CAPÍTULO I. De la política de protección

Artículo 22. De la protección en materia de vivienda.

1. 1. La oferta, la promoción y la publicidad dirigidas a la venta o el arrendamiento de viviendas se ajustará a la normativa vigente en la materia, de manera que no oculten datos fundamentales de los objetos a los que se refieren o puedan inducir a los destinatarios a ningún tipo de error con repercusiones económicas. También es aplicable a los préstamos hipotecarios y a cualquier otra operación crediticia destinada a financiar la adquisición, la reforma o el alquiler de la vivienda, por todas las partes intervinientes en este tipo de contratos, tanto si es como deudores como si es como avalistas o terceros hipotecarios.
2. 2. Los datos, las características y las condiciones relativos a la construcción, la situación, los servicios, las instalaciones, la adquisición, la utilización y el pago de las viviendas que se incluyen en la oferta, la promoción y la publicidad son exigibles ulteriormente por la parte compradora, aunque no figuren expresamente en el contrato de transmisión.
3. 3. De la misma manera son vinculantes para los prestamistas todas las condiciones anunciadas y comunicadas públicamente, y exigibles en cualquier momento por la contraparte, de conformidad con la legislación vigente en la materia.

Artículo 23. Protección de los consumidores en materia de vivienda.

1. 1. Las adquisiciones y los alquileres de viviendas que tengan consideración de relaciones de consumo, serán tutelados y protegidos por la normativa de consumo que resulte aplicable con el fin de defender el derecho a la vivienda con la máxima agilidad y eficacia y hacerlos efectivos.
2. 2. La contratación de productos y servicios crediticios o bancarios para la adquisición o el alquiler de una vivienda será objeto de la misma protección establecida en el apartado anterior.

Artículo 24. Protección adicional en materia de vivienda.

1. 1. Las adquisiciones, los alquileres de viviendas y los préstamos hipotecarios para la financiación de una vivienda solicitados por un consumidor o consumidora a una entidad financiera o a una empresa o a un profesional, se regirán por la normativa de protección de los derechos de los consumidores y usuarios, cualquiera que sea la relación jurídica del comprador o compradora con la parte vendedora.
2. 2. Las adquisiciones y los alquileres de viviendas o las operaciones crediticias relacionadas que no tengan la consideración de relaciones de consumo, se ajustarán al régimen general de la legislación civil o mercantil y a las especialidades establecidas en esta ley.

Artículo 25. Fomento de los sistemas de mediación extrajudicial.

Las administraciones públicas de las Illes Balears fomentarán y promoverán los diferentes sistemas de mediación extrajudicial para la resolución de conflictos en materia de vivienda, especialmente los que se desarrollen para prevenir y evitar la pérdida de la vivienda habitual.

Artículo 26. Arrendamientos derivados de procesos hipotecarios.

1. 1. Mediante la suscripción de convenios, las administraciones de las Illes Balears podrán extender los supuestos de protección recogidos en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, a los grandes tenedores que no queden obligados por dicha ley, en el sentido de ofrecer contratos de alquiler para las personas en situación de vulnerabilidad que hayan perdido su vivienda habitual como resultado de procesos de ejecución hipotecaria.
2. 2. Cuando finalice el plazo moratorio establecido por la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, podrán suscribirse convenios en este sentido con los grandes tenedores de vivienda para garantizar que estos ofrezcan alternativas de vivienda a las personas vulnerables que hayan perdido la suya como resultado de procesos de ejecución hipotecaria.

Artículo 26 bis. Obligación de oferta de alquiler social respecto a viviendas y terrenos objeto de procesos judiciales o extrajudiciales, a cargo de grandes tenedores.

1. 1. Antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario, el adquiriente que tenga la condición de gran tenedor de vivienda deberá ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si la adquisición o la compraventa afecta a personas, unidades familiares o unidades de convivencia que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén en situación de especial vulnerabilidad. El deber de comprobar estas circunstancias recae sobre el adquiriente, que deberá requerir previamente la información a los afectados.
2. 2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de ejecución de títulos no judiciales, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas, unidades familiares o unidades de convivencia que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén en situación de especial vulnerabilidad, lo que debe comprobar el demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, siempre que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda. El incumplimiento de esta obligación comporta la imposición de la sanción administrativa prevista en esta ley pero en ningún caso obstaculizará, impedirá o diferirá el acceso directo a la jurisdicción en favor del demandante.
3. 3. Una vez verificada la situación de especial vulnerabilidad y formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 5, si los afectados la rechazan, el demandante no será sancionado por incumplimiento de la obligación de ofrecer un alquiler social si inicia el procedimiento judicial.
4. 4. La oferta obligatoria de alquiler social a que hacen referencia los apartados 1 y 2 anteriores se comunicará, en un plazo de tres días hábiles desde su realización, al organismo competente en materia de vivienda.
5. 5. A efectos de lo establecido en los apartados 1 y 2 anteriores, para que la propuesta pueda ser considerada de alquiler social debe cumplir los siguientes requisitos:
   1. a) Fijar rentas que garanticen que el esfuerzo para el pago del alquiler no supera el 30% de los ingresos ponderados de la persona, la unidad familiar o de convivencia.
   2. b) Ofrecer preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales que acredite que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de especial vulnerabilidad de la persona, unidad familiar o de convivencia.

Artículo 26 ter. Derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad de un inmueble.

1. 1. Cualquier transmisión del dominio de la totalidad de un inmueble que disponga de más de una vivienda, cuando al menos una de ellas esté arrendada, quedará sujeta a un derecho de tanteo y retracto legal a favor de la consejería competente en materia de vivienda u otro ente del sector público que ésta designe.

   A los efectos del derecho de tanteo y retracto previstos en esta Ley, se considerará transmisión el cambio producido en la sociedad propietaria del inmueble como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad, así como la venta de las acciones o participaciones sociales que representen un porcentaje superior al 50% de su capital social.

2. 2. El ejercicio de este derecho de tanteo y retracto estará sujeto a los términos previstos en la normativa aplicable a efectos de notificación y ejercicio del mismo.
3. 3. La Administración de la Comunidad Autónoma ejercerá los derechos de adquisición preferente en beneficio propio, del municipio, del consejo insular, de otras entidades vinculadas que dependan de estos, o de sociedades mercantiles de capital íntegramente público.

Artículo 26 quater. Derechos de adquisición preferente en las transmisiones entre grandes tenedores respecto a viviendas y terrenos adquiridos en procesos judiciales o extrajudiciales.

1. 1. La transmisión entre grandes tenedores de las viviendas, finalizadas o no finalizadas, y de los terrenos, situados en suelos clasificados como urbanos o urbanizables, que hayan sido adquiridos en un proceso de ejecución hipotecaria, en un proceso de ejecución basada en títulos no judiciales o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, está sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Administración de la comunidad autónoma. Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de los bienes inmuebles mencionados llevadas a cabo a partir del 6 de marzo de 2020, de forma que estas transmisiones están sujetas a los derechos de tanteo y retracto previstos en este precepto aunque no sea el gran tenedor transmitente quien haya adquirido la titularidad del inmueble en el proceso judicial o extrajudicial y con independencia de la fecha en que los inmuebles hayan sido adquiridos en aquel proceso.

   Excepto prueba en contrario, la adquisición mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria se presume también en los supuestos en que la vivienda o el terreno es adquirido por una entidad perteneciente al mismo grupo de sociedades del acreedor hipotecario.

   A los efectos del derecho de tanteo y retracto previsto en esta ley, también se considera transmisión el cambio producido en la sociedad propietaria del inmueble como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad, así como la venta de las acciones o participaciones sociales que representen un porcentaje superior al 50% de su capital social.

2. 2. En el caso de transmisiones conjuntas que afecten a varias viviendas o terrenos, la administración puede ejercer estos derechos de adquisición preferente sobre determinados bienes inmuebles o sobre la totalidad de los mismos.
3. 3. La Administración de la comunidad autónoma puede subscribir convenios u otros instrumentos jurídicos adecuados con los municipios, los consejos insulares o las sociedades mercantiles de capital mayoritariamente público, a efectos de regular el marco jurídico que permitirá realizar cesiones del derecho de adquisición preferente en los supuestos de transmisiones previstas en este precepto durante la vigencia de este convenio o instrumento jurídico.

   Siempre que se haya subscrito un convenio u otro instrumento jurídico, y durante su vigencia, las cesionarias podrán ejercer los derechos de tanteo y retracto directamente o, en el caso de administraciones públicas, a través de cualquier ente del sector público instrumental en que hayan delegado las competencias en materia de vivienda, de conformidad con las condiciones y el procedimiento establecidos en el convenio o instrumento jurídico formalizado.

   El convenio o instrumento jurídico adecuado incluirá la vigencia temporal de los acuerdos, las condiciones relativas al destino de los bienes inmuebles, los criterios para su adjudicación y el procedimiento que se tiene que seguir para hacer efectivas las cesiones, respetando las normas y los plazos establecidos en esta ley. En todo caso, la Administración de la comunidad autónoma de las Illes Balears se reserva la preferencia en el ejercicio de estos derechos. Estos convenios o instrumentos se publicarán en el Butlletí Oficial de les Illes Balears.

   La administración o entidad cesionaria que ejerza los derechos de adquisición preferente asumirá íntegramente los gastos que genere la transmisión, así como el pago del precio y otros gastos derivados, directa o indirectamente, de la transmisión.

   Corresponde a la cesionaria el ejercicio del derecho, como también el cumplimiento de los trámites establecidos en esta ley y en los acuerdos vigentes subscritos con la administración cedente.

4. 4. La administración o entidad cesionaria destinará el bien adquirido en el ejercicio del derecho de tanteo o de retracto previsto en este precepto a proporcionar viviendas, alojamientos dotacionales o cualquier otra solución habitacional. Este bien inmueble puede ser gestionado directamente o mediante entidades del tercer sector.

   Las posteriores transmisiones de estos inmuebles están sujetas al derecho de adquisición preferente de la Administración de la comunidad autónoma, que se ejercerá en la forma y siguiendo el procedimiento previsto en este artículo y en los artículos 26 quinquies y 26 sexies.

5. 5. Cuando se ejerzan los derechos de adquisición preferente mediante tanteo o retracto, la adquisición de las viviendas o terrenos será siempre por el mismo precio y en las mismas condiciones de adquisición comunicadas para el ejercicio del tanteo o en que efectivamente se haya producido la transmisión en caso de retracto.

Artículo 26 quinquies. Procedimiento para el ejercicio del derecho de tanteo en las transmisiones entre grandes tenedores respecto a viviendas y terrenos adquiridos en procesos judiciales o extrajudiciales.

1. 1. El gran tenedor transmisor del bien inmueble notificará al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) la decisión de transmitir la vivienda o el terreno sujetos a derecho de tanteo y retracto previsto en el artículo 26 quater, de acuerdo con el artículo anterior. La notificación, firmada por el transmitente, incluirá, como mínimo, los datos y la documentación acreditativa siguientes:
   1. a) Los datos del gran tenedor titular del bien inmueble objeto de transmisión y del gran tenedor interesado en la adquisición.
   2. b) Los datos de identificación del inmueble y, en su caso, de sus anexos, incluidos los datos catastrales, así como la valoración justificada sobre su estado de conservación. Se aportarán fotografías en las que se puedan apreciar las características del inmueble y de su estado de conservación.
   3. c) La declaración expresa del estado de las cargas, los gravámenes, las limitaciones o las deudas que afecten el inmueble, incluidos los gastos de la comunidad de propietarios.
   4. d) La declaración expresa del estado de ocupación del inmueble, con indicación del título y de las condiciones de la ocupación, en su caso. Se aportarán los documentos contractuales o judiciales acreditativos del estado de ocupación, si el inmueble no se encuentra libre de ocupantes.
   5. e) El precio de la transmisión, con indicación de si están incluidas las cargas, si las hay, y la forma de pago prevista.
   6. f) Cualquier otra condición esencial de la transmisión, como también otra información y documentación complementaria que sea necesaria para la valoración de la situación física, jurídica, urbanística y de ocupación de los inmuebles objeto de transmisión.
2. 2. El derecho de tanteo puede ejercerse en el plazo de dos meses a contar a partir del día siguiente al de la fecha en que haya tenido entrada en el Registro General del Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) la notificación de la voluntad de transmitir con el contenido

   descrito en los anteriores apartados. Este plazo puede ser suspendido o ampliado de acuerdo con lo dispuesto en la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

   En cualquier caso, si la notificación del gran tenedor transmisor está incompleta o es defectuosa, se le puede requerir para que la subsane en un plazo que no puede ser superior a veinte días. El plazo para el ejercicio del derecho de tanteo queda en suspenso por el tiempo que transcurra entre la notificación del requerimiento y su cumplimiento efectivo por parte de la persona destinataria, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda.

   El gran tenedor transmitente está obligado a comunicar cualquier cambio que se produzca en la situación física, jurídica, urbanística o de ocupación del inmueble o cualquier otra circunstancia, respecto a la notificación referida en el apartado 1 anterior, que se produzca en el plazo previsto para ejercer el derecho de tanteo. En este caso, el plazo de dos meses para ejercer el derecho de tanteo vuelve a iniciarse a partir de la fecha en que ha tenido entrada en el Registro General del IBAVI la nueva comunicación, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda.

3. 3. Una vez notificada la decisión de transmitir, el gran tenedor titular está obligado a mostrar el inmueble a la administración o entidad cesionaria del derecho cuando la misma se lo solicite. El incumplimiento de este deber en la fecha señalada suspende el plazo de ejercicio del derecho de tanteo hasta la fecha del cumplimiento efectivo, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda.
4. 4. Si se agota el plazo previsto para ejercer el derecho de tanteo y el IBAVI, la administración o la entidad cesionaria no ha notificado su voluntad de ejercerlo, se entenderá que se renuncia a ejercer el derecho con relación a esta transmisión y el gran tenedor titular puede transmitir el inmueble en las mismas condiciones que se hayan notificado y de acuerdo con el régimen que le resulte de aplicación.

   El IBAVI, la administración o la entidad cesionaria puede comunicar al gran tenedor transmitente su renuncia a ejercer el derecho de tanteo antes de que finalice el plazo previsto para su ejercicio.

   Los efectos liberadores derivados de la notificación de la voluntad de transmitir el bien inmueble y del transcurso del plazo de dos meses para el ejercicio del derecho de tanteo caducan al cabo de seis meses desde que se haya realizado la notificación. Cualquier transmisión que se lleve a cabo una vez transcurrido este plazo requiere una nueva notificación y, si no se realiza, el inmueble se entenderá transmitido sin notificación a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

5. 5. El derecho de tanteo se ejercerá mediante una notificación al gran tenedor transmitente, que recogerá, al menos, el siguiente contenido:
   • – La identificación de la administración, el ente del sector público o la entidad que ejerce el tanteo.
   • – Las razones que justifican el ejercicio del derecho.
   • – El plazo para formalizar la escritura de compraventa.

     Una vez ejercido el derecho de tanteo, los grandes tenedores titulares de los bienes inmuebles sobre los que se ejerce comparecerán ante el notario designado por quien ejerce el derecho con objeto de formalizar la escritura de compraventa a favor del IBAVI, la administración o la entidad cesionaria del derecho en el día y la hora que hayan sido convocados. La formalización del tanteo con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa se llevará a cabo en el plazo máximo de tres meses a contar desde la recepción de la notificación relativa al ejercicio de este derecho.

     El gran tenedor transmitente está obligado a comunicar cualquier cambio que se produzca en la situación física, jurídica, urbanística o de ocupación del inmueble o cualquier otra circunstancia respecto a la notificación referida en el apartado 1 anterior que se produzca dentro del plazo previsto para la formalización de la compraventa, una vez ejercido el derecho de tanteo, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda y del ejercicio de las correspondientes acciones judiciales por parte de la administración o entidad cesionaria.

Artículo 26 sexies. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto en las transmisiones entre grandes tenedores respecto a viviendas y terrenos adquiridos en procesos judiciales o extrajudiciales.

1. 1. Los grandes tenedores adquirientes de los bienes inmuebles sujetos al derecho de tanteo y retracto previsto en el artículo 26 quater deben notificar a la Consejería de Movilidad y Vivienda la adquisición efectuada en el plazo de quince días a contar desde el día siguiente de la misma, mediante una comunicación realizada en el Registro General de la Consejería de Movilidad y Vivienda que indique las condiciones previstas en el apartado 1 del artículo anterior y una copia del documento en que se haya formalizado.
2. 2. Se puede ejercer el derecho de retracto en los casos de bienes inmuebles que se hayan transmitido infringiendo lo previsto en el artículo anterior o cuando se produzca cualquiera de las siguientes circunstancias:
   1. a) Si, habiéndose efectuado las notificaciones de la transmisión legalmente exigidas, se ha omitido cualquiera de los requisitos legales.
   2. b) Si se ha producido la transmisión después de haber caducado los efectos liberadores derivados de la notificación de la voluntad de transmitir la vivienda o el terreno, o si la transmisión se ha producido antes de que acabe el plazo para ejercer el derecho de tanteo.
   3. c) Si la transmisión se ha realizado en condiciones diferentes de las fijadas por la notificación.
3. 3. Este derecho se ejercerá en el plazo de tres meses a contar a partir del día siguiente al de la fecha en que haya tenido entrada en el Registro General de la Consejería de Movilidad y Vivienda la notificación de la transmisión realizada por el gran tenedor adquirente. Si no se lleva a cabo la notificación, el plazo de tres meses se contará desde que la consejería tenga conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.
4. 4. El procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto se iniciará mediante una resolución del consejero de Movilidad y Vivienda o, en su caso, del órgano competente de la cesionaria del derecho, en la que se hará constar la existencia de causa bastante para el ejercicio de este derecho.

   Se otorgará al gran tenedor interesado un plazo de audiencia de diez días para que presente las alegaciones que considere oportunas respecto a las causas que motivan el inicio del procedimiento de retracto y para que aporte las facturas y los justificantes de pago de los gastos asociados a la transmisión del bien inmueble y los relativos a los gastos útiles y necesarios que se hayan realizado sobre el inmueble, así como cualquier otra documentación necesaria para ejercer correctamente el retracto.

   El plazo para ejercer el derecho de retracto se puede suspender o ampliar de acuerdo con lo dispuesto en la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

5. 5. El gran tenedor titular está obligado a mostrar la vivienda o el terreno a la administración cuando la misma se lo solicite. El incumplimiento de este deber en la fecha señalada suspende el plazo para ejercer el derecho de retracto hasta la fecha de su cumplimiento efectivo, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador que corresponda.
6. 6. El derecho de retracto se ejerce mediante una notificación al gran tenedor adquiriente que recogerá, al menos, el siguiente contenido:
   • – La identificación de la administración, del ente del sector público o de la entidad que ejerce el derecho.
   • – Las razones que justifican el ejercicio del derecho.
   • – El detalle de los gastos que se estiman asociados a la transmisión del bien inmueble o que se consideran útiles y necesarios.
   • – El plazo para formalizar la escritura de compraventa.
7. 7. La formalización de la adquisición corresponde a la Administración de la comunidad autónoma, a la administración o al ente al que se haya cedido el derecho de retracto. En caso de ejercicio del derecho de retracto por parte de la Administración de la comunidad autónoma, el IBAVI formalizará la adquisición del bien o bienes inmuebles objeto de retracto, a propuesta del consejero de Movilidad y Vivienda.
8. 8. Una vez ejercido el derecho de retracto, los grandes tenedores titulares de los bienes inmuebles sobre los que se ejerce comparecerán ante el notario designado por el IBAVI, la administración o la entidad cesionaria del derecho de retracto, con objeto de formalizar la escritura de compraventa, en el día y la hora en que hayan sido convocados. La formalización del retracto con el correspondiente otorgamiento de la escritura pública de compraventa se llevará a cabo en el plazo máximo de tres meses a contar desde la recepción de la notificación relativa al ejercicio de este derecho.

CAPÍTULO II. De la promoción

Artículo 27. Ayudas o prestaciones en materia de vivienda.

1. 1. Las administraciones públicas desarrollarán todas las actuaciones necesarias a fin de que las ayudas en materia de vivienda previstas en los planes y la normativa estatal estén al alcance de todas las personas y para que se facilite su tramitación. Reglamentariamente se establecerán los plazos de resolución, que permitirán una tramitación ágil y efectiva para poder dar respuesta a las necesidades planteadas. Asimismo, pueden establecer un sistema de ayudas propio para facilitar el acceso a la vivienda o a la rehabilitación, o para paliar situaciones de dificultad del mantenimiento de los suministros básicos, entre otras.
2. 2. Las ayudas públicas orientadas a garantizar el acceso a la vivienda se establecerán siempre de acuerdo con los siguientes criterios:
   1. a) Ingresos totales de la unidad familiar o de convivencia.
   2. b) Patrimonio de la unidad familiar o de convivencia.
   3. c) Número de miembros de la unidad familiar o de convivencia.
   4. d) Sectores preferentes, tal y como se definen en la legislación específica.
   5. e) El precio de referencia del mercado de alquiler de vivienda por distritos, barrios, municipios o islas, según el caso.
3. 3. Las características, las condiciones de otorgamiento, las personas beneficiarias, las compatibilidades y los otros aspectos de las ayudas mencionadas se desarrollarán por medio del correspondiente instrumento que los regule.

Artículo 27 bis.

Las convocatorias de subvenciones y ayudas en materia de vivienda podrán incluir, como requisito para tener la condición de beneficiario, no haber sido condenado por delitos penales de violación de domicilio y/o usurpación en los últimos cinco años a la fecha de la convocatoria. La forma de acreditar que cumplen con este requisito será mediante un certificado de antecedentes penales actualizado en la fecha que se determine en la convocatoria.

Artículo 28. Programa de cesión de viviendas.

1. 1. Las administraciones, en el ámbito de sus competencias, crearán programas específicos de cesión de viviendas para incentivar a los propietarios de viviendas desocupadas a ponerlas en el mercado de alquiler a precios asequibles mediante la cesión temporal de su gestión a la administración pública con las condiciones y los requisitos que se establezcan reglamentariamente.
2. 2. Se podrán suscribir convenios para gestionar los programas de cesión de viviendas con los consejos insulares, con entes locales o con entidades privadas especializadas en la materia.

Artículo 29. Viviendas de inserción.

Las administraciones públicas velarán para que los servicios sociales de las diferentes administraciones y las entidades sin ánimo de lucro que llevan a cabo actividades y

programas de inserción social puedan disponer de un volumen de viviendas de inserción suficiente para atender las necesidades de los sectores de la población que lo requieren.

Artículo 30. Convenios de colaboración con grandes tenedores.

1. 1. Las administraciones, en el ámbito de sus competencias, pueden suscribir convenios de colaboración con los grandes tenedores, de acuerdo con la definición que hace esta ley, con el fin de incrementar la oferta de alternativas de vivienda que permita dar una respuesta adecuada a la necesidad de alojamiento.
2. 2. Los convenios de colaboración pueden incluir otras prestaciones, incluso de naturaleza económica o financiera, dirigidas a incrementar la oferta de alternativas de vivienda, o el acceso a estas, a cargo de las entidades que los suscriban.

Artículo 31. Actuaciones preventivas.

Las administraciones competentes impulsarán políticas orientadas a erradicar las situaciones de sobreocupación y de infravivienda, y a potenciar la incorporación en el mercado de las viviendas desocupadas.

En relación con los expedientes resultantes de las inspecciones de viviendas donde se detecte la necesidad de intervención de los respectivos servicios sociales locales, deberá informarse a los mismos y podrán contar con el adecuado informe de los servicios sociales del IBAVI.

CAPÍTULO III. Acompañamiento a la ciudadanía en materia de vivienda

Artículo 32. Servicio de acompañamiento en materia de vivienda.

1. 1. Se crea el Servicio de acompañamiento en materia de vivienda, adscrito al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), de acceso universal y gratuito.
2. 2. El funcionamiento de este servicio de ámbito autonómico será independiente respecto a los que hayan creado o puedan crear los entes locales en el ámbito de sus competencias.
3. 3. La organización y el funcionamiento de este servicio se establecerán en la oportuna normativa de desarrollo.

Artículo 33. Funciones del Servicio de acompañamiento en materia de vivienda.

1. 1. El Servicio de acompañamiento en materia de vivienda ofrece un asesoramiento voluntario y gratuito a las personas físicas en los procesos de acceso a la vivienda y de defensa de esta.
2. 2. El Servicio de acompañamiento proporcionará, como mínimo, acompañamiento social, en su caso, asesoramiento jurídico y técnico especializado y personalizado en relación con:
   1. a) Las situaciones de pérdida o de dificultad en el pago de las obligaciones económicas vinculadas a la vivienda habitual: sobreendeudamiento, reestructuración de la deuda hipotecaria, impago o retraso en el pago de las cuotas hipotecarias o las rentas del alquiler y dación en pago de la vivienda habitual.
   2. b) Las obligaciones precontractuales y las posibles cláusulas abusivas en la financiación, el arrendamiento o la compraventa de viviendas, con traslado posterior de las incidencias detectadas a la administración competente en materia de consumo.
   3. c) El alquiler o la compra de una vivienda.
   4. d) La información sobre las ayudas existentes en materia de vivienda.
   5. e) El acompañamiento, el asesoramiento y la gestión relativa a la garantía del mantenimiento de los suministros básicos.
   6. f) La financiación relacionada con la vivienda.

Artículo 34. Convenios o acuerdos de colaboración.

El Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) gestionará este servicio y podrá suscribir convenios o acuerdos de colaboración con los ayuntamientos, los consejos insulares, así como con el resto de administraciones públicas, las asociaciones, los colegios profesionales y otras entidades sin ánimo de lucro para la prestación del servicio de acompañamiento. Este servicio actuará de manera independiente a aquellas iniciativas que puedan poner en marcha en materia de vivienda otras administraciones públicas y entidades privadas sin ánimo de lucro, por lo que se buscarán las fórmulas más adecuadas para coordinar los esfuerzos y complementar el asesoramiento que en materia de vivienda se ofrezca gratuitamente a la ciudadanía.

Artículo 35. Servicio de vivienda desocupada.

1. 1. Se crea la Oficina de vivienda desocupada.
2. 2. La Oficina de vivienda desocupada llevará el registro de viviendas desocupadas de las Illes Balears que establece el artículo 38 de esta ley y el seguimiento del estado de cada una de estas. Igualmente, la oficina impulsará la ocupación para alquiler, cesión de uso u otros mecanismos alternativos de estos inmuebles y funcionará como intermediario entre propietarios y arrendatarios.
3. 3. El Instituto Balear de la Vivienda puede suscribir convenios o acuerdos con los ayuntamientos y los consejos insulares para colaborar en la recogida de datos y en la puesta en marcha de la intermediación entre propietarios y arrendatarios.

CAPÍTULO IV. De las viviendas desocupadas

Artículo 36. La vivienda desocupada.

1. 1. Se entiende por vivienda desocupada la que permanece deshabitada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años, sin ninguna causa que justifique su desocupación, según establece esta ley y la normativa de desarrollo.
2. 2. Se considera que hay una causa justificada para la desocupación continuada en los siguientes casos:
   1. a) Que la vivienda esté pendiente de la resolución de algún litigio que afecte a los derechos derivados de la propiedad.
   2. b) Que la vivienda esté ocupada ilegalmente.
   3. c) Que la vivienda esté gravada con algún derecho real o carga que impida ocuparla.
   4. d) Que sea una vivienda de segunda residencia, siempre que no se encuentre en un área declarada de emergencia habitacional o que no pertenezca a un gran tenedor de viviendas.
   5. e) En los supuestos de traslado de domicilio por motivos laborales, de estudios, de salud, de dependencia o de emergencia social, acreditados debidamente.
   6. f) Que haya otras causas, diferentes de las anteriores, debidamente acreditadas que impidan de forma justificada la ocupación de la vivienda.
3. 3. Los grandes tenedores de vivienda tendrán la obligación de dar cumplimiento a la función social de la misma mediante su uso habitacional efectivo. El incumplimiento de la referida obligación durante un tiempo superior a dos años, acreditada con la inscripción de la vivienda en el Registro de viviendas desocupadas, será causa bastante de interés social para proceder a la expropiación forzosa del uso temporal de aquellas viviendas que se encuentren inscritas en el Registro, siempre que se den las circunstancias establecidas en el artículo 42 de esta Ley y conforme al procedimiento establecido en la legislación sobre expropiación forzosa.
4. 4. La transmisión entre grandes tenedores de las viviendas inscritas en el Registro de viviendas desocupadas está sujeta al derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de la comunidad autónoma. Este derecho de adquisición preferente está vigente mientras las viviendas se mantienen inscritas en el Registro de viviendas desocupadas y afecta a la primera y posteriores transmisiones de la vivienda. Para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto son de aplicación los artículos 26 quater, 26 quinquies y 26 sexies.

Artículo 37. Medidas para evitar la desocupación.

1. 1. La consejería competente en materia de vivienda, en coordinación con los consejos insulares y las administraciones locales, impulsará políticas de fomento para potenciar la incorporación en el mercado, preferentemente en régimen de alquiler, de las viviendas desocupadas. Con esta finalidad, velará para evitar situaciones de desocupación de viviendas y aprobará los correspondientes programas de inspección.
2. 2. A estos efectos, se podrán adoptar, entre otras, las siguientes medidas:
   1. a) El fomento de la rehabilitación de las viviendas que estén en mal estado para poder ser alquiladas.
   2. b) Los programas de cesión de las viviendas desocupadas a la administración pública a fin de que las gestione en régimen de alquiler mediante un acuerdo con respecto a las condiciones de la cesión y el pago de la renta.
   3. c) Medidas de carácter fiscal.
3. 3. Se podrán adoptar las medidas establecidas en la legislación vigente con el fin de evitar un uso inadecuado de las viviendas.

Artículo 38. Registro de viviendas desocupadas.

1. 1. Se crea el Registro de viviendas desocupadas, de carácter administrativo, autonómico y bajo la dependencia orgánica de la consejería competente en materia de vivienda, mediante su adscripción a la dirección general competente en esta materia.
2. 2. Este registro tiene por objeto el control y el seguimiento de las viviendas que se encuentren en situación legal de desocupación y correspondan, por cualquier título, a grandes tenedores de vivienda.
3. 3. Reglamentariamente se establecerá el procedimiento de inscripción, modificación y cancelación de los datos del Registro, así como todas las disposiciones que sean necesarias para su correcto funcionamiento. Mientras no se haya aprobado esta normativa, será aplicable lo que se establece en los siguientes artículos.

Artículo 39. Inscripción en el Registro.

1. 1. Los grandes tenedores de vivienda tienen la obligación de comunicar a la Consejería de Movilidad y Vivienda sus viviendas desocupadas para que se inscriban en el Registro.
2. 2. En la comunicación de viviendas desocupadas se hará constar, como mínimo, su situación; su precio de adquisición o de adjudicación; su superficie útil; si es una vivienda libre o con protección pública y, en este caso, si es de régimen de venta o de alquiler; el título legal de adquisición y, en su caso, la fecha de la ejecución o dación en pago; y la referencia catastral de la vivienda.
3. 3. Las situaciones de desocupación de viviendas que se produzcan con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley se comunicarán a la Consejería de Movilidad y Vivienda en el plazo de un mes.
4. 4. Los grandes tenedores de vivienda tienen la obligación de comunicar a la Consejería de Movilidad y Vivienda cualquier cambio con respecto a su situación. En caso de cambio de la titularidad del inmueble se hará constar en la comunicación, como mínimo, el nombre y el número de identificación fiscal del nuevo titular, aportándose la acreditación documental del cambio.
5. 5. La transmisión de viviendas desocupadas mediante cualquier título entre grandes tenedores no interrumpe ni reinicia el cómputo del plazo de dos años necesario para considerarlas desocupadas a los efectos previstos en esta ley.

Artículo 40. Actuaciones de inspección.

1. 1. Con el fin de poder hacer efectivo el derecho de acceso a la vivienda a la ciudadanía de las Illes Balears, especialmente a las personas que se encuentran en situaciones de especial vulnerabilidad, la Consejería de Movilidad y Vivienda llevará a cabo todas las actuaciones inspectoras y comprobaciones que sean necesarias para determinar si las viviendas efectivamente desocupadas constan en el Registro.

   A tal efecto, los grandes tenedores de vivienda tienen la obligación de facilitar la información o la documentación requerida por la administración y permitir, en todo momento, el acceso a las viviendas mencionadas a los agentes inspectores y al personal facultativo adscrito a la Consejería de Movilidad y Vivienda.

2. 2. Esta inscripción en el Registro la efectuará de oficio la administración en caso de que se identifiquen viviendas desocupadas no inscritas, con independencia de la sanción que pueda corresponder.

Artículo 41. Obligación de colaboración.

1. 1. Con el fin de acreditar la desocupación de una vivienda, la consejería competente en materia de vivienda, y los consejos insulares y ayuntamientos, dentro de su ámbito territorial y competencial, pueden pedir la colaboración a cualquier persona física o jurídica que pueda aportar información.

   En particular, están obligados a prestar colaboración:

   1. a) Las compañías suministradoras y las entidades gestoras de los servicios de agua, gas, electricidad o telecomunicaciones en relación con los consumos anormales de los servicios suministrados.
   2. b) Las entidades locales respecto del censo o el padrón municipal.
   3. c) Los funcionarios públicos en relación con los actos, las escrituras u otros documentos, a fin de conocer al titular de la vivienda.
   4. d) Las personas físicas o jurídicas relacionadas con la promoción y la intermediación inmobiliaria con respecto a la información que sea relevante para determinar el destino o el uso de las viviendas.
   5. e) Las comunidades de propietarios y los administradores de fincas.
   6. f) Los grandes tenedores de vivienda.
2. 2. Se considerará que hay consumos anormales de los servicios suministrados cuando no se justifique el consumo mínimo de agua, gas y electricidad que corresponde a una persona para un uso residencial. Mientras no se produzca el desarrollo reglamentario, se considerará consumo mínimo la tercera parte del consumo medio de agua, electricidad y gas por persona según los datos facilitados por la empresa suministradora.

Artículo 42. Cesión de viviendas desocupadas de grandes tenedores.

1. 1. Los grandes tenedores que dispongan de inmuebles inscritos en el Registro de viviendas desocupadas cederán su gestión al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), por el plazo mínimo establecido para un alquiler de vivienda habitual en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, prorrogable por mutuo acuerdo de las partes, siempre que se verifiquen las siguientes circunstancias objetivas:
   1. a) Cuando exista una necesidad objetiva de vivienda o se den dificultades de acceso a la misma por parte de la ciudadanía, anteponiendo el interés público general al particular del gran tenedor, hecho que se entenderá acreditado siempre que existan personas inscritas en el Registro público de demandantes de viviendas protegidas cuyas peticiones no se puedan atender con el parque de vivienda pública disponible.
   2. b) Cuando las medidas adoptadas por las diferentes administraciones públicas para resolver los problemas de acceso a la vivienda no sean suficientes para atender la necesidad objetiva de vivienda, se podrá exigir a los grandes tenedores la cesión de viviendas desocupadas.
2. 2. Se garantizará en todo caso una justa compensación a los grandes tenedores por las viviendas desocupadas que se cedan al IBAVI, que puede ser superior a la renta de alquiler que pague el arrendatario de la vivienda. Esta compensación se calculará de acuerdo con la legislación estatal en materia de expropiación forzosa.
3. 3. El número de solicitudes inscritas en el Registro público de demandantes de viviendas protegidas que no se hayan podido atender durante el último año constituye el límite máximo del número de viviendas desocupadas sobre las que se puede reclamar su cesión al IBAVI.
4. 4. La cesión de viviendas desocupadas queda limitada por las disponibilidades presupuestarias del IBAVI.
5. 5. Se determinará reglamentariamente el procedimiento para reclamar esta cesión de viviendas desocupadas de acuerdo con las mencionadas condiciones, que podrá definir el modelo de contrato y el resto de las condiciones aplicables a la cesión.
6. 6. Los grandes tenedores de vivienda tienen la obligación de facilitar la información o documentación requerida por la administración y permitir, en todo momento, el acceso a las viviendas inscritas en el Registro de viviendas desocupadas a los agentes inspectores y al personal facultativo adscrito a la Consejería de Movilidad y Vivienda.

CAPÍTULO V. De la garantía del mantenimiento de los suministros básicos

Artículo 43. Concepto.

1. 1. Sin perjuicio de las competencias estatales o de otras administraciones en esta materia, la administración autonómica podrá adoptar las medidas y los planes que se consideren convenientes.
2. 2. Se establecerán reglamentariamente las situaciones de mantenimiento de los suministros básicos teniendo en cuenta, como mínimo, los ingresos y los gastos de la unidad de convivencia, el número de miembros y las situaciones de discapacidad y dependencia reconocidas.
3. 3. También se podrán aplicar las medidas de protección que se regulen en los casos en que, aunque no se cumpla el requisito de ingresos, ocupe la vivienda alguna persona afectada por dependencia energética, como es el caso de las personas que para sobrevivir necesitan máquinas asistidas.
4. 4. Reglamentariamente se establecerán las condiciones necesarias a la hora de garantizar el mantenimiento de los suministros básicos.

Artículo 44. Fondo de atención solidaria de suministros básicos.

Se crea el Fondo autonómico para la atención solidaria de suministros básicos con el fin de dar apoyo a los diferentes servicios sociales que atienden las unidades familiares para hacerse cargo de los compromisos de pago de los servicios de suministro de agua, electricidad o gas.

Este Fondo autonómico se desarrollará por reglamento y se nutrirá, entre otras, de las aportaciones que hagan las empresas suministradoras y de las administraciones públicas competentes en esta materia.

Artículo 45. Protocolos de actuación.

1. 1. Se establecerá un protocolo de actuación con el fin de coordinar las actuaciones de las familias afectadas, los servicios sociales, las empresas energéticas y otras administraciones, que permita garantizar el acceso a los suministros básicos de agua potable, gas y electricidad a las familias en riesgo de exclusión, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente, así como los correspondientes descuentos o tarifas reguladas a los que tengan derecho según su situación.
2. 2. En todo caso, cuando la empresa suministradora tenga que hacer un corte por impago de suministro en una vivienda, lo comunicará a la persona interesada, y, en su caso, al organismo competente de la comunidad autónoma de las Illes Balears, de acuerdo con la normativa aplicable, que dará traslado a los respectivos servicios sociales municipales. En caso de que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa, la empresa suministradora no procederá a la suspensión del suministro y se podrán aplicar las ayudas necesarias establecidas con la finalidad de no generar una deuda a la persona o unidad familiar. A través del fondo de atención solidaria de suministros básicos se atenderá el pago a la empresa suministradora de los importes adeudados siempre que se verifique la situación de déficit de los suministros básicos.
3. 3. Las empresas comercializadoras informarán de forma regular al órgano competente en materia de servicios sociales, de aquellos suministros de electricidad de personas físicas en la residencia habitual con potencia contratada igual o inferior a 10 kW en los que se hayan detectado impagos, junto con la fecha a partir de la que podría suspenderse el suministro de electricidad para que puedan adoptarse las medidas necesarias.
4. 4. Las ayudas en el pago de la factura del consumo energético se concederán tanto para evitar el corte del suministro como para restaurarlo en el supuesto de haberlo interrumpido.
5. 5. En caso de suministros en situación de fraude, las administraciones y las empresas suministradoras trabajarán conjuntamente para regularizar la situación del suministro y eliminar posibles riesgos en las personas o las instalaciones.
6. 6. Las empresas suministradoras informarán a la persona afectada, en cualquier aviso o comunicación que haga referencia a la falta de pago del servicio, de la normativa existente en materia de garantía del mantenimiento de los suministros básicos, así como de la posibilidad de acogerse a tarifas reguladas y/o de percibir el bono social.

Artículo 46. Gastos por desconexión y reconexión de suministros de gas natural en situaciones que impliquen la necesidad de garantía del mantenimiento de los suministros básicos.

A los efectos del artículo 50 sobre gastos de desconexión y reconexión del Real Decreto 1434/2002, de 27 de diciembre, se considerará que los cortes de suministro de gas, en el caso de consumidores en una situación que implique la necesidad de garantía de mantenimiento de los suministros básicos, no serán considerados cortes justificados e imputables al consumidor. Esta condición implicará que no puede imputarse a los consumidores vulnerables económicamente una cantidad equivalente al doble de los derechos de enganche vigentes por compensación de los gastos de desconexión. La situación de necesidad de garantía del mantenimiento de suministros básicos deberá ser acreditada ante la compañía suministradora de gas mediante informe de la administración competente en servicios sociales.

Artículo 47. Acuerdos o convenios de colaboración.

Las administraciones públicas podrán establecer acuerdos o convenios con las compañías suministradoras de agua, electricidad y gas, y con los diferentes servicios sociales, para dotar el Fondo establecido en el artículo 44 de esta ley y para garantizar el establecimiento de procesos de gestión, así como que las ayudas establecidas en este fondo sirvan para atender los pagos que permitan evitar los cortes de suministro o que se apliquen descuentos en el coste de los consumos mínimos.

Artículo 48. Obligación de información.

Las empresas suministradoras informarán, en cualquier aviso o comunicación que haga referencia a la falta de pago del servicio, de la normativa existente relativa a la garantía del mantenimiento de los suministros básicos.