CAPÍTULO I. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN

Sección 1ª Definiciones

Subsección 1ª De las obras

Artículo 47. Niveles de obras.

A los efectos previstos en el presente Decreto se distinguen los siguientes niveles de obras:

1. a) Menores: son aquellas de técnica sencilla y escasa entidad constructiva y económica que no suponen alteración del volumen del edificio, de su uso, del número de viviendas y locales, ni afectan al diseño exterior del edificio, a los elementos portantes o a las condiciones de habitabilidad o seguridad del mismo.
2. b) Mayores: son aquellas que alteran la configuración arquitectónica de los edificios, incluyéndose las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio o local afectado.

Artículo 48. Clases de obras.

1. 1. A los efectos del presente Decreto, se distinguen las obras generales de mantenimiento y mejora, las obras sobre edificaciones preexistentes, las obras de nueva edificación y las obras de demolición.
2. 2. Entre las obras generales se distinguen:
   1. a) Mantenimiento y conservación: comprende todos aquellos trabajos y acciones encaminadas a conseguir unas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, de las infraestructuras, equipamientos, edificaciones, instalaciones, actividades y procesos industriales.
   2. b) Mejora: comprende las operaciones de sustitución o renovación aplicables a instalaciones y servicios que supongan una aplicación de tecnologías más modernas o económicas.
3. 3. Entre las obras sobre edificaciones preexistentes se distinguen:
   1. a) Restauración: son las destinadas a recuperar la imagen y condiciones originales del edificio a partir de pruebas documentales o conocimientos comprobados de su estado primitivo, siempre que se trate de edificios con interés histórico o arquitectónico. Constituyen el grado máximo de conservación. Con objeto de recuperar el estado original de los edificios se incluyen en este apartado la eliminación de añadidos carentes de valor patrimonial que desfiguren el carácter original del edificio, la limpieza de enfoscados, la apertura o cerramiento de huecos modificados u otros de similares características.
   2. b) Consolidación: son las destinadas a la renovación o refuerzo de los elementos estructurales.
   3. c) Rehabilitación: son las destinadas a una redistribución más eficaz del espacio interior del edificio, a una adecuación a posibles nuevos usos y/o a una mejora de las condiciones de habitabilidad. Se incluyen en este apartado las obras destinadas a restablecer las condiciones mínimas de habitabilidad.
   4. d) Reestructuración: son aquellas que suponen una transformación sustancial del espacio interior del edificio posibilitando la alteración parcial o total de elementos fijos o estructurales propios de la tipología a la que perteneciera. Se incluyen las obras tendentes a nuevos aprovechamientos de bajocubierta y entreplantas.
   5. e) Renovación y Reforma: son las de consolidación, rehabilitación y reestructuración.
4. 4. Se distinguen los siguientes tipos de obras de nueva edificación:
   1. a) Reconstrucción: son las destinadas a la reposición, mediante nueva construcción, de un edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo sus características morfológicas, entendiendo por éstas todas aquellas que definen la imagen y forma de un edificio tales como el volumen exterior, los huecos de fachada, la altura de forjados, las fachadas o los materiales.
   2. b) Sustitución: son las destinadas al levantamiento de una nueva construcción en el lugar en que previamente existían restos de una originaria o donde se ha procedido al derribo total o parcial de una edificación existente.
   3. c) Ampliación: son las destinadas al incremento del volumen construido como consecuencia de un aumento de la ocupación en planta de las edificaciones existentes o de su elevación, bien mediante la incorporación de nuevas plantas por encima de las existentes, bien mediante la elevación de la cumbrera.
   4. d) Nueva planta: son las destinadas a la nueva edificación sobre un solar existente.
5. 5. Son obras de demolición las que suponen la total o parcial desaparición de lo edificado.

Artículo 49. Condiciones de seguridad, salubridad y ornato.

Las edificaciones deberán reunir en todo momento condiciones de seguridad, salubridad y ornato, adoptándose a tal fin las siguientes medidas:

1. a) Seguridad:

   Los cerramientos y cubiertas deberán ser estancos al paso del agua. Los elementos de protección frente a caídas se mantendrán en condiciones adecuadas de funcionamiento.

   La estructura deberá contar con la adecuada protección frente a la acción del fuego y conservarse de modo que se garantice el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndola a tal efecto de los agentes agresores y la corrosión, así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones.

   Los materiales que forman parte de la fachada y de las cubiertas se conservarán de manera que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes.

2. b) Salubridad:

   Se deberán mantener en buen estado las redes de servicio, instalaciones sanitarias y las condiciones de ventilación e iluminación de modo que se garantice su aptitud para el uso al que estén destinadas y su régimen de utilización.

   Se mantendrá tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores o animales vagabundos que puedan ser causa de infecciones o peligro para las personas.

   Se deberán conservar en buen estado de funcionamiento los elementos de reducción y control de emisiones de humos y partículas, así como de cualquier elemento destinado a la disminución del impacto en el medio ambiente.

3. c) Ornato:

   La fachada de las construcciones deberá mantenerse adecentada mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento y carpinterías.

Subsección 2ª De los terrenos y la edificación

Artículo 50. Parcelas.

La parcela, en función de la superficie utilizable de la misma, puede considerarse como:

1. a) Parcela bruta: es aquella cuya superficie se corresponde con el área comprendida dentro del perímetro definido por los linderos de la parcela según medición real.
2. b) Parcela neta: es aquella cuya superficie se corresponde con el área comprendida dentro del perímetro definido por los linderos de la parcela una vez deducidas las superficies correspondientes a viario y cesiones obligatorias que no puedan ser privatizables, según medición real.
3. c) Parcela mínima edificable: será la establecida de acuerdo con las condiciones de ordenación y tipologías edificatorias de aplicación en las Ordenanzas específicas para cada tipo de suelo.

Artículo 51. Linderos.

Se entiende por linderos las líneas que definen los límites de una parcela separándola de sus colindantes, pudiendo ser de dos tipos:

1. a) Lindero frontal: aquel que define el límite de la parcela con el viario o espacios libres públicos. Cuando la parcela tenga varios linderos, se entenderá por lindero frontal o frente de parcela el que dé a la calle de mayor jerarquía. En el caso de linderos junto a viario de similar jerarquía se entenderá por frente de parcela el de mayor longitud.
2. b) Lindero lateral: aquel o aquellos que definen el límite de la parcela con el resto de parcelas colindantes o, en su caso, del viario público.

Artículo 52. Alineaciones.

1. 1. Se entiende por alineaciones las líneas que definen las condiciones de trazado de las edificaciones o cierres de parcelas resultantes, bien por la aplicación de los retranqueos obligados, bien por estar expresamente señaladas gráficamente.
2. 2. Se establecen los tipos siguientes:
   1. a) Alineación exterior o de parcela: es la línea que separa los suelos destinados a viario o a espacios libres públicos de los destinados a otro uso, al delimitar el perímetro exterior de una manzana o parcela.
   2. b) Alineación interior o de la edificación: es la línea que separa las superficies edificables de las libres dentro de una parcela.
   3. c) Alineación obligatoria: es aquella establecida como vinculante por el planeamiento o, en su defecto, por las presentes Normas.

Artículo 53. Referencias de la edificación.

1. 1. Se definen, con carácter general, las siguientes referencias respecto a la edificación:
   1. a) Cerramiento: cierre situado sobre los linderos que delimitan una parcela.
   2. b) Plano de fachada: plano vertical situado por encima del terreno que separa el espacio edificado del no edificado, incluyendo en su interior todos los elementos del alzado del edificio, a excepción de los cuerpos volados y salientes permitidos.
   3. c) Línea de edificación: proyección sobre el plano horizontal público o privado de la edificación, que separa el espacio edificable del espacio libre.
   4. d) Línea de fachada: la proyección sobre el plano horizontal del plano de fachada.
   5. e) Medianería: plano de fachada lateral colindante con otra edificación o parcela.
   6. f) Fondo de la edificación: distancia máxima horizontal entre las líneas de edificación delantera y trasera de un edificio medida ortogonalmente al lindero frontal.
   7. g) Plano de cubierta: superficie límite que define la envolvente superior de la edificación exceptuando los elementos permitidos por encima de la misma.
   8. h) Retranqueo: anchura horizontal de la franja de terreno comprendida entre la línea de edificación y la alineación exterior o cualquiera de los linderos de parcela, medida ortogonalmente a la alineación o lindero de referencia.
2. 2. Respecto a las alineaciones definidas por la normativa aplicable, la edificación podrá situarse en alguna de los siguientes supuestos:
   1. a) Alineada: cuando la línea de fachada de su parcela sea coincidente con las alineaciones.
   2. b) Fuera de línea: cuando la línea de fachada sea exterior a las alineaciones.
   3. c) Retranqueada: cuando la línea de fachada sea interior a las alineaciones.
3. 3. Respecto a los linderos de parcela, la edificación podrá situarse en alguno de los siguientes supuestos:
   1. a) Medianera: cuando la línea de edificación se sitúa sobre el lindero.
   2. b) Retranqueada: cuando la línea de edificación se separa del lindero de referencia.
4. 4. A los efectos del establecimiento de la ocupación de parcela, se definen las siguientes superficies:
   1. a) Área de movimiento: parte de parcela neta sobre la que es posible la edificación, debiendo quedar dentro de sus límites todos los elementos del edificio, incluso cuerpos salientes y vuelos, exceptuando aleros, en todas las líneas de su perímetro salvo en el caso de que alguna línea de ese área de movimiento sea coincidente con una alineación a viario municipal o espacio público, en cuyo caso los vuelos podrán sobresalir del área de movimiento.
   2. b) Superficie ocupada u ocupación: superficie comprendida dentro del perímetro resultante en un edificio de la proyección de sus líneas de edificación sobre un plano horizontal.

Artículo 54. Rasantes.

Se entiende por rasante la cota o sucesión de cotas que definen la elevación de un punto del terreno respecto del plano de referencia, distinguiéndose las siguientes clases:

1. a) Oficiales: son los perfiles longitudinales del viario y espacios libres públicos definidos por el planeamiento en la cartografía y en los documentos oficiales vigentes.
2. b) Actuales: son los perfiles longitudinales del viario existente que, mientras no se produzca modificación alguna, coinciden con las rasantes oficiales.
3. c) Naturales: son las referencias altimétricas de la superficie de los terrenos no alteradas por ningún tipo de modificación.
4. d) Teóricas: son las referencias de altura de la superficie de una parcela resultante de la unión de las alineaciones exteriores opuestas de manzana o, en su caso, de las alineaciones exteriores con las interiores vinculantes mediante superficies regladas.
5. e) De proyecto: son las alturas asignadas por un proyecto al espacio libre de parcela y, en el caso de edificaciones, la definida por el encuentro entre las líneas exteriores de la edificación y la rasante del terreno, natural o modificada según las condiciones del apartado siguiente.

Subsección 3ª Forma de la edificación

Artículo 55. Plantas.

Se distinguen las siguientes plantas:

1. a) Sótano: planta bajo rasante con la cara inferior del forjado de su techo situada enteramente por debajo de la rasante aplicable a efectos del cómputo de la altura de la edificación.
2. b) Semisótano: planta bajo rasante que, no cumpliendo las condiciones de sótano, tiene la totalidad de la superficie de la cara superior de su forjado de techo por debajo de 1,00 metros medidos en vertical respecto a la rasante aplicable.
3. c) Planta baja: planta sobre rasante con la cara superior del forjado de su suelo situada a menos de 1,00 metros medidos en vertical respecto a la rasante aplicable.
4. d) Entreplanta: planta sobre rasante situada con el forjado de suelo en una posición intermedia entre los planos de suelo y techo de la planta baja.
5. e) Planta de piso: planta sobre rasante situada por encima del forjado de techo de la planta baja.
6. f) Ático: planta sobre rasante situada sobre la última planta de piso cuya superficie es inferior a la de las plantas de piso y cuyas fachadas se retranquean respecto de los planos de fachada del edificio, pudiéndose adosar a las medianeras si las hubiere.
7. g) Planta bajocubierta: planta sobre rasante situada entre la cara superior del forjado de techo de la última planta de piso y la cara inferior de los forjados que constituyen la cubierta del edificio. Se entenderá que existe planta bajocubierta cuando la solución constructiva permita espacios con una altura libre superior a 1,50 metros.

   

Artículo 56. Vuelos.

Se distinguen los siguientes vuelos:

1. a) Balcón: vuelo no cerrado en ninguno de sus lados que sirve a un solo hueco o pieza habitable de la vivienda y arranca del pavimento prolongándose hacia el exterior en un forjado o bandeja saliente respecto a la fachada. Los cuerpos volados o balcones pueden apoyarse sobre machones conforme a la tipología característica del área.
2. b) Balconada: balcón corrido o vuelo no cerrado común a varios huecos que arranca del pavimento de las piezas a las que sirve prolongándose hacia el exterior en un forjado o bandeja saliente respecto a la fachada.
3. c) Mirador: vuelo cerrado e independiente de la dependencia interior a la que sirve que arranca del pavimento de la misma prolongándose hacia el exterior en un cuerpo de carpintería totalmente acristalado.
4. d) Galería: mirador corrido o vuelo cerrado común a varios huecos que arranca del pavimento de las piezas a las que sirve prolongándose hacia el exterior en un cuerpo de carpintería totalmente acristalado e independiente de las dependencias.
5. e) Cuerpo volado cerrado: superficie cerrada en todos sus lados no incluida entre las ya definidas en el presente artículo, independientemente del material del cerramiento.

Artículo 57. Otros elementos de la edificación.

Se distinguen los siguientes otros elementos de la edificación:

1. a) Solana: superficie no cerrada cubierta formada como consecuencia de una prolongación del forjado de viguetas perpendiculares a la fachada, que se asientan sobre una viga apoyada en los muros laterales, superando las dimensiones máximas establecidas para balcones. La profundidad máxima no será superior a la altura libre de piso, midiéndose esta dimensión desde la línea de fachada del edificio al punto más saliente. Deberá estar abierta en, al menos, uno de sus lados.
2. b) Soportal: espacio cubierto en planta baja y ocupado en las plantas superiores, abierto en toda su longitud a viario o espacio libre, ya sea público o privado.
3. c) Estragal: soportal enmarcado bajo la solana, donde se suelen almacenar tradicionalmente la leña y los aperos de labranza, en contacto normalmente con una pieza que hace las veces de vestíbulo, en torno a la cual se articula la distribución de la casa y de donde arranca la escalera de subida a la planta superior.
4. d) Casetón: cuerpo dispuesto por encima del faldón de cubierta, al objeto de iluminar y ventilar las dependencias de la planta bajo cubierta. Según su disposición respecto a la alineación de fachada puede presentarse retranqueada o en el plano de fachada.
5. e) Terraza: superficie no cerrada cubierta formada como consecuencia de un retranqueo de la fachada. La profundidad máxima del entrante no será superior a la altura libre de piso, midiéndose esta dimensión desde la línea de fachada del edificio. Deberá estar abierta en, al menos, uno de sus lados.
6. f) Azotea: superficie no cerrada ni cubierta formada como consecuencia del retranqueo de las plantas del edificio respecto a las fachadas de las plantas inferiores.

Artículo 58. Longitud y Altura de la edificación.

1. 1. Se entiende por longitud de la edificación la dimensión de la fachada más larga del edificio, medida horizontalmente sobre el plano de fachada, con independencia de los entrantes o salientes que existan en la misma.
2. 2. La altura de la edificación es la dimensión vertical de la fachada de un edificio medida desde su intersección con la rasante de la vía pública, rasante oficial, o con la resultante del terreno, rasante de proyecto.
3. 3. La altura de la edificación medida en número de plantas es el número de plantas que se sitúan por encima de la rasante, incluso la planta baja y exceptuando la planta bajo cubierta o ático.
4. 4. Dentro de la altura de la edificación se distinguen los siguientes tipos:
   1. a) Altura de cornisa o de alero: distancia máxima desde la rasante hasta la intersección del plano de fachada con la cara inferior del forjado de techo de la última planta. A estos efectos no se considera la planta bajo cubierta o ático.
   2. b) Altura de coronación: distancia desde la rasante hasta la cumbrera más alta del edificio.

Artículo 59. Altura de plantas.

1. 1. Altura de piso: es la distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.

   

2. 2. Altura útil: es la distancia vertical entre la cara superior del forjado de suelo de una planta y la cara inferior del forjado de techo de la misma.
3. 3. Altura libre: es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento de suelo terminado de una planta y la cara inferior del techo terminado de la misma descontando, en su caso, los elementos constructivos o de instalaciones que pudieran descolgar del mismo.

Artículo 60. Tipologías edificatorias.

En función de la posición relativa de las edificaciones entre sí, se establecen las siguientes tipologías edificatorias:

1. 1. Edificación aislada: es la edificación exenta en el interior de una parcela sin que ninguna de sus líneas de edificación esté en contacto con los linderos de la parcela.
2. 2. Edificación entre medianeras: es la edificación situada sobre una única parcela pero con las líneas de edificación laterales coincidentes con los linderos laterales, pudiendo ser:
   1. a) Vivienda en hilera: es una variante de la edificación entre medianeras que cumple la condición de medianera en sus dos linderos. En el caso de que todas las edificaciones de una agrupación satisfagan tal circunstancia formarán una manzana cerrada.
   2. b) Vivienda pareada: es la edificación que cumple la condición de medianera en uno de sus linderos.

Artículo 61. Separación entre edificaciones y linderos.

1. 1. Se entiende por separación entre edificaciones la menor distancia entre las líneas de edificación de edificios situados bien en la misma parcela bien en parcelas colindantes, así como entre edificios situados a ambos lados de un viario.
2. 2. La medición de la separación de edificaciones entre sí o entre edificaciones y sus linderos, cuando venga referida a una proporción sobre la altura de los mismos, se efectuará considerando como punto de medición la altura de cornisa cuando la fachada a considerar presente un faldón de cubierta con pendiente hacia la misma, o la altura de coronación si el edificio presenta un hastial en esa fachada.

Artículo 62. Superficie construida.

1. 1. Se define la superficie construida por planta como la comprendida dentro de los límites exteriores de cada una de las plantas de la edificación.
2. 2. Se define la superficie construida total como la suma de las superficies construidas de cada una de las plantas que componen el edificio.

Artículo 63. Superficie útil.

Se define la superficie útil como la superficie construida no ocupada por fachadas, tabiques, cerramientos, estructura, conducciones y canalizaciones de sección horizontal superior a 100 centímetros cuadrados u otros elementos materiales análogos, excluyendo también la superficie de suelo cuya altura libre no sea superior a 1,50 metros.

Artículo 64. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad.

1. 1. Se define la superficie edificable como la superficie construida, expresada en metros cuadrados, que puede materializarse sobre un ámbito específico en función de la normativa aplicable.
2. 2. Se define el coeficiente de edificabilidad como la relación entre la superficie edificable y la superficie del ámbito de referencia.

Artículo 65. Superficie no computable.

Se entiende por superficie no computable la parte de la superficie construida que no se considera incluida a efectos de la determinación de la superficie edificable correspondiendo a:

1. a) Soportales y pasajes cubiertos de acceso a espacios libres públicos.
2. b) Balcones y solanas, siempre que permanezcan abiertos.
3. c) Sótanos, ocupando como máximo la planta de la edificación.

Artículo 66. Superficie computable.

Se entiende por superficie computable la parte de la superficie construida que se considera a efectos de la determinación de la superficie edificable y que no se incluye en ninguno de los apartados del artículo anterior.

Artículo 67. Criterios para la medición de la altura de los edificios.

1. 1. La altura de la edificación se medirá en cada una de sus fachadas desde la vía pública, rasantes oficiales o desde el terreno, ya sea el natural o modificado según las condiciones establecidas.
2. 2. Cuando se trate de edificios situados en terrenos con pendiente transversal al viario principal, la altura de la fachada se medirá desde la rasante correspondiente al viario, debiéndose volver a medir desde cada punto de la misma fachada en el que la pendiente del terreno produzca un desnivel igual a 1,50 metros con respecto al punto de referencia anterior.

   

   

3. 3. En el caso de edificios situados en terrenos con pendiente en sentido paralelo al viario principal la altura se medirá desde la rasante correspondiente al punto más bajo de la fachada, repitiéndose la medición en cada punto de

   la misma fachada en el que la diferencia de nivel del viario respecto al punto de referencia anterior sea igual a 1,50 metros, de la siguiente manera:

   

   1. a) Para edificaciones con fachada en esquina a dos viales, la altura se considerará de manera independiente en cada vial con los criterios del apartado anterior, pudiendo trasladarse la altura mayor a la calle de altura menor en una longitud máxima de 10 metros desde el vértice de la esquina.
   2. b) Para edificaciones con fachadas opuestas a dos viales o espacios públicos, la altura se medirá desde la rasante correspondiente a cada una de ellas.
   3. c) En el caso de edificios entre medianerías o situados en entornos de interés, se justificará la adecuación del nuevo edificio, en lo que respecta a alturas de cornisa y cumbrera, según lo dispuesto en el apartado 2 del presente artículo.

Sección 2ª Condiciones de la edificación

Artículo 68. Condiciones de las plantas.

1. 1. En la planta baja el acceso a los locales de uso no residencial de las edificaciones deberá verificarse de forma que no se interfiera en los accesos a los usos residenciales, ya sea directamente desde vía pública o, indirectamente, desde un anteportal previo al del resto de los usos.
2. 2. La entreplanta deberá estar vinculada y comunicada directamente con la planta baja, sin poder constituir un local independiente ni tener un uso distinto al de la planta baja.

   Deberá quedar siempre retranqueada de la línea exterior de fachada, a una distancia mínima de 3 metros, no pudiendo manifestarse en fachada como una planta más.

   La proyección de su superficie no superará nunca los límites del local de planta baja al que está vinculada.

3. 3. La planta ático deberá situarse en toda su extensión dentro del trazado teórico de la cubierta inclinada que se define en esta Normativa.

   El espacio de la planta ático podrá ser independiente o estar vinculado al de la planta inmediatamente inferior, ya sea en edificios residenciales o no.

4. 4. El espacio de la planta bajocubierta podrá ser independiente o estar vinculado al de la planta inmediatamente inferior, ya sea en uso residencial o en otros usos permitidos.
5. 5. La cubierta se situará enteramente dentro del espacio teórico derivado de un trazado que se ajustará en todo a las siguientes condiciones:
   1. a) Los planos límite de la cubierta tendrán una pendiente máxima del 40 %, permitiéndose hasta el 50 % si dicha pendiente fuera la predominante en las construcciones tradicionales del lugar. Su origen de trazado se situará en el plano de fachada a una distancia máxima de 75 centímetros sobre la altura de cornisa o alero.
   2. b) La altura máxima de coronación del edificio se definirá por un plano horizontal situado 4 metros por encima de la línea de cornisa, salvo en agrupaciones entre medianeras situadas en núcleos tradicionales, en cuyo caso la altura será la que resulte del cumplimiento de las condiciones de pendiente y posición de la edificación.
   3. c) No se permitirán quiebros ni cambios de pendiente en el trazado de los faldones de cubierta o en la cumbrera.
   4. d) Se admitirá la construcción de casetones en las parcelas tipo” C” ( a las que se refiere el art. 92) cuando su utilización no sea extraña a la tipología edificatoria del núcleo y así se justifique en la memoria del proyecto constructivo que se presente. A tal efecto el Ayuntamiento podrá solicitar un estudio de integración paisajística y tipológica, como documentación complementaria al proyecto de edificación, donde aparezcan reflejadas el conjunto de edificaciones existentes en el núcleo y los espacios públicos a los que diera frente la edificación propuesta.
6. 6. En edificación unifamiliar situada en entornos periurbanos y fuera de los núcleos o agrupaciones tradicionales no existirán limitaciones al trazado de cubierta, debiendo respetarse, en todo caso, las alturas máximas de coronación definidas.

Artículo 69. Condiciones de los vuelos.

En las nuevas edificaciones el saliente máximo de los vuelos será de 1 metro desde el plano de fachada, debiendo mantenerse una altura libre mínima entre la cara inferior del mismo y la vía pública de 3 metros, salvo que deba adaptarse a la altura de los colindantes.

Artículo 70. Edificaciones auxiliares.

1. 1. Se entiende por edificaciones auxiliares aquellas situadas en la misma parcela donde exista una edificación a la que complementen, destinadas a usos tales como, garajes, leñera, almacenamiento de aperos de labranza u otros de similares características.
2. 2. Dichas edificaciones deberán cumplir las siguientes condiciones:
   1. a) El número de aguadas será par, salvo que se sitúen adosadas a un muro ya existente.
   2. b) La pendiente de la cubierta debe ajustarse a la normativa establecida para la edificación principal.
   3. c) La altura máxima de alero será de 2,10 metros y la de coronación de 2,50 metros.
   4. d) La superficie construida máxima no superará los 12 metros cuadrados.
   5. e) No contará con instalaciones de agua corriente ni teléfono.
   6. f) Carecerá de cimentación, permitiéndose una placa de asiento de hormigón de 20 centímetros de espesor.
   7. g) Podrá contar con hueco para la ventilación, pero no con ventanas.

Artículo 71. Rehabilitación de edificaciones y elementos singulares.

1. 1. Para la rehabilitación de las edificaciones singulares, reconocidas administrativamente por la legislación del patrimonio cultural, sólo se exigirá el cumplimiento de las condiciones de integración en el entorno, definidas en las presentes Normas, sin perjuicio de que las obras deberán ajustarse a los requisitos sustantivos y procedimentales establecidos en la Ley de Cantabria 11/1998.
2. 2. El cambio de uso será posible sólo en el caso de ser compatible con el carácter del elemento a rehabilitar, o en el caso de que éste cumpla con las determinaciones de estas Normas.

Artículo 72. Edificaciones de carácter dotacional y de interés público.

Para las edificaciones de carácter dotacional e interés público, de nueva construcción, que se localicen exentas en la parcela, se admitirán los parámetros necesarios para garantizar su adecuada funcionalidad, siendo únicamente exigibles las condiciones de integración y los retranqueos definidos en estas Normas.

Sección 3ª Condiciones de calidad, higiene y servicios

Artículo 73. Condiciones higiénicas.

1. 1. Toda vivienda ha de ser exterior, disponiendo al menos de una estancia volcada a las vías o espacios abiertos.
2. 2. Se procurará que toda vivienda tenga la posibilidad de contar con ventilación cruzada.

Artículo 74. Abastecimiento de agua.

Para amparar los desarrollos futuros, se justificará la existencia y procedencia de los recursos hídricos que resulten necesarios.

Artículo 75. Saneamiento de aguas residuales.

El crecimiento municipal se verá condicionado o incluso limitado en función de su capacidad de saneamiento y depuración de las aguas residuales.

Artículo 76. Evacuación de residuos sólidos.

1. 1. Con excepción de las viviendas unifamiliares, todas las edificaciones dispondrán de un local con capacidad y dimensiones adecuadas para el almacenamiento, previo a su retirada, de los residuos sólidos urbanos y otros residuos asimilables a éstos que se generen. Este servicio podrá estar situado en edificación independiente.
2. 2. Estos locales estarán dotados de ventilación natural o forzada independiente y cumplirán las condiciones necesarias. El acceso a los mismos se efectuará desde las zonas comunes del inmueble.
3. 3. En aquellos edificios en los que se desarrollen usos o actividades que puedan generar cantidades significativas de residuos susceptibles de sufrir alteraciones por efecto de la temperatura, se podrá instalar un sistema de refrigeración del local.

Artículo 77. Climatización.

1. 1. Los aparatos de acondicionamiento de aire no podrán sobresalir del plano de fachada, debiendo quedar integrados en su composición sin ser visibles desde la acera pública.
2. 2. La salida de aire caliente de la refrigeración deberá hacerse por cubierta, patios de parcela o espacios libres de parcela. Cuando sea imposible el cumplimiento de esta condición, cabrá resolver la salida a espacio público siempre que se sitúe a una distancia superior a 2,50 metros sobre la rasante y no produzca goteo u otras molestias.
3. 3. El diseño de las instalaciones se efectuará de acuerdo a criterios de ahorro energético y minimización de la contaminación.

Artículo 78. Energía eléctrica.

1. 1. Los centros de transformación deberán armonizar con el carácter y edificación de la zona.
2. 2. Todos los edificios en que existan instalaciones con individualización de consumos dispondrán de un local con características adecuadas para albergar los contadores individualizados y los elementos de corte y protección.
3. 3. La red de alimentación al alumbrado público será totalmente independiente de la red general de suministro de energía y dispondrá del correspondiente armario, en el que se ubicarán los elementos de encendido y apagado, mando y protección.

Artículo 79. Telecomunicaciones.

1. 1. Siempre que sea técnicamente viable, será obligatorio que en suelo urbano el tendido de las nuevas redes eléctricas, de telefonía y análogas, así como la reforma de las existentes, se realice mediante canalización subterránea de acuerdo con las normas técnicas específicas en cada caso.
2. 2. Todas las nuevas edificaciones deberán estar dotadas de una infraestructura común de telecomunicaciones.
3. 3. Será obligatoria la instalación de antena colectiva de TDT/FM en los edificios destinados a vivienda colectiva o cuando se prevea la instalación de receptores en edificios compartimentados en locales cuyas personas propietarias o usuarias sean diferentes.

Artículo 80. Protección contra el rayo.

Será exigible el establecimiento de pararrayos en una instalación cuando esté localizada en un entorno en el que no existan elementos de protección, o bien cuando por su destino existan riesgos de accidentes por rayos.

Artículo 81. Evacuación de humos.

1. 1. En las edificaciones de nueva planta no se permitirá instalar la salida libre de humos en fachadas, patios comunes, balcones y ventanas. Se exceptúan las instalaciones correspondientes a procesos industriales cuyas necesidades específicas así lo requieran, siempre que estén situados en edificio de uso exclusivo, así como las calderas estancas.
2. 2. La evacuación de humos utilizando los patios comunes del edificio deberá cumplir las siguientes condiciones:
   1. a) El conducto o chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar que la radiación de calor se transmita a las propiedades contiguas.
   2. b) El paso y salida de humos no incidirá en huecos existentes ni reducirá sus luces rectas.
   3. c) No se mermarán las dimensiones mínimas del patio.
3. 3. Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y se elevarán como mínimo 1 metro por encima de la cumbrera más alta situada a una distancia no superior a 8 metros.
4. 4. Los locales destinados a actividades económicas en plantas bajas de edificios de uso compartido deberán contar con conductos verticales independientes para ventilación forzada y extracción de humos.
5. 5. Es preceptivo el empleo de filtros depuradores en las salidas de humos de chimeneas industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de residencias colectivas, hoteles, restaurantes o cafeterías, según la normativa aplicable.

Sección 4ª Condiciones de integración en el entorno

Artículo 82. Condiciones naturales de la parcela.

1. 1. Deberán mantenerse las condiciones naturales de la parcela, evitando en lo posible su alteración así como la inclusión en la misma de elementos disonantes con el medio.
2. 2. En los núcleos de carácter tradicional y en los entornos rurales, con el fin de integrar al máximo las actuaciones constructivas y de mantener los hábitats que contribuyan a la conservación de la biodiversidad, se considera necesario el mantenimiento de la vegetación autóctona o de singular valor presente en los terrenos, así como la conservación de los setos y vegetación asociada a los cerramientos de las fincas.

Artículo 83. Obras de nueva planta.

En los núcleos tradicionales o en las áreas de agrupaciones en hilera, las condiciones tipológicas, compositivas, constructivas y los materiales utilizados guardarán armonía con el entorno. En particular serán de aplicación las siguientes medidas de integración:

1. a) La composición de los elementos fundamentales de la fachada, tales como huecos, terrazas, estragales, miradores o balconadas deberá responder a la tipología, materiales y colores preponderantes en cada zona, con independencia del carácter contemporáneo de las edificaciones. Se evitarán en todo momento soluciones de mimetismo.
2. b) Deberán justificarse los perfiles básicos del volumen edificado respecto al entorno circundante en cuanto a las líneas de alero, de cumbrera, de forjado, de ejes de fachada y de anchura de la misma, así como pendientes de cubierta, con explicación gráfica de la relación de integración con la arquitectura predominante en el entorno.
3. c) El espacio bajo cubierta, tradicionalmente no habitable y con faldones de poca pendiente, podrá tener aprovechamiento vividero. Las condiciones mínimas de iluminación y ventilación se garantizarán principalmente a través de huecos abiertos en los hastiales o en los planos de la cubierta, en este último caso con un máximo de tres por cada faldón y dimensiones máximas por hueco de 1 metro por 1 metro. Así mismo se podrá permitir la iluminación y ventilación de dicho espacio a través de elementos sobresalientes del plano de cubierta conforme a lo establecido en el artículo 68 de la presente normativa.
4. d) Las cubiertas tendrán pendiente uniforme y sin quiebros en sus planos, y sus materiales armonizarán con los comúnmente utilizados en el área en la que se emplacen.
5. e) Cuando se intervenga con estructuras de hormigón armado, los elementos visibles no presentarán espesores mayores de 15 centímetros en vuelos, aleros, balconadas y otros similares, y deberán llevar el tratamiento de encofrado adecuado a esa situación de elementos vistos.
6. f) Con carácter general, los materiales de fachada armonizarán con los propios del núcleo tales como sillería, sillarejo y mampostería de piedra, madera, así como revocos naturales de cal o pintados en colores característicos de la zona y del núcleo de que se trate, quedando prohibidos los morteros monocapa sintéticos y los alicatados.
7. g) Se prohíben expresamente las barandillas de balaustres de hormigón o cemento prefabricados.
8. h) La carpintería exterior de los edificios será de madera, si bien se admitirán, previa justificación de su integración, soluciones con materiales diferentes, quedando prohibidas las carpinterías reflectantes o con brillos.
9. i) Las puertas de garaje serán preferentemente de madera o estarán revestidas en este material, permitiéndose, excepcional y motivadamente, el uso de otros materiales tales como acero cortén, zinc, cobre, o los paneles estratificados.
10. j) No podrán utilizarse materiales o elementos ornamentales que imiten a otras piezas o partes fundamentales de la estructura o del sistema constructivo de los edificios, tales como falsas viguetas adosadas al alero de hormigón imitando canecillos, aplacados de piedra simulando esquinales de mampostería o dinteles de huecos, así como elementos desfiguradores de las tipologías tradicionales, tales como torreones o cúpulas.
11. k) Con carácter general las obras de nueva planta con uso residencial o turístico deberán resolver en su parcela u otra próxima las necesidades de aparcamiento según el número de viviendas o número de habitaciones que posean.

Artículo 84. Obras sobre edificaciones existentes.

1. 1. Con carácter general las obras sobre edificaciones existentes deberán conservar su estructura y composición tipológica pudiéndose permitir ampliaciones de volumen siempre que se asegure el cumplimiento de las condiciones de edificación en función del tipo de parcela establecido en la presente normativa y sin perjuicio de otras normas de protección aplicables.
2. 2. Las obras que alteren y modifiquen las existentes, deberán procurar la armonización e integración con su entorno. La administración municipal podrá exigir la presentación de estudios de integración paisajística y/o visual, como documentación complementaria de los proyectos de edificación, donde aparezcan reflejados el conjunto de los espacios públicos a los que diera frente la edificación, junto con el resto de edificaciones existentes colindantes con el inmueble propuesto, tanto en su estado actual como futuro.
3. 3. Cualquier intervención sobre una edificación existente deberá justificar la respuesta tipológica de la solución proyectada, los materiales propuestos en relación con los propios o característicos de la zona, y demás parámetros que faciliten su integración en el entorno urbano próximo.
4. 4. Las obras de mantenimiento, conservación y restauración de los edificios, tendentes a la buena preservación de los mismos, deberán adaptarse a la organización espacial, estructura y composición del edificio existente. Los elementos arquitectónicos y los materiales empleados deberán adecuarse a los que presenta el edificio, o a los que presentaba antes de intervenciones de adición y/o reforma de menor interés.
5. 5. En las obras de consolidación, rehabilitación y reestructuración, además de lo indicado en el párrafo anterior para las obras de mantenimiento y conservación de la edificación, se respetarán las características básicas del edificio y se velará por la conservación de los elementos de decoración procedentes de etapas anteriores de interés.
6. 6. En el caso de obras de reforma deberán mantenerse las fachadas y respetarse la composición de las mismas y sus materiales de acabado. Para el caso de obras de remonte o ampliación de fachadas, los nuevos cuerpos deberán integrarse compositivamente con la fachada originaria.
7. 7. Las soluciones de los ritmos de las fachadas y de la relación de huecos con paños macizos, así como de la proporción de dichos huecos, deberán adecuarse a las características tipológicas de la edificación, considerando las invariantes del entorno y, en su caso, la de las edificaciones colindantes, obligando a adecuar la composición de la nueva fachada a las invariantes de las preexistentes, considerando las referencias correspondientes a aleros, cornisas, impostas, vuelos, zócalos, etc. En todos los casos se deberá procurar la coherencia entre la composición y formalización de la fachada y la estructura y organización del edificio.
8. 8. Con carácter general las obras sobre edificaciones existentes con uso residencial o turístico, que implique el incremento del número de viviendas o de habitaciones, deberán resolver las necesidades de aparcamiento en su parcela u otra próxima.

Artículo 85. Integración del edificio.

El diseño del edificio y del terreno, los espacios anexos y su articulación con el entorno han de resolver adecuadamente la forma de insertarse en el paisaje del lugar, valorando sus cualidades y respetando y recuperando, si es posible, las huellas valiosas existentes en cada terreno y en cada parcela, tales como edificios, cercas y muros, rodales y árboles o setos, arroyos, caminos o roquedos.

Artículo 86. Modelos.

Al objeto de conseguir una mayor integración de las edificaciones con las características del entorno, se prohíbe la utilización de prototipos foráneos ajenos al lugar y sin referencias con el carácter del medio en que se ubiquen.

Artículo 87. Edificaciones auxiliares.

Las edificaciones auxiliares serán tratadas como parte inseparable e integrante del edificio principal. Su articulación espacial, sus materiales, las paredes o cierres, las cubiertas y recogidas de aguas, mantendrán un tratamiento unitario.

Artículo 88. Cierres de parcela.

1. 1. Los cierres deberán ser de piedra, ya sea sillería, mampostería o lajas; o de madera o estacados con alambre, construidos éstos con sistemas y materiales tradicionales del lugar; o vegetales, debiendo los setos contener especies arbustivas autóctonas o propias de la zona tales como espinos, majuelos, aligustres, avellanos o laureles.
2. 2. Con carácter general, la altura de los cierres deberá adaptarse a la de los colindantes si los hubiera. Excepcionalmente, podrán superar estos parámetros aquellos cierres que tradicionalmente requieren una altura superior, tales como citreras, huertas palaciegas o determinadas fincas de interés de los núcleos tradicionales.
3. 3. La altura máxima de los cierres no superará 1,00 metros en su parte maciza, pudiendo completarse el mismo hasta una altura de 1,50 metros con tablestacado de madera y contener un trasdosado de cierre vegetal.
4. 4. En las zonas de paisaje abierto donde no exista tradición de cierres, los nuevos cerramientos no podrán romper la armonía del paisaje.
5. 5. Se prohíben los cierres construidos con malla de alambre electrosoldado, alambre de espino u otros materiales análogos susceptibles de generar daños, así como los construidos con bloques de cemento prefabricado visto.

   

CAPÍTULO II. CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN SUELO URBANO

Artículo 89. Altura.

1. 1. En el caso de parcelas sobrantes de una hilera o manzana la altura, tanto de coronación como de cornisa, se ajustará a la de las edificaciones colindantes.
2. 2. Cuando se trate de parcelas enclavadas en núcleos o manzanas edificados en más de sus dos terceras partes, la altura será la predominante de los edificios ya construidos.
3. 3. En el resto de los casos la altura máxima de cornisa será de 7,00 metros, equivalente a dos plantas, baja más una y la altura máxima de coronación será de 8 metros.

Artículo 90. Plantas sótano.

En los núcleos tradicionales se prohíbe la construcción de plantas sótano, salvo en las parcelas definidas en el artículo 95 y siempre que la rampa de acceso al sótano se desarrolle en la propia parcela.

Artículo 91. Posición de la edificación.

Con carácter general el área de movimiento será la determinada por la totalidad de la parcela neta excepto los espacios correspondientes a las obligaciones derivadas de las reglas de colindancia, las separaciones entre edificios, las condiciones generales de posición de la edificación y otras servidumbres que pudiesen afectar a la parcela.

Artículo 92. Tipos de parcelas.

1. 1. A los efectos de la aplicación del articulado correspondiente a este capítulo, se establecen las siguientes categorías de parcelas en suelo urbano.
   1. a) Parcelas tipo A: entre medianeras.
   2. b) Parcelas tipo B: adosadas a una medianera.
   3. c) Parcelas tipo C: con todos sus linderos libres de edificaciones.

Artículo 93. Condiciones en parcelas tipo A: entre medianeras.

En las parcelas tipo A se establecen las siguientes condiciones:

1. a) En la parte de la parcela entre medianeras, desde la alineación definida por los edificios colindantes y con un fondo máximo de 15 metros, se permitirá una ocupación en planta del 100 %, con la altura máxima definida en las presentes Normas.
2. b) En ningún caso se podrán construir edificaciones auxiliares del nuevo edificio en corrales o patios vinculados al mismo y situados por delante de la alineación principal, aun cuando estén separadas por viario público.
3. c) Se permitirán las construcciones auxiliares adosadas a las tapias existentes, siempre que su altura de coronación sea inferior a la del muro cumplan las condiciones de adosamiento establecidas en las parcelas tipo C.
4. d) En caso de retranqueo de la edificación, el cierre deberá seguir la alineación existente.

Artículo 94. Condiciones en parcelas tipo B: adosadas a una medianera.

En las parcelas tipo B se establecen las siguientes condiciones:

1. a) En la parte de la parcela adosada a la medianera, la superficie ocupable se medirá desde la alineación definida por los edificios colindantes, con un fondo máximo de 15 metros, pudiendo llegar a igualar con la medianera existente en caso de que su fondo sea mayor y con un frente máximo de 20 metros.
2. b) En ningún caso se podrán construir edificaciones auxiliares al nuevo edificio en corrales o patios vinculados al mismo y situados por delante de la alineación principal, aun cuando estén separadas por viario público.
3. c) Se permitirán edificaciones auxiliares adosadas a las tapias existentes, siempre que su altura de coronación sea inferior a la del muro.
4. d) En caso de retranqueo de la edificación, el cierre deberá seguir la alineación existente.

Artículo 95. Condiciones en parcelas tipo C: con todos sus linderos libres de edificaciones.

1. 1. Condiciones a efectos de edificación:
   1. a) La parcela mínima a efectos de una edificación será la existente en cada núcleo, siempre y cuando se cumplan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el resto de las condiciones establecidas en las presentes Normas.
   2. b) Tamaño de la edificación:

      Frente máximo: 20 metros.

      Fondo máximo: 15 metros.

      Edificabilidad según parcela bruta: 0,30 m²/m².

      Ocupación: 30 %.

2. 2. Condiciones a efectos de segregación:
   1. a) La parcela mínima será de 800 metros cuadrados.
   2. b) Frente mínimo de parcela a vía pública: 10 metros más los retranqueos, en su caso.
   3. c) No se podrá segregar si alguna de las parcelas resultantes no cumple las condiciones de estas Normas.

Artículo 96. Retranqueos.

1. 1. El retranqueo a los linderos será al menos la mitad de la altura de la fachada de la edificación, como mínimo de 3,00 metros.
2. 2. Toda edificación en parcelas tipo C deberá retranquearse un mínimo de 7,00 metros al eje central de la calzada, salvo que existan alineaciones ya consolidadas por la edificación.
3. 3. Se permitirá el adosamiento a alguno de los linderos con la autorización del propietario colindante.

Artículo 97. Separación entre edificios.

1. 1. Estará permitida la situación en medianería de la edificación en el caso expreso de viviendas en hilera o pareadas con proyecto común, o en caso de que ya exista una medianería constituida en alguno de los linderos de la parcela.
2. 2. Excepto los salientes de fachada expresamente autorizados, ninguna parte de la edificación, sobre o bajo rasante, podrá quedar fuera de línea respecto a las alineaciones de la edificación.

Artículo 98. Longitud máxima de fachada.

La longitud máxima de fachada en las nuevas edificaciones en hilera no será superior a 40 metros.

Artículo 99. Agrupaciones en hilera.

Cuando se trate de agrupaciones en hilera, los nuevos edificios han de conservar la línea frontal de edificación existente, y si son con patio y corral se prohíbe construir en el mismo. Asimismo, se prohíbe construir en los huertos delanteros vinculados a estos edificios, con la excepción contemplada anteriormente en el apartado c) de las condiciones de edificabilidad para parcelas tipo A y B.

Artículo 100. Espacio de entrada.

El diseño de estos espacios así como el de sus elementos, tales como cierres, puertas y portaladas, garajes y patios, se concebirá de manera unitaria para toda la parcela, solucionando de forma integral todos los edificios y espacios que la componen, incluidos los accesos y espacios exteriores de entrada.

CAPÍTULO III. CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN SUELO RÚSTICO

Sección 1ª Disposiciones comunes

Artículo 101. Movimiento de tierras.

1. 1. Los movimientos de tierras, que han de incluirse en la solicitud correspondiente, deberán cumplir con los condicionantes establecidos en el presente Decreto, debiendo garantizar además el mantenimiento de las propiedades agrológicas de los terrenos y detallar las condiciones de acopio, mantenimiento y reutilización de los mismos.
2. 2. Deberán mantenerse las condiciones del terreno, adaptando la edificación al mismo.

Artículo 102. Acceso rodado.

1. 1. La parcela deberá ser accesible a vehículos, debiendo describirse el tratamiento del pavimentado en caso de que se produzca éste. Con carácter general, dicho tratamiento deberá ser asfáltico superficial con el correspondiente drenaje de la plataforma para asegurar su duración, evitando en la medida de lo posible la utilización de pavimentos rígidos, sin que pueda ser de aglomerado bituminoso ni en frío ni en caliente.
2. 2. En todo caso, los accesos deberán adaptarse a la topografía del terreno y causar el menor impacto ambiental posible.

Artículo 103. Abastecimiento de agua.

Se admitirán captaciones propias cuando se ostente la correspondiente autorización, debiendo conectarse a la red de distribución urbana siempre que ello sea posible.

Artículo 104. Evacuación y saneamiento.

Con carácter general, los vertidos de aguas residuales se realizarán a través de las correspondientes infraestructuras de saneamiento municipales. Cuando la conexión no sea posible, los vertidos de aguas residuales se realizarán mediante un sistema individual previo de depuración efectiva que garantice la calidad de las aguas superficiales y subterráneas.

Artículo 105. Red eléctrica y telefonía.

Se procurará que la red eléctrica y telefónica para las obras de nueva construcción sea subterránea en el recorrido privado por el interior de la parcela.

Sección 2ª. Instalaciones necesarias para las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales y otras análogas, incluida la vivienda de las personas que hayan de vivir y vivan real y permanentemente vinculadas a la correspondiente explotación

Artículo 106. Ubicación de las edificaciones agrarias y análogas.

1. 1. Sin perjuicio de la posibilidad de ubicar construcciones de nueva planta, siempre que se justifique en atención a la inadecuación de las edificaciones preexistentes para los fines de la explotación, las instalaciones agrarias principales y complementarias se ubicarán, preferentemente, donde ya se localicen otros edificios de la misma explotación, debiéndose valorar que las mismas se construyan a partir de la rehabilitación, reforma o mejora de una o varias edificaciones preexistentes.
2. 2. Salvo impacto ambiental o paisajístico, las instalaciones deberán situarse en los lugares de menor idoneidad para el cultivo o de inferior valor agronómico de la explotación, donde no se deriven daños ambientales ni riesgos para la población, preferentemente en la parte más próxima a los accesos y cierres de la finca.

Artículo 107. Edificaciones e instalaciones de uso agrario.

1. 1. Las instalaciones, construcciones y edificaciones necesarias para las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales o análogas, no se podrán implantar en parcelas de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo fijada en la legislación agraria.

   A efectos de alcanzar dicha parcela mínima, en caso de instalaciones y construcciones sin uso residencial, podrán computarse las fincas colindantes o no, situadas dentro del mismo término municipal, siempre que se hallen cercanas en un radio inferior a 3 km., y pertenecientes a la explotación agraria. Dichas parcelas quedarán vinculadas al uso autorizado, debiendo quedar expresa constancia de ello en el Registro de la Propiedad.

2. 2. Las distancias mínimas de este tipo de construcciones a los límites de los suelos urbanos o urbanizables será de 50 metros, excepto en el caso de explotaciones intensivas de cerdos, conejos y gallinas, en las que se aumentará hasta 100 metros. Estos límites serán así mismo aplicables para la ubicación de nuevos usos residenciales y dotacionales entorno a las explotaciones existentes a excepción de la vivienda vinculada.
3. 3. La distancia mínima de este tipo de construcciones a las edificaciones existentes será de 10 metros, pudiéndose adosar con el consentimiento del propietario de estas últimas, siempre que se cumplan las condiciones de integración en el entorno reguladas en la Sección 4ª del Capítulo I del Título III de las presentes Normas.
4. 4. La ocupación máxima de las construcciones y edificaciones, con independencia de su destino, no superará el 20 % de la superficie de la parcela.
5. 5. Las edificaciones serán de una planta, con una limitación de altura de cornisa de 4,50 metros y de 6 metros de altura de coronación, salvo que las condiciones de la explotación requieran y justifiquen una altura mayor.
6. 6. En el caso de los invernaderos los apartados 2, 3 y 4 no serán de aplicación. Aquellos que cuenten con locales de venta directa al público no dispondrán para tal fin una superficie mayor de 50 metros cuadrados.

Artículo 108. Condiciones de las actividades complementarias a las explotaciones agrarias.

Serán de aplicación las condiciones establecidas en el artículo anterior a excepción de los apartados 2 y 6.

Artículo 109. Condiciones de las viviendas vinculadas a las explotaciones agrarias.

1. 1. El uso residencial vinculado a explotación agrícola, ganadera, forestal o análoga deberá ubicarse en la misma parcela en la que se encuentren las principales instalaciones de la explotación o en otra parcela próxima. La parcela no podrá ser de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo fijada en la legislación agraria, debiendo contar con accesos rodados a través de la red de caminos existentes.
2. 2. Sólo será posible la autorización de una edificación residencial por explotación, sin perjuicio de que la misma pueda estar conformada por una o varias viviendas.
3. 3. La superficie total construida de uso residencial no excederá de 250 metros cuadrados. En todo caso la ocupación máxima de las construcciones y edificaciones, con independencia de su destino, no superará el 25 % de la superficie de la parcela.
4. 4. Las edificaciones residenciales se desarrollarán en un máximo de dos plantas, con una limitación de altura de cornisa de 6,50 metros y de 8 metros de altura de coronación.
5. 5. Los elementos y edificaciones auxiliares de la vivienda vinculada a la explotación serán acordes con la naturaleza agraria de la misma, sin que puedan incorporarse a ésta instalaciones o elementos cuya naturaleza no guarde vinculación alguna con el medio agrario, tales como piscinas o instalaciones deportivas.
6. 6. La separación mínima a viales y a colindantes será de 10 metros.

Sección 3ª. Instalaciones y construcciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de obras públicas e infraestructuras

Artículo 110. Instalaciones y construcciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de obras públicas e infraestructuras.

1. 1. Las edificaciones se desarrollarán en un máximo de dos plantas, con una limitación de altura de cornisa de 6 metros y de 8 metros de altura de coronación.

   En las estaciones de servicio podrá superarse este parámetro por cuestiones de funcionalidad.

2. 2. Excepto lo regulado en el apartado anterior, serán admisibles los parámetros necesarios para garantizar su adecuada funcionalidad, siendo únicamente exigibles las condiciones de integración definidas en estas Normas.