Real decreto que desarrolla los criterios objetivos aplicables para valorar correctamente el suelo, las indemnizaciones y otros bienes inmuebles dentro de la legislación urbanística.
De aplicación en todo el territorio del Estado.
Real decreto que desarrolla los criterios objetivos aplicables para valorar correctamente el suelo, las indemnizaciones y otros bienes inmuebles dentro de la legislación urbanística.
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El Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo desarrolla los criterios técnicos para determinar el valor del suelo, de las edificaciones, de las instalaciones y de los derechos relacionados con ellos (artículo 1). No es un método único para cualquier tasación. El procedimiento cambia según la situación básica del suelo, según esté edificado y según la finalidad de la valoración. El régimen estatal se utiliza, entre otros supuestos, para el reparto de beneficios y cargas, el justiprecio expropiatorio, la venta o sustitución forzosas y la responsabilidad patrimonial de la Administración (artículo 34.1 de la Ley de Suelo).
Es el desarrollo reglamentario del régimen estatal de valoraciones. Su función consiste en convertir las situaciones jurídicas y físicas del inmueble en un método de cálculo trazable. Para utilizarlo, no basta con localizar una parcela en el plano ni con conocer su precio de mercado. Primero hay que fijar qué se está valorando y para qué expediente, y después identificar la situación básica del suelo y las características de la edificación.
El propio Reglamento vincula las valoraciones a la Ley de Suelo y a sus disposiciones, y fija criterios generales para realizar ese trabajo (artículo 6). La Ley distingue entre suelo rural y suelo urbanizado como situaciones básicas (artículo 21 de la Ley de Suelo). Esa distinción es la primera bifurcación del método. La clasificación urbanística del planeamiento puede aportar información, pero la valoración debe atender a la situación básica que corresponda conforme al marco estatal.
La norma tampoco convierte cualquier construcción existente en un elemento valorable. El ajuste a la legalidad, la situación de ruina y la posibilidad de desvincular una edificación del suelo condicionan el cálculo. Por eso conviene separar desde el principio el valor del terreno, el valor de lo construido y las cargas o deberes pendientes.
El Reglamento regula cuatro decisiones que aparecen en casi cualquier expediente de valoración.
La primera es el alcance de la valoración. El régimen estatal sirve para operaciones de equidistribución cuando no existe acuerdo, para fijar el justiprecio de una expropiación, para determinar el precio en una venta o sustitución forzosas y para calcular la responsabilidad patrimonial de la Administración. Esas finalidades aparecen en el artículo 34.1 de la Ley de Suelo, mientras que el artículo 6.1 del Reglamento establece que las valoraciones se rigen por la ley y por el propio reglamento.
La segunda decisión es la situación del suelo. Si el terreno está en situación rural, el método parte de la renta de la explotación. Si está en situación urbanizada, hay que distinguir entre una parcela no edificada y una parcela edificada. Esta secuencia evita aplicar el método residual estático a un terreno rural o utilizar una comparación de mercado cuando el supuesto exige valorar el suelo y la construcción por separado.
La tercera decisión es la legalidad de las edificaciones, construcciones e instalaciones. En suelo rural, las edificaciones, construcciones e instalaciones que no se ajusten a la legalidad no son objeto de valoración. En suelo urbanizado, no se computan en la tasación conjunta (artículo 5.2). La comprobación no es un trámite accesorio: cambia los elementos que entran en la tasación.
La cuarta decisión es cómo tratar los anexos y los factores correctores. El Anexo I recoge coeficientes correctores del tipo de capitalización para explotaciones agropecuarias y forestales (Anexo I). El Anexo II se ocupa del coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación (Anexo II). Los anexos no sustituyen al artículo que define el método. Lo completan cuando el cálculo requiere un coeficiente concreto.
El suelo rural se valora mediante la capitalización de la renta anual, real o potencial, de la explotación (artículo 7.1). La renta real y la renta potencial no son dos cifras que puedan mezclarse sin explicar el supuesto. La primera se relaciona con la explotación existente y la segunda con la explotación más probable conforme a los usos y actividades susceptibles de desarrollarse en el terreno (artículo 8).
Para calcular la renta de la explotación se consideran sus ingresos y costes anuales (artículo 9). En el supuesto de que no exista explotación ni posibilidad de ella por causas naturales, el Reglamento prevé la capitalización de una renta teórica equivalente a la tercera parte de la renta real mínima de la tierra en la zona (artículo 16). Esta cifra solo sirve para ese supuesto concreto.
La capitalización se apoya en los criterios generales del artículo 11 y en los tipos del artículo 12. Para rentas constantes, la fórmula indicada es V = R / r. El valor resultante puede corregirse por localización, atendiendo a la proximidad a núcleos de población, centros de actividad o entornos de singular valor. El factor de corrección no puede superar 2 (artículo 17). El método no incorpora expectativas derivadas de una futura asignación de edificabilidades o usos urbanísticos (artículo 7.5).
En suelo urbanizado, el método depende de que exista una edificación legal y valorable. El artículo 19 establece la valoración en situación de suelo urbanizado. Para el suelo no edificado, o para el que tiene una edificación ilegal o en situación de ruina, se utiliza el método residual estático (artículo 22). Antes de calcular, hay que determinar el uso y la edificabilidad de referencia del suelo, cuestión que trata el artículo 20.
Cuando el suelo urbanizado está edificado o en curso de edificación, el valor es el superior entre dos resultados: la tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación, y el valor del suelo obtenido por el método residual estático como si no existiera la edificación (artículo 23). La comparación de mercado exige al menos seis muestras comparables (artículo 24). Si no puedes justificar la comparabilidad, el resultado no queda explicado solo porque exista un precio de venta cercano.
El Reglamento contempla también el suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (artículo 25) y el suelo sometido a actuaciones de dotación (artículo 26). Son supuestos que conviene separar antes de elegir la fórmula.
Las edificaciones legales y compatibles con el uso rural se valoran de forma independiente del terreno mediante el valor de reposición bruto, corregido por la depreciación derivada de la antigüedad y del estado de conservación (artículo 18). En suelo urbanizado, las edificaciones legales se valoran conjuntamente con el suelo cuando se aplica la tasación conjunta, con los ajustes que correspondan.
El artículo 4 reúne definiciones propias como explotación en suelo rural, construcción y edificación (artículo 4). También distingue las explotaciones agropecuarias y forestales, extractivas y comerciales, industriales o de servicios (artículo 10). Cada categoría alimenta un cálculo distinto.
Hay tres puntos que suelen cambiar el resultado.
El primero es la situación básica del suelo. Rural y urbanizado determinan si partes de una renta de explotación o de una edificabilidad y un uso de referencia.
El segundo es la legalidad de lo construido. Una edificación ilegal no se incorpora igual que una edificación legal. Si está en suelo rural, el artículo 5.2 excluye su valoración. Si se trata de una edificación legal susceptible de separarse del terreno, el artículo 18 lleva el cálculo a un valor de reposición corregido.
El tercero es la existencia de cargas y deberes pendientes. En el método residual del suelo urbanizado no edificado, el resultado parte del valor de la promoción más probable y descuenta costes y deberes que procedan, conforme al artículo 22.
Empieza por la finalidad de la valoración y por la fecha de referencia que corresponda al expediente. Después comprueba la situación básica del suelo con el marco de la Ley de Suelo. El artículo 35 de esa ley fija los criterios generales para la valoración de inmuebles y enlaza la lectura del Reglamento con la situación y las características del bien (artículo 35 de la Ley de Suelo).
A partir de ahí, sigue la ruta rural o urbanizada. En la ruta rural, consulta los artículos 7 a 17 y los anexos que afectan a la explotación. En la urbanizada, revisa primero el uso y la edificabilidad de referencia y después el artículo 22, 23 o 24 según el estado de la parcela. Si el supuesto es una reforma o una actuación de dotación, sal del recorrido ordinario y consulta los artículos 25 y 26.
La secuencia evita empezar por una fórmula sin fijar antes el supuesto que la hace aplicable.
Se aplica a las valoraciones destinadas a comprobar el reparto de beneficios y cargas en defecto de acuerdo, fijar el justiprecio de una expropiación, determinar el precio de una venta o sustitución forzosas y calcular la responsabilidad patrimonial de la Administración. El ámbito de ese régimen está en el artículo 34.1 de la Ley de Suelo. El artículo 6 del Reglamento fija sus criterios generales.
Se utiliza la capitalización de la renta anual, real o potencial, de la explotación, conforme al artículo 7. Si no existe explotación posible por causas naturales, se aplica el supuesto específico del artículo 16. La localización puede introducir un factor corrector, con el límite previsto en ese mismo marco.
No se consideran las expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades o usos urbanísticos futuros. La regla aparece en el artículo 7.5 del Reglamento. La valoración parte del método de renta que corresponda al suelo rural, no de una expectativa de transformación.
El método residual estático, según el artículo 22. Antes se determina el uso y la edificabilidad de referencia conforme al artículo 20. Los costes de construcción, beneficios, gastos financieros, urbanización y deberes pendientes deben tratarse dentro del cálculo que corresponda al supuesto.
El artículo 23 compara dos resultados: la tasación conjunta por comparación y el valor del suelo por el método residual estático sin considerar la edificación existente. Se toma el resultado superior. Para la comparación de mercado, el artículo 24 exige al menos seis muestras comparables.
En suelo rural no es objeto de valoración. En suelo urbanizado no se computa a efectos de la tasación conjunta. Es la regla del artículo 5.2. Por eso la comprobación de legalidad debe hacerse antes de seleccionar el método y no después de cerrar el valor.
Se valoran de forma independiente mediante el valor de reposición bruto, minorado por la depreciación que corresponda por antigüedad y estado de conservación. El artículo 18 regula este supuesto y el Anexo II aporta el coeficiente corrector relacionado con esos factores.
La renta real corresponde a la explotación del suelo rural en el momento de la valoración. La renta potencial representa la explotación más probable conforme a los usos y actividades susceptibles del terreno y a medios técnicos normales de producción. Ambas definiciones se encuentran en el artículo 8.
Primero fija la finalidad del expediente dentro del ámbito del artículo 34 de la Ley de Suelo. Después identifica la situación rural o urbanizada y aplica el artículo específico del Reglamento. En suelo rural, la consulta pasa por la renta y la localización. En suelo urbanizado, pasa por el uso, la edificabilidad y el estado de la edificación.
Comprueba si la construcción se ajusta a la legalidad y si está edificada o en curso de edificación. Si el supuesto encaja en el artículo 23, compara la tasación conjunta y el valor residual del suelo. La selección de muestras y su comparabilidad se justifican en la ruta del artículo 24.
Localiza la actividad que desarrolla la finca y determina si la renta relevante es real o potencial. Consulta los artículos 8 y 9 para la renta, los artículos 11 y 12 para la capitalización y el Anexo I si procede un coeficiente corrector por el tipo de explotación.
La ruta empieza en el artículo 5, que trata la legalidad y la ruina física. Si la construcción legal puede desvincularse del suelo rural, pasa al artículo 18. Si forma parte de una parcela urbanizada edificada, consulta los artículos 23 y 24.
No lo trates como una parcela urbanizada no edificada sin más. El Reglamento dedica el artículo 25 al suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación. Si se trata de una actuación de dotación, revisa el artículo 26 antes de elegir el método.
La situación rural conduce al método de capitalización de rentas. La situación urbanizada abre la vía del método residual o de la comparación según exista una edificación valorable. La renta real y la renta potencial son los conceptos que permiten construir la base económica del suelo rural. La explotación es la unidad económica de producción que sirve de referencia para ese cálculo.
El valor de reposición bruto permite valorar determinadas edificaciones, construcciones e instalaciones separadas del suelo. La depreciación ajusta ese valor por antigüedad y conservación. El factor de localización corrige el valor capitalizado del suelo rural dentro del límite del artículo 17. La edificabilidad de referencia y el uso de referencia orientan el cálculo residual del suelo urbanizado no edificado.
El Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo no ofrece una cifra universal para cada parcela. Ordena la valoración en función de la finalidad del expediente, la situación rural o urbanizada, la existencia de una edificación legal y el método que corresponda. En suelo rural, el punto de partida es la capitalización de la renta. En suelo urbanizado no edificado, el método es residual estático. En suelo urbanizado edificado, se comparan la tasación conjunta y el valor residual del suelo. La revisión de legalidad, cargas, antigüedad, conservación y anexos completa una justificación que debe poder seguirse desde el supuesto inicial hasta el resultado.
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