Catastro y afecciones territoriales en cada proyecto

Introducción

Hasta ahora, un proyecto en Normatia se ubicaba por su municipio. Con eso ya filtrábamos la normativa que le aplica: el CTE y la normativa estatal, la autonómica y el planeamiento municipal. Pero el municipio no dice nada de la parcela concreta. ¿Cuánto mide? ¿Hay edificación? ¿Le afecta la servidumbre de costas o una zona inundable?

Para responder a eso, los proyectos admiten ahora el inmueble: lo añades por su referencia catastral, su dirección o sus coordenadas, y Normatia hace dos cosas. Trae sus datos del Catastro y cruza la parcela con las capas de afecciones territoriales.

Los datos del Catastro

Con la referencia catastral, el proyecto conoce la ubicación exacta y una serie de datos que son la base de muchas comprobaciones:

• Superficie de la parcela y, si está edificada, la huella y la ocupación, calculada sobre la huella y no sobre la superficie construida.
• Uso del inmueble, superficie construida y año de construcción.
• De cada edificación, el número de plantas sobre rasante y de viviendas.

Un proyecto puede tener varios inmuebles, y uno de ellos es el principal. Esos datos los lee el asistente: cuando preguntas por tu proyecto, ya sabe sobre qué parcela estás trabajando.

Las afecciones territoriales

Aquí está el salto. La parcela se cruza con 35 capas de afecciones de fuentes oficiales y abiertas: MITECO, el Inventario Español del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, el IGME, el IGN y el CNIG, ENAIRE o la Agencia Europea de Medio Ambiente, entre otras. Treinta se consultan siempre y cinco más se piden cuando hacen falta.

Se agrupan por lo que protegen:

• Agua y costas. Zonas inundables fluviales y de origen marino, zona de flujo preferente, dominio público hidráulico y su deslinde, servidumbre de protección de costas, dominio público marítimo-terrestre y masas de agua subterránea.
• Medio natural. Red Natura 2000, espacios naturales protegidos, humedales Ramsar, hábitats de interés comunitario, montes de utilidad pública, vías pecuarias, frecuencia de incendios.
• Infraestructuras y servidumbres. Carreteras, ferrocarril, aeródromos, servidumbres aeronáuticas y radioeléctricas, líneas de alta tensión, gasoductos y oleoductos.
• Terreno y suelo. Geología, movimientos del terreno, suelos contaminados, erosión, relieve.
• Ruido y ambiente. Mapas estratégicos de ruido, calidad del aire y contaminación lumínica.
• Agrario y energía. Zonas vulnerables a nitratos, recurso solar y zonificación ambiental de renovables.

Fíjate en cómo se lee cada resultado, porque no es un sí o un no. Una capa puede dar la parcela por afectada, parcialmente afectada o no afectada. Si la fuente no responde, el resultado es desconocido, y eso nunca se presenta como «sin afección»: la diferencia tiene consecuencias legales. Y algunas capas son solo informativas, como la erosión, las masas de agua subterránea, la calidad del aire o el relieve: aportan contexto sin afirmar ni negar una afección.

De la capa a la norma: el caso de costas

La afección sola dice poco. Lo útil es cruzarla con la normativa, y eso es lo que permite tener las dos cosas en el mismo sitio.

Pongamos una parcela en la costa. La Ley de Costas ya estaba en el catálogo y se podía consultar. Ahora, además, sabemos por la capa de servidumbre de protección de costas si la parcela está afectada y en qué medida. Cada afección lleva su «¿Qué implica?», que pregunta al asistente qué supone para este proyecto, con su magnitud («el 18 % de la parcela»). El asistente responde con el contexto del proyecto, incluido el uso del inmueble, así que la respuesta deja de ser genérica: se apoya en la norma y en el dato de la parcela.

Y esto es importante: es un cribado previo sobre fuentes oficiales citadas. Sirve para tomar decisiones con más información, pero no sustituye a las certificaciones ni a los informes oficiales.

Lo que viene

Para quien promueve, este cruce es el principio de algo más: un prechequeo de la due diligence del suelo, para detectar las afecciones que pueden bloquear una operación antes de formalizar la oferta o firmar las arras. Será un servicio propio y lo contaremos cuando esté listo.