CAPÍTULO PRIMERO: DETERMINACIONES GENERALES

Artículo 10.1.- Suelo Urbano.

1. 1. Suelo urbano es el delimitado como tal en los Planos de Régimen del Suelo y Gestión.
2. 2. Los terrenos que, en ejecución de las previsiones del Plan General para el suelo urbanizable, lleguen a contar con los servicios relacionados en el artículo 10 de la Ley del Suelo, se clasificarán de urbanos, siempre que los mismos estén incluidos en una unidad de ejecución cuyos propietarios hayan obtenido la certificación acreditativa de que han cumplido los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento. La nueva clasificación se recogerá con ocasión de la revisión del Programa de Actuación y mediante la correspondiente modificación del Plan General.

Artículo 10.2.- Contenido.

1. 1. En los Planos de Régimen del Suelo y Gestión se señalan y delimitan aquellas áreas del suelo urbano en las que el Plan General exige el ulterior desarrollo o complemento de sus determinaciones mediante la formulación de los Planos Especiales o Estudios de Detalle que se recogen en aquellos Planos, instrumentos de planeamiento que responderán a los objetivos específicos que contienen las fichas correspondientes a cada una de tales áreas.

   El régimen urbanístico de esas áreas es el común al suelo urbano que se regula en el presente Plan, sin perjuicio de las condiciones particulares que en las fichas se señalen para la ordenación de dichas áreas.

   Las determinaciones que reflejan cada una de las fichas se entenderán a todos los efectos como determinaciones del Plan General, sin perjuicio del margen de concreción que la ley o el propio Plan atribuyen a los instrumentos de planeamiento previsto para su desarrollo o complemento.

2. 2. En el resto del suelo urbano, el Plan General contiene la asignación de usos pormenorizados para cada una de las zonas en que lo estructura, así como la reglamentación detallada del uso y volumen de los terrenos y construcciones y demás determinaciones que a tal fin señalan el artículo 72.3 A) de la Ley del Suelo.

Artículo 10.3.- Facultades y Derechos de los Propietarios de Suelo Urbano.

1. 1. Las facultades del derecho de propiedad en el suelo urbano, se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en la Ley del Suelo y en las presentes normas.
2. 2. Los propietarios de suelo urbano incluido en unidades de ejecución a desarrollar por los sistemas de compensación y cooperación, una vez acreditado el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento, tendrán derecho al aprovechamiento correspondiente al resultado de referir a su superficie el ochenta y cinco por ciento (85%) del aprovechamiento tipo que asigna el Plan General al Área de Reparto en que se encuentren.
3. 3. Los propietarios de suelo urbano no incluidos en unidades de ejecución y tendrán derecho al aprovechamiento correspondiente al resultado de referir a su superficie el ochenta y cinco por ciento (85%) del aprovechamiento tipo que asigna el Plan General al Área de Reparto en que se encuentren.
4. 4. Los suelos urbanos incluidos en unidades de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación se valorarán a efectos expropiatorios refiriendo a su superficie el 75% del aprovechamiento tipo que asigna el Plan General al Área de Reparto en la que se encuentren.
5. 5. Los suelos urbanos destinados a sistemas generales se valorarán a efectos expropiatorios refiriendo a su superficie el 75% del promedio de los aprovechamientos tipos asignados a las distintas áreas de reparto delimitadas en esa clase de suelo.

   Sin embargo, cuando dichos suelos sean obtenidos por ocupación directa, por compensación en unidades excedentarias o por cualquier otro sistema de adquisición no expropiatorio, sus propietarios tendrán derecho al resultado de referir a su superficie el 85% del aprovechamiento del área de reparto en la que se encuentren, el cual patrimonializarán cuando cumplan efectivamente los deberes de urbanización, cesión y equidistribución en la unidad de ejecución correspondiente.

Artículo 10.4.- Deberes y Cargas de los Propietarios de Suelo Urbano.

1. 1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano incluidos en una unidad de ejecución estarán obligados, en los términos fijados por la legislación urbanística y este Plan General, a:
   1. a) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos de destinados a dotaciones públicas que se incluyan en la unidad de ejecución en que se encuentren sus terrenos.
   2. b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos en los que se localice el aprovechamiento excedentario sobre el susceptible de adquisición privada por los propietarios de los terrenos de la unidad de ejecución.
   3. c) Costear la urbanización en los términos señalados por los artículos 163 y 168.4 de la Ley del Suelo y 59 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística, jecutar las obras dentro de los plazos fijados por el planeamiento al efecto, y conservarlas cuando así lo imponga el planeamiento aplicable.
   4. d) Edificar los solares dentro de los plazos que al efecto fije el Plan.
   5. e) Mantener los terrenos y plantaciones en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato, así como permitir su uso público, cuando las determinaciones del Plan así lo establezcan.
2. 2. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano no incluidos en una unidad de ejecución estarán obligados, en los términos fijados por la legislación urbanística y este Plan General, a adquirir, en los supuestos del artículo 191 de la Ley del Suelo, el exceso de aprovechamiento urbanístico que sobre el susceptible inicialmente de apropiación privada hayan complete el aprovechamiento necesario para proceder a la edificación conforme a las condiciones mínimas establecidas por el planeamiento de aplicación.

   Dicha adquisición se efectuará a través de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

Artículo 10.5.- Actuaciones en Áreas Remitidas a Planeamiento Ulterior.

1. 1. Hasta tanto no esté definitivamente aprobados los Planes Especiales de Reforma Interior y los Estudios de Detalle que el presente Plan prevé en las áreas remitidas a planeamiento ulterior, ni podrán llevarse a cabo las operaciones de ejecución del planeamiento, ni podrán otorgarse licencias para los actos de edificación y usos del suelo relativos a las parcelaciones urbanas, movimiento de tierra, obras de nueva edificación, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, modificación del uso de las mismas o demolición de construcciones.
2. 2. No obstante lo anterior, podrán llevarse a cabo la ejecución de las obras necesarias que el Ayuntamiento ordene, de oficio o a instancia de parte, para dar cumplimiento a las obligaciones que impone el artículo 21 de la Ley del Suelo, para el efectivo mantenimiento de los terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular, edificaciones y carteles, en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, o las de demolición de edificaciones en situación de ruina.
3. 3. Excepcionalmente, las licencias de obras a que se refiere el apartado 1 podrán ser expedidas por el Ayuntamiento en las áreas citadas en el propio apartado cuando las mismas no constituyan o integren unidades de ejecución determinadas desde el Plan, estén fijados por éste los usos pormenorizados correspondientes a través de las oportunas normas zonales, así como las alineaciones aplicables a la parcela y la ejecución de aquellas obras no hubiere de afectar o impedir en forma alguna el cumplimiento de los objetivos o determinaciones de cualquier índole que fije el Plan en la ficha correspondiente a cada área. Igual posibilidad cabrá, previa declaración que excluya a la finca de la expropiación, en aquellas áreas remitidas a planeamiento ulterior cuya ejecución prevé el Plan a través de este sistema de actuación.
4. 4. En las áreas remitidas a Planes Especiales que no sean de Reforma Interior, la concesión de las licencias a que se refiere el apartado 1 se regirá por las normas que se señalan en los artículos siguientes y demás de aplicación.
5. 5. En las áreas remitidas a planeamiento especial o a Estudio de Detalle por el presente Plan General, el número de viviendas que se señalan en las fichas correspondientes tienen carácter meramente orientativo en suelo urbano.

Artículo 10.6.- Condiciones Generales Previas para la Edificación.

1. 1. El suelo urbano, además de las limitaciones que impone el Plan General y el planeamiento que lo desarrolle, en especial las establecidas en el artículo anterior, no podrá ser edificado hasta que no se dé cumplimiento a las siguientes condiciones:
   1. a) Que esté aprobada definitivamente la delimitación de la unidad de ejecución en que se incluyan los terrenos.
   2. b) Que esté aprobado definitivamente el proyecto de urbanización o de obras, si uno u otro fueren necesarios para dotar de servicios urbanísticos a la unidad de ejecución.
   3. c) Que esté totalmente ejecutada la urbanización de la unidad de ejecución, salvo que se autorice por la Administración y se asegure por la propiedad la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación mediante las condiciones y garantías que se establecen en el artículo siguiente.
   4. d) Que se hayan cumplimentado previamente los trámites necesarios, conforme a estas Normas, del sistema de actuación correspondiente, en especial, para aquellas parcelas incluidas en unidades de ejecución, que el acto de aprobación del proyecto de reparcelación o composición haya adquirido firmeza, en vía judicial o administrativa, y que estén formalizadas la totalidad de las cesiones obligatorias de terrenos, libres de cargas, gravámenes y ocupantes del correspondiente unidad de ejecución.
2. 2. No obstante, podrá ser autorizada la edificación de aquellos suelos en los que, además de haberse dado cumplimiento a las condiciones de los apartados b) y c) del párrafo anterior, se garantice suficientemente las cesiones obligatorias que correspondan a tales suelos.
3. 3. Tendrán la consideración de solar aquellas superficies de suelo urbano aptas para la edificación que reúnan las condiciones señaladas en estas Normas.

Artículo 10.7.- Edificación Previa a la Condición de Solar.

1. 1. En cumplimiento de lo establecido en el apartado c) del número 1 del artículo anterior, los propietarios de terrenos del suelo urbano incluidos en unidades de ejecución que, siendo aptos para su edificación no tengan la condición de solar, podrán edificar siempre que se cumplan los requisitos señalados por los apartados a), b) y d) del número 1 del mismo artículo y en especial los siguientes:
   1. a) Que por estado de ejecución de las obras de urbanización o la entidad de éstas, se considere previsible que a la terminación de la edificación la misma contará con los servicios, fijándose en la autorización correspondiente el plazo de terminación de la urbanización que deberá ser menor que el de la terminación de la edificación.
   2. b) Que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa, en cualquier caso, a no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte de las edificaciones.
   3. c) Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local, conforme a lo dispuesto en el art. 2.30 de estas normas. La fianza deberá incluir el posible aumento de los costos de ejecución pro incremento del Índice de Precios al Consumo. La garantía podrá ser parcialmente liberada a medida que se vaya certificando ejecuciones parciales de la obra urbanizadora.
2. 2. El proyecto de edificación de cualquier licencia que se solicite dentro de la unidad de ejecución o etapa de ejecución, deberá incluir el acondicionamiento de los espacios libres de carácter privado que formen parte integrante de la parcela cuya edificación se pretende.

   En caso de espacios libres privados al servicio o que forman parte como elementos comunes de dos o más parcelas, con el proyecto de edificación de la primera licencia deberá definirse el acondicionamiento de tales espacios libres y garantizarse su ejecución por los propietarios de las distintas parcelas en proporción a sus cuotas o porcentajes de participación.

3. 3. Las etapas de ejecución deberán fijarse en áreas funcionalmente coherentes, procurando que su superficie, edificabilidad y equipamientos sean proporcionales a las de todo la unidad de ejecución, y tendrán que ser aprobadas por el Ayuntamiento.
4. 4. No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que les afecte y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado, y será en todo caso de aplicación lo dispuesto en el número 3 del artículo 40 del Reglamento de Gestión Urbanística.
5. 5. El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación implicará la no adquisición definitiva de los derechos al aprovechamiento urbanístico y a edificar, así como la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado, todo ello sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes al resarcimiento de los daños y perjuicios que se le hubiera irrogado. Asimismo, comportará, en lo necesario, la pérdida de la fianza que se hubiere prestado para garantizar la ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 10.8.- Orden de Prioridades en el Desarrollo del Suelo.

1. 1. El desarrollo del suelo urbano se llevará a cabo de acuerdo con el programa y plazos establecidos en el Plan General o, en su defecto, en las figuras de planeamiento que lo desarrollen.
2. 2. Si en los programas de ejecución contenidos en los planes de ordenación no se hubiera fijado el plazo de ejecución de la urbanización que haya de llevarse a cabo en realización del plan, se entenderá que estas obras deberán estar acabadas en el plazo de veinticuatro (24) meses a partir de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento o proyecto de urbanización a ejecutar.

CAPÍTULO SEGUNDO: GESTIÓN DEL SUELO URBANO

Artículo 10.9.- Delimitación de áreas de reparto.

1. 1. Para la totalidad del suelo urbano el Plan General delimita áreas de reparto de aprovechamiento urbanístico de las que quedan únicamente excluidas de las mismas los sistemas generales.
2. 2. La delimitación de las áreas de reparto se contiene en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión.
3. 3. El Plan delimita áreas de reparto en suelo urbano, cuyas delimitaciones y determinaciones se reflejan en el Programa de Actuación, considerándose a todos los efectos incluidas dichas determinaciones en estas Normas.

Artículo 10.10.- Valoración de los aprovechamientos.

1. 1. La culminación del proceso de urbanización y edificación es obligatoria, de suerte tal, que su interrupción por el propietario produce la pérdida o reducción, según los casos, de las facultades alcanzadas, pudiendo optar el Ayuntamiento, en este caso, entre la expropiación o venta forzosa de los terrenos.
2. 2. En ambos casos el valor del terreno se determinará teniendo en cuenta la pérdida o reducción de las facultades alcanzadas antes de producirse el incumplimiento de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística aplicable.
3. 3. La valoración de los terrenos urbanos que hubieren completado su ordenación se hará por su valor urbanístico, determinado en función de las facultades alcanzadas al momento de producirse esta.
4. 4. En orden a facilitar y dotar de mayor seguridad y transparencia a los procesos de transferencias de aprovechamiento urbanístico y a la aplicación del resto de los instrumentos de gestión urbanística, el Ayuntamiento aprobará, mediante Ordenanza, un cuadro de valores urbanísticos para el suelo urbano a partir del valor básico de repercusión recogido en las ponencias de valores catastrales o por aplicación, en su caso, del método residual, conforme a lo dispuesto en el artículo 53 del TRLS y en la normativa técnica de valoración catastral.

   Este cuadro de valores será revisado periódicamente, para ajustarlo, en su caso, a la alteración de los valores básicos de repercusión fijados en las ponencias de valores y a las variaciones de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación que implicaran su inaplicabilidad o su pérdida de vigencia.

Artículo 10.11.- Delimitación de unidades de ejecución y elección del sistema de actuación.-

1. 1. El Plan General delimita unidades de ejecución que se grafían en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión, las cuales se desarrollarán por el sistema de actuación que se señalan en las fichas de planeamiento.

   El número de viviendas fijado en dichas fichas para las unidades de ejecución en suelo urbano tiene carácter meramente orientativo, por lo que el número máximo de viviendas autorizables en dichas unidades será el resultado de la aplicación de las condiciones particulares de las distintas zonas del suelo urbano.

2. 2. La delimitación de unidades de ejecución y la elección de su sistema de actuación no contenidas en el presente Plan General se ajustará al procedimiento seguido en el artículo 38 apartado 1 del RGU.
3. 3. Para modificar unidades de ejecución ya delimitadas y/o su sistema e actuación se seguirá igualmente el trámite indicado en el apartado anterior.

Artículo 10.12.- Excesos y Defectos de Aprovechamiento.

1. 1. Cuando se actúe conjuntamente mediante unidades de ejecución los excesos o defectos de aprovechamiento resultantes, una vez aplicados los mecanismos compensatorios, se resolverán del siguiente modo:
   1. a) Si en la unidad de ejecución los aprovechamientos reales exceden de los susceptibles de apropiación del conjunto de propietarios incluidos en la unidad de ejecución, dichos excesos corresponden al Ayuntamiento, pudiendo ser destinados a compensar a propietarios de terrenos no incluidos en unidades de ejecución afectos a dotaciones locales, sistemas generales o con aprovechamiento real inferior al tipo del área de reparto en que se ubique.

      Sin embargo, cuando todos los propietarios de la unidad de ejecución estén conformes, al Ayuntamiento podrá transmitirles los referidos excesos por importe equivalente a su valor urbanístico.

   2. b) Cuando los aprovechamientos reales fueran inferiores a los susceptibles de adquisición por el conjunto de propietarios, se disminuirá la carga de urbanizar en cuantía equivalente al aprovechamiento no materializable.

      Si mediante la reducción no pudiera compensarse íntegramente el valor de los aprovechamientos no materializables, la diferencia se hará efectiva en otras unidades de ejecución que se encuentren en situación inversa, incluidas en la misma área de reparto, o mediante el abono en metálico de su valor urbanístico, a elección del Ayuntamiento.

2. 2. Cuando no se actúe por medio de unidades de ejecución, los ajustes a realizar entre los aprovechamientos reales y los susceptibles de apropiación se realizarán mediante las transferencias de aprovechamiento reguladas en el artículo siguiente.

Artículo 10.13.- Actuaciones Asistemáticas.

1. 1. Previamente a la obtención de la licencia de edificación, los propietarios de suelo urbano no incluidos en unidades de ejecución deberán obtener el aprovechamiento que exceda del 85% del aprovechamiento tipo de Área de Reparto en que se encuentren referido a su parcela, cuando quisieran agotar el aprovechamiento real que el planeamiento otorga a la misma, salvo que en el supuesto contemplado en el art. 191 de la Ley del Suelo en que dicha adquisición será obligatoria.
2. 2. A los efectos del cómputo de los aprovechamientos consumidos se considerará la totalidad de la superficie edificable sobre rasante para su cálculo, conforme a lo dispuesto en estas Normas.
3. 3. Lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo será de aplicación a todas las obras enumeradas en estas Normas sobre edificaciones existentes en los siguientes supuestos:
   1. a) En las obras de ampliación que supongan un aumento de la edificabilidad actualmente existentes en relación con aquellos aprovechamientos que resulten de la diferencia entre el aprovechamiento urbanístico otorgado por el Plan General a la parcela y el aprovechamiento actualmente existente sobre ella e incorporado al patrimonio de su titular.
   2. b) En las obras de reforma que por su magnitud y características pudieran considerarse equivalentes a la sustitución.

Artículo 10.14.- Clases e instrumentación de transferencias de aprovechamiento.

1. 1. Las transferencias de aprovechamiento urbanístico pueden ser voluntarias o forzosas:
   1. A) Transferencias voluntarias:
      1. 1º El propietario cuya parcela tenga un aprovechamiento real superior al susceptible de apropiación no está obligado a adquirir esta diferencia para agotar el aprovechamiento real, salvo que se den los supuestos enumerados en el apartado B) de este apartado.
      2. 2º El propietario que se encuentre en situación inversa, es decir con aprovechamiento susceptible de apropiación superior al real de la parcela o de imposible materialización, ni siquiera parcial, por estar afectada la misma a uso dotacional público, no está obligado a alcanzar acuerdos con otros propietarios como único modo de rentabilizar ese aprovechamiento. El propietario puede transferir estos aprovechamientos no materializables sobre la parcela al Ayuntamiento mediante el oportuno acuerdo. En defecto de estos acuerdos, el aprovechamiento no transferido, será expropiado por el Ayuntamiento de conformidad con la legislación urbanística.
      3. 3º El Ayuntamiento podrá formular los ofrecimientos de adquisición o transmisión de aprovechamientos con el tiempo suficiente para permitir que la edificación se produzca simultáneamente al reajuste entre los aprovechamientos reales y susceptibles de apropiación.
   2. B) Las transferencias serán forzosas:
      • − En los supuestos en que el Plan o cualquier planeamiento de desarrollo fije unas condiciones urbanísticas de volumen o alturas con el carácter de mínimas.
      • − En las zonas donde se constate, por acuerdo del Ayuntamiento, un desajuste entre los aprovechamientos reales y los materializados por solicitantes de licencias. En estos supuestos el aprovechamiento real deberá agotarse o materializarse, para lo cual el propietario con aprovechamiento susceptible de apropiación insuficiente para agotar el real debe adquirir dicha diferencia.
2. 2. Los instrumentos de transferencias de aprovechamientos urbanísticos de conformidad con la legislación urbanística aplicable son:
   1. a) Acuerdos de cesión o distribución de aprovechamientos entre propietarios.
   2. b) Compra directa al Ayuntamiento.
   3. c) Cesiones a favor del Ayuntamiento.
3. 3. Si en los seis meses siguientes al requerimiento el titular no acredita la adquisición de aprovechamientos precisos, ni se ingresa o afianza el importe fijado y, en su caso, se presenta el nuevo Proyecto para obtención de licencia, el Ayuntamiento impondrá coactivamente la transferencia de aprovechamiento o expropiará la parcela.

Artículo 10.15.- Formalización y efectos de la transferencia: Registro Municipal de Transferencias de Aprovechamientos.

1. 1. En el Registro Municipal de Transferencias de Aprovechamientos de este Ayuntamiento se inscribirán los acuerdos entre particulares que tengan por objeto la cesión o distribución de aprovechamientos, así como aquellos en los que se concrete la intervención mediadora del Ayuntamiento en el proceso de ajuste entre aprovechamiento reales y susceptibles de apropiación, como compras o ventas voluntarias, y las transferencias coactivas o cesiones por cualquier tipo.
2. 2. Las transferencias de aprovechamientos tendrán como efectos:
   1. a) La obtención de terrenos afectos a dotaciones públicas.
   2. b) La compensación por los aprovechamientos susceptibles de apropiación no materializables sobre la propia parcela.
   3. c) La materialización de aprovechamientos reales en exceso sobre los susceptibles de apropiación.