Título 8. Condiciones particulares del suelo urbano

Capítulo 8.0. Preliminar

Artículo 8.0.1 Definición (N-1)

Son las condiciones particulares que, junto con las generales que se establecen en los Títulos 6 y 7, regulan las condiciones a que deben sujetarse los edificios y usos en función de su localización.

Artículo 8.0.2 Aplicación (N-1)

Las condiciones particulares de las zonas son de aplicación a las diferentes clases de obras según quede establecido para cada una de las zonas.

Las condiciones particulares que establecen los usos incompatibles no son de aplicación a los usos existentes que, sin embargo, no podrán sustituir su actividad salvo por otra comprendida entre los usos cualificados o compatibles en cada zona. A estos efectos, se consideran incluidos entre los usos compatibles los usos autorizables que hayan adquirido tal carácter, según lo previsto en los artículos 7.2.3.2.c) y 7.2.8.1.d).

Artículo 8.0.3 Alteración de las condiciones particulares (N-2)

Mediante el instrumento de planeamiento de desarrollo que proceda, se podrán alterar las condiciones de posición, ocupación, volumen y forma de la edificación y situación de los usos, sin infligir perjuicio sobre las edificaciones o parcelas colindantes.

Artículo 8.0.4 Clases de áreas (N-1)

A los efectos de la aplicación de los parámetros y condiciones generales de la edificación y régimen de usos, el Plan General distingue en el suelo urbano las siguientes clases de áreas:

Área de ordenación directa: Regulada por las condiciones particulares establecidas en el presente Título, Capítulos 8.1 al 8.11, ambos inclusive, respectivamente para cada una de las zonas en que se subdivide.
Áreas de Planeamiento Incorporado (API): Reguladas por el régimen urbanístico que se define en el Capítulo 3.2, Sección Segunda.
Áreas de Planeamiento Específico (APE): Reguladas por el régimen urbanístico que se define en el Capítulo 3.2, Sección Tercera.
Áreas de Planeamiento Remitido (APR): reguladas por el régimen urbanístico que se define en el Capítulo 3.2, Sección Cuarta.

Artículo 8.0.5 División de las áreas (N-1)

El Plan General establece para las distintas zonas de suelo urbano de ordenación directa, las siguientes normas zonales:

Zona 1 Protección del Patrimonio Histórico.
Zona 2 Protección de Colonias Históricas.
Zona 3 Volumetría específica.
Zona 4 Edificación en manzana cerrada.
Zona 5 Edificación en bloques abiertos.
Zona 6 Edificación en cascos anexionados.
Zona 7 Edificación en baja densidad.
Zona 8 Edificación en vivienda unifamiliar.
Zona 9 Actividades económicas.
Zona 10 Ejes terciarios.
Zona 11 Remodelación.

Además de la división de zonas se han definido una serie de tramos de calles en los que se persigue un objetivo de localización de uso diferencial que se recogen en el Capítulo 8.10.

En las posibles remodelaciones que afecten a polígonos residenciales serán de aplicación las condiciones particulares para la remodelación que se recogen en el Capítulo 8.11.

Artículo 8.0.6 Régimen de las obras en los elementos protegidos (N-2)

Cuando un edificio, su parcela, espacio libre adyacente o cualquiera de los elementos que lo formen, se encuentren incluidos en alguno de los Catálogos de Protección, el régimen de obras previsto en el Título 4 de estas Normas tendrá preferencia sobre las que autorice la norma zonal por la que se regule. Igualmente las condiciones especiales del uso de hospedaje regulado en el artículo 4.3.8, apartado 7, tendrán preferencia respecto a las condiciones de usos regulados en la norma zonal correspondiente.

Capítulo 8.1. Condiciones particulares de la zona 1. Protección del patrimonio histórico

Artículo 8.1.1 Ámbito y grados (N-1)

Las zonas reguladas por esta Norma, comprenden los suelos identificados en el Plano de Ordenación con el código 1.
A los efectos de la aplicación de las condiciones de edificación en la zona 1, se distinguen seis grados que comprenden, cada uno de ellos, los suelos señalados en el Plano de Ordenación con los códigos 1º, 2º, 3º, 4º, 5º y 6º respectivamente.

Artículo 8.1.2 Uso y tipología característica (N-1)

El uso cualificado es el residencial.
La tipología corresponde a la de edificación entre medianerías formando manzana cerrada.
1. El grado 1º: Corresponde a manzanas de dimensiones notables en el casco antiguo que han sido ordenadas con el trazado de una alineación interior máxima, cuya finalidad es obtener un patio central de dimensiones suficientes.
2. El grado 2º: Se aplica a manzanas del casco antiguo que por sus características no permiten el trazado de alineaciones interiores con las que se pueda obtener un patio de manzana de dimensiones suficientes.
3. El grado 3º: Se ha asignado a las manzanas típicas de los antiguos ensanches, es decir aquellas en que mediante el trazado de una alineación interior máxima se obtiene un patio de manzana de dimensiones correctas.
4. El grado 4º: Se corresponde con manzanas residuales, de borde o atípicas de los ensanches, que por su forma o dimensiones no permiten configurar un espacio libre interior mediante el trazado de alineación interior, permitiendo formalizar el patio de manzana mediante la aplicación de determinadas condiciones de forma.
5. El grado 5º: Se aplica a parcelas ocupadas por edificios que constituyen una singularidad en la trama urbana, bien por sus valores histórico-artísticos, por sus características constructivas, de catálogo, o su uso.
6. El grado 6º: Se aplica a las zonas exteriores del centro histórico, no incluidas al planificarse los primeros ensanches, pero que se han desarrollado con una trama urbana y una tipología semejantes a ellas. Constituyen una zona de transición entre la alta densidad del centro y la más moderada de la periferia, y deben regularse por una norma zonal semejante a la de los ensanches por la influencia visual que ejercen sobre el mismo.

Artículo 8.1.3 Parcelaciones (N-1)

En las áreas reguladas por los grados 1 y 2 se admite las parcelaciones, estableciéndose como mínima la parcela de doscientos cincuenta (250) metros cuadrados de superficie y doce (12) metros de longitud de su lindero de fachada.
En las áreas reguladas por los grados 3, 4, 5, y 6, se admite las parcelaciones, admitiéndose como mínima la parcela de trescientos setenta y cinco (375) metros cuadrados de superficie y quince (15) metros de longitud de su lindero de fachada.
En el caso de parcelas catalogadas, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 4.3.6. En parcelas destinadas a usos dotacionales reguladas por el grado 5, será de aplicación lo dispuesto para éstos en el Título 7.
En parcelas no catalogadas se admiten las parcelaciones dentro del mismo grado. Cuando la agrupación afecte a parcelas reguladas por diferentes grados deberá tramitarse un Plan Especial en donde se determinen:
1. Las condiciones detalladas en el artículo 6.1.2 relativas a las condiciones particulares de la nueva edificación o edificaciones que pudieran construirse.
2. El régimen de usos compatibles.

Artículo 8.1.4 Condiciones de la vivienda exterior (N-2)

Se considera que una vivienda tiene la condición de exterior cuando cumple las condiciones que señala el artículo 7.3.3, salvo lo que al efecto se dispone en el artículo 4.3.20.

Sección Primera. Obras

Artículo 8.1.5 Obras admitidas (N-2)

Obras en los edificios: Se admiten todo tipo de obras en los edificios.
Se podrán ejecutar obras de demolición parcial cuando sean precisas para alcanzar los objetivos de las autorizadas en el número anterior.
Las de demolición total, serán admisibles para los edificios no catalogados, declarados en ruina o fuera de ordenación absoluta.
Obras de nueva edificación. Están permitidas las de:
1. Sustitución.
2. Nueva planta, cuando previamente haya desaparecido el edificio que ocupaba la parcela.
3. Ampliación

Sección Segunda. Condiciones para las obras en los edificios

Artículo 8.1.6 Modificación de usos (N-1)

Cuando se modifique un uso existente, se tendrán presentes los siguientes conceptos, los cuales podrán presentarse de forma independiente o simultánea:

Transformación.
1. Se entiende por tal el cambio de un uso existente, que fue implantado de acuerdo con licencias ajustadas a anteriores planeamientos, por otro uso o clase de uso admisible por la presente normativa.
2. La transformación de un uso existente que no esté amparado por licencia, se considerará a todos los efectos como una primera ocupación y estará sujeto a las condiciones de ésta.
Intensificación.
1. Será considerada como intensificación de uso toda aquella intervención sobre un edificio o local que, con mantenimiento de la superficie existente, incremente el número de viviendas o locales y, en locales y edificios de uso no residencial, el aforo en más del cinco por ciento (5%) sobre el original.
2. La intensificación de un uso no contemplado o autorizado por la presente normativa, sólo será admisible cuando dicho uso hubiese sido implantado con licencia ajustada a anteriores planeamientos.

Artículo 8.1.7 Recuperación de espacios libres (N-2)

En edificios existentes en los que se hubieran producido ocupaciones de los espacios libres y patios de manzana no amparadas por licencia, sólo serán autorizables las intervenciones mediante obras de nueva edificación o de reestructuración parcial y general si contemplan la eliminación de dichas ocupaciones o de cualquier otro elemento añadido que altere la disposición original del edificio, con independencia de lo regulado a este respecto en el Título 4.
Sobre los espacios libres, patios o jardines recuperados, no se permitirán más actuaciones que la de su restitución al estado original.

Artículo 8.1.8 Tratamiento de fachadas, condiciones estéticas (N-2)

Cuando se aborden obras que afecten a fachadas en las que se hayan producido alteraciones en sus elementos característicos, se deberá restituir la parte sobre la que se actúe a su estado original.
En los casos en que las características del edificio o local y el alcance de la obra lo justifiquen, la CPPHAN podrá exigir la restitución de la fachada a su estado original, aunque la finalidad de la actuación no fuera la intervención sobre la misma.
En los dos supuestos anteriores, deberán eliminarse todos aquellos elementos discordantes con el edificio como rótulos, banderines, muestras y otros análogos. Asimismo, en cualquier intervención sobre fachada que comprenda la planta baja, se deberán incorporar soluciones para la canalización, no vista, de los tendidos y cableados que la recorren pertenecientes a instalaciones de gas, alumbrado y red telefónica.
Para la instalación de rótulos, muestras y banderines se estará a lo establecido en la Ordenanza que regule la publicidad e identificación exterior.
No se admitirá la instalación sobre fachadas visibles desde la vía o espacios libres públicos de elementos individualizados destinados a la captación de señales de Radio o TV o de climatización y en general de aparatos que alteren su estética.

Artículo 8.1.9 Condiciones de las obras en función de las modificaciones de usos (N-2)

En obras de rehabilitación se deberán cumplir las condiciones que a continuación se establecen, con independencia del resto de las condiciones a aplicar en relación con el tipo de obra.
1. Cuando no se realicen transformaciones ni intensificación de los usos.
  1. Condiciones de seguridad y accesibilidad en los edificios.
  2. Condiciones de protección del medio ambiente en los edificios.
2. Cuando existan transformaciones y/o intensificaciones de los usos.
  Las condiciones particulares de los usos y las condiciones higiénicas, además de las contempladas en el párrafo anterior.
  
  En el caso de obras de acondicionamiento, se considerarán cumplidas las condiciones higiénicas cuando se respeten al menos en una de las piezas del local o vivienda, si bien en el uso residencial todas las piezas habitables de las viviendas resultantes dispondrán de ventilación e iluminación natural.
3. En el uso residencial, cuando no se produzca intensificación de usos, será exigible la condición de vivienda exterior en la forma establecida en el artículo 4.3.20.
En ningún caso las actuaciones de rehabilitación supondrán menoscabo de las condiciones higiénicas originales, salvo cuando contemplen la incorporación de ascensores para dar cumplimiento a la normativa de accesibilidad.
En obras de reconfiguración, además de las anteriores condiciones, que se aplicarán en razón a las modificaciones de usos planteadas, se deberán respetar las condiciones de volumen y forma de los edificios.
La imposibilidad de cumplimiento de las anteriores condiciones, por las características del edificio y del uso previsto, implicarán la inadecuación del uso al contenedor debiendo estudiarse soluciones alternativas.

Sección Tercera. Condiciones para la nueva edificación

Artículo 8.1.10 Condiciones de edificabilidad (N-1)

La edificabilidad máxima de una parcela (E) se determina en función de la siguiente fórmula:

$E = S \times Z \times C$

Siendo:

S: Superficie computable de parcela a efectos de edificación

Z: Coeficiente ponderado de edificabilidad

C: Coeficiente corrector del índice de densidad

Estos parámetros se definen de la forma siguiente:

Superficie computable (S): Es aquella parte de la parcela que interviene en el cómputo de la edificabilidad.
Coeficiente ponderado de edificabilidad (Z): Es un factor que interviene en la determinación de la edificabilidad en función de las características urbanísticas y constructivas del entorno.
Este coeficiente no determina la altura admisible en número de plantas, ya que este parámetro se fija, excepto en el grado 6º, en función de las alturas de cornisa de los edificios colindantes y debe ser aprobada por la CPPHAN.
Coeficiente corrector del índice de densidad (C): Es el factor de corrección que permite regular la edificabilidad conforme a los factores medioambientales deseables en el área.
Según los distintos grados en que se clasifica el territorio regulado por esta norma, se establecen los siguientes parámetros:
1. Grado 1.
  1. Superficie computable S: Es la superficie de parcela comprendida entre la alineación oficial fijada en el Plano de Ordenación y el fondo máximo definido en el Plano de Condiciones de la Edificación.
  2. Coeficiente Z: El fijado en el Plano de Condiciones de la Edificación.
  3. Coeficiente C: Para todas las parcelas reguladas por este grado, el coeficiente C es de 0,875.
2. Grado 2.
  1. Superficie computable S: Es la superficie de la parcela edificable definida en el artículo 6.2.9.
  2. Coeficiente Z: El fijado en el Plano de Condiciones de la Edificación.
  3. Coeficiente C: Para todas las parcelas reguladas por este grado, el coeficiente C es 0,66.
3. Grado 3.
  1. Superficie computable S: Es la superficie de parcela comprendida entre la alineación oficial fijada en el Plano de Ordenación y el fondo máximo definido en el Plano de Condiciones de la Edificación.
  2. Coeficiente Z: El fijado en el Plano de Condiciones de la Edificación.
  3. Coeficiente C: Para todas las parcelas reguladas por este grado, el coeficiente C es 0,90.
4. Grado 4.
  1. Superficie computable S: Es la superficie de parcela edificable definida en el artículo 6.2.9.
  2. Coeficiente Z: El fijado en el Plano de Condiciones de la Edificación.
  3. Coeficiente C: Para todas las parcelas reguladas por este grado, el coeficiente C es 0,75.
5. Grado 5.
  La edificabilidad de las parcelas reguladas según este grado, es la existente tanto sobre como bajo rasante y que esté destinada a usos que computen como edificabilidad de acuerdo con las condiciones que fijan los artículos 6.5.3 y 6.5.4 de las presentes Normas.
  
  En las obras de sustitución, reestructuración y ampliación, la edificabilidad podrá distribuirse y situarse en cualquier parte de la edificación, salvo cuando el planeamiento antecedente hubiese establecido expresamente una situación vinculante para ella, en cuyo caso tal vinculación deberá mantenerse.
6. Grado 6.
  1. Superficie computable S: Es la superficie de la parcela edificable definida en el artículo 6.2.9.
  2. Coeficiente Z: El coeficiente Z se determina en función del ancho de calle, medido en el punto medio de la fachada, según el siguiente cuadro.
    Coeficiente Z
    
    Ancho de calle Coeficiente Z
    
    Menos de 7 metros 3
    
    De 7 metros a menos de 12 4
    
    De 12 metros a menos de 18 5
    
    De 18 metros a menos de 24 6
    
    De 24 metros en adelante 7
  3. Coeficiente C: Para todas las parcelas reguladas por este grado, el coeficiente C es 0,66.

Coeficiente Z
Ancho de calle	Coeficiente Z
Menos de 7 metros	3
De 7 metros a menos de 12	4
De 12 metros a menos de 18	5
De 18 metros a menos de 24	6
De 24 metros en adelante	7

La medición del ancho de calle se realizará con los mismos criterios que para tal fin están previstos en el Capítulo 8.4 de este mismo Título.

Cuando el cálculo de la edificabilidad no pueda obtenerse por la aplicación directa de la fórmula definida al principio de este artículo ( $E = S \times Z \times C$ ) por tener la parcela fachadas a calles de distinto ancho, la superficie edificable se calculará conforme a lo establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 8.4.9, sin considerar el fondo máximo de doce (12) metros, contemplado en dicho artículo.

Artículo 8.1.11 Posición respecto a la alineación (N-2)

En el grado 1º y 2º la línea de edificación deberá coincidir con la alineación oficial.
En los grados 3º, 4º y 6º la línea de edificación podrá retranquearse total o parcialmente respecto a la alineación oficial. En cualquier caso dicha alineación deberá materializarse como mínimo en planta baja mediante cuerpos de edificación, soportales, arquerías o cualquier elemento que constituya cerramiento arquitectónico. Las parcelas de esquina reguladas por los grados 3º y 4º, formarán un chaflán dispuesto perpendicularmente a la bisectriz del ángulo formado por las alineaciones oficiales y de cuatro (4) metros de longitud.
En el grado 5º la nueva edificación tendrá la misma posición que la inicialmente existente. En caso de sustitución sin que sea obligada su reconstrucción, esta posición se fijará mediante un Estudio de Detalle.

Artículo 8.1.12 Posición de la edificación (N-1)

La edificación debe desarrollarse obligatoriamente dentro de la superficie computable que para cada grado se establece en el artículo 8.1.10. Como condición particular se establece que para los grados 4º y 6º se dejará al fondo de la parcela un espacio libre que ocupe todo su ancho y que cumpla las condiciones que para patios de parcela se fijan en estas Normas en función de las luces rectas de las piezas o locales recayentes a dichos patios. En parcelas con fachadas opuestas a dos calles se dejará al menos un patio con una superficie equivalente al ancho medio de la parcela por seis (6) metros de fondo; si la distancia entre el punto medio de ambas fachadas es inferior a dieciocho (18) metros el fondo será un tercio (1/3), como mínimo, de la distancia entre dichos puntos medios.
A efectos de tratamiento de superficie, usos y niveles, estos espacios libres se equipararán con los espacios libres de parcela regulados en el artículo 8.1.20.
En los grados 1º, 2º, 3º, 4º y 6º la nueva edificación se adosará a los linderos laterales, con las particularidades que se indican en los apartados siguientes:
1. Cuando la parcela coincida en su lindero lateral con una parcela de tipología edificatoria distinta a edificación en manzana cerrada, deberá separarse un mínimo de tres (3) metros de dicho lindero o adosarse en las condiciones del artículo 6.3.13 apartados 2, 3 y 4.
2. Si las condiciones de la edificación colindante lo hicieran necesario, por disponer de huecos de piezas habitables, conformes a licencia, en el lienzo medianero o vertidos a un patio adosado a lindero que no cumpla las dimensiones mínima establecidas en el artículo 6.7.15, la nueva edificación podrá separarse del lindero lateral con un ancho mínimo de tres (3) metros; en caso de recaer huecos de ventilación de la nueva edificación, el ancho de la separación al lindero cumplirá con las dimensiones de los patios de parcela cerrados del artículo 6.7.15.
  También será admisible que la nueva edificación se adose al lindero lateral, pero configurando un espacio no edificado con las dimensiones de patio que garantice las condiciones de ventilación e iluminación de los huecos del edificio colindantes, pudiendo presentarse los siguientes casos:
  1. El edificio colindante dispone de huecos sobre el lienzo medianero: Se configurará un patio que cumpla las dimensiones del artículo 6.7.15, salvo que la nueva edificación no disponga huecos sobre el patio, en cuyo caso será suficiente que el mismo cuente con las dimensiones mínimas absolutas de tres (3) por tres (3) metros.
  2. Si el edificio colindante dispone de huecos en un patio con dimensiones inferiores a las exigidas en el artículo 6.7.15, será necesario ampliarlo a costa de la nueva edificación, con los mínimos siguientes:
    - Cuando la nueva edificación no vierta huecos al patio, la distancia entre paramentos opuestos respetará el mínimo absoluto de tres (3) metros, previsto en el artículo 6.7.15.
    - Si la nueva edificación vierte huecos al patio, se respetarán las dimensiones mínimas establecidas en el artículo 6.7.15 y la distancia entre el lindero y el paramento de la nueva edificación no será inferior a tres (3) metros. En este supuesto no será necesario establecer mancomunidad del patio.
3. Cuando el edificio colindante disponga de huecos sobre un patio con dimensiones ajustadas a las exigidas del artículo 6.7.15, no será necesario ampliar el patio a consta de la nueva edificación. Si en la nueva edificación se proyecta un patio adosado a lindero enfrentado al patio del edificio colindante, se deberán resolver en su propia parcela las dimensiones mínimas del patio o establecer, en su caso, mancomunidad de patio con el edificio colindante.
  (Ver Anexo de gráficos)
En el grado 5º la posición será la de la edificación existente. En caso de sustitución de las edificaciones sin que sea obligada su reconstrucción, la posición será fijada mediante Estudio de Detalle.

Artículo 8.1.13 Ocupación (N-1)

En los grados 1º y 3º la ocupación máxima será la parte de la parcela definida como superficie computable para este grado en el artículo 8.1.10.
En los grados 2º, 4º y 6º la ocupación máxima será el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie computable, definida en ese artículo para los antedichos grados.
Cuando por la forma de la parcela la aplicación de las condiciones contempladas en estos puntos dé lugar a soluciones no funcionales o inarmónicas con el entorno, se podrá regular la superficie de ocupación mediante un Estudio de Detalle.
Asimismo, en el caso de parcelas con especiales condiciones que lo justifiquen, se podrá eximir del cumplimiento de la condición de ocupación, previo informe favorable de la CPPHAN.
En el grado 5º la ocupación máxima será la de la edificación existente. En caso de sustitución de ésta sin obligarse a su reconstrucción, la ocupación será fijada mediante Estudio de Detalle con un máximo de los dos tercios (2/3) de la parcela edificable.
En todos los grados, las plantas inferiores a la baja y enteramente subterráneas podrán ocupar la totalidad de la parcela edificable.

Artículo 8.1.14 Fondo máximo (N-1)

En los grados 1º y 3º el fondo máximo queda establecido en el Plano de Condiciones de la Edificación.
En los grados 2º y 4º no se establece fondo máximo, si bien se deberá tener presente lo regulado en el art. 8.1.12.
Para el grado 5º, en el caso de no fijarse fondo máximo en el Plano de Condiciones de la Edificación, se determinará mediante Estudio de Detalle, teniendo presente el señalado, en su caso, para las edificaciones colindantes, salvo que sea obligada la reconstrucción del edificio.⁴⁸⁰
Para el grado 6º el fondo máximo será de veinticinco (25) metros teniendo además presente el art. 8.1.12.

Artículo 8.1.15 Altura de la edificación (N-2)

Salvo en el grado 6º, en el que la altura de la edificación en número de plantas será coincidente con el número correspondiente al coeficiente Z señalado en el cuadro del artículo 8.1.10.3.f).ii) en función del ancho de calle, en los demás grados la altura de cornisa en metros y número de plantas se establecerá individualmente para cada caso por la CPPHAN, previa presentación de las diferentes soluciones o propuestas que armonicen con los edificios colindantes, mediante representaciones de éstas en alzados completos de tramo de calle o calles a las que afecte.
En parcelas de esquinas a calles con diferentes alturas, se regulará la línea de cornisa con arreglo al principio de mantener la mayor altura, que deberá doblar en la fachada correspondiente a la de menor altura hasta la perpendicular a su alineación oficial trazada en el punto de intersección de dicha alineación y la prolongación del fondo máximo edificable de la calle de mayor anchura.
Sobre la altura de cornisa se admite, como criterio general, la construcción de una planta de ático y/o torreones, o una planta bajo cubierta, siempre que la solución propuesta se adapte a la composición edificatoria del entorno próximo. Dichas edificaciones siempre computarán a los efectos de medir la edificabilidad máxima.
Estas plantas cumplirán las siguientes condiciones:
1. Plantas de ático: Cumplirán las condiciones que para las mismas se regulan en el artículo 6.6.15.9 con las siguientes precisiones:
  1. Los planos de la fachada del ático se retranquearán obligatoriamente respecto a las fachadas exteriores recayentes a vía o espacio libre público o a patio de manzana, una distancia mínima de tres (3) metros. En grado 6º el ático se retranqueará también de la fachada exterior vertida al espacio libre privado cuando éste se genere de forma similar a un patio de manzana. En caso contrario, la CPPHAN podrá, justificadamente, reducir o anular el citado retranqueo.
  2. Las posibles medianerías al descubierto serán tratadas como fachadas por el promotor de la nueva edificación.
2. Plantas bajo cubierta:
  1. La inclinación máxima admisible de las cubiertas será de treinta (30) grados sexagesimales.
  2. La mínima altura libre en las piezas habitables de la planta será de ciento cincuenta (150) centímetros, con independencia de las alturas libres mínimas requeridas para el uso a implantar.
3. Torreones: Cumplirán las condiciones del artículo 6.6.15.10, excepto la separación entre ellos que será, como mínimo, de cuatrocientos (400) centímetros.

Artículo 8.1.16 Altura de pisos (N-2)

La altura de pisos será, como mínimo, de trescientos sesenta (360) centímetros en planta baja y de trescientos (300) centímetros en las plantas superiores.

La altura de piso de los áticos podrá ser, como mínimo, de doscientos noventa (290) centímetros y como máximo de trescientos cincuenta (350) centímetros.

Artículo 8.1.17 Salientes y vuelos (N-2)

Balcones y miradores: El saliente máximo de balcones, balconadas y miradores será el que figura en los cuadros siguientes, en función de la anchura de la calle.

Saliente máximo de balcones, balconadas y miradores para todos los grados:

Saliente máximo de balcones, balconadas y miradores
Anchura de la calle (metros)	Sal. Balcón y balconada (metros)	Sal. Mirador
Anchura de la calle (metros)	Sal. Balcón y balconada (metros)	Zona inferior (metros)	Zona superior (metros)
Menos de 6	0,30	-	-
De 6 a menos de 9	0,40	-	-
De 9 en adelante	0,45	0,45	0,65

La anchura máxima de bandejas será de ciento treinta y cinco (135) centímetros para los balcones, de doscientos veinte (220) para los miradores y libre para las balconadas. El espesor máximo de la bandeja será de diez (10) centímetros y su nivel superior coincidirá con el de la planta desde la que tengan acceso.

Cornisas y aleros: El saliente máximo para cornisas y aleros en todos los grados, será el que figura en el siguiente cuadro en función de la anchura de la calle.
Saliente máximo de cornisa y alero.

Saliente máximo de cornisa y alero

Anchura de la calle (metros) Saliente (metros)

Menos de 9 0,50

De 9 a menos de 14 0,65

Desde 14 en adelante 0,80
Los salientes máximos de balcones, miradores, balconadas, cornisas y aleros, en las fachadas a patios de manzana serán los mismos que los autorizados para la fachada a la calle.

Saliente máximo de cornisa y alero
Anchura de la calle (metros)	Saliente (metros)
Menos de 9	0,50
De 9 a menos de 14	0,65
Desde 14 en adelante	0,80

Artículo 8.1.18 Criterios de composición (N-2)

La composición de las fachadas deberá ser respetuosa con las construcciones del entorno, adaptándose a su ritmo, cadencia, soluciones constructivas y tipología en general, sin introducir soluciones de diseño o materiales que distorsionen la percepción de la ciudad.

Las soluciones deberán estar debidamente justificadas mediante el estudio de los edificios y calles circundantes y su solución definitiva deberá ser favorablemente informada por la CPPHAN que, razonadamente, determinará los criterios a los que debe sujetarse la composición de las fachadas. Con carácter general se tendrán en cuenta las siguientes condiciones:

Las fachadas en el grado 1º y 2º tendrán en su composición, como criterio general, las siguientes características:
1. Dispondrán de cornisa o alero.
2. Contarán con huecos de eje vertical dominante, que formarán balcones, miradores o balconadas, según quede justificado por el entorno. Las barandillas de protección serán de cerrajería o balaustre y tendrán composición dominantemente vertical.
3. No se alterará el orden, dimensiones y proporción comunes a los edificios del entorno.
4. La cubierta se resolverá con las aguas, pendientes y materiales tradicionales, desechándose soluciones de cubierta plana salvo las azoteas en los casos de soluciones de ático.
Las fachadas exteriores, en los grados 3º, 4º, 5º y 6º se adecuarán a las soluciones del entorno, introduciéndose, en función de la edificación existente soluciones tradicionales como las de torreones, pérgolas, doble fachada, patios abiertos a fachada, columnatas, miradores y otros elementos análogos.
Las fachadas exteriores, recayentes a patio de manzana deberán tratarse con criterios similares, si bien será admisible mayor libertad de composición, aunque su aprobación quede también condicionada al informe favorable de la CPPHAN.
Las cubiertas tendrán la pendiente máxima que se señala en el artículo 8.1.15.4.b).
La CPPHAN podrá admitir soluciones de arquitectura que se integren armónicamente en el entorno sin necesidad de incluir elementos tradicionales.

Artículo 8.1.19 Materiales de fachada (N-2)

Se utilizarán preferentemente los siguientes materiales: piedra natural en sillares o chapados, con labra tradicional; ladrillo a cara vista utilizando aparejos comunes en el entorno y color natural; revocos artesanales con texturas y colores dominantes en la zona.
No se utilizarán carpinterías con acabados de brillo metálico ni anodizados.
La elección definitiva de los acabados exteriores, texturas, calidades y colores, se hará en obra, previa elección de muestras por los Servicios Técnicos Municipales.
Podrán utilizarse otro tipo de materiales cuando, según lo previsto en el artículo anterior, la CPPHAN admita soluciones que no necesiten incluir elementos tradicionales.

Artículo 8.1.20 Tratamiento de los espacios libres y patios de manzana (N-2)

Sobre el conjunto de los espacios libres que constituyen los callejones y patios de manzana definidos en el Plano de Condiciones de la Edificación del APE 00.01, no se permitirá construcción alguna a excepción de aquellas que, sin constituir un volumen edificado, estén ligadas a zonas ajardinadas, usos deportivos o de esparcimiento.
Los espacios libres privados contribuirán al confort térmico y a la sostenibilidad urbana de la ciudad en la medida necesaria para cumplir con el mínimo factor verde regulado en el artículo 6.10.21, mediante el ajardinamiento y/o arbolado, que podrá realizarse por cualquier tecnología que garantice la viabilidad de su plantación y mantenimiento.
Las superficies de los patios de manzana, correspondientes a diferentes parcelas, podrán separarse con cerramientos macizos de fábrica o similar con altura inferior a cincuenta (50) centímetros, pudiendo completarse hasta una altura de dos (2) metros, mediante cerramientos vegetales, malla metálica o ambos, con solución mixta.

Sección Cuarta. Condiciones para la ampliación y reestructuración general

Artículo 8.1.21 Condiciones para la ampliación y reestructuración general (N-2)

A las obras de ampliación y reestructuración general se le aplicarán las mismas condiciones que a las de nueva planta, salvo las que sean de imposible cumplimiento en función del mantenimiento de los elementos protegidos reflejados en el Plano de Análisis de la Edificación correspondiente, o den lugar a soluciones no funcionales. Podrá plantearse un Estudio de Detalle que altere estas condiciones donde se estudie la viabilidad de incrementar el fondo máximo contemplado en el área de movimiento o la superficie ocupable.

Sección Quinta. Recuperación de los patios de manzana y espacios libres

Artículo 8.1.22 Ámbito y definición (N-1)

Las condiciones que se especifican en esta sección serán de aplicación a las edificaciones y construcciones que se encuentran situadas fuera de las áreas de movimiento de la manzana en los grados primero y tercero, pudiendo distinguirse los siguientes supuestos:
1. Edificación principal. Es aquella que cumple las siguientes condiciones:
  - Su fachada será coincidente con la alineación oficial o estará retranqueada de la misma, sin que medien obstáculos entre ellas.
  - Su acceso directo se realizará generalmente desde la vía pública.
  - Su edificabilidad se desarrollará parte en la superficie de parcela comprendida entre la alineación oficial y la línea de fondo máximo edificable, y parte fuera de estos límites, es decir, en el interior del patio de manzana.
  - Por lo general con varias plantas de altura.
2. Edificación secundaria. Es aquella distinta a la edificación principal, que se desarrolla en todo o en parte en el patio de manzana y sin contacto directo con la vía pública.
Las edificaciones y construcciones definidas en el apartado anterior, salvo aquellas que se encuentren catalogadas en cualquier nivel de protección, están sometidas a las determinaciones previstas en el Capítulo 2.3 sobre situaciones preexistentes.

Artículo 8.1.23 Transformaciones de usos (N-2)

En las edificaciones y construcciones definidas en el apartado 1 del artículo anterior, se admiten las transformaciones de uso o clase de uso en edificios existentes, según lo definido en el artículo 6.6.18, sujetas a las condiciones establecidas en el artículo 8.1.28.
Las obras de nueva edificación efectuadas sin licencia o sin atenerse a las condiciones de la misma, que se encuentren prescritas, quedarán sujetas al régimen específico de esta situación.

Artículo 8.1.24 Intensificación de usos (N-2)

En las edificaciones y construcciones definidas en el apartado 1 del artículo 8.1.22 será admisible la intensificación de los usos existentes, conforme a lo establecido en el artículo 8.1.6.2. Asimismo, se admitirá la intensificación con incremento de edificabilidad en los siguientes casos:

Edificios exclusivos calificados como Equipamiento, según la regulación del artículo 4.3.20.
Los cines y teatros con las condiciones fijadas en la correspondiente ficha de Condiciones Urbanísticas y, en su caso, en el artículo 4.3.20.

Artículo 8.1.25 Usos permitidos sobre rasante (N-2)

Sobre los espacios libres de parcela constitutivos del patio de manzana, se permitirán los usos o actividades de esparcimiento y los deportivos que no precisen instalaciones con volúmenes construidos, salvo aquellos volúmenes estrictamente necesarios para resolver el acceso y evacuación de las plantas bajo rasante. Deberán ajardinarse y/o arbolarse según las condiciones fijadas en el artículo 8.1.20, sin perjuicio de lo regulado en el artículo 8.1.28.
No se autorizarán los accesos de vehículos ni la estancia de los mismos, con la excepción de los necesarios para el servicio de extinción de incendios y otros servicios de emergencia cuando resulten precisos.
En las edificaciones existentes sobre la rasante del patio se admite la intensificación de los usos existentes conforme al artículo 8.1.24, así como la implantación de los usos compatibles y autorizables de acuerdo a lo regulado en el artículo 8.1.28.

Artículo 8.1.26 Usos permitidos bajo rasante (N-2)

El uso permitido en las plantas inferiores a la baja y en situación enteramente subterránea, en espacios libres de parcela que formen patio de manzana será:
1. Los usos contemplados como compatibles y autorizables en la sección sexta de este Capítulo.
2. Los garajes-aparcamientos.
Las edificaciones subterráneas de nueva construcción se tratarán conforme a lo previsto en el artículo 8.1.20.
En las edificaciones bajo rasante existentes en las que se realicen obras de reestructuración, intensificación de uso u otras intervenciones cuyo alcance lo justifique, se exigirá el tratamiento ajardinado y/o arbolado de su superficie conforme al artículo 8.1.20.

Artículo 8.1.27 Función de la alineación interior definitoria del patio de manzana.

La alineación interior definida en el Plano de Condiciones de la Edificación, además de configurar los callejones y patios de manzanas, tiene como finalidad definir el área de movimiento de la edificación para las obras de nueva edificación y reestructuración general.

Artículo 8.1.28 Condiciones para la actuación en los patios de manzana y espacios libres.

Se admitirán intervenciones en las edificaciones y construcciones existentes situadas fuera de las áreas de movimiento de las manzanas con las siguientes condiciones:
1. Las obras en los edificios no catalogados quedarán sujetas a las condiciones del artículo 2.3.3 en razón de su situación de fuera de ordenación relativa, y en los catalogados, se regirán por su propio régimen de obras en función de su nivel y grado de catalogación, con la salvedad de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo.
2. Se admiten tanto los cambios de uso, como de clase y categoría de uso, dentro de los compatibles y autorizables contemplados en los artículos 8.1.30 y 8.1.31, con las limitaciones establecidas para los edificios catalogados según su nivel y grado de catalogación.
3. El uso cualificado residencial se admitirá en las edificaciones principales y, además, en las secundarias siempre que se respeten las condiciones de salubridad e higiénicas, de accesibilidad y seguridad que sean aplicables.
4. Las actuaciones sobre las edificaciones secundarias respetaran las siguientes condiciones adicionales, con la finalidad de mejorar las condiciones ambientales del patio:
  1. Será imprescindible la regeneración de la construcción y su tratamiento bioclimático mediante la renovación de fachadas, eliminación de elementos añadidos, supresión de instalaciones y tendidos exteriores y el acondicionamiento de los espacios libres anexos o adscritos a ella.
  2. Las cubiertas de las construcciones deberán tener tratamiento ajardinado, el cual podrá realizarse por cualquier tecnología que garantice la viabilidad de su plantación y mantenimiento.
  3. Se garantizará una separación mínima de tres (3) metros entre los huecos de las viviendas enfrentadas y los paramentos de la edificación sobre la que se actúa, respetando con ello las luces rectas de los huecos de las viviendas vertidas al patio, debiendo reducirse para ello la volumetría de la edificación si resultara necesario. Esta condición no será exigible en las obras de conservación y mantenimiento.
  4. No se admitirán cambios de uso si no es posible garantizar el cumplimiento de las condiciones de seguridad de utilización y accesibilidad y seguridad en caso de incendio según las reglas de aplicación de los documentos básicos del Código Técnico de la Edificación o normativa que los sustituya.
  5. No se admiten obras de reestructuración general.
5. Se permiten obras que incrementen la superficie y/o el volumen construido sobre rasante cuando su destino sea dar cumplimiento a las condiciones de seguridad de utilización y accesibilidad y seguridad en caso de incendio de las edificaciones existentes, previa justificación de que es la única solución técnica y funcionalmente viable y que no es posible su incorporación en el interior de ellas.
6. Podrán desarrollarse las rampas necesarias para los aparcamientos subterráneos cuando no puedan llevarse a cabo dentro del área de movimiento de la manzana, pudiendo cubrirse, minimizando el recorrido por la zona de patio, con el menor volumen resultante posible, admitiéndose soluciones banqueadas que deberán ajardinarse por cualquier tecnología que garantice la viabilidad de su plantación y mantenimiento.
7. En el caso de cines y teatros, las obras cuyo fin sea la intensificación de usos podrán ampliar su superficie conforme a las fichas de condiciones urbanísticas correspondientes y, en su caso, en el artículo 4.3.20. Igualmente, se admitirá la reapertura o nueva implantación con las actividades que le sean complementarias, siempre que no supongan incremento en la volumetría existente y conforme a la ficha de condiciones urbanísticas.
8. Las construcciones existentes dedicadas a garaje aparcamiento que no constituyan dotación obligatoria y no hayan computado edificabilidad solo podrán modificar su destino para disponer dependencias excluidas del cómputo de edificabilidad, según lo establecido en el artículo 6.5.3.
Salvo los casos expresamente contemplados en el apartado anterior, no se admitirán obras que incrementen la superficie y/o el volumen construido sobre rasante de las edificaciones.
En ningún caso las actuaciones menoscabarán las condiciones de seguridad de utilización y accesibilidad y seguridad en caso de incendio. Tampoco podrán empeorarse las condiciones higiénicas y de luces rectas de las edificaciones recayentes al patio, salvo en las actuaciones previstas en el apartado 1.5 si resultaran imprescindibles para alcanzar sus objetivos.
Todas las intervenciones sobre las edificaciones que ocupen los patios de manzana requerirán dictamen preceptivo de la CPPHAN.
En las propuestas de actuación las soluciones que se planteen deberán justificar la compatibilidad y adecuación de la intervención con los valores de las edificaciones y elementos protegidos en esa manzana.

Sección Sexta. Régimen de los usos

Artículo 8.1.29 Clasificación en niveles (N-2)

A los efectos de aplicación de las condiciones referentes a los usos no cualificados, se distinguen cinco niveles, que comprenden cada uno de ellos los suelos del APE 00.01 señalados en el Plano de Usos y Actividades con los códigos A, B, C, D y E respectivamente. Los ámbitos de Norma Zonal 1 situados fuera del APE 00.01 se regulan con el nivel de uso b de esta Norma Zonal.

Artículo 8.1.30 Usos compatibles (N-2)

En el nivel A:
1. USO ASOCIADO:
  1. Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2.
2. USO COMPLEMENTARIO:
  1. Industrial: En situación de planta baja e inferior a la baja en Tipo I, en todas sus clases, excepto la categoría de taller de automoción.
  2. Terciario:
    Hospedaje, en las condiciones establecidas del artículo 7.6.3 bis.
    
    Comercial: En situación de planta baja e inferior a la baja en categoría de pequeño comercio.
    
    Oficinas: En situación de planta baja e inferior a la baja.
    
    Recreativo: En situación de planta baja e inferior a la baja, en categorías:
    - Salas de reunión Tipo I.
    - Establecimientos para el consumo de bebidas y comidas Tipo II.
    - Espectáculos Tipo III.
    Otros servicios terciarios: En situación de planta baja y plantas inferiores a la baja.
  3. Dotacional: En todas sus clases en situación de planta baja e inferior a la baja.
3. USO ALTERNATIVO:
  1. Dotacional: En todas sus clases en situación de edificio exclusivo.
    Recreativo: En categoría iii) Espectáculos en situación de edificio exclusivo.
    
    Hospedaje: En edificio exclusivo, en las condiciones establecidas del artículo 7.6.3 bis con las salvedades señaladas en el artículo 4.3.8.
En el nivel B:
En las mismas condiciones contempladas en el nivel A y además:
1. USO COMPLEMENTARIO:
  1. Terciario:
    Hospedaje: En las condiciones establecidas del artículo 7.6.3 bis dentro del ámbito del APE 00.01. En situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera en el exterior al APE 00.01.
    
    Comercial: En situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera en categoría de mediano comercio.
    
    Oficinas: En situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera.
    
    Otros servicios terciarios: En situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera.
  2. Dotacional: En todas sus clases en situación de planta primera.
2. USO ALTERNATIVO:
  1. Terciario hospedaje en el exterior al APE 00.01.
En los niveles C y D:
En las mismas condiciones contempladas en el nivel B.
En el nivel E:
1. USO ASOCIADO:
  1. Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2.
2. USO ALTERNATIVO:
  1. Dotacional, en todas sus clases en régimen de edificio exclusivo.

Artículo 8.1.31 Usos autorizables (N-2)

En el nivel A:
1. Industrial: En situación de planta baja e inferior a la baja, la categoría de talleres de automoción en tipo I.
  La categoría de industria artesanal se admitirá en situación de edificio exclusivo con un límite de superficie de 750 metros cuadrados. En edificios de mayor superficie no será autorizable dicha implantación.
2. Terciario:
  Hospedaje: en las condiciones establecidas del artículo 7.6.3 bis.
  
  Comercial: En situación de planta baja, planta inferior a la baja y planta primera en categoría de mediano comercio.
  
  Oficinas: En situación de planta primera.
  
  Recreativo: Se admitirá el uso pormenorizado de restaurante con tipo II, en situación de planta primera, siempre que disponga de acceso directo desde la planta baja.
  
  Otros servicios terciarios: En situación de planta primera.
3. Dotacional: En situación de planta primera.
En el nivel B:
1. Industrial en las mismas condiciones del nivel A.
2. Terciario:
  Hospedaje: En el interior del APE 00.01 en las mismas condiciones del nivel A.
  
  Recreativo: Establecimientos para el consumo de bebidas y comidas tipo III en situación de planta baja, planta inferior a la baja y planta primera.
En el nivel C:
Excepto en lo referente al uso terciario hospedaje, con las mismas condiciones del nivel B y además:
1. Terciario: Se autoriza su implantación para una o varias clases de usos terciarios, en situación de edificio exclusivo, en aquellos edificios con licencia concedida, de conformidad con anterior planeamiento, que hubiese autorizado un régimen de usos con el 50 por 100 de su superficie destinada a uso terciario.
  La clase comercial tendrá un límite de superficie de 2.500 metros cuadrados en el total del edificio. Si el edificio contase con una superficie superior a 2.500 metros cuadrados, se deberán implantar otros usos terciarios autorizables hasta agotar el total.
  
  En los emplazamientos grafiados con el código 1, la clase comercial podrá superar estos límites hasta ser implantada ocupando toda la superficie del edificio.
En el nivel D:
En las mismas condiciones del nivel C y además:
1. Terciario: En régimen de edificio exclusivo para una o varias clases de usos terciarios.
  La clase comercial tendrá un límite de superficie de 4.000 metros cuadrados. Si el edificio contase con una superficie superior a 4.000 metros cuadrados, se deberán implantar otros usos terciarios autorizables hasta agotar el total.
  
  En los emplazamientos grafiados con el código 1, la clase comercial podrá superar estos límites hasta ser implantada ocupando toda la superficie del edificio.

Artículo 8.1.32 Otras condiciones de uso (N-2)

Cuando los usos complementarios existentes ocupen una superficie edificada cuyo porcentaje supere el sesenta y seis por ciento (66%) de la superficie edificada del edificio, será posible su dedicación a dichos usos con carácter exclusivo.
En todo caso, serán de aplicación las limitaciones de superficie para los usos comerciales que se determinan en el artículo 8.1.30.
En las intervenciones en las que se pretenda la recuperación del uso residencial de edificios en los que la superficie edificada existente destinada a usos terciarios supere el sesenta y seis por ciento (66%) de su superficie edificada, se aplicarán las siguientes reglas:
1. El cambio de uso deberá afectar a totalidad de la edificación, si bien, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera, podrán disponerse los usos complementarios admitidos en esas situaciones en el artículo 8.1.30.
2. No será exigible la incorporación de la dotación de servicio de garaje aparcamiento.
3. Salvo en las obras de sustitución y reestructuración general, los edificios en situación de fuera de ordenación relativa podrán mantener la superficie edificada existente reconocida en licencia.
  Si fuera imprescindible para conservar la superficie edificada existente, podrá modificarse la volumetría del edificio mediante plan especial, salvo que lo imposibilite las condiciones de catalogación.
4. Una vez transformado el edificio, solo se admitirá como uso alternativo el uso dotacional. Esta condición se recogerá en el acto de otorgamiento de la licencia y se harán constar en el Registro de la Propiedad.
En los niveles de compatibilidad de usos C y D no será admisible la transformación al uso residencial de locales de uso no residencial situados en planta baja o inferior a la baja.

Capítulo 8.2. Condiciones particulares de la zona 2. Protección de las colonias históricas

Artículo 8.2.1 Ámbito y características (N-1)

Pertenecen a esta norma zonal las Áreas de Planeamiento Específico identificadas en el Plano de Ordenación con su código de APE que se corresponden con las Colonias relacionadas en el art. 4.3.27.
Es objeto de esta norma la protección y conservación de las características morfológicas y tipológicas del tejido urbano, de la edificación y del uso residencial, y la protección del patrimonio histórico existente, así como la integración ambiental de la nueva edificación.
Su edificación pertenece, generalmente, a las tipologías de edificación aislada, pareada, adosada o agrupada en hilera, destinada a vivienda unifamiliar.
El uso cualificado es el residencial.

Artículo 8.2.2 Alcance y regulación complementaria (N-1)

Esta Norma Zonal 2 no tiene el alcance de aplicación directa para regular las condiciones a que debe sujetarse la edificación y usos, ya que éstas se concretan en las normas particulares de cada una de las APE.
Las APE pueden remitir determinadas zonas o parcelas de su ámbito a otras normas zonales; en este caso, las normas particulares del APE especifican las condiciones particulares de usos compatibles que le son de aplicación.

Sección Primera. Condiciones especiales

Artículo 8.2.3 Alcance y condiciones de protección (N-1)

A fin de conseguir los objetivos de protección de las características básicas y tipológicas de los edificios protegidos se establecen los siguientes conceptos:
1. Edificación principal es la constituida por el edificio proyectado y construido en origen y que define un conjunto arquitectónico de características unitarias y homogéneas en cuanto a posición, volumen y composición, cuya identidad requiere su conservación y protección.
2. Edificación añadida la constituyen aquellos volúmenes añadidos a la edificación principal o dispuestos en el espacio libre de parcela, cuyas características de posición o volumen desvirtúan la composición, alterando y contradiciendo la identidad de aquélla.
Siendo uno de los objetivos la conservación y protección del tejido y medio urbano del conjunto de la colonia, la protección alcanza a las parcelas propuestas en el plano de Delimitación, Alineaciones y Parcelación, sin que se permitan las agregaciones o segregaciones, salvo en aquellos casos señalados expresamente en el APE con "parcelación admitida" y en las parcelas no protegidas, así como las que pudieran producirse en parcelas catalogadas en aplicación del artículo 4.3.6.
Se consideran características básicas de los edificios objeto de protección la disposición de volúmenes y alturas de la edificación principal, la composición, tratamiento y elementos de fachadas, el ritmo y disposición de sus huecos y la solución de cornisas y cubiertas.
Cuando se realicen obras que afecten a alguno de estos elementos y estuvieran modificados, alterados o desaparecidos se deberán restituir y recuperar conforme a las condiciones establecidas en el Catálogo de la Edificación (Modelos) del APE.
En caso de declaración de ruina o que se produzca una demolición no autorizada, cualquiera que sea su causa, y sin perjuicio de la sanción a que hubiese lugar, sólo se autorizarán obras de reconstrucción o recuperación tipológica del modelo asignado.
El arbolado existente queda protegido como elemento integrante del medio ambiente urbano de las Colonias y deberá ser mantenido y conservado para preservar el carácter singular y el tipo genérico de urbanización, como ciudad- jardín.
Cuando por accidente, deterioro u otras causas desaparezcan los ejemplares existentes sobre la vía pública o sobre los espacios libres de parcela, será obligatoria la reposición a cargo del responsable de la pérdida, sin perjuicio de las sanciones a que pudiera dar origen de acuerdo con la Ordenanza General de Protección de Medio Ambiente Urbano. La sustitución se hará por especies iguales a las desaparecidas o empleando las dominantes en la alineación o agrupación de arbolado, o en la parcela.

La necesidad de suprimir algún ejemplar situado en la parcela deberá justificarse debidamente, y su posible sustitución estará condicionada al compromiso de reposición en la misma parcela por otro ejemplar de la misma especie y como mínimo de 20/22 cm. de perímetro de tronco, y al cumplimiento de la Ordenanza General de Protección de Medio Ambiente Urbano.
Los cerramientos de parcela constituyen elementos integrantes de la edificación y como tales las intervenciones sobre ellos deben realizarse de acuerdo con las condiciones establecidas para los cerramientos en las normas de cada APE y en el Catálogo de la Edificación (Modelos).

Artículo 8.2.4 Catálogo de la edificación - modelos (N-1)

Como instrumentos de protección de la edificación, las APE incluyen la catalogación de modelos de los edificios existentes en cada Colonia y se definen gráficamente en los planos correspondientes, donde se describen las características básicas de los edificios y las condiciones generales, de edificación y estéticas que deben respetarse o recuperarse en su caso.

En el plano de Tipologías y Modelos de cada APE se asigna a cada parcela unas siglas correspondientes a los siguientes modelos:

Modelo típico existente (A, B, C...).
Modelo con variantes (A-1, B-1, C-1...).
Modelo original (EO).
En estos casos el modelo de referencia será el que proporciona la documentación de su proyecto original y sólo en el caso de no existir se utilizará como referencia el que resulta de la edificación principal existente.
Modelos de referencia (MR).
Se definen cuando no están claramente diferenciados modelos edificatorios completos, pero se pueden identificar en los edificios de la colonia unas características básicas en estilo, volumetría e invariantes compositivos y constructivos. Su definición gráfica se entiende en su caso, como ejemplo de referencia en posibles intervenciones. Además de ello, las obras de nueva edificación se regularán por aplicación de los parámetros de ocupación y volumen definidos en estas Normas particulares y en su caso, en el catálogo.
Modelo con protección independiente (PI).
Son aquellos edificios merecedores de ser catalogados independientemente con un nivel y grado de acuerdo con el Título 4 de las presentes Normas y a todos los efectos las obras se regulan por el contenido normativo de dicho Título.
Modelo a recuperar (RA, RB...).
Son modelos asignados a parcelas con edificios existentes no protegidos que constituyen un impacto negativo en el conjunto urbano donde se integran, que distorsionan el ámbito superior de protección, y en los que, por los antecedentes, se conoce la existencia previa de un modelo típico de la Colonia. En estos edificios sólo se admite la obra de recuperación del modelo asignado.
Edificios sin asignación de modelo (SM).
Son aquellos edificios no protegidos que no se les asigna ningún modelo típico por no existir antecedentes que así lo constaten. En estos edificios las obras de nueva edificación se regularán por aplicación de los parámetros de ocupación y volumen definidos en estas Normas particulares, pudiendo en todo caso utilizarse como referencia cualquier modelo típico de los documentados Catálogo de la Edificación (Modelos) de cada APE.

En el caso de edificios que tengan señalado un modelo en el catálogo de edificación, cuando se demuestre documental o materialmente que fueron construidos en origen con características o elementos dispares a los que define el catálogo, servirá también como modelo el que proporciona la documentación de su proyecto original.

Artículo 8.2.5 Ámbitos de regulación de parcela (N-1)

Dentro de cada parcela y con el objeto de concretar el alcance de la protección y de la intervención sobre la misma, se distinguen tres ámbitos sobre los que el APE regula las condiciones de la edificación, usos y el régimen de obras:
1. Ámbito A1 edificable: Define la parte de parcela ocupada o susceptible de ser ocupada por la edificación principal.
2. Ámbito A2 libre interior: Comprende el espacio libre interior de parcela señalado en función de su menor relación con la vía pública.
3. Ámbito A3 libre exterior: Conjunto de espacios de la parcela que separan los ámbitos A1 y A2 de la alineación oficial exterior y, en su caso, de los linderos laterales.
La delimitación de estos ámbitos se establece gráficamente en cada APE, en el Plano de Ámbitos de Regulación. Para el replanteo de cada uno de ellos se utilizaran referencias geométricas respecto de la propia parcela y de la edificación principal existente en la misma y en las colindantes, las cuales prevalecerán sobre las medidas efectuadas sobre plano.
En los casos en los que no se señala gráficamente esta delimitación, estos ámbitos se indican en las normas particulares para las obras de nueva edificación, en función de los retranqueos a linderos y a la alineación oficial.

Artículo 8.2.6 Edificación en ámbitos libres de parcela (N-2)

En el ámbito A2, libre interior se admite la construcción de cuerpos secundarios o auxiliares, salvo excepciones señaladas expresamente en las normas particulares del APE, sujetos a las condiciones de ocupación y edificación especificadas en cada APE.
En este ámbito se admite la construcción de piscinas, siempre que su obra e instalaciones no rebasen en ningún punto quince (15) centímetros sobre la rasante del terreno, respeten una separación mínima a linderos desde el borde del vaso de un (1) metro en parcelas particulares.
En el ámbito A3, libre exterior no se permite ninguna construcción provisional o fija, salvo las marquesinas o cubrición ligera sobre la puerta de acceso y adosadas a la edificación principal, autorizadas en el APE.

Sección Segunda. Obras

Artículo 8.2.7 Obras admisibles en edificios protegidos (N-1)

Obras en los edificios: Se admiten todas las definidas en estas Normas, sujetas a las siguientes limitaciones y siempre conforme al Catálogo de la Edificación (Modelos) del APE:
1. No se podrá alterar la envolvente de la edificación principal o la señalada en el modelo, excepto en aquellos casos señalados en el Catálogo de la Edificación (Modelos) del APE.
2. Se podrá incrementar la superficie edificada de la edificación principal mediante las siguientes obras:
  1. Acondicionamiento del espacio bajo cubierta, incluso con obras de reestructuración que posibiliten el aumento de altura libre interior en éste.
  2. Construcción de una planta inferior a la baja sin que pueda rebasar los límites de posición ni ocupación establecidos para el ámbito A1 edificable salvo indicación en contra en el APE.
Obras de demolición: Se podrán ejecutar obras de demolición parcial, siempre que estén ligadas a alguna de las obras admisibles o se trate de partes o edificación añadida. La demolición total será admisible cuando se vincule a la obra de sustitución y reconstrucción, siempre que éstas estén admitidas.
Obras de nueva edificación:
1. Se admiten las obras denominadas de Modificación Controlada, que corresponde, por lo general, a las obras de ampliación, que son admisibles en edificios cuya modificación se regula gráficamente mediante modelos en el Catálogo de la Edificación (Modelos), y de acuerdo con las condiciones establecidas en el mismo.
2. Obras de sustitución, admitidas exclusivamente para edificios que tengan asignados un modelo con Modificación Controlada, y en otros casos establecidos en las normas particulares del APE, cuando se justifique técnicamente que el estado y las condiciones constructivas del edificio existente así lo aconsejen. En estos casos, la sustitución se vinculará obligatoriamente a la realización de obras de recuperación tipológica incluida, en su caso, la modificación controlada del modelo asignado.
3. Obras de ampliación, resultantes de las obras de Modificación Controlada sujetas a los parámetros y condiciones señaladas para el modelo y aquellas destinadas a la construcción de cuerpos secundarios o auxiliares en el Ámbito Libre Interior de las parcelas con sujeción a las condiciones establecidas en cada APE.
4. Obras de reconstrucción y recuperación tipológica, en edificios que se les haya asignado un modelo y tengan declaración de ruina, se produzca una demolición no autorizada o estén vinculadas a lo previsto en el punto b).

Artículo 8.2.8 Obras admisibles en edificios no protegidos (N-1)

Se admiten todas las definidas en estas Normas, sujetas a las siguientes limitaciones:

No se podrá incrementar la superficie edificada.
No se admiten las obras de ampliación de la edificación en altura ni sobre los ámbitos libres de parcela.
Se admiten siempre las obras de recuperación tipológica ajustándose al modelo asignado o en el caso de que éste no se determine, a cualquier otro modelo de su misma tipología, existente en la Colonia. En estas obras, la recuperación podrá incorporar los incrementos de superficie autorizados y la Modificación Controlada, en su caso.

Artículo 8.2.9 Condiciones de las obras en los edificios (N-1)

En las intervenciones sobre los edificios se deberán cumplir, con independencia de las condiciones a aplicar en relación con el tipo de obra, las siguientes condiciones:

Se define como planta baja la inferior del edificio cuyo piso está por encima de la rasante del terreno en contacto con la fachada de acceso al edificio, sin superar la cota de ciento cincuenta (150) centímetros desde la misma hasta el pavimento acabado. Si se rebasa esa cota, el semisótano se considerará como planta sobre rasante a todos los efectos.
Plantas inferiores a la baja.
1. Se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra en todos sus puntos, por debajo de la rasante de la acera o del terreno en contacto con la fachada de acceso al edificio.
2. Se entiende por semisótano la planta que tiene su piso y parte de su altura por debajo de la rasante del terreno en contacto con la fachada de acceso al edificio.
Cabrá eximir a los locales resultantes de obras en los edificios protegidos, de la condición de altura libre para el uso residencial en estas Normas.
Se autoriza la instalación de piezas habitables en plantas inferiores a la baja, siempre que la altura libre no sea inferior a dos con cincuenta (2,50) metros y se cumplan las condiciones de ventilación e iluminación natural; a tal efecto la superficie de los huecos no será inferior al diez por ciento (10%) de la superficie útil de las piezas, siendo admisible la construcción de tragaluces de patios ingleses, aunque estos últimos sólo podrán abrirse en ámbito A2 Libre interior y sin restar más del 25% de la superficie de éste.
En edificios protegidos, se autoriza el aprovechamiento del espacio existente bajo la cubierta para piezas habitables, siempre que, al menos, el cincuenta por ciento (50%) de la superficie útil supere una altura libre de doscientos veinte (220) centímetros, salvo excepciones señaladas en el APE.
La imposibilidad de cumplimiento de las condiciones establecidas en los anteriores artículos de esta norma zonal, por las características y tipología del edificio, implicarán la inadecuación de la intervención debiendo estudiarse soluciones alternativas.

Artículo 8.2.10 Recuperación de ámbitos libres de parcela (N-1)

La ejecución de obras de Modificación Controlada, reconstrucción y recuperación tipológica, en todos los casos, y las de reestructuración total que se realicen conforme establece el art. 8.2.7, 3b, llevan implícita la eliminación y demolición de los cuerpos, volúmenes o elementos añadidos existentes sobre los ámbitos libres de parcela, a excepción de aquellos que cumplan con lo establecido en el APE para cuerpos secundarios en el Ámbito Libre Interior (A2).
Salvo indicación en contra en las Normas particulares del APE, las intervenciones en los edificios protegidos mediante ejecución de obras sin variar la envolvente, aun cuando impliquen incremento de la superficie edificada por utilización del bajo cubierta o construcción de la planta inferior a la baja, no obligan a la demolición de cuerpos, volúmenes o elementos añadidos.
Sobre los ámbitos libres de parcela señalados en el APE, no se permitirán más obras que las reguladas en el art. 8.2.6 y las plantaciones arbóreas y jardinería.

Artículo 8.2.11 Tramitación de licencias (N-2)

Las solicitudes de licencia de obras deberán ser informadas por la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural (CIPHAN).

Documentación.

Además de la documentación del estado actual y del proyecto que para cada tipo de obra señalen las presentes Normas y la Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias, los proyectos técnicos incluirán las siguientes determinaciones:

En los proyectos de obras se aportará documentación incluyendo un estudio de integración ambiental que justifique el cumplimiento de los objetivos del APE.
Cuando las obras afecten a edificios protegidos, se incluirá memoria pormenorizada especificando en qué medida las obras afectan a sus características básicas y constructivas.
En cualquier obra o instalación que se realice en los diferentes ámbitos de parcela, se acompañará un plano de información donde figuren todos los árboles existentes con indicación de especie, porte y proyección, así como otras características que contribuyan a definir su estado actual, en base al cual se determinarán en el propio plano las especies a conservar, las talas parciales necesarias y las medidas para su protección durante las obras.

Sección Tercera. Condiciones de las obras de nueva edificación

Artículo 8.2.12 Condiciones de la parcela (N-2)

Tendrán la consideración de parcela mínima y máxima todas las parcelas que se señalan como propuestas en el plano de Delimitación, Alineaciones y Parcelación, de cada APE.
En parcelas señaladas como admitidas es parcela mínima aquella cuya superficie y forma permiten desarrollar, en una sola planta, una vivienda con el programa mínimo establecido para el uso residencias en estas Normas, cumpliendo el resto de las determinaciones del APE; las parcelaciones admitidas no tienen carácter vinculante y su materialización está sujeta a la obtención de la licencia correspondiente.
En las parcelas no protegidas y en parcelas catalogadas reguladas por el artículo 4.3.6, a efectos de agregación y segregación de parcelas, las APE establecen, en su caso, las condiciones particulares a que deben sujetarse.
La forma de las parcelas resultantes deberá permitir la inscripción de un círculo de diámetro igual o superior a la longitud señalada para el lindero frontal.
En parcelaciones de viviendas adosadas, agrupadas o en hilera, la proporción entre el fondo de la parcela y su frente no excederá de cinco a uno (5:1).

Artículo 8.2.13 Retranqueo y separación a linderos y edificación colindante (N-2)

La separación a la alineación oficial y linderos se indica con carácter general mediante las dimensiones señaladas en las normas de cada APE o con carácter particular en el Plano de Ámbitos de Regulación del mismo.
Los espacios correspondientes al retranqueo y separación a linderos, quedan regulados por el artículo 8.2.6 asimilándose a todos los efectos como Ámbito Libre Exterior los que se refieren a la alineación exterior y linderos laterales y como Ámbito Libre Interior el que se refiere al lindero testero.
Salvo indicación en contra en las Normas del APE, cabrá adosarse a uno o ambos linderos laterales en los siguientes casos:
1. Cuando la parcela tenga asignada la tipología pareada (a un lindero) o adosada (a ambos linderos).
2. Cuando, con la asignación anterior, la edificación colindante esté construida sobre el lindero, debiendo mantener en tal caso el mismo retranqueo que aquélla; el adosamiento será sobre el lienzo medianero. En caso de adosarse a edificios incluidos en algún nivel de protección, se respetarán todas las alineaciones interiores de los mismos.
3. Cuando se actúe conjuntamente en dos o varias parcelas colindantes, en soluciones de proyecto unitario.
4. Cuando exista acuerdo entre propietarios de fincas colindantes, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad en el que se contemplarán las condiciones específicas de adosamiento a que ambos se someten.

Artículo 8.2.14 Ocupación (N-1)

Coincide con la ocupada por la Edificación Principal y con el Ámbito A1 Edificado en parcelas protegidas. En las demás no podrá ocuparse una superficie de parcela superior a la resultante de aplicar a la superficie de parcela edificable los coeficientes de ocupación, en función de la tipología asignada, que se señalan expresamente en las Normas de cada APE.
La superficie ocupable bajo rasante, queda regulada según las normas particulares de cada APE.
En ningún caso podrán ser ocupados bajo rasante los espacios de retranqueo y separación a linderos establecidos o señalados gráficamente en los Planos de Ámbitos de Regulación.

Artículo 8.2.15 Condiciones de edificabilidad (N-1)

La edificabilidad de cada una de las parcelas será la que se deduzca del tipo o modelo de la edificación que se asigna a cada una de ellas en el APE de la Colonia, incluyendo los incrementos de superficie edificados que pudieran obtenerse en función de las obras permitidas.
En la estimación de la superficie edificada computarán todos los espacios de la edificación, con independencia de su destino, incluidas las plantas bajo cubierta y bajo rasante.
Cada APE, en función de los tipos y modelos de la edificación, de sus especiales características y de estar o no protegidos, establece las condiciones particulares de edificabilidad.

Artículo 8.2.16 Condiciones de volumen y forma (N-2)

Las APE definen en sus normas particulares las condiciones de volumen y forma de los edificios en función de los tipos y modelos asignados y particularmente en las condiciones señaladas en el Catálogo de la Edificación (Modelos).
La altura total de los edificios, expresada en número de plantas, por encima de rasante, no superará la señalada en los planos del APE. Dicha cifra expresa la limitación de alturas referida a plantas completas sobre rasante, sin incluir los sótanos o semisótanos, bajo cubiertas o torreones, en su caso.
La altura de pisos será igual o superior a doscientos ochenta (280) centímetros, salvo excepciones señaladas en las normas particulares del APE. Se exceptúan de esta condición, las obras que se realicen en interiores de edificios protegidos.

Artículo 8.2.17 Condiciones estéticas (N-2)

Las obras en los edificios, o de nueva edificación que se realicen en el ámbito de esta norma zonal, acreditarán su respeto a las características básicas de las edificaciones existentes, presentando a estos efectos el material gráfico que sea necesario.
En cada APE en el Catálogo de la Edificación (Modelos) se señalan pormenorizadamente para cada tipo o modelo de edificación las condiciones estéticas a que deben sujetarse, y con carácter general las normas particulares señalan las condiciones estéticas que afectan al volumen, tratamiento de fachadas, materiales, salientes y vuelos, cubiertas y huecos, incluso cerramientos de parcela y tratamiento de espacios libres.

Artículo 8.2.18 Dotación de aparcamiento (N-2)

Las parcelas destinadas a vivienda unifamiliar incluidas en el ámbito de esta norma zonal, quedan exceptuadas del cumplimiento de la obligación de respetar la dotación de plazas de aparcamiento. No obstante, podrán resolver la dotación con aparcamiento descubierto en los Ámbitos Libre Exterior e Interior o con garaje edificado bajo la planta baja de la edificación principal, cuando ésta se admita; en tal caso, se autorizan pendientes de rampa de hasta el veinte (20%) por ciento, respetando íntegramente la superficie de aceras.

Sección Cuarta. Régimen de los usos

Artículo 8.2.19 Usos compatibles (N-2)

Uso cualificado: El uso cualificado de esta norma zonal es el Residencial, en su clase de vivienda en edificación unifamiliar y de vivienda en edificación colectiva cuando expresamente lo señale el APE para determinadas parcelas de su ámbito.
Dotaciones compatibles: Son compatibles los usos dotacionales existentes en edificios, siempre que tengan licencia de actividad y se señalen expresamente como tales en el Plano de Calificación y Regulación de Usos de las APE. Revertirán al uso residencial en caso de cese de la actividad o cambio de la misma.
Se admitirán asimismo como dotaciones compatibles los equipamientos privados en aquellas tipologías recogidas en el artículo 7.10.3 de las Normas Urbanísticas del Plan General 1997 que estén ligadas a salud, bienestar social o usos educativos que cuenten con los permisos reglamentarios de las administraciones sectoriales competentes con las siguientes condiciones:
1. Se tratará de usos existentes implantados con anterioridad a la entrada en vigor del Plan General 1997.
2. Para su aprobación deberá aprobarse previa o simultáneamente un Estudio de Repercusión por Implantación de Usos.
3. Solo se admitirán en edificio exclusivo, sin posibilidad de compatibilización con ningún otro uso, incluido el característico del área.
4. Revertirán al uso residencial en caso de cese de la actividad o cambio de la misma.
Compatibilidad y localización de otros usos: A los efectos de compatibilidad y localización referentes a otros usos no residenciales, se distinguen varias configuraciones que definen las distintas localizaciones y compatibilidad de los usos industrial, terciario y dotacional, en sus distintas clases.
Las APE, en sus normas particulares y Planos de Calificación y Regulación de Usos asignan una configuración general de usos compatibles y su localización al conjunto de edificaciones de cada colonia; además, en el mismo se señalan expresamente aquellas cuya configuración de usos compatibles difiere respecto a la general de la Colonia.

Capítulo 8.3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA 3: VOLUMETRÍA ESPECÍFICA

Artículo 8.3.1 Definición general

Corresponde a áreas de suelo urbano donde, totalmente o en su mayor parte, se considera concluido el proceso de ocupación del espacio y, consecuentemente, en la misma medida se ha agotado el aprovechamiento urbanístico.

En esta zona el Plan General asume la consolidación de la ciudad resultante de la aplicación de una diversidad de instrumentos y regulaciones de ordenación pormenorizada precedentes, dispersos en el espacio y en el tiempo, sin imponer un nuevo modelo pero articulando medidas para la adecuación, mejora funcional y renovación del tejido urbano existente.

La tipología edificatoria se corresponde generalmente con la de edificación aislada o en bloques abiertos, si bien se presentan otras tipologías como la edificación entre medianeras y las correspondientes a vivienda unifamiliar e industria tradicional.

Artículo 8.3.2 Ámbito y Clasificación en grados.

Comprende esta zona las áreas a ella adscritas en el Plano de Ordenación, donde aparecen rotuladas con el código 3.
A efectos de la aplicación de las condiciones de uso y edificación en la zona, se distinguen dos grados que comprenden, cada uno de ellos, los suelos de las áreas señaladas en el Plano de Ordenación con los códigos 1° y 2°.
Los grados se corresponden con las siguientes situaciones:
Grado 1°: Suelos, en su mayor parte provenientes de la Zona 3 (Mantenimiento de la Edificación) del Plan General de 1985, en los que se considera totalmente concluido el proceso de desarrollo urbanístico. Además, los suelos dotacionales existentes que el Plan General de 1997 ha incluido en este grado.

Grado 2°: Suelos regulados por ordenaciones específicas del Plan General de 1985, coincidentes total o parcialmente con ámbitos de áreas de planeamiento diferenciado o con áreas remitidas a planeamiento ulterior de dicho Plan General, en los que se considera prácticamente agotado el desarrollo urbanístico, pudiendo, no obstante, existir parcelas edificables susceptibles de ser objeto de obras de nueva planta o locales pendientes de primera ocupación, conforme a las referidas ordenaciones específicas asumidas por el Plan General de 1997.

Artículo 8.3.3 Uso cualificado

En los suelos no dotacionales incluidos en el grado 1° de la Zona 3, el uso cualificado, en función de la ocupación o no del suelo, es:
1. En las parcelas edificadas, el residencial.
  En aquellas manzanas totalmente consolidadas con edificación en tipología de vivienda unifamiliar, el uso cualificado residencial se considera pormenorizado en su categoría de vivienda unifamiliar. A estos efectos, no se tendrán en consideración las parcelas vacantes y aquellas ocupadas por edificaciones destinadas a usos no residenciales.
2. En los suelos no edificados, el derivado de la calificación de las parcelas en los instrumentos de planeamiento de mayor pormenorización inmediatamente anteriores a su inclusión en la Zona 3 (Mantenimiento de la Edificación) instaurada por el Plan General de 1985. Salvo que del planeamiento antecedente se concluyera su condición de parcelas edificables, los suelos vacantes tendrán la consideración de espacios libres sin aprovechamiento urbanístico.
En los suelos no dotacionales incluidos en el grado 2° de la Zona 3, el uso cualificado será el derivado de la calificación de las parcelas en los instrumentos de planeamiento inmediatamente anteriores a su inclusión en la presente Zona 3 (Volumetría Específica) del vigente Plan General de 1997.
El uso cualificado dotacional es:
1. El definido pormenorizadamente por el Plan General de 1997.
2. En el interior de los recintos o manzanas delimitadas por alineaciones oficiales en volumetría específica, las dotaciones de vías públicas y zonas verdes o espacios libres de uso público, sin reflejo explícito en el Plano de Ordenación, cuando su uso cualificado dotacional se deduzca de su calificación en los instrumentos de planeamiento de mayor pormenorización inmediatamente anteriores a su inclusión en la Zona 3 (Mantenimiento de la Edificación) instaurada por el Plan General de 1985 o el que se asuma por tratarse de una situación de hecho existente, convenientemente ponderada.
A los efectos previstos en los apartados 1.b) y 3.b) anteriores, no se considerarán instrumentos de planeamiento los planos de aplicación de las Ordenanzas Municipales Sobre Uso del Suelo y Edificación de 1972.

Artículo 8.3.4 Criterios y condiciones de parcelación

En el grado 1° se admiten actos de parcelación cuando contribuyan a establecer una relación coherente entre la ordenación pormenorizada y la estructura parcelaria subyacente en el ámbito, que permita sustentar la realización y gestión idónea de actuaciones para mejora de la funcionalidad y calidad urbanística del mismo. En consonancia con la complejidad de los efectos que pudieran derivarse de la intervención sobre la estructura parcelaria existente, se exigirá plan especial que valore y establezca la procedencia y condiciones de la parcelación.
En el grado 2° se admite la parcelación con las condiciones establecidas en el planeamiento antecedente que se asume. En ausencia de dichas condiciones de parcelación, se aplicará lo establecido para el grado 1°.
Las parcelas con calificación dotacional disponen, en algunas de sus clases, de condiciones específicas de parcelación reguladas en el Título 7 de estas normas.
En parcelas destinadas a espacios libres, el desarrollo autorizado de la edificación bajo rasante deberá acompañarse de la definición de un sistema de parcelas superpuestas, en la rasante y el subsuelo, dotadas de la correspondiente atribución de destino urbanístico diferenciado.

Sección Primera: Condiciones de edificación del Grado 1º

Artículo 8.3.5 Obras admisibles

Son admisibles los tipos de obras en las condiciones que a continuación se detallan:

Obras en los edificios: Todas las incluidas en el artículo 1.4.8.
En las obras en los edificios, las intervenciones que supongan incremento de la superficie edificada serán admisibles cuando no ocasionen la superación de la edificabilidad permitida, entendiendo como tal la superficie edificada total del edificio existente incrementada, en el caso de edificios susceptibles de obras de ampliación, con la edificabilidad específicamente establecida para estas obras en los artículos 8.3.6, 8.3.7 y 8.3.8.
Obras de demolición: Las incluidas en el artículo 1.4.9.
Obras de nueva edificación:
1. Obras de sustitución:
  Se admite la obra de sustitución cuando la nueva edificación se destine al uso cualificado establecido para la parcela y a cualquiera de los usos compatibles admitidos en el nivel de aplicación:
  1. Condiciones para la sustitución de edificios: La nueva edificación deberá inscribirse dentro de la envolvente exterior del edificio existente, constituida por sus cubiertas, fachadas exteriores y, en su caso, medianeras, y respetará la superficie total edificada del mismo. La volumetría específica de la nueva edificación, configurada virtualmente conforme a las anteriores condiciones, podrá variar su posición respetando los parámetros correspondientes establecidos por la Norma Zonal 5 para edificación aislada y por la Norma Zonal 8, Grado 4°, para la edificación en vivienda unifamiliar. Asimismo, podrá modificarse la envolvente de la nueva edificación para alojar elementos y locales excluidos del cómputo de edificabilidad, en los mismos términos previstos para las obras de ampliación en el apartado c) de este artículo.
    Podrá plantearse, mediante Estudio de Detalle, una nueva ordenación sujeta a las siguientes condiciones:
    - No sobrepasar la edificabilidad permitida, entendida ésta como la superficie edificada total del edificio existente.
      Esta edificabilidad, en caso de sustitución con mantenimiento del uso correspondiente, podrá incrementarse con las cuantías específicamente admitidas en los artículos 8.3.6, 8.3.7 y 8.3.8 para la ampliación de los edificios industriales, dotacionales y de vivienda unifamiliar.
    - En edificación aislada en bloques abiertos, se respetará el resto de los parámetros de la Norma Zonal 5, Grado 2°, pudiendo acogerse a la ocupación y altura de este grado.
    - Cuando el uso cualificado residencial se encuentre pormenorizado en su categoría de vivienda unifamiliar, se respetará el resto de los parámetros que determina la Norma Zonal 8, Grado 4°, pudiendo acogerse a la ocupación y altura de este grado, y, asimismo, a las condiciones especiales que para este grado se especifican en el artículo 8.8.15, siempre que el número de viviendas resultante no supere el de viviendas unifamiliares existentes.
    - En cualquier caso, se tendrán en cuenta las características del entorno, tipologías edificatorias y demás circunstancias que lo caracterizan.
  2. Las condiciones particulares para la sustitución de edificios industriales por edificaciones destinadas a uso residencial o dotacional de servicios colectivos quedan suprimidas, si bien, los Estudios de Detalle aprobados con anterioridad conforme a aquellas condiciones permanecen vigentes.
2. Obras de nueva planta:
  1. En espacios libres no dotacionales (espacios interbloque). Con carácter excepcional podrán autorizarse obras de nueva planta para edificaciones o instalaciones que contribuyan a mejorar la funcionalidad y calidad urbanística de su entorno, destinadas a:
    - Servicios infraestructurales y garajes-aparcamientos: En edificación enteramente subterránea, salvo los dispositivos y construcciones auxiliares imprescindibles para su funcionalidad. La superficie sobre rasante deberá destinarse a espacio libre acondicionado como área estancial.
      Para la implantación de estas edificaciones subterráneas, que no podrá ocupar más del setenta por ciento (70%) de la parcela, será necesario un plan especial que garantice su inserción en el entorno y, en su caso, prevea la instalación de torres de ascensores regulada en el siguiente párrafo.
    - Torres de ascensores: En espacios libres colindantes con edificios residenciales existentes, carentes de ascensor, se podrá autorizar la implantación de torres de ascensores al servicio de los mismos, cuando constituya la única solución técnicamente viable para la subsanación de dicha carencia, en congruencia con el mantenimiento de la edificación, y siempre que no se derive de la misma deterioro significativo de la funcionalidad y calidad del espacio libre afectado y de las redes de infraestructuras y servicios urbanos que, en su caso, discurran por las mismas.
      A las torres de ascensor no le serán de aplicación las condiciones de edificabilidad, ocupación y posición, si bien solo podrán ocupar los espacios mínimos de separación a linderos cuando no sea factible su ubicación en otra posición y con la menor afección posible a las parcelas colindantes.
      
      Cuando esta implantación tenga lugar dentro del Conjunto Histórico de la "Villa de Madrid", será necesario un plan especial que garantice su inserción en el entorno.
  2. En parcelas con calificación dotacional:
    1. Se admiten obras de nueva planta sometidas a las condiciones reguladas para la correspondiente clase de uso dotacional en el Título 7 de estas normas.
    2. En parcelas calificadas como equipamiento, servicios públicos, servicios de la administración y servicios infraestructurales, se admiten obras de nueva planta sometidas a las condiciones de edificación de la Norma Zonal 5, grado 3°, incluida la edificabilidad de 1,4 metros cuadrados por metro cuadrado.
    3. En parcelas calificadas con la clase de uso deportivo, susceptibles de admitir edificación, las obras de nueva planta se encuentran sometidas a los parámetros formales de las edificaciones de la Norma Zonal 5, grado 3°, y a las condiciones de ocupación por la edificación y edificabilidad reguladas en el artículo 7.9.6.
  3. En parcelas sin calificación dotacional destinadas a ser parcelas edificables no constitutivas de espacios libres interbloque por el planeamiento antecedente señalado en el artículo 8.3.3.1.b).
    Se admiten obras de nueva planta en parcelas donde se aprecie la concurrencia de las circunstancias enunciadas. Mediante plan especial se completarán las condiciones de edificación necesarias para materializar la edificabilidad y uso asignados por el planeamiento antecedente, con el fin de garantizar su concordancia con los parámetros y condiciones generales de la edificación establecidos en el Título 6 de estas Normas y su adecuada inserción en el entorno inmediato consolidado.
3. Obras de ampliación:
  Además de las reguladas en los artículos siguientes, se admiten obras de ampliación destinadas a mejorar la funcionalidad de los edificios existentes mediante la implantación de instalaciones, dependencias o locales excluidos del cómputo de edificabilidad, conforme determina el artículo 6.5.3. Cuando se incorporen en el interior de la edificación los elementos excluidos del cómputo de edificabilidad citados, será posible compensar su superficie para mantener la superficie edificada existente mediante la ampliación, modificando la envolvente de la edificación.
  
  Las obras de ampliación a nivel de planta baja podrán configurar cuerpos de edificación o edificaciones secundarias exentas, con una altura máxima de cornisa de trescientos cincuenta (350) centímetros sobre la rasante del terreno.
  
  Tanto las ampliaciones a nivel de planta baja como las que puedan realizarse en plantas de piso, deberán respetar las condiciones de posición establecidas en la Norma Zonal 5.
  
  Sobre espacios libres de parcela se admite, en las mismas condiciones previstas en el apartado b.i) de este artículo, la implantación de torres de ascensor adosadas a edificios de uso residencial, que no computarán edificabilidad ni estarán sujetas a condiciones de ocupación y posición, siempre que se limiten sus dimensiones a lo indispensable para su funcionalidad y se minimice la afección a las parcelas colindantes.
  
  En los artículos 8.3.6, 8.3.7 y 8.3.8 se regulan específicamente las condiciones de ampliación de edificios industriales, dotacionales y de vivienda unifamiliar, respectivamente. La aplicación de dichas condiciones podrá englobarse en una obra de sustitución de la edificación con mantenimiento del uso correspondiente.
4. Reconfiguración total de fachadas:
  1. Con la finalidad de mejorar el comportamiento bioclimático de la edificación existente y sin que de ello derive incremento de su superficie edificada total regulada en el artículo 6.5.4, podrá autorizarse la reconfiguración total de sus fachadas acompañada de la formación de salientes o vuelos que, tomando como referencia los regulados en el artículo 6.6.19, adopten formas, dimensiones y materiales justificadamente adecuados a dicha finalidad bioclimática y a su integración en el entorno urbano.
  2. En la reconfiguración total de fachadas podrá autorizarse un incremento del volumen construido del edificio de magnitud equivalente a la que, en su caso, pudiera desarrollarse como miradores autorizados regulados en el artículo 6.6.19.1.d). El volumen resultante de la ampliación no podrá sobrepasar el área de movimiento susceptible de admitir el desarrollo de dichos miradores autorizados.
5. Condiciones específicas para el patrimonio inmueble incluido en el Recinto de la Cerca y Arrabal de Felipe II.
  Las nuevas ordenaciones y las obras de ampliación que puedan desarrollarse en la manzana número 0101003 requerirán de un Plan Especial por estar incluidas en el recinto de la Cerca y Arrabal de Felipe II.
6. Condiciones específicas para las edificaciones incluidas en el Catálogo de Elementos Protegidos.
  Las nuevas ordenaciones, las obras de ampliación en parcelas y las reconfiguraciones de fachadas que puedan desarrollarse sobre edificaciones que estén incluidas en el Catálogo de Elementos Protegidos con protección de entorno de Monumento, requerirán autorización del órgano competente en materia de patrimonio histórico de la Comunidad de Madrid.
En las obras de sustitución, reestructuración y ampliación, la superficie edificada existente podrá distribuirse y situarse en cualquier parte de la edificación, salvo cuando el planeamiento antecedente hubiese establecido expresamente una situación vinculante para ella, en cuyo caso tal vinculación deberá mantenerse.

Artículo 8.3.6 Condiciones de ampliación de los edificios exclusivos destinados a industria

Se admite la ampliación de edificios industriales en las condiciones que al efecto se regulan:

En ampliaciones en altura, podrá aumentarse una planta sobre las actuales existentes, siempre que el edificio sea construcción aislada y la nueva planta a construir no tenga una superficie edificada superior al 75 por 100 de la superficie edificada de la planta sobre la que se sitúa.
Cabrá, asimismo, en construcciones aisladas cuyas plantas de piso ocupen superficies iguales o superiores al 50 por 100 de la superficie de la planta baja, la ampliación de las plantas de menor dimensión hasta que sus planos de fachada coincidan con los planos de fachada de la planta baja.
La ampliación deberá realizarse de modo que la distancia entre los planos de fachada de la edificación objeto de ampliación guarde, respecto de los planos de fachada de la edificación colindante, una distancia igual o superior a la establecida para tamaño de patios en el artículo 6.7.15, apartado 2.
El límite máximo de edificabilidad resultante, edificación existente más ampliación, no superará los 2,4 metros cuadrados por metro cuadrado de la parcela edificable existente.
No cabrán obras de ampliación en edificios ocupados por actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, ni de industrias que incumplan los niveles máximos de impacto sobre el entorno, salvo que la ampliación contemple la instalación de medidas correctoras.

La ampliación implica el mantenimiento del uso industrial en los edificios ampliados y, en consecuencia, la exclusión de los usos alternativos del sistema de usos compatibles aplicable a los mismos.

Artículo 8.3.7 Condiciones de ampliación de edificios exclusivos existentes destinados a usos dotacionales

Se admiten obras de ampliación sometidas a la regulación establecida para la correspondiente clase de uso dotacional en el Título 7 de estas normas, con las siguientes precisiones:

Las ampliaciones deberán destinarse a la clase de uso dotacional existente en el edificio o a los usos compatibles admitidos para la misma.
En los edificios existentes destinados a la clase de uso de equipamiento o a otras clases de uso dotacional asimiladas a la misma, a los efectos de la aplicación de la regulación establecida en el artículo 7.10.6, se admiten obras de ampliación acomodadas a los parámetros formales de edificación de la Norma Zonal 5, grado 3°, con las siguientes condiciones particulares:
1. El coeficiente de ocupación resultante no podrá superar dos tercios de la superficie de parcela edificable.
2. La edificabilidad total resultante no sobrepasará una edificabilidad neta de 1,6 metros cuadrados por metro cuadrado sobre los primeros dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados de superficie de parcela edificable y de 1,4 metros cuadrados por metro cuadrado sobre la restante superficie de parcela edificable.
3. Los edificios existentes ubicados en parcelas calificadas como dotacionales en su clase de equipamiento o en otras clases asimiladas a la misma, podrán ampliar su edificabilidad, tanto en la forma prevista en el presente artículo como en la establecida en los apartados 5, 6 y 7 del artículo 7.10.6.
En las dotaciones deportivas los parámetros formales de la edificación a los que debe acomodarse la ampliación son los de la Norma Zonal 5, grado 3°. La ocupación por la edificación y la edificabilidad se encuentran regulados en el artículo 7.9.6.1.
Los edificios existentes en parcelas con calificación dotacional incluidas en el ámbito del APECH, son susceptibles de ampliación en las condiciones establecidas en el Título 4.
No podrán ser objeto de ampliación los edificios que incumplan las normas generales o particulares relativas a seguridad en los edificios, salvo que las obras de ampliación se realicen las de aplicación de las medidas correctoras necesarias.

Artículo 8.3.8 Condiciones de ampliación de edificios exclusivos existentes destinados a vivienda unifamiliar

Se admite la ampliación de edificios exclusivos existentes con uso cualificado residencial en vivienda unifamiliar, asociada al mantenimiento de dicho uso pormenorizado, en las siguientes condiciones:

Se admiten ampliaciones hasta una superficie edificada equivalente a 7 metros cuadrados por cada 10 metros cuadrados de parcela edificable y, en todo caso, hasta un 25 por 100 más de la superficie edificada total de la construcción existente objeto de la ampliación.
La ampliación podrá realizarse en espacio libre de parcela mediante cuerpos de edificación de una planta y 3 metros de altura máxima de cornisa, separándose una distancia mínima de 3 metros a linderos. Dichos cuerpos podrán adosarse a uno de los linderos en las condiciones reguladas en el art. 6.3.13. Asimismo, podrán situarse en la alineación oficial si la línea de edificación de la ampliación tiene una longitud inferior a 3 metros, y no excede de un 50 por 100 de la longitud del frente de fachada de la parcela. La ocupación total del conjunto formado, sobre y bajo rasante, por la edificación existente más la ampliación no podrá superar el sesenta por ciento 60 por 100 de la superficie de la parcela edificable.
Podrá llevarse a cabo ampliación en altura sin mayor ocupación cumpliendo las siguientes condiciones:
1. La ampliación no podrá rebasar en sus planos de fachada, la posición de los planos de fachada de la construcción preexistente, salvo en los casos de adosamiento a linderos, en las condiciones reguladas en el art. 6.3.13.
2. La altura resultante de la edificación, una vez ampliada, no podrá superar tres plantas ni 10,50 metros de altura de cornisa medida desde la cota de nivelación de la planta baja.
3. Deberá respetarse una separación a linderos igual o superior a 3 metros, salvo en los casos de adosamiento.
El incremento de la superficie edificada regulado en el apartado 1 podrá alcanzarse también, total o parcialmente, mediante obras de acondicionamiento o reestructuración en el edificio existente.

Artículo 8.3.9 Condiciones de las licencias de obras de ampliación

En las licencias de obras de ampliación solicitadas al amparo de los artículos 8.3.6, 8.3.7 y 8.3.8 deberá quedar garantizado que posibles ampliaciones futuras no superen las condiciones de incremento de edificación respecto a su estado actual establecidas en dichos artículos.

Sección Segunda. Condiciones de edificación del Grado 2º

Artículo 8.3.10 Obras admisibles

Obras en los edificios: Se regulan por las condiciones del grado 1° de esta zona.
Obras de demolición: Se regulan por las condiciones del grado 1° de esta zona.
Obras de nueva edificación: Se regulan por las condiciones específicas del planeamiento inmediatamente anterior al presente Plan General que pueden complementarse con las condiciones establecidas en el artículo 8.3.5.3 para obras de nueva edificación del grado 1° que no resulten contradictorias con las referidas condiciones específicas.
En parcelas con calificación dotacional, las obras de nueva planta y ampliación se regulan conforme a lo establecido en parcelas dotacionales del grado 1° en los artículos 8.3.5.3.b) ii) y 8.3.7, respectivamente.
En los casos en que el planeamiento antecedente establezca el número máximo de viviendas, su carácter vinculante se determinará en la forma que establece el artículo 3.2.7 para las Áreas de Planeamiento Incorporado.
Condiciones específicas para el patrimonio inmueble incluido en el Recinto de la Cerca y Arrabal de Felipe II.
Las nuevas ordenaciones y las obras de ampliación que puedan desarrollarse en las manzanas números 0101116 y 0102022 requerirán de un Plan Especial por estar incluidas en el recinto de la Cerca y Arrabal de Felipe II.

Sección Tercera. Régimen de los Usos en el Grado 1º

Artículo 8.3.11 Clasificación en niveles. Aplicación

A los efectos de aplicación de las condiciones referentes a los usos compatibles y autorizables se distinguen tres niveles que comprenden, cada uno de ellos, las áreas rotuladas en el Plano de Ordenación con los códigos a, b y c, respectivamente, sin perjuicio de las condiciones que resulten de aplicación contenidas en el Capítulo 10 (Ejes Terciarios) del presente Título. Las parcelas incluidas en el APE 00.01, las APE de Colonias Históricas y las APE de Cascos Periféricos, se regulan por los regímenes de usos compatibles y, en su caso, autorizables establecidos específicamente para dichas áreas.
En ámbitos consolidados en tipologías de vivienda unifamiliar, ubicados en el nivel a, se establecen unas condiciones específicas para usos compatibles y autorizables que prevalecen sobre las de dicho nivel.
El régimen de usos establecido en esta Sección no es de aplicación en las edificaciones resultantes de obras de nueva planta reguladas en el artículo 8.3.5.3.b) i) e ii).

Artículo 8.3.12 Sistema de usos compatibles

En el nivel a):
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del capítulo 7.2.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  1. Industrial.
    En situación de planta inferior a la baja y baja.
  2. Terciario.
    Oficinas, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
    
    Comercial en categoría de pequeño y mediano comercio, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
    
    Recreativo en categorías i) e ii), en situación de planta inferior a la baja, baja y primera. En categoría iii), en planta inferior a la baja y baja.
    
    Otros servicios terciarios, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
    
    Hospedaje, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  3. Dotacional.
    En situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Terciario.
    Oficinas, en edificio exclusivo, exterior al perímetro de la M-30.
    
    Hospedaje, en edificio exclusivo.
  2. Dotacional.
    En edificio exclusivo.
En el nivel b):
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del capítulo 7.2.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  1. Industrial.
    En situación de planta inferior a la baja y baja.
  2. Terciario.
    Oficinas, recreativo, otros servicios terciarios y hospedaje en las condiciones reguladas para el nivel a).
    
    Además, oficinas y otros servicios terciarios en plantas de pisos, siempre que dispongan de acceso independiente.
    
    Comercial en categoría de pequeño y mediano comercio, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  3. Dotacional.
    En situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Terciario.
    Hospedaje, en edificio exclusivo.
  2. Dotacional.
    En edificio exclusivo.
En el nivel c):
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del capítulo 7.2.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  1. Industrial, terciario y dotacional.
    En las mismas condiciones reguladas para el nivel b) y sin límite de superficie para el comercio preexistente.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Terciario.
    Oficinas y hospedaje, en edificio exclusivo.
  2. Dotacional.
    En edificio exclusivo.
En ámbitos de vivienda unifamiliar [nivel a)].
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2.
2. USO ALTERNATIVO.
  1. Terciario.
    Hospedaje en edificio exclusivo en tipología de edificación aislada.
  2. Dotacional.
    En edificio exclusivo en tipología de edificación aislada.

Artículo 8.3.13 Sistema de usos autorizables

En el nivel a):
1. Terciario.
  Oficinas, en edificio exclusivo, interior al perímetro de la M-30.
  
  Recreativo y otros servicios terciarios, en edificio exclusivo
En el nivel b):
1. Terciario.
  Comercial en categoría de pequeño y mediano comercio, oficinas, recreativo y otros servicios terciarios, en edificio exclusivo.
En el nivel c):
1. Terciario.
  Comercial en categoría de pequeño y mediano comercio, recreativo y otros servicios terciarios, en edificio exclusivo.
En ámbitos de vivienda unifamiliar [nivel a)]:
1. Terciario.
  Otros servicios terciarios en edificio exclusivo.
2. Dotacional.
  En edificio exclusivo.

Sección Cuarta. Régimen de los Usos en el Grado 2º

Artículo 8.3.14 Sistema de usos compatibles y autorizables

Las condiciones referentes a los usos compatibles y autorizables se regulan conforme a lo establecido para las API en el artículo 3.2.7 de estas normas. Esta regulación podrá ser sustituida, sin desvirtuar el uso cualificado, por lo establecido en los sistemas de usos compatibles y autorizables del grado 1° para el nivel a) y, en su caso, para ámbitos de vivienda unifamiliar.
Las parcelas incluidas en el ámbito del APE 00.01 se regulan por los regímenes de usos compatibles y autorizables del nivel específicamente asignado en el Plano de Usos y Actividades (UA) de dicho APE 00.01.

Capítulo 8.4. Condiciones particulares de la zona 4: edificación en manzana cerrada

Artículo 8.4.1 Ámbito y características (N-1)

Opera sobre las áreas grafiadas en el Plano de Ordenación con el código 4.
Responde a la tipología edificatoria en manzana cerrada o entre medianeras.
Su uso cualificado es el residencial.

Sección Primera. Obras

Artículo 8.4.2 Obras admisibles (N-2)

Son obras admisibles todas las reguladas en los artículos 1.4.8, 1.4.9 y 1.4.10.
Los edificios existentes de uso exclusivo industrial podrán aumentar su superficie edificada mediante obras de reestructuración o ampliación, con sujeción a la siguiente regulación:
1. Ampliación sobre espacio libre de parcela: Cumpliendo las condiciones de separación a linderos establecidas en el artículo 8.4.5.
2. Por ampliación en altura: Sin rebasar las alturas admisibles en función del ancho de calle.
3. Las obras de ampliación cumplirán las condiciones de obras de nueva planta fijadas en el artículo 8.4.15 para el uso autorizable industrial.
4. No podrán realizarse ampliaciones de edificios que alberguen actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, o que incumplan los niveles de impacto, salvo que se contemple la adopción de las medidas correctoras correspondientes.
5. En ningún caso, la edificabilidad total resultante podrá rebasar los dos con cuatro (2,4) metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela edificable.

Sección Segunda. Condiciones de las obras de nueva edificación

Artículo 8.4.3 Parcela mínima (N-2)

Se entiende por parcela mínima aquella que es capaz de acoger, cumpliendo las restantes condiciones particulares, una vivienda que cumpla con la superficie establecida para vivienda mínima en el art. 7.3.4 apartado 1.
Las condiciones de parcela mínima no son de aplicación en las destinadas a usos dotacionales e infraestructurales.

Artículo 8.4.4 Condiciones de la parcela (N-2)

A efectos de reparcelaciones, parcelaciones y segregaciones de parcela, las unidades resultantes deberán cumplir las siguientes condiciones:

La superficie de parcela será igual o superior a noventa (90) metros cuadrados.
El lindero frontal de la parcela tendrá una dimensión igual o mayor a cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.
La forma de la parcela permitirá la inscripción de un círculo de diámetro igual o superior a cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.

Artículo 8.4.5 Separación a los linderos (N-2)

La edificación se adosará a los linderos laterales, salvo:
1. Si las condiciones de la edificación colindante lo hicieran necesario, por disponer de huecos de piezas habitables, conformes a licencia, en el lienzo medianero o vertidos a un patio adosado a lindero que no cumpla las dimensiones mínimas establecidas en el artículo 6.7.15, la nueva edificación deberá separarse del lindero lateral con un ancho mínimo de tres (3) metros; en caso de recaer huecos de ventilación de la nueva edificación, el ancho de la separación al lindero cumplirá con las dimensiones de los patios de parcela cerrados del artículo 6.7.15.
  También será admisible que la nueva edificación se adose al lindero lateral, pero configurando un espacio no edificado con las dimensiones de patio que garantice las condiciones de ventilación e iluminación de los huecos del edificio colindante, de igual manera y en los mismos supuestos que se contemplan en el artículo 8.1.12.2.b).
2. En parcelas calificadas como uso dotacional y en caso de que su funcionalidad lo justifique, cabrá separarse de los linderos laterales en las mismas condiciones que en el párrafo anterior.
  Las medianeras que quedasen al descubierto serán tratadas como fachadas, por el propietario de la nueva edificación.
La edificación se separará del lindero testero una distancia igual o superior a un tercio ( $1/3$ ) de la altura de coronación de cada uno de los cuerpos de edificación enfrentados al mismo, efectuándose dicha medición de la misma forma que para patios determina el artículo 6.7.14, con un mínimo de tres (3) metros.
En parcelas de esquina, entre el fondo de edificación y el lindero correspondiente, se actuará como en el apartado anterior.
No son de aplicación las condiciones establecidas en los apartados 2 y 3 en parcelas con fondos menores o iguales a doce (12) metros, cuando resuelvan su organización interior sin que existan piezas que recaigan a las fachadas posteriores.
Cuando la parcela colinde con una parcela correspondiente a tipología edificatoria distinta a edificación en manzana cerrada, deberá separarse un mínimo de tres (3) metros de dicho lindero común o adosarse a él según las condiciones de los apartados 2, 3 y 4 del artículo 6.3.13.

Artículo 8.4.6 Posición respecto a la alineación oficial (N-2)

El edificio situará una de sus fachadas exteriores sobre y a lo largo de la alineación oficial en toda su altura, salvo lo dispuesto en los puntos siguientes en los que se podrá separar paralelamente:
1. En actuaciones por manzana completa.
2. En actuaciones sobre frente de manzana completo, en toda su altura y longitud:
  1. La fachada exterior recayente a la alineación oficial a partir de la planta primera, admitiéndose en planta baja la construcción de los soportales contemplados en el art. 6.10.7.
  2. Con un desplazamiento mínimo de tres (3) metros. En este caso el fondo máximo edificable se tomará desde la fachada retranqueada, siendo susceptible de ocupar el espacio interior comprendido entre dicho fondo y las bisectrices de los ángulos formados en los puntos de intersección de los linderos laterales y una línea paralela a la alineación oficial trazada a doce (12) metros, respetándose en la separación a linderos laterales y testero las mismas condiciones que para este último determina el art. 8.4.5-2.
    El espacio libre resultante del retranqueo deberá ajardinarse, no admitiéndose los aparcamientos en superficie ni superarse en ninguno de sus puntos la cota de nivel de la rasante en la acera.
3. Áticos y patios abiertos a fachada, estos últimos por encima de la planta primera, en el supuesto b)i).
4. En parcelas de esquina, mediante chaflanes dispuestos perpendicularmente a la bisectriz del ángulo formado por las alineaciones oficiales, con un frente de cuatro (4) metros.
En el caso de que por el resultado de aplicar las condiciones descritas en el punto anterior, quedaran medianeras al descubierto, corresponderá al propietario que lleva a efecto la actuación, tratar dichas medianeras como fachadas.
En ningún caso se entenderá incrementada la altura de la edificación como consecuencia de la separación autorizada.

Artículo 8.4.7 Fondo edificable (N-2)

Se establece un fondo máximo edificable de doce (12) metros.
Este valor sólo podrá superarse, respetando siempre la distancia al lindero testero, en los siguientes casos:
1. Por los salientes determinados en el artículo 6.6.19, apartado 1.
2. En el caso de terrazas, el saliente será inferior o igual a un (1) metro, y para miradores el fijado en función del ancho de calle según el artículo 8.4.13, apartado 1.
  La medición de la distancia al testero se tomará desde el límite del saliente.
3. Por cuerpos de edificación salientes en interior de parcela, que cumplan las condiciones que a continuación se enumeran:
  1. Ancho máximo diez (10) metros.
  2. La separación entre los cuerpos de edificación será igual o superior a los dos tercios (2/3) del de mayor saliente con un mínimo de tres (3) metros.
  3. La separación a cualquier lindero lateral y al testero será igual a las determinadas en el artículo 8.4.5 apartados 1 y 2 respectivamente.
  4. Cuando se trate de cuerpos salientes a los lados de un ángulo interior de un espacio libre, la separación entre los vértices opuestos más próximos será superior a su saliente, o al mayor de los salientes si son diferentes y como mínimo de tres (3) metros. El espacio formado por los cuerpos salientes y los fondos edificados permitirá inscribir un círculo cuyo diámetro cumpla con las condiciones que para separación a linderos laterales se fija en el artículo 8.4.5, apartado 1.
  5. Queda expresamente prohibido cualquier tipo de vuelos en los cuerpos salientes.
4. En planta baja se admite un cuerpo de edificación destinado a uso complementario tanto industrial como dotacional, sujeto a las siguientes condiciones:
  1. Podrá alcanzar un fondo de dieciocho (18) metros y la superficie correspondiente al mayor fondo sobre los doce (12) metros de fondo máximo edificable, no computará a efectos de edificabilidad.
  2. Su altura total máxima será de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.
  3. Respetará la separación al lindero testero, excepto en parcelas con fondo inferior o igual a dieciocho (18) metros en los que esta separación no será exigible.
  4. Estará integrado en un local con frente en contacto con la vía pública en línea igual o mayor a tres (3) metros, constituyendo una única unidad registral.
La nueva edificación no podrá rebasar en los linderos medianeros el fondo edificable máximo de doce (12) metros, salvo en el caso previsto en el punto d) del apartado anterior. Si, al amparo de los restantes supuestos contemplados en el apartado 2, la edificación alcanzara una mayor profundidad, deberá hacerlo dentro del espacio comprendido entre la bisectriz del ángulo formado por los linderos laterales y la línea de fondo máximo edificable.

Artículo 8.4.8 Condiciones de ocupación de la parcela por la edificación (N-2)

En plantas sobre rasante la ocupación es la resultante de aplicar las condiciones fijadas en los artículos 8.4.5, 8.4.6. y 8.4.7.
Las plantas bajo rasante podrán ocupar la totalidad de la parcela.
En parcelas con frentes a calles opuestas, la distancia entre los planos de fachadas exteriores opuestas a las situadas en las alineaciones oficiales de cada vía, será en todos los puntos igual o superior a dos tercios (2/3) del promedio de las alturas de coronación, medidas desde el nivel correspondiente al punto medio del segmento que une los puntos medios de las alineaciones exteriores de los frentes de la parcela.
La condición anterior no será de aplicación en el supuesto de que la distancia existente entre los puntos medios de los frentes de parcela en las alineaciones oficiales, sea inferior o igual a veinticuatro (24) metros, o bien, inferior o igual a diecisiete (17) metros más dos tercios (2/3) ( $17 + 2H:3$ ) de la mayor altura de cornisa y que resulte admisible en aplicación del artículo 8.4.10. A efectos de aplicación de este apartado y del artículo 8.4.9, se entiende por calles opuestas aquellas cuyos ejes forman entre sí un ángulo inferior a noventa (90) grados sexagesimales.

Artículo 8.4.9 Condiciones de edificabilidad (N-1)

La superficie edificable de la parcela viene definida por el resultado de multiplicar la altura en número de plantas que le corresponda en función del ancho de calle, según el art. 8.4.10., por la superficie de parcela edificable comprendida dentro del polígono definido por la alineación oficial, los linderos laterales y una línea paralela a dicha alineación trazada a doce (12) metros de distancia, medidos perpendicularmente en todos sus puntos.
Si la parcela tiene alineaciones oficiales a calles opuestas, su edificabilidad será el resultado de realizar la operación indicada en el apartado anterior, respecto a ambas alineaciones. Cuando por las condiciones de forma de la parcela se superpongan ambas poligonales, se computará una única vez el espacio común. Si a las calles opuestas corresponden distinto número de plantas, el cálculo de la superficie edificable se hará aplicando a cada alineación el número de plantas correspondiente, considerando, caso de que se superpongan ambas poligonales, la media del número de plantas para el espacio común.
En parcelas de esquina se tomará a efectos del cálculo de la superficie edificable, la comprendida en el polígono definido por las alineaciones oficiales, las paralelas a las mismas trazadas a doce (12) metros de distancia de aquéllas, y los linderos laterales. Si corresponden alturas distintas a las calles que limitan la parcela, se trazará una línea de unión entre la esquina o el punto medio del chaflán configurado en la alineación oficial, si lo hubiese y la línea de intersección de los fondos edificables, multiplicándose cada una de las dos superficies parciales obtenidas por el número de plantas que le corresponda.

Artículo 8.4.10 Altura de la edificación (N-2)

La altura de la edificación en plantas y en metros a la cornisa se fija en función del ancho de calle, con arreglo al siguiente cuadro de relación:

Relación entre ancho de calle, número de plantas y altura de cornisa
Ancho de calle (metros)	Nº de plantas	Altura de cornisa (metros)
Menos de 12	3	11,50
De 12 a menos de 18	4	15,00
De 18 a menos de 24	5	18,50
De 24 en adelante	6	21,50

En parcelas con frentes a calles opuestas de distinto ancho podrá mantenerse la altura correspondiente a cada calle, hasta la línea media de la parcela.
Para agotar la edificabilidad máxima permitida, podrá optarse por alguna o por la combinación de las siguientes posibilidades:
1. Mediante cuerpos de edificación salientes en interior de parcela realizados de acuerdo con el art. 8.4.7, 2-c.
2. Mediante la construcción de ático y/o torreones sujetos a las siguientes condiciones:
  1. La fachada exterior del ático se situará respecto al plano general de fachada exterior recayente a la alineación oficial, a una distancia igual o superior a tres (3) metros.
  2. La altura de piso del ático no superará los tres (3) metros.
  3. Los torreones tendrán un frente máximo de trescientos cincuenta (350) centímetros, debiendo quedar separados entre sí una distancia en todos sus puntos superior a tres (3) metros. La suma total de la longitud de fachada de los torreones, será inferior a un cuarto (1/4) de la longitud total de la fachada del edificio sobre la que se sitúen.
3. En parcelas de esquina a calles de distinto ancho, manteniendo la mayor altura, que podrá doblar en la fachada correspondiente a la calle de menor ancho hasta la perpendicular a su alineación oficial trazada en el punto de intersección de dicha alineación y la prolongación del fondo máximo edificable de la calle de mayor ancho, más la construcción de ático y/o torreones situados sobre la última planta de la calle de menor ancho. En el caso de que aún quedara remanente de edificabilidad, podrá agotarse mediante la construcción de ático y/o torreones sobre la última planta de la calle de mayor ancho.
4. Las medianeras que quedasen al descubierto, deberán ser tratadas como fachadas, por el propietario de la nueva edificación.

Artículo 8.4.11 Altura de pisos (N-2)

La altura mínima de pisos será de:

Planta baja: Trescientos diez (310) centímetros.
Plantas de piso: Doscientos ochenta y cinco (285) centímetros.

Artículo 8.4.12 Condiciones higiénicas (N-2)

Asimismo, podrán realizarse patios ingleses dentro de la separación a la alineación oficial si el edificio no se sitúa en la línea de calle, o en fachada no visible desde la vía pública.

Artículo 8.4.13 Salientes y vuelos en fachadas recayentes a la alineación oficial (N-2)

En la fachada recayente a la alineación oficial se admiten balcones, balconadas y miradores realizados de acuerdo con el art. 6.6.19, limitados sus salientes en función del ancho de la calle medido según el art. 6.6.8 apartado 3, respetando las medidas del cuadro siguiente. No se considerará incrementado el ancho de calle respecto a la alineación oficial, en el supuesto de existir separación respecto a la misma:
Salientes máximos en función del ancho de calle

Ancho de calle (metros) Saliente (metros)

Menos de 6 0,00

De 6 a menos de 9 0,45

De 9 en adelante 0,75

En calles de ancho igual o superior a veinticuatro (24) metros, podrán admitirse cuerpos volados cerrados, con un saliente máximo de uno con veinte (1,20) metros. Su longitud, en cada una de las plantas no sobrepasará el veinticinco por ciento (25%) la longitud de la alineación oficial, y dicha longitud deberá tenerse en cuenta en el cómputo general de los salientes y vuelos, así como en el veinticinco por ciento (25%) que como límite se señala para miradores/galerías.

La altura libre mínima entre la cara inferior del forjado del cuerpo saliente y la rasante de la acera será de trescientos cuarenta (340) centímetros, en las fachadas situadas en la alineación oficial. En las restantes fachadas se podrán realizar a partir de la cara inferior del forjado de techo de la planta baja.
Cornisas y aleros: El saliente máximo de cornisas y aleros, medido desde el plano de fachada, no rebasará:
Saliente máximo de cornisas y aleros

Ancho de calle (metros) Saliente (metros)

Menos de 9 0,50

De 9 en adelante 0,75

Salientes máximos en función del ancho de calle
Ancho de calle (metros)	Saliente (metros)
Menos de 6	0,00
De 6 a menos de 9	0,45
De 9 en adelante	0,75

Saliente máximo de cornisas y aleros
Ancho de calle (metros)	Saliente (metros)
Menos de 9	0,50
De 9 en adelante	0,75

Artículo 8.4.14 Condiciones de estética (N-2)

La composición de la edificación, materiales, color y tratamiento de diseño, son libres en el ámbito de esta zona.

Sección Tercera. Régimen de los usos

Artículo 8.4.15 Usos compatibles (N-2)

USO ASOCIADO.
Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2.
USO COMPLEMENTARIO
1. Industrial.
  En situación de planta inferior a la baja y baja.
2. Terciario.
  Oficinas, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  
  Comercial, categoría de mediano comercio, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  
  Recreativo, en categoría ii), en situación de planta inferior a la baja, baja y primera y en categoría i), en situación de planta inferior a la baja y baja.
  
  Otros servicios terciarios, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  
  Hospedaje, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
3. Dotacional.
  En situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
USO ALTERNATIVO.
1. Terciario.
  Hospedaje, en edificio exclusivo.
2. Dotacional.
  En edificio exclusivo.

Artículo 8.4.16 Usos autorizables (N-2)

Industrial.
En edificio exclusivo sujeto a las siguientes condiciones:
1. Edificabilidad obtenida de acuerdo con el art. 8.4.9, incrementada con la superficie de una banda situada a partir de los doce (12) metros de fondo máximo edificable y seis (6) metros de anchura, por una sola planta.
2. Ocupación bajo rasante, cien por cien (100%) de la parcela edificable. Sobre rasante, fondo máximo edificable doce (12) metros, pudiendo rebasarse este fondo con un cuerpo de edificación de una sola planta con una altura máxima de cornisa de seis (6) metros y altura total de ocho (8) metros.
3. Separación a linderos:
  - Alineación oficial: De acuerdo con el art. 8.4.6.
  - Laterales: De acuerdo con el art. 8.4.5.
    El cuerpo posterior de edificación guardará una separación superior a tres (3) metros, pudiendo, si el edificio colindante es industrial, adosarse en las condiciones determinadas en el art. 6.3.13.
  - Testero: El cuerpo posterior de edificación se separará del lindero testero una distancia mínima en todos sus puntos de cinco (5) metros.
4. El número de plantas se regirá por el art. 8.4.10.
Terciario.
Oficinas, recreativo y otros servicios terciarios, en edificio exclusivo.

Capítulo 8.5. Condiciones particulares de la zona 5: edificación en bloques abiertos

Artículo 8.5.1 Ámbito y características (N-1)

Pertenecen a esta zona las áreas grafiadas en el Plano de Ordenación, con el código 5.
La tipología edificatoria es de edificación aislada en bloques abiertos, con o sin patios de parcela cerrados o abiertos.
Su uso cualificado es el residencial.

Sección Primera. Obras

Artículo 8.5.2 Obras admisibles (N-2)

Son admisibles todas las obras contempladas en los arts. 1.4.8, 1.4.9 y 1.4.10.

Sección Segunda. Condiciones de la nueva edificación

Artículo 8.5.3 Clasificación en grados (N-1)

A los efectos de la aplicación de las condiciones de edificación en la zona, se distinguen tres (3) grados que comprenden cada uno de ellos, los terrenos de la zona señalados en el Plano de Ordenación con los códigos 1º, 2º y 3º respectivamente.

Artículo 8.5.4 Parcela mínima (N-2)

No se establece superficie mínima para las parcelas existentes, pudiendo construirse cualquier parcela cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.

Artículo 8.5.5 Condiciones de la parcela (N-2)

A efecto de nuevas parcelaciones, reparcelaciones o segregaciones, se establecen como condiciones de las parcelas, destinadas a usos distintos del dotacional o infraestructural, las siguientes:

Grado 1º: Superficie mínima, mil (1.000) metros cuadrados.
Grados 2º y 3º: Superficie mínima, quinientos (500) metros cuadrados.
Condiciones de forma: La forma de la parcela permitirá la inscripción en su interior de un círculo de diámetro superior a veinte (20) metros en el grado 1º y de quince (15) metros en los grados 2º y 3º. En los tres grados el frente mínimo será de diez (10) metros.

Se exceptúan las parcelas que se destinen a usos dotacionales e infraestructurales.

Artículo 8.5.6 Posición de la edificación (N-2)

Las nuevas edificaciones guardarán las separaciones, medidas en proyección horizontal a partir de las fachadas, que se regulan en los apartados que siguen.
La posición de la nueva edificación se define en relación a su altura (H) de coronación, medida desde la cota de nivelación de la planta baja. Cuando la edificación tenga cuerpos de distinta altura de coronación, se tomará como valor de la altura, el correspondiente al cuerpo o cuerpos de edificación enfrentados con el lindero, viario o espacio público al que hace frente la parcela.
La edificación guardará una separación igual a H/2 de su altura de coronación respecto al eje de la calle o del espacio libre público al que hace frente la parcela. En el caso de la existencia de una zona verde de acompañamiento de viario interpuesta entre la parcela edificable y la correspondiente vía, la separación se medirá al eje del conjunto de ambas.
Posición respecto a las parcelas colindantes:
1. La edificación se dispondrá de modo que sus fachadas guarden una separación igual o superior a H/2 de su altura de coronación, respecto del lindero correspondiente, con mínimo de cinco (5) metros.
2. La edificación podrá adosarse a los linderos de parcela en las condiciones generales reguladas en el artículo 6.3.13.
Separación entre edificios dentro de una misma parcela:
1. Cuando en una parcela se proyecten varios edificios que no guarden continuidad física, deberán respetar una separación entre sus fachadas igual o superior a la mayor de sus alturas de coronación, con mínimo de seis (6) metros.
2. Podrá reducirse el valor de la separación hasta la tercera parte de su altura (H:3) con mínimo de cuatro (4) metros, en los siguientes casos:
  1. Cuando las dos fachadas enfrentadas sean paramentos ciegos.
  2. Cuando una de las fachadas sea paramento ciego y todos los huecos de la fachada enfrentada correspondan a piezas no habitables.
  3. Cuando todos los huecos de ambas fachadas enfrentadas correspondan a piezas no habitables.
3. Cuando no exista solape entre las construcciones, el valor de la separación podrá reducirse hasta un tercio de su altura (H:3) con un mínimo de cuatro (4) metros.
4. Cuando el solape entre las directrices de ambos bloques tenga en planta una dimensión inferior a ocho (8) metros, podrá reducirse el valor de la separación hasta las tres cuartas partes de su altura (3H:4), con un mínimo de cuatro (4) metros.
5. Cabrá, asimismo, reducir la separación entre edificios, respetando siempre los valores mínimos absolutos, cuando por la disposición y orientación de las construcciones, se demuestre que es posible hacerlo, garantizando una correcta iluminación y asoleo.
  Se entenderá como nivel mínimo de asoleo el que la fachada sur disfrute de un soleamiento superior a dos horas diarias con la posición del sol correspondiente al 22 de diciembre.

Artículo 8.5.7 Ocupación (N-2)

En todos los grados la superficie de ocupación no podrá rebasar:

En plantas sobre rasante: El cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela edificable.
En plantas bajo rasante: La totalidad de la superficie de la parcela edificable.

Artículo 8.5.8 Coeficiente de edificabilidad (N-1)

El coeficiente máximo de edificabilidad neta sobre parcela edificable se establece en:

Grado 1º: Dos (2) metros cuadrados por cada metro cuadrado.
Grado 2º: Uno con seis (1,6) metros cuadrados por cada metro cuadrado.
Grado 3º: Uno con cuatro (1,4) metros cuadrados por cada metro cuadrado.

Artículo 8.5.9 Altura de la edificación (N-2)

La edificación no rebasará en número de plantas y altura de coronación medida desde la cota de nivelación de planta baja:
1. En grado 1º: Catorce (14) plantas y cincuenta y un (51) metros.
2. En grado 2º: Ocho (8) plantas y treinta (30) metros.
3. En grado 3º: Cuatro (4) plantas y quince (15) metros.
Sobre la última planta permitida, cabrá la construcción de una planta de ático, incluido en el cómputo de la edificabilidad.

Artículo 8.5.10 Cota de origen y referencia (N-2)

La cota de origen y referencia coincide con la de nivelación de la planta baja y se situará de acuerdo con las determinaciones del art. 6.6.15.

Artículo 8.5.11 Altura de pisos (N-2)

La altura mínima de pisos será, en todos los grados, de:

Trescientos diez (310) centímetros para la planta baja.
Doscientos ochenta y cinco (285) centímetros para la planta de piso.

Artículo 8.5.12 Espacio libre interior (N-2)

Cuando un conjunto edificatorio constituido por diferentes edificios situados en la misma o distintas parcelas, conforme una disposición en tipología de edificación cerrada o semicerrada y existan viviendas exteriores que recaigan exclusivamente al espacio libre delimitado por dicho conjunto, ese espacio libre respetará las dimensiones que se establecen en el anexo de gráficos.

Artículo 8.5.13 Salientes y vuelos (N-2)

Se permite sobresalir de las fachadas exteriores con los salientes contemplados en el art. 6.6.19.
El saliente máximo de las cornisas y aleros respecto a los planos de fachada no excederá de ochenta (80) centímetros; podrá superarse esta dimensión, en cuyo caso el exceso computará a efectos de ocupación y posición del edificio. En ningún caso podrá rebasar la alineación oficial en más de ochenta (80) centímetros.

Artículo 8.5.14 Condiciones de estética (N-2)

La fachada de mayor longitud del edificio no podrá rebasar una dimensión de setenta (70) metros, sin considerar en dicha medición los salientes y vuelos admitidos. La forma de la edificación será tal que pueda inscribirse en un círculo de diámetro inferior o igual a cien (100) metros.
Mediante Estudio de Detalle podrán variarse las dimensiones fijadas anteriormente.
Cuando la edificación se destine en planta baja a usos distintos del residencial, la rasante del terreno en la banda correspondiente a la separación a la alineación oficial no tendrá solución de continuidad con la de la acera.
La composición de la edificación, materiales, color y tratamiento de diseño son libres en el ámbito de esta zona.

Sección Tercera. Régimen de los Usos

Artículo 8.5.15 Usos compatibles (N-2)

En los grados 1º, 2º y 3º:
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  1. Industrial.
    En situación de planta inferior a la baja y baja.
  2. Terciario.
    Oficinas, en cualquier situación.
    
    Comercial, en categoría de mediano comercio en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
    
    Recreativo, en categoría i) y ii), en situación de planta inferior a la baja, baja y primera, y en categoría iii), en situación de planta inferior a la baja y baja.
    
    Otros servicios terciarios, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
    
    Hospedaje, en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  3. Dotacional.
    En situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Terciario.
    Oficinas, en edificio exclusivo, exterior al perímetro de la M-30.
    
    Hospedaje, en edificio exclusivo.
  2. Dotacional.
    En edificio exclusivo.
Sin necesidad de Estudio de Detalle, los usos compatibles admitidos en distintas situaciones sobre rasante, podrán desarrollarse en un edificio exclusivo dentro de la misma parcela, manteniéndose las cuantías deducibles de la aplicación directa de las condiciones establecidas para cada grado y de las situaciones sobre rasante de los usos previstos en el presente artículo.

Artículo 8.5.16 Usos autorizables (N-2)

En los grados 1º, 2º y 3º:

Industrial.
En edificio exclusivo.
Terciario.
Oficinas, en edificio exclusivo, interior al perímetro de la M-30.

Comercial en categoría de pequeño y mediano comercio, recreativo y otros servicios terciarios, en edificio exclusivo.

Capítulo 8.6. Condiciones particulares de la zona 6. Edificación en cascos históricos de los distritos periféricos

Artículo 8.6.1 Ámbito y características (N-1)

Pertenecen a esta norma zonal las Áreas de Planeamiento Específico identificadas en el Plano de Ordenación con su código de APE que se corresponden con los Cascos relacionados en el art. 4.3.21.
Es objeto de esta norma la protección y conservación de las características morfológicas y tipológicas del tejido urbano, de la composición y usos, y la protección del patrimonio histórico existente, así como la integración ambiental de la nueva edificación.
Responde a las tipologías de edificación en manzana cerrada o entre medianeras.
Su uso cualificado es el residencial.

Artículo 8.6.2 Alcance y regulación complementaria (N-1)

Esta norma no tiene el alcance de aplicación directa para regular las condiciones a que debe sujetarse la edificación y usos, que se concretan en las normas particulares de cada una de las APE.
Las APE pueden remitir determinadas zonas o parcelas de su ámbito a otras normas zonales, circunstancia en la que, las normas particulares del APE especifican, en su caso, las condiciones de la edificación y usos que son objeto de variación.
No se consideran modificaciones de las APE los ajustes de límites de las unidades de ejecución, derivados de su correcta adaptación a la estructura de la propiedad del suelo, siempre que no supongan reducción de los suelos de cesión, ni cambios en los aprovechamientos establecidos.

Sección Primera. Obras

Artículo 8.6.3 Obras admisibles (N-2)

En edificios catalogados serán admisibles aquellas obras que figuren como permitidas en el Capítulo 4.3 de las presentes Normas con las precisiones señaladas en los Planos de Análisis de la Edificación de cada APE.
En edificios sin catalogación serán admisibles las siguientes obras:
1. Obras en los edificios: Se admiten todo tipo de obras en los edificios.
2. Obras de demolición: Se podrán ejecutar obras de demolición parcial cuando sea preciso para alcanzar los objetivos de las autorizadas en el punto anterior.
  Las de demolición total, serán admisibles para los edificios declarados en ruina o fuera de ordenación absoluta. Además será admisible cuando esté vinculada a la obra de sustitución.
3. Obras de nueva edificación están permitidas las de:
  1. Obras de sustitución.
  2. Obras de nueva planta.
  3. Obras de ampliación: Hasta alcanzar las condiciones que se establezcan en el APE para las obras de nueva planta.
Las solicitudes de licencias de obras deberán ser informadas por la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural (CIPHAN).

Sección Segunda. Condiciones de las obras de nueva edificación

Artículo 8.6.4 División del ámbito (N-1)

A los efectos de la aplicación de los parámetros y condiciones de la edificación y de sus relaciones con el entorno, las APE distinguen y señalan en el Plano de Alineaciones y Condiciones de la Edificación correspondiente la edificación en manzana cerrada, la edificación específica en unidades de ejecución, la edificación protegida y aquellas afectadas por otras normas zonales.

Artículo 8.6.5 Parcela mínima (N-2)

Se entiende por parcela mínima aquella que es capaz de acoger, cumpliendo las restantes condiciones particulares, una vivienda que cumpla con la superficie establecida para vivienda mínima en las presentes Normas.
Las condiciones de parcela mínima no son de aplicación en las destinadas a usos dotacionales e infraestructurales.

Artículo 8.6.6 Condiciones de parcelación (N-2)

A efectos de reparcelaciones, parcelaciones y segregaciones de parcela, las unidades resultantes deberán cumplir las siguientes condiciones:

La superficie de parcela será igual o superior a sesenta (60) metros cuadrados.
El lindero frontal de la parcela tendrá una dimensión igual o mayor a cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.
La forma de la parcela permitirá la inscripción de un círculo de diámetro igual o superior a cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.

Artículo 8.6.7 Posición respecto a la alineación oficial (N-2)

Las alineaciones oficiales serán las señaladas en el Plano de Alineaciones y Condiciones de la Edificación de cada APE.
La edificación deberá construirse con la línea de fachada sobre la alineación oficial, salvo lo dispuesto en el apartado siguiente.
La línea de fachada podrá separarse de la alineación en soluciones de vivienda unifamiliar entre medianeras, cuando el espacio frontal se destine a jardín o aparcamiento en superficie. Podrá ocuparse parcialmente el espacio del retranqueo, con cuerpos de edificación de una planta, que no tengan sobre la alineación una longitud superior al cincuenta por ciento (50%) del frente de parcela, ni mayor de cuatro (4) metros. La alineación deberá marcarse con un peto de ladrillo o piedra de albarda de al menos cien (100) centímetros de altura y completándose el resto del cerramiento con elementos no opacos o con vegetación.
En el caso de quedar medianeras al descubierto, corresponderá al propietario de la nueva edificación tratar dichas medianeras como fachadas.

Artículo 8.6.8 Fondo edificable (N-2)

El fondo máximo edificable viene determinado por los fondos máximos en el Plano de Alineaciones y Condiciones de la Edificación de cada APE, sin perjuicio de cumplir las condiciones señaladas para los edificios catalogados. Se delimita, en su caso, gráficamente otro fondo variable en parcelas, al que podrá ajustarse la edificación en caso de obras de rehabilitación.
El fondo edificable, en los casos señalados, se podrá ampliar en situación de planta baja respetando en cualquier caso la separación al lindero testero para una actividad industrial. La superficie correspondiente al mayor fondo sobre el máximo edificable señalado en las APE, no computará en la superficie edificable. Este local en planta baja deberá estar en contacto con la vía pública en un frente mínimo de tres (3) metros y constituirá una unidad registral independiente.
El fondo máximo podrá superarse, respetando siempre la distancia al lindero testero, por terrazas con saliente máximo de un (1) metro y con balcones, balconadas y miradores, realizados de acuerdo con el art. 6.6.19.
En cualquier caso la separación a los linderos será igual al saliente, con un mínimo de cuarenta y cinco (45) centímetros.
El fondo de la edificación en las unidades de ejecución se define, en su caso, en las fichas de desarrollo de las mismas.

Artículo 8.6.9 Separación a los linderos (N-2)

La edificación deberá adosarse obligatoriamente a los linderos laterales.
La edificación se separará del lindero testero una distancia igual o superior a un tercio (1/3) de la altura tomada desde la cota de nivel del suelo del espacio libre en contacto con la edificación, hasta el plano inferior del forjado de la última planta, con un mínimo de tres (3) metros, midiéndose esta distancia perpendicularmente en todos los puntos entre el plano de fachada y el testero. Como altura de edificación se tomará la de cada uno de los distintos cuerpos enfrentados al testero.
La edificación podrá adosarse al lindero testero cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
1. Que se trate de edificaciones adosadas de proyecto unitario destinadas a vivienda unifamiliar.
2. Que la parcela esté enclavada en una ordenación en que las construcciones colindantes sean ya medianeras.
3. En construcciones destinadas a vivienda unifamiliar, cuando exista acuerdo entre propietarios de fincas colindantes en el que se contemplará las condiciones de adosamiento a que ambos se someten, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
4. Cuando se trate de parcelas de fondo menor o igual a doce (12) metros, que resuelvan su organización interior sin que existan piezas habitables que recaigan a la fachada posterior y sin cegar luces en la edificación colindante.
En los contactos con los linderos laterales la nueva edificación no podrá rebasar el fondo edificable señalado. Podrán construirse miradores, balcones y balconadas, que superen este fondo, dentro del espacio comprendido entre las líneas bisectrices formadas por la linde medianera y la alineación del fondo máximo.

Artículo 8.6.10 Condiciones de ocupación (N-2)

La ocupación vendrá determinada por la alineación oficial, linderos laterales y la línea de fondo edificable señalada según el artículo 8.6.9, sin perjuicio de lo regulado en los apartados 2 y 3 del artículo 8.6.8.
Las plantas bajo rasante podrán ocupar la totalidad de la parcela. En la zona de separaciones mínimas a linderos la edificación bajo rasante será enteramente subterránea.
En parcelas con frente a calles opuestas, la distancia entre los planos de fachadas exteriores opuestas a las situadas o enfrentadas a las alineaciones oficiales de cada vía, será en todos los puntos igual o superior a dos tercios (2/3) del promedio de las alturas de coronación, medidas en la misma forma que para patios determina el artículo 6.7.14, con un mínimo de cuatro (4) metros.
La condición anterior no será de aplicación en el supuesto de que la distancia existente entre los puntos medios de los frentes de parcela en las alineaciones oficiales, sea inferior o igual a doce (12) metros más dos tercios (2/3) de la altura de cornisa, o igual o inferior a dieciocho (18) metros. A efectos de interpretación de este apartado y del art. 8.6.11, se entiende por calles opuestas aquellas cuyos ejes forman entre sí un ángulo inferior a noventa (90) grados sexagesimales.
Sobre el conjunto de los espacios libres que constituyen los callejones y patios de manzana definidos en el Plano de Alineaciones y Condiciones de la Edificación del APE, no se permitirá construcción alguna a excepción de aquellas que, sin constituir un volumen edificado, estén ligadas a zonas ajardinadas, usos deportivos o de esparcimiento.
Los espacios libres privados contribuirán en la medida necesaria para el cumplimiento del factor verde mínimo regulado en artículo 6.10.21 mediante su ajardinamiento y/o arbolado, que podrá realizarse por cualquier tecnología que garantice la viabilidad de su plantación y mantenimiento.
Las superficies de los patios de manzana, correspondientes a diferentes parcelas, podrán separarse con cerramientos macizos de fábrica o similar con altura inferior a cincuenta (50) centímetros, pudiendo completarse hasta una altura de dos (2) metros, mediante cerramientos vegetales, malla metálica o ambos, con solución mixta.
El uso permitido en las plantas inferiores a la baja y en situación enteramente subterránea, en espacios libres de parcela que formen patio de manzana será:
1. Los usos contemplados como compatibles en la sección tercera de este Capítulo (régimen de los usos).
2. Los garajes-aparcamientos.
En las edificaciones bajo rasante existentes, y que permanezcan tras la recuperación del espacio libre, donde se realicen obras de reestructuración, intensificación de uso o de otro tipo cuya cuantía lo justifique, se podrá exigir el tratamiento de la superficie.

Artículo 8.6.11 Condiciones de edificabilidad (N-1)

La superficie edificable máxima de una parcela es la resultante de multiplicar la altura en número de plantas señalada para cada parcela por la superficie de parcela comprendida dentro del polígono definido por la alineación oficial, los linderos laterales y la alineación definida por el fondo máximo señalado en cada APE.
Si la parcela tiene alineaciones oficiales a calles opuestas, su edificabilidad será el resultado de realizar la operación indicada en el apartado anterior, respecto a ambas alineaciones. Cuando por las condiciones de forma de la parcela se superpongan ambas poligonales, se computará una única vez el espacio común. Si a las calles opuestas corresponden distintas alturas de edificación, el cálculo de la superficie edificable se hará aplicando a cada alineación la altura correspondiente, considerando, caso de que se superpongan ambas poligonales, la media de las alturas para el espacio común.

Artículo 8.6.12 Altura de la edificación (N-2)

La altura de la edificación es la señalada en el Plano de Alineaciones y Condiciones de la Edificación, de cada APE, expresándose en número de plantas, no admitiéndose la construcción de áticos. No obstante, la solución propuesta armonizará con los edificios colindantes, para lo cual se representará el alzado completo de tramo de calle o calles a que afecte.

Artículo 8.6.13 Altura de pisos (N-2)

La altura de pisos de la planta baja estará comprendida entre trescientos diez (310) y trescientos sesenta (360) centímetros.

La altura de pisos en el resto de las plantas estará comprendida entre doscientos ochenta y cinco (285) y trescientos (300) centímetros.

Artículo 8.6.14 Condiciones higiénicas (N-2)

Se admiten patios de parcela cerrados, conforme a las dimensiones establecidas en el art. 6.7.15.

Artículo 8.6.15 Condiciones de estética (N-2)

Las obras en los edificios, o de nueva edificación, que se realicen en el ámbito de esta norma zonal, acreditarán su respeto a las características básicas de su entorno, a cuyos efectos aportarán documentación gráfica suficiente.
A los efectos de la definición de las condiciones de estética, las APE señalan pormenorizadamente para cada Casco Histórico las características del tratamiento y forma de fachadas, cubiertas, salientes, vuelos y materiales.
La composición de las fachadas deberá ser respetuosa con las construcciones del entorno y las soluciones deberán estar debidamente justificadas mediante el estudio de los edificios y calles circundantes y su solución definitiva deberá ser informada favorablemente por la CIPHAN que, razonadamente, determinará los criterios establecidos.

En los edificios catalogados en cualquier nivel y grado de protección se entiende que los elementos tradicionales (portones, rejas, etc.) integrantes de las fachadas están especialmente protegidos y deben respetarse y restaurarse.

En el resto de los edificios, en caso de existir algún elemento de estas características y como integrante de la escena urbana, se conservará aun pudiendo reubicarse de otra manera.

En cualquier caso, será la CIPHAN quien deberá emitir informe al respecto.
Igualmente las APE incorporan las condiciones de urbanización cuyo objeto sea ordenar los espacios públicos para que, tanto en diseño como en materiales, se ajusten a la calidad e imagen pretendida con objeto de mejorar el ambiente urbano.

Sección Tercera. Régimen de los Usos

Artículo 8.6.16 Clasificación en niveles (N-2)

A los efectos de la aplicación de las condiciones referentes a los usos compatibles, se distinguen dos niveles a y b, correspondientes a los suelos del área señalados en el Plano de Alineaciones y Condiciones de la Edificación de cada APE.

Artículo 8.6.17 Usos compatibles (N-2)

En el nivel a:
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles en el Capítulo 7.2.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  1. Industrial.
    En situación de plantas inferior a la baja y baja, excepto talleres de automoción, con una superficie máxima de trescientos cincuenta (350) metros cuadrados.
  2. Terciario.
    Oficinas, en situación de plantas inferior a la baja y baja.
    
    Comercial, en categorías de pequeño y mediano comercio, en plantas inferior a la baja y baja con una superficie máxima de doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.
    
    Recreativo en categorías i) y ii) de tipo I en situación de plantas inferior a la baja y baja.
    
    Otros servicios terciarios de tipo I en situación de planta inferior a la baja y baja.
  3. Dotacional.
    En todas sus clases en situación de plantas inferior a la baja y baja.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Terciario.
    Hospedaje en edificio exclusivo.
  2. Dotacional.
    En su clase de equipamiento y deportivo, en edificio exclusivo.
En el nivel b:
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles en el Capítulo 7.2.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  1. Industrial.
    En situación de plantas inferior a la baja y baja, excepto talleres de automoción, con una superficie máxima de trescientos cincuenta (350) metros cuadrados.
  2. Terciario.
    Oficinas, en situación de plantas inferior a la baja, baja y primera.
    
    Comercial, en categorías de pequeño y mediano comercio, con una superficie máxima de quinientos (500) metros cuadrados, en plantas inferior a la baja, baja y primera.
    
    Recreativo, en todas sus categorías de tipo I y II, en situación de plantas inferior a la baja, baja, y primera.
    
    Otros servicios terciarios de tipo I y II en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  3. Dotacional.
    En todas sus clases en situación de planta baja e inferior a la baja, baja y primera.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Terciario.
    Hospedaje en edificio exclusivo.
  2. Dotacional.
    En todas sus clases y categorías, en edificio exclusivo.

Artículo 8.6.18 Otras condiciones de uso (N-2)

Cuando por la aplicación de las condiciones impuestas en el artículo anterior resulte que los usos complementarios ocupen una superficie cuyo porcentaje supere dos tercios (2/3) del edificio, será admisible su implantación en edificio exclusivo con el carácter de autorizable.

⁵¹⁸ Artículo modificado por la MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵¹⁹ Artículo modificado por la MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵²⁰ Artículo modificado por la MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵²¹ Artículo modificado por la MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵²² Artículo modificado por: MPG 00/346 (aprobación definitiva 27.08.2025 BOCM 22.09.2025); MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵²³ Artículo modificado por la MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵²⁴ Artículo modificado por la MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵²⁵ Artículo modificado por: MPG 00/346 (aprobación definitiva 27.08.2025 BOCM 22.09.2025); MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵²⁶ Artículo modificado por la MPG 00/334 (aprobación definitiva 19.01.2012 BOCM 02.02.2012/28.07.2012).

⁵²⁷ Artículo modificado por la MPG 00/343 (aprobación definitiva 08.11.2023 BOCM 27.11.2023).

⁵²⁸ Artículo modificado por MPG 00/302 (aprobación definitiva 23.03.2000 BOCM 11.04.2000 y 16.05.2000).

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Capítulo 8.7. Edificación en baja densidad

Artículo 8.7.1 Ámbito y características (N-1)

Pertenecen a esta zona las áreas grafiadas en el Plano de Ordenación, con el código 7.
Su edificación corresponde a tipología de edificación aislada.
Su uso cualificado es el residencial. Excepto en el grado 2º nivel "e", en el que el uso cualificado es el Terciario en sus clases de Oficina y Hospedaje.

Sección Primera. Obras

Artículo 8.7.2 Obras admisibles (N-2)

Podrán ejecutarse cualquiera de las obras contempladas en los arts. 1.4.8, 1.4.9 y 1.4.10.

Sección Segunda. Condiciones de la nueva edificación

Artículo 8.7.3 Clasificación en grados (N-1)

A los efectos de la aplicación de las condiciones de edificación en la zona, se distinguen tres (3) grados.

Artículo 8.7.4 Condiciones de la parcela (N-2)

Se establecen los siguientes valores de superficie mínima de parcela para cada grado:
1. Grado 1º: Cuatrocientos (400) metros cuadrados.
2. Grado 2º y 3º: Dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados.
Las parcelas intersticiales de parcelaciones existentes que incumplan la superficie mínima y no sean reparcelables se exceptúan del cumplimiento de dicha condición, pudiendo edificarse respetando las restantes reglas de su grado.
Las condiciones de parcela mínima no son de aplicación en las destinadas a usos dotacionales e infraestructurales.

Artículo 8.7.5 Condiciones de la parcelación (N-2)

Las unidades resultantes de parcelaciones, reparcelaciones o segregaciones de fincas deberán cumplir las siguientes condiciones:

Su lindero frontal tendrá una longitud mínima de:
1. Grado 1º: Veinte (20) metros lineales.
2. Grado 2º y 3º: Diez (10) metros lineales.
La forma de la parcela permitirá inscribir en la misma un círculo de diámetro igual a veinte (20) metros en el grado 1º y treinta (30) metros en los grados 2º y 3º.

Artículo 8.7.6 Posición de la edificación en el grado 1º (N-2)

La nueva edificación se situará dentro de la parcela edificable de modo que satisfaga, respecto a la alineación oficial y linderos de parcela, las condiciones que a continuación se enumeran:

Retranqueos:
1. El retranqueo mínimo a la alineación oficial en la calle Arturo Soria será de cinco (5) metros.
2. Respecto al resto del viario el retranqueo mínimo será de cuatro (4) metros.
Separación respecto a linderos de parcela:
1. La separación mínima de las fachadas y los linderos de parcela será de cuatro (4) metros.
2. Se admite la edificación adosada a uno de los linderos laterales en las condiciones reguladas en el art. 6.3.13.
Separación entre edificios situados en una parcela:
1. Cuando en una parcela se dispongan varios edificios con cuerpos de edificación que no guarden una continuidad física, deberán respetar una separación mínima de:
  1. Entre plantas bajas igual o superior a la de mayor altura de sus pisos, incrementada con la altura del antepecho si lo hubiese, con mínimo de cuatro (4) metros.
  2. En plantas de piso la separación mínima será de ocho (8) metros.
2. Podrá reducirse el valor de la separación hasta el tercio de la mayor altura de coronación (H:3) con un mínimo de cuatro (4) metros en los siguientes casos:
  1. Cuando las dos fachadas enfrentadas sean paramentos ciegos.
  2. Cuando los huecos de ambas fachadas correspondan a piezas no habitables.
  3. Cuando no exista solape entre ambas construcciones.
3. Podrá reducirse el valor de la separación hasta un medio de la mayor altura de coronación (H:2) con un mínimo de cuatro (4) metros en el siguiente caso:
  1. Cuando al menos en una fachada los huecos pertenezcan a piezas no habitables.
4. Si el solape entre las directrices de los edificios tiene en planta una dimensión inferior a ocho (8) metros podrá reducirse el valor de la separación a tres cuartos de la mayor altura de coronación (3H:4) con un mínimo de cuatro (4) metros.
5. La altura de coronación se medirá desde la cota de nivelación de la planta baja.

Artículo 8.7.7 Posición de la edificación en los grados 2º y 3º (N-2)

La nueva edificación se situará dentro de la parcela edificable de modo que satisfaga, respecto a la alineación oficial y linderos de parcela, las condiciones que a continuación se enumeran:

Retranqueos: El retranqueo será superior a diez (10) metros.
Separación respecto a linderos de parcela: La separación de la línea de edificación a linderos será como mínimo de siete (7) metros.
Separación entre edificios situados en una misma parcela:
1. Cuando en una parcela se proyecten varios edificios que no guarden continuidad física, deberán respetar una separación entre planos de fachada igual o superior a la mayor altura de coronación.
2. Podrá reducirse el valor de la separación hasta H/2 de la altura, con un mínimo de cuatro (4) metros cuando los huecos de al menos una de las fachadas correspondan a piezas no habitables.
3. Podrá reducirse el valor de la separación hasta el tercio de su altura (H/3) con un mínimo de cuatro (4) metros en los siguientes casos:
  1. Cuando los huecos de ambas fachadas correspondan a piezas no habitables.
  2. Cuando ambas fachadas sean paramentos ciegos.
  3. Cuando no exista solape entre ambas construcciones.
4. Si el solape entre las directrices de los edificios, tiene en planta una dimensión inferior a ocho (8) metros, podrá reducirse el valor de la separación a tres cuartos de su altura (3H:4) con un mínimo de cuatro (4) metros.

Artículo 8.7.8 Ocupación (N-2)

En el grado 1º, la ocupación sobre rasante será inferior o igual al treinta y cinco por ciento (35%) de la superficie de la parcela edificable y la ocupación bajo rasante podrá alcanzar el sesenta por ciento (60%), pudiendo en plantas enteramente subterráneas, en parcelas con superficie hasta mil seiscientos (1.600) metros cuadrados, ocuparse la totalidad de la parcela edificable y en parcelas con superficie superior a mil seiscientos (1.600) metros cuadrados, dicha ocupación será el resultado de aplicar el cien por cien (100%) a los mil seiscientos (1.600) metros cuadrados primeros, incrementados con el sesenta por ciento (60%) sobre el resto de la superficie.
En el grado 2º, la ocupación de la parcela por el conjunto de edificaciones situadas sobre y bajo rasante, no podrá ser superior al treinta por ciento (30%) de la superficie de parcela edificable.
En el grado 3º, la ocupación de la parcela por el conjunto de edificaciones situadas sobre y bajo rasante, no podrá ser superior al cuarenta por ciento (40%) de la superficie de parcela edificable.

Artículo 8.7.9 Coeficiente de edificabilidad (N-1)

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela edificable se establece para cada grado en:
1. Grado 1º: Ocho (8) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados.
2. Grado 2º: Cinco (5) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados.
3. Grado 3º: Siete (7) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados.
La edificabilidad en grado 1º en las parcelas con fachada a las calles del General Aranaz, Mesena, Asura y Agastia, podrá incrementarse con cuerpos de edificación en planta baja con una superficie de cuatro (4) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados aplicados sobre la superficie de la franja paralela a la alineación oficial de las calles señaladas, de fondo máximo de veinte (20) metros, destinados a cualquiera de los usos complementarios admitidos en situación de planta baja en el artículo 8.7.18 para los dos niveles de este grado.

Artículo 8.7.10 Número máximo de viviendas por parcela (N-1)

Grado 1º: Libre.
Grado 2º: El número que se obtenga de multiplicar por seis (6) el resultado de dividir la superficie de la parcela edificable por dos mil quinientos (2.500).
Grado 3º: El número que se obtenga de multiplicar por doce (12) el resultado de dividir la superficie de la parcela edificable por dos mil quinientos (2.500).

Artículo 8.7.11 Altura de cornisa (N-2)

En el grado 1º, la edificación no podrá superar una altura de cuatro (4) plantas, ni una altura de cornisa superior a mil cuatrocientos cincuenta (1.450) centímetros, medida desde la rasante de la acera en el punto medio de la línea de fachada.
En los grados 2º y 3º, la edificación no podrá superar una altura de tres (3) plantas, ni una altura de cornisa de mil cincuenta (1.050) centímetros, midiendo ambos valores desde la cota de nivelación de planta baja.

Capítulo 8.8. Condiciones particulares de la zona 8: edificación en vivienda unifamiliar

Artículo 8.8.1 Ámbito y características (N-1)

Pertenecen a esta zona las áreas grafiadas en el Plano de Ordenación con el código 8.
Su tipología corresponde a edificación aislada o pareada, admitiéndose la tipología agrupada en hilera o adosada en vivienda unifamiliar, en las condiciones que al efecto se regulan.
Su uso cualificado es residencial en su categoría de vivienda unifamiliar.

Artículo 8.8.4 Parcela mínima (N-1)

Se establecen los siguientes valores de superficie mínima de parcela para cada grado:
1. Grado 1º: Dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados.
2. Grado 2º: Mil (1.000) metros cuadrados.
3. Grado 3º: Doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.
4. Grado 4º: Doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.
5. Grado 5º: Ciento cincuenta (150) metros cuadrados.
6. Grado 6º: Setecientos cincuenta (750) metros cuadrados.

Artículo 8.8.8 Ocupación (N-2)

La ocupación del conjunto formado por las edificaciones situadas sobre y bajo rasante, no podrá ser superior al resultado de aplicar a la superficie de parcela edificable los siguientes coeficientes de ocupación:
1. Grado 1º: Veinte por ciento (20%).
2. Grado 2º: Treinta por ciento (30%).
3. Grado 3º: Cuarenta por ciento (40%).
4. Grado 4º: Cincuenta por ciento (50%).
5. Grado 5º: Cincuenta por ciento (50%).
6. Grado 6º: Treinta por ciento (30%).

Artículo 8.8.9 Coeficiente de edificabilidad (N-1)

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela edificable se establece para cada grado y nivel en:
1. Grado 1º: Tres (3) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados.
2. Grado 2º: Cinco (5) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados.
3. Grado 3º: Siete (7) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados.
4. Grado 4º: Un (1) metro cuadrado por cada metro cuadrado.
5. Grado 5º: Ocho (8) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados.
6. Grado 6º: Para parcelas de superficie menor o igual a quinientos (500) metros, siete (7) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados.

Uso Asociado

Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2.

Uso Alternativo

Se refiere a la posibilidad de implantar usos diferentes al cualificado bajo condiciones específicas de edificación y localización, tales como Terciario o Dotacional.

Artículo 8.8.18 Usos autorizables (N-2)

En el grado 1º niveles a y b:
1. Terciario: hospedaje en edificio exclusivo, con retranqueos, separación a linderos laterales y a lindero testero de 15 metros, 10 metros y H, con un mínimo de 6 metros, respectivamente.

Capítulo 8.9. Condiciones particulares de la zona 9: actividades económicas

Artículo 8.9.1 Ámbito y características (N-1)

Pertenecen a esta zona las áreas grafiadas en el Plano de Ordenación con el código 9.
Los edificios responderán a la tipología en manzana cerrada o entre medianeras, o en edificación aislada.
Su uso cualificado es el industrial, en los grados 1º, 2º, 4º y 5º, y en grado 3º industrial en coexistencia con terciario de oficinas, entendiendo como coexistencia la posibilidad de implantación de uno u otro uso, o de ambos en edificios diferenciados o en un mismo edificio en proporción libre.

Sección Primera. Obras

Artículo 8.9.2 Obras admisibles (N-2)

Son admisibles aquellas obras que quedan reflejadas en los arts. 1.4.8, 1.4.9 y 1.4.10 de estas Normas Urbanísticas.

Sección Segunda. Condiciones de la nueva edificación

Artículo 8.9.3 Clasificación en grados (N-1)

A los efectos de la aplicación de las condiciones de edificación en la zona, se distinguen cinco (5) grados, que corresponden cada uno de ellos a los terrenos de la zona señalados en el Plano de Ordenación con los códigos 1º, 2º, 3º, 4º y 5º, estableciéndose los niveles a y b en el grado 4º, a efectos de posición de la edificación.

Artículo 8.9.4 Parcela mínima (N-2)

No se establece condición de parcela mínima para las parcelas existentes, pudiendo construirse cualquier parcela edificable cumpliendo las restantes condiciones particulares de la zona.
Las condiciones de parcela mínima no son de aplicación en las destinadas a usos dotacionales e infraestructurales.

Artículo 8.9.5 Condiciones de parcelación (N-2)

A efectos de parcelaciones, reparcelaciones y segregaciones se establecen las siguientes condiciones:
1. En grados 1º, 2º, 3º y 4º nivel a:
  1. Superficie mínima: Quinientos (500) metros cuadrados.
  2. Frente mínimo: Diez (10) metros.
  3. Forma de la parcela: Será tal que permita inscribir en su interior un círculo de diámetro superior a diez (10) metros.
2. En grados 4º nivel b y 5º:
  1. Superficie mínima: Mil (1.000) metros cuadrados.
  2. Frente mínimo: Veinte (20) metros.
  3. Forma de la parcela: Será tal que permitirá inscribir un su interior un círculo de veinte (20) metros de diámetro.
Estas condiciones no son de aplicación en todos los grados para parcelas destinadas a usos dotacionales e infraestructurales.

Artículo 8.9.6 Separación a linderos (N-2)

En los grados 1º y 2º: La edificación deberá construirse entre medianeras en los doce (12) primeros metros de fondo, debiendo separarse en el resto, un mínimo de tres (3) metros, de cada uno de los linderos laterales. No obstante, si las características de la edificación colindante lo hiciera necesario, se admite la separación a los linderos laterales en los doce (12) primeros metros de fondo, con un ancho mínimo de tres (3) metros, y en caso de recaer huecos de ventilación, el ancho de la separación al lindero de cada uno de los cuerpos de edificación enfrentados al mismo, cumplirá las condiciones que para patios de parcela cerrados se establecen en estas Normas.
En parcelas calificadas como uso dotacional, y en caso de que su funcionalidad lo justifique, cabrá separarse de los linderos laterales en las mismas condiciones que en el párrafo anterior.

Las medianeras que quedaran al descubierto serán tratadas como fachadas, por el propietario de la nueva edificación.

La edificación se separará del lindero testero una distancia igual o superior a H:3 de la altura de coronación de cada uno de los cuerpos de edificación enfrentados al mismo, con un mínimo de tres (3) metros.
En el grado 3º y 4º nivel a: La separación entre el plano de fachada considerado y el lindero correspondiente no podrá ser inferior a tres (3) metros.
En grado 4º nivel b: Esta separación será de seis (6) metros.
En grado 5º: Esta separación será de cuatro (4) metros.
La edificación podrá adosarse a un lindero lateral en los grados 4º y 5º, y en los grados 1º y 2º a partir de los doce (12) primeros metros de fondo, de acuerdo con las determinaciones del art. 6.3.13.
En el grado 3º: La edificación podrá adosarse a los linderos laterales, de acuerdo con las determinaciones del art. 6.3.13.
En todos los casos de solicitud de construcción adosada a medianerías, la concesión de licencia sólo podrá hacerse previo informe de los departamentos municipales competentes, que muestre, que tanto la actividad a que se destina el edificio, como la solución de diseño y construcción del mismo, no suponen incremento de riesgo para el edificio al que se adosa. Si la solicitud de licencia de obras no especifica el destino preciso del edificio, el riesgo evidente de la actividad que en su momento se pretenda implantar, podrá suponer la no concesión de licencia de ocupación.
Si una construcción se proyecta adosada a una medianera, y aislada respecto a los restantes linderos, deberá cumplir respecto a los últimos, las condiciones de separación que para cada grado se establecen en el presente artículo.
Las condiciones de separación a lindero se entienden complementarias de las normas de seguridad y relación del edificio con su entorno, prevaleciendo el mayor valor de los resultantes.

Artículo 8.9.7 Posición del edificio respecto a la alineación oficial (N-2)

En los grados 1º y 2º: El edificio situará una de sus fachadas exteriores sobre y a lo largo de la alineación oficial en toda su altura, salvo lo dispuesto en los puntos siguientes en los que se podrá separar paralelamente:
1. En actuaciones por manzana completa.
2. En actuaciones sobre frente de manzana completo, en toda su altura y longitud:
  1. La fachada exterior recayente a la alineación oficial a partir de la planta primera, admitiéndose en planta baja la construcción de los soportales contemplados en el art. 6.10.7.
  2. Con un ancho mínimo de tres (3) metros.
    El espacio libre resultante del retranqueo deberá ajardinarse, no admitiéndose los aparcamientos en superficie ni superarse en ninguno de sus puntos la cota de nivel de la rasante en la acera.
3. En parcelas de esquina, mediante chaflanes, dispuestos perpendicularmente a la bisectriz del ángulo formado por las alineaciones oficiales, con un frente de cuatro (4) metros.
4. En el caso de que por el resultado de aplicar las condiciones descritas en el punto anterior, quedaran medianeras al descubierto, corresponderá al propietario que lleva a efecto la actuación tratar dichas medianeras como fachadas.
5. En ningún caso se entenderá incrementada la altura de la edificación como consecuencia de la separación autorizada.
En los grados 3º y 4º nivel a: La nueva edificación podrá separarse de la alineación oficial en función de sus necesidades.
En los grados 4º nivel b y 5º: El plano de fachada de la edificación respetará una separación mínima a la alineación oficial de:
1. Grado 4º nivel b: Ocho (8) metros.
2. Grado 5º: Seis (6) metros.
El espacio libre resultante del retranqueo o de la separación a la alineación oficial podrá dedicarse a aparcamiento en superficie, jardín o muelles de carga. No podrá realizarse en el mismo almacenaje al aire libre de productos, salvo depósitos de combustible destinados al uso de la industria, siempre que se oculten a la vista desde la vía pública mediante pantallas de arbolado. Podrán construirse en el mismo casetas de portería o control de accesos, con superficie máxima en planta de trescientos (300) centímetros por trescientos (300) centímetros y altura de coronación inferior a trescientos cincuenta (350) centímetros. La ocupación del retranqueo del espacio resultante de la separación a la alineación oficial por elementos admisibles deberá conjugarse con las determinaciones respecto a tratamiento de espacios libres.

Artículo 8.9.8 Separación entre edificios (N-2)

En todos los grados, cuando en una parcela existan varias construcciones que tengan planos de fachada enfrentados o solapados, cumplirán una separación relativa igual o superior a la establecida para patios de parcela en el art. 6.7.15.

Artículo 8.9.9 Coeficiente de edificabilidad (N-1)

El coeficiente de edificabilidad neta por parcela edificable se establece en:

Grados 1º, 2º y 4º: Dos con cuatro (2,4) metros cuadrados por metro cuadrado.
Grado 3º: Uno con seis (1,6) metros cuadrados por metro cuadrado.
Grado 5º: Dos (2) metros cuadrados por metro cuadrado.

Artículo 8.9.10 Altura de la edificación (N-2)

En grados 1º y 2º: El número de plantas vendrá determinado en función del ancho de la calle y responderá a:

Número de plantas y altura de cornisa según ancho de calle
Ancho de calle (metros)	Nº de plantas	Altura de cornisa (metros)
Menos de 12	3	11,50
De 12 a menos de 18	4	15,00
A partir de 18	5	18,50

En parcelas de esquina a calles de distinto ancho, se podrá mantener la mayor altura en los primeros doce (12) metros de fondo, en la fachada correspondiente a la calle de menor ancho, hasta la perpendicular a su alineación oficial trazada en el punto de intersección de dicha alineación y la prolongación de la paralela trazada a doce (12) metros de la alineación oficial de la calle de mayor ancho. A partir de los doce (12) metros de fondo de cada una de las alineaciones oficiales la altura será la correspondiente a la calle de menor ancho.

En grados 3º y 4º nivel b: La altura máxima de la edificación será de siete (7) plantas y veintiocho (28) metros al nivel de cornisa.
En grados 4º nivel a y 5º: La altura máxima de la edificación será de cinco (5) plantas y veinte (20) metros al nivel de cornisa.
En los grados 3º, 4º y 5º: La altura máxima de edificación podrá superarse cuando por las características especiales de la actividad industrial así lo requiera.
En todos los grados son admisibles por encima de sus alturas los elementos de instalaciones indispensables al proceso industrial.
El número de plantas se considera como máximo. En grados 1º y 2º se deberá construir con la altura máxima permitida en los primeros doce (12) metros de fondo, salvo que, por la edificabilidad autorizada, funcionalmente se justifique su improcedencia.

Artículo 8.9.11 Medición de la altura (N-2)

La altura de la edificación se medirá por procedimientos distintos según los grados:

En los grados 1º y 2º, la medición de la altura se hará conforme a lo dispuesto en el artículo 6.6.8.
En los grados 3º, 4º y 5º, la medición de la altura se realizará respecto a la cota de nivelación de la planta baja, situada según lo dispuesto en el artículo 6.6.15.

Artículo 8.9.12 Altura de pisos (N-2)

En grados 1º, 2º, 3º y 4º nivel a: La altura mínima de pisos será de tres (3) metros.
En grados 4º nivel b y 5º: La planta baja tendrá una altura mínima de cuatro (4) metros y la planta de pisos de tres (3) metros.

Artículo 8.9.13 Condiciones higiénicas (N-2)

Se admiten los patios de parcela. Asimismo, podrán realizarse patios ingleses dentro de la separación a la alineación oficial si el edificio no se sitúa en la línea de calle, o en fachada no visible desde la vía pública.

Artículo 8.9.14 Seguridad de utilización y accesibilidad y seguridad en caso de incendio (N-2)

En los grados 1º y 2º, cuando el fondo máximo de la edificación supere los ochenta (80) metros, esta deberá separarse como mínimo a uno de los linderos laterales cuatro (4) metros.
En todos los grados se estará a las condiciones establecidas en las normativas vigentes en materia de seguridad de utilización y accesibilidad y de seguridad en caso de incendio, de acuerdo con sus propios ámbitos de aplicación.

Artículo 8.9.15 Salientes permitidos (N-2)

En grados 1º y 2º: Se admiten los salientes regulados en el art. 8.4.13.
En grados 3º, 4º y 5º: No se admiten vuelos distintos de los aleros o cornisas, con saliente máximo de setenta y cinco (75) centímetros.

Artículo 8.9.16 Condiciones estéticas (N-2)

La composición y tratamiento de fachadas es libre.
Protección del arbolado en los grados 3º, 4º y 5º:
1. En el espacio libre se procurará la plantación de una hilera de arbolado, en proximidad a las líneas de cerramiento de la parcela.
  La plantación se realizará con separaciones adecuadas a la especie arbórea elegida, con intervalo medio de cinco (5) metros.
2. Si se prevé aparcamiento en superficie deberá disponerse arbolado frondoso en el mismo, en retícula adecuada a la disposición de plazas.

Sección Tercera. Régimen de los Usos

Artículo 8.9.17 Sistema de usos compatibles (N-2)

En grados 1º y 2º:
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2, salvo el caso del uso residencial, para el que solo se admitirá una (1) vivienda con superficie máxima de ciento cincuenta (150) metros cuadrados por parcela.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  Los usos complementarios se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2, si bien cada uno de ellos considerado de forma independiente no superará el veinticinco por ciento (25%) de la superficie total edificada.
  1. Terciario.
    Oficinas, en cualquier situación.
    
    Comercial, categoría de mediano comercio, recreativo y otros servicios terciarios en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  2. Dotacional.
    En cualquier situación.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Se admiten para obras de nueva planta y sustitución, los usos residencial, dotacional y terciario en edificio exclusivo, excepto el terciario comercial en su categoría de gran superficie comercial.
    Los edificios destinados a estos usos cumplirán las condiciones particulares de la Norma Zonal 4.
    
    La edificabilidad de los usos alternativos indicados será:
    - En grado 1º:
      Residencial, dotacional y terciario en sus clases de oficinas y hospedaje: La calculada según los criterios del artículo 8.4.9, con el número de plantas establecido en el artículo 8.9.10.1.
      
      Usos terciario recreativo, otros servicios terciarios y terciario comercial: 1,6 m²/m².
    - En grado 2º:
      Dotacional: La calculada según los criterios del artículo 8.4.9, con el número de plantas establecido en el artículo 8.9.10.1.
      
      Residencial y terciario: 1,6 m²/m².
  2. Se admiten intervenciones en los edificios existentes para la implantación de estos usos, siempre y cuando no se supere la edificabilidad máxima correspondiente según el grado y el uso alternativo.
    No obstante, podrá superarse dicha edificabilidad mediante obras en los edificios existentes que no incrementen la superficie edificada. En este caso, las cesiones derivadas del exceso de edificabilidad previstas en la legislación urbanística se formalizarán:
    - Mediante la entrega de suelo o edificabilidad en un complejo inmobiliario, a través de un plan especial.
    - Sin necesidad de plan especial, mediante el abono del equivalente económico de las cesiones cuando el Ayuntamiento considere improcedente o inviable la entrega de suelo o edificabilidad.
    La decisión sobre la forma de materializar las cesiones y, en su caso, la valoración de las mismas se resolverá por el procedimiento de la consulta urbanística, o procedimiento que la sustituya, a solicitud del promotor y tras recabar los informes necesarios.
  3. En edificios residenciales será de aplicación el régimen que, para usos asociados y complementarios, se establecen en la Norma Zonal 4. Para el resto de los usos será de aplicación el régimen para usos asociados y complementarios establecido en el presente capítulo.
En grado 3º:
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2, salvo el caso del uso residencial, para el que solo se admitirá una (1) vivienda con superficie máxima de ciento cincuenta (150) metros cuadrados por parcela.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  Los usos complementarios se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2, si bien cada uno de ellos considerado de forma independiente no superará el veinticinco por ciento (25%) de la superficie total edificada.
  1. Terciario comercial, categoría de mediano comercio, recreativo y otros servicios terciarios:
    En situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  2. Dotacional.
    En cualquier situación.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Terciario: en todas sus clases salvo el terciario comercial de gran superficie comercial, en edificio exclusivo.
    La clase de terciario hospedaje solo podrá implantarse en la modalidad de hotel.
  2. Dotacional: en edificio exclusivo.
En grados 4º y 5º:
1. USO ASOCIADO.
  Los usos asociados se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2, salvo el caso del uso residencial, para el que solo se admitirá una (1) vivienda con superficie máxima de ciento cincuenta (150) metros cuadrados por parcela.
2. USO COMPLEMENTARIO.
  Los usos complementarios se someten a las disposiciones para ellos reguladas en las condiciones generales de los usos compatibles del Capítulo 7.2, si bien cada uno de ellos considerado de forma independiente no superará el veinticinco por ciento (25%) de la superficie total edificada.
  1. Terciario.
    Oficinas, en cualquier situación.
    
    Comercial, categoría de mediano comercio, recreativo y otros servicios terciarios en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
  2. Dotacional.
    En cualquier situación.
3. USO ALTERNATIVO.
  1. Dotacional: en edificio exclusivo.
  2. Terciario: en todas sus clases salvo el terciario comercial de gran superficie comercial, con una edificabilidad máxima de 1,6 m²/m² de parcela edificable, en edificio exclusivo.
    La clase de terciario hospedaje solo podrá implantarse en la modalidad de hotel.
Sin necesidad de estudio de detalle, en los grados 3º, 4º y 5º, los usos compatibles admitidos en distintas situaciones sobre rasante podrán desarrollarse en edificios exclusivos dentro de la misma parcela, manteniéndose las cuantías deducibles de la aplicación directa de los porcentajes y edificabilidades instituidos para los respectivos grados.
En caso de disponerse en el mismo edificio o en la misma parcela el uso cualificado junto con uno o varios usos alternativos, la edificabilidad aplicable será la correspondiente al uso alternativo de menor edificabilidad.

Artículo 8.9.18 Usos autorizables (N-2)

En los grados 4º y 5º:

Terciario comercial en categoría de gran superficie comercial, en edificio exclusivo, con una edificabilidad máxima de 1,6 m²/m², siempre fuera del recinto formado por la calle 30.

Capítulo 8.10. Condiciones particulares de los ejes terciarios

Artículo 8.10.1 Ámbito (N-2)

Las condiciones que se establecen en el art. 8.10.2 son de aplicación en las calles que a continuación se relacionan, en los tramos que se indican:

Bravo Murillo: Conde de Serrallo-Glorieta de Cuatro Caminos.
López de Hoyos: Príncipe de Vergara-Clara del Rey.
Clara del Rey: Padre Xifré-López de Hoyos.
Cartagena: Avda. de América-Francisco Silvela.
Alcalá: Santa Leonor-Pza. Manuel Becerra.
Sepúlveda: Pradales-Costanilla de los Olivos.
Puerto de Canfranc: Sierra Toledana-Avda. de la Albufera.
Oca: Glorieta del Ejército-Gral. Ricardos.
Ntra. Sra. de Valvanera: Vía Carpetana-Pza. de Almodovar.
Marcelo Usera: Rafaela Ybarra-Pte. de Andalucía.
Puerto Pajares: Martínez de la Riva-Avda. de la Albufera.
Martínez de la Riva: Santa Julia-Puerto Arbalán.
Alberto Palacios: Encarnación del Pino-Pza. del Agata.
Pº de Extremadura: Alfonso Cea-Puente de Segovia.
Gral. Ricardos: Glorieta del Marqués de Vadillo-Oca.
Pº Quince de Mayo: Julián González-General Ricardos.
Antonio López: Glorieta Marqués de Vadillo-Puente de Andalucía.
Avda. Ciudad de Barcelona: Dr. Esquerdo-M-30.
Avda. Albufera: M-30-Avda. de Buenos Aires.
Príncipe de Vergara: Francisco Silvela-Pza. República Dominicana.
Méndez Alvaro: Glorieta Carlos V-M-30.
Avda. de Córdoba: desde el inicio y su prolongación hasta la M-40.
Avda. de Entrevías: desde el inicio hasta la M-40.
Avda. de San Diego: Avda. Monte Igueldo-Mtnez. de la Riva.
Avda. Monte Igueldo: Avda. de la Albufera-Avda. San Diego.
Camino Vinateros: Diego de Valderrábano-Pico de los Artilleros.
Avda. Moratalaz: Pza. del Corregidor Licenciado Antonio de Mena- Pza. del Encuentro.

Artículo 8.10.2 Contenido (N-2)

La regulación afecta al régimen de compatibilidad de usos de la zona afectada por el eje terciario.
La regulación es de aplicación a la superficie total de las parcelas con frente al eje terciario, prevaleciendo, en cuanto al régimen de usos, sobre las condiciones particulares de la norma zonal correspondiente.
En las calles pertenecientes a los ejes terciarios, se admite como uso alternativo, en régimen de edificio exclusivo, el uso de servicios terciarios.
Se admite además como complementario el uso terciario en la clase de comercial, en las categorías de pequeño y mediano comercio en situación de planta inferior a la baja, baja y primera.
El régimen de usos en los ejes terciarios es de aplicación, tanto en implantaciones de usos resultantes de obras de nueva edificación, como en transformaciones de usos en la edificación existente.
Las plazas incluidas dentro de ejes terciarios se entienden sometidas al régimen urbanístico de los mismos.
A las parcelas que estén incluidas en ámbitos de planeamiento en suelo urbano y a la vez tengan frente a un eje terciario, se les aplicará el régimen establecido en los apartados anteriores, salvo determinación en contra derivada de las condiciones de protección del patrimonio.
A los efectos de compatibilidad de usos terciarios en el ámbito del APE.00.01 se estará a lo dispuesto en el Plano de Usos y Actividades.
En las parcelas con frente a las calles San Francisco de Sales, Reina Victoria, Raimundo Fernández Villaverde, Francisco Silvela, Plaza de Manuel Becerra y Doctor Esquerdo, no incluidas en el APE 00.01, se permite como uso autorizable el terciario en régimen de edificio exclusivo, salvo el hospedaje que se admite como uso alternativo.
En los tramos de las calles relacionados en el artículo 8.10.1 y en el apartado 8 de este artículo, los locales de uso no residencial situados en planta baja o inferior a la baja no podrán transformarse al uso residencial ni implantarse en ellos la clase de hospedaje del uso de servicios terciarios,
En lo relativo a grandes superficies resulta de aplicación lo regulado en el artículo 7.6.7.

Capítulo 8.11. Condiciones particulares para la remodelación

Artículo 8.11.1 Ámbito (N-1)

El ámbito de aplicación de las presentes condiciones lo constituyen las posibles actuaciones futuras de remodelación de polígonos residenciales para vivienda protegida. Será de aplicación en los siguientes casos:

Actuaciones de promoción o gestión pública.
Actuaciones promovidas por agentes privados, cuando exista acuerdo entre un mínimo del sesenta por ciento (60%) de las familias afectadas, sujeto a información pública y citación expresa a los restantes propietarios o inquilinos interesados.

Artículo 8.11.2 Grados de la zona (N-1)

La zona contempla dos grados:

Grado 1º: Remodelación total de polígonos, cuando la totalidad o más del sesenta por ciento (60%) de las edificaciones del polígono sean objeto de demolición y nueva construcción.
Grado 2º: Sustitución o ampliación puntual de edificios, cuando la actuación afecte a edificios aislados, que no constituyan un área dentro del polígono. Afecta únicamente a actuaciones de promoción y gestión pública, en polígonos de edificación en bloque abierto o vivienda unifamiliar.

Artículo 8.11.3 Desarrollo del Plan General (N-1)

La remodelación desarrollará las presentes condiciones mediante la figura de planeamiento adecuada en cada caso al tipo de intervención.
En el grado 1º la figura de planeamiento será un Plan Especial de Reforma Interior.
En el grado 2º será preceptiva la redacción, cuando menos, de Estudio de Detalle, que tomará en consideración el entorno en que se sitúa la actuación.
En el grado 1º deberá justificarse que los elementos de la red viaria, y los sistemas locales de dotaciones y espacios libres, se imbrican de modo coherente en la estructura prevista por el Plan General y por los Planes que lo desarrollen, para las zonas colindantes al polígono.

Sección Primera. Regulación del Grado 1º

Artículo 8.11.4 Suelo para dotaciones (N-1)

Podrán contemplarse cambios en la forma y localización de los suelos calificados por el Plan General con destino a equipamientos, deportivos o espacios libres, sin que en ningún caso sea posible:
1. Reducir la superficie a ellos adscrita.
2. Plantear localizaciones o forma de parcelas que supongan mermas de la funcionalidad de las previstas en el Plan General, o perjuicio para su accesibilidad, utilización y soleamiento, si se trata de espacios libres.
Salvo que el polígono de remodelación cumpla los estándares que en cuanto a dotaciones y espacios libres determina el art. 83 de la Ley del Suelo y no se reduzca su cuantía, la remodelación deberá contemplar un incremento de los suelos destinados a dichos usos, en el valor máximo que sea factible, cumpliendo los objetivos de la remodelación y las determinaciones de la zona en que se encuentre, a cuyo efecto deberán ser analizadas y ponderadas las distintas alternativas posibles.

Artículo 8.11.5 Número de viviendas (N-1)

Podrá incrementarse el número de viviendas preexistente en el polígono con anterioridad a la remodelación, siempre que se mantenga la densidad de población preexistente.

Artículo 8.11.6 Condiciones de volumen (N-1)

La edificabilidad bruta del polígono existente antes de la remodelación no podrá incrementarse más que en una cuantía bruta de un veinte por ciento (20%) de la edificabilidad inicial, siempre que se justifique que dicho incremento es necesario para el mantenimiento de la población existente.

Sección Segunda. Regulación del Grado 2º

Artículo 8.11.7 Número de viviendas (N-1)

No podrá incrementarse el número de viviendas del edificio objeto de sustitución, o sobre el que se actúe, salvo que se demuestre que se mantiene la población afectada.

Artículo 8.11.8 Condiciones de edificación (N-1)

Podrá incrementarse la superficie edificada del edificio sustituido, o en que se realicen obras de ampliación, en un máximo del veinte por ciento (20%).
Igualmente podrá disponerse de un diez por ciento (10%) de la superficie edificada de la construcción preexistente, sin que compute en la superficie edificable del edificio resultante, siempre que se destine a usos de comercio, industria, servicios terciarios o usos dotacionales.
Las obras de sustitución podrán ocupar la parcela liberada por el edificio derribado, sin rebasar sus límites primitivos.