CAPÍTULO I. De la calidad, el diseño y la habitabilidad

Artículo 13. Calidad de la vivienda.

1. 1. Es el conjunto de características y prestaciones en materia de funcionalidad, seguridad, solidez estructural, habitabilidad, accesibilidad, salubridad y sostenibilidad que debe tener una vivienda, de acuerdo con lo que establece la normativa vigente.
2. 2. Las administraciones públicas velarán para que la vivienda cumpla los requisitos de calidad, seguridad y eficiencia energética exigibles legalmente.
3. 3. Se fomentarán medidas para mejorar la sostenibilidad energética en la edificación, entre otras, las que contribuyan al ahorro energético y a la incorporación de sistemas de captación y transformación de energía para uso propio o suministro en la red.
4. 4. En desarrollo de la legislación básica y autonómica aplicable se podrán dictar las disposiciones reglamentarias que sean necesarias en relación con las siguientes materias, entre otras:
   1. a) La calidad y la seguridad estructural y constructiva.
   2. b) La adecuación de los materiales y las instalaciones a la normativa vigente.
   3. c) La adecuación al medio geográfico y social.
   4. d) La accesibilidad para las personas con discapacidad.
   5. e) La mejora de eficiencia energética y sostenibilidad.
5. 5. Se podrán desarrollar reglamentariamente las formas y las condiciones que acrediten que la vivienda cumple determinados requisitos de calidad.
6. 6. A efectos de conseguir un nivel adecuado de calidad del parque inmobiliario residencial, la administración competente en materia de vivienda podrá promover las siguientes acciones:
   1. a) Adoptar medidas para incrementar la profesionalidad y la transparencia del sector inmobiliario.
   2. b) Fomentar la excelencia en todo el proceso, mediante el reconocimiento de distintivos de calidad.
   3. c) Difundir la información que fomente la calidad en los procesos mediante guías complementarias de la normativa y bases de datos de distintivos de productos, servicios y edificios.
   4. d) Establecer un sistema de evaluación y de distintivos de los edificios de viviendas que pueda ser reconocido oficialmente.
7. 7. En el ámbito de la comunidad autónoma de las Illes Balears no son de aplicación las normas técnicas de diseño y calidad específicamente aplicables a las viviendas protegidas reguladas por la normativa estatal en materia de viviendas de protección oficial y que no tengan carácter de norma básica. En todo caso es de aplicación el Código Técnico de la Edificación y el resto de normativa básica estatal aplicable a las viviendas.

Artículo 14. Condiciones para el diseño y la habitabilidad.

1. 1. En cuanto a las condiciones mínimas de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad que tienen que cumplir las viviendas, y con respecto al procedimiento para obtener las cédulas de habitabilidad de las viviendas, es aplicable el Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, y sus modificaciones posteriores, por el que se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas, así como la expedición de cédulas de habitabilidad.
2. 2. Las administraciones públicas velarán para que la vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad exigibles normativamente.

Artículo 15. Criterios de calidad e innovación en materia de vivienda residencial.

En el proceso de edificación y en la conservación y la rehabilitación del parque inmobiliario residencial, se velará para garantizar la cohesión social, la ecoeficiencia, la optimización de los recursos disponibles, la innovación arquitectónica y la fijación de criterios de género, mediante:

1. a) La promoción y el fomento de la construcción de nuevos modelos de vivienda, adecuados a la variabilidad y la diversidad de la composición de las unidades familiares o de convivencia y a las necesidades de grupos específicos de población.
2. b) La preservación del medio ambiente, mediante un uso adecuado del terreno, la gestión de los residuos generados, la prevención de emisiones y contaminación, y las otras medidas de ecoeficiencia que establezca la legislación aplicable.
3. c) La aplicación de las medidas arquitectónicas y tecnológicas, viables económica y socialmente, que aseguren el ahorro de recursos naturales, de materiales y de energía, que faciliten la reducción y gestión de los residuos y que fomenten la eficiencia energética de los edificios.
4. d) La innovación en la concepción y el diseño de la vivienda, que permitirá la flexibilidad en la utilización de los elementos para facilitar el trabajo doméstico y para adecuarse a los nuevos roles de género, y que permitirá también hacer transformaciones dentro de la vivienda para adaptarla a las variaciones en la estructura familiar, en su caso. Esta innovación, en términos de perfeccionamiento, facilitará la introducción de nuevas tecnologías.

Artículo 16. Cédula de habitabilidad.

1. 1. La cédula de habitabilidad es el documento que expide el consejo insular, sin perjuicio de que se pueda delegar el otorgamiento a los entes locales, en virtud del cual se reconoce la aptitud de una vivienda, un local o un edificio residencial no incluido en el concepto de vivienda para que sea habitado, y que es obligatorio para ocuparlo o alquilarlo, salvo los casos en los que la cédula mencionada es sustituida por la licencia de ocupación o de primera utilización.
2. 2. En el caso de viviendas protegidas, la cédula de habitabilidad es sustituida, en primera ocupación, por el documento de calificación definitiva que expide la Administración de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears o la entidad instrumental de esta que, si procede, sea competente.

   En los casos de segunda y sucesivas ocupaciones, se tiene que exigir la cédula correspondiente.

3. 3. Las empresas distribuidoras, suministradoras y comercializadoras, en todo caso, tienen que exigir para contratar definitivamente los servicios de energía eléctrica, agua, gas y de telecomunicaciones la obtención de la cédula de habitabilidad correspondiente en vigor o documento equivalente o, si procede, la licencia de ocupación o de primera utilización.
4. 4. En cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso se tiene que incorporar una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, si procede, de la calificación definitiva o de la licencia de ocupación o de primera utilización a que se refieren los apartados 1 y 2.

   En caso de que no se disponga de cédula, de calificación o de licencia de ocupación o de primera utilización, se tiene que hacer constar expresamente este hecho en el documento privado que formalice el contrato o en la escritura pública.

5. 5. La pérdida de las condiciones mínimas de habitabilidad supone la revocación de la cédula de habitabilidad, sin perjuicio de las medidas dirigidas a la conservación y a la rehabilitación del inmueble y del régimen sancionador aplicable.

CAPÍTULO II Del deber de conservación y rehabilitación

Artículo 17. Deber de conservación y rehabilitación.

1. 1. Los propietarios de viviendas y edificios de viviendas están obligados a cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación establecidos por esta ley y por la normativa que sea aplicable.
2. 2. La Administración de la comunidad autónoma de las Illes Balears puede colaborar en la acción de rehabilitación y conservación de los entes locales, cooperar en el ejercicio de sus competencias en esta materia y, en supuestos de inactividad o de incumplimiento, subrogarse en la competencia correspondiente si el ente afectado no inicia el expediente correspondiente en el plazo de un mes de haberle hecho el requerimiento pertinente, según prevé la normativa de régimen local.
3. 3. Para asegurar el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación se pueden adoptar las medidas de fomento y de intervención administrativa que se establezcan en este título y, en su caso, las medidas sancionadoras que establece el título IX.

Artículo 18. Fomento de la conservación y la rehabilitación.

1. 1. Las administraciones públicas impulsarán las medidas que fomenten la conservación, la rehabilitación y la rehabilitación integral del patrimonio inmobiliario residencial con el fin de garantizar una vivienda adecuada, por medio de los planes de vivienda, subvenciones directas o actuaciones convenidas.
2. 2. Se desarrollarán reglamentariamente las actuaciones necesarias para:
   1. a) Conocer la calidad y el estado de conservación del parque edificado, su nivel de accesibilidad y eficiencia energética, y evaluar el cumplimiento de las condiciones legalmente exigibles.
   2. b) Fomentar la ocupación legal de las viviendas y evitar la sobreocupación y las situaciones de infravivienda.
3. 3. Se vincularán preferentemente las ayudas o inversiones para la rehabilitación a la generación de vivienda asequible y a la fidelización de los residentes, consiguiendo rentas más asequibles y el aumento del tiempo de permanencia en las viviendas de los residentes.
4. 4. Todas las convocatorias de ayudas propias de rehabilitación y conservación de vivienda incluirán los requisitos de devolver a la administración que les concedió una parte proporcional de la ayuda recibida si se venden antes de diez años desde la concesión de la ayuda económica, de acuerdo con el tiempo transcurrido.
5. 5. Las ayudas a la rehabilitación se dirigirán prioritariamente a los propietarios con menos recursos. Deberá valorarse de manera preferente la atención a las necesidades de las personas que residen en las viviendas y las dificultades de intervención derivadas de su situación socio-económica, actuando sobre todo donde reside la población con rentas más bajas y donde se concentran las problemáticas asociadas a la mala calidad de las viviendas.
6. 6. Las políticas y los programas públicos en materia de rehabilitación considerarán la prevención de los procesos de gentrificación y elitización que puedan producirse como externalidades negativas sobre los espacios en los que se actúa.

Artículo 19. Declaración de necesidad de rehabilitación.

1. 1. Cuando el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación haga necesaria la expropiación o la ocupación temporal de elementos privativos o comunes de uso privativo de un inmueble, la administración competente podrá incoar un expediente de expropiación de estos elementos. A estos efectos, habrá que presentar un proyecto específico que acredite la necesidad de ocupación temporal o definitiva que justifique la imposibilidad de utilizar vías alternativas menos onerosas para los derechos de propiedad afectados.
2. 2. La aprobación del proyecto lleva implícita la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos afectados, respetando a estos efectos las previsiones de la legislación de expropiación forzosa.

Artículo 20. Derecho general de información y retorno de los ocupantes.

1. 1. En los procedimientos administrativos instruidos para adoptar resoluciones que obliguen o habiliten a ejecutar obras para conservar o rehabilitar los edificios, se dará audiencia a los ocupantes legales y se determinarán las repercusiones que el procedimiento puede tener sobre la situación de ocupación.
2. 2. Acabadas las obras a que se refiere el punto precedente, con carácter general, los ocupantes legales que tengan su residencia habitual en los edificios objeto de conservación y rehabilitación, si no son responsables del deterioro, tienen el derecho de retorno, que va a cargo del propietario o la propietaria del inmueble, de acuerdo con lo que establece la normativa de aplicación.

Artículo 21. Planes de fomento de la rehabilitación.

1. 1. En los planes de vivienda, el Gobierno de la comunidad autónoma incluirá subvenciones directas, ventajas fiscales o actuaciones convenidas con propietarios e inquilinos, entre otros programas o medidas específicos para fomentar la rehabilitación del parque de viviendas y de edificios de viviendas.
2. 2. El Plan de rehabilitación de viviendas, que se aprobará por decreto, es el verdadero instrumento de las políticas dirigidas a la conservación y a la rehabilitación del parque de viviendas y establecerá el sistema y el calendario para que sean revisados y actualizados. Este plan puede integrarse en el conjunto de instrumentos de planeamiento sectorial que establece el título II y los estatales concordantes.
3. 3. Los propietarios que establezcan un convenio con el departamento competente en materia de vivienda se comprometerán a alquilar las viviendas desocupadas de la finca, en su caso, y de forma prioritaria en régimen de alquiler asequible, y a respetar el derecho de permanecer en la vivienda a los inquilinos con contratos de prórroga forzosa.
4. 4. Los propietarios que establezcan un convenio con el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno de las Illes Balears se comprometerán a alquilar todas las viviendas desocupadas de la finca, en su caso, de forma prioritaria en régimen de alquiler asequible, fomentando que los contratos de alquiler dupliquen el plazo de prórroga forzosa superior al que figura en la legislación de arrendamientos urbanos.

Artículo 21 bis. Declaración de áreas de conservación y rehabilitación.

1. 1. Sin perjuicio de las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana y otras medidas previstas en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, los municipios, para promover la rehabilitación de inmuebles en áreas especialmente degradadas o para evitar procesos que puedan suponer riesgos para la cohesión social, incluyendo situaciones de ineficiencia o pobreza energética, así como falta de accesibilidad o prevención de incendios, podrán delimitar áreas de conservación y rehabilitación, previo trámite de información pública y audiencia a las demás administraciones concernidas. La documentación de la delimitación deberá incluir:
   1. a) Una memoria explicativa y justificativa, que deberá incorporar los datos urbanísticos del área y una explicación de la estructura social y las condiciones físicas de ocupación de los inmuebles.
   2. b) Los planos de información y delimitación del área.
   3. c) La relación de las propiedades afectadas, de acuerdo con la información que conste en el catastro y en el Registro de la Propiedad.
2. 2. La declaración de área de conservación y rehabilitación llevará implícita la declaración de utilidad pública de las actuaciones y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios afectados a los efectos de expropiación e imposición de servidumbres u ocupación temporal de los terrenos, si las necesidades, los medios económico-financieros de que se disponga, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias concurrentes justifican la conveniencia del mecanismo expropiatorio.
3. 3. El acuerdo de declaración de un área de conservación y rehabilitación deberá establecer, expresamente, los derechos y deberes del propietario o propietaria y de los ocupantes legales y las habilitaciones de las administraciones públicas, en el marco de lo establecido por el artículo 21 ter.
4. 4. Si la declaración de un área de conservación y rehabilitación supone la obtención de financiación procedente del Gobierno de la Comunidad Autónoma o del Gobierno del Estado mediante los planes de vivienda convenidos, la delimitación deberá realizarse de acuerdo con la consejería competente en materia de vivienda.
5. 5. Por decreto del Gobierno, si el ente o los entes locales afectados no actúan, la consejería competente en materia de vivienda podrá aprobar la delimitación de un área de conservación y rehabilitación y subrogarse en las tareas municipales a que se refiere el presente artículo.
6. 6. La declaración de un área de conservación y rehabilitación podrá adoptarse en el marco de las políticas dirigidas a la rehabilitación y mejora de barrios que requieran una atención especial a las que se refiere la Ley 2/2009, de 19 de marzo, de rehabilitación y mejora de barrios de los municipios de las Illes Balears. Asimismo, se incluyen en este concepto las áreas que se hayan delimitado y declarado tomando como base marcos anteriores de la política de vivienda, si no se ha completado su programa de actuaciones.

Artículo 21 ter. Alcance de la declaración de áreas de conservación y rehabilitación.

La declaración de un área de conservación y rehabilitación podrá suponer:

1. a) La aprobación de normas, planes, programas o proyectos de conservación y rehabilitación de viviendas o su entorno que especifiquen justificadamente el deber de conservación y rehabilitación de todos o algunos inmuebles concretos incluidos en el área delimitada.
2. b) La adopción de órdenes de ejecución dirigidas al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Si el coste de las obras supera el límite del deber imputable a los propietarios, la Comunidad Autónoma o los entes locales podrán sufragar, a solicitud de los propietarios, la parte de exceso y suspender, si procede, los procedimientos de declaración de ruina iniciados.
3. c) La sujeción de las transmisiones de bienes inmuebles incluidos en el área a los derechos de tanteo y retracto a favor de la administración actuante.
4. d) La exigencia de que cualquier procedimiento iniciado ante la Administración del Estado al amparo de la legislación de arrendamientos urbanos para obtener la autorización para el derribo de inmuebles ocupados deba disponer de un informe favorable de la consejería competente en materia de vivienda que pondere la necesidad de incrementar de forma inmediata el parque residencial.
5. e) La creación de un órgano administrativo o un ente gestor que impulse el proceso de rehabilitación, movilice a los sectores concernidos y asesore y proteja los derechos de los ocupantes legales de los inmuebles residenciales, especialmente si sufren situaciones de presión para hacerles abandonar los inmuebles.
6. f) La suscripción de convenios de rehabilitación, de acuerdo con el artículo 21 quater, que podrán dotarse de un fondo económico específico.
7. g) La obligación de incorporar al mercado inmobiliario los inmuebles desocupados en un plazo concreto y de acuerdo con lo establecido en la propia declaración.

Artículo 21 quater. Convenios de rehabilitación.

1. 1. Las medidas de intervención administrativa dirigidas al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, así como las declaraciones de áreas de conservación y rehabilitación a que se refiere el artículo 21 bis, podrán dar lugar a un convenio de rehabilitación entre la Administración y las personas interesadas en el procedimiento.
2. 2. Los consejos insulares podrán establecer vías de colaboración con los municipios de su territorio para impulsar y formalizar las medidas contenidas en este artículo.
3. 3. El convenio de rehabilitación deberá incluir el programa de actuaciones de conservación y rehabilitación que se tengan que ejecutar, especificando si son subvencionadas o a fondo perdido, y las obligaciones concretas que asume cada una de las partes. En todo caso, el propietario o propietaria deberá comprometerse a ejecutar inmediatamente las obras dirigidas a garantizar las condiciones básicas de seguridad.
4. 4. Los planes de rehabilitación de viviendas que aprueben las administraciones públicas en el marco de lo establecido en esta Ley deberán establecer una línea específica de ayudas para atender a los convenios de rehabilitación.
5. 5. Las ayudas que comprometa la Administración podrán suponer que el inmueble o una parte del mismo se destine a vivienda protegida. También podrán fijarse mecanismos de recuperación de las ayudas para el supuesto de que se produzca una transmisión onerosa del inmueble, de acuerdo con lo establecido por los planes de rehabilitación.
6. 6. Los contenidos del convenio de rehabilitación deberán ser una condición especial de la correspondiente licencia de obras.
7. 7. El convenio de rehabilitación podrá contener una cláusula de sujeción al derecho de tanteo y retracto de las transmisiones que se produzcan después de su suscripción, si previamente no se ha delimitado un área a tales efectos.
8. 8. El incumplimiento del convenio de rehabilitación dará lugar a su resolución y podrá suponer la prohibición temporal del uso residencial, multas coercitivas, la ejecución subsidiaria a cargo de los obligados y la inscripción en el Registro municipal de solares sin edificar. La resolución del convenio no dejará sin efectos, en ningún caso, el destino de las viviendas protegidas previstas.
9. 9. Los pactos con trascendencia real deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.