Marco legal balear que regula el acceso residencial, priorizando el arraigo, facilitando la reconversión de locales y creando viviendas de precio limitado sin opción a explotación turística.
De aplicación en Islas Baleares.
Marco legal balear que regula el acceso residencial, priorizando el arraigo, facilitando la reconversión de locales y creando viviendas de precio limitado sin opción a explotación turística.
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La Ley de la vivienda de las Illes Balears (Ley 5/2018) establece el marco autonómico para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible en todo el territorio balear (artículo 1). Organiza competencias, define los tipos de vivienda, regula habitabilidad y conservación, y articula medidas de protección y promoción. Para un proyecto, la primera lectura consiste en clasificar la actuación y localizar después el requisito que corresponda.
Es una ley autonómica de marco. Su objeto es hacer efectivo el derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible, con referencia a la Constitución, al Estatuto de Autonomía y a los estándares internacionales de derechos humanos (artículo 1). La política de vivienda se considera un servicio de interés general, según la exposición de motivos II. Por eso el texto combina reglas de edificación y rehabilitación con protección social, planificación, participación y control.
La ley reparte responsabilidades entre la Administración de la comunidad autónoma, los consejos insulares y los ayuntamientos. El artículo 8 recoge las competencias de la Administración autonómica, mientras que el artículo 9 atribuye funciones al Instituto Balear de la Vivienda, IBAVI. Para entender qué administración interviene en cada cuestión, conviene empezar por el Título II y no por las disposiciones sobre vivienda protegida.
La Ley 5/2018 tampoco sustituye al marco técnico estatal. Su artículo 13 mantiene la aplicación del Código Técnico de la Edificación y del resto de normativa básica estatal. A la vez, dispone que en Baleares no se aplican las normas técnicas estatales de diseño y calidad para viviendas protegidas que no tengan carácter básico. La legislación estatal de vivienda protegida queda como supletoria en los términos de la disposición adicional cuarta. La ley balear aporta el marco funcional, social y administrativo; el proyecto debe cruzarlo con las exigencias técnicas que correspondan.
La norma abre con disposiciones generales y definiciones para interpretar el articulado. El artículo 4 distingue vivienda, infravivienda, vivienda adecuada, vivienda sobreocupada, vivienda desocupada, vivienda movilizada, gran tenedor y rehabilitación. La clasificación puede activar un régimen distinto de control, protección, conservación o ayudas.
El Título III se centra en calidad, diseño, habitabilidad, conservación, rehabilitación, innovación y cédula de habitabilidad. El artículo 14 remite al Decreto 145/1997 para las condiciones generales de diseño y habitabilidad. La Ley 5/2018 añade criterios de funcionalidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, eficiencia energética, ahorro de recursos e innovación en los artículos 13 y 15.
La política de protección y promoción ocupa el Título IV. Abarca protección de adquirentes, ayudas, acompañamiento, viviendas desocupadas, grandes tenedores y suministros básicos. También incluye derechos de adquisición preferente en determinados supuestos de transmisión. Los artículos 26 ter, 26 quater, 26 quinquies y 26 sexies se consultan por separado.
El resto organiza la Mesa Autonómica de la Vivienda, la planificación, el depósito de fianzas, la vivienda protegida y el régimen sancionador. El Título VII crea el Registro de fianzas de contratos de arrendamiento. El Título VIII regula la vivienda protegida, su promoción, visado, registros y potestades administrativas. El Título IX tipifica las infracciones y gradúa las sanciones.
La definición de vivienda exige una edificación permanente habitable destinada a residencia de personas físicas y el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad aplicables. La infravivienda es una construcción o instalación, fija o desmontable, destinada a residencia que no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. Ambas definiciones se encuentran en el artículo 4. La primera comprobación de una reforma o cambio de uso es, por tanto, identificar qué tipo de inmueble y actuación describe el proyecto.
La ley diferencia la vivienda desocupada, deshabitada durante más de dos años sin causa justificada, de la vivienda temporalmente desocupada a efectos municipales, cuyo periodo supera seis meses. El artículo 36 desarrolla ese régimen. El concepto de gran tenedor comprende a quien dispone de diez o más viviendas y desarrolla una actividad inmobiliaria en los términos del artículo 4.
El artículo 13 conecta calidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética con el CTE y la normativa básica estatal. El artículo 14 remite al Decreto 145/1997 para diseño, higiene e instalaciones. El artículo 15 incorpora ahorro de recursos, eficiencia energética y flexibilidad.
La Ley 5/2018 introduce una regla específica para alojamientos dotacionales y alojamientos con espacios comunes complementarios en la disposición transitoria séptima. Cuando no existen espacios comunes, la dependencia de todo uso tiene una superficie mínima de 28 m² y el baño de 2 m². Cuando existen esos espacios, la dependencia de todo uso puede tener 24 m², el baño mantiene 2 m² y los espacios comunes complementarios aportan 5 m² por alojamiento. La dependencia de todo uso integra sala de estar, cocina, comedor y dormitorio. Son valores para esa tipología concreta, no una superficie general aplicable a cualquier vivienda.
El artículo 17 regula el deber de conservación y rehabilitación. El artículo 18 fomenta estas actuaciones y contempla que las convocatorias de ayudas incluyan una cláusula de retorno: si la vivienda rehabilitada se vende antes de diez años desde la concesión de la ayuda, se devuelve a la administración la parte proporcional que corresponda, según el supuesto descrito en el artículo 18.4.
Para ordenar la consulta, la definición de rehabilitación del artículo 4 distingue las obras que mejoran la seguridad, funcionalidad, accesibilidad o eficiencia energética sin modificar la estructura o la tipología fundamental. La rehabilitación integral incluye, entre otros supuestos, el derribo de fachadas o el vaciado interior que afecte al 50 % o más de los techos, o una modificación de la distribución interior que alcance al menos el 50 % de la superficie. El umbral solo debe trasladarse a los casos definidos por la ley.
El artículo 62 establece que la vivienda protegida debe destinarse a domicilio habitual y permanente y quedar sometida a un precio máximo de venta o renta en función de su superficie útil. El artículo 64 trata la calificación de vivienda protegida. La disposición transitoria tercera remite, mientras no exista desarrollo autonómico propio, a los precios máximos de venta y renta y a los límites máximos de ingresos del Real Decreto 2066/2008 en los términos que recoge.
La función social de la propiedad aparece en el artículo 5. El incumplimiento puede relacionarse con la falta de conservación o rehabilitación, la desocupación en los términos legales, la sobreocupación o el destino de la vivienda a un uso diferente del permitido. Para una consulta sobre uso turístico, transmisión o vivienda vacía hay que continuar por los artículos específicos del Título IV y por el planeamiento o la regulación sectorial que corresponda.
La cédula de habitabilidad ocupa un lugar propio en el Título III. El artículo 16 regula este documento y su relación con la aptitud del inmueble para uso residencial. En viviendas protegidas, el artículo 64 prevé la calificación definitiva y su relación con la cédula en la primera ocupación. La consulta debe distinguir obra nueva privada, vivienda protegida e intervención concreta.
En promociones de viviendas protegidas, la disposición final tercera bis permite que el ayuntamiento exonere la construcción de más de una planta sótano, aunque el planeamiento municipal establezca una reserva mínima de aparcamiento superior, cuando concurran razones de viabilidad o de naturaleza del subsuelo. La regla no desplaza el planeamiento de forma general. Es una remisión concreta que debe leerse junto con las condiciones municipales del proyecto.
Empieza por el Título I y el artículo 4. Identifica si estás ante una vivienda, una infravivienda, un alojamiento con espacios comunes, una vivienda protegida o una actuación de rehabilitación. Sigue por el Título III si la pregunta afecta a calidad, habitabilidad, diseño, conservación, rehabilitación o cédula. Consulta el Título IV cuando aparezcan vivienda desocupada, grandes tenedores, ayudas, acompañamiento, suministros o derechos de adquisición.
La secuencia de comprobación puede ordenarse así:
La exposición de motivos ayuda a localizar la arquitectura general de la norma, pero la respuesta firmable debe apoyarse en el artículo o disposición que resuelve la cuestión. La denominación exacta del Título VI no aparece desglosada en la descripción estructural recuperada.
La disposición transitoria séptima fija 28 m² para la dependencia de todo uso cuando no hay espacios comunes y 24 m² cuando sí los hay. En ambos casos, el baño tiene 2 m². Con espacios comunes, se añaden 5 m² por alojamiento para esos espacios. Son parámetros de la tipología regulada por esa disposición.
Sí. El artículo 13.7 mantiene la aplicación del CTE y del resto de normativa básica estatal. La exclusión que recoge ese apartado afecta a las normas técnicas estatales de diseño y calidad para viviendas protegidas que no tengan carácter básico.
La ley remite al Decreto 145/1997 para las condiciones generales de diseño y habitabilidad, según el artículo 14.1. La consulta debe completarse con el resto de exigencias aplicables al proyecto.
El artículo 4 incluye, entre otros supuestos, el derribo de fachadas o el vaciado interior que afecte al 50 % o más de los techos, y la modificación de la distribución interior que afecte al menos al 50 % de la superficie.
El artículo 62.2 señala que debe destinarse a domicilio habitual y permanente y quedar sometida a un precio máximo de venta o renta según su superficie útil. El artículo 64 regula la calificación.
El artículo 4 la define como la vivienda deshabitada de forma continuada durante más de dos años sin causa justificada. El artículo 36 desarrolla la vivienda desocupada dentro del Título IV.
La definición del artículo 4 comprende a quien dispone de diez o más viviendas en las Illes Balears y desarrolla una actividad económica inmobiliaria en los términos que recoge la ley.
Cuando la convocatoria incorpora la cláusula prevista en el artículo 18.4, la venta antes de diez años desde la concesión de la ayuda comporta devolver a la administración la parte proporcional correspondiente.
Consulta primero el artículo 4 para clasificar la actuación y después los artículos 13, 14 y 17. Ahí se localizan, respectivamente, la calidad y el cruce estatal, las condiciones de diseño y habitabilidad, y el deber de conservación. Si la intervención supera los umbrales de rehabilitación integral, cambia el recorrido de consulta.
La referencia principal es la disposición transitoria séptima. Comprueba por separado la dependencia de todo uso, el baño y los espacios comunes. No mezcles estos parámetros con las condiciones generales que el artículo 14 remite al Decreto 145/1997.
Consulta los artículos 62 y 64 para el destino, los precios o rentas máximos y la calificación. Después revisa el artículo 13.7 para separar las exigencias del CTE y la normativa básica estatal de las normas estatales de diseño no básicas, que la ley declara inaplicables en Baleares.
El artículo 21 bis relaciona las áreas de conservación y rehabilitación con la reforma interior y la regeneración urbana de la Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears, y con la Ley 2/2009, de rehabilitación y mejora de barrios. El artículo 21 ter concreta el alcance de la declaración y el artículo 21 quater permite localizar los convenios.
Empieza por la definición del artículo 4. Si concurren los supuestos específicos, consulta los artículos 26 quater, 26 quinquies y 26 sexies sobre derechos de adquisición preferente y procedimientos de tanteo y retracto. La respuesta depende del tipo de transmisión y del supuesto descrito en cada artículo.
El artículo 4 funciona como glosario de entrada. Vivienda adecuada es la que, por tamaño, ubicación y características, resulta apropiada para una persona o unidad de convivencia. Vivienda sobreocupada es la que supera el número máximo de personas fijado en la cédula o licencia de ocupación. Alquiler social es el que no supera el 30 % de las rentas totales de la unidad familiar o de convivencia. Alquiler a precio asequible es el que no supera el límite máximo de los módulos de vivienda de protección oficial.
También conviene distinguir vivienda movilizada, que se pone a disposición de la administración mediante los mecanismos de fomento, y vivienda de inserción, gestionada por una administración o entidad sin ánimo de lucro para personas que necesitan atención especial. La ley usa estos conceptos para ordenar políticas distintas.
La Ley de la vivienda de las Illes Balears conecta derecho a la vivienda, calidad, habitabilidad, conservación, rehabilitación, protección pública y función social. En un proyecto, clasifica primero el inmueble y la actuación con el artículo 4. Después consulta el artículo 13 y el CTE, el artículo 14 y el Decreto 145/1997 para habitabilidad, y los artículos 16, 17 y 18 para cédula, conservación y rehabilitación. Si hay vivienda protegida, el recorrido pasa por los artículos 62 y 64. En alojamientos dotacionales, la disposición transitoria séptima aporta los parámetros específicos de superficie. El resultado se cruza con el planeamiento municipal y las remisiones que identifica la ley.
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