de dicha accesibilidad lo justifique.
   2. Dichos criterios se ajustarán a la correspondiente Ordenanza Municipal, debiendo garantizarse el mantenimiento de las condiciones básicas de los espacios afectados, como portal, patio, fachada y otros, para que sigan siendo aptos para el fin con que fueron proyectados.
2. Medidas y/o garantías generales.
   1. En los supuestos en que no sea posible aplicar los criterios de accesibilidad, se aceptará la aplicación de los criterios de practicabilidad establecidos en las disposiciones legales vigentes. Cuando alguno de los elementos no pueda adaptarse dichas condiciones mínimas deberá justificarse documentalmente dicha circunstancia, de la que se dará traslado al Consejo Vasco para la Accesibilidad.
   2. La posible incompatibilidad de aplicación del Código Técnico de Edificación deberá justificarse en el Proyecto, y, en su caso, compensarse con medidas alternativas que sean técnica y económicamente viables, conforme a lo establecido en dicho Código.
   3. Las actuaciones para la mejora de la accesibilidad habrán de respetar los requisitos mínimos de habitabilidad fijados por la normativa sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.
   4. Las nuevas instalaciones a implantar en las partes de las edificaciones o conjuntos edificatorios afectados por los anteproyectos generales de ascensores aprobados por el Ayuntamiento se adecuarán a esos anteproyectos.
3. Orden jerárquico de las soluciones y excepcionalidad de la ocupación del dominio público.
   Las medidas de mejora de la accesibilidad se adecuarán al siguiente orden de preferencia en lo referente a sus afecciones espaciales:
   • Afectarán, en primer lugar, a la caja de escaleras;
   • En el supuesto de que la solución anterior no sea técnicamente posible, se ubicarán dentro de la envolvente de la edificación, incluido el patio.
   • Si las soluciones anteriores no fueran válidas, se situarán en la fachada, dentro de la parcela vinculada a la edificación.
   • En cuarto y último lugar, si ninguna de las soluciones anteriores, o cualesquiera otras que puedan proponerse dentro de la propiedad privada, son factibles, las medidas podrán ubicarse fuera de la parcela vinculada a la edificación, en dominio público.
     No podrá ocuparse dicho dominio público en el exterior ni de las envolventes de manzanas cerradas, ni de las alineaciones impuestas a calle por continuidad de dos o más bloques o manzanas, ni de las alineaciones a una plaza con dos o más accesos, salvo que en el marco de la previa elaboración y aprobación de un Estudio de Detalle se justifique la irrelevancia de las afecciones derivadas de la ocupación planteada.
4. Reajuste del régimen urbanístico vigente.
   1. El reajuste de las determinaciones urbanísticas (régimen de calificación, condiciones de parcelación y dominio, las alineaciones de la edificación, normas de la edificación o cualesquiera otras) que, en su caso, requieran las medidas de mejora de la accesibilidad se entenderá producido por la aplicación conjunta de las previsiones establecidas en este Plan, en el planeamiento consolidado por él y/o promovido en su desarrollo, en la Ordenanza Local correspondiente y en el Proyecto Técnico y/o Anteproyecto común, así como en el Estudio de Detalle o Plan Especial que, en caso necesario, se promueva con ese fin.
      En ese contexto, las condiciones de proyección e implantación de construcciones e instalaciones de acceso de turismos o vehículos asimilables (complementadas o no con medidas de acceso peatonal) serán, asimismo, las que se determinen en dichos planes y/o proyectos. Y eso, sin perjuicio de que, de conformidad con lo establecido en el artículo “59.2”, dichas construcciones e instalaciones carezcan de edificabilidad computable como tal.
   2. Las mejoras de accesibilidad que sólo afecten al interior de las alineaciones exteriores de la edificación se tramitarán a través de la licencia de obras y el proyecto técnico correspondiente. Si afectan al exterior de las alineaciones de un bloque o manzana que sólo disponga de un núcleo vertical de comunicaciones también se tramitarán por el procedimiento señalado anteriormente. Cuando el bloque o manzana disponga de más de un núcleo vertical y la intervención se sitúe fuera de las alineaciones exteriores, se precisará de un Anteproyecto Común, si bien el Ayuntamiento podrá imponer, en caso necesario, la tramitación de un Estudio de Detalle.
   3. Cuando afecten a bloques edificatorios configurados por dos o más edificaciones o parcelas continuas, así como a Conjuntos Urbanos Homogéneos catalogados las mejoras de accesibilidad se determinarán a través de la redacción de un anteproyecto referido a la totalidad del bloque o Conjunto afectado en cada caso.
      El objetivo principal de ese anteproyecto es el de determinar de manera global y unitaria los parámetros de proyección e implantación de las correspondientes medidas de accesibilidad, incluidos los relacionados con: sus condiciones volumétricas o edificatorias; sus posibles afecciones en el espacio público, eliminándolas y/o minimizándolas en lo posible; cualesquiera otras que se estimen convenientes.
5. Gestión del suelo.
   1. En el caso excepcional de que las soluciones propuestas afecten a terrenos municipales que tengan la condición de bienes de dominio público la consiguiente desafectación, así como su contenido y alcance, se entenderá producida en virtud del proyecto técnico, anteproyecto común, estudio de detalle o planeamiento urbanístico, incluido este Plan, promovidos en cada caso. Los terrenos así desafectados podrán ser ocupados por quienes promuevan la mejora de accesibilidad, de acuerdo con lo establecido por la legislación vigente, en el correspondiente expediente de cesión de uso.
   2. En cualquier caso, las instalaciones que tengan por finalidad mejorar el acceso a las edificaciones no serán computables a los efectos de la determinación de la edificabilidad.
   3. Se entenderán de interés social a efectos expropiatorios las obras y ocupaciones de los bienes necesarios para facilitar la accesibilidad a las viviendas.
6. Vigencia de las soluciones.
   Las citadas previsiones de mejora de la accesibilidad tienen como referencia las edificaciones existentes. Por ello, en el caso de sustitución o reforma integral de las mismas, los terrenos públicos ocupados serán restituidos a la Administración titular.

Capítulo Cuarto. Régimen de uso de las subzonas pormenorizadas.

Artículo 75. Régimen de uso de la parcela residencial de tipología “a.1 Casco Antiguo”.

El régimen de uso de la parcela es el determinado en el planeamiento pormenorizado referente a los ámbitos y subámbitos urbanísticos en los que que está situada esta tipología de parcela pormenorizada (“IB.02 Casco Viejo” e “IB.03.1 Bilbao La Vieja”).

Artículo 76. Régimen de uso de las parcelas residenciales de tipología “a.2 Residencial Manzana” y “a.3 Residencial Edificación Abierta”.

1. Régimen general de uso de las parcelas destinadas a viviendas de promoción libre (VPL).
   1. Uso característico.
      • Vivienda (uso 1, situación 1) en las plantas de edificación sobre rasante situadas por encima de la planta baja.
      • En las parcelas residenciales ordenadas en los subámbitos urbanísticos objeto de nuevos desarrollos y para los que su ordenación pormenorizada se determina en este Plan las viviendas únicamente podrán implantarse en las plantas de edificación destinadas a ese uso de conformidad con las previsiones establecidas en el documento “2.2 Normas Urbanísticas Particulares de los Ámbitos Urbanísticos”, incluidos los gráficos contenidos en ellas, sin extenderse a otras destinadas a otros usos.
      • Las plantas bajas de las edificaciones residenciales situadas o previstas en parcelas distintas de las mencionadas en el párrafo anterior no podrán ser destinadas al uso de vivienda, salvo en los supuestos y condiciones expuestos en el artículo 146.
   2. Usos permitidos:
      • Usos terciarios (uso 2, situación 2) en las modalidades siguientes:
        • “2.1” (actividades turísticas de alojamiento), salvo en la modalidad “2.1.4” (agroturismo, casa rural, camping...).
        • “2.2.1” (oficinas).
        • “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables).
      • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (tanatorios, crematorios...), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (de la situación 8).
   3. Usos complementarios y auxiliares (del característico o vivienda):
      • En la 1ª planta de sótano:
        • Usos productivos compatibles con vivienda, terciarios y de equipamiento siempre que estén funcionalmente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior. Para ello, la superficie de la planta superior destinada a esos usos será, como mínimo, equivalente a un 15% de la citada planta de sótano.
          En las edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación de este Plan, se autorizan dichos usos sin que sea de aplicación la citada proporción entre las plantas superior y de sótano y siempre que se garantice la accesibilidad y la evacuación a través de la planta baja con la superficie mínima exigida para ello. Su implantación se condiciona al cumplimiento de la dotación mínima de aparcamientos en las restantes plantas de sótano, siempre que la misma esté determinada.
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), en las condiciones expuestas en el apartado “1.5”.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
      • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), en las condiciones expuestas en el apartado “1.5”.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
        • En edificaciones existentes que sean objeto de actuaciones de rehabilitación y en las que no sea posible su destino a aparcamientos se autoriza la implantación de usos de carácter principal y/o colectivo (gimnasios, salones de actos, exposiciones...) funcionalmente vinculados a usos existentes en la planta baja de la edificación, siempre que se cumplan los requisitos de evacuación exigibles conforme a lo establecido en las disposiciones legales vigentes.
      • En la planta baja.
        • Alojamiento asimilable a la vivienda (uso 1, situación 2), en los supuestos en los que el uso residencial esté autorizado en dicha planta y en las condiciones establecidas en el siguiente apartado “1.5”.
        • Usos productivos en las modalidades “1.1” (industrial compatible con la vivienda) y “1.3” (almacén compatible con la vivienda), siempre que cuenten con acceso independiente del uso principal.
        • Usos terciarios en las situaciones siguientes:
          • “2.1” (actividades turísticas de alojamiento), salvo en la submodalidad “2.1.4”, en las condiciones siguientes:
            • Submodalidad “2.1.1” (viviendas para uso turístico): en edificios destinados a usos residenciales, en las condiciones establecidas en el apartado “1.5”.
            • Otras submodalidades de alojamiento turístico (“2.1.2” y “2.1.3”): en edificaciones destinadas total o parcialmente a esos usos, en las condiciones de acceso establecidas en el apartado “1.5”.
              En todo caso, las habitaciones o unidades de alojamiento no podrán estar situadas en las plantas bajas (convencional y descolgadas), que deberán destinarse a otros fines distintos al de pernoctación asociados al alojamiento turístico, salvo en aquellos lugares en los que el planeamiento vigente, incluido este PGOU, posibilite la conversión de locales en viviendas y el desarrollo del uso residencial en planta baja.
          • “2.2.1” (oficinas), en las condiciones de acceso establecidas en el apartado “1.5”.
          • “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables-actividades @), en las condiciones de acceso establecidas en el apartado “1.5”.
          • “2.3.1” (locales comerciales) y “2.3.2” (establecimientos comerciales), en las condiciones de acceso establecidas en el apartado “1.5”.
        • Usos de equipamiento en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (tanatorios, crematorios...), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (de la situación 8); deberán adecuarse a las condiciones de acceso establecidas en el apartado “1.5”.
          Las habitaciones o espacios de pernoctación en equipamientos destinados a ese fin y/o los que incluyan (alojamientos dotacionales, residencias de cualquier tipo...) se implantarán en las condiciones establecidas para los espacios de ese tipo en las viviendas (art. 146).
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), en las condiciones expuestas en el apartado “1.5” y sin que en ningún caso se autorice su implantación en:
          Las plantas bajas de las edificaciones residenciales ubicadas en el Área Central y los Corazones de Barrio delimitados en el plano “VI.2” del documento “4. Planos”, salvo en los supuestos y condiciones siguientes:
          • Las situadas en la zona de flujo preferente de esos Área Central y Corazones de Barrio de en las que se autoriza la implantación de aparcamientos, siempre que, asimismo, URA Agentzia y/o la entidad competente en la materia no autorice su implantación en sótano y sí en planta baja.
          • Las edificaciones existentes y consolidadas, situadas en patio de manzana y que forman fincas independientes sin frente a calle o espacio público.
          • Las plantas bajas de edificaciones sujetas a cualquier nivel de protección del Catálogo de este Plan que sean objeto de actuaciones de rehabilitación y en las que no pueda incrementarse la edificabilidad bajo rasante, la franja de 8 m de fondo colindante con la alineación exterior se destinará, preceptivamente, a los usos autorizados antes mencionados (excluido el uso 5 en la situación 8) y el resto podrá destinarse a usos auxiliares vinculados a los usos principales. Para ello deberá justificarse que la planta baja cuenta con los requisitos de dimensión, fondo total, etc. adecuados para la implantación de dichos usos en las debidas condiciones, incluidas las relacionadas con el acceso (peatonal y rodado) a las distintas partes de la planta.
          • En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en dichos Áreas Central y Corazones de Barrio y otras no, no se autoriza la implantación de aparcamientos en aquél frente en un fondo de 8 m.
          • Los ámbitos o subámbitos urbanísticos en los que el planeamiento urbanístico consolidado por este Plan o el que se promueva en su desarrollo prohíba su implantación.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
      • En la 1ª planta alta:
        • Alojamiento asimilable a la vivienda (uso 1, situación 2), en las condiciones establecidas en el siguiente apartado “1.5”.
        • Usos terciarios en las situaciones siguientes:
          • “2.1” (actividades turísticas de alojamiento), en las condiciones siguientes:
            • Modalidad “2.1.1” (viviendas para uso turístico): en las condiciones establecidas en el apartado “1.5”.
            • Otras modalidades de alojamiento turístico (“2.1.2” y “2.1.3”). Complementariamente, su autorización e implantación deberá adecuarse a los criterios establecidos en el artículo “53.2.B” de este documento
          • “2.2.1” (oficinas) y “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables).
          • “2.3.1” (locales comerciales) y “2.3.2” (establecimientos comerciales). Deberán estar vinculados (material y funcionalmente) a los usos de ese mismo tipo de la planta baja. En concreto:
            • La superficie de la planta baja deberá ser, como mínimo, equivalente a un 15% de la citada 1ª planta alta.
            • Requerirá la disposición y/o habilitación de un acceso propio desde la planta baja comercial (distinto del núcleo de acceso a las viviendas de la edificación).
              Se consolidan los usos comerciales existentes que no cumplan las condiciones anteriores, siempre que cuenten con la correspondiente licencia municipal.
        • Usos de equipamiento en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (tanatorios, crematorios...), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (de la situación 8); núcleos zoológicos y asimilables (situación 10). Su implantación deberá adecuarse a las condiciones de acceso establecidas en el apartado “1.5”.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
        Los usos autorizados se implantarán en las condiciones de acceso señaladas en el apartado “1.5”.
      • En las restantes plantas altas:
        • Alojamiento asimilable a la vivienda (uso 1, situación 2), en las condiciones establecidas en el siguiente apartado “1.5”.
        • Los usos que se mencionan a continuación, en las condiciones establecidas en el apartado “1.5”:
          • Usos terciarios en las modalidades siguientes:
            • Modalidad “2.1.1” (viviendas para uso turístico).
            • Otras modalidades de alojamiento turístico (“2.1.2” y “2.1.3”).
            • “2.2.1” (oficinas).
            • “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables).
          • Usos de equipamiento en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (tanatorios, crematorios...), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8); núcleos zoológicos y asimilables (situación 10).
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
      • En todas las plantas destinadas a vivienda: usos de oficina en la modalidad de despachos profesionales (consultas, estudios, bufetes, actividades docentes...) desarrollados en la vivienda por persona o personas residentes (empadronadas) en ella; no se autoriza la implantación de instalaciones o actividades clínicas u hospitalarias ni academias.
        La superficie útil máxima destinada a esos usos no residenciales será la equivalente a 1/3 de la superficie útil de la vivienda, sin que, en ningún caso, pueda ser superior a 100 m² (útiles).
   4. Usos prohibidos:
      Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados como auxiliares de ellos.
   5. Otras determinaciones:
      • El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.
      • El número máximo de plazas asociadas a los alojamientos asimilables a la vivienda (uso 1, situación 2) en el conjunto de una edificación residencial será el establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia.
      • La totalidad de los usos complementarios autorizados, salvo el alojamiento asimilable a la vivienda, deberán situarse por debajo de las plantas destinadas a vivienda, sin perjuicio de las salvedades reguladas en este Plan (coexistencia de viviendas y actividades turísticas de alojamiento en una misma planta prevista art. “53.2.B”) y/o en el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo.
      • La implantación de los usos autorizados (característicos, complementarios...) requiere la habilitación de núcleos de acceso diferenciados e independientes para las distintas modalidades de uso que se mencionan a continuación:
        • Núcleo de acceso a las viviendas, incluido el alojamiento asimilable a ellas, y a los usos autorizados en la 1ª planta alta, incluidas la modalidad de alojamiento turístico (viviendas para uso turístico) y las categorías autorizadas expresamente en el artículo “53.2.B”.
        • Núcleo de acceso a los restantes usos autorizados, que podrá ser compartido por todos ellos.
        • A los usos terciarios de las modalidades de alojamiento turístico “2.1.2” y “2.1.3” y a los usos de equipamiento que contengan habitaciones o espacios de pernoctación, incluidos los ubicados en la primera planta de la edificación, se accederá en todo caso a través de ese segundo núcleo.
        Esos accesos independientes se implantarán mediante núcleos de escaleras diferenciados (de acceso a, por un lado, dichos usos y, por otro, a las viviendas) a los que se podrá acceder desde un mismo portal o desde distintos portales. En el supuesto de accederse desde un mismo portal, cada núcleo contará con su correspondiente cierre y/o puerta de acceso desde el portal.
        Se exceptúan los locales existentes en la planta baja de edificaciones residenciales consolidadas por este Plan, destinadas a actividades económicas con anterioridad a su entrada en vigor y con acceso desde el portal de la edificación y/o carentes de acceso diferenciado e independiente desde el exterior. Se consolidan esos locales con sus actuales condiciones de acceso y se autoriza su destino a usos terciarios de las submodalidades “2.2.1” (oficinas) y “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables).
      • Las viviendas para uso turístico (submodalidad “2.1.1”) podrán implantarse, con independencia del régimen de edificación del edificio en el que se ubiquen y salvo en las que se encuentren en situación de fuera de ordenación, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo “53.2.B.2.1”, así como las siguientes:
        • Exclusivamente en una sola planta, que será la más baja de las destinadas a uso de vivienda, con independencia de la planta concreta de la que se trate. Ese requisito no es de aplicación en las viviendas dúplex o tríplex ubicadas en la planta más baja de las destinadas a vivienda.
        • En viviendas que tengan reconocido el uso residencial mediante cédula de habitabilidad, permiso de primera utilización o equivalente, y que no hubieran perdido el uso residencial conforme a lo establecido en el artículo 146.
        • Pueden contar con acceso independiente o compartido con las viviendas de la edificación.
        Esa submodalidad de actividad turística podrá desarrollarse complementaria y/o alternativamente al uso residencial.
      • En las edificaciones residenciales existentes, consolidadas e implantadas sobre zócalos de planta baja y 1 o más plantas altas y/o planta baja y 1 o más plantas bajas descolgadas destinados a actividades económicas, se consolidan asimismo dichas actividades. Se autoriza su sustitución por otro tipo de actividades económicas y de equipamiento.
        La implantación de habitaciones o unidades de alojamiento o espacios de pernoctación vinculados a actividades turísticas de alojamiento y equipamientos en dichos zócalos deberá adecuarse a los criterios generales establecidos para ello. Se prohíbe la implantación de dichos usos en los supuestos así establecidos en las Normas Urbanísticas Particulares y/o en el planeamiento pormenorizado.
      • Las habitaciones o espacios de pernoctación de cualquier modalidad (vivienda, actividad turística de alojamiento, equipamiento...) deberán cumplir las condiciones de habitabilidad establecidas en las disposiciones legales vigentes en cada caso y, en el supuesto de inexistencia de dichas disposiciones o de que estas no las determinen, las fijadas en este Plan (y en los planes, ordenanzas, etc. promovidos en su desarrollo) para las viviendas.
        Se exceptúan del cumplimiento de ese requisito las viviendas consolidadas que tengan reconocido el uso residencial mediante cédula de habitabilidad, permiso de primera utilización o equivalente y las viviendas de uso turístico que se implanten en ellas.
        Se prohíbe su implantación en los espacios y locales que no cumplan dichas condiciones y, en todo caso, en las plantas bajo rasante.
      • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja, con acceso independiente del núcleo de acceso a las viviendas.
      • La autorización del uso 5 en la situación 8 (aparcamientos) en los supuestos mencionados queda sujeta al cumplimiento de las condiciones siguientes:
        • En las nuevas edificaciones previstas en los ámbitos y subámbitos objeto de nuevos desarrollos proyectados en este Plan y en el planeamiento pormenorizado a promover en su desarrollo:
          • Se autoriza, con carácter general y como máximo, la implantación de aparcamientos auxiliares de los usos característicos, permitidos y complementarios previstos en el proyecto de edificación objeto de licencia, considerándose como tales (auxiliares) los resultantes de la aplicación de la dotación máxima de aparcamientos establecida en este Plan.
            Debido a ello, la superficie de techo o edificabilidad máxima autorizable en cada caso será la correspondiente a dicha dotación máxima, cualquiera que sea la planta o plantas de edificación en las que se ubique.
          • Complementaria y excepcionalmente, se autoriza la implantación de aparcamientos autónomos (además de los auxiliares) siempre que, previamente, se justifique su necesidad para dar respuesta a demandas existentes en el entorno, su adecuación a las medidas de tráfico y su construcción e implantación sea objeto de informe favorable a emitir por el Área de Movilidad del Ayuntamiento.
        • En las nuevas edificaciones previstas en los ámbitos y subámbitos objeto de los nuevos desarrollos proyectados en el contexto del Plan General de 1995 y consolidados por este Plan, serán de aplicación las previsiones establecidas en cada caso en dicho contexto.
          Complementariamente, serán de aplicación las condiciones establecidas para las nuevas edificaciones, siempre que sean compatibles con las fijadas en el referido contexto.
        • En las edificaciones existentes y consolidadas por este Plan, incluidas las que se prevean en sustitución de las mismas:
          • Se autoriza la implantación de aparcamientos en la totalidad de las plantas bajo rasante existentes, así como en la planta baja, salvo en los supuestos mencionados en el apartado “1.3”.
          • Todos ellos tienen la condición de aparcamientos auxiliares, salvo los construidos como autónomos en el marco del planeamiento urbanístico vigente con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan.
          • Se autoriza la construcción de un mayor número de plantas bajo rasante siempre que los existentes sean inferiores a los autorizados con carácter general en este Plan y, además, sean necesarios para dar respuesta a la dotación máxima de aparcamientos prevista.
          • Se autoriza asimismo su construcción para su destino a aparcamientos autónomos en las condiciones establecidas para estos en las nuevas edificaciones antes mencionadas.
2. Régimen de uso de las edificaciones con fachadas a calles o terrenos no edificados de distinta rasante y destinadas a viviendas de promoción libre (VPL).
   Dichas edificaciones se adecuarán a las condiciones expuestas en el apartado 1, con los reajustes que se exponen a continuación, referentes al supuesto de que la planta baja sea aquella a la que se accede desde la calle superior:
   • Dicha planta, así como las plantas bajas descolgadas situadas por debajo de ella, se destinarán a los usos previstos para la planta baja en el apartado 1, siempre que cumplan las condiciones establecidas en estas Normas Urbanísticas (art. 58) para su consideración como tal planta baja descolgada.
     En el supuesto de no cumplirse esas condiciones, las plantas afectadas serán consideradas como primera, segunda... planta de sótano y se sujetarán al régimen de uso establecido para cada una de ellas.
   • La implantación del uso de vivienda en esas plantas bajas se autorizará exclusivamente en el supuesto de que, además de ajustarse a los criterios expuestos en el apartado “1.1”, se destinen de manera continuada y descendente a dicho uso. En el caso de que cualquiera de esas plantas se destine a otros usos distintos de la vivienda, este no será autorizado en las plantas inferiores.
   • En los supuestos en los que en las Normas Urbanísticas Particulares de este Plan o el planeamiento y los Estudios de Detalle a promover en su desarrollo determinen un régimen específico de usos para esas plantas, se estará a lo que resulte de dicho régimen.
   Complementariamente, dichas Normas Urbanísticas Particulares y/o el planeamiento pormenorizado y los Estudios de Detalle podrán reajustar dichas condiciones en otros extremos, incluido el referente a la implantación del portal en la rasante de la calle o terreno no edificado superior o inferior.
3. Régimen de uso de las parcelas residenciales ordenadas en los ámbitos y subámbitos delimitados en este Plan, objeto de nuevos desarrollos residenciales.
   Ese régimen es el establecido en los apartados anteriores, reajustado en los términos establecidos tanto en este documento (artículos 93, 96, etc.) como en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares.
4. Parcelas destinadas a viviendas de protección pública (VPP).
   El régimen de usos característicos, permitidos, complementarios y prohibidos es el expuesto en el anterior apartado 1 siempre que sea acorde con las previsiones establecidas en las disposiciones legales vigentes reguladoras de las viviendas de protección pública. En caso contrario serán de aplicación estas previsiones.

Artículo 77. Régimen de uso de las parcelas residenciales de edificación de baja densidad (“a.4”).

1. Parcelas destinadas a viviendas de promoción libre (VPL).
   1. Uso característico:
      Vivienda (uso 1, situación 1).
      Se autoriza su implantación en todas las plantas sobre rasante, incluida la planta baja, salvo en los supuestos en los que este Plan y/o el planeamiento pormenorizado, los Estudios de Detalle y/o Ordenanzas consolidadas por él o a promover en su desarrollo no permitan su implantación en esa última planta.
   2. Usos permitidos:
      • Usos terciarios (uso 2, situación 2) en las situaciones siguientes:
        • “2.1” (actividades turísticas de alojamiento), salvo en la modalidad “2.1.4” (agroturismo, casa rural, camping...).
        • “2.2.1” (oficinas).
        • “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables).
      • Usos de equipamiento (uso 3) en las situaciones: 1 (Deportivo), 2 (docente), 3 (sanitario), 4 (religioso), 5 (alojamiento-asistencial), 6 (socio-cultural), 7 (asociativo), 8 (servicios urbanos y administrativos salvo: servicios funerarios -tanatorios, crematorios..., campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables) y 9 (fomento de actividades económicas).
   3. Usos complementarios y auxiliares:
      • Alojamiento asimilable a la vivienda (uso 1, situación 2), en la cuantía máxima establecida en las disposiciones legales vigentes en la materia.
      • En todas las plantas destinadas a vivienda: usos de oficina en la modalidad de despachos profesionales (consultas, estudios, bufetes, actividades docentes...) desarrollados en la vivienda por persona o personas residentes (empadronadas) en ella; no se autoriza la implantación de instalaciones o actividades clínicas u hospitalarias ni academias.
        La superficie útil máxima destinada a esos usos no residenciales será la equivalente a 1/3 de la superficie útil de la vivienda, sin que, en ningún caso, pueda ser superior a 100 m² (útiles).
      • Los usos de equipamiento permitidos podrán implantarse, asimismo, como complementarios, exclusivamente en planta baja y con acceso propio e independiente del núcleo de acceso a las viviendas.
      • Usos terciarios (comerciales y de oficina): exclusivamente en planta baja y con acceso propio e independiente del núcleo de acceso a las viviendas.
      • Uso de equipamiento de la modalidad de los núcleos zoológicos o asimilables (situación 10): exclusivamente en planta baja
      • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como uso auxiliar, en las plantas de sótano y baja, así como en la propia parcela, en su superficie.
      • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
   4. Usos prohibidos:
      Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados como auxiliares de ellos.
   5. Otras determinaciones:
      • El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.
      • Las habitaciones o espacios de pernoctación de cualquier modalidad (vivienda, actividad turística de alojamiento, equipamiento...) deberán cumplir las condiciones de habitabilidad establecidas en las disposiciones legales vigentes en cada caso y, en el supuesto de inexistencia de dichas disposiciones o de que estas no las determinen, las fijadas en este Plan (y en los planes, ordenanzas, etc. promovidos en su desarrollo) para las viviendas.
        Se exceptúan del cumplimiento de ese requisito las viviendas consolidadas que tengan reconocido el uso residencial mediante cédula de habitabilidad, permiso de primera utilización o equivalente y las viviendas de uso turístico que se implanten en ellas.
        Se prohíbe su implantación en los espacios y locales que no cumplan dichas condiciones y, en todo caso, en las plantas bajo rasante.
      • Las viviendas para uso turístico (submodalidad “2.1.1”) podrán implantarse, con independencia del régimen de edificación del edificio en el que se ubiquen y salvo en las que se encuentren en situación de fuera de ordenación, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo “53.2.B.2.1”, así como las siguientes:
        • Exclusivamente en una sola planta, que será la más baja de las destinadas a uso de vivienda, con independencia de la planta concreta de la que se trate. Ese requisito no es de aplicación en las viviendas dúplex o tríplex ubicadas en la planta más baja de las destinadas a vivienda.
        • En viviendas que tengan reconocido el uso residencial mediante cédula de habitabilidad, permiso de primera utilización o equivalente, y que no hubieran perdido el uso residencial conforme a lo establecido en el artículo 146.
        • Pueden contar con acceso independiente o compartido con las viviendas de la edificación.
        Esa submodalidad de actividad turística podrá desarrollarse complementaria y/o alternativamente al uso residencial.
      • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja, con acceso independiente del núcleo de acceso a las viviendas.
2. Régimen de uso de las parcelas residenciales ordenadas en los ámbitos y subámbitos delimitados en este Plan, objeto de nuevos desarrollos residenciales.
   Ese régimen es el establecido en el apartado anterior, reajustado en los términos establecidos tanto en este documento (artículos 93, 96, etc.) como en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares.
3. Parcelas destinadas a viviendas de protección pública (VPP).
   El régimen de usos característicos, permitidos, complementarios y prohibidos es el expuesto en el anterior apartado 1 siempre que sea acorde con las previsiones establecidas en las disposiciones legales vigentes reguladoras de las viviendas de protección pública. En caso contrario serán de aplicación estas previsiones.

Artículo 78. Régimen de uso de las parcelas de uso productivo (“b.1”).

1. Régimen general.
   1. Usos característicos:
      Usos productivos en todas sus situaciones.
   2. Usos permitidos:
      • Usos terciarios en las situaciones siguientes:
        • “2.2.1” (oficinas).
        • “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables –actividades @).
        • “2.3.2” (Establecimientos comerciales)
      • Usos de equipamiento (3) en las situaciones siguientes: 1 (deportivo), 6 (socio-cultural), 8 (servicios urbanos y administrativos) y 9 (fomento de actividades económicas).
      • Uso 5 (comunicaciones y transporte) en la situación 8 (aparcamientos).
   3. Usos complementarios:
      • En la 1ª planta de sótano:
        • Usos productivos, terciarios y de equipamiento siempre que estén funcionalmente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
      • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
      • En la planta baja y plantas altas.
        • Usos terciarios en las situaciones siguientes: “2.3.1” (locales comerciales), “2.3.2” (establecimientos comerciales), “2.2.1” (oficinas) y “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables).
        • Usos de equipamiento en las situaciones siguientes: 1 (deportivo), 6 (socio-cultural), 8 (servicios urbanos y administrativos), 9 (fomento de actividades económicas) y 10 (núcleos zoológicos y asimilables).
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), incluso en la cubierta o azotea de la edificación.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
      • Los usos de almacenamiento, tratamiento, etc., de residuos, en las condiciones establecidas en la legislación vigente en materia de evaluación ambiental, incluidas las relacionadas con su implantación temporal.
   4. Usos prohibidos:
      Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados como auxiliares de ellos.
   5. Otras determinaciones:
      • La superficie de los espacios destinados a usos complementarios autorizados no podrá superar los porcentajes y parámetros siguientes:
        • En instalaciones de superficie inferior a 400 m²: 40% de la total.
        • En instalaciones de superficie inferior a 3.500 m²: 30% de la total; superficie mínima posible de 160 m²(t).
        • En instalaciones de superficie superior a 3.500 m²: 25% de la total; superficie mínima posible de 900 m²(t) y máxima de 2.500 m²(t) en parcelas de superficie superior a 10.000 m²(s).
      • En las edificaciones con fachadas a calles de distinta rasante a las que se acceda desde la planta baja situada en la rasante superior, tanto esa planta como las restantes plantas bajas descolgadas podrán destinarse a los usos autorizados en aquella, siempre que cumplan las condiciones establecidas en estas Normas Urbanísticas para su consideración como tal planta baja descolgada.
        En el supuesto de no cumplirse esas condiciones, las plantas afectadas serán consideradas como primera, segunda... planta de sótano y se sujetarán al régimen de uso establecido para cada una de ellas.
      • La ordenación de nuevas parcelas de esta tipología (b.1”) destinadas a usos productivos de las situaciones “1.2. Industrial no compatible con la vivienda (talleres de reparación de automóviles...)” y “1.4. Almacén no compatible con la vivienda” en una zona global residencial (A) se condiciona a la previa formulación de un Plan Especial que justifique la idoneidad de su ordenación e implantación en el marco de la descripción y/o evaluación de, entre otras, las cuestiones siguientes: la actividad a implantar y sus características y condicionantes (incluidas las relacionadas con, en su caso, la edificabilidad urbanística vinculada a los citados usos; el tipo de vehículos a utilizar; etc.); la edificación afectada, preexistente o nueva, y sus características y condicionantes; el entorno urbano afectado y sus características y condicionantes; los impactos de todo tipo (ambientales, comerciales...) que su implantación pudiera conllevar en el medio urbano afectado; las afecciones de la actividad en materia de movilidad y tráfico mediante la realización de un estudio específico al respecto; etc.
        Las parcelas de tipología “b.1” existentes en la citada zona global se consolidan con sus condiciones actuales de uso, y se autorizan en ellas las citadas modalidades de usos productivos.
      • Los talleres de reparación de vehículos deberán disponer, dentro de ellos, de una superficie de espera destinada a aparcamiento de esos mismos vehículos equivalente a 1 plaza de aparcamiento x cada 3 plazas de capacidad del taller.
      • No se autoriza la implantación, en ningún caso, de usos que conlleven la residencia, el alojamiento y/o la pernoctación de personas en ninguna modalidad, ni siquiera como complementarios de los usos permitidos autorizados.
      • No se autoriza la implantación de aparcamientos en las plantas bajas de las edificaciones ubicadas en el área central y los corazones de barrio delimitados en el plano “VI.2” del documento “4. Planos”, salvo en las situadas en la zona de flujo preferente de esos área central y corazones de barrio en los que se autoriza la implantación de aparcamientos, siempre que, asimismo, URA Agentzia y/o la entidad competente en la materia no autorice su implantación en sótano y sí en planta baja.
        En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en dichos área central y corazones de barrio y otras no, no se autoriza la implantación de aparcamientos en aquél frente en un fondo de 8 m.
      • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja.
2. Régimen de uso de las parcelas de uso productivo ordenadas en los ámbitos y subámbitos delimitados en este Plan, objeto de nuevos desarrollos.
   Ese régimen es el establecido en el apartado anterior, reajustado en los términos establecidos tanto en este documento (artículos 93, 96, etc.) como en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares.

Artículo 79. Régimen de uso de las parcelas de uso terciario / actividades @ (“b.2”).

1. Régimen general.
   1. Usos característicos:
      • Usos terciarios en las modalidades y submodalidades siguientes:
        • “2.1. Actividades turísticas de alojamiento”, salvo las modalidades “2.1.1 Las viviendas para uso turístico” y “2.1.4. Establecimientos de alojamiento turístico (agroturismo, casa rural, camping, otros asimilables).
        • “2.2. Usos de oficina y asimilables”:
        • “2.3.2 Establecimientos comerciales”.
   2. Usos permitidos:
      • Usos de actividad económica (uso 2) en la situación 1 (usos productivos):
        • En todas sus modalidades en las parcelas “b.2” situadas en zonas globales de tipología “B. Zona de actividad económica”.
        • En las parcelas “b.2” situadas en otras tipologías de zonas globales en los supuestos y condiciones establecidos en las Normas Urbanísticas Particulares de este Plan y/o en el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.
      • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (en la modalidad de los crematorios), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
      • Uso 5 (comunicaciones y transporte) en la situación 8 (aparcamiento), incluso en la cubierta o azotea de la edificación.
   3. Usos complementarios:
      1. De la modalidad “2.1 Actividades turísticas de alojamiento” (salvo las de las submodalidades “2.1.1” y “2.1.4”):
         • En la 1ª planta de sótano:
           • Usos productivos, terciarios y de equipamiento siempre que estén funcionalmente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
           • En edificaciones existentes que sean objeto de actuaciones de rehabilitación y en las que no sea posible su destino a aparcamientos se autoriza la implantación de usos de carácter principal y/o colectivo (gimnasios, salones de actos, exposiciones...) funcionalmente vinculados a usos existentes o autorizados en la planta baja de la edificación, siempre que se cumplan los requisitos de evacuación exigibles conforme a lo establecido en las disposiciones legales vigentes.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         • En la planta baja:
           • Usos productivos de las modalidades “1.1” (industrial compatible con la vivienda) y “1.3” (almacén compatible con la vivienda).
           • Usos de la modalidad “2.2. Uso de oficina y asimilable”.
           • Usos comerciales de las submodalidades “2.3.1. Local comercial” y “2.3.2. Establecimiento comercial”.
           • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (en la modalidad de los crematorios), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), en los supuestos y condiciones previstos por el planeamiento urbanístico, incluido este Plan, y/o estudios de detalle.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
           Los usos productivos, terciarios y de equipamiento autorizados se implantarán en las condiciones de acceso expuestas en el apartado “1.5”.
         • En las plantas altas.
           • Usos de la modalidad “2.2. Uso de oficina y asimilable”.
           • Usos comerciales de las submodalidades “2.3.1. Local comercial” y “2.3.2. Establecimiento comercial”, siempre que estén vinculados a ese tipo de usos situados en la planta baja y tengan acceso a través de ellos.
             Además, dichos usos deberán situarse en las plantas inferiores a las destinadas a los restantes usos característicos o permitidos, salvo los usos de hostelería, que se autorizan en las condiciones siguientes:
             • Los usos de hostelería funcionalmente vinculados a las Actividades Turísticas de Alojamiento (submodalidades “2.1.2” y “2.1.3”) y a los usos de equipamiento autorizados podrán implantarse en cualesquiera de las plantas destinadas o vinculadas a esas actividades y usos, y compartir sus núcleos de acceso.
             • Los usos de hostelería autónomos y/o no vinculados funcionalmente a las citadas actividades turísticas y usos de equipamiento podrán implantarse, exclusivamente, en la última planta de la edificación y sin que requieran acceso propio o independiente. Su implantación no podrá suponer, en ningún caso, un empeoramiento de las condiciones de evacuación del edificio, debiendo ser esta cuestión objeto de la correspondiente justificación.
           • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios -tanatorios, crematorios..., campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8); núcleos zoológicos y asimilables (situación 10).
           • Uso 5 (comunicaciones y transporte) en la situación 8 (aparcamiento), en la cubierta o azotea de la edificación.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
           Los usos terciarios y de equipamiento autorizados se implantarán en las condiciones de acceso expuestas en el apartado “1.5”.
      2. De la modalidad “2.2 Usos de oficina y asimilables”.
         • En la 1ª planta de sótano:
           • Usos productivos, terciarios y de equipamiento siempre que estén funcionalmente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
           • En edificaciones existentes que sean objeto de actuaciones de rehabilitación y en las que no sea posible su destino a aparcamientos se autoriza la implantación de usos de carácter principal y/o colectivo (gimnasios, salones de actos, exposiciones...) funcionalmente vinculados a usos existentes o autorizados en la planta baja de la edificación, siempre que se cumplan los requisitos de evacuación exigibles conforme a lo establecido en las disposiciones legales vigentes.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         • En la planta baja:
           • Usos productivos, en las condiciones expuestas más adelante.
           • Usos de la modalidad “2.1. Actividades turísticas de alojamiento”, en las condiciones expuestas más adelante.
           • Usos comerciales de las submodalidades “2.3.1. Local comercial” y “2.3.2. Establecimiento comercial”.
           • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (en la modalidad de los crematorios), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8). Los usos de equipamiento que incluyan pernoctación (incluyan o no, situación 5) se autorizan en las condiciones establecidas para los usos autorizados de la modalidad “2.1 Actividades turísticas de alojamiento”.
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), en los supuestos previstos por el planeamiento urbanístico, incluido este Plan, y/o estudios de detalle.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         • En las plantas altas:
           • Usos productivos, en las condiciones expuestas más adelante.
           • Usos de la modalidad “2.1. Actividades turísticas de alojamiento”, en las condiciones expuestas más adelante.
           • Usos comerciales de las submodalidades “2.3.1. Local comercial” y “2.3.2. Establecimiento comercial”, siempre que estén vinculados a ese tipo de usos situados en la planta baja y tengan acceso a través de ellos.
             Además, dichos usos deberán situarse en las plantas inferiores a las destinadas a los restantes usos característicos o permitidos, salvo que dispongan de núcleos de acceso propios e independientes.
             Se exceptúan los usos de hostelería, que podrán implantarse en la última planta de la edificación, sin necesidad de acceso propio o independiente.
           • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (en la modalidad de los tanatorios y crematorios), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8); núcleos zoológicos y asimilables (situación 10).
             Los usos de equipamiento que incluyan pernoctación (uso 3, situación 5) se autorizan en las condiciones establecidas para los usos autorizados de la modalidad “2.1 Actividades turísticas de alojamiento”.
           • Uso 5 (comunicaciones y transporte) en la situación 8 (aparcamiento), en la cubierta o azotea de la edificación.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
           Los usos productivos, terciarios y de equipamiento autorizados se implantarán en las condiciones de acceso expuestas en el apartado 5.
         Se autoriza la implantación de los usos de la modalidad “2.1 Actividades turísticas de alojamiento” en las condiciones siguientes:
         • Los usos de actividades turísticas de alojamiento de las submodalidades “2.1.2” y “2.1.3” podrán implantarse en edificios completos u ocupando partes de ellos.
           En el supuesto de ocupar parcialmente una edificación, deberán disponer de acceso y núcleo de comunicación independiente.
           En todo caso, las habitaciones o unidades de alojamiento no podrán estar situadas en las plantas bajas (convencional y descolgadas), que deberán destinarse a otros fines distintos al de pernoctación asociados al alojamiento turístico, salvo en aquellos lugares en los que el planeamiento vigente, incluido este PGOU, autorice la implantación de viviendas en planta baja.
         • No se autoriza la implantación de usos de actividades turísticas de alojamiento de las submodalidades “2.1.1 Viviendas para uso turístico” y “2.1.4. Establecimientos de alojamiento turístico (agroturismo, casa rural, camping, otros asimilables)”.
         Usos productivos:
         • Se autoriza la implantación, con carácter general, de usos productivos de las modalidades “1.1” (industrial compatible con la vivienda), 1.3” (almacén compatible con la vivienda) y “1.4” (almacén no compatible con la vivienda).
         • Se autoriza la implantación de usos productivos de las restantes modalidades, con la salvedad que se indica a continuación, en los supuestos y condiciones determinados en las Normas Urbanísticas Particulares de este Plan y/o en el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.
           No se autoriza, en ningún caso, la implantación de usos productivos de la modalidad “1.6 Estaciones de servicio”.
         Su implantación requiere el cumplimiento de las condiciones de acceso expuestas en el apartado “1.5”.
      3. De la modalidad “2.3.2 Establecimientos comerciales”.
         • En la 1ª planta de sótano:
           • Usos productivos, terciarios y de equipamiento siempre que estén funcionalmente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
           • En edificaciones existentes que sean objeto de actuaciones de rehabilitación y en las que no sea posible su destino a aparcamientos se autoriza la implantación de usos de carácter principal y/o colectivo (gimnasios, salones de actos, exposiciones...) funcionalmente vinculados a usos existentes o autorizados en la planta baja de la edificación, siempre que se cumplan los requisitos de evacuación exigibles conforme a lo establecido en las disposiciones legales vigentes.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         • En la planta baja:
           • Usos productivos, en las condiciones expuestas más adelante.
           • Uso de la modalidad “2.2 Uso de oficina y asimilable”.
           • Usos comerciales de la submodalidad “2.3.1. Local comercial”.
           • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (en la modalidad de los crematorios), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
           • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), en los supuestos previstos por el planeamiento urbanístico, incluido este Plan, y/o estudios de detalle.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         • En las plantas altas:
           • Usos productivos, en las condiciones expuestas más adelante.
           • Uso de la modalidad “2.2 Uso de oficina y asimilable”, y usos comerciales de la submodalidad “2.3.1. Locales comerciales”.
             Dichos usos deberán situarse en las plantas inferiores a las destinadas a los restantes usos característicos o permitidos, salvo que dispongan de núcleos de acceso propios e independientes.
           • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios (en la modalidad de los tanatorios y crematorios), campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
           • Uso 5 (comunicaciones y transporte) en la situación 8 (aparcamiento), en la cubierta o azotea de la edificación.
           • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
         Usos productivos:
         • Se autoriza la implantación, con carácter general, de usos productivos de las modalidades “1.1” (industrial compatible con la vivienda), 1.3” (almacén compatible con la vivienda) y “1.4” (almacén no compatible con la vivienda).
         • Se autoriza la implantación de usos productivos de las restantes modalidades, con la salvedad que se indica a continuación, en los supuestos y condiciones determinados en las Normas Urbanísticas Particulares de este Plan y/o en el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo.
         • No se autoriza, en ningún caso, la implantación de usos productivos de la modalidad “1.6 Estaciones de servicio”.
   4. Usos prohibidos:
      Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados como auxiliares de ellos.
   5. Otras determinaciones:
      • En las edificaciones con fachadas a calles de distinta rasante a las que se acceda desde la planta baja situada en la rasante superior, tanto esa planta como las restantes plantas bajas descolgadas podrán destinarse a los usos autorizados en aquella.
      • La autorización del uso 5 en la situación 8 (aparcamientos) en los supuestos mencionados queda sujeta al cumplimiento de las condiciones siguientes:
        • En las nuevas edificaciones previstas en los ámbitos y subámbitos objeto de los nuevos desarrollos proyectados en este Plan y en el planeamiento pormenorizado a promover en su desarrollo:
          • Se autoriza, con carácter general y como máximo, la implantación de aparcamientos auxiliares de los usos característicos, permitidos y complementarios previstos en el proyecto de edificación objeto de licencia, considerándose como tales (auxiliares) los resultantes de la aplicación de la dotación máxima de aparcamientos establecida en este Plan.
            Debido a ello, la superficie de techo o edificabilidad máxima autorizable en cada caso será la correspondiente a dicha dotación máxima, cualquiera que sea la planta o plantas de edificación en las que se ubique.
          • Complementaria y excepcionalmente, se autoriza la implantación de aparcamientos autónomos (además de los auxiliares) siempre que, previamente, se justifique su necesidad para dar respuesta a demandas existentes en el entorno, su adecuación a las medidas de tráfico y su construcción e implantación sea objeto de informe favorable a emitir por el Área de Movilidad del Ayuntamiento.
        • En las nuevas edificaciones previstas en los ámbitos y subámbitos objeto de los nuevos desarrollos proyectados en el contexto del Plan General de 1995 y consolidados por este Plan, serán de aplicación las previsiones establecidas en cada caso en dicho contexto.
          Complementariamente, serán de aplicación las condiciones establecidas para las nuevas edificaciones, siempre que sean compatibles con las fijadas en el referido contexto.
        • En las edificaciones existentes y consolidadas por este Plan, incluidas las que se prevean en sustitución de las mismas:
          • Se autoriza la implantación de aparcamientos en la totalidad de las plantas bajo rasante existentes, así como en la planta baja, salvo en los supuestos mencionados en el apartado “1.3”.
          • Todos ellos tienen la condición de aparcamientos auxiliares, salvo los construidos como autónomos en el marco del planeamiento urbanístico vigente con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan.
          • Se autoriza la construcción de un mayor número de plantas bajo rasante siempre que los existentes sean inferiores a los autorizados con carácter general en este Plan y, además, sean necesarios para dar respuesta a la dotación máxima de aparcamientos prevista.
          • Se autoriza asimismo su construcción para su destino a aparcamientos autónomos en las condiciones establecidas para estos en las nuevas edificaciones antes mencionadas.
        • Complementariamente y en todo caso, no se autoriza la implantación de aparcamientos en las plantas bajas de las edificaciones ubicadas en el Área Central y los corazones de barrio delimitados en el plano “VI.2” del documento “4. Planos”, salvo en las situadas en la zona de flujo preferente de esos área central y corazones de barrio en los que se autoriza la implantación de aparcamientos, siempre que, asimismo, URA Agentzia y/o la entidad competente en la materia no autorice su implantación en sótano y sí en planta baja.
          En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en dichos área central y corazones de barrio y otras no, no se autoriza la implantación de aparcamientos en aquél frente en un fondo de 8 m.
      • La implantación de los usos autorizados (característico, complementarios...) requiere la habilitación de núcleos de acceso diferenciados e independientes que se mencionan a continuación, para las distintas modalidades de uso que asimismo se indican:
        • Núcleo de acceso a las actividades de alojamiento turístico autorizadas y a los usos de equipamiento autorizados que contengan habitaciones o espacios de pernoctación, así como a los restantes usos vinculados a los anteriores, que podrá ser compartido por todos ellos.
        • Núcleo de acceso a los restantes usos autorizados.
          Esos accesos independientes se habilitarán mediante núcleos de escaleras diferenciados a los que se podrá acceder desde uno o varios portales.
      • Las habitaciones o espacios de pernoctación de cualquier modalidad de uso autorizada (actividad turística de alojamiento, equipamiento...):
        • No podrán estar situados en las plantas bajas (convencionales o descolgadas), que deberán destinarse a fines distintos al de la pernoctación, salvo en los lugares en los que el planeamiento vigente, incluido este Plan, posibilite la implantación de viviendas en dichas plantas
        • Deberán cumplir las condiciones de habitabilidad e iluminación establecidas en las disposiciones legales vigentes en cada caso y, en el supuesto de inexistencia de dichas disposiciones o de que estas no las determinen, las fijadas en este Plan (y en los planes, ordenanzas, etc. promovidos en su desarrollo) para las viviendas.
          Se prohíbe su implantación en los espacios y locales que no cumplan dichas condiciones y, en todo caso, en las plantas bajo rasante.
      • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja, con acceso independiente del núcleo de acceso a las actividades de alojamiento turístico y a los usos de equipamiento que contengan habitaciones o espacios de pernoctación autorizados.
      • La implantación de los usos terciarios se adecuará a las condiciones establecidas en las disposiciones legales vigentes, incluido el Código Técnico de Edificación, en los términos previstos en ellas. Además, sin perjuicio de lo establecido en esas disposiciones, su autorización e implantación en la totalidad y/o en distintas partes de edificaciones existentes no podrá suponer, en ningún caso, un empeoramiento de las condiciones de evacuación del edificio, debiendo ser esta cuestión objeto de la correspondiente justificación.
      • El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.
2. Régimen de uso de las parcelas de uso terciario ordenadas en los ámbitos y subámbitos delimitados en este Plan, objeto de nuevos desarrollos.
   Ese régimen es el establecido en el apartado anterior, reajustado en los términos establecidos tanto en este documento (artículos 93, 96, etc.) como en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares.

Artículo 80. Régimen de uso de la parcela de uso comercial (“b.3”).

1. Régimen general.
   1. Usos característicos:
      Usos de actividad económica (uso 2) de la modalidad “2.3” (uso comercial), excluida la submodalidad “2.3.4 Centros comerciales”, salvo las existentes y consolidadas por este Plan.
   2. Usos permitidos:
      • Usos terciarios en las submodalidades “2.2.1” (usos de oficina) y “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables).
      • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios -tanatorios, crematorios..., campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
   3. Usos complementarios:
      • En la 1ª planta de sótano:
        • Usos productivos, terciarios y de equipamiento siempre que estén funcionalmente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
      • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
      • En la planta baja.
        • Usos de actividades económicas en las situaciones:
          • 1 (usos productivos), en las modalidades “1.1” y “1.3”.
          • 2 (usos terciarios), en la modalidad “2.2” (oficinas y asimilables).
        • Usos de equipamiento (uso 3) en las situaciones salvo: alojamiento-asistencial (situación 5); servicios funerarios -tanatorios, crematorios..., campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
        • Infraestructuras de servicios urbanos en todas las situaciones, excepto en la 6 (gestión de residuos) con la excepción, en este caso, de las instalaciones de recogida de basura requeridas por las disposiciones vigentes en materia de edificación, que podrán implantarse en esta planta.
      • En las plantas altas.
        • Usos terciarios en las situaciones “2.2.1” (usos de oficina) y “2.2.2” (usos tecnológicos y asimilables), con acceso independiente del correspondiente al uso principal.
        • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: alojamiento-asistencial (situación 5); servicios funerarios -tanatorios, crematorios..., campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8), con acceso independiente del correspondiente al uso principal.
        • Usos de hostelería en la última planta alta.
        • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
   4. Usos prohibidos:
      Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados como auxiliares de ellos.
   5. Otras determinaciones:
      • El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.
      • En las edificaciones con fachadas a calles de distinta rasante a las que se acceda desde la planta baja situada en la rasante superior, tanto esa planta como las restantes plantas bajas descolgadas podrán destinarse a los usos autorizados en aquella.
      • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja.
   2. Régimen de uso de las parcelas de uso comercial existentes y consolidadas destinadas a usos de la submodalidad “2.3.4 Centros comerciales”
      Dicho régimen es el establecido en el apartado 1 de este artículo, con la salvedad referente a la autorización, dentro de los característicos, de los usos de la modalidad “2.3” en todas sus submodalidades, incluida la “2.3.4 Centros comerciales”.
   3. Régimen de uso de las parcelas de uso comercial ordenadas en los ámbitos y subámbitos delimitados en este Plan, objeto de nuevos desarrollos.
      Ese régimen es el establecido en el apartado 1, reajustado en los términos establecidos tanto en este documento (artículos 93, 96, etc.) como en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares.

Artículo 81. Régimen de uso de las parcelas de equipamiento deportivo (“c.1”).

1. Uso característico.

   Uso de equipamiento deportivo (uso 3, situación 1).

2. Usos complementarios:
   1. Vinculados a la actividad deportiva de la parcela:
      • En la 1ª planta de sótano:
        • Usos de equipamiento siempre que estén funcionalmente vinculados a las mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
      • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
      • En la planta baja y plantas altas:
        • Usos terciarios en las situaciones “2.2.1” (oficinas) y “2.3.1” (locales comerciales).
        • Usos de equipamiento (uso 3) en las situaciones 2 (docente), 3 (sanitario) y 5 (alojamiento – asistencial), 6 (socio-cultural), 7 (asociativo) y 8 (servicios urbanos y administrativos).
   2. No vinculados a la actividad deportiva de la parcela:
      • En la 1ª planta de sótano:
        • Usos productivos, terciarios y de equipamiento funcionalmente vinculados a las mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento): como uso auxiliar de otros autorizados; como uso autónomo destinado a dar respuesta a las necesidades de aparcamiento de los residentes del entorno siempre que, previamente, se justifique la respuesta a las demandas de las actividades ubicadas en la parcela, así como su adecuación a las medidas de tráfico y aparcamiento determinadas por el Ayuntamiento.
      • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento): como uso auxiliar de otros usos autorizados; como uso autónomo destinado a dar respuesta a las necesidades de aparcamiento de los residentes del entorno siempre que, previamente, se justifique la respuesta a las demandas de las actividades ubicadas en la parcela, así como su adecuación a las medidas de tráfico y aparcamiento determinadas por el Ayuntamiento.
      • En la planta baja y plantas altas de parcelas deportivas de superficie superior a 6.750 m²(s):
        • Usos productivos en las modalidades “1.1” (industria compatible con la vivienda) y “1.3” (almacén compatible con la vivienda).
        • Usos terciarios en las modalidades “2.2.1” (oficinas), “2.2.2 Usos tecnológicos y asimilables (actividades @), “2.3.1” (locales comerciales) y “2.3.2” (establecimiento comercial).
        • Usos de equipamiento (uso 3), en las situaciones: 2 (docente), 3 (sanitario), 4 (religioso), 5 (alojamiento – asistencial), 6 (socio-cultural), 7 (asociativo), 8 (servicios urbanos y administrativos) y 9 (fomento de actividades económicas).

      La implantación de esos usos no deportivos se adecuará a las condiciones siguientes:

      • Deberá garantizarse la extensión de la actividad deportiva a la totalidad de la parcela bien directamente sobre esta bien mediante la superposición de usos deportivos y no deportivos en la edificación en la que se vayan a implantar estos últimos, de la manera que se estime adecuada. No se autorizará la segregación de la parcela ni urbanística ni jurídicamente.
      • La edificabilidad vinculada a dichos usos (en las plantas baja y altas) será, como máximo, del 30% de la prevista sobre rasante en la parcela y sin que, además y en ningún caso, pueda ser superior a igual porcentaje de la existente materialmente en ella.
      • La superficie de la parcela vinculada a dichos usos será, como máximo, del 30% del total de la misma.
      • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja.
      • Los usos autorizados que contengan habitaciones o espacios de pernoctación deberán contar con núcleo de acceso propio e independiente, diferenciado del núcleo de acceso a los restantes usos autorizados. Esos accesos independientes se habilitarán mediante núcleos de escaleras diferenciados a los que se podrá acceder desde uno o varios portales.
   3. Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados, en todas las plantas de la edificación, sobre y bajo rasante.
3. Usos prohibidos:

   Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados como auxiliares de ellos.

4. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 82. Régimen de uso de las parcelas de equipamiento docente (“c.2”).

1. Uso característico:

   Uso de equipamiento docente (uso 3, situación 2).

   Se autoriza su implantación en todas las plantas de la edificación, incluso en la planta o espacio bajo cubierta, siempre que reúna las condiciones de habitabilidad e iluminación establecidas en las disposiciones legales vigentes. En el supuesto de inexistencia de dichas disposiciones o de que estas no las determinen, las fijadas en este Plan (y en los planes, ordenanzas, etc. promovidos en su desarrollo) para las viviendas, en la medida en que sean compatibles con el uso de equipamiento.

2. Usos complementarios:
   1. Vinculados a la actividad docente de la parcela:
      • En la 1ª planta de sótano:
        • Usos de equipamiento siempre que estén funcional u jurídicamente vinculados a las mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
      • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
      • En la planta baja y plantas altas:
        • Usos de equipamiento (uso 3) en las situaciones 1 (deportivo), 3 (sanitario), 4 (religioso), 5 (alojamiento – asistencial), 6 (socio-cultural), 7 (asociativo) y 8 (servicios urbanos y administrativos).
        • Usos productivos y terciarios vinculados a la enseñanza docente a modo de desarrollo y puesta en práctica, por parte de docentes y estudiantes, de actividades laborales relacionadas con ella.
   2. No vinculados a la actividad docente de la parcela:
      • En la 1ª planta de sótano:
        • Usos productivos, terciarios y de equipamiento funcional y jurídicamente vinculados a las mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento): como uso auxiliar de otros autorizados; como uso autónomo destinado a dar respuesta a las necesidades de aparcamiento de los residentes del entorno siempre que, previamente, se justifique la respuesta a las demandas de las actividades ubicadas en la parcela, así como su adecuación a las medidas de tráfico y aparcamiento determinadas por el Ayuntamiento.
      • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
        • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento): como uso auxiliar de otros usos autorizados; como uso autónomo destinado a dar respuesta a las necesidades de aparcamiento de los residentes del entorno siempre que, previamente, se justifique la respuesta a las demandas de las actividades ubicadas en la parcela, así como su adecuación a las medidas de tráfico y aparcamiento determinadas por el Ayuntamiento.
      • En la planta baja y plantas altas de parcelas docentes de superficie superior a 6.750 m²(s):
        • Usos productivos en las modalidades “1.1” (industria compatible con la vivienda) y “1.3” (almacén compatible con la vivienda).
        • Usos terciarios en las modalidades “2.2.1” (oficinas), “2.2.2 Usos tecnológicos y asimilables (actividades @), “2.3.1” (locales comerciales) y “2.3.2” (establecimiento comercial).
        • Usos de equipamiento (uso 3), en las situaciones: 1 (deportivo), 3 (sanitario), 4 (religioso), 5 (alojamiento – asistencial), 6 (socio-cultural), 7 (asociativo), 8 (servicios urbanos y administrativos) y 9 (fomento de actividades económicas).

      La implantación de esos usos no docentes se adecuará a las condiciones siguientes:

      • Deberá garantizarse la extensión de la actividad docente a la totalidad de la parcela bien directamente sobre esta bien mediante la superposición de usos docentes y no docentes en la edificación en la que se vayan a implantar estos últimos, de la manera que se estime adecuada. No se autorizará la segregación de la parcela ni urbanística ni jurídicamente.
      • La edificabilidad vinculada a dichos usos (en las plantas baja y altas) será, como máximo, del 30% de la prevista sobre rasante en la parcela y sin que, además y en ningún caso, pueda ser superior a igual porcentaje de la existente materialmente en ella.
      • La superficie de la parcela vinculada a dichos usos será, como máximo, del 30% del total de la misma.
      • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja.
      • Los usos autorizados que contengan habitaciones o espacios de pernoctación deberán contar con núcleo de acceso propio e independiente, diferenciado del núcleo de acceso a los restantes usos autorizados. Esos accesos independientes se habilitarán mediante núcleos de escaleras diferenciados a los que se podrá acceder desde uno o varios portales.
   3. Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados, en todas las plantas de la edificación, sobre y bajo rasante.
3. Usos prohibidos:

   Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados como auxiliares de ellos.

4. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 83. Régimen de uso de las parcelas de alojamiento dotacional (“c.3”).

1. Uso característico:

   Uso de equipamiento en la modalidad de alojamiento dotacional (situación 5) vinculado al estándar urbanístico regulado en las disposiciones legales vigentes.

   Se autoriza su implantación en todas las plantas de la edificación, incluso en la planta o espacio bajo cubierta, siempre que reúna las condiciones de habitabilidad e iluminación establecidas en las disposiciones legales vigentes. En el supuesto de inexistencia de dichas disposiciones o de que estas no las determinen, las fijadas en este Plan (y en los planes, ordenanzas, etc. promovidos en su desarrollo) para las viviendas, en la medida en que sean compatibles con el uso de equipamiento.

2. Usos permitidos.

   No se prevén.

3. Usos complementarios:
   • En la 1ª planta de sótano:
     • Usos de equipamiento siempre que estén funcional y jurídicamente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
     • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
     • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
   • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
     • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
     • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
   • En la planta baja:
     • Usos terciarios en las situaciones “2.2.1” (oficinas) y “2.3.1” (locales comerciales).
     • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios -tanatorios, crematorios..., campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
     • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
   • En las plantas altas:
     • Usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios -tanatorios, crematorios..., campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
     • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
4. Usos prohibidos:

   Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados como auxiliares de ellos.

5. Otras determinaciones:
   • La implantación de los usos autorizados (característicos, complementarios...) requiere la habilitación de núcleos de acceso diferenciados e independientes para las distintas modalidades de uso que se mencionan a continuación:
     • Núcleo de acceso a los alojamientos dotacionales y a otros usos de equipamiento autorizados que contengan habitaciones o espacios de pernoctación, que podrá ser compartido por todos ellos.
     • Núcleo de acceso a los restantes usos autorizados.

     Esos accesos independientes se habilitarán mediante núcleos de escaleras diferenciados a los que se podrá acceder desde uno o varios portales.

   • Las habitaciones o espacios de pernoctación:
     • No podrán estar situados en las plantas bajas (convencionales o descolgadas), que deberán destinarse a fines distintos al de la pernoctación, salvo en los lugares en los que el planeamiento vigente, incluido este Plan, posibilite la implantación de viviendas en dichas plantas
     • Deberán cumplir las condiciones de habitabilidad establecidas en las disposiciones legales vigentes en cada caso y, en el supuesto de inexistencia de dichas disposiciones o de que estas no las determinen, las fijadas en este Plan (y en los planes, ordenanzas, etc. promovidos en su desarrollo) para las viviendas. Se prohíbe su implantación en los espacios y locales que no cumplan dichas condiciones y, en todo caso, en las plantas bajo rasante.
   • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja.
   • El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 84. Régimen de uso de las parcelas destinadas a otros equipamientos (“c.4”).

1. Uso característico:
   • Parcelas situadas en la zona global residencial (A): usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones salvo: servicios funerarios -tanatorios, crematorios..., campamentos turísticos, mataderos, cementerios, ferias de muestras y otros asimilables (situación 8).
   • Parcelas situadas en zonas globales de actividad económica (B) y equipamiento (C): usos de equipamiento (uso 3) en todas las situaciones. En los supuestos en los que dichas parcelas se correspondan con la totalidad o parte de zonas globales de tipología “C Equipamiento Comunitario (SG)” el régimen urbanístico de aquellas será acorde y coherente con el de estas.

   Dentro de una misma parcela de equipamiento y de la edificación autorizada en ella podrán implantarse las distintas modalidades de usos de equipamiento autorizados en todas y/o cualesquiera de sus plantas.

   Se autoriza su implantación en todas las plantas de la edificación, incluso en la planta o espacio bajo cubierta, siempre que reúna las condiciones de habitabilidad e iluminación establecidas en las disposiciones legales vigentes. En el supuesto de inexistencia de dichas disposiciones o de que estas no las determinen, las fijadas en este Plan (y en los planes, ordenanzas, etc. promovidos en su desarrollo) para las viviendas, en la medida en que sean compatibles con el uso de equipamiento.

2. Usos complementarios:
   • En la 1ª planta de sótano:
     • Usos terciarios y de equipamiento siempre que estén funcional y jurídicamente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en la planta inmediatamente superior.
     • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
     • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
   • En la 2ª y restantes plantas inferiores de sótano:
     • Usos terciarios y de equipamiento siempre que estén funcional y jurídicamente vinculados a esas mismas modalidades de uso existentes en las plantas inmediatamente superiores (incluida la planta baja).
     • Uso 5 en la situación 8 (aparcamiento), como auxiliar de los usos situados en las plantas superiores.
     • Infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados.
   • En la planta baja y primera alta:

     Usos terciarios en las situaciones “2.2.1” (oficinas), “2.2.2” (tecnológicos y asimilables) y “2.3.1” (locales comerciales) en las condiciones siguientes:

     • La edificabilidad destinada a esos usos deberá ser inferior al 30% de la total de la autorizada en la parcela, incluida la de la primera planta de sótano en el supuesto de destinarse a dichos usos.
     • El desarrollo lineal de la fachada de los locales no podrá rebasar el 50% de la longitud de la alineación de fachada, medida en cada tramo de calle.
     • En los edificios catalogados, la implantación del uso comercial será respetuosa con las características arquitectónicas del edificio y el espacio libre vinculado a él, en su caso, rechazándose las soluciones que no se estimen adecuadas.

     Se autorizan asimismo las infraestructuras de servicios urbanos que responden a las condiciones propias de los usos de servicios básicos y auxiliares de los característicos y permitidos, así como de otros complementarios autorizados, en la planta baja.

   • En la última planta: usos de hostelería.
3. Usos prohibidos:

   Los usos no incluidos entre los característicos y complementarios, ni considerados auxiliares de ellos.

4. Otras determinaciones:
   • Los usos autorizados que contengan habitaciones o espacios de pernoctación deberán contar con núcleo de acceso propio e independiente, diferenciado del núcleo de acceso a los restantes usos autorizados. Esos accesos independientes se habilitarán mediante núcleos de escaleras diferenciados a los que se podrá acceder desde uno o varios portales.
   • Las habitaciones o espacios de pernoctación autorizados en las correspondientes modalidades de equipamiento (alojamiento-asistencial, etc.):
     • No podrán estar situados en las plantas bajas (convencionales o descolgadas), que deberán destinarse a fines distintos al de la pernoctación, salvo en los lugares en los que el planeamiento vigente, incluido este Plan, posibilite la implantación de viviendas en dichas plantas
     • Deberán cumplir las condiciones de habitabilidad establecidas en las disposiciones legales vigentes en cada caso y, en el supuesto de inexistencia de dichas disposiciones o de que estas no las determinen, las fijadas en este Plan (y en los planes, ordenanzas, etc. promovidos en su desarrollo) para las viviendas. Se prohíbe su implantación en los espacios y locales que no cumplan dichas condiciones y, en todo caso, en las plantas bajo rasante.
   • Las lonjas juveniles (uso 3, situación 6) se autorizan, exclusivamente, en planta baja.
   • El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 85. Régimen de uso de las subzonas destinadas a espacios libres (“d.1.1” y “d.1.2”).

1. Uso característico.

   Uso de espacio libre (uso 4).

2. Usos permitidos.

   No se prevén.

3. Usos complementarios:
   • Usos terciarios en la situación “2.3.1” (locales comerciales), a modo de usos auxiliares del característico, mediante instalaciones adecuadas para ello y en condiciones jurídicas acordes con la titularidad pública del espacio libre.
   • Usos de equipamiento: en las modalidades compatibles y/o auxiliares del uso característico (situaciones 1 –deportivo-, 6 –sociocultural- y otros que se estimen adecuados). En las edificaciones existentes y consolidadas y siempre que sean adecuadas para su implantación y sean compatibles y/u acordes con los usos de espacio libre, se autorizan, asimismo:
     • Los usos de equipamiento (uso 3) en las situaciones siguientes: deportivo (situación 1); docente (situación 2); socio-cultural y entretenimiento (situación 6); asociativo (situación 7); servicios urbanos y administrativos (situación 8).
     • Los usos terciarios, exclusivamente de la modalidad comercial-hosteleros.
   • Usos de comunicación y transporte, preferentemente en las situaciones 1 (circulación peatonal), 2 (circulación ciclista) y, complementariamente y siempre que se estime adecuado en las situaciones 3 (circulación rodada motorizada) y 8 (aparcamiento). La implantación del aparcamiento se proyectará y ejecutará de manera que se garantice la urbanización ajardinada (verde) de la superficie exterior en una extensión equivalente a igual superficie ajardinada (verde) preexistente y, en cualquier caso, en un 50% de la superficie del espacio libre afectado, salvo que razones debidamente justificadas lo imposibiliten físicamente.
   • Infraestructuras de servicios urbanos en todas las situaciones, excepto en la 6 (gestión de residuos).
4. Usos prohibidos:

   Los usos no incluidos entre los característicos, permitidos y complementarios, ni considerados auxiliares de ellos.

5. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 86. Régimen de uso de las subzonas destinadas a aguas superficiales (medio urbano) (“d.2”).

1. Uso característico.

   Uso de espacio libre en la modalidad de elementos territoriales (cauce fluvial).

2. Usos permitidos.

   No se prevén.

3. Usos complementarios.

   Usos autorizados en la legislación vigente en la materia.

4. Usos prohibidos.

   Usos no autorizados en la legislación vigente en la materia.

5. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 87. Régimen de uso de la red viaria (“e.1”).

1. Uso característico.

   Usos de comunicación y transporte en las modalidades siguientes: circulación peatonal (1); circulación ciclista (2); y rodada motorizada (3) en los términos y condiciones establecidos en cada caso, que pueden conllevar la limitación o prohibición de alguna de esas modalidades de circulación.

2. Usos permitidos.

   No se prevén.

3. Usos complementarios:
   • Tranvía.
   • Usos productivos (uso 2, situación 1) en la modalidad “1.6” (estaciones de servicio, cualquiera que sea el combustible que suministren).
   • Usos terciarios (uso 2, situación 2) en las modalidades “2.1” (actividades turísticas de alojamiento) y “2.2.1” (comercio de carácter no concentrado) vinculadas al uso característico.
   • Equipamiento:
     • Sobre rasante, en las situaciones vinculadas al uso característico y/o justificadas por este.
     • Bajo rasante:
       • En edificaciones e instalaciones existentes, en las modalidades de usos de equipamiento acordes con sus características y condicionantes.
       • En nuevas actuaciones públicas, bien como ampliación de equipamientos existentes o nuevos, bien como equipamientos independientes, destinadas a las modalidades de usos acordes con sus características y condicionantes, previa justificación de la necesidad o conveniencia de su implantación en dicho espacio.
       • Espacios de comunicación peatonal de equipamientos colindantes con la red viaria.
   • Espacios libres (uso 4).
   • Aparcamiento (uso 5, situación 8, sobre y bajo rasante)
   • Usos de infraestructuras de servicios urbanos (uso 6) en todas las situaciones, salvo la 6 (gestión de residuos).
4. Usos prohibidos:

   Los usos no incluidos entre los característicos y complementarios, ni considerados auxiliares de ellos, así como, en su caso, los no autorizados en la legislación vigente en la materia.

5. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 88. Régimen de uso de la red ferroviaria (“e.2”).

1. Uso característico.

   Circulación ferroviaria, incluido el Metro (uso 5, situación 4).

2. Usos permitidos.

   No se prevén.

3. Usos complementarios:
   • Usos productivos (uso 2, situación 1) en las modalidades vinculadas a la actividad ferroviaria.
   • Usos terciarios (uso 2, situación 2) en la modalidad “2.3.1” (locales comerciales).
   • Usos de equipamiento en las situaciones vinculadas al uso característico y/o justificadas por este.
   • Usos de espacios libres (uso 4).
   • Usos de infraestructuras de servicios urbanos (uso 6) en todas las situaciones, salvo la 6 (gestión de residuos).

   La autorización e implantación de todos esos usos complementarios se supedita a su adecuación a la legislación vigente en materia ferroviaria.

4. Usos prohibidos:

   Los usos no autorizados en la legislación vigente en la materia.

5. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 89. Régimen de uso del puerto (“e.3”).

1. Uso característico.

   Uso portuario (uso 5, situación 5).

2. Usos permitidos.

   No se prevén.

3. Usos complementarios:

   Los previstos en la legislación vigente en materia portuaria y en los planes y proyecto promovidos en su desarrollo.

4. Usos prohibidos:

   Los usos no autorizados en la legislación vigente en la materia.

5. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 90. Régimen de uso de las parcelas destinadas a aparcamiento (“e.4”).

1. Uso característico.

   Aparcamiento (uso 5, situación 8), como uso autónomo, tanto en la propia parcela o terreno como en la edificación prevista en ella, en todas sus plantas bajo y sobre rasante, incluida la cubierta.

2. Usos permitidos: no se prevén.
3. Usos complementarios y auxiliares:
   • Usos terciarios en la situación “2.3.1” (locales comerciales), a modo de usos auxiliares del característico, mediante instalaciones acordes con ese fin.
   • Usos de infraestructuras de servicios urbanos (uso 6) en todas las situaciones, salvo la 6 (gestión de residuos).
   • Instalaciones auxiliares del aparcamiento con fines de: lavado de vehículos; recarga de vehículos eléctricos (electrolinera...) y otros asimilables. La actividad de lavado de vehículos únicamente se autorizará como auxiliar del aparcamiento, objeto de una única y misma licencia que este.
4. Usos prohibidos:

   Los usos no incluidos entre los característicos y complementarios, ni considerados auxiliares de ellos, así como, en su caso, los no autorizados en la legislación vigente en la materia.

5. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 91. Régimen de uso de las parcelas de infraestructuras de servicios urbanos generales (SG) (“f.1”) y locales (f.2”).

1. Uso característico.

   Infraestructuras de servicios urbanos (uso 6) en las situaciones previstas en cada caso.

2. Usos permitidos.

   No se prevén.

3. Usos complementarios:
   • Usos terciarios en la situación “2.2.1” (oficinas), así como en las restantes vinculadas al uso característico y/o justificadas por este.
   • Usos de equipamiento en las situaciones vinculadas al uso característico y/o justificadas por este.
   • Usos de espacios libres (uso 4).
   • Usos de comunicación y transporte en las situaciones vinculadas al uso característico y/o justificadas por este.
   • Usos de infraestructuras de servicios urbanos (uso 6) en situaciones distintas a la prevista en cada caso.

   La autorización e implantación de todos esos usos complementarios se supedita a su adecuación a la legislación vigente.

4. Usos prohibidos:

   Los usos no incluidos entre los característicos y complementarios, ni considerados auxiliares de ellos, así como, en su caso, los no autorizados en la legislación vigente en la materia.

5. Otras determinaciones:

   El régimen de usos establecido en los apartados anteriores podrá ser reajustado por el planeamiento urbanístico pormenorizado consolidado por este Plan o a promover en su desarrollo.

Artículo 92. Los espacios libres locales, los aparcamientos para vehículos y otras dotaciones.

1. El estándar mínimo de los espacios libres de la red de sistemas locales.

   1. El estándar mínimo en las actuaciones de dotación.
      • En actuaciones de dotación predominantemente residenciales: 25% de la superficie del ámbito de dotación.
      • En actuaciones de dotación predominantemente productivas o terciarias: 10% de la superficie del ámbito de dotación.

      A los efectos de la aplicación de esos porcentajes se tomará como referencia, exclusivamente, la superficie de los terrenos de propiedad privada y privativos o patrimoniales de titularidad pública del subámbito y/o desarrollo urbanístico afectado en cada caso en la superficie proporcional correspondiente al incremento de edificabilidad urbanística resultante.

   2. El estándar mínimo en las actuaciones integradas es el establecido en las disposiciones legales vigentes en la materia.
   3. Los estándares anteriores serán de aplicación en las actuaciones previstas en futuras Modificaciones de este Plan General, salvo que razones debidamente acreditadas justifiquen la aplicación de otro tipo de criterios.

2. El aparcamiento.

   1. Vehículo. Definición.

      Se consideran vehículos los siguientes aparatos que, de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en materia de tráfico y circulación de vehículos, son aptos para circular por vías y/o terrenos de uso público adecuados para ello: bicicleta, ciclomotor, vehículo para personas de movilidad reducida y automóvil.

      El cumplimiento de la dotación de aparcamientos prevista en este Plan, incluido el estándar urbanístico legal, se adecuará a ese concepto de vehículo.

   2. La dotación de aparcamientos.
      1. La dotación mínima y máxima de aparcamientos para vehículos (concretamente bicicletas y vehículos a motor de cuatro o más ruedas y motocicletas), de aplicación en los supuestos y condiciones mencionados en el apartado C y con la salvedad del subapartado “b”, será la expuesta en los siguientes cuadros 1 y 2.

2. La dotación mínima de aparcamientos resultante de las previsiones del subapartado “a” se incrementará en los términos y cuantía que resulten necesarios para el cumplimiento del estándar urbanístico legal establecido en las disposiciones urbanísticas vigentes, en los supuestos en lo que dicho estándar, además de ser de aplicación, sea superior.

   En todo caso, el estándar legal se cumplirá de manera que no conlleve, en ningún caso, el incremento de la dotación máxima de vehículos de motor de cuatro ruedas y motocicletas establecido en el subapartado “a”.

3. Condiciones de aplicación de la dotación de aparcamientos.

   La aplicación y el cumplimiento de la dotación de aparcamientos expuesta en el apartado B se adecuará a las condiciones siguientes:

   1. Será de aplicación en los supuestos de:
      • Los nuevos desarrollos urbanísticos previstos en este Plan.
      • Derribo y sustitución de edificaciones existentes y consolidadas, o actuaciones equivalentes (vaciados, reforma integral...), destinadas total o predominantemente a:
        • Vivienda.
        • Actividades económicas (productivas y terciarias) situadas en zonas globales residenciales.
      • Modificación del uso predominante existente en una edificación por otro autorizado y sujeto al cumplimiento de la dotación siempre que dicha modificación:
        • Incida en el conjunto de la edificación o en la mayor parte de ella.
        • Vaya complementada con obras de sustitución o equivalentes (vaciado, reforma integral...) de la edificación.
      • La implantación de nuevos equipamientos destinados a los usos mencionados en el cuadro 2 del apartado A.
      • La ampliación de los equipamientos existentes destinados a los usos mencionados en el cuadro 2 del apartado A, en los términos y con el alcance que se estimen adecuados en cada caso.
   2. La edificabilidad de referencia para su aplicación y cumplimiento será, en cada caso, la destinada al conjunto de los correspondientes usos principales (residencial, terciario, productivo, equipamiento) que realmente se prevean implantar en cada caso (como característicos, permitidos o complementarios), excluyéndose a esos efectos la destinada a usos auxiliares de los anteriores (trasteros...).
   3. La dotación de aparcamientos se implantará:
      • Vehículos de motor de cuatro o más ruedas y motocicletas:
        • Con carácter general, dentro de la edificación afectada, sobre o bajo rasante.
        • En la parcela, en superficie, en los siguientes supuestos:
          • En parcelas de tipología “a.4 Residencial Edificación de Baja Densidad”.
          • En parcelas de tipología “b.1 Productivo”.
          • En parcelas de equipamiento destinadas a uso sanitario y situadas en suelos urbano y urbanizable y, requeridas por razones exclusivamente relacionadas con el desarrollo de la actividad sanitaria (urgencias u otras asimilables).
          • En zonas globales de tipología “C. Equipamiento Comunitario (S.G.)”, ordenadas en el suelo no urbanizable.
          • Aparcamientos vinculados a edificaciones y actividades autorizadas en el suelo no urbanizable.

          Dicha autorización de aparcamientos en superficie se condiciona a la previa justificación de su conveniencia y necesidad, así como de su idoneidad frente a otro tipo de soluciones (en edificación sobre o bajo rasante...).

        • Complementariamente y en los supuestos debidamente justificados en parcelas, edificaciones, garajes, etc. situados en el entorno.
      • Bicicletas: dentro de la edificación afectada, sobre o bajo rasante, en los patios existentes o previstos en ella y/o en la superficie de la parcela; la implantación de la dotación prevista en el apartado “3.A” se adecuará, en todo caso, a las condiciones establecidas en ese mismo apartado.
   4. El planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de este Plan podrá acordar el reajuste, al alza o a la baja, de la referida dotación en los supuestos debidamente justificados.
   5. No es de aplicación en los supuestos en los que no proceda la ejecución de sótanos u otras plantas susceptibles de acogerlos por razones debidamente justificadas relacionadas con:
      • El régimen de protección de las edificaciones catalogadas.
      • Los condicionantes geotécnicos de la parcela.
      • La forma, dimensión, etc. de la parcela y/o edificación. En concreto, la exención afecta a las parcelas que:
        • Cuenten con una superficie inferior a 400 m².
        • Tengan un frente de fachada a espacio público inferior a 10 metros.
        • Respondan a otros parámetros formales que justifiquen la inviabilidad y/o desproporción de construir los citados sótanos.
      • La movilidad y/o el tráfico en el entorno en el que esté emplazada la parcela / edificación. Este tipo de razones deberán estar sustentadas en planes y proyectos de movilidad, etc. debidamente aprobados (PMUS...) y podrán estar vinculadas a motivos que justifiquen: la inadecuación de ejecutar nuevos accesos a aparcamientos desde el espacio público; la limitación del tráfico rodado motorizado; etc.
      • Otro tipo de razones debidamente justificadas.

      En los supuestos anteriores sujetos al estándar urbanístico legal de aparcamiento, este será cumplido mediante la habilitación de aparcamientos para bicicletas y/o los restantes vehículos que se estimen de interés.

4. Condiciones particulares y excepciones.
   1. El Ayuntamiento podrá autorizar la implantación de una dotación de aparcamientos para turismos superior a la máxima establecida en los apartados 2 y 3 en los siguientes supuestos:
      • Cuando se acredite que el incremento de capacidad no ha de incidir sensiblemente en el tráfico de las inmediaciones.
      • Cuando existan motivos de interés general, tales como la existencia en el entorno de edificios objeto de protección carentes de aparcamientos propios o una demanda de aparcamientos para residentes que no tenga solución alternativa o cualquier otro debidamente justificado.
   2. De conformidad con lo previsto en el Plan de Movilidad Urbana Sostenible u otro plan o programa equivalente, el Ayuntamiento podrá limitar el número de plazas de aparcamiento para turismos resultante de la aplicación de las dotaciones establecidas en los apartados 2 y 3 en los siguientes supuestos:
      • Cuando sea previsible que su implantación puede ocasionar perjuicios al tráfico en las inmediaciones.
      • Por objetivos de mejora peatonal.
      • Por razones de funcionalidad, en edificios de equipamiento destinados a servicios urbanos y administrativos.
5. Condiciones de accesos mancomunados para vehículos de motor.
   1. Con el fin de perturbar lo menos posible la vía pública con los accesos a los garajes de los edificios, se deberá tender a la habilitación de accesos mancomunados, con arreglo a las siguientes normas:
      • Situación “a”. Los aparcamientos que no puedan acceder por otro colindante, al no tener establecidas las correspondientes servidumbres, tendrán acceso por la fachada del edificio. Se establecerá sobre ellos una servidumbre de paso a favor de todas parcelas colindantes, desde el primer sótano. Se podrán disponer de forma opcional otros accesos a los solares colindantes en los sótanos siguientes. La distribución en planta y la nivelación de los sótanos posibilitará el acceso a los solares colindantes. Si un edificio correspondiente a este apartado pudiese adquirir el derecho de acceso al sótano a través de otra rampa o sótano colindante, pero ejecutado con anterioridad a la vigente normativa, podrá quedar eximido de lo anteriormente dispuesto (pasando a la situación “b”), cuando dicha circunstancia no dificulte la gestión de las servidumbres de los restantes sótanos colindantes (siempre que haya continuidad física entre ellos), en función de su situación concreta y de las características técnicas del acceso sirviente que, aún no cumpliendo lo dispuesto en esta normativa, fuesen aptas para absorber el incremento de tráfico correspondiente a la nueva construcción.
      • Situación “b”. Esta situación incide en sótanos a los que se acceda por otro colindante que le deba servidumbre de paso. Excepto en lo relativo a los accesos, para estos sótanos regirá lo dispuesto en el apartado anterior, si a su vez son colindantes con solares o edificios que no posean aparcamiento en planta de sótano. En dicho caso, los viales de este nuevo sótano conectarán con el punto de entrega del vial del sótano que les debe acceso, de tal forma que se respecte el ancho y radios de giro anteriormente establecidos. Previamente a la concesión de la licencia, el Ayuntamiento efectuará un estudio de la incidencia que supone sobre las vías públicas el incremento de tráfico generado por las nuevas plazas de aparcamiento, comparando la solución de salida a través de los accesos ya existentes con la incidencia que tendría realizar un nuevo acceso a través del frente del solar de nueva construcción.
   2. Los sótanos en situación “b” deberán ejecutar una rampa de entrada de forma análoga a la situación “a”, cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
      • Que el estudio sobre la incidencia en el tráfico, previsto en el párrafo anterior, así lo determine.
      • Que sea necesario para facilitar la sustitución de edificios en los que se emplacen viales intermedios.
      • Que la superficie servida por el acceso ya previsto resultase superior a quince mil (15.000) metros cuadrados.
   3. Las previsiones de los apartados A y B son de aplicación en las edificaciones de tipología de manzana (cualquiera que sea el uso al que se destinen).
   4. En los sótanos para aparcamientos de edificios de equipamiento o institucionales, cuyo primer sótano esté destinado a otros usos y de edificios sobre solares en los que, por sus dimensiones reducidas, sea necesario sustituir las rampas por monta-coches, el Ayuntamiento estudiará las circunstancias particulares que concurran en cada caso, autorizando, si ello fuera necesario, que los citados edificios sean autónomos en sus accesos de aparcamiento.
   5. Las mencionadas servidumbres de acceso o limitaciones de propiedad habrán de ser inscritas en el Registro de la Propiedad y, en todo caso, en el Municipal de Cargas, debiendo acreditar aquél extremo el particular antes de la obtención de la licencia de obras correspondiente.
   6. Con objeto de evitar la aparición de nuevos accesos para aparcamientos públicos de rotación o de residentes en las vías o espacios públicos, y posibilitar la eliminación gradual de los actuales, se podrá recurrir a la expropiación de bienes y derechos, ya sea en plantas bajas o sótanos.

3. Dotación específica de local de bicicletas, coches de bebe...

   1. En las edificaciones residenciales de nueva construcción, incluidas las resultantes de la sustitución y/o rehabilitación integral de otras preexistentes, se habilitará un local y/o espacio común para el aparcamiento de bicicletas, coches de bebes, vehículos para personas de movilidad reducida, carros de la compra, etc., que contará con una superficie mínima de 10 m²(útiles).

      La parte de ese local o espacio destinada a aparcamiento de bicicletas será computable a los efectos del cumplimiento de la dotación prevista en el apartado 2.

   2. Dicho local y/o espacio común se implantará en la planta baja en la que esté situado el portal de la edificación residencial, salvo que, excepcionalmente, razones debidamente fundadas (asociadas a la reducida dimensión y/o forma de la planta; consecución de objetivos urbanísticos asociados a la implantación de servicios de proximidad: comercio, equipamientos...; etc.) justifiquen su destino a otros usos. En ese supuesto excepcional se ubicará en una planta baja descolgada (en el supuesto de que exista) y/o en la primera planta de sótano. Será, en todo caso, accesible, y estará conectado con el portal y las zonas de acceso a los ascensores.
   3. La citada dotación podrá ser reajustada al alza por el planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de este Plan.

      Además, el planeamiento pormenorizado que se promueva en desarrollo de este Plan en ámbitos o subámbitos destinados a actividades económicas y de equipamiento podrá determinar la aplicación de dicha dotación u otra que estime adecuada con el referido fin en el ámbito afectado en cada caso.

Artículo 93. Previsiones complementarias reguladoras del régimen de uso de las subzonas pormenorizadas.

1. Las previsiones de este Capítulo han de entenderse complementadas y/o reajustadas en los términos establecidos, en su caso, en:
   1. Las disposiciones legales vigentes, incluidas las reguladoras del régimen de dominio público marítimo-terrestre, el régimen de dominio público hidráulico, las áreas inundables (ubicadas en la zona de flujo preferente o fuera de ella) y cualesquiera otras de aplicación.
   2. Estas Normas Urbanísticas Generales, incluidas las referentes a los condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística.
   3. Las Normas Urbanísticas Particulares de los ámbitos urbanísticos de este Plan.
2. Las previsiones reguladoras del régimen de uso incluidas en este Capítulo son de aplicación en el conjunto de las subzonas pormenorizadas ordenadas o que se ordenen en el medio urbano (suelo urbano + suelo urbanizable) de la ciudad con las condiciones o salvedades siguientes:
   1. En los ámbitos o subámbitos urbanísticos afectados por el planeamiento pormenorizado consolidado expresamente por este Plan, el régimen de uso es el determinado por dicho planeamiento.
   2. En los ámbitos o subámbitos urbanísticos afectados por el planeamiento pormenorizado a promover en desarrollo de este Plan, el régimen de uso será el determinado por dicho planeamiento, que podrá reajustar el establecido en este.
   3. El régimen de uso de los restantes ámbitos y subámbitos urbanísticos delimitados y para los que este Plan determina su ordenación pormenorizada es el establecido en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares, incluidos los gráficos contenidos en ellas, reajustado o complementado en los términos expuestos en el artículo 96. En ese contexto:
      1. En las plantas que, conforme a lo establecido en esos gráficos, se destinan a usos principales (residenciales, terciarios productivos...) se autoriza la implantación de los usos complementarios autorizados en la correspondiente planta de la tipología de parcela y/o edificación afectada en cada caso. La edificabilidad residencial ordenada en cada caso se considerará como máxima.
      2. En las plantas que, conforme a lo establecido en esos gráficos, se destinan a usos auxiliares (aparcamientos...) se autoriza la implantación, con carácter general, de ese tipo de usos y excepcionalmente:
         • Usos de equipamiento, en las plantas y condiciones establecidas para ellos.
         • Usos principales en las condiciones previstas para ellos en las plantas de sótano de la correspondiente tipología de parcela y/o edificación afectada en cada caso.
   4. En las edificaciones consolidadas y/o en ordenación no situadas en los ámbitos o subámbitos mencionados en los apartados A, B y C:
      1. El régimen de uso pormenorizado de las edificaciones existentes destinadas a usos principales (en la modalidad de característicos o permitidos) y consolidadas por este Plan (art. “61.7.A) es el establecido en este Capítulo para la o las correspondientes subzonas pormenorizadas, sin perjuicio de lo indicado en el apartado “c”.
      2. Las edificaciones existentes construidas, en su origen, para su destino a usos auxiliares (aparcamientos, trasteros, etc.) y consolidadas por este Plan (art. “61.7.B”) se destinan a ese tipo de usos auxiliares u otros asimilables, incluso en el supuesto de que en el momento de la formulación y entrada de este Plan se destinen a usos principales, que quedan sujetos al régimen de los usos disconformes.

         La autorización, en su caso, con carácter excepcional y en atención a razones debidamente justificadas, del destino de esas edificaciones a usos principales no podrá conllevar, en ningún supuesto, el incremento de la edificabilidad urbanística de la parcela destinada a esos usos, resultante de las previsiones de este Plan.

      3. Los usos existentes y/o autorizados en las edificaciones consolidadas por este Plan (ya construidas o en construcción) y no acordes con el régimen de uso establecido en este Plan para la subzona pormenorizada en la que se integran se sujetan al régimen de los usos tolerados. Se autoriza su mantenimiento hasta el momento de procederse al cambio de uso integral y/o derribo y sustitución de esas edificaciones, en el que deberán adecuarse al régimen de uso establecido en este Plan para la correspondiente subzona pormenorizada.

         En ese contexto, al tiempo de sujetarse asimismo al citado régimen de los usos tolerados, se autoriza el mantenimiento de las viviendas de las plantas de las edificaciones consolidadas por este Plan y situadas en parcelas pormenorizadas de tipología “b.2 Terciario / actividades @” en el supuesto de procederse al rehabilitación integral y/o cambio de uso integral de la edificación, pero no así en el de procederse a su derribo y sustitución, en el que deberá adecuarse al régimen de uso establecido en este Plan para la citada tipología de parcela. El mantenimiento de dichas viviendas no requerirá la habilitación de un núcleo de acceso independiente a ellas, a las que podrá accederse desde el núcleo de acceso a otros usos autorizados y/o existentes en la edificación.

         Se considerará como vivienda existente la que cumpla todas las condiciones siguientes:

         • Haber sido destinada de manera real y efectiva y de manera continuada, sin perjuicio de interrupciones puntuales, a ese uso, como mínimo, desde la vigencia del Plan General de 1995. Dicha circunstancia se acreditará mediante la presentación de las certificaciones de empadronamiento de la persona o personas que durante el citado período de tiempo y sin perjuicio de las citadas interrupciones puntuales hayan residido en ella.
         • No haber sido destinada al desarrollo de actividades económicas autónomas y/o no complementarias de la vivienda durante el citado período de tiempo.

         La implantación de los restantes usos autorizados se adecuará a las condiciones establecidas para ellos en este Plan.

   5. Las edificaciones existentes destinadas, en su origen, a usos auxiliares (aparcamientos, trasteros, etc.) y no consolidadas por este Plan (art. “61.7.C”) quedan sujetas al régimen de uso de las edificaciones disconformes con el planeamiento.

      Se autoriza la implantación de, exclusivamente, usos auxiliares, en sustitución de los actualmente existentes.

3. En los supuestos en los que en una misma subzona pormenorizada existan dos o más edificaciones exentas sobre rasante, cada una de estas se considerará como referente autónomo y diferenciado a los efectos de la aplicación del régimen de usos establecido en este Plan.

   De igual manera, cada una de las edificaciones exentas existentes, en su caso y sobre rasante, por encima de una determinada estructura edificatoria (sótanos, zócalo edificatorio...) compartida por todas ellas se considerará como referente autónomo y diferenciado de aplicación de dicho régimen de usos.

4. El régimen de usos de la planta entresuelo será:
   • El establecido para la planta baja de la edificación en la que esté ubicada en el supuesto de los locales o espacios del entresuelo que tengan o sean susceptibles de tener conexión directa con el espacio público colindante.
   • El establecido para la 1ª planta alta de la edificación en la que esté ubicada en el supuesto de los locales o espacios del entresuelo no tengan ni puedan tener conexión directa con el espacio público colindante.
5. No se autoriza la implantación de aparcamientos en las plantas bajas de las edificaciones ubicadas en el Área Central y los corazones de barrio delimitados en el plano “VI.2” del documento “4. Planos”, cualquiera que sea la tipología de subzona pormenorizada en la que se sitúen, salvo en las situadas en la zona de flujo preferente de esos área central y corazones de barrio en los que se autoriza la implantación de aparcamientos, que, asimismo, URA Agentzia y/o la entidad competente en la materia no autorice su implantación en sótano y sí en planta baja.

   En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en dichos área central y corazones de barrio y otras no, no se autoriza la implantación de aparcamientos en aquél frente en un fondo de 8 m.

6. Se autoriza la implantación de trasteros auxiliares de otros usos principales en, por un lado, las plantas de edificación y/o partes de ellas en las que, a su vez, se autoriza la implantación de aparcamientos y, por otro, en la planta bajocubierta, en las condiciones siguientes:
   • La superficie máxima de cada trastero será de 13,50 m²(t).
   • Los trasteros deberán contar con acceso desde los elementos comunes de la edificación en la que se sitúen, con la sola excepción de aquellos a los que, por estar situados en planta baja y/o partes de ella no accesibles desde dichos elementos, se acceda desde el espacio público colindante.
   • La superficie total destinada a trasteros accesibles desde los elementos comunes de la edificación será la que se determine en cada caso, sin que se establezca límite máximo a ese respecto.
   • La superficie máxima destinada en una misma edificación a trasteros auxiliares con acceso desde el espacio público colindante será de 200 m²(t).

   No se autoriza en planta baja la implantación de trasteros, ya sean auxiliares y/o vinculados con vivienda, en las partes de la ciudad en las que, a su vez, no se autoriza la implantación de aparcamientos.

7. Las previsiones específicas reguladoras del área central y los corazones de barrio serán de aplicación en el conjunto de los entornos y espacios públicos y privados incluidos en los ámbitos delimitados en el plano “VI.2” del documento “4. Planos”.

   Así, en los supuestos en los que el perímetro de delimitación de esos ámbitos se corresponda con la medianera de calles o espacios públicos, dichas previsiones serán de aplicación, exclusivamente, en las edificaciones situadas en el interior de dichos ámbitos, y no en los situados fuera de él (al otro lado de la medianera).

   A su vez, en los supuestos en los que el perímetro de delimitación de esos ámbitos incluya la totalidad de las calles o espacios públicos de borde, llegando hasta la fachada de las edificaciones colindantes con esas calles o espacios, dichas previsiones también serán de aplicación en estas edificaciones.

Capítulo Quinto. Condiciones formales de determinación y modificación de la ordenación pormenorizada.

Artículo 94. Modalidades de determinación de la ordenación pormenorizada y modificación de la misma.

1. En atención a la determinación o no de la ordenación pormenorizada en este Plan cabe diferenciar las distintas situaciones o modalidades siguientes:
   1. Ámbitos de ejecución directa.

      Los ámbitos y/o subámbitos clasificados como suelo urbano en los que este Plan General determina la ordenación pormenorizada se considerarán como ámbitos de ejecución directa del mismo, sin perjuicio de la posible exigencia de, en su caso, los proyectos a promover en su desarrollo (estudios de detalle; programas de actuación urbanizadora; proyectos de equidistribución o proyectos de obras de urbanización; etc.).

      El Ayuntamiento podrá acordar la elaboración y aprobación previa de un Estudio de Detalle siempre que lo estime conveniente para determinar de manera adecuada las condiciones de proyección e implantación de la nueva edificación, incluidas las referentes a: su altura de coronación; su adecuación a los parámetros de las edificaciones colindantes; la eliminación de medianeras y/o la minimización de sus efectos; otros fines debidamente justificados.

   2. Ámbitos de ordenación pormenorizada incorporada o consolidada.

      En los ámbitos en los que este Plan General incorpora o consolida el planeamiento pormenorizado promovido y aprobado con anterioridad a su aprobación y entrada en vigor se entenderá consolidada la ordenación pormenorizada contenida en él.

      Siempre que, en esos supuestos, este Plan General incorpora dicha ordenación pormenorizada de forma expresa y directa, se entenderá que es un mero reflejo de la establecida en el citado planeamiento pormenorizado.

      En caso de discrepancia o contradicción en lo referente a las previsiones de esa naturaleza entre este Plan General y ese otro planeamiento (relacionadas con la edificabilidad, los parámetros de edificación o cualesquiera otras cuestiones), se estará a lo resultante de este último, salvo que de las previsiones contenidas en aquél se derive la expresa intención de modificar dicha ordenación.

   3. Ámbitos de ordenación pormenorizada diferida o a promover en desarrollo de este Plan.

      En todos aquellos ámbitos diversos de los mencionados en los dos apartados anteriores, y en los que este Plan no determina la ordenación pormenorizada se deberá promover y aprobar con ese fin el correspondiente planeamiento de desarrollo (plan especial o plan parcial), en las condiciones y de acuerdo con los criterios establecidos tanto en la legislación vigente como en este mismo Plan, incluidas las correspondientes Normas Particulares.

      En concreto, dicho planeamiento de desarrollo incluirá, entre otros extremos, un estudio o informe de análisis y justificación de la adecuación de sus propuestas de ordenación urbanística a los objetivos e indicadores de movilidad sostenible establecidos en el PMUS (Plan de Movilidad Urbana Sostenible 2015-2030 de la Villa de Bilbao) o el documento que lo sustituya.

      Ese tipo de estudio o informe se incluirá, asimismo, en los proyectos de urbanización objeto de elaboración y tramitación urbanística autónoma y diferenciada¹.

2. Modificación de la ordenación pormenorizada.

   La ordenación pormenorizada establecida en este Plan y/o en el planeamiento consolidado por él o promovido en su desarrollo podrá ser modificada en los términos y condiciones siguientes:

   1. De conformidad con los criterios establecidos en la legislación urbanística vigente².
      
   2. En las actuaciones de mejora de la accesibilidad y/o de la eficiencia energética (para reducir la demanda en los términos establecidos en las disposiciones legales vigentes) de las edificaciones existentes, de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en este Plan y en la correspondiente Ordenanza Municipal, así como los que se determinen en su desarrollo en el proyecto técnico de edificación o urbanización, Anteproyecto común, Estudio de Detalle o Plan Especial que se promueva con ese fin.
   3. En las actuaciones que se promuevan en edificaciones existentes para dotar a las viviendas ubicadas en ellas de las condiciones mínimas de habitabilidad (complementadas en su caso con actuaciones de mejora de la accesibilidad y/o de su eficiencia energética) y siempre que conlleven el incremento físico de la edificación actual, la modificación de sus alineaciones actuales y que las nuevas construcciones o instalaciones (o ampliaciones de las existentes) planteadas con esos fines no sean computables a los efectos de la determinación de la edificabilidad¹, mediante la formulación de un Estudio de Detalle, salvo en los supuestos en los que, en atención a la relevancia de sus afecciones, se justifique la formulación de un Plan Especial con ese fin.

      Tanto el Estudio de Detalle como el Plan Especial justificarán y determinarán en cada caso el conjunto de las correspondientes propuestas, incluidas las relacionadas con: la delimitación del ámbito afectado (que podrá responder a las condiciones propias de las actuaciones aisladas o de conjunto); sus afecciones en unos concretos terrenos y no en otros; la necesidad de ocupar terrenos de dominio público; la adecuación de las propuestas a los objetivos de dotar a la edificación de dichas condiciones de eficiencia energética y de habitabilidad; la solución arquitectónica; el carácter no computable de la edificabilidad el resultado urbano y la inexistencia de impactos negativos en el entorno, incluidos en edificaciones cercanas; cualesquiera otras cuestiones de interés.

      El Ayuntamiento podrá acordar, en todo caso, la desestimación de la tramitación de dichos Estudio de Detalle y Plan Especial por considerar que las propuestas planteadas no son adecuadas, generan impactos excesivos y/o injustificados, no han sido debidamente justificadas o por cualesquiera otras razones debidamente justificadas.

   4. Las actuaciones anteriores se complementarán con la declaración del ámbito afectado como área de rehabilitación o regeneración urbana² en los supuestos en los que, por cualquier razón, se estime necesario o conveniente. A ese respecto se estará a lo establecido en la legislación vigente en la materia³.
      
   5. Las previsiones reguladoras del área central y los corazones de barrio, las condiciones de dominio (“m”), las previsiones y/o limitaciones de implantación de viviendas en la planta baja de edificaciones residenciales y otras asimilables reguladas en el Título III de este documento. incluidas las referentes, en su caso, a su delimitación, tienen el rango propio de las determinaciones de ordenación pormenorizada y podrán ser modificadas por instrumentos urbanísticos adecuados para ello.

Artículo 95. Formulación de estudios de detalle.

1. La modificación, dentro de los límites y en las condiciones establecidas en la vigente legislación urbanística, en este Plan y en el planeamiento especial y parcial consolidado por él o a promover en su desarrollo, de la ordenación pormenorizada, de la configuración física de las edificaciones, o de la ordenación de la urbanización, previstas en el planeamiento de rango superior, justificará la formulación de estudios de detalle.
2. Las determinaciones de calificación pormenorizada establecidas bien en este Plan, bien en el planeamiento pormenorizado consolidado por él o a promover en su desarrollo, podrán ser modificadas mediante la formulación de estudios de detalle en los siguientes supuestos y con los fines que se mencionan:
   • Determinación y/o reajuste de los parámetros reguladores de la forma de la edificación (altura y número de plantas) así como de sus alineaciones y rasantes.

     Esos reajustes podrán implicar, entre otros extremos, el traslado de la edificabilidad urbanística autorizada (existente o no) en patios de manzana edificables en planta baja a la edificación en altura de la parcela afectada, con el consiguiente incremento del número actual de las plantas de esta, siempre que se cumplan las condiciones siguientes:

     • La edificabilidad susceptible de traslado será, exclusivamente, la correspondiente a la planta baja del patio de manzana edificable en ella (esté o no construida) y no así a otras plantas superiores existentes, en su caso, en dicho patio y que se sujetan al régimen de las edificaciones y usos disconformes con el planeamiento, fuera de ordenación, tolerados u otros asimilables.
     • El régimen de uso de la edificabilidad objeto del citado traslado será, dentro de la edificación principal, el determinado para la planta baja.
     • Se garantizará y justificará que, con el incremento del número de plantas de la edificación principal, se regularizan los parámetros edificatorios de la fachada exterior de esta para su adecuación a los de las edificaciones colindantes.
   • Adaptación de la ordenación pormenorizada a los condicionantes materiales y orográficos de los terrenos y del entorno afectados, sin que pueda alterar las características básicas de aquélla. Puede extenderse a la precisa configuración y delimitación tanto de las parcelas lucrativas como de las dotacionales resultantes de dicha ordenación.

     En lo referente a las parcelas dotacionales públicas, la citada adecuación no podrá conllevar una reducción de su superficie, ni una depreciación de sus condiciones cualitativas.

   • Modificación y/o complementación de la delimitación precisa de las parcelas edificables destinadas a usos tanto lucrativos como dotacionales públicos, sin que eso implique la reducción de la superficie de las dotaciones públicas.
3. Su formulación resultará necesaria para la determinación de las cotas y rasantes tanto de la urbanización como de la edificación siempre que no estén definidas en el contexto de la ordenación pormenorizada vigente, y no se prevea la elaboración y tramitación bien de planeamiento pormenorizado bien de proyectos de urbanización que pudieran subsanar esas deficiencias.

Artículo 96. Los parámetros edificatorios, el régimen de uso y la configuración de las redes de comunicación y las infraestructuras de servicios urbanos.

1. El contenido y el alcance, así como el carácter normativo, de los parámetros edificatorios contenidos en los gráficos incluidos en el documento “2.2 Normas Urbanísticas Particulares de los Ámbitos Urbanísticos” de este Plan y referentes a los nuevos desarrollos urbanísticos afectados responde a los siguientes criterios:
   • Las rasantes y las cotas de implantación de las edificaciones proyectadas y de sus plantas podrán ser justificadamente reajustadas por los proyectos de edificación a promover para su adecuación a los condicionantes orográficos, de urbanización, edificatorios, etc. del entorno afectado en cada caso (incluidos los derivados de las edificaciones existentes).
   • Las secciones de las edificaciones proyectadas son normativas en lo referente al perfil o número de plantas previsto, al retranqueo, en su caso, de las correspondientes plantas y a su régimen de uso. No así en lo referente a la altura total de la edificación o parcial de sus distintas plantas reflejada o derivada de esa sección, que será la que resulte de las previsiones generales reguladoras de la altura establecida en este Plan para cada una de esas plantas. Las determinaciones precisas y definitivas a ese respecto serán las que se establezcan en cada caso en el proyecto de edificación.

     El perfil o número de plantas previsto en cada caso será de ejecución preceptiva, salvo en el supuesto de las parcelas destinadas a equipamientos, en las que su ejecución se adecuará al programa de desarrollo y ejecución que se determine en cada caso.

     El reajuste de los parámetros anteriores podrá conllevar, asimismo, el de la edificabilidad urbanística establecida en cada caso, en los términos y con el alcance que, justificadamente, se determinen.

2. La determinación y/o identificación de los tipos de plantas de edificación (baja, primera, segunda, tercera...) previstas y/o resultantes en las edificaciones ordenadas en los subámbitos urbanísticos delimitados y para los que este Plan determina su ordenación pormenorizada se adecuará a lo establecido en los gráficos de esos subámbitos incluidos en las correspondientes Normas Urbanísticas Particulares.

   En ese contexto se concluirá que una edificación cuenta con dos plantas bajas (con sus correspondientes plantas altas) siempre que, por disponer de fachadas con frente a calles situadas en distintas rasantes, así se deduzca de los referidos gráficos. En esos casos, el régimen de uso de la edificación se adecuará a dichas particularidades, incluso en lo referente al posible destino de una o unas mismas plantas a regímenes de usos (característicos...) distintos, en atención a que den frente a una u otra fachada.

3. Las previsiones de emplazamiento de distintos usos en una misma planta de edificación reflejadas en los citados gráficos de las Normas Urbanísticas Particulares podrán ser reajustadas en el contexto del correspondiente proyecto de edificación en los términos y con el alcance que, justificadamente, se estimen convenientes. Se mantendrán, en todo caso, las previsiones reguladoras de la edificabilidad total destinada a cada uno de esos usos, que se considerará como máxima, sin perjuicio de las salvedades siguientes, referidas a la o las plantas de edificación en las que se ubiquen los portales:
   • Las determinaciones reguladoras de la edificabilidad destinada a los distintos usos previstos en dichas plantas podrán ser reajustadas, en el contexto de la elaboración del proyecto de edificación, en los términos y con el alcance que se estimen convenientes, por razones relacionadas con: el cumplimiento de exigencias establecidas en disposiciones legales vigentes (Código Técnico...); el número de portales a implantar y la determinación de su superficie; la implantación de locales o espacios destinados a usos no computables como edificabilidad urbanística que deban ubicarse en las citadas plantas de edificación; cualesquiera otras razones debidamente justificadas.

     En todo caso, dichos reajustes no podrán conllevar un incremento de la edificabilidad residencial prevista en la edificación.

   • Siempre que la o las referidas plantas de edificaciones predominantemente residenciales se destinen a usos terciarios, estos podrán ser sustituidos en mayor o menor cuantía por otros destinados a usos auxiliares (trasteros, aparcamientos...), salvo en los supuestos en los que no se autorice su implantación por razones relacionadas con su ubicación en el área central o en corazones de barrio y/o cualesquiera otras.
   • Las obligaciones dotacionales de la parcela y/o edificación afectada, relacionadas con el cumplimiento de los estándares urbanísticos de las redes de sistemas generales y locales, seguirán siendo las establecidas en este Plan y a las edificabilidades previstas en él, sin que resulten afectadas por los anteriores reajustes.
4. Las soluciones de configuración, trazado y rasantes de las redes de comunicación (viaria, ferroviaria, senderos peatonales y ciclistas...) y de las infraestructuras de servicios urbanos generales y locales determinadas en el marco de la ordenación pormenorizada podrán ser adaptadas y/o reajustadas por los proyectos de obras de urbanización que se formulen para su ejecución, dentro de las condiciones generales establecidas en el planeamiento urbanístico.